河南省滑县君豪房地产商业项目整体定位报告-46p课件

滑县君豪商业项目整体定位报告滑县君豪商业项目整体定位报告沟通建议稿沟通建议稿 滑县君豪商业项目整体定位报告沟通建议稿第一部分第一部分第一部分第一部分 项目定位命题项目定位命题项目定位命题项目定位命题-项目定位主要要解决的问题项目定位主要要解决的问题项目定位主要要解决的问题项目定位主要要解决的问题第二部分第二部分第二部分第二部分 项目定位背景项目定位背景项目定位背景项目定位背景-滑县滑县滑县滑县综合城市环境研究综合城市环境研究综合城市环境研究综合城市环境研究第三部分第三部分第三部分第三部分 滑县滑县滑县滑县商业扫瞄商业扫瞄商业扫瞄商业扫瞄-滑县滑县滑县滑县商业现状市场研究商业现状市场研究商业现状市场研究商业现状市场研究第四部分第四部分第四部分第四部分 项目项目项目项目SWOTSWOTSWOTSWOT分析分析分析分析-项目优、劣势及机会点、威胁点分析项目优、劣势及机会点、威胁点分析项目优、劣势及机会点、威胁点分析项目优、劣势及机会点、威胁点分析第五部分第五部分第五部分第五部分 项目整体定位项目整体定位项目整体定位项目整体定位-项目形象、业态组合定位项目形象、业态组合定位项目形象、业态组合定位项目形象、业态组合定位提纲提纲提纲提纲第一部分项目定位命题-项目定位主要要解决的问题第二第一部分第一部分 影响本项目定位的主要命题影响本项目定位的主要命题怎么打牌怎么打牌/怎么打好牌怎么打好牌/怎么成为最大的赢家怎么成为最大的赢家第一部分影响本项目定位的主要命题怎么打牌/怎么打好牌/怎么打牌怎么打牌/怎么打好牌怎么打好牌/怎么成为最大的赢家怎么成为最大的赢家一、如何通过准确定位实现本项目利润最大化我们怎么打好牌？1）如何通过准确定位提高项目的附加值含量；2）如何通过准确定位塑造本项目商业步行街的高品质形象；二、商业规模及商圈辐射范围确定我的牌到底打多大？1）本项目地处老城区商圈，其主力商圈覆盖面有多大。2）城区商业业态急需升级换代，本项目在此过程中扮什么角色，如何根据市场需求确定各业态的商业规模？三、终端消费群体及需求准确定位我的牌打给谁？1）本项目的终端消费群体是谁？2）目标消费群体需要怎样的商业环境？3）为什么这些目标消费群会选择在本项目消费？怎么打牌/怎么打好牌/怎么成为最大的赢家一、如何通过准确定位第二部分第二部分 影响本项目定位背景要素研究影响本项目定位背景要素研究概况概况/历史历史/区位区位/物产物产/劳动力劳动力第二部分影响本项目定位背景要素研究概况/历史/区位/物产概况概况/历史历史/区位区位/物产物产/劳动力劳动力 滑县位于河南省东北部，隶属国家级历史文化名城安阳市。与濮阳、延津、浚县、长垣、封丘、内黄接壤。概况/历史/区位/物产/劳动力滑县位于河南省东北部概况概况/历史历史/区位区位/物产物产/劳动力劳动力 始为颛顼之都，继为封候之国，隋至明初由“滑国”、“滑台”建制滑州，明洪武七年改称滑县，有史记载5000余年。境内有著名的瓦岗军起义遗址、李文成起义遗址、欧阳书院、广济桥、孔庙大成殿等重点文物保护单位，唐建明福寺塔为国家重点文物保护单位。滑县曾诞生众多古今名人贤士，春秋时期我国文学史上第一位伟大的爱国女诗人许穆公夫人，唐朝贤相卢怀慎、明初文渊阁大学士、国子监祭酒、教育家宋讷，汉武帝时位居九卿的著名谏臣、廉吏汲黯，与班固齐名的科学家崔鹏、傅仁均，隋末瓦岗寨农民起义领袖翟让和清朝天里教农民起义领袖李文成，清末廉吏、甲午抗日英雄暴方子，中国作家协会书记处书记、中国当代著名作家韶华等。概况/历史/区位/物产/劳动力始为颛顼之都，继为封候之国，概况概况/历史历史/区位区位/物产物产/劳动力劳动力县城道口镇南距郑州市135公里、开封市100公里，北距安阳市70公里、鹤壁市25公里，东距濮阳市50公里，西距新乡市70公里。滑县处于中原大市场腹地，500公里内有亿以上人口，为企业的产品销售提供了广阔的市场。滑县交通便利，西邻京广铁路、107国道和京珠高速公路，北接濮鹤高速公路，大广高速公路贯穿南北，新荷铁路和济东高速公路跨越东西。省道307线、308线、吴黄线、郑吴线、东上线、大海线等主要公路干线在此交汇，形成了以国道、省道为骨架，县乡公路为网络的公路交通体系，农村已实现了村村通油路。概况/历史/区位/物产/劳动力县城道口镇南距郑州市135公里概况概况/历史历史/区位区位/物产物产/劳动力劳动力滑县是国家优质小麦、棉花、大豆、玉米、油料生产基地县，素有“豫北粮仓”之称。粮食产量和贡献在河南省位居第一。自1989年以来，连续跨入全国粮、棉、油百强县行列。小麦生产规模位居全国县（市）级首位。2003年、2004年、2005年先后被评为“全国粮食生产先进县”、“全国十大粮食生产先进县”和“全国粮食生产先进县标兵”。河南省养牛、养羊先进县。被确定为全国科技入户示范县、全国农村饮水安全试点县、全国财政支农资金整合试点县、全省农业综合开发重点县。概况/历史/区位/物产/劳动力滑县是国家优质小麦、棉花、大豆概况概况/历史历史/区位区位/物产物产/劳动力劳动力滑县劳动力资源丰富，随着科技水平和农业机械化程度的提高，一批农村劳动力闲置。据统计，目前共有剩余劳动力24.7万人。按年龄结构划分：16-25岁6.8万人，占28%；26-35岁5.5万人，占22%；36-45岁5万人，占20%；45岁以上7.4万人，占30%。按文化程度划分：初中以下文化程度22.4万人，占90.6%；高中以上文化程度2.3万人，占9.4%。大量剩余劳动力的存在，严重制约着我县经济的发展，1999年，农民人均收入仅1905元，与富裕地区的差距越来越大。概况/历史/区位/物产/劳动力滑县劳动力资源丰富，随着科技水影响本项目定位的要素研究影响本项目定位的要素研究 背景要素一：背景要素一：区位优越，交通便利，这为本项目提供了更为广阔的市场发展空间;背景要素二：背景要素二：人口规模为本项目发展提供了强而有力的消费市场;背景要素三：背景要素三：经济的快速增长，政策环境、限购政策直接刺激商业产业投资的加速；背景要素四：背景要素四：商业业态的升级换代势在必行;背景要素五：背景要素五：随着经济的快速增长及消费者消费水平的提高，滑县需要有自己独立的、完善的商业结构体系；背景要素六：背景要素六：滑县商业总体布局呈现出零、乱、差的布局，业态分布比较零散，整体商业市场缺少市场的前瞻性；影响本项目定位的要素研究背景要素一：区位优越，交滑县商业地产发展的现状及趋势滑县商业地产发展的现状及趋势 发展趋势一：发展趋势一：滑县城区商业外拓的趋势明显，但商业还集中在老城区，新商圈发展处于快速发展阶段，并且在2-3年内规模将会不断扩大；发展趋势二：发展趋势二：虚拟式产权销售方式还未在区域内发展成熟，市民接受度不高；发展趋势三：发展趋势三：独立产权商业网点成为投资热点，商业保值、升值将会不断受到追捧，随着商业饱和和竞争压力驱使，返租式产权性物业投资市场将会成为一种趋势；发展趋势四：发展趋势四：老城区商业网点将持续投资的热度，新商圈商业网点不断成型，市场向心力不断加强。滑县商业地产发展的现状及趋势发展趋势一：滑县城区第三部分第三部分 滑县滑县商业市场扫描商业市场扫描商圈分布商圈分布/商业租金及价格商业租金及价格/商业现状商业现状第三部分滑县商业市场扫描商圈分布/商业租金及价格/商商圈分布商圈分布/商业租金及价格商业租金及价格/商业现状商业现状 滑县商业近几年发展势头凶猛，除最早的烧鸡街、紫光步行街等，到近几年崛起的浩创第一商城、光洋百货、义乌商城等，还有正在开发建设中的德远新天地数码广场、淘宝城、义乌小商品城等，筹备中的还有本案项目与曼哈顿广场，繁多的临街商铺。商业简述商圈分布/商业租金及价格/商业现状滑县商业近几年发商圈分布商圈分布/商业租金及价格商业租金及价格/商业现状商业现状经过多年的发展和积累，区域内的商业分布形成两个比较集中地段：经过多年的发展和积累，区域内的商业分布形成两个比较集中地段：老城区商业：老城区商业：城市商业中心区，以浩创第一商城为核心向外扩散的老商圈内，聚集了以服饰、鞋类、餐饮娱乐、日用消费品为主等业态。主要涵盖了浩创第一商城、三源购物广场、益友时代广场、烧鸡街、紫光步行街；新商业集中区域：新商业集中区域：城市商业中心区，以浩创第一商城为核心向外扩散的老商圈内，聚集了以服饰、鞋类、餐饮娱乐、日用消费品为主等业态。主要涵盖了浩创第一商城、三源购物广场、益友时代广场、烧鸡街、紫光步行街；商圈分布/商业租金及价格/商业现状经过多年的发展和积累，区域商圈分布商圈分布/商业租金及价格商业租金及价格/商业现状商业现状专业市场自发形成，对于城市商业发展起到积极促动作用：专业市场自发形成，对于城市商业发展起到积极促动作用：贸易路：贸易路：以中低档服饰、鞋袜一条街、日杂消费品为主；人民路：人民路：道城路以北为中低档餐饮一条街；道城路以南以精品服饰、品牌婚纱摄影店、少量家电品牌为主；文明路：文明路：道城路以北以保险、电脑、中低档娱乐KTV为主，道城路以南及文明路与滑州路交叉口路段以中低档家装建材灯饰为主；道城路：道城路：东段集中了电动车、摩配等业态，西段业态比较杂乱；道康路：道康路：以足浴保健、中低档住宿餐饮为主；商圈分布/商业租金及价格/商业现状专业市场自发形成，对于城市商圈分布商圈分布/商业租金及价格商业租金及价格/商业现状商业现状小结：小结：通过市场调研，滑县目前商业总体量较大，但单体商业规模较小，没有通过市场调研，滑县目前商业总体量较大，但单体商业规模较小，没有形成城市标志性商业集中地段，真正意义商圈还未真正成型。形成城市标志性商业集中地段，真正意义商圈还未真正成型。以客户自发形成道路专业市场，规模和形式不断扩大，未来将占据一定以客户自发形成道路专业市场，规模和形式不断扩大，未来将占据一定商业席位；商业席位；滑县需要一个真正意义的商业集中体，需要标志性商业代表城市商业发滑县需要一个真正意义的商业集中体，需要标志性商业代表城市商业发展方向。展方向。商圈分布/商业租金及价格/商业现状小结：通过市场调研，滑县目商圈分布商圈分布/商业租金及价格商业租金及价格/商业现状商业现状浩创第一商城、光洋百货、义乌商城、万家福生活广场、永通购物广场、浩创第一商城、光洋百货、义乌商城、万家福生活广场、永通购物广场、益友时代广场、三源服饰广场、华联百货、紫光步行街、烧鸡街、名优益友时代广场、三源服饰广场、华联百货、紫光步行街、烧鸡街、名优建材城等商业体，由于其产品、业态、品牌、档次、经营理念等内容的建材城等商业体，由于其产品、业态、品牌、档次、经营理念等内容的重叠，造成市场经营压力较大，对于项目在后期品牌招商、步行街管理重叠，造成市场经营压力较大，对于项目在后期品牌招商、步行街管理运营提供较大的市场机会。运营提供较大的市场机会。商圈分布/商业租金及价格/商业现状浩创第一商城、光洋百货、义商圈分布商圈分布/商业租金及价格商业租金及价格/商业现状商业现状内容 项目名称万家福购物广场永通购物广场项目地段道城路中段道城路人民路交叉口东20米路南总体规划经营面积7000左右2000建筑形式两层商场，局部三层，框架结构两层商场，框架结构经营管理统一经营管理、统一收银自主经营项目定位一层超市、百货+二层服装卖场中低档服装商场配套设施消防系统、手扶电梯、空调消防系统、电梯、空调主要经营业态1F：餐饮、手机数码、冷鲜生蔬、珠宝、小家电、名烟名酒；2F：男女装、童装、内衣、皮革类等1F：服饰、玩具、小家电、皮革类;2F：服饰类租金（元/月）1F：120-150元/月 2F：60元/月1F：45-55元/月2F：10-20元/月出租率85%1F无闲置，2F 70%经营情况经营良好，人气旺盛经营欠佳，人气不旺市场卖点超市货品种类齐全，作为主力店吸引人气能力强。位于三八岗新商圈，周边消费群体比较集中。市场缺陷1.硬件设施陈旧，内部整体形象欠佳；2.外广场空间小，附近大型商业多，竞争力大。3.百货业种单一，档次过低，局限消费群。业态分布不合理，商品档次不高，配套设施差，装修档次低，经营面积小，周边竞争力大。商圈分布/商业租金及价格/商业现状内容项目名称万家福购商圈分布商圈分布/商业租金及价格商业租金及价格/商业现状商业现状内容 项目名称紫 光 步 行 街烧 鸡 街项目地段解放路红旗路交叉东100米路南解放路卫河路交叉东50米路南总体规划经营面积86间店铺，5000左右50间店铺，经营面积2000建筑形式商业步行街商业步行街经营管理中档服饰、珠宝、化妆品中低档服饰、皮革类、化妆品项目定位自主经营自主经营配套设施无无主要经营业态男女装、羽绒服、童装、珠宝、床品、化妆品、手机、钟表、电器、内衣、鞋类等。休闲装、男女装、内衣、皮革类、童装、床品、家纺、化妆品、手机、钟表、电器、美甲、小吃等租金（元/月）100-150元/月（转让费高）3070元/月（转让费高）出租率1F：98%2F：30%85%经营情况经营状况良好经营状况良好市场卖点1.地理位置好，处于城区中心地带，人流量大；2.传统商业街，知名度高。3.中低端商品市场，符合当地主流消费群体。1.地理位置好，位于城区中心地带，人流量大；2.传统商业街，知名度高。3.中低端商品市场，符合当地主流消费群体。市场缺陷1.没有统一经营管理，业态混乱；2.规模小，发展潜力有限，不能满足客户的购物需求；3.店面大多简陋，装修陈旧，购物环境差；4.受浩创影响，此处房租、转让费偏高，经营压力大，货品档次低、价格高，经营恶性循环。5.无停车位。1.无统一经营管理，业态混乱；2.规模小，发展潜力有限，不能满足客户的购物需求；3.烧鸡街西侧是浩创新建店铺，装修风格比较高档，东侧大多简陋，装修陈旧，购物环境差；4.东西二侧差异颇大，品牌与散货并存，租金转让费过高，经营压力大。商圈分布/商业租金及价格/商业现状内容项目名称紫商圈分布商圈分布/商业租金及价格商业租金及价格/商业现状商业现状内容 项目名称紫 光 步 行 街烧 鸡 街项目地段解放路红旗路交叉东100米路南解放路卫河路交叉东50米路南总体规划经营面积86间店铺，5000左右50间店铺，经营面积2000建筑形式商业步行街商业步行街经营管理中档服饰、珠宝、化妆品中低档服饰、皮革类、化妆品项目定位自主经营自主经营配套设施无无主要经营业态男女装、羽绒服、童装、珠宝、床品、化妆品、手机、钟表、电器、内衣、鞋类等。休闲装、男女装、内衣、皮革类、童装、床品、家纺、化妆品、手机、钟表、电器、美甲、小吃等租金（元/月）100-150元/月（转让费高）3070元/月（转让费高）出租率1F：98%2F：30%85%经营情况经营状况良好经营状况良好市场卖点1.地理位置好，处于城区中心地带，人流量大；2.传统商业街，知名度高。3.中低端商品市场，符合当地主流消费群体。1.地理位置好，位于城区中心地带，人流量大；2.传统商业街，知名度高。3.中低端商品市场，符合当地主流消费群体。市场缺陷1.没有统一经营管理，业态混乱；2.规模小，发展潜力有限，不能满足客户的购物需求；3.店面大多简陋，装修陈旧，购物环境差；4.受浩创影响，此处房租、转让费偏高，经营压力大，货品档次低、价格高，经营恶性循环。5.无停车位。1.无统一经营管理，业态混乱；2.规模小，发展潜力有限，不能满足客户的购物需求；3.烧鸡街西侧是浩创新建店铺，装修风格比较高档，东侧大多简陋，装修陈旧，购物环境差；4.东西二侧差异颇大，品牌与散货并存，租金转让费过高，经营压力大。商圈分布/商业租金及价格/商业现状内容项目名称紫商圈分布商圈分布/商业租金及价格商业租金及价格/商业现状商业现状内容 项目名称义 务 商 城华 联 百 货项目地段卫河路与人民路交叉西50米道城路与文明路交叉口东北总体规划经营面积10000左右4000左右建筑形式百货商场二层商场经营管理自主经营统一经营管理、统一收银项目定位店中店模式一层服装+二层超市配套设施空调、扶手电梯、消防系统消防系统、监控系统、空调主要经营业态1F：小家电、日化、童玩、饰品、鞋类、生鲜、餐饮等2F：男女装、休闲装3F：娱乐休闲（KTV）服装、超市租金（元/月）1F：80100元/月 2F：4090元/月两层商场租金35万元/年出租率1F:90%2F:80%100%经营情况经营状况一般经营状况一般市场卖点1.地理位置优越、周边商业氛围浓厚，外广场空间大；2.定位中低档商品，适合大众消费1.处于两条主干道的交叉口，周围居住人群多，人流量大；2.滑县多个店铺，区域品牌影响力可以。市场缺陷1.以店中店形式经营，前后店铺评效差异过大；2.经营管理促销宣传缺乏，消费人气不稳定，时好时坏；3.对经营者无理念性引导，承受压力弱，多数铺位高价出租转让，恶性循环现象严重。4.商场管理缺乏规范，购物环境恶略，呈现集贸市场趋势。1.处于城乡结合部，周边客户群体消费能力不强；2.属于新商圈边缘地带，还没有形成良好的商业氛围；3.整体形象陈旧，卖场布局凌乱，硬件设施不完善。4.管理不规范，服务意识差，活动力度不大，宣传不够，货品价格与市场差异不大。商圈分布/商业租金及价格/商业现状内容项目名称义商圈分布商圈分布/商业租金及价格商业租金及价格/商业现状商业现状市场商铺供应较为集中，大多分布在老城区，其商铺组成主要是县局单位房以及私人自建房对外出租，和浩创第一商城、益友时代广场、永通购物广场新开发的产权式商铺。临街商铺接受度较高，出租率较高。步行街以浩创第一商城步行街、紫光步行街和烧鸡街为代表，其接受度次于临街商铺。临街商铺为私人商铺或机关单位用房，只租不售，出租率较高，商铺实用性较差。目前街铺较受市场追捧，市场库存量较小，对于核心区域街铺销售来说，市场机遇较大。商圈分布/商业租金及价格/商业现状市场商铺供应较为集中，大多商圈分布商圈分布/商业租金及价格商业租金及价格/商业现状商业现状商业形态凌乱、不集中，街区形象一般；商业互补性不强；经营产品档次不够；休闲、娱乐市场存在空白；商业环境规划不够完善，没有集中人气，留住人流的配套设施；消费者多为日常目的性消费，缺乏精神消费；商圈分布/商业租金及价格/商业现状商业形态凌乱、不集中，街区第四部分第四部分 本项目本项目SWOTSWOT分析分析 优势优势/劣势劣势/机会点机会点/威胁点威胁点第四部分本项目SWOT分析优势优势/劣势劣势/机会点机会点 /威胁点威胁点区域位置优越区域位置优越本案项目处于老商圈集中区域，周边商业氛围浓厚，消费力凝聚点，人流量大，具有很大发掘潜力和升值空间。产品可塑性强产品可塑性强 由于项目尚处于未开发阶段，可以根据市场调查情况，针对性研究当地居民消费和居住习惯，对项目整体规划、业态、住宅户型、配套、景观设计、形象包装等方面进行调整，做出最适合市场接受的产品，为我们项目的成功运作提供更多保障。投资意识已经成熟投资意识已经成熟由于前期已有浩创第一商城、光洋百货、义乌商城、欧陆风情商业城等项目成功运作，滑县投资者已经对产权式商铺有所认识，更有利于本案项目后期销售引导与经营管理。优势/劣势/机会点/威胁点区域位置优越优势优势/劣势劣势/机会点机会点 /威胁点威胁点项目地块狭长，存在开发风险项目地块狭长，存在开发风险本案项目地块临卫河路面太窄，全长约320米的商业步行街，后期暂未开发，对后期销售与经营都存在风险；竞争激烈竞争激烈现滑县整体商业体量较大，商户资源有限，竞争压力较大；开发商品牌力度不强开发商品牌力度不强开发公司在滑县首次开发商业项目，商业项目投资较大，客户对开发商品牌和实力会关注的较多，在一定程度上会影响项目去化，投资较为谨慎。优势/劣势/机会点/威胁点项目地块狭长，存在开发风险优势优势/劣势劣势/机会点机会点 /威胁点威胁点专业规划，差异化入市专业规划，差异化入市 目前滑县商业同质化严重，各商业项目建筑规划和业态规划都存在大小不一的缺陷，本案项目规划可取市场薄弱点与业态空白点，差异化入市，降低风险；政策机会政策机会 目前大的市场环境，对于商业地产来说一种机遇，由于投资渠道限制，国家对住宅市场不断打压，投资风险不断增加，商业市场将会成为近期市场热点；专业团体运作专业团体运作 专业团队的介入，从市场分析、经营定位、建筑规划、品牌招商、营销推广、后期经营等诸多方面，都为本案提高了优质保障，能够确保项目顺利运作。优势/劣势/机会点/威胁点专业规划，差异化入市优势优势/劣势劣势/机会点机会点 /威胁点威胁点区域商业竞争激烈区域商业竞争激烈 目前区域内已有浩创第一商城、烧鸡街、紫光步行街等运营中的商业项目，已经占领了较大的市场份额，对项目销售招商运营影响较大；潜在竞争对手入市，将会进一步加大该区域的客户资源的抢夺；投资者观念日渐成熟投资者观念日渐成熟 目前滑县整体商业氛围一般，运营成本较大，效益一般，投资者信心一般，在对商铺选址更为谨慎；新区崛起新区崛起 随着滑县新区相继入住，市政生活配套不断完善，商业已经开始起步，新区商业潜力将会成为投资者的一种选择，势必造成客户分流；优势/劣势/机会点/威胁点区域商业竞争激烈第五部分第五部分 项目项目整体整体定位定位商业定位商业定位/主力客户群主力客户群/业态组合业态组合第五部分项目整体定位商业定位商业定位/主力客户群主力客户群/业态组合业态组合消费者消费者消费需求消费需求消费市场消费市场住宅人口增长消费需求的提升现有商业区的档次及发展限制滑县地区新商机滑县地区新商机新的区域型商新的区域型商业街区中心业街区中心商业定位/主力客户群/业态组合消费者消费需求消费市场住宅人口商业定位商业定位/主力客户群主力客户群/业态组合业态组合位置优势位置优势规模优势规模优势硬件优势硬件优势本项目位于老城区核心地段，具备位置优势本项目位于老城区核心地段，具备位置优势本项目拥有大体量的住宅及商业面积，且商业本项目拥有大体量的住宅及商业面积，且商业规模预计较现有竞争项目具备相当优势规模预计较现有竞争项目具备相当优势本项目在前期进行专业的、有针对性地本项目在前期进行专业的、有针对性地定位策划，项目自身硬件更趋于市场化定位策划，项目自身硬件更趋于市场化现有商业区档次偏低、业态单现有商业区档次偏低、业态单一，且升级空间受到一定限制一，且升级空间受到一定限制新兴商业物业基本属于住宅底商配新兴商业物业基本属于住宅底商配套功能，容易形成物业功能单一，套功能，容易形成物业功能单一，且业态重叠性高且业态重叠性高本项目商业部分定本项目商业部分定位为老城区新的商位为老城区新的商业街区中心业街区中心商业定位/主力客户群/业态组合位置优势规模优势硬件优势本项目商业定位商业定位/主力客户群主力客户群/业态组合业态组合定位策略定位策略第一策略：只做第一，不做第二第一策略：只做第一，不做第二只做第一，不做第二。人们只记住世界冠军，往往记不住亚军城市策略：城市商业名片城市策略：城市商业名片塑造本项目成为滑县地区的商业样板，提升项目的价值含量差异策略：立足市场，切入需求差异策略：立足市场，切入需求根据滑县目前的商业特点，寻找空白业态及市场面临的机会业态，站在城市商业发展和城市运营的角度，对本项目进行差异化定位。长远策略：兼短顾长，持续发展长远策略：兼短顾长，持续发展在达到短期销售及招商目标的同时，定位要适合项目的长久可持续经营，为开发商塑造品牌。集群策略：突现集群优势集群策略：突现集群优势业态集群化各业态之间相互联带、相互补充。商业定位/主力客户群/业态组合定位策略商业定位商业定位/主力客户群主力客户群/业态组合业态组合商业档次定位建议商业档次定位建议旧城区商业中心旧城区商业中心娱乐休闲新地标娱乐休闲新地标打破区域内传统或现有商业推广模式，打破区域内传统或现有商业推广模式，将本项目商业部分作为重点单独推广，将本项目商业部分作为重点单独推广，以商业带动住宅，同时淡化住宅商业气以商业带动住宅，同时淡化住宅商业气氛，变被动为主动氛，变被动为主动传递给业主不一样的商业信息，即传递给业主不一样的商业信息，即:商商业中心区的精品住宅，而非住宅的配套业中心区的精品住宅，而非住宅的配套商业。商业。住宅区的配套商业住宅区的配套商业商业中心区的精品住宅商业中心区的精品住宅商业中心区的精品住宅商业中心区的精品住宅商业定位/主力客户群/业态组合商业档次定位建议旧城区商业中心商业定位商业定位/主力客户群主力客户群/业态组合业态组合商业形象商业形象定位定位集购物、休闲、娱乐、饮食及居住一体的综合性风情街区集购物、休闲、娱乐、饮食及居住一体的综合性风情街区都市时尚风情街区都市时尚风情街区商业定位/主力客户群/业态组合商业形象定位集购物、休闲、娱乐商业定位商业定位/主力客户群主力客户群/业态组合业态组合本项目在功能规划和商业形态上与其他商业项目的根本区别在于商业服务本项目在功能规划和商业形态上与其他商业项目的根本区别在于商业服务内容的丰富性和多样性。内容的丰富性和多样性。本项目在定位上不仅是一个消费者的购物中心，它包含了更多的参与性、本项目在定位上不仅是一个消费者的购物中心，它包含了更多的参与性、互动性的娱乐内容和休闲主题功能的设施，为消费者提供了更多的层面服互动性的娱乐内容和休闲主题功能的设施，为消费者提供了更多的层面服务在此，消费者不仅可以满足日常生活的购物需求，而且可以满足休闲、务在此，消费者不仅可以满足日常生活的购物需求，而且可以满足休闲、娱乐等需求。娱乐等需求。商业形象商业形象定位定位阐述阐述商业定位/主力客户群/业态组合本项目在功能规划和商业形态上与商业定位商业定位/主力客户群主力客户群/业态组合业态组合案名建议“金港城金港城”世纪新锐世纪新锐 滑县滑县商业旗舰商业旗舰时尚性、潮流性、创新性、丰富性、精彩性时尚性、潮流性、创新性、丰富性、精彩性命名阐述命名阐述：依据项目的市场定位是滑县商业街区的领袖，所以其命名应突出高品位、现代感和未来的向心力，同时考虑到大众心中并存的小城情节与都市情节，以此为心理突破口，启发人们充分发挥想象，使项目在滑县人心中形成一个“万众瞩目”的焦点。考虑到区域人口组成及接受程度，命名原则是通俗易懂、琅琅上口。商业定位/主力客户群/业态组合案名建议“金港城”命名阐述：商业定位商业定位/主力客户群主力客户群/业态组合业态组合金港城金港城时尚之都时尚之都”体验式风情步行街区汇聚天下品牌、集购物、休闲、娱乐及度假于一体的体验式风情步行街区商业定位/主力客户群/业态组合金港城时尚之都”商业定位商业定位/主力客户群主力客户群/业态组合业态组合自营客户：预计比例自营客户：预计比例50%-60%50%-60%左右左右本项目可销售商业面积为15000多平米，由于商业街全为1-2层的临街铺面，且占据了滑县县城的黄金商业位置，根据项目业态特点及我司经验；初步估计自营客户将占50-60%左右。进驻本项目的一些品牌商家；进驻本项目的一些品牌商家；有一定经济基础且看好本项目发展潜力的一些老牌实力派商家；自己想经营其它业态，且看重本项目的升值潜力的这类商家，会购买临街铺面；商业目标客户群定位商业目标客户群定位商业定位/主力客户群/业态组合自营客户：预计比例50%-60商业定位商业定位/主力客户群主力客户群/业态组合业态组合投资客户投资客户本项目所处的滑县核心位置，其独有的地理优势及城区土地可供应资源的越来越紧缺，投资客将看重本项目的升值潜力，这类投资客绝大部分都为本地人，另外来自外地等具有多次投资经验、有一定经济基础，看重本地商业将来的升值潜力的这类投资人群同时也会占到一定的比例。经初步分析投资客户主要有以下几类经初步分析投资客户主要有以下几类县城高薪白领及政府公务员一族；普通家庭投资；县城各乡镇的投资一簇；来自安阳其它区域的投资人群；商业目标客户群定位商业目标客户群定位商业定位/主力客户群/业态组合投资客户商业目标客户群定位商业定位商业定位/主力客户群主力客户群/业态组合业态组合主题一：假日滑县-“滑县假日”休闲广场 主题二：时尚滑县-“流行前线”购物公园主题三：美味滑县-“食尚之都”美味新天体主题四：娱乐滑县-“星光不夜城”总述：项目总体楼层功能定位，以项目的开发理念为基准，综合项目规模、配套设施、商业环境、道路交通与诸多因素，结合区域内商业业态类型和规模，确定具有项目特色的业态组合。商业定位/主力客户群/业态组合主题一：假日滑县-“滑县商业定位商业定位/主力客户群主力客户群/业态组合业态组合主题一：假日滑县-“滑县假日”休闲广场 主题二：时尚滑县-“流行前线”购物公园主题三：美味滑县-“食尚之都”美味新天体主题四：娱乐滑县-“星光不夜城”总述：项目总体楼层功能定位，以项目的开发理念为基准，综合项目规模、配套设施、商业环境、道路交通与诸多因素，结合区域内商业业态类型和规模，确定具有项目特色的业态组合。商业定位/主力客户群/业态组合主题一：假日滑县-“滑县商业定位商业定位/主力客户群主力客户群/业态组合业态组合调整建议：项目原概念规划，在街区形式上较为单一，且不利于业态之间的过度，曲折，能增加街区有效的临街面，扩大商业面积的同时，利于整体街区动线的有趣性。商业定位/主力客户群/业态组合调整建议：商业定位商业定位/主力客户群主力客户群/业态组合业态组合流行前线食尚之都星光不夜城滑县假日商业定位/主力客户群/业态组合流行前线食尚之都星光不夜城滑县商业定位商业定位/主力客户群主力客户群/业态组合业态组合综述：项目整体业态组合为我司对整个市场的调研的结果，具体详细定位，将根据项目整体规划建筑指标和商家之间的要求进行业态业种划分。商业定位/主力客户群/业态组合综述：谢谢聆听！谢谢聆听！河南省滑县君豪房地产商业项目整体定位报告-46p课件河南省滑县君豪房地产商业项目整体定位报告-46p课件河南省滑县君豪房地产商业项目整体定位报告-46p课件河南省滑县君豪房地产商业项目整体定位报告-46p课件河南省滑县君豪房地产商业项目整体定位报告-46p课件