长租公寓专题分享.11.28

长租公寓专题分享长租公寓专题分享2017.11.282017.11.28010102020303市场现状与趋势市场现状与趋势国外长租公寓模式国外长租公寓模式国内长租公寓模式国内长租公寓模式 开发商模式开发商模式 品牌运营商模式品牌运营商模式 高端服务式公寓模式高端服务式公寓模式2 2市场现状市场现状3 33 3中央层面中央层面：长租公寓政策支持长租公寓政策支持具体来看，具体来看，20152015年，国务院和住建部先后出台了两个指导性年，国务院和住建部先后出台了两个指导性文件，文件，1 1月份月份关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见要求地方建立住房租赁信息政府服务平台，积极培育经营要求地方建立住房租赁信息政府服务平台，积极培育经营住房租赁的机构，支持房地产开发企业将其持有房源向社会住房租赁的机构，支持房地产开发企业将其持有房源向社会出租；计划用出租；计划用3 3年时间，建设渠道多元、总量平衡、结构合理、年时间，建设渠道多元、总量平衡、结构合理、服务规范、制度健全的住房租赁市场。服务规范、制度健全的住房租赁市场。1111月出台的月出台的关于加关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见则指出则指出要重点要重点“发展短租公寓、长租公寓等细分业态发展短租公寓、长租公寓等细分业态”，并首次将，并首次将公寓出租定性为生活性服务业。公寓出租定性为生活性服务业。20162016年年5 5月，国务院常务会议月，国务院常务会议提出培育和发展住房租赁市场，以满足新型城镇化住房的多提出培育和发展住房租赁市场，以满足新型城镇化住房的多样化需求。样化需求。20162016年年6 6月，国务院办公厅发布关于月，国务院办公厅发布关于加快培育和加快培育和发展住房租赁市场的若干意见发展住房租赁市场的若干意见从从“培育市场供给主题培育市场供给主题”、“鼓励住房租赁消费鼓励住房租赁消费”、“完善公共租赁住房完善公共租赁住房”、“支持租支持租赁住房建设赁住房建设”、“加大政策扶持力度加大政策扶持力度”、“加强住房监管租加强住房监管租赁赁”六个维度全面部署加快培育和发展住房租赁市场工作。六个维度全面部署加快培育和发展住房租赁市场工作。而进入而进入20172017年，年，7 7月月2020日，住房城乡建设部、国家发展改革委、日，住房城乡建设部、国家发展改革委、公安部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、工商公安部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、工商总局、证监会共同发布总局、证监会共同发布关于在人口净流入的大中城市加快关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知发展住房租赁市场的通知，是多部委首次联合出台租赁支，是多部委首次联合出台租赁支持政策，标志着政策的进一步深化，同时也为后续多部门统持政策，标志着政策的进一步深化，同时也为后续多部门统一协调奠定基础。一协调奠定基础。3 3地方层面地方层面：支持长租公寓政策地图支持长租公寓政策地图省份省份时间时间商改住商改住(REITs)(REITs)试点试点税收优惠税收优惠金融支持金融支持四川2016.01（限制条件）支持符合条件的住房租赁企业发行偾券、不动产证券化产品。甘肃2016.08兰州开展支持符合条件的住房租赁企业发行债、不动产证券化产品，探索开展房屋租金受益权质押贷款。河北2016.09支持符合条件的住房租赁企业发行短期融资券、中期票据、非定甸债务融资工具以及不动产证券化产品等。辽宁2016.09支持符合条件的住房租赁企业在银行间市场发行非金融企业偾务融资工具，在证券交易发行资产支持证券山西2016.11支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品安徽2016.11无否无无江西2016.11否探索开展住房租金受益权质押贷款业务。宁夏2016.11支持符合条件的住房租赁企业上市融资，发行偾券、不动产证券化产品吉林2016.11搭建投融资及租赁业务经营平台。福建2016.11探索开展住房租赁收益权质押业务和资产证券化产品。湖南2016.12否支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品，有条件的城市可对住房租赁企业融资实施财政贴息补助。河南2016.12郑州、洛阳开展支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品，探索开展房屋租金收益权质押贷款业务。内蒙古2017.01无支持金融机构为企业开展“以租代售”资产融资包的债权证券化业务和不动产证券化产品；鼓励基金或民间资本进入房屋租赁市场贵州2017.01支持符合发行偾券条件的住房租赁企业发行偾券，持支持符合发行条件的住房租赁企业发行不动产证券化产品广西2017.01支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品广东2017.01支持符合条件的住房租赁企业发行偾券、不动产证券化产品。云南2017.02支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。湖北2017.03武汉开展支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品青海2017.04无差别化信贷政策天津2017.06无支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品3 3长租公寓政策支持长租公寓政策支持具体来看，首先，从政策支持的城市范围来看，本次政策延续了本届政府“因城施政，分类调控”的指导思想，指出加快发展住房租赁市场的范围为人口净流入的大中城市，并且选取广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆12个城市作为试点。我们认为流动人口是住房租赁市场发展的前提，只有人口净流入的大中城市才具备发展的基础，绝大部分三四线城市本身具备较高的住房自有率，租赁市场总体规模较低。租购同权、租售并举6月16日济南对市内五区(历下、市中、槐荫、天桥、历城)以外常住户口人员，在该区域内同时具备合法稳定住所(含租赁)、合法稳定就业且按规定参加本市城镇职工养老保险满2年，本人及配偶、未成年子女，可在居住地申请落户可在居住地申请落户。6月27日扬州外来人员租住国有经济组织产权住房、政府提供的保障性住房，或者租住已在房管部门办理租赁登记备案的租赁房屋，只要拥有稳定就业并不间断缴纳城镇职工社会保险满5年，本人及其配偶、未成年子女即可申请迁入市区本人及其配偶、未成年子女即可申请迁入市区。7月5日郑州在县(市)、上街区政府驻地镇和其他建制镇有合法稳定住所(含租赁)的人员，及其共同居住生活的配偶、子女和父母，可根据本人意愿在当地申请登记常住户口在当地申请登记常住户口。在城镇以社区为单位，设立社区公共户口。对在本辖区实际居住但无本人合法房屋产权的人员，统一在社区公共户口落户。7月17日广州“赋予符合条件的承租子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权保障租购同权。两类人租房有机会入读义务教育阶段公办学校。一类是有户籍或政策性照顾借读生，没有自购房产；一类是符合市或区积分入学政策条件的，没有户籍的随迁人员子女按照积分高低统筹安排入学。”7月26日浙江浙江省公安厅印发浙江省居住出租房屋消防安全要求，明确了长租公寓行业的消防要求。7月28日山东省培育和发展住房租赁市场。建立健全购租并举的住房制度，租房人办理居住证后享有义务教育、医疗等基本公共服务租房人办理居住证后享有义务教育、医疗等基本公共服务，落实提取住房公积金支付房租政策，鼓励新市民通过租房解决居住需求。7月28日无锡9月起取消购房落户政策，凡在该市房产管理部门备案的合法租赁住宅，同时具备参加社保满五年的，准予本人、配偶和未成年子女来锡落户，准予本人、配偶和未成年子女来锡落户。8月3日北京8月3日，北京住建委发布北京市共有产权住房管理暂行办法和北京市共有产权住房规划设计宜居建设导则，办法规定，各区人民政府根据共有住房需求等情况合理安排共有产权住房用地共有产权住房用地。其中，满足在本区工作的非本市户籍家庭住房需求的房源应不少于30%。8月3日成都8月3日，成都市城乡房产管理局、市经信委、市人社局有关领导举办“成都产业新政50条”系列发布会的第六场发布会，在会上正式公布“成都市促进产业发展的住房保障政策措施”，其中规定，租住由政府提供的人才公寓满，租住由政府提供的人才公寓满5 5年后可申请按入住时的市场价格购买年后可申请按入住时的市场价格购买，购房后5年内不得出售。8月14日北京北京市住建委称，共有产权住房属于产权类住房，可以按照本市相关规定办理落户、入学规定办理落户、入学等事宜。扶持租赁企业7月7日上海上海市住房发展“十三五”规划出台，预计2020年新增供应租赁住房70万套，通过政策引导扶持住房租赁企业扩大规模通过政策引导扶持住房租赁企业扩大规模。7月20日广州、深圳、南京、杭州、厦门等12个城市住建部等九部门联合印发关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知，人口净流入的大中城市，加快发展住房租赁市场，支持相关国有企业转，支持相关国有企业转型为住房租赁企业。型为住房租赁企业。增加租赁用地8月7日上海张江科学城建设规划经公众意见征求后，已由上海市政府正式批复，根据规划，科学城内部将通过增加住宅满足就业人口居住需求，新增住宅建筑面积约920万平方米，其中890890万用于租赁住宅万用于租赁住宅。8月11日上海上海市政协常委屠海鸣在关于借鉴香港“群租房”管理经验，加强白领公寓、单身公寓等集中式租赁住房监管的建议提案中表示，上海应尽快研究制定商业用房改建为租赁住房的具体操作办法。上海住建委回复中称“类住宅”整治中未销售项目可考虑转为租赁住房考虑转为租赁住房。分类分类时间时间地区地区政策内容政策内容政策红利：政策红利：国家、地方政策向租赁市场、租赁企业倾斜，支持租购同权、租购并举国家、地方政策向租赁市场、租赁企业倾斜，支持租购同权、租购并举2016.11.16北京住宅100%自持835493601730.21%万科2016.11.16北京住宅100%自持855843622034.09%万科住总2016.11.16北京住宅100%自持519712716748.19%中铁房地产集团北方有限公司2017.04.26杭州商业100%自持20656941870.01%招商地产2017.04.28广州白云区住宅50%自持6392829382-万科2017.04.28广州白云区住宅55%自持4160019862-万科2017.06.09佛山住宅100%自持5500015300-万科2017.07.10天津宝坻区自持住房建造面积1.29万平方米210006097-中交地产2017.07.182017.07.242017.07.24北京丰台区西铁营村上海浦东新区上海浦东新区张江南区张江南区自持商品住宅54%100%100%自持，租赁住自持，租赁住房房656006500765007625105569556950%-世茂/金茂/国瑞联合体上海张江上海张江(集团集团)有限公司有限公司2017.07.242017.07.242017.07.26上海嘉定区嘉上海嘉定区嘉定新城定新城上海青浦区徐泾镇100%100%自持，租赁住自持，租赁住房房商业物业自持80%285132851333807595059508075-0.97%上海嘉定新城发展有限公司上海嘉定新城发展有限公司正荣/杉杉控股/宏臻农业科技/世纪新晨/蚪三实业2017.07.26上海闵行区浦江镇自持商办物业100%10300160000%中骏置业2017.08.14杭州转塘40%住宅532641820370%杭州世腾2017.08.14杭州之江43%住宅408841969570%德信时间时间位置位置自持情况自持情况面积面积 楼板价楼板价 元元/溢价率溢价率竞得企业竞得企业土地市场：土地市场：土地出让自持比例加大，推动长租公寓发展土地出让自持比例加大，推动长租公寓发展上海于上海于7 7月月2424日拍出的两块全日拍出的两块全自持用地是上海租赁市场的自持用地是上海租赁市场的一个重大转折点，一个重大转折点，这两块地这两块地明确的表明用于租赁住房，明确的表明用于租赁住房，按按“只租不售只租不售”的模式进行的模式进行管理管理，预计为实现上海，预计为实现上海“十十三五三五”规划中的规划中的20202020年新增年新增租赁住房供应租赁住房供应7070万套，后续万套，后续在近郊区域这类全自持的纯在近郊区域这类全自持的纯租赁土地供应会继续出现，租赁土地供应会继续出现，这为上海长租公寓的发展提这为上海长租公寓的发展提供了充足的土地供应。供了充足的土地供应。5 5市场份额：市场份额：租房是满足租房是满足“新城市人新城市人”居住需求的主要手段，租房人口总量达居住需求的主要手段，租房人口总量达1.81.8亿，全国住房租亿，全国住房租赁市场规模已超万亿赁市场规模已超万亿67.30%67.30%23.80%23.80%8.60%8.60%廉租房和公租房廉租房和公租房租住私房租住私房在现居住地购房在现居住地购房其他（宿舍、工地工其他（宿舍、工地工棚、生产经营场所）棚、生产经营场所）20132013年末全国流动人口居住方式年末全国流动人口居住方式超过超过2/32/3源于租住私房源于租住私房0.30%0.30%租房人口预测方法一：租房人口预测方法一：20152015年底全国流动人口年底全国流动人口2.472.47亿，租房人口约亿，租房人口约1.661.66亿，加上常住人亿，加上常住人口，比如高校毕业生等租房群体，假设有口，比如高校毕业生等租房群体，假设有50%50%租房，则约有租房，则约有0.170.17亿人口，总计达亿人口，总计达1.831.83亿。亿。方法二：方法二：第六次人口普查获取第六次人口普查获取285285个地级市家庭户租房总人数月个地级市家庭户租房总人数月1.261.26亿人，亿人，集体户约集体户约0.890.89亿人，参考全国流动人口租房比例亿人，参考全国流动人口租房比例60%60%，则这部分，则这部分租房人口约租房人口约0.530.53亿，合计亿，合计1.791.79亿。亿。本地户籍人口租房本地户籍人口租房需求主要来自落户需求主要来自落户的大学毕业生的大学毕业生20152015年末全国流年末全国流动人口：动人口：2.472.47亿人亿人城市本地户籍人口城市本地户籍人口租房市场测算：租房市场测算：流动人口租房市场流动人口租房市场测算：测算：全国近全国近5 5年普年普通高校毕业通高校毕业生数合计：生数合计：0.330.33亿人亿人非农人口占非农人口占比：比：15%15%，即即0.370.37亿人亿人农业人口占农业人口占比：比：85%85%，即即2.102.10亿人亿人长租公寓主要面向市场：长租公寓主要面向市场：非本地生源且落户非本地生源且落户于就读城市的租房于就读城市的租房占比：占比：50%50%，即，即0.170.17亿人亿人非农人口中租房占非农人口中租房占比：比：52.3%52.3%，即，即0.190.19亿人亿人农业人口中租房占农业人口中租房占比：比：69.8%69.8%，即，即1.471.47亿人亿人落户大学生落户大学生人均租房指人均租房指出出900900元元/月月非农人口人非农人口人均租房支出均租房支出900900元元/月月农业人口人农业人口人均租房支出均租房支出400400元元/月月非农人口非农人口租房市场租房市场规模约规模约18001800亿亿/年年非农人口非农人口租房是场租房是场规模约规模约21002100亿亿/年年农业人口农业人口租房市场租房市场总规模约总规模约70007000亿亿/年年=租房市场总租房市场总规模近规模近1100011000亿亿/年年全国住宅租赁市场规模测算：全国住宅租赁市场规模测算：6 6政策红利政策红利1.1.租购同权、租售并举类政策：租购同权、租售并举类政策：涉涉及济南、扬州、郑州、广州、无锡、及济南、扬州、郑州、广州、无锡、北京、成都等城市，同时包括浙江北京、成都等城市，同时包括浙江和山东省。和山东省。2.2.扶持租赁企业政策：扶持租赁企业政策：九部委联合九部委联合释放租赁红利，首批试点广州、南释放租赁红利，首批试点广州、南京、深圳等京、深圳等1212个城市，另上海也发个城市，另上海也发布了相关政策。布了相关政策。3.3.增加租赁用地：增加租赁用地：上海率先实施土上海率先实施土拍两块租赁用地。拍两块租赁用地。土地限制土地限制从去年年底北京开始推出竞拍自持从去年年底北京开始推出竞拍自持比例开始到今年上海率先推出两块比例开始到今年上海率先推出两块全租赁用地，土地出让的限制推动全租赁用地，土地出让的限制推动长租公寓发展。长租公寓发展。目前全自持住宅或商业的涉及城市目前全自持住宅或商业的涉及城市有北京、杭州、佛山、上海，建面有北京、杭州、佛山、上海，建面已达已达4040万方万方，未来自持比例增加将，未来自持比例增加将进一步加剧，房企也将目光转向租进一步加剧，房企也将目光转向租赁市场。赁市场。市场容量大市场容量大 租赁人口大，市场超万亿租赁人口大，市场超万亿租房是满足租房是满足“新城市人新城市人”居住需求居住需求的主要手段，租房人口总量达的主要手段，租房人口总量达1.81.8亿，全国住房租赁市场规模已超万亿，全国住房租赁市场规模已超万亿。亿。房源供给总量不足房源供给总量不足在租赁需求不断增长的一线城市，在租赁需求不断增长的一线城市，租赁房屋供给严重不足。租赁房屋供给严重不足。举例：以北京为例，北京总人口约举例：以北京为例，北京总人口约22502250万，租万，租赁人口占比约赁人口占比约30%30%，按照户均，按照户均3 3人测算，租赁房人测算，租赁房屋大约需要屋大约需要225225万套。但目前北京租赁房屋数量万套。但目前北京租赁房屋数量仅为仅为150150万套左右，供给仅占需求的万套左右，供给仅占需求的2/32/3，供需，供需缺口巨大。缺口巨大。行业现状：行业现状：行业整体活跃，长租公寓是目前房企最活跃的创新方式行业整体活跃，长租公寓是目前房企最活跃的创新方式7 7 高端市场（含中高端、高端市场（含中高端、1200012000元元/月以上）月以上）占比占比10%-20%10%-20%与国外品牌竞争与国外品牌竞争 中端市场（中端市场（3500-100003500-10000元元/月）月）占比占比20%-30%20%-30%目前竞争较小目前竞争较小 中低端市场（中低端市场（35003500元元/月以下）月以下）占比占比50%-70%50%-70%目前竞争较大目前竞争较大客群分析：客群分析：不同的公寓企业的目标客群也不同，目前中低端竞争最为激烈，但市场空间巨大，不同的公寓企业的目标客群也不同，目前中低端竞争最为激烈，但市场空间巨大，而中高端进军企业虽然不多，但公寓续租率非常高而中高端进军企业虽然不多，但公寓续租率非常高对比三类市场对比三类市场 目前白领市场空间巨大但竞争最为激烈；目前白领市场空间巨大但竞争最为激烈；中高端金领和蓝领市场进军的企业不多，但中高端金领和蓝领市场进军的企业不多，但中高端的金领公寓续租率非常高，中低端的白中高端的金领公寓续租率非常高，中低端的白领公寓仅有领公寓仅有8-98-9个月的租房周期；个月的租房周期；在规模和品牌未形成前，获客单位成本高，在规模和品牌未形成前，获客单位成本高，因此保证一定的续租率是降低渠道成本的关键。因此保证一定的续租率是降低渠道成本的关键。8 8主力客群：主力客群：目前主力租房人群为白领和目前主力租房人群为白领和9090后，对租房需求提升，使得品牌公寓更受其青睐后，对租房需求提升，使得品牌公寓更受其青睐0%0%3%3%12%12%7%7%1%1%0%0%25%25%20%20%15%15%10%10%5%5%45%45%40%40%35%35%30%30%1515岁以下岁以下15-1915-19岁岁20-2420-24岁岁25-2925-29岁岁租房年龄分布租房年龄分布42%42%35%35%30-3430-34岁岁 35-4935-49岁岁 5050岁以上岁以上数据来源：赶集网租房市场报告数据来源：赶集网租房市场报告目前租房市场租房者八成是目前租房市场租房者八成是8585后，超后，超45%45%为为9090后。后。新一代的白领和新一代的白领和9090后都更倾向于小资生活。后都更倾向于小资生活。另一方面，另一方面，9090后相对没有购房压力，呈现出更多对财后相对没有购房压力，呈现出更多对财富增值或者对更好的生活体验的需求，因此他们也是富增值或者对更好的生活体验的需求，因此他们也是未来长租公寓的主力消费人群。未来长租公寓的主力消费人群。9090后个性后个性偏爱社交、喜欢新鲜事物偏爱社交、喜欢新鲜事物注重生活品质和个人享受注重生活品质和个人享受追求个性追求个性“懒人懒人”、依赖生活服务、依赖生活服务对互联网依赖性较强对互联网依赖性较强土地观念淡化、婚恋观淡化土地观念淡化、婚恋观淡化租房态度租房态度希望社区年轻化，青睐品牌化公寓希望社区年轻化，青睐品牌化公寓对小区环境要求较高对小区环境要求较高需要公共空间和社交氛围需要公共空间和社交氛围对配套服务要求较高对配套服务要求较高乐于尝试租房金融产品乐于尝试租房金融产品对室友类型要求较高对室友类型要求较高9090后租房态度青睐品牌公寓后租房态度青睐品牌公寓9 9流流动动人口及占比人口及占比流流动动人口及占比人口及占比中国中国农农民工人口数量和比重民工人口数量和比重中国外出中国外出农农民工居住情况民工居住情况中国外出中国外出农农民工租房人数民工租房人数中国高校中国高校毕业毕业生人数生人数（万人）（万人）数据来源：统计局未来趋势未来趋势10未来市场规模：未来市场规模：受益住房自有率的下降和租金开支占比提升，长期空间达受益住房自有率的下降和租金开支占比提升，长期空间达5 5万亿。万亿。51.951.943.443.463.663.6 63.563.5 64.164.1 66.566.5676772.972.9 73.573.5 76.476.483.583.57575404020200 010010080806060经济越发达住房自有率越低经济越发达住房自有率越低住房自有率（住房自有率（%）46%46%31%31%31%31%35%35%19%19%0%0%10%10%40%40%30%30%20%20%50%50%美国一线城市美国一线城市美国二线城市美国二线城市美国三线城市美国三线城市中国居民租金开支仍有提升空间中国居民租金开支仍有提升空间租金开支租金开支/收入收入数据来源：各国家统计局数据来源：各国家统计局美国平均美国平均 中国中国数据来源：各国家统计局数据来源：各国家统计局住房自有率：经济越发达的国家住房自有率越低。我们国家目前的住住房自有率：经济越发达的国家住房自有率越低。我们国家目前的住房自有率行业内各种抽样调查的数据大约在房自有率行业内各种抽样调查的数据大约在75%75%。从国际经验来推。从国际经验来推测长期趋势，测长期趋势，整体住房自有率预计还有整体住房自有率预计还有1010个点以上的下降空间个点以上的下降空间。租金开支比：租金开支比：20162016年我国的比重为年我国的比重为19%19%，而从美国的经验看，全国，而从美国的经验看，全国平均为平均为35%35%，我国租赁人群在，我国租赁人群在租金上的开支都有租金上的开支都有1010个点以上的提升个点以上的提升空间空间。在住房自有率和租金占比变化的共同作用下，预计在住房自有率和租金占比变化的共同作用下，预计20272027年我国租赁年我国租赁市场将达到市场将达到5 5万亿。万亿。1021010210226952269549781497813000030000200002000010000100000 06000060000500005000040000400002017201720222022租金租金GMVGMV预测（亿元）预测（亿元）20272027数据来源：规模估算，数据来源：规模估算，GMVGMV：总成交额：总成交额1111长租公寓市场逐步走向品牌化、集中化，城市分化成为趋势，资本运作将提速，融资成本降低长租公寓市场逐步走向品牌化、集中化，城市分化成为趋势，资本运作将提速，融资成本降低目前中国长租公寓品牌超过目前中国长租公寓品牌超过500500家家：消费大升级背景下，具有更好居住体验和性价比的连锁品牌长租公寓，一定程度上替代了传统的租房：消费大升级背景下，具有更好居住体验和性价比的连锁品牌长租公寓，一定程度上替代了传统的租房业态，整个行业进入快速发展和品牌化时期。业态，整个行业进入快速发展和品牌化时期。多方涌入，加速推动行业发展多方涌入，加速推动行业发展：20122012年，大量年，大量“互联网互联网+资本资本”平台进入长租公寓领域，如平台进入长租公寓领域，如You+You+公寓、优客逸家等；地产服务商和开发商公寓、优客逸家等；地产服务商和开发商也快速加入竞争格局，中介如链家等、优势在于广大的房源和客源基础，开发商如万科、金地等，优势在于资金及装修改造成本。也快速加入竞争格局，中介如链家等、优势在于广大的房源和客源基础，开发商如万科、金地等，优势在于资金及装修改造成本。行业仍处于抢占市场份额阶段，集中度偏低行业仍处于抢占市场份额阶段，集中度偏低：目前主流长租公寓品牌中，规模最大的是自如品牌，拥有：目前主流长租公寓品牌中，规模最大的是自如品牌，拥有2020万间自如友家和万间自如友家和7 7栋自如寓，其栋自如寓，其余规模较大品牌规模在余规模较大品牌规模在2-32-3万间，行业规模集中度偏低，仍处于薄利抢占市场份额阶段。万间，行业规模集中度偏低，仍处于薄利抢占市场份额阶段。城市分化即将出现，未来聚焦一线和核心二线城市城市分化即将出现，未来聚焦一线和核心二线城市：在：在20162016年，房价快速上涨而居民收入增速平稳的背景下，刚需购买力受抑制，租房居年，房价快速上涨而居民收入增速平稳的背景下，刚需购买力受抑制，租房居住周期被进一步拉长；以房价收入比、住周期被进一步拉长；以房价收入比、25-3525-35岁人口数量绝对值和岁人口数量绝对值和20152015年末年末25-3525-35岁人口未购房比例计算，上海、北京、深圳、广州、天岁人口未购房比例计算，上海、北京、深圳、广州、天津、武汉、南京、杭州、厦门、济南这津、武汉、南京、杭州、厦门、济南这1010个城市为租房潜力市场，以此判断购房难度大、年轻人口多、新增土地供给少的一二线城市将成个城市为租房潜力市场，以此判断购房难度大、年轻人口多、新增土地供给少的一二线城市将成为租房潜力市场。为租房潜力市场。资本运作提速，融资成本降低资本运作提速，融资成本降低：近两年，长租公寓受到资本市场追捧，多个优质公寓品牌已获得了：近两年，长租公寓受到资本市场追捧，多个优质公寓品牌已获得了B B轮、甚至轮、甚至C C轮融资，规模企业的融资成轮融资，规模企业的融资成本也从本也从20142014年的年的18-20%18-20%下降到下降到12-15%12-15%。1212010102020303市场现状与趋势市场现状与趋势国外长租公寓模式国外长租公寓模式国内长租公寓模式国内长租公寓模式 开发商模式开发商模式 品牌运营商模式品牌运营商模式 高端服务式公寓模式高端服务式公寓模式1313国外长租公寓市场：国外长租公寓市场：长租市场容纳众多参与者，日本市场集中度较美国高出许多长租市场容纳众多参与者，日本市场集中度较美国高出许多美国品牌公寓市场占比情况美国品牌公寓市场占比情况美日两个品牌公寓集中度情况美日两个品牌公寓集中度情况美国美国日本日本存量可租赁套数（亿）存量可租赁套数（亿）TOP2TOP2占比占比0.430.431.4%1.4%0.230.236.4%6.4%TOP10TOP10占比占比TOP50TOP50占比占比3.3%3.3%7.5%7.5%16.6%16.6%30.0%30.0%数据来源：美国公寓协会、数据来源：美国公寓协会、ZenkokuZenkoku NewspaperNewspaper，日本，日本TOP50TOP50为推算数为推算数根据美国全国公寓协会的数据，根据美国全国公寓协会的数据，20172017年美国前年美国前5050家品牌公寓管理公司合计管理了家品牌公寓管理公司合计管理了320.5320.5万间房屋，占整个存量租赁市场房源的比重万间房屋，占整个存量租赁市场房源的比重为为7.5%7.5%，占公寓租赁房源的比重为，占公寓租赁房源的比重为12%12%。长租公寓这个市场整体的分散度很高，可以容纳众多的市场玩家。长租公寓这个市场整体的分散度很高，可以容纳众多的市场玩家。在另一个以托管模式为主的日本市场，由于托管的模式更容易提升房源管理的数量，并且日本整体的人口和资源更为集中在东京一个在另一个以托管模式为主的日本市场，由于托管的模式更容易提升房源管理的数量，并且日本整体的人口和资源更为集中在东京一个大都市，我们可以看到市场集中度比美国有较大的提高。大都市，我们可以看到市场集中度比美国有较大的提高。Top10Top10的公司合计管理了的公司合计管理了385385万套品牌公寓，占存量租赁房源的万套品牌公寓，占存量租赁房源的16.6%16.6%。预计中国未来整体品牌公寓的市场占有率将会介于美国和日本之间，分布在预计中国未来整体品牌公寓的市场占有率将会介于美国和日本之间，分布在10-15%10-15%的范围内。的范围内。国家国家20172017年排名年排名公司公司20162016年管理数量年管理数量（万间）（万间）日本日本1 1DaitoDaito groupgroup97.897.82 23 34 45 5SekisuiSekisui HouseHouseLeopalace21Leopalace21DaiwaDaiwa LivingLivingStartsStarts GroupGroup56.656.656.256.246.346.343.743.7美国美国1 1GreystarGreystar RealReal EstateEstate Partners,LLCPartners,LLC41.541.52 23 34 45 5LincolnLincoln PropertyProperty CompanyCompanyPinnaclePinnacle PropertyProperty ManagementManagement ServicesServices LLCLLCFPIFPI Management,IncManagement,IncWinnCompaniesWinnCompanies18.418.417.217.210.310.310.010.0数据来源：美国公寓协会、数据来源：美国公寓协会、ZenkokuZenkoku NewspaperNewspaper1414美国美国EQREQR概况：截至概况：截至20162016年，美国长租公寓运营商年，美国长租公寓运营商EQREQR在全美在全美1010个洲拥有个洲拥有302302处物业、处物业、7745877458套公寓，市值规模接近套公寓，市值规模接近230230亿美元，定位于收购、开发和管理高品质公寓。亿美元，定位于收购、开发和管理高品质公寓。1993-20011993-2001年年大规模融资扩张大规模融资扩张20002000年年规模达到顶峰规模达到顶峰2002-20072002-2007年年战略调整战略调整20082008年至今年至今继续战略精简继续战略精简19931993年年6969处物业、处物业、2.22.2万套公寓；通过增发股票、债券等大规模进万套公寓；通过增发股票、债券等大规模进行并购，迅速扩大房租拥有量；行并购，迅速扩大房租拥有量；19981998年以年以13.913.9万套公寓的规模成万套公寓的规模成为最大的公寓拥有者为最大的公寓拥有者11041104处物业、处物业、2323万套公寓，规模扩大了万套公寓，规模扩大了1010倍，布局美国十个洲，倍，布局美国十个洲，覆盖白领、蓝领、学生以及老人等多样化消费群体覆盖白领、蓝领、学生以及老人等多样化消费群体累计卖出超过累计卖出超过100100亿美元的二线城市资产，出售的公寓数量达到亿美元的二线城市资产，出售的公寓数量达到1515万套；同时购进万套；同时购进9090亿美元的一线城市资产，公寓数量达亿美元的一线城市资产，公寓数量达6.26.2万套万套20082008年卖掉年卖掉5454处物业，获得处物业，获得9 9亿美元；以亿美元；以1.451.45亿美元新增两处物亿美元新增两处物业；业；2009-20102009-2010年迈入年迈入1616处物业及处物业及6 6幅土地；幅土地；20112011年完成年完成2121处物处物业、业、62006200套公寓收购；套公寓收购；20132013年核心区域收购月年核心区域收购月2200022000套公寓套公寓EQREQR逐渐转向核心业务区逐渐转向核心业务区EQREQR从早期的规模扩张发展到现在注重自持资产质量，从早期的规模扩张发展到现在注重自持资产质量，借鉴借鉴对于我国长租公寓的其实在于对于我国长租公寓的其实在于行业发展初期行业发展初期，企业可企业可以通过快速扩张和跑马圈地占据更多市场份额以通过快速扩张和跑马圈地占据更多市场份额，当行，当行业进入成熟期后，区域布局和客群细分则更有助于长业进入成熟期后，区域布局和客群细分则更有助于长远发展。远发展。1515美国美国EQREQR美国美国EQREQR完全自持的占全部资产的完全自持的占全部资产的93%93%，公司通过物业的摊销降低成本及物业的处置，提升盈利能力。，公司通过物业的摊销降低成本及物业的处置，提升盈利能力。6%1%6%1%EQREQR资产结构资产结构自己持有自己持有93%93%部分持有部分持有租赁租赁16.90%16.90%13.20%13.20%3.30%3.30%29.20%29.20%2.50%2.50%0%0%20%20%15%15%10%10%5%5%35%35%30%30%25%25%物业及维护物业及维护 房产税及保险房产税及保险物业管理物业管理折旧折旧人员成本人员成本EQREQR公司营业成本拆分公司营业成本拆分100%100%80%80%60%60%40%40%20%20%0%0%120%120%100%100%17.30%17.30%营业利润营业利润17.70%17.70%利息费用利息费用35.40%35.40%息税前营业利润息税前营业利润64.60%64.60%营业支出营业支出营业收入营业收入ERQERQ公司公司20162016年利润拆分年利润拆分960%960%500%500%0%0%1500%1500%1000%1000%0%0%201220120%0%2013201350%50%2014201460%60%2015201520162016房产交易收益房产交易收益/租赁营业利润租赁营业利润房产交易收益房产交易收益/租赁营业利润租赁营业利润数据来源：企业年报数据来源：企业年报根据根据EQREQR的年报，其在物的年报，其在物业成本上的开支较小，因业成本上的开支较小，因此它的盈利能力比传统此它的盈利能力比传统“二房东二房东”的租赁模式要的租赁模式要强。强。EQREQR实现平均实现平均IRRIRR21.9%21.9%，同时物业处置也极，同时物业处置也极大地提升了公司利润。大地提升了公司利润。1616EQREQR自如自如魔方魔方商业模式商业模式盈利模式盈利模式纯粹的租赁生意纯粹的租赁生意“持有持有+运营运营”资产管理模式资产管理模式资产增值收益资产增值收益+租金租金多板块业务协同多板块业务协同长租长租+短租短租+共享经济住宿平台共享经济住宿平台租金差租金差+服务费；服务费；交易佣金交易佣金+金融服务费金融服务费公寓生意公寓生意“公寓公寓+”+”下的增值服务生态平台下的增值服务生态平台租金差；平台加盟费；租金差；平台加盟费；增值服务收入增值服务收入商业模式和盈利模式：商业模式和盈利模式：EQREQR强调公寓租赁的租赁属性，采取强调公寓租赁的租赁属性，采取“资产增值资产增值+租金收益租金收益”盈利模式盈利模式商业模式商业模式EQREQR商业模式的核心在于低价收购公寓、优化资产组合商业模式的核心在于低价收购公寓、优化资产组合，从而获得做大的资产增值收益，同时通过运营提升租金收益及续租，从而获得做大的资产增值收益，同时通过运营提升租金收益及续租率。可见率。可见EQREQR属于资产管理模式，采取属于资产管理模式，采取“收购收购-持有持有-运营运营”的策略。的策略。盈利模式盈利模式EQREQR主要采取主要采取“资产增值资产增值+租金收益租金收益”模式模式。一部分是资产增值，主要依赖于其自身持有房源发展情况良好，同时在市场上。一部分是资产增值，主要依赖于其自身持有房源发展情况良好，同时在市场上寻找低价收购的机会，通过资产置换提升资产质量。另一部分为租金收益。寻找低价收购的机会，通过资产置换提升资产质量。另一部分为租金收益。中美长租公寓商业模式与盈利模式对比中美长租公寓商业模式与盈利模式对比1717美国与中国公寓行业对比：美国与中国公寓行业对比：美国公寓运营商侧重资本运作，大量自持物业，租金回报率是中国美国公寓运营商侧重资本运作，大量自持物业，租金回报率是中国的的3-43-4倍倍美国美国中国中国操作手段操作手段发展阶段发展阶段平均物业质量平均物业质量融资成本融资成本租金回报率租金回报率互联网改善互联网改善物业分布物业分布金融类操作手段金融类操作手段，侧重资本运作，兼并收购，大量，侧重资本运作，兼并收购，大量直接持有物业，也可自建公寓和运营直接持有物业，也可自建公寓和运营高级阶段，高级阶段，利用利用REITSREITS等金融手段等金融手段，品牌型公寓已，品牌型公寓已经发展到持有几十万套高品质房源经发展到持有几十万套高品质房源较高较高金融工具丰富，金融工具丰富，REITSREITS退出渠道通畅退出渠道通畅8-12%8-12%美国最大的公寓美国最大的公寓REITSREITS公司，公司，65%65%租约由网上完成，租约由网上完成，大大减少了带看次数大大减少了带看次数物业较为集中，多为集中式分布物业较为集中，多为集中式分布房地产运营操作手段房地产运营操作手段，利用包租方式来控制房源，利用包租方式来控制房源，简接持有。谈判收购时话语权不强，还牵涉到与实简接持有。谈判收购时话语权不强，还牵涉到与实际业主利益合同的关系际业主利益合同的关系初级阶段，初级阶段，凭借租赁的现金流包租模式凭借租赁的现金流包租模式较低较低金融杠杆有限，资金成本高金融杠杆有限，资金成本高2-4%2-4%中国公寓行业的出房渠道扔靠中介公司，但目前品中国公寓行业的出房渠道扔靠中介公司，但目前品牌公寓企业网络端成交比例正在提升牌公寓企业网络端成交比例正在提升公寓类市场太分散，标准化难度较大，管理难度大公寓类市场太分散，标准化难度较大，管理难度大1818日本模式：日本模式：土地私有制是日本土地制度的基本特征，这使得日本出租市场主要以私人住房出租土地私有制是日本土地制度的基本特征，这使得日本出租市场主要以私人住房出租为主为主6%6%10%10%5%5%20132013年日本租房市场构成年日本租房市场构成社会保障性住房社会保障性住房归属于政府的出租房归属于政府的出租房私人出租房私人出租房归属于归属于URUR或企业的出租房或企业的出租房1711714654654844845455455905906306306786787247247757753003002002001001000 04004009009008008007007006006005005002008.32008.32009.32009.32010.32010.32011.32011.32012.32012.32013.32013.32014.32014.32015.32015.32016.32016.3日本大东建托租金收入（亿日元）日本大东建托租金收入（亿日元）产管理公司的多元化企业。产管理公司的多元化企业。数据来源：企业年报数据来源：企业年报79%79%日本大东建托作为房屋出租企业的代表，于日本大东建托作为房屋出租企业的代表，于20062006年结合自年结合自身发展优势提出身发展优势提出“承租承租+代租代租”的产业模式成为集建筑与资的产业模式成为集建筑与资1919 签订长期租约签订长期租约 定期租赁报告定期租赁报告 租金交付租金交付 签署建筑合同签署建筑合同土地所有者土地所有者 签订租赁合同签订租赁合同 租金收款租金收款 租客招商以及其他服务租客招商以及其他服务租客租客大东建托：大东建托：“承建承建+代租代租”模式模式大东建托的大东建托的“承建承建+代租代租”模式使得自己架起了租客与土地所有者之间的桥梁。以较低价完成房屋的改建、装修以及其他设模式使得自己架起了租客与土地所有者之间的桥梁。以较低价完成房屋的改建、装修以及其他设施安装。此后大东建设与土地所有者签署代租协议，通过定期给土地所有者支付现金的方式来获得房屋出租权。在整个施安装。此后大东建设与土地所有者签署代租协议，通过定期给土地所有者支付现金的方式来获得房屋出租权。在整个“承承租租+代租代租”闭环中，大东建托将供给端和需求端相结合，也使得自身租金收入持续增长。闭环中，大东建托将供给端和需求端相结合，也使得自身租金收入持续增长。大东建托大东建托2020大东建托：大东建托：托管式需要产业链上下游强整合才能获取规模利润托管式需要产业链上下游强整合才能获取规模利润31.8%31.8%8.9%8.9%31.4%31.4%19.1%19.1%18.0%18.0%3.6%3.6%15.4%15.4%9.8%9.8%0.0%0.0%25.0%25.0%20.0%20.0%15.0%15.0%10.0%10.0%5.0%5.0%30.0%30.0%35.0%35.0%建造业务建造业务大东建托各业务利润率情况大东建托各业务利润率情况租赁业务租赁业务毛利率毛利率其他业务其他业务营业利润率营业利润率42%42%55%55%大东建托业务收入占比大东建托业务收入占比3%3%建造业务建造业务租赁业务租赁业务其他业务其他业务75%75%20%20%5%5%大东建托各业务利润占比大东建托各业务利润占比建造业务建造业务租赁业务租赁业务其他业务其他业务总共总共数据来源：企业年报数据来源：企业年报托管型的租赁业务作为一种争取客户的渠道，在返租利托管型的租赁业务作为一种争取客户的渠道，在返租利率上做到最大限度让利客户以获取资产管理权。从操作率上做到最大限度让利客户以获取资产管理权。从操作上看实际上前十年租赁业务仍然是返租模式，十年之后上看实际上前十年租赁业务仍然是返租模式，十年之后才是托管模式，因此尽管托管租赁业务贡献了才是托管模式，因此尽管托管租赁业务贡献了55%55%的业的业务收入，但毛利净利都比较低。务收入，但毛利净利都比较低。租赁业务越来越成为一租赁业务越来越成为一个平台和入口业务，起到带动产业链发展和协同盈利的个平台和入口业务，起到带动产业链发展和协同盈利的作用，而非单独作为利润中心存在。作用，而非单独作为利润中心存在。2121从文化生活看国内外市场的区别从文化生活看国内外市场的区别欧美人观念不同，很多服务式公寓一住可能是欧美人观念不同，很多服务式公寓一住可能是1010年以上，并不会受到结婚、生子等因素影响。就美国而言，它的城市交通年以上，并不会受到结婚、生子等因素影响。就美国而言，它的城市交通非常发达，对物业的位置反而就不像国内那么高。非常发达，对物业的位置反而就不像国内那么高。国外国外国内公寓在选择物业时，地理位置是一个非常重要的因素。国内公寓在选择物业时，地理位置是一个非常重要的因素。为了让物业能有更高的租金回报，公寓商不得不在地铁周围选址。为了让物业能有更高的租金回报，公寓商不得不在地铁周围选址。这样会导致优质物业争夺非常激烈这样会导致优质物业争夺非常激烈，使得国家视角下，市场扩张速度受影响。，使得国家视角下，市场扩张速度受影响。国内国内租房可以说是大多数人生活的一部分，牵扯到很多文化角度的问题租房可以说是大多数人生活的一部分，牵扯到很多文化角度的问题。因此从租客角度看市场，即使。因此从租客角度看市场，即使9090后逐渐进入社会，对租后逐渐进入社会，对租住的概念有所更新，但国内外租房的观点还是不太一样。住的概念有所更新，但国内外租房的观点还是不太一样。2222从资产形式看中国与美、日市场的区别从资产形式看中国与美、日市场的区别对比美国，中国目前算是包租模式，为重资产，有很大的不确定性。而美国是自持，属于重资产，因此即便城市的租金起伏对比美国，中国目前算是包租模式，为重资产，有很大的不确定性。而美国是自持，属于重资产，因此即便城市的租金起伏明显，也不会导致很高的违约比例。明显，也不会导致很高的违约比例。美国美国日本采用完全托管的模式，属于轻资产，保证租金再收日本采用完全托管的模式，属于轻资产，保证租金再收10%10%的佣金，完全基于系统能力和交易能力，这种模式在中国很难做的佣金，完全基于系统能力和交易能力，这种模式在中国很难做到普遍的推广。到普遍的推广。日本日本鉴于中国市场的现状来看，目前运营上的组织能力、系统能力，交易能力等，国内的长租公寓运营商都有所欠缺。因此，未鉴于中国市场的现状来看，目前运营上的组织能力、系统能力，交易能力等，国内的长租公寓运营商都有所欠缺。因此，未来长租公寓来长租公寓需要介于需要介于“重重”与与“轻轻”之间，通过资本来持有重资产，通过轻资产运营来加强专业化资产管理能力之间，通过资本来持有重资产，通过轻资产运营来加强专业化资产管理能力。2323从美国和日本两种比较成功的商业模式可以看到，长租公寓领域要成就可持续的盈利模式要通从美国和日本两种比较成功的商业模式可以看到，长租公寓领域要成就可持续的盈利模式要通过大量的自持物业或者上下游产业链过大量的自持物业或者上下游产业链资本做自持资本做自持通过物业的增值获益通过物业的增值获益（核心：资本运作能力和对周期的深度理解能力）（核心：资本运作能力和对周期的深度理解能力）产业链将租赁业务作为入口产业链将租赁业务作为入口通过产业链业务获取超额利润通过产业链业务获取超额利润（核心：平台管理和协同能力）（核心：平台管理和协同能力）长租公寓的可持续盈利模式包括资本自持及通过产业链业务，产业链主要包括建筑、租赁、金融及服务。长租公寓行业进入长租公寓的可持续盈利模式包括资本自持及通过产业链业务，产业链主要包括建筑、租赁、金融及服务。长租公寓行业进入不难，但要做大并且持续盈利、以致持续高利润率地盈利是有相当难度的。未来的中国市场大部分运营商会先从产业链入手，不难，但要做大并且持续盈利、以致持续高利润率地盈利是有相当难度的。未来的中国市场大部分运营商会先从产业链入手，随后发展成大规模资本的自持。随后发展成大规模资本的自持。2424010102020303市场现状与趋势市场现状与趋势国外长租公寓模式国外长租公寓模式国内长租公寓模式国内长租公寓模式 开发商模式开发商模式 品牌运营商模式品牌运营商模式 高端服务式公寓模式高端服务式公寓模式2525房地产开发商房地产开发商以集中式为主以集中式为主资金优势、集中式获取房源优资金优势、集中式获取房源优势、装修改造成本优势势、装修改造成本优势万科万科-泊寓、龙湖泊寓、龙湖冠寓、旭辉冠寓、旭辉-领领寓、金地寓、金地-草莓社区、招商蛇口草莓社区、招商蛇口-壹栈、壹间、壹棠，佳兆业壹栈、壹间、壹棠，佳兆业-寓寓享空间等享空间等品牌运营商品牌运营商地产服务商地产服务商集中式和分散式均有集中式和分散式均有分散式获取房源优势、获取客分散式获取房源优势、获取客源优势、客户定位更加精准源优势、客户定位更加精准世联行世联行-红璞公寓，链家红璞公寓，链家-自如，自如，我爱我家我爱我家-相寓等相寓等其他领域其他领域以分散式为主以分散式为主运营灵活，模式新颖运营灵活，模式新颖You+You+公寓、优客逸家、青客公公寓、优客逸家、青客公寓、魔方公寓、蘑菇公寓等寓、魔方公寓、蘑菇公寓等品牌酒店品牌酒店（高端服务式公寓）（高端服务式公寓）以集中