商店选址培训ppt课件

商店选址培训课件1商店选址培训课件12第一节第一节 商圈分析商圈分析（TradeArea)商圈的定商圈的定义：指店指店铺能能够有效吸引有效吸引顾客来店的地理区域。客来店的地理区域。（一）（一）商圈的层次商圈的层次:边缘商圈边缘商圈次级商圈次级商圈核心商圈核心商圈一、商一、商 圈圈2第一节商圈分析（TradeArea)商圈的定义：（一334辐射半径辐射半径占顾客总数占顾客总数比例比例顾客来源顾客来源核心商圈核心商圈1 1公里左右公里左右5555-70-70常住人口常住人口次级商圈次级商圈3-43-4公里公里1515-25-25工作人口工作人口边缘商圈边缘商圈7 7公里左右公里左右5 5-30-30流动人口流动人口4辐射半径占顾客总数比例顾客来源核心商圈1公里左右55-5是店铺选址的重要前提是店铺选址的重要前提 有助于零售店铺制定竞争策略有助于零售店铺制定竞争策略有助于零售店铺制定市场开发有助于零售店铺制定市场开发策略策略 有助于零售店加快资金周转有助于零售店加快资金周转（二）（二）商圈分商圈分析的重析的重 要性要性5是店铺选址的重要前提有助于零售店铺制定竞争策略有助于零6 （三三）影影响响商商圈圈大大小小的的因素因素现实中的商圈不是绝对的同心圆模式，其规模和形状会受到多种因素的影响。6（三）影响商圈大小的因素7主要影响因素（参考教材主要影响因素（参考教材P57)1、商业信誉2、经营规模3、商品种类4、竞争商店位置5、顾客流动性6、交通地理状况7、促销活动7主要影响因素（参考教材P57)1、商业信誉8二、超市商圈的经验设定法二、超市商圈的经验设定法由于超市的位置、环境、购买能力、购买频率不同，所以商圈范围不同，所以应具体问题具体分析。8二、超市商圈的经验设定法由于超市的位置、环境、购买能力、91业态不同，商圈范不同，商圈范围不同不同超市与百货商店、专业店和购物中心等业态比较商圈偏小便利店、专业店、购物中心、超级市场奉行小商圈主义、商圈范围小，单程10分钟左右大综、仓储幅射面很大，奉行大商圈主义。91业态不同，商圈范围不同102超市所超市所处位置不同，商圈范位置不同，商圈范围不同不同便利店：位于居民区，幅射面小，范围小；大综：位于城乡结合部，幅射面大，范围大；仓储：位于城乡结合部，幅射面大，范围大；位于城市中的超市商圈比位于郊区的超市范围要小。3超市超市规模不同，商圈范模不同，商圈范围不同不同 超市规模越大，商品品种齐全，能够满足不同顾客的不同需要，所以商圈范围大，反之则越小。102超市所处位置不同，商圈范围不同114顾客客购物出行方式不同，商圈范物出行方式不同，商圈范围不同不同步行、开车跑的距离是不同的，步行跑的距离近，开车跑的距离远，所以，出行工具越现代化，商圈范围大，反之，越小。5顾客客购物物频率不同，商圈范率不同，商圈范围不同不同顾客购物频率越高（如：生活用品、食品等），商圈范围越小，顾客购物频率越低（如：家用电器、房子、汽车等），商圈范围越大。1112三、顾客问卷调查商圈设定法三、顾客问卷调查商圈设定法1设计调查问卷卷问卷的主要项目有：1）顾客的住址。2）顾客的来店频率（次周、次月）。3）顾客去大型店购物的频率。4）顾客去竞争店购物的频率。主要项目内容：姓名、性别、住址、购买频率、选择哪些店铺、希望在哪儿设定超市，主要购买什么商品等。12三、顾客问卷调查商圈设定法1设计调查问卷132制作商圈地制作商圈地图在已做答复的问卷中，随机抽取100-150份问卷表，在该地区的地图上，把最远顾客的住址标出来，用线连接，即初定商圈。3计算商圈内的住算商圈内的住户数数市场=人口+购买欲望+支付能力，人口数的调查是非常重要的一个环节。调查初定商圈内的住户数，人口数，三口之家等。4计算算销售售额5划分商圈划分商圈层次次132制作商圈地图141415商圈层次市场占有率占销售额比例 第一商圈30%以上70%第二商圈10%30%25%第三商圈5%10%5%商圈层次的划分商圈层次的划分 15商圈层次市场占有率占销售额比例第一商圈30%以上16四、商圈调查与分析的内容四、商圈调查与分析的内容1商圈潜力商圈潜力调查1）商圈）商圈人口人口规划及特征分析：划及特征分析：人口数量职业结构家庭规模年龄与性别比例平均教育水平可支配收入16四、商圈调查与分析的内容1商圈潜力调查172）商圈客流量）商圈客流量调查与分析与分析客流量是指来店购买商品顾客的流动数量，不仅指商圈范围内的顾客，而且还包括流动人口，随交通便利，也会选择较远的超市购物。3）潜在消）潜在消费额调查与分析与分析潜在消费额是在人口调查的基础上，进一步调查消费者的收入水平和消费者的消费水平后的测算出来。4）顾客消客消费倾向分析向分析消费者意愿调查与分析。消费者行为调查与分析。耐用品拥有率调查与分析。172）商圈客流量调查与分析182城市城市结构构调查1）地域2）交通3）繁华地段4）各项城市功能5）城市发展规划182城市结构调查193商圈商圈竞争店争店调查 同一地区内的竞争店竞争状况对商店有一定的影响力，对商圈竞争店情况的调查与分析是商圈调查分析的重要内容。1）商圈）商圈竞争店情况争店情况调查（1）综合调查。（2）商品能力调查。（3）店铺调查。（4）店铺运营管理调查193商圈竞争店调查202）竞争店分析争店分析 竞争店分析是开店前的必要准备工作，是业态选择和形象定位的重要基础。（1）店型确定前的竞争环境分析（2）店型确定后的竞争店分析202）竞争店分析21日本伊藤洋华堂为兴建大型超市进行的调查日本伊藤洋华堂为兴建大型超市进行的调查该公司选址调查的做法是：第第一一步步：一个时期内每天派人从上班时间起整天在地铁站、汽车站和主要公路口记录每天从本地区出发上班的不同性别的人数，白天定时外出、归来的家庭主妇(可视为计时工)的人数和进出高峰时间段；晚上回到住宅生活区和途经本地区出站用餐、购物，离开本地区的人数等等。把握本地区内实际消费人数、就业人数和大致的收入水平。第第二二步步：企业调查人员分散到本地区现有各店铺，实地记录消费者购物的时间段、店铺的商品结构，收集购买者遗弃在店铺废纸箱里的收款机凭条存根，了解本地区居民的购物时间表，不同时间段内所购商品的种类、品牌和每次购物数量及购买频率。对这些信息综合分析，又可得到比较准确的本地区居民对日常购物的距离要求及购物成本支付价格、花费时间、消耗体力与不同商品的替代情报。21日本伊藤洋华堂为兴建大型超市进行的调查该公司选22第第三三步步：观察察家家庭庭垃垃圾圾。从从20世世纪70年年代代起起日日本本城城市市居居民民的的垃垃圾圾袋袋处理理，已已全全部部实行行由由居居民民自自己己按按规定定的的垃垃圾圾袋袋分分类，集集中中置置于于公公共共垃垃圾圾箱箱的的制制度度。翻翻阅垃垃圾圾的的目目的的，是是通通过对各各家家各各户的的各各种种废弃弃物物，如如食食品品清清洗洗过程程中中的的遗物物、空空瓶瓶罐罐、日日用用品品外外包包装装、旧旧物物品品等等的的分分类统计，整整理理本本地地区区对深深加加工工、半半加加工工、不不加加工工食食品品的的需需求求比比例例和和不不同同品品牌牌的的饮品品、日日用用品品、穿穿着着品品的的需需求求状状况况。该公公司司尤尤其其重重视对本本地地区区现有有店店铺中中未未陈列列商商品品的的记录，以以避避免免因因店店铺不不经营就就误认为不需求的不需求的错误。该公公司司原原计划划从从拆拆迁迁旧旧建建筑筑到到新新店店铺建建成成耗耗时11个个月月，但但因因调查未未结束束，店店铺晚晚开开业4个个月月。就就是是说，为设计新新店店铺的的商商品品构构成成、品品种种结构构、价价格格体体系系等等，店店铺减减少少了了4个个月月的的营业时间。但但该店店铺开开业两两年年半半来来，一一直直保保持持着着基基本本无无脱脱销、无无库存存、适适销达达90%以以上上的的记录。当当负责此此项调查工工作作的的公公司司企企划划部部长被被问及及为了了这样的的调查而而使使店店铺晚晚开开业4个个月月，经济上上是是否否值得得时，回回答答是是：这样做做得得大大于于失失，值得。得。22第三步：观察家庭垃圾。从20世纪70年代起日本城市23理由是，这种连锁店的市场是一个变化缓慢的市场，一开始就给消费者以信赖的印象极为重要。因调查不充分而对市场把握不准所换来的提前几个月开业所得到的利润，根本无法弥补由此造成的开业以后的巨大损失。原因有三：一是市场把握不准确，店铺开业后经营结构必然要不断调整，调整过程所耗时间将远远超过4个月，而这期间商品的积压、脱销损失不可避免；二是与此相关的整个连锁集团进货、配送、加工体系也必须相应调整，损失也无法避免；三是再吸引对店铺不信任而离去的购买者所花费的时间和人力、财力难以估量。23理由是，这种连锁店的市场是一个变化缓慢的市场，一开始就给24问题：1日本伊藤洋华堂的选址调查的基本过程是怎样的，它有什么优点？2日本伊藤洋华堂的选址调查案例对我国连锁企业有何借鉴作用？24问题：25点点评：1日日本本伊伊藤藤洋洋华堂堂的的选址址调查的的基基本本过程程是是怎怎样的的，它它有有什么什么优点？点？主要主要过程如下：程如下：（1）调查本本地地区区的的实际消消费人人数数、就就业人人数数和和大大致致收收入入水平。水平。（2）调查本本地地区区的的购买时间、购买品品种种、购买数数量量和和购买频率等。率等。（3）调查本本地地区区对各各类、各各种种品品牌牌的的需需求求状状况况和和本本地地区区店店铺不不经营的的产品种品种类。主要主要优点是：点是：（1）能掌握当地的）能掌握当地的购买能力，克服盲目能力，克服盲目扩张。（2）能）能较好地好地满足消足消费者的需求，者的需求，扩大大销售。售。（3）能降低成本，提高）能降低成本，提高经济效益。效益。25点评：262日本伊藤洋华堂的选址调查案例对我国连锁企业有何借鉴作用？连锁企业要形成规模效益，必然不断增开连锁分店。而在增开新店时，选址调查是关键的一环。选址是一个复杂的、全面的系统工程，它包括市场调查、顾客访问、地理位置分析、交通条件分析、周围环境分析、客流量分析等诸多方面。日本伊藤洋华堂的选址调查过程严密、细致，为企业进行正确地选址决策提供了坚实的基础。262日本伊藤洋华堂的选址调查案例对我国连锁企业有何借鉴作五、商业集聚（P57)（一）、最小分化原理（一）、最小分化原理其其说明商明商业集聚形成市集聚形成市场中心。中心。（二）集聚（二）集聚经济几种商几种商业集聚情况集聚情况1、同、同业种商店集聚（茶城、种商店集聚（茶城、书城、古玩城等）城、古玩城等）2、不同零售、不同零售业态企企业的集聚的集聚不不产生直接生直接竞争，会争，会产生一定集聚效生一定集聚效应。如百如百货店、店、专业店、超市的集聚等。店、超市的集聚等。五、商业集聚（P57)（一）、最小分化原理（3）有）有补充关系的零售充关系的零售业集聚集聚如家如家电产品与家品与家电配件等。配件等。（4）零售）零售业与其他行与其他行业的集聚的集聚如餐如餐饮业、娱乐业、银行等集聚。行等集聚。（3）有补充关系的零售业集聚29 六、六、确定商圈的理论确定商圈的理论：（1 1）零售引力法则（雷利法则）（零售引力法则（雷利法则）（P62)P62)n 1929 1929年，美国，威廉年，美国，威廉莱利莱利 认为：认为：城市人口越多，规模越大，城市人口越多，规模越大，商业越发达，对顾客的吸引力就越大。商业越发达，对顾客的吸引力就越大。29六、确定商圈的理论：（1）零售引力法则（雷30（1 1）零售引力法则（莱利法则）零售引力法则（莱利法则）具具体体内内容容：两两个个城城市市之之间间存存在在着着一一个个商商圈圈分分界界点点，两两个个城城市市对对处处于于该该分分界界点点上上的的顾顾客客的的吸吸引引力力是是相相同同的的，但但是，该分界点距离两个城市的空间距离是不同的。是，该分界点距离两个城市的空间距离是不同的。这分界点就是两个城市各自的商这分界点就是两个城市各自的商圈。圈。3031 莱利法则的计算公式如下：莱利法则的计算公式如下：d为为A城市与城市与B城市的距离城市的距离P Pa a为为A A城市的人口数城市的人口数 P Pb b为为B B城市的人口数城市的人口数 D Dabab为为A A城市的商圈边界城市的商圈边界31d为A城市与B城市的距离Pa为A城市的人口数Pb为B城32例例：假假设设城城市市A A有有1515万万人人，城城市市B B有有8 8万万人人，两两个个城城市市的的距距离离为为3030公公里里，那那么，两个城市的商圈各是多少？么，两个城市的商圈各是多少？32例：假设城市A有15万人，城市B有8万人，两个城市的距离33 城市城市A A的商圈：的商圈：（公里）（公里）33（公里）34城市城市B B的商圈的商圈D Dabab D Dbaba莱利法则揭示：莱利法则揭示：大城市的吸引力要大于大城市的吸引力要大于小城市的吸引力。或者，大城市的商圈小城市的吸引力。或者，大城市的商圈要大于小城市的商圈。要大于小城市的商圈。34城市B的商圈DabDba莱利法则揭示：大城市的吸引力35（）霍夫模型（）霍夫模型-霍夫博士是霍夫概率法或霍夫模型的创立人。霍夫博士是霍夫概率法或霍夫模型的创立人。认认为为：一一个个店店铺铺的的商商圈圈取取决决于于店店铺铺对对顾顾客客的的吸吸引引力力，而而店店铺铺在在一一个个地地区区对对顾顾客客的的吸吸引引力力是是可可以以测测量量的的；这这个个吸吸引引力力主主要要取取决决于于两两个个因因素素，即即店店铺铺的的规规模模和和店店铺铺与与顾顾客的距离。客的距离。35（）霍夫模型36（）霍夫模型（）霍夫模型 计算公式：计算公式：Aij为店铺j对顾客I的吸引力；Sj为店铺的规模;Dij为顾客I到店铺j的距离和花费的时间;a为顾客对店铺规模的敏感性参数;b为顾客对距离或花费时间的敏感性参数。36（）霍夫模型Aij为店铺j对顾客I的吸引力；37 （）霍夫模型（）霍夫模型 Pij店铺店铺j j对顾客的吸引力对顾客的吸引力该地区所有同类店铺对顾客的吸引该地区所有同类店铺对顾客的吸引力之和力之和37（）霍夫模型Pij店铺j对顾客的吸引力该地区所38 （）霍夫模型（）霍夫模型 例例：假假如如一一个个顾顾客客有有机机会会在在3 3个个店店铺铺中中任任何何一一个个店店铺铺购购物物，这这3 3个个店店铺铺的的规规模模及及与与这这个个顾顾客客居居住住地地的的距距离离如如下下：（假设（假设a=1,b=2a=1,b=2）38（）霍夫模型39 （）霍夫模型（）霍夫模型例：例：项目项目A A店铺店铺B B店铺店铺C C店铺店铺店铺规模店铺规模（平方米）（平方米）600060008000800050005000店铺与顾客店铺与顾客的距离（公的距离（公里）里）4 47 73 339（）霍夫模型项目A店铺B店铺C店铺店铺规模（平方米40解：根据公式：解：根据公式：A A店铺的吸引力店铺的吸引力B B店铺的吸引力店铺的吸引力=C C店铺的吸引力店铺的吸引力=40解：根据公式：A店铺的吸引力B店铺的吸引力=C41Aij=Aij=75+163.3+555.5675+163.3+555.56 =1093.86 =1093.86顾客到顾客到A A店铺的可能性店铺的可能性 P=375/1093.86=0.34 P=375/1093.86=0.34顾客到顾客到B B店铺的可能性店铺的可能性 P=163.3/1093.86=0.149 P=163.3/1093.86=0.149顾客到顾客到C C店铺的可能性店铺的可能性 P=555.56/1093.86=0.508 P=555.56/1093.86=0.50841Aij=75+163.3+555.56顾客到A店铺42（）零售饱和理论（）零售饱和理论(P60)(P60)通通过过计计算算零零售售饱饱和和指指数数来来测测定定商商圈圈的的大大小小，进进而而确确定定某某一一地地区区零零售售店店铺铺不不足足还还是是过多，以及是否能够开设店铺的理论。过多，以及是否能够开设店铺的理论。42（）零售饱和理论(P60)通过计算零售饱和指数43（）零售饱和理论（）零售饱和理论 计算公式：计算公式：C为某地区购买某类商品的潜在顾客数；RE为某地区每一顾客平均购买额；RF为某地区经营同类商品的店铺营业总面积；IRS为某地区某类商品零售饱和指数。43（）零售饱和理论C为某地区购买某类商品的潜在顾客数；44例例：现现有有A A、B B、C C三三个个地地区区，根根据据相相关关资资料料计计算算各各地地区区的的零零售售饱饱和指数。和指数。项目项目A A地地B B地地C C地地潜在顾客数（万人）潜在顾客数（万人）151510108 8每一顾客平均购买额每一顾客平均购买额240240200200150150同类店铺营业面积同类店铺营业面积35000350003000030000250002500044例：现有A、B、C三个地区，根据相关资料计算各地区的零售45 A A地区：地区：B B地区地区：C C地区：地区：45B地区：C地区：46（4 4）购买力指数）购买力指数 购购买买力力指指数数指指货货币币购购买买力力指指数数，表表示示单单位位货货币币购购买买商商品品和服务数量的能力的变动程度。和服务数量的能力的变动程度。购买力指数购买力指数11消费价格指数消费价格指数(CPI)(CPI)消消费费价价格格指指数数反反映映了了日日常常生生活活费费用用价价格格水水平平变变动动程程度度，是反映商品价格的综合动态指数。是反映商品价格的综合动态指数。购购买买力力指指数数越越高高，则则购购买买力力越越强强，零零售售经经营营成成功功的的可可能能性越大。性越大。46（4）购买力指数477-117-11便利店选址策略便利店选址策略在日本的零售业中，便利店作为一种追求便捷的优质服务的商业形式，一直占据着举足轻重的地位。而在这一新型零售业态中，711公司可以说是鹤立鸡群，俨然成为世界便利店的楷模。7-11公司卓越的店铺和商品管理是它经营的最大特点和优势，也是其生存发展的基石。良好的店址选择是其店铺开发过程中首要的和最需重视的要素，店址选择的失误将直接导致店铺运作的低效率和投资损失。因此，选址历来是7-11店铺管理中十分重要的内容。477-11便利店选址策略在日本的零售业48开店四要素开店四要素一般来讲，便利店店铺开发过程中主要考虑四个因素：一是店址；二是时间；三是备货；四是快速(不需要加工)。在店址的选择上，7-11考虑的一个基本出发点是便捷，从大的方面来讲，就是要在消费者日常生活的行动范围内开设店铺，诸如距离居民生活区较近的地方、上班或上学的途中、停车场附近、办公室或学校附近等等。总的来说，7-11特别注意在居民住宅区内设立店铺，而且在决定店铺位置的时候，非常注意避免在下述地点建店，即道路狭窄的地方、停车场小的地方、人口狭窄的地方以及建筑物过于狭长的地方等等。48开店四要素49加盟四原加盟四原则711店铺设立决策除了考虑地点和周围环境外，还有一个因素是十分重要的，那就是7-11对加盟的经营者的素质和个人因素有较高的要求，正因为如此，7-11在与经营者签订契约之前，都要按一定的标准严格审查加盟者的素质和个人条件。在素质方面，主要是强调经营者要严格遵守711店铺经营的基本原则，这是711经营的核心和诀窍，所以作为经营者不仅要能够理解这些原则对店铺运营的作用，而且在实际经营中能很好地执行。49加盟四原则50这些基本原则主要有四点，即鲜度管理（确保销售期限）、单品管理（单品控制，防止出现滞销）、清洁明亮（有污垢立即清扫，保持整洁明亮的店铺）和友好服务（热情、微笑待客）。个人因素是711公司在店铺设立过程中十分注重的因素，这也构成了7-11店铺管理的一大特色。这些因素包括加盟者的身体健康状况、对便利店的了解程度、性格、夫妻关系融洽与否、孩子的大小以及本人的年龄等等。50这些基本原则主要有四点，即鲜度管理（确保销售期限51辅助决策机制助决策机制如果说以上还是从细微之处来考察店铺设立的话，711公司还有其他一些战略性的措施以确保店铺设立的正确性和及时性。第一，店铺的建立是否与伊藤洋华堂的发展战略相吻合。在伊藤洋华堂已进入的地区，由于商业环境和商业关系都已经建立和完善。所以，在这些地区，711可以立即进入；第二，在进入新地区时，根据地方零售商的建店要求从事店址考察，并在此基础上，探讨有无集中设店的可能，即在目标市场实行高密度、多店铺建设，迅速铺开市场。由于集中设店能降低市场及店铺开发的投资，有利于市场发展的连续性和稳定性，便于711的高效率管理，因此，它已成为7-11在店铺建立管理中的主要目标和原则，在实际操作过程中，711往往会收到很多要求建店的申请，却并不是接到申请后就立即建店，而是根据711的地区发展规划，在同申请者充分沟通后再作决定。51辅助决策机制52711店铺的开发由其总部负责，总部内设有开发事业部，在开发事业部中，店铺开发部与店铺开发推进部是分开的，前者是对既存的零售店进行开发；后者是从事不动产开发和经营。从工作的难易程度讲，前者更为困难。因为前者是在对现有商家进行改造的基础上形成的，那些商家投入了大量的资金和人力、物力，颇有背水一战之意，这就要求711能及时给他们以指导，保证其经营获得成功。而对711来说，从大量的申请者中选出富有竞争力的商家也是一件极具挑战而工作量又很大的工作。52711店铺的开发由其总部负责，总部内53第二节第二节零售选址零售选址(Location，Location,andLocation)是一项大的、长期性投资，关是一项大的、长期性投资，关系到零售企业的发展前途系到零售企业的发展前途是零售经营者确定经营目标、是零售经营者确定经营目标、制定经营策略的重要依据制定经营策略的重要依据是影响经营效率的重要因素是影响经营效率的重要因素一、选一、选址的址的重要性重要性53第二节零售选址(Location，Location,54请请同同学学们们思思考考一一下下，哪哪些些地地方方适适合合开开设店铺，哪些地段不适合？设店铺，哪些地段不适合？54请同学们思考一下，哪些地方适合开设店铺，哪些地段不适合？55二、店铺位二、店铺位置选择置选择的地域的地域（条件）（条件）商业活动频度高的地域商业活动频度高的地域人口密度高的地区人口密度高的地区客流量大的地区客流量大的地区交通便利的地区交通便利的地区接近集客地接近集客地同类商品集聚地同类商品集聚地55二、店铺位商业活动频度高的地域人口密度高的地区客流量56不宜做不宜做店铺店铺地区地区快速车道旁快速车道旁周围居民少且缺乏增长的地区周围居民少且缺乏增长的地区店铺密度过大店铺密度过大高层建筑物内高层建筑物内56不宜做快速车道旁周围居民少且缺乏增长的地区店铺密度过大57三、超市选址的基本原则三、超市选址的基本原则1）超市店址以选择在居民区为主，设有停车场，顾客步行10分钟或驾车5分钟就可到达的位置。2）超市的目标顾客应以稳定的居民为主，以店址附近的企事业单位的上下班职工为主。3）在交通枢纽地段开设超市，经营内容必须视流动顾客的不同特点来确定。4）在商业中心或老城区开设超市，经营内容必须与商业街其他业态的商店的经营内容具有互补性。57三、超市选址的基本原则1）超市店址以选择在居民区为主，58四、选址的步骤：四、选址的步骤：地区分析地区分析 商业区或购物区分析商业区或购物区分析 具体位置分析具体位置分析58地区分析商业区或购物区分析具体位置分析59需求需求测算测算人口规模人口规模:（人口的性别、年龄、收入、家庭规模、类型）收入水平收入水平:（利用消费价格指数（利用消费价格指数或其它方法计算购买力指数）或其它方法计算购买力指数）地区分析（地区分析（1 1）59需求人口规模:（人口的60购买力流购买力流入与流出入与流出额的测算额的测算流入额流入额流出额流出额流入指数流入指数 零售引力指数零售引力指数流出指数流出指数 零售潜力指数零售潜力指数地区分析（地区分析（2 2）60购买力流流入额流出额流入指数零售引力指数流出指数61其他因素其他因素的分析的分析地区分析（地区分析（3 3）产业结构产业结构 物流系统物流系统 劳动力供给劳动力供给 政策法律政策法律可能开设的新店铺的数量可能开设的新店铺的数量 61其他因素地区分析（3）产业结构物流系统劳动力供给政62中心商业区中心商业区 城市的零售中心城市的零售中心副中心商业区或副中心商业区或辅助商业区辅助商业区二级商业区二级商业区 商业小区商业小区集客地周边、集客地周边、居民区附近居民区附近购物中心购物中心居民区、社区和地区居民区、社区和地区性购物中心性购物中心独立店区独立店区商业区商业区或购物或购物区分析区分析62中心商业区城市的零售中心副中心商业区或二级商业区商631.交通条件交通条件2.客流客流分析分析客流类型客流类型客流目标、速度和滞留时间客流目标、速度和滞留时间街路两侧的客流规模街路两侧的客流规模具体位具体位置分析置分析（1 1）自身客流自身客流分享客流分享客流派生客流派生客流631.交通条件2.客流客流类型客流目标、速度和滞留时间街643.竞争店铺分析竞争店铺分析 4.地形特点及位置布局分析地形特点及位置布局分析 5.城市规划分析城市规划分析 6.效益分析效益分析 具体位具体位置分析置分析（2 2）拐角效应能见度高643.竞争店铺分析4.地形特点及位置布局分析5.城市规65店铺的销售利润率的估算1）日）日营业额估算估算超市日营业额=来自住户的日营业额+来自流动人口的日营业额来自住户的日营业额=户数入店率客单价流动人口的日营业额=每小时平均人数客单价入店率营业小时数65店铺的销售利润率的估算1）日营业额估算66假设某超市核心商圈、次要商圈、边际商圈的户数分别是2400户、840户、500户，入店率分别是50、30、10，客单价分别是30元、25元和20元。此外，该超市附近的流动人口情况见表，超市日营业时间为11小时。超市营业额估算表：核心商圈营业收入=24005030=36000(元)次要商圈营业收入=8403020=5040(元)边际商圈营业收入=5001010=1000(元)住户总营业额=36000+5040+1000=42040(元)流动人口营业额=65411=7194(元)超市日营业额=42040+7194=49234(元)66假设某超市核心商圈、次要商圈、边际商圈的户数分别是240672）成本成本费用估算用估算第一，作出开店成本估算，包括所有设备、工程、包装材料以及设计费用的投资额。第二，作出经营费用估算，包括与销售额没有直接关系的固定费用，以及随着销售额的变化而变化的变动费用。672）成本费用估算683）销售利售利润率的估算率的估算销售利润率=利润营业额利润=营业额销售成本变动费用固定费用销售利润率是衡量店铺经营状况的重要指标，一般评估的标准是：销售利润率在30以上的店铺经营状况好；销售利润率在2030的店铺经营状况较好；销售利润率在1020的店铺经营状况一般；销售利润率在10以下的店铺经营状况不良。683）销售利润率的估算69假设上例中，该超市年运营成本800万元，年固定费用400万元，年变动费用270万元。则 超 市 的 销 售 利 润 率=(49234365800000040000002700000)49234365=18超市经营状况一般69假设上例中，该超市年运营成本800万元，年固定费用4070超市店铺开发细则一、连锁超市网点分布的策略1连锁超市网点，以分布在各居民住宅区为原则，一般超市均以居民日常生活必需的食品和日用品为经营内容，而这些商品大多是消费者要反复购买，吃了上顿，要下顿，选择性相对要小，开门七件事样样少不了。因此，消费者就近便利购买为原则。2超级市场的顾客通常稳定性强；在超市多次购物的顾客占50%，且流动性低，超市的常客一般是距离1500米，步行15-20分钟，自行车3-5分钟的住家居民。二、新开门店选址1居民区为主:选择方圆1500-3000米的居民集中区开店，以稳定的居民为主。2选择交通要道开店，应选择以下班客流为主流的交通要道，并且要有适宜停放交通工具的道路，如:客车、轿车、自行车等。因为顾客在上班时大多急匆匆赶时间而下班则有较从容的购物时间与兴趣。70超市店铺开发细则一、连锁超市网点分布的策略71三、新三、新门店的投店的投资效益效益评估估1评估公式：商圈居民户数(以三口之家为例)x每月每户食品、杂品支出数x百分比=销售额假定:超市步行20分钟以内:居民4000户(家庭主妇每分钟步行70米)平均每月每户食品、杂品支出额800元，到本超市购买率为35%。24000户x800元x35%=112000元，该门店月销售额为1120000元（112万元）。四、新开店的租金确定估假定国内超级市场平均每天每平方米销售额为90元，租金限定在3%以内，则90元x3%=2.7元。那么，国内超市租金定为每天每平方米2.7元左右。71三、新门店的投资效益评估72五、卖场、仓库、办公室的配置(下次课内容)1.前台与后台比例:通常前台指卖场，后台指仓库、办公室。卖场与后台，一般以8:2的比例为适宜。2.卖场(前台)配置要求:装潢不要太豪华:要求亲切、简洁、明快，装潢太豪华会吓退一部分顾客。灯光要求明亮，明亮的灯光使商品更富有表现力。墙壁要求坚固，美观，尤其是防止水气侵蚀。地板要求耐磨，耐脏，容易清洗，一般以陶瓷地砖为好。六、新开门店工程进度控制、监督验收1工程进度:事先周密计划，在保证质量的前提下，控制好进度，早一天开张，早一天盈利。2工程监督验收:按照质量标准监督施工与验收极为重要，一般门店开张营业后发现问题，再停业整改不太现实，也影响企业形象，因此监督施工过程，防患于未然很重要，尤其要重视水、电的配套工程。72五、卖场、仓库、办公室的配置(下次课内容)73问题：1、连锁超市的开发应注意哪些问题？73问题：