店铺选址开发策略(简体中文版)课件

店铺开发店铺开发店铺开发一一、立地立地/商圈商圈一、立地/商圈3 3LocationLocation的重要性的重要性的重要性的重要性好的店好的店铺铺开开发发策略将策略将领导连锁领导连锁企企业迈业迈向成功之路。向成功之路。连锁连锁加盟加盟总总部必部必须拥须拥有或能掌控有或能掌控营业营业点的不点的不动产动动产动向，向，在将在将经营权经营权交交给给加盟主前，必加盟主前，必须须完成开拓新点的开完成开拓新点的开发发作作业业。店店铺铺开开发发人人员员运用运用专业专业知知识识和能力，去和能力，去筛选筛选地点及地点及评评估其估其经济经济效益。效益。3Location的重要性好的店铺开发策略将领导连锁企业迈向4 4Three Levels of Spatial Analysis 店址分析商圈分析區域分析4Three Levels of Spatial Analy5 5(一一一一)商圈商圈商圈商圈(Trade Area)Trade Area)分析分析分析分析商圈商圈(trade area)trade area)商圈乃是商店吸引及服商圈乃是商店吸引及服务顾务顾客的一个空客的一个空间间区域，或周界区域，或周界范范围围，也就是商店的，也就是商店的营业营业范范围围。一般依据行政区域、距离、一般依据行政区域、距离、时间时间距离、人口等距离、人口等设设定定。商商势势圈圈(company operation area)店店铺实际铺实际交易所及范交易所及范围围，由商店，由商店经营经营的能力所决定的能力所决定商圈(trade area)商勢圈(company operation area)=5(一)商圈(Trade Area)分析商圈(trade a6 6商圈的商圈的类别类别1.一一级级商圈（又称基本商圈或商圈（又称基本商圈或主商圈）主商圈）约约占占营业额营业额70%。2.二二级级商圈（又称副商圈）商圈（又称副商圈）约约占占营业额营业额25%。3.三三级级商圈（又称商圈（又称边缘边缘商圈）商圈）约约占占营业额营业额5%。商圈與業態1.小商圈業態:便利店。2.中商圈業態:量販店。3.大商圈業態:百貨公司、大型商場。6商圈的类别商圈與業態7 7商圈种商圈种类类商圈流商圈流动动化化/商圈商圈间竞间竞争争1.商業區2.辦公區3.文教區4.住宅區5.特種營業區6.遊樂區7.住商混合區8.住辦混合區9.商辦混合區1.職住分離2.汽車社會3.週休二日4.商圈老舊 新商圈出現7商圈种类商業區遊樂區職住分離週休二日8 8(二二)选选址址(Site Selection)理理论论甄甄选选理想店址的秘理想店址的秘诀诀1.三角理三角理论论（Triangle Concept)2.阴阳面理阴阳面理论论3.角地理角地理论论(三角窗原理三角窗原理)（Corner Concept）4.前前门门后后门门理理论论（Front Door/Back Door）5.口袋原理口袋原理6.漏斗理漏斗理论论7.心理障碍理心理障碍理论论(阻阻绝绝原理原理)(Psychological Barriers)8.生活生活动线动线理理论论9.干道原理干道原理10.磁石原理磁石原理(地心引力理地心引力理论论)8(二)选址(Site Selection)理论甄选理想店9 9(三)選址之考慮因素1.店的位置2.明顯度3.接近性（無阻絕性）4.交通型態（工具種類）5.人流量、車流量6.競爭狀況7.集客場所（磁點）8.店鋪面積9.面寬、樓高10.停車場11.可取得性12.營業的合法性13.租金（或售價）14.裝修費用9(三)選址之考慮因素店的位置店鋪面積1010(四四四四)店址店址店址店址/店店店店质质质质强强强强化法化法化法化法店店铺铺明明显显度改善法度改善法改善招牌的能改善招牌的能见见度到度到200M前。前。避免被隔避免被隔邻邻店招牌阻隔。店招牌阻隔。避免被路避免被路树树、公共、公共设设施阻隔。施阻隔。夜夜间间开放广告招牌到夜开放广告招牌到夜间间2点（以点（以Timer控制）。控制）。巷内开店，巷内开店，应设应设法在巷口租立招牌。法在巷口租立招牌。招牌破招牌破损损，应应即更新。即更新。勿勿让让海海报报或置物箱遮住店面。或置物箱遮住店面。Refresh效果性（耳目一新）。效果性（耳目一新）。10(四)店址/店质强化法店铺明显度改善法1111(五五五五)理想店址理想店址理想店址理想店址评评评评估方法估方法估方法估方法检检核表法核表法类类比法比法回回归归模式分析法模式分析法电脑预测电脑预测（GIS）分析法分析法11(五)理想店址评估方法检核表法1212小小小小结结结结1.店址是开店关店址是开店关键键成功因素（成功因素（KSF)，但但非唯一成功要素非唯一成功要素(ASF)。2.店址很好，受其羽翼而不努力，店址很好，受其羽翼而不努力，终终究究禁不起禁不起竞竞争，争，顾顾客会因商品服客会因商品服务务不好不好而流失而流失。3.店址不好，但很努力，仍可店址不好，但很努力，仍可创创造佳造佳绩绩。12小结店址是开店关键成功因素（KSF)，但非唯一成功要素(二二、店铺店铺投资可行性评估投资可行性评估二、店铺投资可行性评估1414（一）市（一）市（一）市（一）市场调查场调查场调查场调查及商圈及商圈及商圈及商圈设设设设定定定定流通服流通服务连锁务连锁事事业业的市的市场调查场调查以消以消费费者者为为主，掌握：主，掌握：whowhenwherewhatwhyhowhow much 5W与与2H的的顾顾客消客消费费行行为为特征特征 14（一）市场调查及商圈设定流通服务连锁事业的市场调查1515竞争店规模分析竞争店规模分析立地、商圈立地、商圈店数店数营业额规模营业额规模店面面积店面面积-坪效坪效营业人数营业人数-人效人效竞争店经营分析竞争店经营分析经营焦点经营焦点顾客特性与比例顾客特性与比例商品商品特性、特性、结构分析结构分析供货商及供应条件供货商及供应条件促销手法促销手法定价策略定价策略服务定位服务定位(二二二二)竞竞竞竞争店分析争店分析争店分析争店分析15竞争店规模分析竞争店经营分析(二)竞争店分析1616(三三三三)开店投开店投开店投开店投资资资资效益分析效益分析效益分析效益分析 营业额预营业额预估估投投资计资计划划费费用用预预算算损损益平衡点益平衡点预预估估(BEP)长长期期损损益估算益估算 16(三)开店投资效益分析 营业额预估三三、开店流程开店流程三、开店流程1818（一）新店筹（一）新店筹（一）新店筹（一）新店筹备备备备一.丈量二.呈報預定點三.LAYOUT四.分公司執照申請五.契約用印六.租押金申請七.交屋動工八.開幕18（一）新店筹备一.丈量1919新店开新店开新店开新店开发发发发注意事注意事注意事注意事项项项项详细详细的区域道路及店面位置的区域道路及店面位置图图与地主与地主谈话谈话的内容重点的内容重点都市都市计计划划资资料及料及该该地区地区现现况况报导报导公平市价的定位公平市价的定位最近的土地所有最近的土地所有权权状影印本、税状影印本、税单单和水和水电资电资料料关于地主背景的关于地主背景的资资料料过过去相同地点的存去相同地点的存查查数据数据调阅调阅或原用或原用户户情形情形土地土地兴兴建地的相关法令依据建地的相关法令依据19新店开发注意事项详细的区域道路及店面位置图2020制定开制定开制定开制定开发发发发策略考策略考策略考策略考虑虑虑虑因素因素因素因素须须先取得各先取得各项执项执照照不宜采抽成方式不宜采抽成方式计计算租金算租金合合约约中不支付任何佣金中不支付任何佣金明明订订各各项项房房产赔偿产赔偿的的权权利利使用者有使用者有权权决定房决定房产产的使用方法的使用方法合合约约中充中充许签约许签约者者转让转让20制定开发策略考虑因素须先取得各项执照2121协协商商优优先承租先承租续约权续约权分期上分期上涨涨租金幅度宜于合租金幅度宜于合约约期限内期限内订订定定押金押金给给付付时间时间及可拆除及可拆除进进入建物有效入建物有效时间时间采用采用预预付租金方式，需同付租金方式，需同时时有折扣条件有折扣条件尽量避免付尽量避免付订订金的交易方付金的交易方付21协商优先承租续约权2222建立完整的开建立完整的开建立完整的开建立完整的开发评发评发评发评估估估估报报报报告告告告房房产产合合约约工程工程评评估及大量估及大量现场现场取得相关取得相关证证照照过户过户或移或移转证转证税税单单权权益平衡分析益平衡分析空照空照图图或全景照片或全景照片电脑电脑檔案的建立檔案的建立22建立完整的开发评估报告房产合约2323咖啡店开店流程咖啡店开店流程咖啡店开店流程咖啡店开店流程实实实实例例例例1.经营经营理念的形成理念的形成用心了解，作市用心了解，作市场场分析分析为为何想开咖啡店？何想开咖啡店？开何种开何种类类型咖啡店？型咖啡店？用人工冲泡用人工冲泡还还是机器冲泡？是机器冲泡？是全服是全服务还务还是自助式？是自助式？目目标标客客层为层为何？何？永永续经营续经营的策略的策略为为何？何？23咖啡店开店流程实例1.经营理念的形成24242.商圈立地点之商圈立地点之选选定定立地点的立地点的选择选择关系着未来的关系着未来的获获利及利及费费用支出，与成功用支出，与成功经营经营存着极大因果关系。存着极大因果关系。SWTO分析分析（强强化化优势优势，改善弱，改善弱势势，抓住机会，逃避威，抓住机会，逃避威胁胁）市市场场区隔分析区隔分析(Segmenting)确立目确立目标标市市场场（Targeting)店店铺铺的市的市场场定位定位(Positioning)242.商圈立地点之选定25253.销销售商品的研售商品的研发发商品是商品是顾顾客最直接的要求，皆客最直接的要求，皆应应研究商品是否具有特色？研究商品是否具有特色？商品力商品力强强度？等等核心度？等等核心问题问题。商品商品调调理手册理手册餐点与餐点与饮饮料之料之盘饰盘饰餐具配件餐具配件CIS建立建立服服务务流程的流程的设计规设计规划划253.销售商品的研发26264.工程建工程建设设部分部分店店铺铺的装潢是最耗的装潢是最耗费资费资金的部分。金的部分。工程工程质质量的量的优优劣，影响劣，影响顾顾客客对对店店铺铺的的认认同度，不可同度，不可轻轻忽。忽。物件丈量物件丈量草草图规图规划划工程工程图图确确认认发发包、施工及完工包、施工及完工验验收收264.工程建设部分27275.器具器具设备设备之采之采购购、订货订货除工程除工程设备设备之外，器具之外，器具设备设备的采的采购购是开店是开店费费用中最大的用中最大的支出。支出。家具、机器家具、机器设备选择设备选择店店铺铺日常所用之器皿日常所用之器皿生生财财器具：咖啡豆、杯器具：咖啡豆、杯盘盘、餐巾、餐巾纸纸等等等等275.器具设备之采购、订货28286.管理制度之建立管理制度之建立制度制定，建立秩序制度制定，建立秩序人事管理制度人事管理制度物料物料订货订货铺货铺货与与储储存管理制度存管理制度工作工作职场规职场规划划错帐处错帐处理理盘损盘损管理管理杯杯盘盘破破损处损处理理286.管理制度之建立29297.财务财务与会与会计计制度之建立制度之建立财务财务与会与会计对营计对营运分析及运分析及经营经营成成败败因素之判定极因素之判定极为为重要，重要，更是更是赚钱获赚钱获利最直接者。利最直接者。收收银银方式与流程方式与流程现现金管理金管理办办法法厂商厂商请请款流程款流程零用金、零用金、电话费电话费及小及小费费管理措施管理措施297.财务与会计制度之建立30308.人人员员招募、任用、招募、任用、训练训练及考核及考核找到合适的工作者最重要，以及日后的工作教育找到合适的工作者最重要，以及日后的工作教育训练训练，皆是人力皆是人力资资源源质质与量之与量之应应用。用。教育教育训练训练考考试试、拟评拟评核、核、拟拟定定职务调职务调整整标标准准员员工的生涯工的生涯规规划划308.人员招募、任用、训练及考核31319.营营运运动线规动线规划划顾顾客客从入店，就做，点餐，用餐，离座，从入店，就做，点餐，用餐，离座，结账结账至出店的至出店的动线动线。员员工工之迎客，之迎客，带带位，送菜位，送菜单单，点餐，素餐，点餐，素餐，结账结账及送客及送客动线动线。吧台，厨房与外吧台，厨房与外场场的空的空间间比例比例规规划等，皆是开店的重要划等，皆是开店的重要工作。工作。319.营运动线规划（二）店鋪規劃 成功商店經營之道（二）店鋪規劃3333商店商店商店商店经营经营经营经营的架构的架构的架构的架构 忠誠度 店 舖 顧 客 C（CIS）店舖形象 商品需求 （）商品企劃 滿足購買 S(Sales)銷售服務 顧客滿意 P(profit)利潤 33商店经营的架构 3434商店商店商店商店经营经营经营经营的三大构面的三大构面的三大构面的三大构面 顧客商品（）賣場（）促銷（SP）34商店经营的三大构面 賣方的賣場/買方的買場賣方的賣場/買方的買場3636营营营营造魅力十足的造魅力十足的造魅力十足的造魅力十足的卖场卖场卖场卖场視覺商品企劃VMD(Visual Merchandise)展 示 櫥窗 商 品 主 體 賣 場配置 店 內 POP 美 化 陳 列 視覺 聽覺嗅覺觸覺 36营造魅力十足的卖场視覺商品企劃展 商 賣 店3737賣場賣場 顧 客 空 間 商 品 空 間職 員 空 間職員服務動線顧 客 購 物 動 線倉庫倉庫配置基本概念配置基本概念配置基本概念配置基本概念均衡的空間與動線均衡的空間與動線：37賣場 顧 客 空 間 商 3838ImpulsedEmergencyPlannedNecessityFEATURE端架或端架或主通道主通道深遠或深遠或次通道次通道Traffic makerProfit makerROLE主動線主動線前端前端主動線主動線末端磁點末端磁點配置基本概念配置基本概念配置基本概念配置基本概念商品屬性與角色：商品屬性與角色：38ImpulsedFEATURE端架或主通道深遠或次通RULEmeans¬esRULEmeans¬es4040卖场卖场卖场卖场配置基本原配置基本原配置基本原配置基本原则则则则1.因地制宜，依貢獻均衡分配空間。2.動線流暢，顧客動線愈長愈好，職員動線愈短愈好。3.分類明確，關連透視*陳列。4.顧客導向，活化賣場設計。*由外而內 由低而高40卖场配置基本原则1.因地制宜，依貢獻均衡分配空間。*由4141卖场卖场卖场卖场分区分区分区分区商品空間職員空間顧客空間1.入口櫥窗區2.顧客服務區 3.結帳櫃台區4.食品服務區5.冰箱區6.貨架區 7.通道區8.賣場剩餘空間 9.倉庫區41卖场分区商品空間職員空間顧客空間1.入口櫥窗區4242卖场卖场卖场卖场LAYOUTLAYOUT货货架型架型态态卖场动线卖场动线照明照明设备设备门门市自行市自行陈陈列可列可发挥发挥空空间间42卖场LAYOUT货架型态4343商品商品陈陈列概念列概念注意注意(Attention)兴兴趣趣(Intrest)欲望欲望(Desire)记忆记忆(Memory)行行动动(Action)商品商品陈陈列列类类型型商品商品陈陈列原列原则则相关相关陈陈列道具使用列道具使用商品商品商品商品陈陈陈陈列方法列方法列方法列方法43商品陈列概念商品陈列方法44441.公司規劃的商品陳列掌握與確實執行。公司規劃的商品陳列掌握與確實執行。2.門市可自行發揮的位置，結合商品生命週期商門市可自行發揮的位置，結合商品生命週期商品力掌握計劃陳列，並持續維持商品敏感度，品力掌握計劃陳列，並持續維持商品敏感度，銷售數據分析檢視，使坪效發揮極大化，即能銷售數據分析檢視，使坪效發揮極大化，即能創造創造SalesSales成長與成長與巔巔峰。峰。藉有良好適當的陳列方式，使商品銷售更多創造更高經營效益，為商品陳列之最終目的小小小小结结结结44公司規劃的商品陳列掌握與確實執行。小结商品商品4646商品商品销销售周期掌握售周期掌握商品生命周期：商品生命周期：五个五个阶阶段：段：导导入、成入、成长长、成熟、衰退、成熟、衰退、废废弃弃ABC级级商品掌握商品掌握導入成長成熟衰退廢棄BABC銷售額商品敏感度商品敏感度商品敏感度商品敏感度46商品销售周期掌握導入成長成熟衰退廢棄BABC銷售額商品敏4747 TOP商品掌握商品掌握季季节节性商品性商品流行流行性商品性商品商圈属性高回商圈属性高回转转明星商品明星商品47 TOP商品掌握促銷促銷4949一一、让顾让顾客知道店客知道店铺铺的存在的存在二二、使使顾顾客了解客了解贩卖贩卖商品或提供的服商品或提供的服务务三三、诱诱使使顾顾客到店客到店铺铺来消来消费费四四、刺激刺激顾顾客客购买购买或享用服或享用服务务的欲望的欲望五五、强强化化顾顾客忠客忠诚诚度以增加固定度以增加固定顾顾客客促促促促销销销销的目的的目的的目的的目的49一、让顾客知道店铺的存在促销的目的50501、销销售毛利好的商品售毛利好的商品2、使商品回使商品回转转率快速，提升率快速，提升营业额营业额3、强强化商品交叉比化商品交叉比(商品商品总总合力合力)促促促促销销销销的策略方向的策略方向的策略方向的策略方向501、销售毛利好的商品促销的策略方向5151促促促促销销销销的魔法石的魔法石的魔法石的魔法石促銷時間促銷商品類別促銷主題促銷方式促銷陳列促銷告知51促销的魔法石促銷時間顧客關係營造-固客/搶客-顧客關係營造5353左左左左邻邻邻邻右舍的关系右舍的关系右舍的关系右舍的关系左左邻邻右舍的店家：增右舍的店家：增进进彼此了解，信息交彼此了解，信息交换换。与左与左邻邻右舍的住右舍的住户户：如何共：如何共处处与附近机关、与附近机关、团团体、体、银银行、学校关系行、学校关系营营造。造。53左邻右舍的关系左邻右舍的店家：增进彼此了解，信息交换。5454顾顾顾顾客客客客满满满满意：超意：超意：超意：超值值值值的服的服的服的服务务务务卖场卖场整整齐齐、明亮、清、明亮、清洁洁店店员员服服务态务态度佳、非常度佳、非常亲亲切切对对待小消待小消费费者一者一样样的服的服务务与与态态度度商品商品齐齐全，全，补货补货确确实实有效并有效并实时实时回答回答顾顾客客问题问题对对忠忠实实客客户户的的问问候候54顾客满意：超值的服务卖场整齐、明亮、清洁競爭分析競爭分析5656门门门门市自我市自我市自我市自我评评评评估估估估区位区位环环境分析：境分析：地点是否明地点是否明显显对对面街道面街道宽宽度度公公车车站牌学校百站牌学校百货货公司公司停停车场车场(机机车车自行自行车车)顾顾客消客消费费水平水平56门市自我评估区位环境分析：5757经营经营重点分析：重点分析：经营业态经营业态经营经营特色特色营业营业状况：状况：发发票序号票序号收收银银台开机数台开机数部部门门商品商品陈陈列列长长度度商品商品结结构与价格水平构与价格水平57经营重点分析：5858顾顾客客评评估分析：估分析：来客数客来客数客单单价价购买倾购买倾向向消消费费者意者意见调查见调查58顾客评估分析：5959竞竞竞竞争争争争优优优优劣劣劣劣势势势势分析分析分析分析外装广告外装广告标标招牌是否明招牌是否明显显指引路指引路标标入口是否容易入口是否容易气氛布置气氛布置店内音店内音乐乐季季节节POP色系搭配色系搭配59竞争优劣势分析外装广告6060商店特色：商店特色：商品商品鲜鲜度度价格策略价格策略陈陈列技巧列技巧价格卡价格卡pop使用使用现场贩卖现场贩卖商店管理商店管理60商店特色：6161数据管理数据管理数据管理数据管理影响影响损损益数据：益数据：营业额营业额成成长长毛利率提升毛利率提升损损耗率降低耗率降低毛利毛利额额增加增加费费用率降低用率降低利利润润率提高率提高61数据管理影响损益数据：6262影响影响绩绩效数据：效数据：人人员员方面方面商品方面商品方面金金钱钱方面方面卖场卖场方面方面62影响绩效数据：四四、营运管理营运管理四、营运管理(一)从加盟到开店的步骤:7-11案例案例(一)从加盟到开店的步骤:7-11案例6565从加盟到开店的步从加盟到开店的步从加盟到开店的步从加盟到开店的步骤骤骤骤有意愿参与特有意愿参与特许许加盟的人加盟的人应该应该遵循遵循什么什么样样的步的步骤骤才能加盟到才能加盟到连锁连锁体系？另体系？另外，又外，又应该应该透透过过哪些方法才能哪些方法才能顺顺利开店利开店呢？以上是大家最想知道的呢？以上是大家最想知道的问题问题。透。透过过图图表，表，这这两个两个问题问题的答案将可一目了然。的答案将可一目了然。65从加盟到开店的步骤(二二)店铺诊断店铺诊断(二)店铺诊断6767心得心得心得心得67心得(三)成功的店長(三)成功的店長69694 4C C 的挑的挑的挑的挑战战战战Cost：经营经营成本的膨成本的膨胀胀Competition：竞竞争的激烈化争的激烈化Customers：顾顾客意客意识识、行、行动动的的变变化化Consumerism：消消费费者主者主义义的更受重的更受重视视694C 的挑战Cost：经营成本的膨胀7070店店店店长长长长的能力的能力的能力的能力规规划划/判断的能力判断的能力完成完成销销售售额额、利、利润润目目标标的能力的能力改善改善业务业务的能力的能力指指导导/教育部属能力教育部属能力自我学自我学习习及提升的能力及提升的能力计计数管理能力数管理能力具店面行銷活動能力70店长的能力规划/判断的能力具店面行銷活動能力7171商店十大生存策略商店十大生存策略商店十大生存策略商店十大生存策略全神全神贯贯注注满满足客足客户户研究他人成功秘研究他人成功秘诀诀定期收集并分析管理信息定期收集并分析管理信息改改进营销进营销手法手法增加增加顾顾客客对对价价值值的的认认知知企企业业定位独特定位独特去除浪去除浪费费天天改善天天改善以以乐观乐观的的态态度度拥拥抱改抱改变变扣板机开扣板机开战战（付（付诸实诸实行）行）71商店十大生存策略全神贯注满足客户五五、展店策略展店策略五、展店策略7373展店策略展店策略展店策略展店策略年度开店数年度开店数范范围选择战术围选择战术设设店条件、最适店店条件、最适店铺铺的制定的制定商圈商圈选择战术选择战术立地布点立地布点战术战术零售网零售网联结战术联结战术 73展店策略年度开店数六六、个案研讨个案研讨六、个案研讨