2019内江乐贤地块市场调查报告ppt课件

内江乐贤地块市场调查报告天仙湖营销部2019年3月7日内江乐贤地块市场调查报告天仙湖营销部目录壹内江城市宏观属性分析贰内江房地产市场分析叁区域房地产市场个案分析肆消费者购房属性调研分析伍城南乐贤地块分析陆拿地建议 目 录 壹内江城市宏观属性分析贰内江房地产市场分析叁区域机遇成渝经济区中心，川南经济带一极，区位优势明显；现目前城区人口50万人，规划在2020年达到100万人口特大型城市；四川省第二大交通枢纽，工业基础雄厚，非农产业比重逐步增加，城市人文氛围较为浓厚，城市发展潜力巨大。城市建设存在空间，且蕴含大量自住性需求。挑战成都重庆两极城市发展迅速，外部投资和高知富贵阶层更多向两极聚集，导致成渝经济区中间城市发展“空心化”，消费潜力有待进一步提高。宏观市场机遇成渝经济区中心，川南经济带一极，区位优势明显；现目前城市概况内江位于四川省东南部，沱江上游中段，成渝高速公路中段，东邻重庆市，西连乐山、眉山市，南与自贡、泸州市接壤，北与资阳市相依，距成都173公里、重庆167公里，独具“巴蜀要冲，成渝之心”的黄金区位优势。地处成渝经济区腹心，有“巴蜀要冲、成渝之心”之称。城市概况内江位于四川省东南部，沱江上游中段，成渝高速公路中段一枢纽、一中心、六基地一枢纽：建设南北贯通、东西相连、通江达海的西部区域性综合交通枢纽一中心：建设成渝经济区商贸物流中心六基地：建设西部钒钛资源综合利用基地西部循环流化床电站节能环保示范基地中国“城市矿产”示范基地中国汽车（摩托车）零部件制造基地成渝经济区电子信息产业配套基地成渝经济区绿色食品基地城市定位一枢纽、一中心、六基地一枢纽：建设南北贯通、东西相连、通江达强势起搏“成渝之心”，倾力打造“节点城市”成渝高速开通后，内江一度错失机遇，沦为“过道经济”。成渝经济区区域规划的正式实施，内江再一次站在新的历史发展起点，抢抓新形势下的发展机遇，从“过境城市”向重要“节点城市”强势崛起。根据四川省“十二五”规划，内江被列入全省建设特大城市行列。到2020年，城区人口达到100万，城区面积100平方公里，双双实现翻番；地区生产总值在2019年基础上翻一番，年均递增13%以上，将再造一个新内江。城市愿景强势起搏“成渝之心”，倾力打造“节点城市”成渝建成“一心、五片、三横、五纵”的新内江一中心：邓家坝片区、谢家河片区、高铁片区五片区：城西工业园、高桥片区、长江森林公园、椑木片区、白马片区三横：国道321线、北环线、汉安大道五纵：省道206线、甜都大道、新入城线、大千路、西林大道在汉安大道以北，国道321以南，省道206以东，以及城西工业园片区、高桥片区、长江森林公园、椑木和白马等集中区域，形成“一中心五片区”的空间布局，并呈现“三横五纵”的路网体系，面积共约103平方公里。邓家坝：滨水居住区；谢家河：园城一体示范区；高铁：中央商务区；城西工业园：产城一体示范区；高桥：职业技术教育、居住功能区；长江森林公园：生态旅游、休闲观光；椑木、白马：城乡统筹示范区；空间格局建成“一心、五片、三横、五纵”的新内江一中心：邓家坝片区、谢市中区：1、老城区：商务商业、休闲配套；2、城西新城：工业开发区；3、城南新区：待拆迁的老旧居住区；东兴区：1、高铁新城：教育片区；2、北部新城：万达、北京华联等休闲娱乐购物中心；3、大冲山：旧城拆迁安置区商品房开发将集中在东兴区内江市主城区域由市中区和东兴区构成，其中市中区是内江市政府所在地，属于内江老城区，东兴区为内江未来城市空间布局的重要承载区域，属于新城区。功能布局城南片区市中区：内江市主城区域由市中区和东兴区构成，其中市中区是内江成渝两地和川北川南重要的交通枢纽外部交通u高速公路：加快建设内遂高速、成自泸赤高速内江段，隆纳高速、乐自高速隆昌县延长段等项目，规划建设内威高速、城区绕城高速公路等项目。u铁路：建成成渝客运专线内江段及配套站点、归连铁路配套设施项目，新开工建设绵遂（南）内自宜城际铁路内江段、成渝铁路货运复线，规划建设内毕铁路、内昆铁路内江至宜宾段货运复线等项目建设。u水运及航空：加快白马、西渡、牌楼等旅游客运、囤船码头建设，积极推进4C级支线机场建设前期工作，力争启动“川南机场”建设。内部交通u内江市主城区由于被沱江一分为二，未来将通过六条跨江大桥连接。目前通行的有四座大桥，分别是西林大桥，沱江大桥，沱江二桥，桐梓坝大桥四座大桥。规划中还将修建羊子岩大桥和麻柳坝大桥。六座跨江大桥连接新兴居住区及传统消费区交通网络成渝两地和川北川南重要的交通枢纽外部交通交通网络连续八年保持10%以上的增长速度2019年以来，内江GDP增长率均保持在10%以上，增长率全省排名靠前；经济总量排名四川省第十位，内江在2019年实现GDP超千亿元。数据来源：内江市统计局城市经济连续八年保持10%以上的增长速度 2019年以来在川南城市群中，经济实力位居中游u2019年，内江经济总量位列川南六市第五位，经济增速位列第五位。数据来源：内江市统计局城市经济在川南城市群中，经济实力位居中游2019年，内江经济总量位列处在快速工业化时期2019年以来，内江产业结构不断调整，已经形成了“二三一”的基本产业结构；目前依托成渝经济区设立的新契机，“十二五”期间，做优做强四个传统支柱产业：冶金建材、食品饮料、汽车（摩托车）零部件、医药化工。培育壮大两个新兴产业：节能环保、电子信息等。形成“4+2”的产业支撑体系。数据来源：内江市统计局产业结构处在快速工业化时期 2019年以来，内江产业结构进入高平台之后，增速放缓2009年之前，城市投资额相对较少，但增速较快；进入2019年之后，投资额与城市地位、规模相吻合，增速明显放缓。数据来源：内江市统计局投资规模进入高平台之后，增速放缓 2009年之前，城市投收入稳步增长，消费意愿相对较强数据来源：内江市统计局消费能力收入稳步增长，消费意愿相对较强数据来源：内江市统计局消费能力低城镇化率与高人口密度，变革之下蕴含大量住房需求u2019年，对比川南六市数据，内江建成区面积及城镇化率均处于中游，但其人口密度却高居第二；u从以上数据可以说明，内江市具备较大的建设空间，同时存在大量自住需求。数据来源：内江市统计局城市规模低城镇化率与高人口密度，变革之下蕴含大量住房需求2019年，研究认为：在城市经济大势的推动以及全国房地产发展热潮的影响之下，城市战略地位得到提升，城市未来的发展空间得到拓展，这种势头在未来几年延续的可能性极高。u内江市2019年以来，GDP增长率均保持在10%以上，经济持续稳定增长；u随着内江城市化进程处于周边城市中游水平，但人口密度不断增加，到2020年，内江城区常住人口将由现有的50万上升至100万规模，内江将加快推进城市化进程；研究认为：在城市经济大势的推动以及全国房地产发展热潮的影响之内江房地产市场分析目录壹内江城市宏观属性分析贰叁区域房地产市场个案分析肆消费者购房属性调研分析伍城南乐贤地块分析陆拿地建议内江房地产市场分析 目 录 壹内江城市宏观属性分析贰叁区域地块编号地块位置土地面积(亩)容积率楼面地价成交价(万元)受让单位内地挂（2019）01北环路三段B地块43.60053.00 132011510.532四川省中合农产品市场有限责任公司内地拍（2019）02东兴区大千路西侧北环线北侧中心组团E6-1至E6-7地块128.83.50 141542518.025四川邦泰置业有限公司内地拍（2019）03东兴区西林大道西侧北环线北侧中心组团F4-6至F4-8地块56.83.00 155617674.6121成都柏瑞广告有限公司内地拍（2019）01内江经济开发区A-6-8地块（甜都大道西侧）108.53.00 96520939.9693宜宾市裕川房地产开发有限公司内地拍（2019）04东兴区工业大道东侧A地块70.763.50 129921440.4921黄冠豪、舒乾盛、李杰内地挂（2019）02汉安大道北侧、十号路东侧地块230.64.00 52932509.1764大连万达商业地产股份有限公司内地拍（2019）13新城中心组团F1-1至F1-15地块241.33.80 152493150.5622成都金科房地产开发有限公司内地拍（2019）16新城中心组团G1-2至G1-6地块105.44.00 187952819.8539内江市鸿通房地产开发有限公司内地拍（2019）18东桐路北段三至四桥整理项目B6地块66.52.80 172121367.0508三弦（四川）资产管理有限公司2019年内江城区商品房开发用地成交情况一览表土地市场地块编号地块位置土地面积容积率楼面地价成交价受让单位内地挂北地块编号地块位置土地面积(亩)容积率楼面地价成交价(万元)受让单位内地拍（2019）14新城中心组团D5-3至D5-8和D6-3至D6-5地块77.34.00 153131552.0272重庆银河房地产开发有限公司内地拍（2019）15新城中心组团G2-1至G2-4地块97.33.50 203146118.019内江邦泰置业有限公司内地拍（2019）17城西工业园区汉渝大道北侧、甜都大道西侧甜都大道D地块一期项目宗地二地块41.43.48 138613316.793四川省浩盛建设有限责任公司内地挂（2019）04十号路西侧、汉安大道北侧地块115.443.50 131135324.5207内江建工有限责任公司内地拍（2019）20市中区临江小区腾飞路地块153.50 16115640内江华安投资有限公司数据来源：内江市国土局2019年内江城区商品房开发用地成交情况一览表u2019年，内江城区有14宗商品房开发用地成交，主要集中在东兴区和城西片区，其中东兴区成交总面积1232.8亩，总金额405982万元，楼面地价均价约为1353元/，其中万达以楼面地价529元拿地，拖低了区域整体拿地均价；城西片区成交总面积149.4亩，总金额34256.8万元，楼面地价均价约为1146元/。u总体而言，内江土地市场供应与成交量明显提高，单宗体量较大，这导致内江房地产市场大盘开发较多，未来竞争压力较大。土地市场地块编号地块位置土地面积容积率楼面地价成交价受让单位内地拍新商品房市场（全市）2019年-2019年内江市商品房（住宅、办公、商业、其他）销售量价年度走势图（万平方米、元/）数据来源：内江市统计局内江全市商品房销售面积和价格整体呈现逐年递增态势，尤其是2009年商品房销售面积环比激增100万方，进入新的高位平台，说明内江商品房市场需求旺盛。20192019年，需求量虽然有所萎缩，但价格依然呈现快速上涨之势。商品房市场（全市）2019年-2019年内江市商品房（住宅、2019年内江市各区域商品房销售量价年度对比图图（万平米、元/）数据来源：内江市房管局2019年，内江核心城区（市级、市中区、东兴区）市场份额为81%，其中市中区土地稀缺，新房市场逐渐萎缩；在城市向北发展的推动下，东兴区市场份额逐渐突出，东兴区成为目前乃至以后内江房地产市场最为活跃的区域。商品房市场（主城各区）2019年内江市各区域商品房销售量价年度对比图图（万平米、元数据来源：内江市商品房网签系统2019年-2019年内江城区住宅供销情况年度走势图（万平米、元/）根据内江商品房网签系统显示，2019年之前，内江核心城区主流项目供需明显呈现供不应求之势，价格呈现快速上涨之势。2019年，城区供需量、价均处高位，在调控及观望下仍能突破重围。商品房市场（主城各区）2019年-2019年内江城区住宅销售价格走势图（元/）内江房价呈现不断上涨的趋势，2019年城区住宅均价突破5千元大关。数据来源：内江市商品房网签系统2019年-2019年内江城区研究认为：受城市发展影响，当下内江市的房地产市场格局已经处于快速扩展阶段，城市各个板块热点频起，但东兴区已经逐步成为了市场的主流开发区域。u2019-2019年土地投放量不断提升，供需旺盛，市场火热；u商品房销售量价齐升，发展势头良好。2019年房价突破5千元大关，城区住宅销售均价达到5500元/。研究认为：受城市发展影响，当下内江市的房地产市场格局已经处于内江房地产市场分析目录壹内江城市宏观属性分析贰叁肆消费者购房属性调研分析伍城南乐贤地块分析陆拿地建议区域房地产市场个案分析内江房地产市场分析 目 录 壹内江城市宏观属性分析贰叁肆消作为一个未来规划100万人口，城区面积100万平方米的大型城市，内江城区呈现北移南扩的局势；现将内江市市中区、东兴区板块进一步细分为：西林新区板块、高铁新区板块、城西片区、城南片区、老城区五大板块分别进行研究；内江目前商品房楼盘主要集中东兴区西林新区板块、市中区城西版块、东兴区高铁新城板块，老城区、城南片区项目较少。内江房地产市场在项目基础完工时即可取得预售条件！市中区老城市场格局金科中央公园城东兴区西林新城东兴区高铁新区城西片区城南片区西浦观邸第一城万达广场翡翠国际社区中泽和都国际邦泰国际公馆万晟城峰景锦华都龙湾半岛汉安天地揽景苑 作为一个未来规划100万人口，城区面积100万平方米的大型项目名称物业类型建设面积容积率价格状态金科中央公园城高层、洋房48万34100元/平米在售板块特征：u供应量整体较少，金科中央公园城一枝独秀；u高层均价3800-4100元/间，洋房均价5600元/；u板块内物业较为单一，除少量早期多层安置房，均以高层电梯房为主；u随着城南板块规划不断清晰，工业园区的转移，板块内未来可供应开发土地将不断增加。板块内项目基本数据一览城南板块金科中央公园城项目名称物业类型建设面积容积率价格状态金科中央公园城高层、洋项目名称物业类型 建设面积容积率价格状态西浦官邸第一城高层38万方4.394500在售泓通春天公园城高层33万方3.25600在售浩盛甜城印象高层26万方3.484200在售英伦世家高层18万方3.54100在售板块特征：u目前在售项目逐步增加；u临近成渝高速路口房源价格较低，在4400元/左右，临近市中心区域价格偏高，在5600元/；u板块内物业较为单一，均以高层电梯房为主；u板块内未来可供应开发土地将愈发稀缺，仅有少量项目具有后期开发地块可进行持续供应。板块内项目基本数据一览城西板块项目名称物业类型建设面积容积率价格状态西浦官邸第一城高层3项目名称物业类型建设面积容积率价格状态万晟城 峰景高层32万方万方35100在售锦华都高层35万方34500在售板块特征：目前板块内有少量项目在售，前期项目以逐步消化完全；整体板块价格较东兴区西林板块略低，整体区间在4500-5100元间；板块内物业较为单一，以高层电梯房为主；板块内仅有少量项目具有后期开发地块可进行持续供应。板块内项目基本数据一览东兴区高铁新城板块项目名称物业类型建设面积容积率价格状态万晟城峰景高层32万项目名称物业类型建设面积容积率价格状态和都国际高层2097952.85800在售邦泰国际高层399943.505400在售金科中央公园王府洋房、高层8160003.8待售万达广场高层7519003.55600在售龙湾半岛高层4599673.56300在售翡翠国际社区高层、洋房、别墅4800002.45600待售板块特征u多个项目在售，为目前内江的主力在售区域，40万方大盘数量逐渐增加；u价格总体偏高，集中在5500-6000元间；u板块内物业相对单一，除少量洋房在售，多为高层，2019年在售项目有少量别墅将供应，现已售罄；u未来土地开发向北发展，为内江的主力发展区域。板块内项目基本数据一览东兴西林新区项目名称物业类型建设面积容积率价格状态和都国际高层20979内江市在售楼地图内江市在售楼地图占地面积195亩建筑面积480000平方米总套数4062户容积率3.0绿化率35%物业形态洋房、高层车位数3299个开发商金科地产物业地址市中区乐贤半岛大自然景园旁u本项目位于市中区城南片区，是城南板块在售的唯一楼盘，区域竞争性小；u园林景观打造比较成功，赢得了内江市刚需客户的认可，成为品质楼盘的一大加分亮点。金科中央公园城占地面积195亩建筑面积480000平方米总套数4062户容首次推盘时间2019年12月在售楼栋高层一期、二期高层洋房16、17、18、19、20、21、22、23、24号楼推出体量约30万方高层去化/推出套数（去化率）1764/2520套（70%）高层销售均价4100元/平米洋房一期推出480套，已基本售罄，均价5600元/客源情况市中区、东兴区占比60%，城南本地占比10%，乡镇级外地务工人员占比30%，刚需为主u项目整体去化比较快，目前剩余的房源主要集中在位置较偏、低楼层及高楼层；u项目2019年销售套数在1800套，占内江2019年销售量20%；u一期高层销售均价4100元/平米，二期为春节走量，对部分房源定价为3800元/平米销售。u洋房销售速度较快，前期推售房源基本售罄。金科中央公园城一期二期首次推盘时间2019年12月在售楼栋高层一期、二期高层洋房13、A3户型建筑面积88.59，二室二厅一卫2、A2户型建筑面积78.64，二室二厅一卫4、A4户型建筑面积127.38，三室二厅二卫1、A1户型建筑面积109.04，三室二厅二卫金科中央公园城3、A3户型建筑面积88.59，二室二厅一卫2、A2户型建金科中央公园城u金科中央公园城打造的园林绿化，极大地提升了项目品质感；u金科商业街的打造，有效的弥补了片区商业配套不成熟的现状。金科中央公园城金科中央公园城打造的园林绿化，极大地提升了u邦泰国际公馆位于内江新城东兴区核心地段，处大千路北延线谢家河公园旁，簇拥谢家河湿地公园，五星水库公园、牛毛山三大公园，景观资源丰富。u社区绿化率较高，高品质景观园林。邦泰国际公馆占地面积85895建筑面积398233.65总户数3793容积率3.5绿化率45%物业形态高层车位数3006开发商内江邦泰置业有限公司物业地址东兴区大千路与北环路交汇处（谢家河公园旁）面积区间75-124邦泰国际公馆位于内江新城东兴区核心地段，处大千路北延线邦泰国际公馆均价住宅体量可售套数推售套数已售套数剩余套数开盘时间5400 37万下批次可售房源4/6/7/10/11栋1/5/8/9栋已售，在售2/3栋，共计推售2788套2000套左右700套左右2013年8月开始蓄客，10月28日开盘基础配套：4万平米园林中庭景观、水上露天会所、游泳池、500平米水景、篮球场、羽毛球场、乒乓球场、儿童游乐园、老年健身中心、商业步行街、小区内人车分流6789101112345邦泰国际公馆均价住宅体量可售套数推售套数已售套数剩余套数户型编号类型产权面积实得面积赠送面积赠送率备注邦泰国际公馆B13室2厅1卫851062124.71%在售户型B2/C23室2厅1卫69892028.99%在售户型B3/C33室2厅2卫911142325.27%在售户型B4/C42室2厅1卫64842031.25%在售户型B5/C52室2厅1卫59751627.12%在售户型B6/C63室2厅1卫69952637.68%在售户型B7与B4对称64831929.69%在售户型C13室2厅2卫1001242424.00%在售户型u户型分析：户型赠送面积大、赠送率最多能达到37.68%，成为邦泰国际最大卖点之一。u产品推出之后，去化较好，首期推出2700多套，截至目前，去化2000多套，去化率达72%。（该处2000套数据为其线上广告及售场信息公布，但据房交所数据分析其消化量在1500套左右。）邦泰国际公馆户型编号类型产权面积实得面积赠送面积赠送率备注邦泰国际公馆B邦泰国际公馆畅销分析u高赠送产品：内江首创大面积赠送产品，赠送比例在24%以上；u高品质景观园林打造：围合式中庭景观园林，绿化率高达45%，成为内江为数不多的品质社区；u精致的细节处理：如高规格的入户大堂展示、细腻的景观细节处理等；u高端商业配套：位于万达中心、汉安天地、北京华联10分钟步行生活圈内；u核定地段位置：处于东新区核心地段，连接市中心及321国道，10分钟车程内即可到达高铁站、高速客运站、东客站、火车站等站点；u优质教育资源丰富：内江六中、内江一中、汉安小学、西林中学等中小学齐备。基于产品开发角度的分析：邦泰国际公馆畅销分析高赠送产品：内江首创大面积赠送产品，邦泰国际公馆邦泰国际公馆基础配置：国际购物中心、五星级酒店、甲级写字楼、住宅、商业街、公寓、国际院线等项目地址内江市东兴区四桥口开发商内江万达广场投资有限公司楼盘类型投资地产商业地产电梯公寓总占地230亩总建面75万容积率4.8绿化率待定总户数2682物管费2元首次开盘时间2019年10月26日面积区间40-200销售均价 商业体量 住宅体量 可售套数推售套数已售套数 剩余套数开盘时间56008万26万2682套在售一组团，两栋楼，共550套400左右150左右 2019-10-26万达广场 基础配置：国际购物中心、五星级酒店、甲级写字楼、住宅、商业万达广场u内江市目前在建规模最大的城市商业综合体，也预示着川南最高档城市综合体开始成形。按照规划，万达广场将于2019年开业。一期二期三期万达广场内江市目前在建规模最大的城市商业综合体，也预示着川翡翡翠翠国国际际社社区区基基础础数数据据u翡翠国际社区位于东兴区兰桂大道(沱江四桥旁)，城市主干道汉安大道和沱江河畔，紧挨万达广场，地理位置优势显著；u以一江两湖的完美生态规划，与湿地公园共同形成了内江的“城市绿肺”，临近市政工程奥体中心，景观、配套优势显著；u翡翠国际社区产品去化较好，前期别墅、洋房产品基本售罄，现阶段仅剩余少量高层产品。项目地址中国内江东兴区沱桥旁开发商劲力房地产开发有限公司楼盘类型别墅、洋房、高层、公寓总占地194764总建面480000容积率2.42绿化率0.35总户数4232停车位3000面积区间75-124翡翠国际社区翡翡翠国际社区位于东兴区兰桂大道(沱江四桥旁)，城市主干道汉基础配套：五星级商务会所、篮球场、羽毛球场、儿童游乐中心、游泳池售价 住宅体量可售套数推售套数 已售套数剩余套数开盘时间580043.8万一期1000多套，已售罄，二期推售1000多套，剩400套200016004002019年推出翡翠国际社区基础配套：五星级商务会所、篮球场、羽毛球场、儿童游乐中心、游金科中央公园王府占地面积168000平方米建筑面积816000平方米总套数6500户容积率3.8绿化率30%物业形态洋房、高层、商业车位数6381个开发商金科地产物业地址东兴区大千路北延线销售状态未售u项目地处内江新城核心位置，汉安大道、北环路、大千路、西林大道形成的立体交通网络，交通发达；u项目为金科最高端产品线“王府系”，打造以花园洋房为主、电梯高层华为辅的高品质社区。u预计销售时间为2019年4月，高层预计销售价格为6000元/起，洋房预计售价为7000元/起。金科中央公园王府占地面积168000平方米建筑面积816u汉安天地位于内江新城核心区域，与北京华联、万达广场林立，一起形成新城核心。u集高层住宅、公寓、写字楼于一体，产品形态丰富。项目地址中国内江市东兴区汉安大道西段888号（汉安大道与谢家河湿地公园交汇处）开发商四川兆信投资发展有限公司楼盘类型高层、公寓、写字楼总占地127500总建面306000绿化率3总户数约3600停车位约3600面积区间76.99-121.68汉安天地汉安天地汉安天地位于内江新城核心区域，与北京华联、万达广场林立，一起项目配套：一户一景式园林、双中庭、四季花木、儿童游乐园、羽毛球场、游泳池、老年健身器械场、梯田式景观设计。售价商业体量住宅体量可售套数推售套数 已售套数 剩余套数开盘时间52507万53万已售2栋楼，剩余18栋楼3962201762019年1月25日汉安天地项目配套：一户一景式园林、双中庭、四季花木、儿童游乐园、羽毛汉安天地汉安天地户型B13室2厅2卫92.79103.8411.0511.91%在售户型B23室2厅1卫84.7294.049.3211.00%在售户型B32室2厅1卫69.3576.997.6411.02%在售户型B4与B3对称69.3576.997.6411.02%在售户型B52室2厅1卫73.1384.4711.3415.51%在售户型B6与B5对称73.1384.4711.3415.51%在售户型C13室2厅2卫104.53121.8717.3416.59%在售户型C23室2厅2卫88.5699.3710.8112.21%在售户型C32室2厅1卫71.8581.499.6413.42%在售户型C4与C3对称71.8581.499.6413.42%在售户型C53室2厅1卫81.9192.8510.9413.36%在售户型C63室2厅2卫92.47103.4110.9411.83%在售户型汉安天地汉安天地户型B13室2厅2卫92.79103.841u宏创龙湾半岛目前为全内江市规模最大的一线江景住宅，项目位于内江东兴区新城，毗邻沱江，一线江景成为项目最大卖点。项目地址四川省内江市东兴区东桐路北段（兰桂大道与兴隆路交汇处）开发商内江宏创房地产开发有限公司楼盘类型高层总占地121636.40总建面459967容积率3绿化率0.7总户数3292停车位3458面积区间70-210龙湾半岛宏创龙湾半岛目前为全内江市规模最大的一线江景住宅，项目位于基础配套：3000米一线沱江美景、3.3万的大型滨江商业群、五星级国际会所、300平米景观泳池、网球场、咖啡吧、瑜珈室、红酒吧、视听室、健身房等售价住宅体量可售套数推售套数已售套数 剩余套数开盘时间630042.7共18栋楼，在售3、5、6号楼4773301402019年12月25日龙湾半岛基础配套：3000米一线沱江美景、3.3万的大型滨江商业群龙湾半岛户型B13室2厅2卫117.88129.5411.669.89%在售户型B24室2厅2卫130.83143.5312.79.71%在售户型C13室2厅1卫89.9198.7858.8759.87%在售户型C23室2厅2卫109.75120.49510.7459.79%在售户型C33室2厅2卫100.17109.889.719.69%在售户型D12室2厅1卫72.7779.977.29.89%在售户型D23室2厅2卫104113.779.779.39%在售户型D33室2厅1卫89.4897.718.239.20%在售户型u户型分析：户型方正、动静分区、面积无浪费、采光好、全通透设计龙湾半岛龙B13室2厅2卫117.88129.5411.669.89西浦观邸第一城位于成渝高速路内江站出口，甜城大道路边，噪音影响较大，是楼盘销售的最大阻力。项目地址内江市中区甜城大道开发商四川西浦房地产开发有限公司楼盘类型高层总占地81333总建面380000容积率4.39绿化率0.465总户数2200停车位1200首次开盘时间12月西浦官邸第一城西浦观邸第一城位于成渝高速路内江站出口，甜城大道路边，噪音基础配套：音响喷泉、豪华中庭、景观园林、一楼住宅权威架空层，设置成风雨走廊，安放各种健身和娱乐设施、游泳池、自带幼儿园、超大地下停车场、配菜市场高层售价商业体量住宅体量 可售套数推售套数已售套数剩余套数开盘时间45003万35万剩余7栋楼未售5763502262019年12月西浦官邸第一城基础配套：音响喷泉、豪华中庭、景观园林、一楼住宅权威架空层，项目地址内江市东兴区大千路开发商内江市中泽房地产开发有限公司楼盘类型高层总占地66269总建面209795.6容积率2.8绿化率0.2598总户数1720物管费1.5元/面积区间104.58-139.41u中泽和都国际位于内江新城东兴区核心地段，处大千路北延线，簇拥谢家河湿地公园，五星水库公园、牛毛山三大公园，景观资源丰富。中泽和都国际和都国际项目地址内江市东兴区大千路开发商内江市中泽房地产开发有限公司项目配套：约20000简欧皇家园林、原生坡地景观、羽毛球场等运动设施。高层销售均价商业体量 住宅体量 可售套数推售套数已售套数剩余套数开盘时间59502万20万1180套以推售7/8/11/12/13栋共936套540左右390套左右2019-6-4中泽和都国际项目配套：约20000简欧皇家园林、原生坡地景观、羽毛球场u项目位于市中区新华路十小对面，属老城区重点改造区域，紧临内江市政府、市人大，距四方块商业圈只需2分钟的车程，配套成熟，生活方便。项目地址内江市新华路十小对面开发商四川宏正弘房地产开发有限公司楼盘类型住宅、公寓总占地24001总建面100000容积率3绿化率0.32总户数944停车位592首次开盘时间2019年10月揽景苑项目位于市中区新华路十小对面，属老城区重点改造区域，紧临内江基础配套：羽毛球场、儿童游乐园，配套较少，是典型的刚需楼盘。高层均价商业体量住宅体量 可售套数推售套数已售套数剩余套数开盘时间54003000方12万方9441/2/3/4/5栋共944套基本售罄50套以内2019年10月揽景苑基础配套：羽毛球场、儿童游乐园，配套较少，是典型的刚需楼盘。u从在售项目价格来看，东兴区明显高于其他区域，占有稀缺资源的项目去化效果更好，价格更高。u项目一次推出的量大多在300-400套左右，去化速度差别较大。u楼盘整体以高层为主，其次为普通多层，园林景区打造较为粗糙。u东兴区整体在售商品房项目急速增加，且分布较为集中，可利用土地资源有限，随着城市的扩展，城南片区价值将会逐渐凸显，未来供应方向将偏向于市中区向南。研究认为：区域房地产开发已进入快速发展的阶段，随着品牌开发商的进入，40万方以上大盘不断涌现，消费者的消费意识、品质追求、品牌追求不断提升，逐渐形成大盘主导的市场格局。从在售项目价格来看，东兴区明显高于其他区域，占有稀缺资源的项内江房地产市场分析目录壹内江城市宏观属性分析贰叁区域房地产市场个案分析肆消费者购房属性调研分析伍城南乐贤地块分析陆拿地建议内江房地产市场分析 目 录 壹内江城市宏观属性分析贰叁区域内江客户市场分析调研技术说明部分：调研方法：配额抽样为主，随机抽样为辅设计原则和依据调研样本：200个（完成241份，有效问卷222份，无效问卷19份）样本量设计：配额以区域配额为主，其他配额为辅调研区域：市中区、东兴区普访样本配额：年龄比例人数男女比例2535岁55.5111人1：13545岁29.559人4555岁14.530人普访区域样本配额：年龄比例人数男女比例市中区50100人1：1东兴区50100人普访客户市场分析调研技术说明客户背景分析客户购房特征客户需求特征（1）调研客户分析（2）对好楼盘定义（3）目标地段看法（4）交叉分析本次调研区域主要集中在市中区及东兴区，对项目所在版块的结果会有一定偏差！内江客户市场分析调研技术说明部分：调研方法：普访样本配额：年普访客户市场分析调研技术说明客户背景分析客户购房特征客户需求特征普访客户年龄、家庭结构分析单身13%两口之家9%三口之家29%两代同堂20%三代同堂25%其他4%家庭家庭结结构构单身两口之家三口之家两代同堂三代同堂空巢其他25-3039%31-3515%36-4010%41-4520%46-5011%51-555%客客户户年年龄龄25-3031-3536-4041-4546-5051-5555岁以上客户年龄方面：31-40岁客户占24%，主力的购房人群；25-30岁客户占40%，刚需购房人群主要以年轻类人群为主；家庭结构方面：三口之家占总体29%，两代、三代同堂各占总体45%，这部分需求主要由于家庭结构发生变化或者随着子女成长需求更大的居住面积而对住房产生了新的需求。（1）调研客户分析（2）对好楼盘定义（3）目标地段看法（4）交叉分析普访客户市场分析调研技术说明普访客户年龄、家庭结构分析客户年普访客户职业、职位分析普访客户市场分析调研技术说明客户背景分析客户购房特征客户需求特征自由职业者25%合资企业1%私营企业10%国企事业单位1%私营业主33%其他30%职业职业自由职业者合资企业外资企业私营企业国企事业单位私营业主其他中层管理者1%基层管理者1%技术人员6%普通职工19%其他73%职务职务高层管理者中层管理者基层管理者技术人员普通职工其他客户职业方面：私营业主达到33%，主要访问对象为商铺老板；职务方面：客户其他占比达到73%（主要是以自己经营为主）；（1）调研客户分析（2）对好楼盘定义（3）目标地段看法（4）交叉分析普访客户职业、职位分析普访客户市场分析调研技术说明客户职业方普访客户交通工具、家庭支出分析普访客户市场分析调研技术说明客户背景分析客户购房特征客户需求特征步行32%公交车33%出租车1%自驾车29%其他6%交通工具交通工具步行公交车出租车自驾车其他低于300028%3000-500041%5000-700020%7000-100007%10000以上4%家庭收入家庭收入低于30003000-50005000-70007000-1000010000以上客户交通工具方面：主要以公交车、步行为主占比分别为：33%、31%，自驾车占比：29%；家庭月收入方面：3000以下占比：28%，3000-5000占比：41%，5000以上占比：31%；（1）调研客户分析（2）对好楼盘定义（3）目标地段看法（4）交叉分析普访客户交通工具、家庭支出分析普访客户市场分析调研技术说明客可能置业区域分析普访客户市场分析调研技术说明客户背景分析客户购房特征客户需求特征市中区21%城南片区11%城西片区18%高铁片区19%东兴西林片区31%购购房主要考房主要考虑虑区域区域市中区城南片区城西片区高铁片区东兴西林片区简析：客户在选择置业片区时，首选东兴西林片区占比31%，主要由于东兴西林片区已经开始规划成型，大量开发商进驻开发，供应量占市场份额的主导地位，客户相对关注度较高；其次为：市中区占比22%，购房主要因为核心商圈和交通便利性；城南片区客户选择较少占比仅有10%，主要因为客户对此版块心里距离较远，目前仅有金科中央公园一个楼盘在售，尚未形成氛围。（1）调研客户分析（2）对好楼盘定义（3）目标地段看法（4）交叉分析可能置业区域分析普访客户市场分析调研技术说明简析：（1）调研客户对内江房价感知普访客户市场分析3500-40004000-45004500-50005000-55005500-60006000以上02040608010047853621101客客户了解内江楼了解内江楼盘单价区域在多少元价区域在多少元/平方米平方米简析：从客户选择倾向来看，多数客户认为内江房价集中在4000-4500元/，目前市场均价处于5500元/，因客户对于房价的了解度相对滞后。（1）调研客户分析调研技术说明客户背景分析客户购房特征客户需求特征（2）对好楼盘定义（3）目标地段看法（4）交叉分析客户对内江房价感知普访客户市场分析简析：（1）调研客户分析调对建筑风格需求普访客户市场分析调研技术说明客户背景分析客户购房特征客户需求特征欧式风格27%当地风格23%中式风格4%现代风格42%其他4%建筑建筑风风格格欧式风格当地风格中式风格现代风格其他简析：从客户选择倾向来看，多数客户偏好于现代风格占比达到42%，其次为欧式风格和当地风格。（1）调研客户分析调研技术说明客户背景分析客户购房特征客户需求特征（2）对好楼盘定义（3）目标地段看法（4）交叉分析对建筑风格需求普访客户市场分析调研技术说明简析：（1）调研客对户型的需求普访客户市场分析两房15%三房69%四房17%户户型型两房三房四房简析：从客户选择倾向来看，客户对于三房的需求度最高达到69%。（1）调研客户分析调研技术说明客户背景分析客户购房特征客户需求特征（2）对好楼盘定义（3）目标地段看法（4）交叉分析对户型的需求普访客户市场分析简析：（1）调研客户分析调研技术对面积需求普访客户市场分析（1）调研客户分析调研技术说明客户背景分析客户购房特征客户需求特征（2）对好楼盘定义（3）目标地段看法50-603%60-704%70-807%80-9021%90-10029%100-11019%110-12011%120以上6%面面积积50-6060-7070-8080-9090-100100-110110-120120以上简析：从客户选择倾向来看，两房面积倾向于70-80平方米；三房的面积倾向于90-100平方米；四房面积倾向于110-120平方米。（4）交叉分析对面积需求普访客户市场分析（1）调研客户分析调研技术说明（2对于社区商业配套需求普访客户市场分析（1）调研客户分析调研技术说明客户背景分析客户购房特征客户需求特征（2）对好楼盘定义（3）目标地段看法简析：从客户选择倾向来看，大型购物中心、超市、休闲娱乐设施，是客户需求重点。大型超市大型购物中心特色餐饮休闲娱乐设施运动场所医疗配套设施商务会所星级酒店写字楼电影院儿童游乐设施其他02040608010012014016010514641120968961059382备注：本题为多选题（4）交叉分析对于社区商业配套需求普访客户市场分析（1）调研客户分析调研技客户认为内江最好的楼盘普访客户市场分析（1）调研客户分析调研技术说明客户背景分析客户购房特征客户需求特征（3）目标地段看法（2）对好楼盘定义邦德国际北京华联翡翠城金科公园王府金科中央公园世纪滨江万达万晟城010203040502115436393简析：从客户选择倾向来看，万达和翡翠城是在普访客户较好的楼盘。备注：本题选择楼盘的客户为73组（4）交叉分析客户认为内江最好的楼盘普访客户市场分析（1）调研客户分析调研普访客户认为好楼盘优秀之处普访客户市场分析（1）调研客户分析调研技术说明客户背景分析客户购房特征客户需求特征（3）目标地段看法（2）对好楼盘定义开发商品牌景观环境地理位置配套齐全投资价值高其他0204060801001201403513011575336简析：从客户选择倾向来看，景观环境、地理位置、配套是客户评价一个楼盘好坏的主要因素。（4）交叉分析普访客户认为好楼盘优秀之处普访客户市场分析（1）调研客户分析客户是否考虑在乐贤地块置业普访客户市场分析（1）调研客户分析调研技术说明客户背景分析客户购房特征客户需求特征（2）对好楼盘定义（3）目标地段看法是15%否85%是否简析：从客户选择来看，85%的客户不愿意在乐贤地块置业，只有15%的客户愿意在乐贤区域置业。（4）交叉分析客户是否考虑在乐贤地块置业普访客户市场分析（1）调研客户分析不选择乐贤区域的原因普访客户市场分析（1）调研客户分析调研技术说明客户背景分析客户购房特征客户需求特征（2）对好楼盘定义（3）目标地段看法距离中心区域远生活配套不成熟居住氛围不好区域形象差工业片区生活质量不高交通配套不完善出行不便其他01020304050607080907920227824简析：从客户选择来看，客户主要不选择乐贤片区的主要原因在于：距离中心区域远，生活配套不成熟；交通配套不完善，出行不便。（4）交叉分析不选择乐贤区域的原因普访客户市场分析（1）调研客户分析调研技选择乐贤片区的主要原因普访客户市场分析（1）调研客户分析调研技术说明客户背景分析客户购房特征客户需求特征（2）对好楼盘定义（3）目标地段看法未来发展潜力大投资价值高自然环境好周边配套齐全区域规划好其他0510152025423054简析：从客户选择来看，客户主要选择乐贤片区的主要原因在于：自然环境好。（4）交叉分析选择乐贤片区的主要原因普访客户市场分析（1）调研客户分析调研简析：总体来看，不论何种家庭结构，在内江当地的购房需求均集中在91-100的面积段,而购房最为活跃的家庭结构为三口之家，其次为两代、三代同堂家庭；单身和新婚、两代同堂和三代同堂的家庭结构偏好91-120面积段；“三口之家”的家庭偏好集中于81-90的面积区间且跨幅较大覆盖整个面积段；家庭结构单身新婚两口之家三口之家两代同堂三代同堂空巢其他合计购买面积50-60Count123173.50%Row%14.29%28.57%42.86%14.29%Col%5.56%3.39%6.12%12.50%61-70Count23384.00%Row%25.00%37.50%37.50%Col%7.69%5.08%7.50%71-80Count19112147.00%Row%7.14%64.29%7.14%7.14%14.29%Col%3.85%15.25%2.50%2.04%25.00%81-90Count64157914221.00%Row%14.29%9.52%35.71%16.67%21.43%2.38%Col%23.08%22.22%25.42%17.50%18.37%12.50%91-100Count1181113155829.00%Row%18.97%13.79%18.97%22.41%25.86%Col%42.31%44.44%18.64%32.50%30.61%101-110Count35108933819.00%Row%7.89%13.16%26.32%21.05%23.68%7.89%Col%11.54%27.78%16.95%20.00%18.37%37.50%111-120Count48912211.00%Row%18.18%36.36%40.91%4.55%Col%6.78%20.00%18.37%12.50%120及以上Count353115.50%Row%27.27%45.45%0.00%27.27%Col%11.54%8.47%0.00%6.12%合计261859404908200合计13.00%9.00%29.50%20.00%24.50%0.00%4.00%面积与家庭结构交叉分析普访客户市场分析（1）调研客户分析调研技术说明客户背景分析客户购房特征客户需求特征（2）对好楼盘定义（4）交叉分析（3）目标地段看法简析：家庭结构单身新婚两口之家三口之家两代同堂三代同堂空巢简析：总体来看，家庭月支出在5000元以下的家庭需求的面积区间覆盖整个面积段，月支出在3000-4999元的家庭购房主要集中在90-100的面积区间；（按经验来说，一般客户接受问卷调研对于价格方面均有一定的保留）；月支出在3000以下的家庭需求在81-90最多；而月支出在3000-4999元的家庭，需求集中在90-100，较前一种家庭面积需求大10左右；月支出在5000-6999元的家庭需求集中于101-110；月支出在7000-9999元之间的家庭需求在81-90左右；月收入一万以上的家庭需求在101-110。家庭支出低于3000元30004999元 50006999元 70006999元10000元以上合计占比购买面积50-60Count5273.50%Row%71.43%28.57%Col%8.93%2.41%61-70Count3584.00%Row%37.50%62.50%Col%5.36%6.02%71-80Count7421147.00%Row%50.00%28.57%14.29%7.14%Col%12.50%4.82%5.00%7.69%81-90Count1218664221.00%Row%28.57%42.86%14.29%14.29%Col%21.43%21.69%15.00%46.15%91-100Count1038915829.00%Row%17.24%65.52%15.52%1.72%Col%17.86%45.78%22.50%12.50%101-110Count11812253819.00%Row%28.95%21.05%31.58%5.26%13.16%Col%19.64%9.64%30.00%15.38%62.50%111-120Count585312211.00%Row%22.73%36.36%22.73%13.64%4.55%Col%8.93%9.64%12.50%23.08%12.50%120及以上Count3611115.50%Row%27.27%0.00%54.55%9.09%9.09%Col%5.36%0.00%15.00%7.69%12.50%合计568340138200占比28.00%41.50%20.00%6.50%4.00%面积与家庭支出交叉分析普访客户市场分析（1）调研客户分析调研技术说明客户背景分析客户购房特征客户需求特征（2）对好楼盘定义（4）交叉分析（3）目标地段看法简析：家庭支出低于3000元30004999元5000年龄25-30岁3135岁 3640岁 4145岁 4650岁 5155岁 55岁以上合计占比购买户型两房Count5294722914.50%Row%17.24%6.90%31.03%13.79%24.14%6.90%Col%6.17%6.67%47.37%10.00%33.33%22.22%三房Count612552911713869.00%Row%44.20%18.12%3.62%21.01%7.97%5.07%Col%75.31%83.33%26.32%72.50%52.38%77.78%四房及以上Count1535733316.50%Row%45.45%9.09%15.15%21.21%9.09%Col%18.52%10.00%26.32%17.50%14.29%合计813019402190200200占比40.50%15.00%9.50%20.00%10.50%4.50%0.00%简析：总体来看，三房是客户需求的主力户型，36-40岁的客户偏爱二房；户型和年龄交叉分析普访客户市场分析（1）调研客户分析调研技术说明客户背景分析客户购房特征客户需求特征（2）对好楼盘定义（4）交叉分析（3）目标地段看法年龄25-30岁3135岁3640岁4145岁46家庭结构单身新婚两口之家三口之家 两代同堂 三代同堂空巢其他合计占比购买户型两房Count31144432914.50%Row%10.34%3.45%48.28%13.79%13.79%10.34%Col%11.54%3.70%24.14%9.09%10.81%37.50%三房Count2017362833413869.00%Row%14.49%12.32%26.09%20.29%23.91%2.90%Col%76.92%62.96%62.07%63.64%89.19%50.00%四房及以上Count3981213316.50%Row%9.09%27.27%24.24%36.36%3.03%Col%11.54%33.33%13.79%27.27%12.50%合计262758443708200占比13.00%13.50%29.00%22.00%18.50%0.00%4.00%简析：总体来看，客户以三房需求为主；两房的主力需求为三口之家，三房的助理需求为三口之家，四房及以上的主力需求为两代同堂。户型和家庭结构交叉分析普访客户市场分析（1）调研客户分析调研技术说明客户背景分析客户购房特征客户需求特征（2）对好楼盘定义（4）交叉分析（3）目标地段看法家庭结构单身新婚两口之家三口之家两代同堂三代同堂空巢其他合家庭月支出低于3000元30004999元50006999元70006999元10000元以上合计占比购买户型两房Count1511212914.50%Row%51.72%37.93%6.90%3.45%0.00%Col%26.79%13.25%5.00%7.69%0.00%三房Count3364278613869.00%Row%23.91%46.38%19.57%5.80%4.35%Col%58.93%77.11%67.50%61.54%75.00%四房及以上Count8811423316.50%Row%24.24%24.24%33.33%12.12%6.06%Col%14.29%9.64%27.50%30.77%25.00%合计568340138200占比28.00%41.50%20.00%6.50%4.00%简析：总体来看，各个阶层收入普遍对于三房的购买户型需求较高，两房主要集中在3000元以下的收入家庭，三房主要集中在3000-4999元的收入