邳州汇龙国际花园整合营销提案报告

汇龙国际花园整合营销提案报告汇龙国际花园整合营销提案报告审时度势审时度势 优术制胜优术制胜 上海荒岛南京2021年1月市场篇：审时度势市场篇：审时度势谋攻谋攻第一章第一章 邳州宏观经济分析邳州宏观经济分析 一、城市概况一、城市概况1 1、区区位：居江位：居江苏苏省北部，徐省北部，徐连连都市圈中部，市都市圈中部，市区区所在地所在地运运河河镇镇位于位于东陇东陇海海铁铁路路与与京杭京杭运运河交河交汇汇处处。2 2、经济经济：20062006年末，邳州年末，邳州实现实现GDPGDP总值总值达达149.96149.96亿亿元，居元，居东陇东陇海海县级县级第一，第一，创创造了板材、造了板材、大蒜、大蒜、银银杏、石膏杏、石膏产业产业“四四个个全全国国第一第一。3 3、人口：全市人口、人口：全市人口约约160160万，城万，城区区人口人口2323万。万。房间就范市场篇：审时度势市场篇：审时度势谋攻谋攻二、经济指标分析二、经济指标分析 1 1、GDPGDP指指标 从邳州近三年来GDP指标走势来看，呈现出总量增长快，增长速度快的“双快特点。GDP年均增长率高达20%以上，在徐州地区大有赶超县域经济首强铜山之势。说明邳州经济开展持续看好。房间就范市场篇：审时度势市场篇：审时度势谋攻谋攻2 2、三次三次产业结构构 上图揭示：邳州市产业结构已经由“二一三模式向“二三一模式转型。农业比重急剧下降，第二产业得到加强，第三产业稳步开展。二三产业比例占据绝对主导地位时，农业人口将加速向二三产业转移，间接加速城市化进程。房间就范市场篇：审时度势市场篇：审时度势谋攻谋攻3 3、邳州固定邳州固定资产投投资 近年来，邳州固定资产投资持续稳步增长，2004年2006年环比增速为：1.2：1.6：1。数据说明：邳州工业化进程、城市化进程正处于一个高速增长期。固定资产投资持续增长将进一步加速邳州城市化水平。房间就范市场篇：审时度势市场篇：审时度势谋攻谋攻4 4、邳州工邳州工业增加增加值分析分析 从左表显示的数据来看，邳州外资企业对工业增加值的奉献到达15%的高水平，说明邳州外资投资规模稳定增长、效益客观。外资对工业增加值的奉献愈大，对就业的拉动愈大。从大中型企业与小型企业对工业增加值的拉动作用来看，小型企业奉献远大于大中型企业。说明，邳州的私营企业经济活泼，一大批“先富起来的私营企业主将带动邳州的投资置业消费。房间就范市场篇：审时度势市场篇：审时度势谋攻谋攻5 5、邳州外邳州外贸依存度依存度 图表显示，邳州外贸依存度远远高于徐州其他县市。邳州板材、大蒜、银杏、石膏产业出口勇夺县域经济“四个全国第一。四项产业大体属于劳动密集型产业，间接导致农村劳动力加速向城市转移。房间就范市场篇：审时度势市场篇：审时度势谋攻谋攻6 6、在在岗职工工工工资 近年来，随着经济的开展，邳州在岗职工人均工资稳步增长，年均增长速度在15%以上。随着邳州工业化进程加速，产业结构升级，职工工资将维持稳定增长趋势。值得注意的是人均工资的绝对值还相对较低，工资增长的同时非投资性家庭支出也将随之增长。房间就范市场篇：审时度势市场篇：审时度势谋攻谋攻 邳州宏观经济综述邳州宏观经济综述 邳州正处在工业化与城市化高速开展的进程中，城市经济开展的同时，人们收入稳步增长，生活水平得到提高，投资置业等需求将得到放大。需要清醒认识到的是：邳州市民人均收入的绝对数值还处在相对较低的水平上，先富起来的人群运河、官湖等地的板材、大蒜、银杏、石膏产业企业主投资置业的能力与意愿得到膨胀。房间就范市场篇：审时度势市场篇：审时度势谋攻谋攻1 1、目、目标标：“五年再造一五年再造一个个邳州邳州，规规划划方向：方向：“北北扩东扩东移移。2 2、细细化指化指标标：构构建建远远期期“50“50平方公里、平方公里、5050万人口万人口的中等城市框架的中等城市框架;争争取在十一五末取在十一五末实现实现城市化率城市化率4646;争争取十一五末取十一五末实现实现4040万万农农村村劳动劳动力大力大转转移。移。3 3、城、城区区重点打造重点打造“三三场场两两带带，即，即“三三场场人民广人民广场场、锦锈锦锈广广场场、大、大桥桥广广场场、“两两带带大大运运河、六保河河、六保河风风光光带带和邳和邳州公州公园园。三、城市规划三、城市规划 市场篇：审时度势市场篇：审时度势谋攻谋攻第二章第二章 邳州房地产市场分析邳州房地产市场分析 一、邳州房地产宏观形势一、邳州房地产宏观形势1 1、投、投资额攀升，攀升，开开发量急量急剧增大。增大。按照邳州房地产开展态势，以2005年2006年增长比例140%，保守估计2007房地产投资额在6亿元左右，2021年房地产投资额在810亿元之间。2007年房地产开发量在30万 40万 之间，2021年房地产开发量将在40万60万 之间。市场篇：审时度势市场篇：审时度势谋攻谋攻项目项目预计上市量（万）预计上市量（万）荣盛文景苑5 万邦盛世嘉园4三星花苑4中央佳地广场3.5水杉御景4名城国际花园3.5富贵第一城6耀邦新世界花园5黎明锦绣豪庭4金安怡丽家园3汇龙国际花园4合计46 根据我司调研所得到的数据，进一步佐证了2021年邳州房地产市场上市量大增的事实，仅以我司调研的一些较大盘整理的数据来看，2021年邳州房产上市量约为46万。假设算入新华世纪嘉园等老盘以及一些5万小盘的上市量，2021年邳州新房上市量将在50万55万之间。市场篇：审时度势市场篇：审时度势谋攻谋攻 2 2、去化量有所增、去化量有所增长，但去化，但去化压力增大力增大注明：2007年数据为估算值，以二季度5.6万峰值估算，数据来源为江苏统计局网站、邳州房管局。随着邳州房地产市场逐渐趋于成熟，年增去化面积平稳，按2006年2007年同比增速20.7%计算，2021年邳州房地产市场新房去化量约为27万，与预计开发量相对应，存在20万左右的剩余量。市场篇：审时度势市场篇：审时度势谋攻谋攻 邳州房价快涨期在2005年初至2007年年初，2007年房价走势趋于平稳。随着开发量放量增大以及政策层面的影响，预计2021年邳州房价走势更趋平稳，开发商定价将采取审慎原那么，不排除因竞争压力过大，出现普遍打折的情况。3 3、房价走、房价走势趋于平于平稳，短期上探存在一定，短期上探存在一定压力力市场篇：审时度势市场篇：审时度势谋攻谋攻 4 4、受政策、受政策层面影面影响响，市，市场观望望气气氛氛较浓政策一：央行“第二套房贷政策 明确界定以家庭为单位界定第二套房，在未还清首套住房贷款的情况下，购房者第二次贷款购置商品房，首付比例提高至40%，利率在现行利率的根底上提高10%。政策二：央行年内第六次加息 2007年12月21日起，央行决定调整金融机构人民币存贷款基准利率，一年期贷款基准利率由现行的7.29%提高到7.47%，上调0.18个百分点；其他各档次存、贷款基准利率相应调整；个人住房公积金贷款利率保持不变。政策一政策一对购房者的影房者的影响将响将打打击已有第一套住房的已有第一套住房的“先富先富起起来来人群的人群的购房房积极极性；性；政策二的影政策二的影响响那那么么涉及到所有涉及到所有购房者，尤其是房者，尤其是对购置第一套住房的置第一套住房的刚性需求者，在邳州性需求者，在邳州职工人均收入工人均收入尚尚处于于较低水平的情低水平的情况况下，下，弹性效性效应更明更明显。根据我司根据我司对一些售一些售楼楼处的走的走访，20072007年年1010月月份份以后整以后整个个市市场处在在观望望状状态。政策面影。政策面影响将响将加加剧市市场观望。望。房间就范市场篇：审时度势市场篇：审时度势谋攻谋攻 邳州宏观地产市场综述邳州宏观地产市场综述 总体上市量体上市量与与去化量、去化速度之去化量、去化速度之间存在存在严重的重的矛盾。矛盾。房价走势趋于平稳，定价时应综合考量竞争对手价格、购房者心理价位，采取审慎原那么对待。市市场观望望气气氛氛浓厚的背景下，厚的背景下，快速去化是快速去化是关关键。市场篇：审时度势市场篇：审时度势谋攻谋攻二、邳州房地产微观形势二、邳州房地产微观形势1 1、市、市区区“北北扩东扩东移移，北，北区区、东东区两区两大板大板块块集中放量。集中放量。1 1北北区区板板块 世世纪大道以北的大道以北的区区域，含世域，含世纪大道南大道南侧的名城的名城国国际花花园园、黎明、黎明锦绣豪庭。注明：豪庭。注明：划划分分标准准参参考考当当前邳前邳州州楼楼盘分布分布图，非唯一，非唯一标准准 板板块特征特征 土地联结成片，可利用住宅用地量大，利于统一规划；配套优势较为明显，现市政府行政办公主要集中在该片区内，医教设施较为齐全，世纪大道、建设北路两条主干道串联整个片区，交通便捷，区内各楼盘配套资源可实现共享。市场篇：审时度势市场篇：审时度势谋攻谋攻 续 北区板块特征 片区内楼盘众多，开发量大，集中了一批品牌开发商。新近将上市的大盘有170万的富贵第一城首期40万、26万的耀邦新世界花园，中等规模的水杉御景16万、黎明锦绣豪庭 10 万、名城国际花园约7万 等。短期开发量在100万左右，远期开发量将到达250万300万。片区内楼盘涵盖物业类型丰富，多层、花园洋房、小高层、高层、别墅等一应俱全。北北区区价格均价价格均价区区间间 2200 2200元元/29002900元元/。市场篇：审时度势市场篇：审时度势谋攻谋攻2 2东区区板板块 瑞瑞兴路以路以东的的区区域，含瑞域，含瑞兴路西路西侧的万邦盛世嘉的万邦盛世嘉园园、三星花苑。注明：三星花苑。注明：划划分分标准准参参考考当当前邳州前邳州楼楼盘分布分布图，非唯一，非唯一标准准 板板块特征特征 政府政府规划划中新城中新城开开展的另一展的另一极极，自然，自然环境好，适境好，适宜人居，六保河宜人居，六保河风光光带、邳州公、邳州公园园等自然等自然资源是源是该板板块的的绝佳佳卖点；但点；但该板板块受瑞受瑞兴路、路、铁路、六保河等路、六保河等因素分割，因素分割，楼楼盘分布分布较散，整体散，整体联动受到一定影受到一定影响响。板板块内内配套配套较好，好，实验小小学学、儿儿童童医医院、院、运运河中河中学学初中部等公共配套遍布板初中部等公共配套遍布板块内内，但目前生活配，但目前生活配套不是很方便。套不是很方便。板板块开开发量量仅次于北次于北区区，目前，目前总体体开开发量在量在7070万万8080万左右，万左右，汇龙国国际花花园园以以3030万体万体谅雄踞雄踞东区区第一大第一大盘、荣荣盛文景苑盛文景苑2323万、三星花苑万、三星花苑1515万。万。板板块内内物物业类型以多型以多层、小高、小高层为主，包括少量主，包括少量别墅。墅。板板块价格均价价格均价区区间 2200 220025002500元元/市场篇：审时度势市场篇：审时度势谋攻谋攻3 3城中板城中板块 铁路以南、瑞路以南、瑞兴路以西，建路以西，建设路以路以东的老城的老城区区域。注域。注明：明：划划分分标准准参参考考当当前邳州前邳州楼楼盘分布分布图，非唯一，非唯一标准准 板板块特征特征 该板板块楼楼盘居于城市核心，坐居于城市核心，坐拥市中心市中心优越的配套越的配套资源，交通便捷、生活方便。源，交通便捷、生活方便。目前城中板目前城中板块的的楼楼盘以商以商业工程工程为主，住宅上市量少。主，住宅上市量少。主要商主要商业工程有宏大工程有宏大财富广富广场1515万万 、同盛、同盛国国际广广场，其沿街商，其沿街商铺售价高售价高达达2 2万元万元/，但，但内内街商街商铺销售不售不理想。理想。在售的住宅工程有黎明城市中心花在售的住宅工程有黎明城市中心花园园均价均价29502950元元/，毓秀，毓秀华庭均价庭均价25002500元元/左右，左右，仅剩下少量剩下少量余房。余房。板板块价格住宅均价价格住宅均价区区间 2500 250029502950元元/市场篇：审时度势市场篇：审时度势谋攻谋攻2 2、开开发进入大入大盘时代，品牌代，品牌时代。代。1 1大大盘时代代 汇龙国际花园以30万总开发量曾在2007年上半年雄踞邳州第一大盘，但记录很快被富贵第一城170万超大体量打破。紧随气候的还有耀邦新世界花园26万、水杉御景16万。大盘时代来临，意味着市场竞争更加剧烈，同时对大盘意味着机遇。大盘往往以更优越的自然环境、更好的社区配套、更好的物业管理效劳、更具诱惑力的价格占据竞争优势。在形象展示上，大盘更容易震撼购房者。大盘营销的关键在于如何整合好诸多优势因素。市场篇：审时度势市场篇：审时度势谋攻谋攻2 2品牌品牌时代代 目前，邳州已云集了一批有实力的品牌开发商，具有代表性的有东区的隆章置业、荣盛地产，北区的富兴源地产、耀邦地产，以及外乡的黎明房产。荒荒岛认为：品牌：品牌获得得认同同并并转化化为销售力，必售力，必须使品牌具象使品牌具象化。表化。表达达在在营销过程的各程的各个个环节：售：售楼楼处是否大是否大气气、工地包、工地包装是否整装是否整洁、销售接待是否售接待是否专业、样板房装修是否板房装修是否亲切、前切、前期物期物业管理主要指售管理主要指售楼楼处的保安保的保安保洁是否到位、是否有是否到位、是否有智能化安防系智能化安防系统的展示的展示市场篇：审时度势市场篇：审时度势谋攻谋攻3 3、产品品类型更加丰富，小高型更加丰富，小高层、高、高层面面临销售售压力。力。多层汇龙国际花园)高层中央佳地广场)花园洋房耀邦新世界花园)随着楼盘数量增多，开发量放量增大，邳州楼盘物业类型更加丰富，多层逐渐变得稀缺起来，小高层、高层渐成市场主流，花园洋房、别墅等高端产品出现在邳州市场。目前市场上在售的纯多层住宅楼盘为：中等规模以上三星花苑15万、以及一些小楼盘，具代表性的有：金安怡丽花园5万。市场篇：审时度势市场篇：审时度势谋攻谋攻 预计近期邳州小高层、高层的开发量近90万左右。主要包括富贵第一城首期40万小高层、高层，汇龙国际花园11.8万小高层，荣盛文景苑约14万小高层，中央佳地广场约4万高层，水杉御景三期约7万高层，名城国际约5万高层，黎明锦绣豪庭约7万小高层、高层以及其他一些中小楼盘的小高层、高层住宅。尽尽管小高管小高层、高、高层将将占据未占据未来来邳州地邳州地产市市场的主流，但目前的主流，但目前购房房者接受度普遍不高。者接受度普遍不高。得房率偏低、物业管理费高等成为阻滞其销售的主要因素。小高小高层、高、高层产品如何去化？一方面需要品如何去化？一方面需要联合政府、合政府、业界界对规划划进行引行引导；另一方面需要充分整合工程；另一方面需要充分整合工程优势，当当购房者房者对小小区区的价的价值认同同远远大于大于产品品(小高小高层、高、高层)本身本身时，其去化，其去化难度度将将大大大大减减小；小；再次，在操再次，在操盘手法上需要手法上需要创新，如多新，如多层与与小高小高层搭售的方式。搭售的方式。市场篇：审时度势市场篇：审时度势谋攻谋攻 4 4、房地、房地产营销水平提高，水平提高，营销更注重更注重细节。左面一组图片为耀邦新世界花园现场售楼处及示范区。从围挡包装、到售楼处外观再到售楼处内部装饰，未进售楼处就给人眼前一亮。这就是“体验式营销、“细节营销。我们再设想一下，从进门有衣装整洁的保安或穿酒店制服的管家为我们开门，向我们行礼，会是什么样的感觉。有品质感的实物展示+到位的效劳展示+专业的置业参谋+节假日对客户的温馨问候让客户在置业过程中体验到细节，销售那么事半功倍。我们不妨再设想，设置看房车、黄金周免费送局部业主去旅游抽奖产生对我们的销售影响。市场篇：审时度势市场篇：审时度势谋攻谋攻 5 5、局部、局部购购房者房者专业专业度提高，度提高，“从众从众心理心理可加以利用。可加以利用。部分购房者较专业供求、政策影响专业购房者观望从众心理市场普遍观望 市场出现普遍观望的局面，究其根源是局部专业购房者对市场以及政策面影响认知程度加深，进而影响其他购房者的结果。如下图。在邳州市场城区面积小而且传媒业不太兴旺的情况下，口碑传播对从众心理的传播速度更快、影响更深刻。荒岛认为：应辩证的看到从众心理的积极面。好口碑作用下的从众心理对营销起到促进作用。对汇龙国际花园而言，抓好老客户，传播好口碑，利用“从众心理影响市场，让未购房的客户也向旁人传播工程好口碑，将对销售起到重要的促进作用。市场篇：审时度势市场篇：审时度势谋攻谋攻 6 6、推、推盘节奏、奏、时机把握更机把握更趋谨慎慎。受央行“二套房政策、“第六次加息政策影响，以及季节变冷等因素影响，邳州各开发商相继调整推盘时间和推盘策略。2021年3月前后，邳州将迎来新房上市的高潮。下表为2021年上半年主要新盘推盘情况。开盘时间项目名称开盘批次物业类型上市量预计均价去化率2007年12月三星花苑一期多层120套2350元/50%2008年1月荣盛文景苑一期二批多层、小高层200余套2600元/2008年1月万邦盛世嘉园二期多层350余套2500元/2008年1月名城国际花园一期多层50套2300元/2008年3月水杉御景一期多层、花园洋房200余套2300元/2008年3月富贵第一城一期一批小高层、高层300余套2500（内购）/3000元/2008年3月金安怡丽花园一期一批多层108套2200元/2008年4月耀邦新世界花园一期多层、花园洋房200余套2400元/2008年4-5黎明锦绣豪庭一期多层、小高层/2008年5-6汇龙国际花园一期二批多层、小高层200余套/注明：数据为踩盘所得，可能与开发商实际操作稍有出入。市场篇：审时度势市场篇：审时度势谋攻谋攻 在推盘策略上表现为：分批次推盘，每批上市量适量；以内部认购的方式先试水，给购房者一定的优惠，开盘时抬高房价。富贵第一城：预计2021年1月开始内部认购，内部认购价2500元/，开盘价3000元/；缴纳订金可实现“增值，增值数可在开盘时冲抵房款。名城国际花园：2007年11月底开始内部认购，缴纳订金购置VIP卡，开盘购房时给予一定优惠。水杉御景：2007年12月8日起内部认购，“拥有水杉御景好礼相送，现金返还最高8千元。综合市场形势以及竞争对手因素，荒岛认为：2021年汇龙国际花园宜采取“小步快跑的推盘策略，即每次拿出适量房源以积累的准客户数量为标准，屡次开盘，制造房源脱销的市场形象，不断营造一个又一个热销高潮。市场篇：审时度势市场篇：审时度势谋攻谋攻 重点重点关关注注 品牌品牌驱动；去化情；去化情况况；区区域合作：域合作：如何共同打造如何共同打造东区区名片；如何引名片；如何引导截截杀该其看其看房客房客户，汇龙国国际花花园园在价格在价格上更具上更具竞争争力。力。7 7、典型、典型个个案分析案分析1荣盛文景苑项目区位解放路北侧、六保河西侧总建筑面积约23万建筑风格现代风格、灰色立面、平顶物业类型多层、小高层项目单价一期均价2500元/（2007年7月开盘）二期均价2700元/物管费多层0.4元/月，小高0.5元/月主力户型114/130/135/139/142三房两厅两卫 与与汇龙国国际花花园关园关系定位系定位 区区域直接域直接竞争争者，者，东区区指指标性性大大盘，竞争争中存在合作中存在合作关关系。系。销销售情售情况况 半年半年积积累期，累期，20072007年年7 7月月开开盘盘，一期第一批房源，一期第一批房源450450套套多多层为层为主，主，20072007年末，首次年末，首次批房源去化率批房源去化率为为70%70%。预计预计20212021年元月中旬推出二批房源。年元月中旬推出二批房源。均价均价将将由由25002500元元/上上涨涨至至27002700元元/。市场篇：审时度势市场篇：审时度势谋攻谋攻 重点重点关关注注 去化情去化情况况速度及客群；速度及客群；营销营销手法手法创创新：除了注重新：除了注重现场现场包装、体包装、体验验式式营销营销之外，之外，还还会会通通过过什什么么手法引手法引领领邳州房邳州房地地产产市市场场潮流？潮流？2耀邦新世界花园 与与汇龙国国际花花园关园关系定位系定位 区区域外多域外多层竞争争者，北者，北区区指指标性大性大盘。工程工程进进度度 2007 2007年年1212月月2828日，日，该盘现该盘现场场售售楼楼处处已正式已正式对对外外开开发发。其。其精心打造的售精心打造的售楼楼处处将将引引领领邳州邳州房地房地产产市市场场体体验验式式营销营销新潮流。新潮流。预计预计20212021年其多年其多层层、花、花园园洋房在洋房在4 4万左右。万左右。项目区位兴国东路以北、建设北路东侧总建面26万建筑风格现代欧式风格、立面阳光大气现代欧式风格、立面阳光大气建筑类型多层、高层、花园洋房、别墅多层、高层、花园洋房、别墅项目单价预计多层均价2400元/花园洋房均价3000元/左右区内配套会所、商业步行街、羽毛球场网球场、篮球场户型涵盖三房一卫、三房两卫、四房两卫及联排、独栋别墅市场篇：审时度势市场篇：审时度势谋攻谋攻 关关注理由注理由 价格价格与与汇龙汇龙国国际际花花园园相相当当，体量成体量成规规模，其去化好坏反模，其去化好坏反响响北北区楼区楼盘盘走走势势。3水杉御景 与与汇龙国国际花花园关园关系定位系定位 区区域外多域外多层竞争争者，北者，北区区指指标性大性大盘。工程工程进进度度 07 07年年1212月初起接收正式月初起接收正式预订预订活活动动，“拥拥有水杉御景好有水杉御景好礼礼相送，相送，现现金返金返还还最高最高8 8千元千元。预计预计开开盘时盘时间间在在20212021年年3 3月中上旬，一期推出月中上旬，一期推出8 8幢多幢多层层及局部花及局部花园园洋房。洋房。08 08年上市量年上市量预计预计在在4 4万至万至5 5万万。项目区位建设北路（原车辆监测中心）总建面16万建筑风格现代简约风格建筑类型多层、高层、花园洋房项目单价一期均价一期均价2300元元/建筑亮点框架结构多层建筑框架结构多层建筑户型两房一卫三房一卫四房两卫面积（）97.14105.85139.78 重点重点关关注注 价格策略价格策略 去化速度去化速度 市场篇：审时度势市场篇：审时度势谋攻谋攻 邳州微观地产市场综述邳州微观地产市场综述 1 1、东东、北、北两两大板大板块块呈均呈均势势状状，购购房者置房者置业业路路线线将将由盲目看由盲目看盘盘向先向先锁锁定定区区域再域再锁锁定定楼楼盘转变盘转变。东东、北、北两两大板大板块块之之间间的的竞竞争争，从开从开发发量及配套上量及配套上来来看，看，东东区区弱于北弱于北区区；但；但从从居住的生居住的生态态性、房性、房产产价价值值的的稳稳定性、物定性、物业类业类型的接受度型的接受度来来看，看，东东区区要要优优于北于北区区。由于北。由于北区区各各楼楼盘盘之之间间价格价格区区间间大大2200-30002200-3000元元/，其，其内内部之部之间间的的竞竞争争可可能大于合作可能。能大于合作可能。而而对东对东区区的的楼楼盘盘来来说说，楼楼盘盘均价相差在均价相差在200200元元/的小的小区区间间内内，价格的，价格的稳稳定性及抗跌性要定性及抗跌性要优优于北于北区区。因。因为为自然生自然生态资态资源是稀缺的，不可以源是稀缺的，不可以复复制的。制的。对汇龙对汇龙国国际际花花园来园来说说，在整，在整个个市市场场当当中中应谋应谋求的市求的市场场反反响响为为：“东东区区最具性价比投最具性价比投资资价价值值楼楼盘盘，进进而而谋谋求整求整个个邳州邳州“最具性价比投最具性价比投资资价价值值楼楼盘盘。市场篇：审时度势市场篇：审时度势谋攻谋攻2 2、市、市场观望的背后，更需要加深望的背后，更需要加深对购房者的了解，洞悉房者的了解，洞悉竞争争对手手动态。市场观望状态出现，外表原因是专业购房者的普通购房者的影响，最根本的原因那么是购房者购置力水平有限。以目前均价2300元/计，购置100的房子加税款需要近24万元，一个普通双职工以3万元年收入计不吃不喝要8年才能买一套房，实际需要的时间那么在10年以上。2007年二季度2007年三季度成交套数467484成交面积（）5600055700单套面积（）119.9143115.0826单套价格（元）226980.7264462.8下表为2007邳州商品房销售概况表。市场篇：审时度势市场篇：审时度势谋攻谋攻 从上表我们可以知道，购房者平均单套购房面积在120以下，大面积房源面临一定销售压力。从单套成交总价来看，二季度到三季度有所增大，说明购房者可承受的购房款存在一定的弹性空间。但在家庭收入总量增长有限的情况下，购房款所能承受的弹性空间是有限的。预计总房款超过30万元会对购房者产生较大的心理阴影。例：300000元=2500元/*120 在购房者可承受购房款有限，但存在一定弹性的情况下，性价比越高的楼盘越受到购房者的青睐。影响性价比因素包括：升值潜力、区位交通配套、楼盘档次、社区景观配套、社区物业效劳等 从行业竞争来看，预计2021年邳州地产市场的操盘水平会得到很大提高。对汇龙国际花园而言，在市场竞争中应“紧密关注大盘名牌富贵第一城、耀邦新世界花园学习其操盘手法、“紧密跟踪竞争楼盘荣盛文景苑、三星花苑等，了解其市场动向并迅速做出反响、“敢于去比较，以差异化高性价比取胜。市场篇：审时度势市场篇：审时度势谋攻谋攻 三、汇龙国际花园卖点整合三、汇龙国际花园卖点整合1 1、地、地块卖点点1 1城城东之首之首 上上风上水上水 日出日出东方，以方，以东为尊。尊。2 2河流公河流公园园 生生态家家园园 紧邻市政府市政府规划划重点打造的六重点打造的六保河保河风光光带、桃花、桃花岛邳州公邳州公园园，适宜，适宜人居。小人居。小区区绿地率高地率高达达42%42%。3 3交通便捷交通便捷 配套配套齐备 与与市中心保持适市中心保持适当当距离，距离，远离离城市喧城市喧嚣，又可快速到，又可快速到达达城市中心。城市中心。周周边配套有：省重点配套有：省重点运运河中河中学学初中部、初中部、实验小小学学、儿儿童童医医院、院、铁二二处医医院。院。市场篇：审时度势市场篇：审时度势谋攻谋攻 2 2、工程、工程规规划划卖卖点点1 13030万城东第一大盘万城东第一大盘 大盘意味着投资价值，一期大盘意味着投资价值，一期较低的开盘价，后势因小区规模较低的开盘价，后势因小区规模大、内部配套优越、物业管理效大、内部配套优越、物业管理效劳到位、居于城郊结合部人居环劳到位、居于城郊结合部人居环境好等综合因素，升值潜力巨大。境好等综合因素，升值潜力巨大。2 2法式建筑法式建筑 法式园林法式园林 外立面摆脱呆板凝重的灰外立面摆脱呆板凝重的灰色形象，彰显工程大气开朗。法色形象，彰显工程大气开朗。法式园林景观那么给人浪漫。式园林景观那么给人浪漫。邳州房产建筑立面均以现代邳州房产建筑立面均以现代灰色建筑为主从工程差异化营销灰色建筑为主从工程差异化营销的角度来看，本案法式建筑立面的角度来看，本案法式建筑立面能给人耳目一新的感觉。能给人耳目一新的感觉。市场篇：审时度势市场篇：审时度势谋攻谋攻5 5高高车位配比，位配比，为尊尊尚尚人士打造人士打造 高高达达59%59%1350/22761350/2276车位配比，位配比，充分考充分考虑业主的主的开开展展极极需求。需求。3 3水景水景 中心水榭景观、北部人中心水榭景观、北部人工水系景观带，与六保河自然工水系景观带，与六保河自然景观相照应，给小区以灵动的色景观相照应，给小区以灵动的色彩。彩。4 4区内配套区内配套 1300 1300会所、会所、15001500幼儿幼儿园，人无我有。园，人无我有。市场篇：审时度势市场篇：审时度势谋攻谋攻 3 3、附加、附加卖点点1 1品牌智能化楼宇系统品牌智能化楼宇系统 电子巡更系统、周界防报警系统、电子巡更系统、周界防报警系统、可视门禁系统等电子设备的采用均可可视门禁系统等电子设备的采用均可构本钱案的卖点。构本钱案的卖点。小高层电梯采用大品牌，如奥的斯小高层电梯采用大品牌，如奥的斯OTISOTIS、三菱，均可增加小区的附、三菱，均可增加小区的附加价值。加价值。2 2品牌物业效劳品牌物业效劳 物业效劳越来越受到购房者的重物业效劳越来越受到购房者的重视，品牌物业管理可以提高工程档次。视，品牌物业管理可以提高工程档次。鉴于品牌物业介入本案直接管理鉴于品牌物业介入本案直接管理的本钱及可行性，建议本案引入品牌的本钱及可行性，建议本案引入品牌物业管理参谋，以标准化模式管理本物业管理参谋，以标准化模式管理本小区，介入前期售楼处的物业效小区，介入前期售楼处的物业效劳，丰富本案卖点，给购房者可感知劳，丰富本案卖点，给购房者可感知的尊贵效劳。的尊贵效劳。建议物业参谋：万科物业、金陵建议物业参谋：万科物业、金陵饭店物业。饭店物业。