2014贵阳老百货重建项目项目定位报告162p

Copyright 2008 Taskin worldwide.All Rights Reservedpage1地产服务地产服务 投资管理投资管理 资产及商业管理资产及商业管理Copyright 2008 Taskin worldwide.All Rights Reservedpage2贵阳老百货重建项目贵阳老百货重建项目项目定位报告项目定位报告2002009 9年年4 4月月Copyright 2008 Taskin worldwide.All Rights Reserved德思勤德思勤深圳深圳Copyright 2008 Taskin worldwide.All Rights Reservedpage3本报告仅供客户内部使用，版权归德思勤所有，未经德思勤书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。版权声明Copyright;All rights ReservedThis article is for internal use only.Taskin holds the copyright of this Article.Without prior written authorization of the copyright holder,anyone shall not circulate,quote,use,copy,or distribute this article for any purposes Copyright 2008 Taskin worldwide.All Rights Reservedpage4前言前言 承蒙驰峰地产信任，德思勤综合体部有幸参与贵阳老百货重建项承蒙驰峰地产信任，德思勤综合体部有幸参与贵阳老百货重建项目的前期策划！目的前期策划！在完成贵阳市场调研报告之后，德思勤项目指导委员会、项目组，在完成贵阳市场调研报告之后，德思勤项目指导委员会、项目组，基于市场调研集中反映出的一些重大问题，结合项目自身的具体情况，对基于市场调研集中反映出的一些重大问题，结合项目自身的具体情况，对项目整体及目前商业、写字楼及酒店等三大物业形态的发展方向及项目定项目整体及目前商业、写字楼及酒店等三大物业形态的发展方向及项目定位进行深入的讨论和沟通，最终形成了符合项目发展的可行性方案。位进行深入的讨论和沟通，最终形成了符合项目发展的可行性方案。在贵阳第二阶段工作过程中，我们一如既往得到了驰峰地产公司在贵阳第二阶段工作过程中，我们一如既往得到了驰峰地产公司的大力支持，在此深表感谢！的大力支持，在此深表感谢！Copyright 2008 Taskin worldwide.All Rights Reservedpage5 目前贵阳有哪些可提供本项目发展的机遇与空间？目前贵阳有哪些可提供本项目发展的机遇与空间？如何突破地块等条件限制，实现商业、商务及居住的最大价值？如何突破地块等条件限制，实现商业、商务及居住的最大价值？什么样的人群将成为本项目的消费群体和目标客户？什么样的人群将成为本项目的消费群体和目标客户？如何实现商业、商务及居住功能的最佳配比和发挥最大效应？如何实现商业、商务及居住功能的最佳配比和发挥最大效应？23 23年后，本项目入市时是否能够保持市场的领先性？年后，本项目入市时是否能够保持市场的领先性？在以销售为主的前提下，如何为项目经营打下良好基础？在以销售为主的前提下，如何为项目经营打下良好基础？如何保障写字楼的形象和档次？如何保障写字楼的形象和档次？如何定位服务式公寓产品？如何定位服务式公寓产品？定位之初考虑的问题定位之初考虑的问题Copyright 2008 Taskin worldwide.All Rights Reservedpage6项目定位思路项目定位思路1项目整体定位项目整体定位2商业定位商业定位34写字楼定位写字楼定位5服务式公寓定位服务式公寓定位6目录目录项目定位总结项目定位总结Copyright 2008 Taskin worldwide.All Rights Reservedpage7项目定位思路项目定位思路市场调研结论回顾市场调研结论回顾项目整体定位项目整体定位商业定位商业定位服务式公寓定位服务式公寓定位项目分析项目分析写字楼定位写字楼定位定位研究定位研究定量研究定量研究定位研究定位研究定量研究定量研究定位研究定位研究定量研究定量研究初步经济测算初步经济测算初步经济测算初步经济测算初步经济测算初步经济测算项目定位总结项目定位总结Copyright 2008 Taskin worldwide.All Rights Reservedpage8综合市场调研报告和补充调研的部分所得到的最终市调结论:本本项目适合考目适合考虑发展融展融商商业、办公、服公、服务式公寓式公寓为一体的都市一体的都市综合体合体物物业方向。方向。市场调研结论回顾市场调研结论回顾Copyright 2008 Taskin worldwide.All Rights Reservedpage9用地面积12000.2土地用途商业、办公规划指标建筑密度65%容积率14绿地率20%建筑高度200米停车位500个 根据贵阳市政府统一规划、老城区成片改造的要求，本项目将补征周边用地、拆除包括14层产权处大楼在内的周边原有建筑。项目用地面积可达1.2万余平方米，拥有近200米的沿街面。本项目建设规模：总建筑面积近本项目建设规模：总建筑面积近1818万，大万，大型城市综合体、型城市综合体、5555层超高建筑群，其中商业层超高建筑群，其中商业7 7万万。总建筑面积总建筑面积商业面积商业面积写字楼面积写字楼面积公寓面公寓面积180000700007000040000项目分析项目分析初步经济技术指标初步经济技术指标Copyright 2008 Taskin worldwide.All Rights Reservedpage10往火车站往火车站1010分钟分钟往金阳往金阳4040分钟分钟往机场往机场3030分钟分钟项目分析项目分析区域及交通区域及交通区域位置区域位置:地处贵阳两城区的核心地段大十字商圈；城市主干道中华中路和中山路的交汇处；交通状况交通状况:往机场、火车站和金阳新区的车程在40分钟以内；规划中的轻轨项目如经过中心城区,将带来大量人流。紧邻中华中路拥有大小商务楼宇37栋，现代服务业企业500余家的繁荣街道，是贵阳寸土寸金的商业核心地带；大十字大西门喷水池紫林庵的围合区域，政府目前已经规划成“中华中路高端商务区”，将打造成为融大型商业、高端商务及 高档餐饮休闲娱乐设施为一体的贵阳首善之区。中央中央之区之区中华中路中华中路中山东路中山东路喷水池喷水池大西门大西门大十字大十字紫林庵紫林庵往长途往长途客运站客运站5 5分钟分钟Copyright 2008 Taskin worldwide.All Rights Reservedpage11项目分析项目分析地块价值地块价值承接规划中的中华中路高端商务区；紧邻大十字广场和中华中路，视野开扬，景观好；临中华中路，昭示性强，有利于提升商务形象。商住价值商住价值临正山老街，居住便利；靠近休闲娱乐业丰富的小十字商业区，生活氛围浓厚；临近小路和住宅区，噪音小，环境幽静，适于居家。临中华中路与中山东路有100多米沿街面；中华中路和中山东路的人流量很大，尤其是中华中路为传统商业旺街；如果后期天桥拆除，商业昭示性的优势将非常明显；占据三个街角，连成一线，形成“钻角铂边”的商业黄金弧线。商务价值商务价值商业价值商业价值大十字天桥中华中路中山东路Copyright 2008 Taskin worldwide.All Rights Reservedpage12项目分析项目分析SWOT分析分析StrengthsStrengths （优势）（优势）城市核心区，区域内商业商务氛围浓厚；临城市主干道，便利的交通；十几万建面，整体规模较大；老百货商场具有很高知名度；WeaknessWeakness （劣势）劣势）项目基地面积较小；容积率过高，200米限低，超高层建筑将加大开发成本紧邻大十字天桥，昭示性受到影响；OpportunityOpportunity （机会）（机会）城市经济快速发展，给大型地产项目启动带来机遇；贵阳单极城市地位的加强，商业、商务和住宿的市场需求将出现增长；城市重点发展区域中华中路高端商务区准备启动；未来2-3年内中心城区四大商圈内无大型综合性项目开发；ThreatenThreaten （威胁）（威胁）自08年以来的经济下行对市场信心有一定影响；中心城区边缘地带有少量综合性地产项目将陆续开发入市；政府着力打造双核城市中心，金阳新区的发展会与中心城区形成竞争关系。Copyright 2008 Taskin worldwide.All Rights Reservedpage13项目分析项目分析整体发展策略整体发展策略具有城市领先水具有城市领先水平的多元功能集平的多元功能集成的都市综合体成的都市综合体18万平米超大体量；多种物业类型构成；曾经的城市商业标志。区域发展机遇与空间区域发展机遇与空间项目自身具备条件项目自身具备条件中华中路高端商务区将启动建设；未来2-3年内中心城区四大商圈内尚无大型综合类项目启动开发。Copyright 2008 Taskin worldwide.All Rights Reservedpage14项目整体定位项目整体定位央区巨擎贵阳旗舰级都市综合体城市中心城市中心区域价值区域价值超大体量超大体量规模优势规模优势城市领先物业城市领先物业提升城市形象提升城市形象多种物业类型集成多种物业类型集成多元化的功能组合多元化的功能组合Copyright 2008 Taskin worldwide.All Rights Reservedpage15项目整体定位项目整体定位形象定位形象定位贵州地王贵州地王 商业天下商业天下1818万财富版图万财富版图大十字风华再现大十字风华再现贵州地王：贵州地王：这个地方不仅是贵阳的发源地，也是贵州省的最炙手可热的地方，商脉延绵数百年经久不衰，堪称地王，本项目超大体量横空出世，引领大十字王者归来；商业天下：商业天下：以商业为主导的综合体项目，托起贵阳人的商业梦想，”在贵阳做天下生意”豪气找到驻脚点，一举奠定本项目在贵阳商业中的位置和未来格局。Copyright 2008 Taskin worldwide.All Rights Reservedpage16项目整体定位项目整体定位功能组合功能组合央区巨擎央区巨擎贵阳旗舰级都市综合体贵阳旗舰级都市综合体商业商业写字楼写字楼服务式公寓服务式公寓Copyright 2008 Taskin worldwide.All Rights Reservedpage17项目分析项目分析项目定位思路项目定位思路市场调研结论回顾市场调研结论回顾项目整体定位项目整体定位商业定位商业定位服务式公寓定位服务式公寓定位写字楼定位写字楼定位定位研究定位研究定量研究定量研究定位研究定位研究定量研究定量研究定位研究定位研究定量研究定量研究初步经济测算初步经济测算初步经济测算初步经济测算初步经济测算初步经济测算项目定位总结项目定位总结Copyright 2008 Taskin worldwide.All Rights Reservedpage18商商商商 业业业业 定定定定 位位位位1 1 1 1Copyright 2008 Taskin worldwide.All Rights Reservedpage19商业定位思路商业定位思路外部空间环境外部空间环境经济环境商业环境市场空白点各利益方需求各利益方需求商家需求消费者需求发展商愿景内部资源环境内部资源环境商圈界定地块商业价值商业SWOT分析案例研究案例研究北京大悦城香港朗豪坊新加坡乌节购物中心商业定位商业定位定位研究定位研究定量研究定量研究Copyright 2008 Taskin worldwide.All Rights Reservedpage20人人口口状状况况：2007年，贵阳市总人口359万人。其中城市人口200万,是我国31个特大城市之一，人口密度国内罕见；城市群：城市群：贵阳是贵州省的单极城市，力争到2020年，逐步形成以贵阳为中心的黔中城市群。贵阳贵阳经济环境经济环境城市及人口概况城市及人口概况Copyright 2008 Taskin worldwide.All Rights Reservedpage21经济环境经济环境消费市场消费市场人均消费品零售总额仅少于昆明，名列第二，说明贵阳商业发达，消费力旺盛消费力旺盛；人均消费性支出占可支配收入比例位于西南各省会城市之首。表明贵阳人的消费意愿和消费表明贵阳人的消费意愿和消费力较强，商业市场发展潜力较大。力较强，商业市场发展潜力较大。经济指标经济指标贵阳贵阳排名人口359.8359.8万万人均GDP1956419564元元城市消费品零售总额279.39279.39亿亿人均消费品零售总额（排序）77657765元元(2)(2)人均可支配收入1278012780元元人均消费性支出（占可支配比例）1018210182元元79.7%79.7%（1 1）Copyright 2008 Taskin worldwide.All Rights Reservedpage22城市地位：城市地位：贵州省单极城市，对周边城市的辐射力很强；空间发展：空间发展：随着交通的发展，有效整合周边城市，构建城市经济圈；人口状况：人口状况：人口密度很大，国内罕见；交通状况：交通状况：城市主干道带来交通便利，如果轻轨经过城中心将带来大量人流；消费水平：消费水平：消费型城市特征明显。对项目商业影响对项目商业影响经济持续稳定发展、城市人口密度极大、消费型的城市特征给商业带来新的发展机遇；项目位于传统的商业旺区核心处，区位地段优势明显。经济环境经济环境小结小结Copyright 2008 Taskin worldwide.All Rights Reservedpage23商圈面积商业特性大-小十字喷水池大南门大西门-市西路商圈影响力排名8.6万平米8.2万平米16.5万平米6.5万平米中档零售商圈中高档零售商圈中档批零结合商圈中高档偏高零售商圈依据市场调研数据显示：大西门大西门-市市西路商圈西路商圈大大-小十小十字商圈字商圈大南门大南门商圈商圈喷水池喷水池商圈商圈贵阳城中心零售商圈的区域分布明显，已形成四大商圈，贵阳城中心零售商圈的区域分布明显，已形成四大商圈，四大商圈围合成四大商圈围合成中心城区商圈中心城区商圈，本项目所在商圈在全市的，本项目所在商圈在全市的影响力较强。影响力较强。商业环境商业环境商圈格局商圈格局逛街区域逛街区域选择人数选择人数大十字19%喷水池25%大西门-市西路16%大南门5%中档偏高档次的商业经营特性在全市主要商圈存在空白中档偏高档次的商业经营特性在全市主要商圈存在空白对项目的影响Copyright 2008 Taskin worldwide.All Rights Reservedpage24单铺面积单铺面积 200 400200 400 600 800 1000600 800 1000大大小小租金（元）租金（元）瑞金路瑞金路中华路中华路延安路延安路中山路中山路富水路富水路合群路合群路商业环境商业环境商业街情况商业街情况根据主要街道的统计数据显示，单铺面积小的商铺往往能够承担更高的租金水平。根据主要街道的统计数据显示，单铺面积小的商铺往往能够承担更高的租金水平。30Copyright 2008 Taskin worldwide.All Rights Reservedpage25单一单一人流人流经营经营品类品类多多少少多元多元瑞金路瑞金路中华路中华路延安路延安路中山路中山路富水路富水路合群路合群路商业环境商业环境商业街情况商业街情况根据主要街道的统计数据显示，经营品根据主要街道的统计数据显示，经营品类呈现多元化的街道，人流量比较多。类呈现多元化的街道，人流量比较多。Copyright 2008 Taskin worldwide.All Rights Reservedpage26单一单一档次档次业态业态组合组合商业环境商业环境市场空白点市场空白点市场空白点市场空白点高高低低多元多元星力购物中心星力购物中心荔星名品荔星名品荔星名店荔星名店智诚百货智诚百货星力百货（瑞金店）星力百货（瑞金店）智诚名店智诚名店国贸广场国贸广场南国花锦南国花锦鲜花百盛鲜花百盛龙港百盛龙港百盛时代广场时代广场星力百货（中山店）星力百货（中山店）国晨百货国晨百货喷水池商圈大南门商圈大西门商圈大十字商圈Copyright 2008 Taskin worldwide.All Rights Reservedpage27百货百货购物中心购物中心批发批发/专专业市场业市场商业街商业街高档高档流行流行大众消费大众消费传统传统目前贵阳商业的龙头，市民购物的第一场所目前贵阳商业的龙头，市民购物的第一场所星力、国贸及百盛系占据了大部分市场份额，星力、国贸及百盛系占据了大部分市场份额，其他百货空间狭小其他百货空间狭小中心城区分布密集，定位同质化严重中心城区分布密集，定位同质化严重主要集中在市西路，省内市场影响力大主要集中在市西路，省内市场影响力大吸引大量地州市人群吸引大量地州市人群市西路的市场地位，短期内无法被取代市西路的市场地位，短期内无法被取代目前贵阳尚无一家真正的购物中心投入营业目前贵阳尚无一家真正的购物中心投入营业待入市的购物中心项目在城中心边缘地带，对待入市的购物中心项目在城中心边缘地带，对核心区消费者吸引力不强核心区消费者吸引力不强城中心商业整合和升级的必然方向城中心商业整合和升级的必然方向目前没有一条真正的商业步行街投入营业目前没有一条真正的商业步行街投入营业城中心商业街的人流量大且租金也很高城中心商业街的人流量大且租金也很高商业街的铺位面积小商业街的铺位面积小,利于销售利于销售市场空白点市场空白点市场空白点市场空白点市场空白点市场空白点Copyright 2008 Taskin worldwide.All Rights Reservedpage28商业环境及市场空白点商业环境及市场空白点小结小结空白点空白点中高档，多元化的以百货为核心的购物中心及商业街商业模式中高档，多元化的以百货为核心的购物中心及商业街商业模式与消费者沟通的结果与消费者沟通的结果据问卷调查显示，希望本购物中心档次排名依次为：中高档中档中低档高档低档选择购物场所类型的排名依次为：购物中心百货大楼大型超市商业街品牌店批发市场附近选择购物场所因素的排名依次为：商品质量价格实惠环境舒适品类齐全交通便利经常有营销活动离家或工作地点较近Copyright 2008 Taskin worldwide.All Rights Reservedpage29商业定位思路商业定位思路外部空间环境外部空间环境经济环境商业环境市场空白点各利益方需求各利益方需求商家需求消费者需求发展商愿景内部资源环境内部资源环境商圈界定地块商业价值商业SWOT分析案例研究案例研究北京大悦城香港朗豪坊新加坡乌节购物中心商业定位商业定位定位研究定位研究定量研究定量研究Copyright 2008 Taskin worldwide.All Rights Reservedpage30商家需求商家需求研究方案介绍研究方案介绍主力店主力店次主力店次主力店品牌专卖店品牌专卖店小商户小商户截止目前总共访谈商户截止目前总共访谈商户40多家。多家。零售零售：服饰、精品饰品服饰、精品饰品等等餐饮：中式酒楼、西餐咖啡、休闲餐饮等餐饮：中式酒楼、西餐咖啡、休闲餐饮等休闲娱乐：院线等休闲娱乐：院线等访谈对象访谈对象业态划分业态划分关注点关注点涉及范围涉及范围进驻意向；进驻意向；需求面积；需求面积；承受租金；承受租金；合作方式；合作方式；硬件要求；硬件要求；对商圈及项目的看法对商圈及项目的看法贵阳本地知名商家；贵阳本地知名商家；全国连锁知名品牌；全国连锁知名品牌；目前老百货经营商家目前老百货经营商家商户访谈商户访谈Copyright 2008 Taskin worldwide.All Rights Reservedpage31业态业态品类品类访谈商家访谈商家面积需求面积需求进驻意向进驻意向主力店主力店百货类新世界百货太平洋百货天虹百货乐天百货(韩国)茂业百货中央百货(泰国)30000-50000除乐天百货外，都表示可以考虑进驻，后期访谈，如果地段非常优越的地方，也可以考虑25000。其他零售其他零售服饰类利郎男装、劲霸男装、与狼共舞、衣香丽影、天籁之银、碳行天下、樱之雪、胜道50-1008成以上商家表示可以考虑进驻餐饮餐饮中西餐及休闲餐饮类肯德基、麦当劳、煌泰紫台塑牛排、张记小吃、仙踪林、避风塘、星巴克100-3008成以上商家表示可以考虑进驻休闲娱乐休闲娱乐院线类金逸、大地、嘉禾、mcl洲立、南国、星美3000以上基本上都表示可以考虑进驻综合情况综合情况8 8成以上的商家表示可以考虑进驻，表明商家对项目地段和项目初步概念的普遍认可，主成以上的商家表示可以考虑进驻，表明商家对项目地段和项目初步概念的普遍认可，主力店的面积需求较大将成为本项目引进主力店考虑的首要问题。力店的面积需求较大将成为本项目引进主力店考虑的首要问题。商家需求商家需求品牌商户情况品牌商户情况Copyright 2008 Taskin worldwide.All Rights Reservedpage32受访的老百货现经营商家受访的老百货现经营商家JASONWOOD（牛仔（牛仔/休闲服装）、老百姓羽绒服（羽绒服）、安踏休闲服装）、老百姓羽绒服（羽绒服）、安踏（运动休闲）、阿依莲（服饰）、椰岛造（运动休闲）、阿依莲（服饰）、椰岛造型（美发）型（美发）对于项目及相关问题的看法对于项目及相关问题的看法综合意见综合意见对整体贵阳市场的看法普遍认为喷水池区域的中高档百货经营较好普遍认为喷水池区域的中高档百货经营较好对大十字商圈现状的看法外部环境不好，加上自身定位低，商圈的竞争力不强，天桥是主外部环境不好，加上自身定位低，商圈的竞争力不强，天桥是主要影响因素要影响因素对项目初步概念（购物中心的商业模式）的看法对项目初步概念表示认可，愿意留下来经营对项目初步概念表示认可，愿意留下来经营对本项目商业价值的判断普遍认为本地块普遍认为本地块1楼街铺售价在楼街铺售价在10-15万之间万之间总体来看，虽然大十字存在一些问题，但是商家都普遍认可项目的初步概念和区域的商业价值。总体来看，虽然大十字存在一些问题，但是商家都普遍认可项目的初步概念和区域的商业价值。商家需求商家需求老百货在经营商户情况老百货在经营商户情况Copyright 2008 Taskin worldwide.All Rights Reservedpage33消费者需求消费者需求本地居民本地居民周边办公人群周边办公人群本地家庭消费群本地家庭消费群外地居民外地居民外地商务及旅游人士地州县家庭消费群体主力消费人群辅助消费人群主力消费人群辅助消费人群主力消费人群主力消费人群辅助消费人群目标消费群体目标消费群体Copyright 2008 Taskin worldwide.All Rights Reservedpage34主要构成主要构成本地家庭消费群本地家庭消费群周边办公人群周边办公人群地州县家庭消费群地州县家庭消费群外地商务及旅游外地商务及旅游主要以云岩及南明区两城区和小河、花溪、白云、乌当以及金阳新区的家庭为主；白领、企事业单位职工及政府机关工作人员；除贵阳外的贵州省各地州县的家庭为主；来贵阳从事商务活动和旅游的人群，来源广泛，层次多样化、消费能力普遍较强。消费群体消费群体消费需求消费需求需要购物和集餐饮休闲娱乐活动为一体的一站式购物方式；日常逛街的频度很高，愿意花较长时间在商场停留；以家庭中的小孩为核心进行娱乐活动；驾车前往商场的比例较高，需提供充足停车位。主要购买在地州购买不到的品牌和商品；以家庭中的小孩为核心进行娱乐活动；以周末、节假日及寒暑假为集中表现时期。注重游览、购物过程中的感受，追求新鲜的体验；一次性消费比例大，重复光临消费的机率较小；以餐饮消费和购物消费为主，娱乐消费比例低；政务及商务消费（如公关、送礼等）所占比例较大。消费观念较新，消费需求较强；工作日消费行为集中，消费频度较高，且以午餐及晚间休闲娱乐消费为主；追求体面的、个性化消费感受；品牌理念较强，注重产品与服务品质及消费环境；有团体消费及商务消费需求。消费者需求消费者需求Copyright 2008 Taskin worldwide.All Rights Reservedpage35开发商愿景开发商愿景短期目标短期目标长期愿景长期愿景商业部分尽可能多的销售，实现既定的回款目标商业部分尽可能多的销售，实现既定的回款目标打造贵阳市的地标性商业，引领大十字商圈升级打造贵阳市的地标性商业，引领大十字商圈升级Copyright 2008 Taskin worldwide.All Rights Reservedpage36各利益方需求各利益方需求小结小结注重点注重点商户商户消费者消费者开发商开发商对地段的商业价值表示肯定，对项目的初步概念也表示认同日常逛街的频率较高；有车一族逐年增多打造领先贵阳市的重量级商业项目，同时希望能够尽可能多的实现销售利益方利益方对项目的影响对项目的影响购物中心的初步概念需进一步完善在建筑设计和业态规划保证足够可销售产品面积，并且不会导致未来经营困难制定出符合市场的商业定位，满足消费者多元化的需求，同时注意停车位等硬件配套设施的建设Copyright 2008 Taskin worldwide.All Rights Reservedpage37项目定位思路项目定位思路外部空间环境外部空间环境经济环境商业环境市场空白点各利益方需求各利益方需求商家需求消费者需求发展商愿景内部资源环境内部资源环境商圈界定地块商业价值商业SWOT分析案例研究案例研究北京大悦城香港朗豪坊新加坡乌节购物中心商业定位商业定位定位研究定位研究定量研究定量研究Copyright 2008 Taskin worldwide.All Rights Reservedpage38一级商圈（核心商圈）：一级商圈（核心商圈）：以项目为中心，车程半个小时之内，基以项目为中心，车程半个小时之内，基本上就是贵阳目前的（云岩、南明）两本上就是贵阳目前的（云岩、南明）两城区内；城区内；二级商圈（次级商圈）：二级商圈（次级商圈）：包括贵阳市区内（云岩、南明、小河、包括贵阳市区内（云岩、南明、小河、花溪、乌当、白云和金阳新区等）七个花溪、乌当、白云和金阳新区等）七个区；区；三级商圈（边缘商圈）：三级商圈（边缘商圈）：贵州全省；贵州全省；商圈界定商圈界定辐射人口：辐射人口：38003800万万辐射人口：辐射人口：370370万万辐射人口：辐射人口：100100万万一级商圈人口主要按照20分钟车程测算；二级商圈按照主要贵阳城市人口来测算；三级商圈主要按照贵州行政区划的统计人口来测算。Copyright 2008 Taskin worldwide.All Rights Reservedpage39地块商业价值地块商业价值沿中华中路沿中华中路租金：租金：500元元/沿中山东路沿中山东路租金：租金：350元元/项目地块沿中华中路一侧日常人流量是沿中山东路一侧日常人流量的项目地块沿中华中路一侧日常人流量是沿中山东路一侧日常人流量的2 2倍，表明中华中路沿线商倍，表明中华中路沿线商铺的价值比沿中山东路的要高，实际的租金水平也反映了这一点，正山街因为本身条件限制，租铺的价值比沿中山东路的要高，实际的租金水平也反映了这一点，正山街因为本身条件限制，租金较低，短期改善的空间不大。金较低，短期改善的空间不大。沿正山街沿正山街租金：租金：50元元/价值发掘点价值发掘点利用高差：利用高差：中山东路临街面达100多米是中华中路的2倍，且东西有近6米的高差，因此要通过建筑设计和业态布局充分挖掘中山东路沿线商铺的价值。商业价值比较商业价值比较中华中路中华中路 中山东路中山东路 正山街正山街Copyright 2008 Taskin worldwide.All Rights Reservedpage40优势（优势（S）（W）劣势）劣势环境：环境：紧邻大十字天桥，商业昭示性和可视性不佳；交通：交通：天桥的存在，也一定程度上，减少了过街的人流量；基地：基地：按建筑密度65%计，基底面积为7000多，商业单层面积较小，将增加业态组合的局限性；容积率：容积率：超高层建筑将加大开发成本；地段：地段：位处贵阳市两城区中心地段，地理位置优越；交通：交通：紧邻两条城市主干道，交通便利；商圈：商圈：扼守老牌商圈大十字中心位置，区域内租金水平较高，商业价值巨大；规模：规模：城市核心区十几万都市综合体，市场影响力大；地块：地块：有6米高差，增加了规划设计的创意空间；200多米商业沿街面，可充分挖掘街铺价值；SWOT分析分析Copyright 2008 Taskin worldwide.All Rights Reservedpage41机会（机会（O）（T）威胁）威胁商圈：商圈：邻近的富水北路政府已经准备规划建设成商业步行街，未来将大大提升本区域的商业氛围和价值；规划：规划：中华中路高端商业区的建设已经纳入贵阳最新的商业网点规划；市场：市场：中心城区核心地段大面积的商用土地供应量较小，未来大体量的商业体入市较少；政策：政策：由于本项目入市时间预计在2-3年以后，地产开发，特别是商业销售政策存在诸多不确定因素，可能影响项目操作；区外竞争：区外竞争：目前中心城区边缘地带待开发的大型综合地产项目，均由保利，中大等外来及本土大牌企业拥有，未来入市将给本项目带来一定冲击；区内竞争：区内竞争：以高档百货国贸为首的喷水池商圈的人气、市场号召力、影响力和租金水平均已超过大十字商圈，商圈前景不容乐观。SWOT分析分析Copyright 2008 Taskin worldwide.All Rights Reservedpage42WTWT战略战略OTOT战略战略SOSO战略战略利用机会强化优势利用机会，减轻威胁和挑战弱化劣势以应对外来威胁和挑战利用中华中路高端商业区大发展的机会强化项目的区域优势，挖掘地段的潜在价值，配合项目本身的宏大的建筑规模和高度，突出项目的增值空间。强调项目的区位优势及中华中路-大十字的商业金字招牌，突现绝版地段带来的商业价值，结合自身创新型的产品模式，树立与潜在竞争对手的优势。协同大十字商圈内利害关系企业，建立与政府和媒体的良性互动，在城市基础设施的改造（如天桥拆除、地下通道建设等方面）赢得主动。SWOT分析分析应对策略应对策略Copyright 2008 Taskin worldwide.All Rights Reservedpage43本项目商业是本综合体的主要物业形态，也是影响项目发展结果的关键因素。本项目商业是本综合体的主要物业形态，也是影响项目发展结果的关键因素。本项目商业以大型购物中心为发展方向，将会带动整体物业实现价值最大化。本项目商业以大型购物中心为发展方向，将会带动整体物业实现价值最大化。鉴于项目在贵阳市具有不可比拟的地段、交通、商业氛围等优势，以及各项鉴于项目在贵阳市具有不可比拟的地段、交通、商业氛围等优势，以及各项经济技术指标和地块的限制，建设大型立体购物中心是本项目的最佳选择。经济技术指标和地块的限制，建设大型立体购物中心是本项目的最佳选择。SWOT分析分析商业发展策略商业发展策略Copyright 2008 Taskin worldwide.All Rights Reservedpage44项目定位思路项目定位思路外部空间环境外部空间环境经济环境商业环境市场空白点各利益方需求各利益方需求商家需求消费者需求发展商愿景内部资源环境内部资源环境商圈界定地块商业价值商业SWOT分析案例研究案例研究北京大悦城香港朗豪坊新加坡乌节购物中心商业定位商业定位定位研究定位研究定量研究定量研究Copyright 2008 Taskin worldwide.All Rights Reservedpage45 参考案例与本项目在参考案例与本项目在城市的城市的区位地段区位地段上有相似性；上有相似性；参考案例与本项目参考案例与本项目基地条件基地条件有相似性；有相似性；参考案例的参考案例的物业类型组合物业类型组合有相似性；有相似性；参考案例的在参考案例的在硬件建设和业态规划硬件建设和业态规划上有创新性，对本项目有一定的借鉴意义；上有创新性，对本项目有一定的借鉴意义；参考案例的参考案例的开发过程比较成功开发过程比较成功，对于本项目有一定的借鉴意义。，对于本项目有一定的借鉴意义。鉴于地块等条件的制约，同时项目需要实现较高的城市形象和经济效应，在贵阳乃至贵州省内目前尚无可供参考借鉴的案例，为了在“高起点，高定位，高水平”的原则下，实现项目的长远价值，我们把选定参考案例的区域放在目前商业发展水平较高，发展程度较为成熟的国内外一线城市，参考项目的特征与需求，拟定选择参考案例的合理原则如下：案例研究案例研究案例选择案例选择Copyright 2008 Taskin worldwide.All Rights Reservedpage46北京北京大悦城大悦城香港香港朗豪坊朗豪坊新加坡新加坡乌节购物中心乌节购物中心案例研究案例研究案例选择案例选择根据以上原则我们选择了亚洲区最具代表性的物业：北京根据以上原则我们选择了亚洲区最具代表性的物业：北京大悦城、香港大悦城、香港朗豪坊及新加坡朗豪坊及新加坡乌节购物乌节购物中心中心Copyright 2008 Taskin worldwide.All Rights Reservedpage47类似点：位于城市传统商业旺区香港旺角；交通便利；项目的改造难度；总体物业体量相当；基地面积小，容积率高；集合商业、写字楼以及酒店等三种业态为一体。【香港香港朗豪坊朗豪坊】朗豪坊坐落于旺角黄金地段的亚皆老街8号，集购物、饮食、办公、娱乐于一身的大型购物商场，是九龙区内备受瞩目的大型三合一综合优质商场。案例研究案例研究Copyright 2008 Taskin worldwide.All Rights Reservedpage48借鉴点：借鉴点：项目定位：项目定位：朗豪坊启动之初，对旺角区域的消费人群进行了大量调查工作，最终的定位不是做最高端的商业，而是与当地的消费者的消费水平和习惯相契合；综合体功能组合：综合体功能组合：对各个组成物业形态进行合理布局，写字楼大堂设置在5楼，停车场只设置一个出入口，增大商场的经营空间，实现了综合体的集约化效能；产品创新：产品创新：朗豪坊为了解决高楼层商业人流输送的问题，架设了3节跨越达到4层的通天长梯，在8-12层设计了独特的螺旋坡道，空中步行街增强了商场的可逛性，使得各个楼层商业价值达到均好的效果；商铺面积划分：商铺面积划分：朗豪坊的8-12层商铺面积区间主要在10-30之间，虽然朗豪坊是整体持有未销售，但是这种面积的商铺如果销售，总价低的特点，将有利降低投资门槛，实现快速销售；业态规划：业态规划：百货主力店的经营档次与整体商场的档次定位有很好的契合；中间楼层4楼整层的餐饮业态，形成人气中心，起到人流接驳的作用；商场转角入口处为H&M的入口，这样节省了一般商业的入口面积，作为知名品牌形象也好，更提供多的商业面积；8-12楼坡道商铺主要经营个性服饰，精品摆件，收藏品、玩具及各式各样的特色饰物，多样化的业种组合，增加楼层吸引力；后期经营：后期经营：朗豪坊有多项提升经营氛围的设计，例如，8楼以上每个楼层都有不同的星座，增加乐趣，12楼的表演舞台也为后期经营活动打下良好的基础，并拉升人气到高楼层；同时注意降低运营成本，例如，公共装修部分店铺里面均未吊顶，但不影响商铺的形象档次。案例研究案例研究Copyright 2008 Taskin worldwide.All Rights Reservedpage49案例研究案例研究对于借鉴点的重点解析：对于借鉴点的重点解析：一、写字楼的大楼与商场无缝连接一、写字楼的大楼与商场无缝连接朗豪坊的写字楼部分大堂设置在整体建筑的5楼，与商场部分无缝连接，从大堂出来，走下扶梯，可以直接到达商场的4楼；相反纯商务人群也需经过商场的1-4层方能进入写字楼的大堂，如此，在上下班的高峰期，商场都呈现人潮涌涌的态势，即使在非上下班时间，也有很多来办事的或者的进出的员工为商场增加商业气氛。这种设计方案，让商场部分可以共享写字楼的人流，扩大了两种物业类型功能的良好互动；二、商场整层餐饮业态二、商场整层餐饮业态纵观全场，朗豪坊的餐饮比例较大，每一层都有餐饮业态分布，其中4层和13层为整层餐饮，4层以特色餐饮为主，13层以高档休闲餐饮为主，“天幕”概念为主要卖点。餐饮业态本身对人流的拉动和聚集有很大作用，特别是整层餐饮的业态设置，可以说把人流导向的效应发挥到最大化。其中4层餐饮的这种效应尤为明显，4层为通天梯起始平台，往上连接最有特色的“星座馆”（5-12F）和写字楼部分，往下连接西武（1-2F），宽敞的挑高穹顶和良好采光效果，营造出舒适的用餐环境，大众化的餐饮品牌也满足了不同层次消费者的需求，使得4层成为人气非常旺的楼层，成为全场的人气中心和中转站；三、停车场的交通组织三、停车场的交通组织由于地理位置及香港道路的问题，项目采取了只有一个停车场出入口，但是出入口在里面却分为2个独立的车道，进出分开，减少了外面的出入口数量，节省出位置提供更多的位置来做商铺。Copyright 2008 Taskin worldwide.All Rights Reservedpage50案例研究案例研究对于借鉴点的重点解析：对于借鉴点的重点解析：四、通天长梯的运用四、通天长梯的运用朗豪坊商场内部的通天梯共有3节，分别是（1-4F）、（4-8F)、（8-12F），3节长梯构建起一个高效快速运转的人流体系，把低楼层的人流迅速向高楼层搬运，消除高楼层在传统商场中遇到的经营瓶颈，对于消费者而言，乘坐长梯不仅是增加了购物的便利性，更是一种in新奇的购物体验，使得高楼层不再是餐饮休闲娱乐的代名词，零售业态同样可以在高楼层良好经营；五、五、8-12楼螺旋式坡道设计楼螺旋式坡道设计这个部分应该是朗豪坊最值得称道的地方，在单层面积并不是很大的情况下，独具匠心的设计了室内步行街，采用坡道形式，让消费者完全体会不到楼层的差别，不知不觉中逛完4层楼，其中各个节点采用了几级台阶连接，显得舒适而自然。螺旋坡道使得楼层商业价值的均好性得到淋漓尽致的体现，因为消费者自始至终都像是在逛一条平常的步行街；六、创意小铺六、创意小铺在螺旋坡街上经营的商铺非常的有特色，超过一百五十间商店售卖至潮的年轻人玩意、服饰和摆设，大部份是引进日本及本地最新设计时装品牌，并且有提供在香港限量出售的运动鞋、收藏品、玩具及各式各样的特色饰物，大多货品客单价在50-200港元之间，款式非常的新颖而多样，极大的满足了年轻人“逛”的好奇心和兴趣。Copyright 2008 Taskin worldwide.All Rights Reservedpage51类似点：类似点：商圈氛围成熟；商圈氛围成熟；交通便利；交通便利；在一个以传统百货为主的商圈；在一个以传统百货为主的商圈；总体物业体量相当；总体物业体量相当；集合商业、写字楼以及酒店式公寓等三种业态为一体。集合商业、写字楼以及酒店式公寓等三种业态为一体。【大悦城大悦城】西单大悦城坐落于繁华的西单北大街，位于君太百货的北侧，交通便利，商业氛围成熟。总建筑面积20.5万平方米，定位于“中国真正的国际化青年城”，融合购物中心、酒店服务式公寓和甲级写字楼多功能为一体。借鉴点：借鉴点：l建筑设计：建筑设计：全世界最长跨度的通天扶梯（全世界最长跨度的通天扶梯（1 1楼直达楼直达6 6楼）；楼）；l业态规划：业态规划：大型彩妆专区；大型彩妆专区；娱乐主力店娱乐主力店全国最大的数码影院；全国最大的数码影院；案例研究案例研究Copyright 2008 Taskin worldwide.All Rights Reservedpage52借鉴点及解析：借鉴点及解析：在项目定位方面：在项目定位方面：大悦城通过市场调查后发现，西单一带主要消费群体为年轻人、学生和啃老族，针对这一结果大悦城定位为“国际青年城”，按照目前的经营来看是成功的（日销售额600万元、日流量10万人次），主要是源于对客户定位的精准分析；在综合体的功能组合方面：在综合体的功能组合方面：建筑设计把写字楼、购物中心以及酒店通过商场的连廊结合到一起，最大程度的增强了各类人群之间的互动；在产品的创新方面：在产品的创新方面：架设了全世界最长跨度的通天扶梯（1楼直达6楼），高效快速从1层向高楼层输送人流；在业态规划方面：在业态规划方面：引进全国最大的数码影院作为娱乐主力店，增强了对年轻族群的吸引力；大悦城每一层都主打一个概念，趣味、炫目、优雅、性感、潮流、动感、冲撞、快乐、约会、童真、兴奋、梦想等，每个概念都充分体现青春个性和独特性格。大悦城由这些概念为她的年轻消费群体构筑了一个面向世界的全方位体验空间；B1大型的彩妆专区，迎合年轻族群需求，形成市场的影响力和品牌认知度，同时带活了负一楼的商业氛围，促进了负一楼商业价值的提升。案例研究案例研究Copyright 2008 Taskin worldwide.All Rights Reservedpage53类似点：类似点：位于城市传统商业旺区位于城市传统商业旺区乌节路；乌节路；单层面积小；单层面积小；基地面积小的情况下，实现大商业体量。基地面积小的情况下，实现大商业体量。【新加坡新加坡乌节购物中心乌节购物中心】乌节购物中心坐落在新加坡的乌节路，属于新加坡的中心位置,是由新加坡凯德置地和香港新鸿基联合在新加坡开发的第一个立体购物中心，采用“无主力店”的商业模式。案例研究案例研究Copyright 2008 Taskin worldwide.All Rights Reservedpage54案例研究案例研究借鉴点及解析：借鉴点及解析：在项目定位方面：在项目定位方面：乌节中心的定位是中至中高端市场，目标是吸引住在城市中心及其周边的现代工作一族。这些住在城市或在城市工作的许多白领都有其特定的需求，乌节中心希望能够为这些客户群体提供这样的需求，包括他们住宅里的、工作的以及家庭所需消费；在产品的创新方面：在产品的创新方面：纵向设计克服了土地的局限；架设了超级扶手电梯在购物中心的前面，可将行人直接从街道带上各购物区；将户外绿色阳台引入建筑内，在高处不同的阳台上可以坐下来，一面享受美食、品味咖啡，一面欣赏乌节路的美景；乌节购物中心的停车位设置在5-10层，其中5-8楼为部分，9-10楼为整层，牺牲了部分的商业经营面积，其实使得停车的配套得到加强，满足了消费者对于停车位的需求；乌节购物中心的外型设计非常具有昭示性；在业态规划方面：在业态规划方面：业态布局引入了独特的集群概念；商场还大量引进有创意的商店模式，如地下商店、坡道商店、复式店甚至悬空店（如“珠宝盒餐厅”），同时还摆放有当代艺术雕塑，丰富了业态组合以及增加了商场的吸引力。Copyright 2008 Taskin worldwide.All Rights Reservedpage55案例研究启示案例研究启示在项目定位上在项目定位上客户群的定位至关重要，分析客户群体的构成得出客户群体所需，进而确定商场的经营档次和业态组合与之匹配，增强定位的准确性；在综合体的功能组合上在综合体的功能组合上城市中心区域，特别是在寸土寸金的传统商业旺区，最大化的挖掘区域地段所带来的商业潜力，同时应作好土地的集约化利用，发挥各物业形态的组合效能；在产品创新上在产品创新上通天扶梯的合理运用，在商场内部建立起一个快速、高效的人流动线体系，加上螺旋坡道和停车场的高楼层设置等硬件设施，使得传统商业价值的层差得到有效的缩小；在业态规划上在业态规划上品牌的搭配并非所有的品牌一味追求高端，而是注重品牌的影响力，注重品牌给商场带来的档次形象和商场的经营收益之间的平衡；不是以传统的零售业态占据整个商场，而是引进一定数量的餐饮、休闲、娱乐业态，满足消费者在购物以外的消费需求，体验型业态的加入，极大得增加了商场的“逛”的乐趣。本本项项目目应应充充分分借借鉴鉴案案例例的的成成功功经经验验，以以创创新新性性的的思思维维，在在定定位位的的各各个个环环节节和和组组成成部部分分中中，以以最最符符合合市市场场机机遇遇和和项项目目自自身身条条件件的的角角度度，制制定定出出可可行行性性的的商商业业定定位位，达达成成商商业业概概念念和和商商业业价价值值的的双双嬴嬴局局面面，实实现现商商业业的的价价值值最最大大化。化。Copyright 2008 Taskin worldwide.All Rights Reservedpage56项目定位思路项目定位思路商业定位商业定位定位研究定位研究定量研究定量研究形象定位价格定位概念解读初步经济测算初步经济测算档次定位客户定位业态定位商业整体定位Copyright 2008 Taskin worldwide.All Rights Reservedpage57商业整体定位之前的几点考虑商业整体定位之前的几点考虑物业形态物业形态硬件配套硬件配套经过前期市场调研得出的商业、写字楼和类酒店产品如何进行组合在城中心区域，如何满足停车位需求；受地块等因素影响，如何解决高层商业人流引导的问题目标考量目标考量为了商业的长远经营规划，在考虑引进主力店的前提下，如何确保销售面积，满足开发商的要求Copyright 2008 Taskin worldwide.All Rights Reservedpage58一站式的综合性多元化消一站式的综合性多元化消费场所，打造出能代表贵费场所，打造出能代表贵阳市整体商业形象的标志阳市整体商业形象的标志性购物中心结合商业步行性购物中心结合商业步行街的融合产品，符合商业街的融合产品，符合商业的发展方向的发展方向商业整体定位思路商业整体定位思路案例研究案例研究自身状况自身状况利益方关注利益方关注点点外部环境外部环境可以满足开发大型购物中心的基本条件可以满足开发大型购物中心的基本条件借鉴案例的成功给我们提供了启示和信心借鉴案例的成功给我们提供了启示和信心经营者和消费者对购物中心的初步构想表示经营者和消费者对购物中心的初步构想表示认可，同时可以达成开发商愿景认可，同时可以达成开发商愿景城市商业的发展水平，为购物中心的发展提城市商业的发展水平，为购物中心的发展提供了机遇和空间供了机遇和空间Copyright 2008 Taskin worldwide.All Rights Reservedpage59商业整体定位商业整体定位贵州首席立体MALL&都市购物中心大十字体验SHOW生活方式中心首席：首席：一个城市商业发展的里程碑，引领大十字复兴；体验体验SHOWSHOW：突现出与众不同的购物体验，情景式逛街元素与人性化设置；都市购物中心：都市购物中心：领先全城的商业模式，代表城市商业新的发展方向；立体立体MALLMALL：不是指传统的建筑叠加，而是经过硬件支持和业态组合，使得商业价值实现均层化。核心价值：满足家庭购物需求、家庭娱乐、休闲和社交需求，以及为家庭消费群、白领上班族、年轻一族、商核心价值：满足家庭购物需求、家庭娱乐、休闲和社交需求，以及为家庭消费群、白领上班族、年轻一族、商务人士、游客和其他城市居民提供有具有娱乐休闲和时尚潮流的生活方式体验中心务人士、游客和其他城市居民提供有具有娱乐休闲和时尚潮流的生活方式体验中心Copyright 2008 Taskin worldwide.All Rights Reservedpage60都市购物中心，它开创了一种新型商业模式，综合娱乐、餐饮、零售三种因素，既独自发生作用又都市购物中心，它开创了一种新型商业模式，综合娱乐、餐饮、零售三种因素，既独自发生作用又相互补充，它们的市场是互为交叉重叠的。相互补充，它们的市场是互为交叉重叠的。二战后以美国等发达国家为代