物业管理财税基础课件

物业管理财税基础课程说明 物业管理财税基础是开放教育试点物业管理（专科）专业主干课程，是中央电大统设必修课，同时也可作为其他相关专业的选修课。本课程目的在于培养学生会计、财务管理、税收、保险的基本原理、基本知识和基本操作技能，学会用物业管理财税理论与方法分析和解决物业管理工作中的实际问题。本课程分一个学期开设。该课程计划课内学时72课时，共4学分。财务预测环节的工作几个步骤明确预测目标；搜集相关资料；建立预测模型，即根据影响预测对象的各个因素之间的相互联系，建立相应的财务预测模型，常见的财务预测模型包括因果关系预测模型、时间序列预测模型以及回归分析预测模型等；实施财务预测，即将经过加工整理的资料代入财务预测模型，选取适当预测方法，进行定性、定量分析，确定预测结果。财务预算编制的几个步骤分析财务环境，确定预算指标。根据企业的外部宏观环境和内部微观状况，运用科学方法，分析与所确定的经营目标有关的各种因素，按照总体经济效益的原则，确定出主要的预算指标。协调财务能力，组织综合平衡。合理安排人力、物力、财力，使之与经营目标的要求相适应，资金运用同资金来源平衡，财务收入同财务支出平衡。还要努力挖掘企业潜力，从提高经济效益出发，对企业生产经营活动提出要求，制定好各单位的预算指标。选择预算方法，编制财务预算。以经营目标为核心，以平均先进定额为基础，编制企业的财务预算，并检查各项有关的预算指标是否密切衔接、协调平衡。财务控制的步骤制定控制标准，分解落实责任实施追踪控制，及时调整误差分析执行差异，搞好考核奖惩所有者权益的特点在数量上等于企业全部资产减去全部负债后的余额，即为企业净资产的数额。所有者权益与企业特定的具体资产并没有直接关系，它并不与企业特定的具体的资产项目发生相对应的关系。例如，一定数额的所有者权益并不代表相应数额的货币资产或固定资产。所有者权益只是在整体上，在抽象的意义上与企业资产保持数量上的关系。影响所有者权益变动的因素主要有企业投资者的增资或减资和企业税后利润及分配。所有者权益按其构成不同可分为哪些方面？实收资本资本公积未分配利润盈余公积所有者权益实收资本是指投资者(包括国家、法人单位、个人和外商等)实际投入并与企业的注册资本相应的资本。资本公积是指企业由于特殊原因如接受捐赠等增加的资本，包括发行股票溢价和资本溢价、接受捐赠的资产价值等。盈余公积是指按照国家有关规定从税后利润中提取的积累资金。未分配利润是指可用于向企业所有者分配的累计税后利润。影响商业银行存款变动的外部因素经济发展水平和经济周期银行同业的竞争中央银行货币政策金融法规储蓄习惯和收入(支出)预期商业银行设置分支机构应具备下列基本条件分支机构要设置在交通比较便利的中心城市；分支机构设置的地点必须拥有较多的人口；设置分支机构必须选择经济比较发达的地区；必须考虑所选地区的经济发展前景。商业银行贷款的业务流程贷款调查。商业银行在对每笔可能发放的贷款进行调查时，一般要考虑如下的六个方面：借款人的品质、借款人的能力、借款人的现金流、借款人的抵押、借款发生时的经济环境、银行对贷款的控制等。贷款审查。主要审查调查人员提供的资料是否完备，凋查方式和内容是否符合要求，调查报告是否客观、准确，调查建议和结论是否合理。贷款的审批。贷款审查部门提出审查意见后，报商业银行的行长或者经行长授权的副行长（或者部门主管）审批，大额、疑难的贷款由信贷审查委员会审议后报经行长审批。贷款协议的签订。贷款行与借款人签订借款合同，约定贷款的金额、期限、利率、用途、还款方式、双方的权利和义务、违约责任和双方认为需要约定的其他事项。保证贷款还需要由保证人与贷款人签订保证合同，或者保证人在借款合同上写明与贷款人协商一致的保证条款。抵押、质押贷款应由抵押人、出质人与贷款人签订抵押或者质押合同。贷款的检查。在借款合同的有效期内，商业银行应当定期进行检查，主要检查贷款资金的使用情况、企业生产经营和财务情况的变化、贷款项目建设的进展情况、抵押和担保品的变化情况以及其他可能影响贷款质量的事项。发现异常应立即进行报告和处理，并采取有效的措施进行防范和化解风险。设置商业银行组织机构应当遵循的原则遵循原则精干合理原则精干合理原则分工协调原则分工协调原则幅度层次原则幅度层次原则效率效益原则效率效益原则我国商业银行不良资产产生的主要原因社会融资结构的影响；宏观经济体制的影响；政策性影响；社会信用环境；商业银行本身的原因。处置不良资产的主要措施与方法强化呆账准备金制度，注销坏账，优化资产；分离不良资产，交由专门机构处理；培育资产重组的中介机构和中介专家；充分利用金融市场尤其是证券市场将银行资产打折出售或部分证券化，收缩不良资产规模；债权全部或部分转股权；直接的资本注入；破产清算；利用信贷资产衍生产品，降低风险。企业与债权人、债务人之间的财务关系 这方面的财务关系主要包括：企业与银行和非银行金融机构之间的借款和还款收支结算关系；企业与其它企业之间由于相互购销商品、提供劳务等引起的货款收支结算关系；企业由于发行债券筹措资金而形成的与其它企业单位、个之间的借款和还款之间的债权债务关系。企业各项业务往来中的收支结算，要及时收付货款，以免相互占用资金。企业与债权人债务人的关系在性质上属于债权、债务关系。企业在处理这种财务关系时，要注意维护各方的合法权益，树立本企业的良好信誉。资产负债表 资产负债表是反映企业某一特定日期的资产、负债、所有者权益的报表。实际上，资金运动是川流不息、周而复始地运动着的，并不会在某个时点突然停止。但资产负债表是假设资金运动至某一时点，即某一日资金运动暂时停止运动时，该企业的资产(拥有或控制)的经济资源有多少，具体分布怎样。另一方面反映这些资产的来源（从债权人中借入或投资者投入或企业经营增值）。因此资产负债表又称为静态报表或时点报表。其特点是该报表表头时间只能为某年某月某日，不同时期的资产负债表不能相加，故该报表一般没有本年累计数而列有期初数和期末数。负债的定义和特点 负债是指由过去的交易、事项形成的现时义务，履行该义务预期会导致经济利益流出企业。负债的特点负债将在未来减少企业的经济资源，应表现为企业未来经济利益的流出。负债有明确的受款人和偿付日期，或者受款人和偿付日期可以合理估计确定。例如，企业对已经销售的产品进行“三包”而形成质量担保债务，对于哪些客户在什么时期内有效，一般可以进行合理估计，可以作为企业的一项负债。反之，如果无法确定或合理估计受款人的偿还日期，就不属于会计上的负债。负债是能够以货币计量或合理估计金额的债务责任。负债通常有一个可确定到期偿付的金额，或者虽无确切金额，但有个合理的估计数额。反之，如金额无法确定或估计，就不属于会计上的负债。主营业务收入的定义主营业务收入是指企业生产经营的主要经营业务收入。不同行业的基本业务收入有所不同，对于物业管理企业来说，其主营业务收入就是该企业的提供物业管理劳务的收入，包括物业管理收入、物业经营收入和大修理收入。其他业务收入和营业外收入其他业务收入又称为附营业务收入，是除基本业务以外的收入，如物业管理企业的代销和代租房屋的手续费收入、技术转让、固定资产出租以及对外提供运输等的收入。营业外收入是指与企业的经营活动无关而取得的收入。费用要素的定义 费用也有广义和狭义之分。广义的费用是指企业在全部活动中形成的经济利益的总流出，即除了营业总费用之外，还包括投资损失、营业外支出和所得税等。狭义的费用是指企业在销售商品、提供劳务及他人使用本企业资产等日常经营活动中所形成的经济利益的总流出，又称为营业总费用。营业总费用包括主营业务成本、主营业务税金及附加、其他业务支出及期间费用。物业管理企业的主营业务成本是由直接费用(直接材料、直接人工、其他直接支出)和间接费用并与收入配比而形成的费用。主营业务税金及附加主要包括上交给国家的流转税费(营业税、城市维护建设税、教育费附加)。其他业务支出是指附营业务费用。期间费用的定义 期间费用是指企业行政管理部门为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用，为支付利息等而发生的财务费用等。这些费用应在一定时间期限内进行汇总后直接计入当期损益。什么是相关性原则？相关性原则也称为有用性原则，是指会计信息必须满足宏观经济管理的需要，满足各有关方面了解企业财务状况和经营成果的需要，满足企业加强内部经营管理的需要。会计信息的定义 会计信息是进行宏观经济调控和微观经营管理的基本信息来源。会计的作用就是要为各有关方面提供信息。要充分发挥会计的作用，就必须使所提供的会计信息与各方面使用的会计信息要求一致。要求企业的会计核算在收集、处理、传递会计信息的过程中，要考虑到社会上与企业有利害关系的集团对会计信息需要的不同特点，满足企业内外有关方面对会计信息的要求。什么是权责发生制原则？权责发生制原则指在会计核算过程中，在确认企业的收入或费用时，不是以收到或支付款项作为记录依据，而是以取得收款权力或支付款项的责任作为记录收入或费用的依据。在会计分期核算的前提条件下，必须正确确认企业在某一会计期间的收入和费用，尽管这些收入或费用不一定在该会计期间收到货币或以货币支付。在确认收入时，只要销售过程完成，取得收取货款的权利，收入就算实现，而对那些预收货款，虽然已收到货币资金，但还没有提供产品或劳务，就不能作为收入。同样，在确认费用开支，有时虽然已发生实际支出，但由于受益期不在本期，如预付下一年度财产保险费，则不应作为本期费用。相反，有些费用虽然应在将来支付，但它的发生与本期收益有关，则应作为本期费用。所以，采用权责发生制原则，能较客观地反映企业经营成果。会计的最终产品 财务会计报告是会计的最终产品，包括会计报表及其附表，会计报表附注和财务情况说明书。其中，会计报表是财务报告的主要组成部分。会计报表分为对外报送报表和对内报送的报表。对外报送的报表统一由财政部门规范，而对内报送报表则由企业自行设计。对外报送的报表主要包括资产负债表、利润表和现金流量表。现金流量表 现金流量表是反映企业某一时期现金流量变化的报表。该报表与资产负债表、利润表不同，资产负债表、利润表是根据权责发生制编制的，而现金流量表是根据实际发生的货币收付而编制的。现金流量表将企业某一时期内实际发生的现金（货币资金及流动性强的有价证券又称现金等价物），分为三种，即经营活动产生的现金流量、投资活动产生的现金流量和筹资活动产生的现金流量，分别列示流入（收入）、流出（支付）及流入与流出的差额（净流入）。复式记账法与单式记账法比较有什么特点？(1)复式记账法能够完整地反映每一项经济业务的来龙去脉，能够反映经济活动的全貌。因为复式记账法对每一笔经济业务都以相等的金额在两个或两个以上的有关账户中相互联系地进行登记，可清楚而全面地反映出经济活动的情况，也便于管理人员了解经济业务全貌，以加强资金管理。(2)在复式记账法下，由于每一项经济业务都涉及两个或两个以上相关账户，能使账户之间形成相互对应和平衡的关系。利用这种对应关系，可以检查入账的正确性，便于核对、检查账目。从经济业务的八种类型分析可知，任何一种类型的经济业务的发生都会引起会计要素的增减变动，但其结果都不会破坏会计要素之间的平衡关系。根据这一基本原则创立的复式记账法，在对经济业务进行财务处理时，一种情况是在某一会计要素内部以相等的金额在一个账户登记增加，在另一个账户中登记减少，例如以银行存款购买材料；另一种情况是在相关要素的若干账户中同时登记增加或减少，但其增减金额相等，例如以银行存款上缴应交税金，向银行借款存入银行等。因此，用复式记账法把全部经济业务记入账之后，所有账户的左方登记数之和，必然等于所有账户右方登记数之和，而且经济业务变化后的会计恒等式依然不变；如果不符合这一点，便说明账户记录有误，应该进行查找并予以更正。这种方法称为试算平衡。借贷记账法的记账规则有哪些记账规则是指在采用某种记账方法处理经济业务时，确定其账户方向的一种规则。借贷记账法的记账规则是对发生的每一项经济业务，都以相等的金额，借贷相反的方向，在两个或两个以上相互联系的账户进行连续、分类地登记。即在一个账户中记借方，必须同时在另一个或几个账户中记贷方；或者在一个账户中记贷方，同时在另一个或几个账户中记借方。记入借方的金额必须与记入贷方的金额相等。概括地说，借贷记账法的记账规则是：有借必有贷，借贷必相等。会计分录的种类有哪些？会计分录按分录中所含有的总分类账户个数分为简单分录、复合分录和复杂分录。简单分录 简单分录是指在一笔分录中，只有一个账户应记借方，一个账户应记贷方。也就是所谓的“一借一贷”分录。复合分录 复合分录是指在一笔分录中，一个账户应记借方，若干个账户应记贷方；或一个账户中应记贷方，若干个账户应记借方。也就是所谓的“一借多贷”或“一贷多借”分录。它是由若干个简单分录组成的。复杂分录 复杂分录是指在一笔分录中，有若干个账户应记借方，同时有若干个账户应记贷方。也就是所谓的“多借多贷”分录。由于这种分录账户之间的对应关系不够清楚，因而一般情况下不要使用。什么是账户余额试算平衡法？余额试算平衡法是根据资产等于负债、所有者权益的平衡关系而确定账户余额是否正确的一种方法。根据资产等于负债、所有者权益的平衡关系，运用借贷记账法在账户中记录经济业务的结果，各项资产余额总和必然要与各项负债、所有者权益的余额总和相等。在借贷记账法下，由于资产类余额表现为账户的借方余额，负债、所有者权益类余额表现为账户的贷方余额，因而所有账户借方余额合计必须与所有账户贷方余额合计相等。案例分析 某年9月21日下午，沈阳某银行营业部来了一位男子，持A区城建局一张18万元的现金支票要求提现。银行经办人员接过支票后，对支票上的单位财务专用章进行了折角验印，审核无误后对个人名章只看了看字迹相同，就进行了记账，经过复核员复核后，交出纳科办理付款，对于办理的这笔业务谁也没有感到与别的业务有什么不同。10余天后，A区城建局派人来银行办理汇款业务，银行经办人员发现该户存款余额不足，便要求客户对账。城建局财会人员携带账簿来到银行，经过双方逐笔核对，发现9月21日支付的那笔18万元现金业务，在该单位的账上并没有记录，银行马上找出该现金支票进行核查，确系该城建局支票。后经过公安部门勘验，该支票上的个人名章印迹比预留印鉴大1毫米，经进一步查证，系A区城建局的一名临时工，从会计那里偷走了空白支票，并偷盖了财务专用章，因偷盖个人名章始终不得手，便私刻了个人名章，从而使诈骗活动得逞。分析结果 根据有关规定，对于金额为万元以上的支票，银行应采用折角验印的方式审核印鉴的真伪。本案中，银行经办人员对这笔金额为18万元的取现业务，只对支票上的财务专用章进行了折角验印，而对支票上加盖的个人名章仅查看字迹相同后，就予以记账。由于未严格按照规定对个人名章也进行折角验印，从而未能及时发现该名章系伪造，致使犯罪分子的诈骗活动能够得逞，银行资金遭受损失。案例警示 印鉴是客户资金划转的唯一依据，因此十分重要。不少犯罪分子就是利用制作假印鉴进行诈骗活动，由于现在的科技水平越来越高，假印鉴也几乎达到以假乱真的程度。为确保客户及银行资金的安全，银行应认真做好印鉴审核工作。一、目前仍采用传统手工验印方式的单位，应严格按照有关的规定，认真审核票据印鉴真伪，对于金额在万元以上的票据应采用折角验印的方式进行审核。二、积极采用现代高科技手段，提高银行在预防金融诈骗方面的技术含量和防范能力。在票据印鉴真伪的审核方面，有条件的单位应积极推广使用印鉴网络识别系统等现代高科技防伪手段，从根本上堵塞漏洞。按我国的贷款通则规定，短期，中期，长期贷款的期限是怎么划分的？15年1年以内5年以上贷款期限短期中期长期第一章 物业管理企业财务概述重难点掌握物业管理企业的财务关系（单项选择）如企业与投资者和受资者之间的财务关系掌握物业管理企业的资金运动包括的环节（多项选择）掌握相关判断 根据会计提供的核算资料，运用特定方法，对企业理财活动过程及其结果进行分析和评价，称为财务分析。第二章物业管理会计重难点掌握一些定义：如负债、所有者权益、收入、复式记账法、会计分录、实质重于形式原则、相关性原则等掌握物业管理企业的会计核算（参见复习指导书第27页17题和第31页24题）掌握会计核算的基本前提（多项选择或简答题）借贷记账法的特点（多项选择 或简答题）掌握相关判断1.无论在什么情况下，也无论发生什么经济业务，资产都与负债、所有者权益之和相等。2.只有具备法人资格的企业才能成为会计主体。3.代管基金收入是物业管理企业的一项收入。4.某企业的经理出差，与甲企业签订了一份购销合同，会计可根据这份合同登记入账。5.企业接受某外商赠送的一辆汽车，该辆汽车属于企业的资产。6.只有借贷记账法才能设置双重性账户。第三章 物业管理企业资金筹措重难点掌握一些定义，如最优资本结构、资金成本掌握无差异点分析法的计算（参见复习指导第33页29题）掌握筹资的原则（简答题）掌握如何进行资本结构的决策（多项选择或简答题）掌握债券、优先股、普通股个别资本成本的计算和综合资金成本的计算（参见复习指导第21页4题和第23页10题）掌握相关判断1.产权关系不明是吸收直接投资方式的缺点。2.股权资本对于出资方的立场是一种高成本、低风险的资本。3.从资金的供应方看，长期资金的风险大，成本高。4.资金成本按估算对象可以分为个别资金成本和综合资金成本。5.资金使用的约束程度是在筹资过程中的须考虑的经济因素第四章 物业管理企业资产管理重难点掌握相关定义：如内部控制制度、应收账款收现率、固定资产、证券掌握存货经济采购批量、订货次数、全年订货总成本的计算。（参见复习指导第24页12题）掌握净现值法的计算（参见复习指导第30页22题和第32页25题）掌握股票价格的计算（参见复习指导第26页16题）掌握阶段性增长股票的计算步骤(简答题）掌握收支预算法下现金预算的内容（简答题）掌握相关判断1.内部控制制度是会计一个部门的制度，应由会计部门执行完成。2.商誉是不可辨认的无形资产。3.债券发行的三种方式分为：溢价、平价、折价发行。4.物业管理企业计提固定资产折旧一般采用直线折旧法。5.营运资本规模的大小，取决于流动资产总额与流动负债总额的相对大小 6.订货成本与订购批量成反比，储存成本与订购批量成正比。第五章 物业管理企业成本、费用管理重难点掌握相关定义：如管理费用掌握混合成本的分解计算（参见复习指导第33页30题）掌握权责发生制和收付实现制的区别（参见复习指导第20页2题）掌握绿化费和保安费分配的计算（参见复习指导第35页33题）掌握相关判断1.物业管理企业一般宜采用品种法进行成本核算。2.物业管理企业发生的办公楼租金支出属于混合成本。3.当成本核算对象为两个小区或以上时，共同费用的分配标准应为成本动因。4.物业企业人员福利费用一般按人员月工资的14%附加计算。5.变动成本是指在一定范围内与业务量无关的成本。6物业管理企业成本、费用核算应坚持权责发生制。7.由于实际工资率与标准工资率不同而造成的成本差异称为人工效率差异。第六章物业管理企业收入、利润重难点掌握营业收入的计算（参见复习指导第21页3题第30页21题第33页28题）掌握物业管理企业的营业收入的确认条件（简答题）掌握利润分配的程序、原则（简答题）掌握本量利分析法的计算（参见复习指导第22页6题）掌握本量利分析法的定义和在物业管理企业的应用（简答题）掌握相关判断1.无论主营业务收入，还是其他业务收入，都是物业管理企业提供经营劳务而取得的。2.房屋出租收入应列为其他业务收入，商业用房经营收入应列为主营业务收入。3.当企业营业收入波动较大时，可采用算术平均法预测营业收入。4.某物业管理企业由于经营不善，发生经营性亏损30万，可以用资公积金弥补。5.盈余公积可用于弥补亏损或转增资本金，但转增资本后，企业的法定盈余公积金一般不得低于注册资本的25%。6.在同一会计年度内开始并完成的劳务，应在劳务完成时确认收入。第七章 物业管理财务会计报告与分析重难点掌握资产负债表、利润表、现金流量表的联系和区别（简答题）掌握偿债能力、营运能力、盈利能力分析指标（单选）掌握相关判断1.现金流量表与利润表都是根据权责发生制编制的。2.已获利息倍数=净利润利息费用 3.某物业管理企业的现金比率为1.5，这意味着企业所筹集的流动资产来能得到合理运用。4.资产净利率越高，表明企业在增加收入和节约资产使用等方面取得了良好效果。5.表明企业管理人员经营管理、运用资金能力称为获利能力。6存货周转天数越多，说明存货占用水平越低，流动性越强。7.现金流量表与利润表一样，都属于时期报表。第八章 物业管理财务预算重难点掌握相关定义：财务预算、财务决策、财务分析、定期预算、增量预算等掌握财务预算控制的内容（简答题）掌握各种财务预算形式的优缺点（多选题）掌握相关判断1.财务预算不是一种单纯的管理方法，而是一种具有战略性的全员参与的管理机 制。2.物业企业人员福利费用一般按人员月工资的14%附加计算。3.定期预算的优点是能够使预算期间与会计年度相配合，便于考核和评价预算的执行结果。4.物业管理企业财务预算编制应遵循量入为出的“零预算原则”。5.预计资产负债表可套用会计报表的格式。6.滚动预算的优点是透明度高，灵活性强，连续性突出，工作量小。第九章 物业管理企业税收重难点掌握相关定义：如营业税、税务筹划、成本费用税务筹划法等掌握房产税的计算（参见复习指导第31页23题）掌握成本费用税务筹划法的计算（参见复习指导第29页20题）掌握相关判断1.对于生产规模小、账册不健全或无账的城乡个体户，应采用自核自缴方式征税。2立账簿人是印花税的纳税义务人，它只是对各单位的总账账簿需要贴花。3.东方物业管理有限公司在经营服务的同时，还开设了一个商品部，兼营货物销售，应就其取得的收入总额一并征收营业税。4.流转税按商品(劳务)的发生为前提，不论纳税人有无利润，均应计征。5.海关代征的增值税、消费税，不计征城建税。6.流转税按商品(劳务)的发生为前提，不论纳税人有无利润，均应计征。7.发生增值税、消费税、营业税减征时，同时减征城建税。第十章物业保险重难点掌握相关定义：财产保险掌握财产保险的作用（简答题）掌握保险公司赔偿多少的计算（参见复习指导第28页18题）掌握相关判断1.保险的特征是经济性、互助性、法律性和获利性。2.发生保险事故时，所有为抢救保险标的而发生的费用应由投保人负责。3货物运输保险合同一般应采用不定值保险合同。4.财产保险基本险不保因暴雨、洪水造成的损失，但可以通过投保其附加险谢谢谢谢