无锡苏南万科XXXX年年报资料课件

苏南万科2012年年报 市场营销部目录宏观走势解读宏观走势解读无锡整体市场无锡整体市场热点板块市场热点板块市场竞品销售分析竞品销售分析20132013年市场研判年市场研判经济走势：经济走势：无锡GDP和人均收入持续快速增长，居民支付能力日益强大。无锡GDP增长迅速，连续11年呈快速增长，增长率持续在13%以上，2011年增长率为19%；社会消费品零售额迅速增加，2011年增长率仅为17%；私家车车保有量和人均GDP均呈迅速增长态势，私家车增长率连续九年持续在20%以上。01年02年03年04年05年06年07年08年09年10年11年010002000300040005000600070008000020004000600080001000012000140001600018000无无锡锡01-11年年GDP与人均与人均GDP走走势势无锡GDP人均GDP（美元）01年02年03年04年05年06年07年08年09年10年11年0500100015002000250039144448757982495911351391165118092123无无锡锡01-11年社会消年社会消费费品零售品零售额额走走势势金额：亿元03年 04年 05年 06年 07年 08年 09年 10年 11年0102030405060700%10%20%30%40%50%60%无无锡锡私家私家车车保有量及增保有量及增长长率率保有量增长率政策走势2月6号2月24号5月12号1、住建部关于进一步加强住房公积金监管工作的通知2、央行下调存准率3、央行下调金融机构人民币存款准备金率6月7号4、央行下调金融机构人民币存贷款基准利率并调整利率浮动区间6月8号5、住建部关于调整住房公积金存贷款利率的通知6、央行下调金融机构人民币存贷款基准利率7月5号具体内容具体内容1.为了进一步加强住房公积金监管工作，保证资金安全和有效使用，住房和城乡建设部日前下发通知，从11个方面对各地住房城乡建设主管部门提出了要求。2.据央行网站2月18日20：00消息，中国人民银行决定，从2012年2月24日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。3.中国人民银行决定，从2012年5月18日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。4.中国人民银行决定，自2012年6月8日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.25个百分点；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。5.住建部6月8日发布关于调整住房公积金存贷款利率的通知，规定五年期以上个人住房公积金贷款利率下调0.20个百分点，由4.90%下调至4.70%；五年期以下(含五年)个人住房公积金贷款利率下调0.25个百分点，由4.45%下调至4.20%。该办法即日起施行。6.中国人民银行7月5日晚间，自2012年7月6日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.31个百分点；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。三年半来两次降准与降息三年半来两次降准与降息货币经融政策渐松、将刺激刚需购房者加速入市货币经融政策渐松、将刺激刚需购房者加速入市国务院督查、住建部强调、社科院报告国务院督查、住建部强调、社科院报告力保刚需首改，抑制投资投机性需求力保刚需首改，抑制投资投机性需求国务院督查：国务院督查：近期，国务院办公厅发出通知，决定从7月下旬开始，派出8个督查组赴16个省(市)对房地产市场调控政策措施落实情况开展专项督查。住房用地供应和管理情况，税收政策执行和征管情况。住建部强调：住建部强调：继续限购 做好防止房价反弹政策预案和2013年继续实行限购措施 抑制投资性购房需求。社科院报告：社科院报告：中国社科院中国住房发展报告发布会上指出，今年房地产市场调控初步实现了抑制房价快速上涨等目标。必须继续重申从严调控不动摇，并有针对性地储备调控政策。解读解读:国务院、住建部、社科院等报告目标保持一致性，要稳定和严格实施房地产调控政策，力保刚需首改需求，坚决抑制投机炒房性需求，控制房价的上涨，促进房价的合理回归。目录宏观走势解读宏观走势解读城市整体市场城市整体市场热点板块市场热点板块市场竞品销售分析竞品销售分析20132013年市场研判年市场研判无锡政策分析：无锡政策分析：政策解读：20122012年无锡无土地方面的政策年无锡无土地方面的政策土地出让政策:政策解读：20122012年无锡无预售证方面的政策年无锡无预售证方面的政策政策内容：预售证管理制度预售证管理制度:销售价格政策：销售价格政策：政策内容：政策解读：20122012年无锡无销售价格方面的政策年无锡无销售价格方面的政策公积金管理制度：公积金管理制度：政策内容政策内容政策政策1:1:公积金冲还商业房贷，六家银行可委托还贷公积金冲还商业房贷，六家银行可委托还贷 从4月起实施的，在不到一个月的时间里已有2700余户办理了委托手续。目前建设银行、工商银行、中国银行、农业银行、交通银行和江苏银行都可以进行商业贷款委托还贷。委托还贷只能由借款人及其配偶，携带身份证及结婚证原件，本人亲自到各网点签约，不能代为办理。政策解读：公积金冲还商业房贷，会缓解刚需购房压力，进一步刺激刚需购房者出手，对楼市回暖具有一定的促进作用。政策政策2:2:住房公积金又住房公积金又上调上调 从市住房公积金管理中心获悉，无锡市职工住房公积金从上个月开始 调整，调整后的住房公积金月缴存基数最高限额从去年的12400元上调至12900元。职工每月缴存公积金最高额可达3096元，这在去年2976元的基础上再添120元。政策解读：月缴存公积金基数和职工每月缴存公积金限额提高,降低购房的资金压力,促进首置购房者购房,对刚需楼市祈祷一定刺激作用。银行贷款利率变化：银行贷款利率变化：以九折为主，多家银行取消了8.5折优惠或对8.5折客户信用审查从严。贷款利率虽无大幅调动，但这种细微调整也可以看出各家银行对首套房贷款政策的收紧意识，以配合国家房地产政策不可放松的大势。银行银行首套房首付首套房首付首套房基准利率首套房基准利率二套房首付二套房首付二套房基准利率二套房基准利率招商招商30%下浮10%60%按基准利率执行交通交通30%下浮10%60%按基准利率执行江苏江苏30%下浮10%优质客户可下浮15%60%上调10%工商工商30%下浮10%优质客户可下浮15%60%上调10%建设建设30%下浮10%60%按基准利率执行中国中国30%下浮10%60%上调10%农业农业30%下浮10%优质客户可下浮15%60%按基准利率执行邮政邮政30%下浮10%60%按基准利率执行20122012年无锡城建规划年无锡城建规划1 1、区域规划：、区域规划：无锡市锡西新城总体规划无锡市锡西新城总体规划 锡西新城总体规划范围北至S342省道，南至梅梁湖，西起无锡市界，东到钱荣路，总用地面积约98.37平方公里。将锡新城西定位为区域性职业教育中心、休闲旅游基地、生态宜居新城和科技制造业集聚区，提出了“魅力锡西，山水智城”的规划目标及“整合优化、重塑提升”的规划思路，形成了“一心、两轴、三片”的规划结构，并对中心地区进行了重点设计。滨湖五年建成宜居湖湾新城滨湖五年建成宜居湖湾新城 今后五年，滨湖区将建设成为一个环境优美的生态花园、财智集聚的智慧谷和休闲宜居的湖湾新城。今后五年的奋斗目标：地区生产总值年均增长10%以上，到2016年突破1000亿元；社会消费品零售总额年均增长17%；城镇居民人均可支配收入年均增长13%以上；城乡基本社会保险实现全覆盖，环境质量综合指数达到95以上。锡西新城规划锡西新城规划湖湾新城规划湖湾新城规划无锡市高铁地区站南管理单元控规动无锡市高铁地区站南管理单元控规动态更新批后公布态更新批后公布 高铁商务区的规划将带动整个锡东新城的发展，同时对该区域的房地产市场也有一定的促进作用。2 2、城市规划：、城市规划：无锡市中心城西地区规划及重点地区城无锡市中心城西地区规划及重点地区城市设计市设计批后公布批后公布 本次规划以“打造活力西区、做亮锡西门户”为发展目标。利用“改造更新模式”对中心城西片区进行再规划，在优化现有功能的基础上，通过构筑一座城镇相融、山水相嵌，新老相接的“新钱桥洋溪水港”，形成集商贸物流，创意文化、生活居住，城市休闲，购物消费，康乐健身于一体的城市复合功能区。主城主城区区高铁高铁区区20122012年无锡土地出让：土地市场年无锡土地出让：土地市场“春天春天”仍需等待。仍需等待。图表数据解读图表数据解读：土地市场成交惨淡，2012年土地供应量为436万，土地供应量环比去年下降2%，2012年成交量为326万，成交量环比下降23%，成交价格环比下降14%。诱因分析诱因分析：2012年依然受到限购限贷政策影响，同时楼市在年初3月份之后并未明显回升。开发商受资金流和现金流压力，对于拿地依然持谨慎态度，零溢价率是当今土地市场的主题，竞拍流程少之又少,土地市场“春天”仍需等待。万方元/平米商品房年度量价变化：供应小幅下降商品房年度量价变化：供应小幅下降,成交量升价跌。成交量升价跌。2008年2009年2010年2011年2012年0.00100.00200.00300.00400.00500.00600.00700.00800.00900.001000.00010002000300040005000600070008000900010000757.30466.93741.28941.67821.26311.63764.68661.38422.39661.5661906826857792528495商品房商品房年度量价走年度量价走势势供应面积（万平米）成交面积（万平米）成交均价（元/平米）图表数据解读图表数据解读:从近五年的锡市整体市场来看，相较于2009年以来持续下滑的市场走势，尤其是2011年的惨淡成交而言，今年的商品房市场可谓逆回升；虽然成交良好，但其成交均价却是近五年来的首次下跌。2012年商品房新增供应821.26万m，环比下降12.8%，年度去化661.56万m，环比上涨56.62%，成交均价为8495元/m，环比下降8.18%。诱因分析诱因分析：近年来，针对发展不平衡的地产楼市市场，政府采取一些列调控手段和措施，尤其是去年的国八条和限购限贷等一系列严厉的调控出台以后，市场走势受到较大影响，成交量在观望情绪下成交惨淡，但同时成交价格开始回落。12年调控政策虽持续执行，但需求市场累积达到一定程度，尤其是刚需市场，在价格回落的基础上集中释放，促成了12年逆势成交的良好市场走势。商品住宅年度量价变化：量升价跌，以价换量。商品住宅年度量价变化：量升价跌，以价换量。2008年2009年2010年2011年2012年0100200300400500600700800010002000300040005000600070008000900010000588.18380.25628.61691.46557.22262.09666.54544.15329.3545.2358166467813386037723商品住宅年度量价走商品住宅年度量价走势势供应面积（万平米）成交面积（万平米）成交均价（元/平米）图表数据解读图表数据解读：无锡整体商品住宅市场呈现量升价跌的态势，2012年新增供应为557.22万，环比下跌19.41%；去化545.23万，环比上涨65.57%；成交均价为7723元/，环比下跌10.22%。诱因分析诱因分析：2011年的惨淡成交让开发商开始寻求新的成交市场，加之限购、限贷政策的持续影响，2012年年初刚需首改得到一定的释放，增加了开发商的推盘信心。同时，部分楼盘（中邦城市花园、洛城水韵园、明发国际新城、融创理想里等）采用低价促销的手段成交理想，结构性拉低区域成交均价，促使商品住宅呈现量升价跌的态势。月度住宅量价：月度量价始终呈现波动状态，其中月度住宅量价：月度量价始终呈现波动状态，其中1212月成交领先月成交领先其他月度，成交价格其他月度，成交价格1111月达到顶峰。月达到顶峰。11_111_211_311_411_511_611_711_811_911_1011_1111_1212_112_212_312_412_512_612_712_812_912_1012_1112_120.0010.0020.0030.0040.0050.0060.0070.0080.0090.00010002000300040005000600070008000900010000900088918505912087249004858387388447812382338175794377027314765875547888775777827753771680607806月度住宅量价走月度住宅量价走势势供应（万）成交（万）成交价格图表数据解读图表数据解读：新增供应：新增供应：2012年新增供应为557.22万,其中9月份新增达到64.65万方领先其他月度。成交量：成交量：2012年成交量为545.23万，3月以来成交量逐渐上涨，各月份环比去年均有大幅增长。成交均价：成交均价：2012年商品房成交均价为7723元/，月度价格始终呈现一个波动状态。诱因分析诱因分析：今年伊始，成交价格就由“8”降至“7”，开发商的以价换量策略成果明显，3月份以来成交市场逆转回升，尤其是5月份和6月份受时代上城、太湖国际社区、理想城市花园、世茂首府等影响而整体呈现爆炸式成交态势。同时，受5、6月需求刚虚首改市场大量释放的影响，9月份和10月份成交并未出现传统的“金九银十”，临近年末开发商使用各种促销活动促进成交，使得12月成交量达到顶峰。排名排名公司名公司名金额金额 （亿元）亿元）占有率占有率1 1融创44.0610.46%2 2万科27.636.56%3 3华润18.794.46%4 4九龙仓17.424.14%5 5金科17.304.11%6 6栖霞11.482.73%7 7复地7.321.74%8 8朗诗6.821.62%9 9新城6.531.55%1010明发6.141.46%20122012年公司排名年公司排名20122012年项目排名年项目排名排名排名项目名项目名金额金额 （亿元）亿元）占有率占有率1 1太湖国际社区14.813.52%2 2天鹅湖花园14.483.44%3 3蠡湖香樟园12.192.89%4 4万科城市花园11.832.81%5 5时代上城10.302.44%6 6城南世家9.502.26%7 7瑜憬湾花园9.232.19%8 8玉兰花园8.682.06%9 9金域缇香8.131.93%1010理想城市花园7.971.89%备注：统计口径：商品住宅备注：统计口径：商品住宅无锡市场排名与占有率：万科年度排名第二，太湖国际社区项无锡市场排名与占有率：万科年度排名第二，太湖国际社区项目排名第一，万科城市花园和金域缇香分别位列第四和第九。目排名第一，万科城市花园和金域缇香分别位列第四和第九。公司排名解析：公司排名解析：融创依靠融创熙园、蠡湖香樟园、理想城市花园、玉兰花园多个项目的热销，公司年度排名第一。华润凭借太湖国际社区全年的持续热销和华润悦府不错的业绩，公司年度排名第三。项目排名解析项目排名解析：太湖国际社区依靠良好的口碑、优越的地段、知名的品牌、优秀的产品取得全年不俗业绩,项目排名第一.融创熙园在其优质才产品的基础上通过精准营销渠道的大大促进销售进度。高端楼盘蠡湖香樟园的准确定位，渠道营销推广，以及与银行的跨界合作都成为其成交的法宝。产品线变化：首置和首改高成交占比增加，再改和高端占比降产品线变化：首置和首改高成交占比增加，再改和高端占比降低，首改低成交相对稳定。低，首改低成交相对稳定。图表数据解读图表数据解读：2012年首置成交占比为23.5%，环比去年占比增加15%；首改低占23.3%，环比并无变化；首改高占33.2%，环比增加5.4%；再改占6.8%，环比减少15%；180以上面积段占13.2%，环比减少24.5%。诱因分析诱因分析：与去年相比90m以下、120-144m面积段占比环比去年增加，144-180m与180m以上面积段占比减少，90-120m占比环比去年并无明显变化。主要原因是限购以来，客户群体由投资和自住变成以自住为主导的构成，刚需小面积的产品成交增加。而120-144m面积段的占比增长，主要原因是天鹅湖花园、时代上城、金科世界城、绿色街区、瑜憬湾花园等项目在此面积段内的产品大量成交,使得改产品占比份额上升。2008年2009年2010年2011年2012年100.0%90.0%80.0%70.0%60.0%50.0%40.0%30.0%20.0%10.0%0.0%16.3%17.5%19.4%19.6%23.5%23.3%23.4%22.8%23.3%23.3%35.2%34.7%31.6%31.5%33.2%8.7%8.7%9.3%8.0%6.8%16.5%15.8%17.0%17.5%13.2%年度年度细细分面分面积积段成交占比段成交占比90以下90-120120-144144-180180总价段变化：百万以下总价段占比增加，高总价段占比总价段变化：百万以下总价段占比增加，高总价段占比有所降低。有所降低。图表数据解读图表数据解读：从各总价段占比来看12年主力总价段依然是70-100万区间段，整体来看100万以下总价段所占比例上升，其中55-70万区间增加6个百分点；100万以上各总价段所占比例降低，其中250万以上占比降低6个百分点。诱因分析诱因分析：55万以下在中邦城市、洛城水韵园、五洲商业广场的良好成交中占比增加；热销项目理想城市花园、明发国际新城拉升了55-70万区间的占比；70-100万总价段区间的太湖国际社区、融创熙园、时代上城、愉憬湾等多个热销项目使其总价区间占比高达30%。由于去年龙湖成交大量高价别墅而今年选择降价促销,使得250万以上成交份额下降。单位：万元2009年2010年2011年2012年100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%26%24%5%8%18%17%11%17%23%22%26%30%13%13%26%24%5%6%12%8%4%5%6%5%11%12%15%9%年度年度细细分分总总价段占比价段占比250库存分析：库存略微增加，按目前去化速度需库存分析：库存略微增加，按目前去化速度需1616个月的去化周期。个月的去化周期。图表数据解读图表数据解读：2012年库存量747万，基本与去年持平。从库存占比看，各面积段库存占比小幅增减。其中首置和首改高均下降2个百分点，高端增加4个百分点。按目前的销售状况计算，目前库存去化周期需要16个月左右。诱因分析诱因分析：自去年限购、限贷政策调控以来,投资客户以及高端客户受到较大购房限制，所以再改和高端去化减慢，库存相较增加。市场客户以自住客为主体，这部分客户对于库存的消化能力受到一定限制，其库存需较长去化周期。单位:万m2008年2009年2010年2011年2012年0%20%40%60%80%100%13%14%12%12%10%20%20%16%15%14%35%28%30%29%27%10%11%10%11%12%22%27%33%33%37%年度年度细细分面分面积积段段库库存占比存占比9090-120120-144144-1801802008年2009年2010年2011年2012年0200400600800年度年度细细分面分面积积段段库库存面存面积积9090-120120-144144-180180库存区域分布：相较去年各区域占比小幅变化，其中新区库存占库存区域分布：相较去年各区域占比小幅变化，其中新区库存占比减少，北塘增加。比减少，北塘增加。图表数据分析图表数据分析：从锡市住宅市场整体库存来看，与去年相比并无明显变化；从各区域库存面积来看，各区域库存面积的增减与库存占比的增减成正比，惠山区、锡山区、滨湖区、北塘区库存面积增加，其中北塘区增加3%，其他区域库存面积减少，其中新区相比去年减少3%。诱因解读诱因解读：南长区依靠时代上城、金科世界城、复地悦城等区域热销项目均取得不俗业绩，供应相对成交较少，使得南长区库存占比减少。崇安区区域项目较少，唯有的项目去化速度均衡。北塘区新增供应项目金太湖国际城、小天鹅品园二期等新增体量较大，去化速度缓慢，导致区域库存占比明显增加。新区今年火爆销售项目：新城尚东区、金域缇香、米兰花园、龙湖滟澜山、朗诗绿色街区等，都取得较理想的销售业绩，尤其是米兰花园和滟澜山打出清盘热销的优惠活动，整体降低了区域库存占比。滨湖区近年供应和去化均衡，库存面积和占比并无明显变化。锡山区今年因新增供应项目华夏东城、恒大绿洲、绿地中央广场等项目推出面积体量较大，拉升了区域整体占比。惠山区因新开供应项目洛城中央御景、龙栖湾、溪畔栖园等供应较多，成交相对少数，使得库存结构性增加。单位:万元2008年2009年2010年2011年2012年0%20%40%60%80%100%5%9%5%5%4%6%5%12%13%11%8%9%8%4%7%21%17%14%21%18%26%27%29%28%28%15%17%11%12%14%21%17%21%17%19%年度分区域年度分区域库库存占比存占比崇安区南长区北塘区新区滨湖区锡山区惠山区2008年2009年2010年2011年2012年0200400600800年度分区域年度分区域库库存面存面积积崇安区南长区北塘区新区滨湖区锡山区惠山区市场销售额对比（留白，由万科自己来做）LabelLabelXAxisYAxisLabel目录宏观政策解读宏观政策解读无锡整体市场无锡整体市场热点板块市场热点板块市场竞品销售分析竞品销售分析20132013年市场研判年市场研判新区年度量价新区年度量价:供不应求，成交大幅上升。供不应求，成交大幅上升。图表数据解读图表数据解读：从今年新区整体成交量和成交价格看，以价换量表现明显。2012年整体成交量大幅上升，成交128.65万，环比去年上涨63%；成交均价大幅下跌，均价为7163元/，环比去年下跌12%；供应大幅降低，供应量为91.87万，环比去年降低48%。诱因分析诱因分析：新区随着无锡城市化进程的发展，成为热点开发区域，其区域需求量也不断增加。由于今年主力项目中邦城市花园、米兰花园、龙湖滟澜山等采用促销手段成交理想，同时新城尚东区、万科金域缇香等持续热销，绿色街区开盘连捷的鼎立支持，使得区域年度呈现量升价跌的态势。2009201020112012020406080100120140160180200010002000300040005000600070008000900037.9291.88175.2391.87104.8388.7978.98128.655434817681727163新区年度量价走新区年度量价走势势供应面积（万方）成交面积（万方）成交均价新区年度面积段变化：首置成交占比增加，高端占比降低，其新区年度面积段变化：首置成交占比增加，高端占比降低，其他产品线变化较小。他产品线变化较小。成交情况分析成交情况分析：从整体来看，各面积段成交占比无太大变化。90m以下面积段产品年度成交占比环比去年增加3%，180m以上面积段产品成交占比降低2%，其他各面积段占比几乎无变化。诱因解读诱因解读：新区作为无锡市城市化进程的产物，处于初始发展阶段，近年发展较为活跃，但是去成交客户主力以在无锡工作的外地人为主，以结婚和落户为目的首次刚需购房为成交主力，同时这部分客户受限购政策影响较小，在今年价格降低的形势下，购买欲望增强，促进去化。而180m以上大户型高总价产品受限购影响，部分投资客退出，成交占比逐渐降低。2008年2009年2010年2011年2012年100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%27%26%23%30%33%23%23%28%24%24%35%38%22%26%26%6%9%6%6%6%9%5%21%13%11%新区年度新区年度细细分面分面积积段成交段成交结结构构9090-120120-144144-180180新区月度量价新区月度量价:主力成交集中在主力成交集中在3 3、5 5、6 6月份，月份，“金九银十金九银十”成成交平淡，但各月份供不应求表现明显。交平淡，但各月份供不应求表现明显。月度成交量价月度成交量价：2012年新区整体成交128.65万，成交均价为7163元/，新增供应量为91.87万。区域新增供应量在9月份达到最高峰，1、3月份无新增供应量；除了2、9、10月份供过于求外，其他各月份均供不应求，尤其是3、5、6月成交较好。成交价除一月份外，12月份达到高峰值7601元/平米，3月份最低6333元/平米，其他月份价格在此区间内小幅波动。诱因分析诱因分析：新区的成交走势基本与锡市成交大势相顺应，3月份价格为今年最低，其主要原因是受中邦城市低价热销项目的影响；12月份的量价齐升主要是因为热销项目朗诗绿色街区、万科金域缇香等成交均价较高的影响。5月份和6月份龙湖滟澜艺墅、首创悦府、米兰花园和中邦城市等区域主力项目的火爆业绩较大幅度的提升了区域整体成交。传统的“金九银十”受5、6月的累计需求集中释放而以平淡成交告终。12_112_212_312_412_512_612_712_812_912_10 12_11 12_120.005.0010.0015.0020.0025.000100020003000400050006000700080009000764274846333701773367565692573546866711272907601新区月度成交量价走新区月度成交量价走势势供应面积(万)成交面积(万)成交均价新区月度面积段变化：刚需和首改依然是市场成交主力，月度成新区月度面积段变化：刚需和首改依然是市场成交主力，月度成交量涨跌互现，再改和高端成交占比较少。交量涨跌互现，再改和高端成交占比较少。图表数据解读图表数据解读：首置、首改和再改产品依然是今年成交主力，各面积段成交占比中波动较大的月份为3月和7月，3月份90m以下占比和7月份90-120m面积段占比均大幅增加，另外值得注意的是4、5、6月份高端产品占比较多。诱因分析诱因分析：在无锡工作的外地人作为主体的客户群体，刚需首置产品成为成交主力，因此90m以下面积段一直占有较大比例，尤其3月份受中邦城市小面积产品的大量成交结构性大幅度拉升当月90m以下面积段成交占比；7月份国信世家首改低产品的热销也改变了90-120m面积段成交占比；4-6月份高端产品占比的增加主要是受高端楼盘龙湖滟澜艺墅的影响而占比高达15-19%。12_112_212_312_412_512_612_712_812_912_1012_1112_12100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%35%39%43%36%35%28%24%34%32%33%29%31%25%21%17%18%14%22%41%23%23%33%29%25%27%27%29%20%30%24%22%24%34%25%24%29%4%6%7%10%6%7%5%12%2%1%5%3%8%7%4%15%15%19%8%8%8%8%13%11%新区分面新区分面积积段月度成交段月度成交结结构构9090-120120-144144-180180滨湖区年度量价：供求基本平衡，价格小幅降低，但区域均价滨湖区年度量价：供求基本平衡，价格小幅降低，但区域均价依然保持在万元以上。依然保持在万元以上。20092010201120120.0050.00100.00150.00200.00250.00020004000600080001000012000116.41169.96183.00120.07198.86137.7892.00125.528229107431106610139滨滨湖区年度量价走湖区年度量价走势势供应面积（万方）成交面积（万方）成交均价图表数据解读图表数据解读：今年滨湖区供应量与成交量整体表现为供求基本平衡、价格小幅降低，但凭借区域价值，均价依然保持在万元以上。2012年整体成交量有一定幅度上升，面积125.52万，环比去年上涨36.4%；成交均价小幅下跌，均价为10139元/，环比去年下跌8.4%；供应大幅降低，供应量为120.07万，环比去年降低34%。诱因分析诱因分析：滨湖区作为锡市目前最具开发价值的区域，中高端楼盘聚集，成交量和成交均价在在全市中备受瞩目。今年供应体量因去年的较大库存而减少，同时今年热销项目较多，包括太湖国际社区、融创熙园、愉憬湾花园、金匮里及高端项目有绿城玉兰花园、万科城市花园和蠡湖香樟园。尤其是太湖国际社区凭借其超值性价比和融创熙园凭借其精准渠道营销受到消费者青睐。滨湖区年度产品线变化：成交主力为首置和再改型产品，滨湖区年度产品线变化：成交主力为首置和再改型产品，120m120m以上大面积产品占比大幅增加，以上大面积产品占比大幅增加，成交情况分析成交情况分析：从整体来看，今年各面积段成交环比去年均有较大幅度变化，其中大面积段产品成交占比增大，相反则减小。90m以下和90-120m面积段产品成交占比分别降低5%和9%，144-180m和180m均增加7%。诱因解读诱因解读：11年限购政策出台，大面积产品成交占比降低，首置首改则相对增加。而今年主要大面积高端项目蠡湖香樟园、绿城玉兰花园火热成交，热销项目愉憬湾花园和融创熙园成交面积也在120m以上，因此大面积产品成交占比环比去年大幅增加，120m以下占比则有所降低。2008年2009年2010年2011年2012年0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%15%15%18%30%25%16%15%14%24%15%36%36%34%26%28%7%9%12%6%13%26%25%21%13%20%滨滨湖区年度分面湖区年度分面积积段成交占比段成交占比9090-120120-144144-180180滨湖区月度量价：价格稳定性增长，滨湖区月度量价：价格稳定性增长，6 6月、月、1212月为月度成交主力，月为月度成交主力，整体市场走势良好。整体市场走势良好。12_112_212_312_412_512_612_712_812_912_1012_1112_120.005.0010.0015.0020.0025.0002000400060008000100001200099769111975496099246991110732110911093410194112989879滨湖区月度量价走势滨湖区月度量价走势供应面积(万)成交面积(万)成交均价月度成交量价月度成交量价：2012年滨湖区整体成交125.52万，成交均价为10139元/，新增供应量为120.07万。区域新增供应量集中在4、9、11月份，9月份达到峰值；3、6、12月份成交较佳，尤其是6月份和12月份成交为全年高峰月份；价格上6月份之前低于万元，2月份最低为9111元/m，六月份之后价格破万，并持续到年底11月份达到最高峰11298元/m。诱因分析诱因分析：3月份的环比成交回暖走势对价格偏高不易去化的滨湖区而言是突破市场的开始，各开发商在4月份开始加大推量，同时，下半年的稳定成交增加了开发商年底冲刺的信心，亦推售体量较大。区域主力楼盘太湖国际社区、融创熙园和愉憬湾在5、6月份的火热成交拉升了月度整体成交量；以融创熙园为代表项目低价促销造就了12月份的销售业绩。而价格在下半年的小幅增加主要受高端项目蠡湖香樟园和玉兰花园成交的影响。滨湖区月度面积段变化：全年主力成交产品为首置和首滨湖区月度面积段变化：全年主力成交产品为首置和首改，其中下半年高端占比大幅增加。改，其中下半年高端占比大幅增加。12_112_212_312_412_512_612_712_812_912_1012_1112_120%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%28%34%28%24%22%27%18%26%32%28%21%21%11%17%17%16%13%12%12%9%17%17%15%16%31%32%24%27%32%33%31%27%18%26%25%29%13%9%13%13%15%11%12%17%12%13%13%11%17%9%18%20%18%17%27%21%22%17%26%23%滨滨湖区分面湖区分面积积段月度成交占比段月度成交占比9090-120120-144144-180180图表数据解读图表数据解读：各面积段产品在今年各月份的成交中有明显小幅度变化，以7月份为界限，7月份之前以120-144m为主力成交面积段，6月份达到33%，7月之后120-144m降低，180m以上大面积产品段有所增加，12月份占比高达23%，其他各面积段增减幅度较小。诱因分析诱因分析：上半年以90m以下和120-144m面积段为成交主力，主要受区域热销项目太湖国际社区、金匮里和融创熙园的影响，而下半年180m以上大面积段产品比例增加，主要受玉兰花园和蠡湖香樟园的影响，尤其是蠡湖香樟园大面积产品的大量成交拉升了月度整体大面积产品占比。市场销售额对比（留白，由万科自己来做）LabelLabelXAxisYAxisLabel目录宏观走势解读宏观走势解读无锡整体市场无锡整体市场板块热点市场板块热点市场竞品销售分析竞品销售分析20132013年市场研判年市场研判金域缇香竞品项目金域缇香竞品项目20122012年总结：年总结：竞品组销售排名（金额）竞品组销售排名（金额）竞品区位图竞品区位图项目项目套数套数面积面积均价均价金额金额(亿亿)时代上城1109129080.727977 10.30 金域缇香83986277.249427 8.13 金科米兰75593751.296996 6.56 首创悦府67668444.167232 4.95 长江国际二期42552852.87968 4.21 时代上河18624538.99134 2.24 项目项目套数套数面积面积均价均价金额金额(亿亿)金域缇香83986277.249427 8.13米兰花园75593751.296996 6.56尚东雅园83886431.487560 6.53中邦城市花园1053110753.095528 6.12天骄铭邸62571601.077923 5.67新区销售新区销售TOP5TOP5（金额）（金额）金域缇香时代上河长江国际二期时代上城首创悦府金科米兰花园12.112.212.312.412.512.612.712.812.912.112.1112.1201000020000300004000050000600007000080000金域缇香竞品金域缇香竞品月度成交面积变化月度成交面积变化金域缇香长江国际二期时代上城首创悦府时代上河金科米兰花园金域缇香竞品整体成交良好，其中时代上城经过5月和8月两次开盘成交火爆，促使月度分别成交超过7万方和接近6万方。金色家园依靠知名房企、良好口碑、成熟地段等持续热销，米烂花园在8月打出清盘活动纷纷推出特价房源本年度完美收官，其他项目成交一般。金域蓝湾竞品项目金域蓝湾竞品项目20122012年总结：年总结：竞品组销售排名（金额）竞品组销售排名（金额）竞品区位图竞品区位图滨湖区销售滨湖区销售TOP5TOP5（金额）（金额）区域整体成交低迷，仅有1个月成交超过2方。其中6月西水东和蓝湾花园分别采用以价换量和精装改毛坯的方式加推房源，成交较好；3月华润悦府开盘推出新房源成交相对理想,使得月度涨幅较大；11月、12月京梁合推出大平层特价房活动，成交有所起色。金域蓝湾华润悦府西水东天元世家中建溪岸观邸京梁河项目项目套数套数面积面积均价均价金额金额(亿亿)盛高西水东27541940.1411908 4.99京梁合25337291.9711294 4.21华润悦府15028473.9113978 3.98金域蓝湾14824033.9313090 3.15溪岸观邸20221173.0910564 2.24天元世家6813081.1614537 1.90项目项目套数套数面积面积均价均价金额金额(亿亿)太湖国际社区1488165860.398928 14.81天鹅湖花园1273161817.428946 14.48蠡湖香樟园17856189.0421447 12.05万科城市花园1024111742.410588 11.83瑜憬湾花园847105347.798757 9.23金域蓝湾(11)14824033.9313090 3.1512.112.212.312.412.512.612.712.812.912.112.1112.12050001000015000200002500030000金域金域蓝湾蓝湾竞品月度成交面积变化竞品月度成交面积变化金域蓝湾盛高西水东天元世家溪岸观邸华润悦府京梁合魅力之城魅力之城信成道竞品项目信成道竞品项目20122012年总结：年总结：竞品组销售排名（金额）竞品组销售排名（金额）竞品区位图竞品区位图滨湖区销售滨湖区销售TOP5TOP5（金额）（金额）太湖新城板块为无锡热点板块，整体成交理想。太湖国际社区、天鹅湖、魅力万科城三个项目由于良好的口碑、合理的定价、契合需求的供应频繁加推房源,每次成交相对良好,使得年度销售排行位列前矛,玉兰花园凭借精准高密推广、贴近市场的定价策略成交有所起色，其中11月为月度销冠，信成道推出首置产品依靠明显的学区优势，促使首置客户纷纷入市，其他项目成交相对低迷。魅力之城天鹅湖花园太湖国际社区保利香槟国际玉兰花园融科玖玖世家信成道项目项目套数套数面积面积均价均价金额金额(亿亿)太湖国际社区 1488165860.39892814.81 天鹅湖1273161817.42894614.48 万科城市花园 1024111742.41058811.83 绿城玉兰花园51387912.53107309.43 信成道37237199.62121384.52 融科玖玖世家40749565.190614.49 保利香槟国际10216729.68111771.87 项目项目套数套数面积面积均价均价金额金额(亿亿)太湖国际社区1488165860.398928 14.81天鹅湖花园1273161817.428946 14.48蠡湖香樟园17856189.0421447 12.05万科城市花园1024111742.410588 11.83瑜憬湾花园847105347.798757 9.23信成道(8)37237199.6212138 4.5212.112.212.312.412.512.612.712.812.912.112.1112.120100002000030000400005000060000700008000090000魅力之城魅力之城信成道信成道竞品月度成交面积变化竞品月度成交面积变化万科城市花园信成道太湖国际社区天鹅湖绿城玉兰花园融科玖玖世家保利香槟国际目录宏观走势解读宏观走势解读无锡整体市场无锡整体市场板块热点市场板块热点市场项目销售分析项目销售分析20132013年市场研判年市场研判金域缇香竞品推盘预测小结竞品组2012年库存3677套，2013年金域缇香项目将面临竞品2080套供货量，其中主要集中在2013年上半年，主要为时代上城、金科米兰米兰和新城尚东区。项目项目主力面积主力面积库存套数库存套数预推套数预推套数可售套数可售套数长江国际二期94、121、25018638186九龙仓时代上城86、109、119、139417272417九龙仓时代上河51、119、143410300360金科米兰米兰37、50、63、119、290143811721405首创悦府85、105、13311760117新城尚东区82、106、1781109238865金域缇香时代上河长江国际二期时代上城首创悦府金科米兰花园新城尚东区项目名称1 1月月2 2月月3 3月月4 4月月5 5月月6 6月月7 7月月8 8月月9 9月月1010月月1111月月1212月月合计合计长江国际二期3838时代上城136136272时代上河300300金科米兰米兰6005721172首创悦府6060新城尚东区238238金域蓝湾华润悦府西水东天元世家京梁河中建溪岸官邸金域蓝湾竞品推盘预测小结竞品组2012年库存2375套，由于竞品项目定位高端,去化速度缓慢,金域蓝湾项竞品项目华润悦府和溪岸观邸于2013年1月和9月将加推总517套，其他竞品项目去化库存为主。项目项目主力面积主力面积库存套数库存套数预推套数预推套数可售套数可售套数西水东139、1803720233华润悦府87、140、170560186560天元世家169、189、255341027京梁合168、190、2302360108溪岸观邸90、128、140512331512蠡湖香樟园185、267、297354076中建溪岸官邸项目名称1 1月月2 2月月3 3月月4 4月月5 5月月6 6月月7 7月月8 8月月9 9月月1010月月1111月月1212月月合计合计西水东华润悦府186186天元世家京梁合溪岸官邸331331蠡湖香樟园项目名称项目名称1 1月月2 2月月3 3月月4 4月月5 5月月6 6月月7 7月月8 8月月9 9月月1010月月1111月月1212月月合计合计太湖国际社区太湖国际社区88112200保利香槟国际保利香槟国际9797194天鹅湖天鹅湖309309融科玖瑞尚城融科玖瑞尚城 26096356玉兰花园玉兰花园186208168562魅力之城天鹅湖花园太湖国际社区保利香槟国际玉兰花园融科玖玖世家信成道项目项目主力面积主力面积库存套数库存套数预推套数预推套数可售套数可售套数太湖国际社区160、194428200428保利香槟国际146、168、195217194217天鹅湖110、127729309729融科玖瑞尚城 136、159297356297玉兰花园179、213660562660魅力、信成道竞品推盘预测小结竞品组2012年库存2331套，2013年魅力、信成道项目下半年将面临竞品1621套供货量，其中主要集中在3、5-7月和9月月，竞品组项目均有大量供应。08.03.26Page42