房地产企业有关税收政策

房地产企业有关税收政策(营业税和财产行为税)课程安排v第一节：房地产企业收入的确定第一节：房地产企业收入的确定v第二节：房地产企业疑难问题解析第二节：房地产企业疑难问题解析v第三节：物业管理公司收入及营业税相关规第三节：物业管理公司收入及营业税相关规定定v第四节：我市收费项目及发票扣除标准第四节：我市收费项目及发票扣除标准v第五节第五节:房地产业优惠政策房地产业优惠政策第一节、房地产企业收入的确定第一节、房地产企业收入的确定v1、房地产转让收入是指纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得的全部转让收入价款及有关的经济收益，包括货币收入、实物收入和其他收入。对转让集体土地使用权的，不属于房地产转让收入。v实物收入是指纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物而取得的各种实物形态的收入，如钢材、水泥等建材，房屋、其他建筑物等不动产。第一节、房地产企业收入的确定第一节、房地产企业收入的确定v其他收入是指纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物而取得的无形资产收入或其他具有财产价值的权利，如专利权、商标权、著作权、专有技术使用权、土地使用权、商誉权等。v对于县级及县级以上人民政府要求开发企业在售房时代收的各项费用，如代收费用计入房价中且向购买方一并收取的，应当计入房地产转让收入，并开具销售不动产统一发票。如代收费用未计入房价、在房价之外单独收取的，不计入转让房地产的收入，按规定不得开具销售不动产统一发票，也不得计入扣除项目金额。第一节、房地产企业收入的确定第一节、房地产企业收入的确定2、开发企业转让房地产，其收入确认时间是指、开发企业转让房地产，其收入确认时间是指：v（一）所销售的房地产，已收讫全部价款或者取得索取全部价款的凭据；v（二）对视同销售的房地产，其房地产的所有权发生转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现；v（三）国家税务总局的其他规定。v开发企业转让房地产，无论其是否与受让方办理了房地产权属证书转移或变更登记手续，只要有合同、收据、发票、判决书、裁定书等证据，其转让行为实质发生、取得了相应的经济利益，并且受让方享有占有、使用、收益或处分该房地产的权利，应当视为所有权转移。第一节、房地产企业收入的确定第一节、房地产企业收入的确定v3、开发项目中既包含普通住宅又包含非普通住宅的，应分别核算已售面积和收入总额。v普通住宅的标准，应同时满足以下条件:住宅小区建筑容积率在1.0以上;单套建筑面积在120平方米以下;实际成交价格低于同级土地上住房平均交易价格1.2倍以下。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动,但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。其中单套建筑面积以房地产登记部门的登记信息为准，住宅小区建筑容积率由规划部门提供。v自2006年3月2日起，对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的,或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，须确认房地产转让收入。第一节、房地产企业收入的确定第一节、房地产企业收入的确定v4、建筑面积审查房地产开发企业所开发的产品面积是税收审核的一个基本数字指标，它可以帮助确定诸如开发成本总额、产品单位成本、应结转的销售成本等重要的指标，进而影响最终的土地增值税税款计算。v房地产开发企业的开发产品就是商品房，它一般包括总建筑面积、可售面积和不可售面积、已售面积和未售面积等指标。v总建筑面积用以对开发产品有一个总体的掌握，并用以测算其他分解指标的正确性；第一节第一节、房地产企业收入的确定房地产企业收入的确定v从数字上说，可售面积与不可售面积之和应该等于总建筑面积。确定可售面积和不可售面积的用途是用以计算开发产品的单位成本。很明显，在开发成本总额一定的情况下，不可售面积越多，单位成本就越高，反之亦然。v从数字上说，已售面积与未售面积应该等于总可售面积之和。确定已售面积和未售面积的用途是用以确定是否符合清算条件，以及确定此次清算应结转的收入和扣除项目金额。因为，只能根据收入与成本配比的原则来结转收入和成本，本期确定的已售面积多，意味着结转的收入多，成本亦多，同时意味着将来可以结转的收入和成本就越少。v在开发产品全部销售完毕的时点上，收入和成本全部结转完毕，已售面积和未售面积也失去其应有的意义。第一节、房地产企业收入的确定第一节、房地产企业收入的确定v5、可售面积与不可售面积的划分v从形式上看，可售面积应包括商品房的套内面积和分摊面积，不可售面积一般包括人防面积、非营利性的社会公共事业设施（包括物业办公场所、变电站、热力站、水厂、居委会、派出所、托儿所、幼儿园、学校、医院、邮电通信、自行车棚、公共厕所等），以及其他不得在业主购买面积范围内分摊的设施面积等。v从实质上看，可售面积与不可售面积的划分标准是其产权的归属。一是将来产权归业主所有的面积一般就作为可售面积，如商品房的套内面积、分摊面积，如产权归业主所有的停车位等；二是产权归开发商所有的面积也应作为可售面积，如开发商转为自用的开发产品即属于可售面积中的未售面积；三是将来需要向其他方面移交产权的设施面积一般作为不可售面积，如配套设施中的学校需要向教育部门移交产权，医院需要向卫生部门移交产权，人防设施需向人防管理部门移交产权等。第一节、房地产企业收入的确定第一节、房地产企业收入的确定v在一些特殊的情况下，按产权归属划分可售与不可售面在一些特殊的情况下，按产权归属划分可售与不可售面积则可能遇到困难，比如某一住宅小区，开发商为了提高小积则可能遇到困难，比如某一住宅小区，开发商为了提高小区档次，在小区内建有会所、健身房等高档娱乐设施，购房区档次，在小区内建有会所、健身房等高档娱乐设施，购房时开发商已经明确承诺业主可以免费享受或低价享受这些设时开发商已经明确承诺业主可以免费享受或低价享受这些设施，并在购房合同中约定了条款。在这种情况下，这些设施施，并在购房合同中约定了条款。在这种情况下，这些设施的面积虽然不包括在业主的产权面积内，但业主却可以在一的面积虽然不包括在业主的产权面积内，但业主却可以在一定期限内享有使用的权利，换句话说，业主买房所支付的价定期限内享有使用的权利，换句话说，业主买房所支付的价款中就已经包含了这种权利。如果开发商将其出售，则会侵款中就已经包含了这种权利。如果开发商将其出售，则会侵害业主的利益并且违背了合同的承诺。所以，虽然开发商名害业主的利益并且违背了合同的承诺。所以，虽然开发商名义上对这些设施拥有产权，但却不能用于出售。因而，我们义上对这些设施拥有产权，但却不能用于出售。因而，我们也应将其作为不可售面积。也应将其作为不可售面积。第一节、房地产企业收入的确定第一节、房地产企业收入的确定v6、确定开发产品面积的方法总建筑面积：v可以通过审核项目的立项批文和建筑规划许可证获得。由于批文和许可证均是在工程建设前取得的，因此相对实际的建筑面积应该有一定的误差，需要与最终的实测报告相核对。v可售面积和不可售面积：应通过建筑规划许可证和房屋土地测绘技术报告书获得。一般情况下，建筑规划许可证标有地上面积、地下面积、人防面积等具体数字，配套设施则一般标有“学校”、“医院”等字样，我们可以通过这些内容进行分析以对可售面积和不可售面积进行划分；房屋土地测绘技术报告书则更加精确，它一般列有房屋建筑面积总表、房屋建筑面积分层汇总表、共有共用建筑面积分层汇总表、房屋分户建筑面积分摊计算明细表及房屋分层平面示意图等具体内容，其中的内容和数字十分详尽准确，是我们最可依赖的证明性文件。第一节、房地产企业收入的确定房地产企业收入的确定v已售面积和未售面积主要应通过销售部门的销售明细表获得。开发商提供的销售明细表应包括所有开发产品在内，已售部分填有客户名称、购买房屋的栋号与房号、合同号、签约日期、签约面积、合同单价、合同金额、实测面积等内容，未售部分以空白形式列入表内。这里需要注意的是，凡开发企业用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产视同销售的开发产品，均应作为已售面积。v实地开展调查：审查开发企业有无超过规划审批、私建多建的面积，如阁楼、地下室、车库等，销售后有无不开具发票、以收款收据隐匿销售收入未进行纳税申报的情形。第一节、房地产企业收入的确定第一节、房地产企业收入的确定v7、销售单价的的审查销售单价的的审查v核实销售单价是否符合市场常规。通过抽查销售合同、核实销售单价是否符合市场常规。通过抽查销售合同、发票、预收款收据等凭证，与同期出售的其他商品房价格、发票、预收款收据等凭证，与同期出售的其他商品房价格、整个项目的不同用途房地产的平均价格、同期相近房地产项整个项目的不同用途房地产的平均价格、同期相近房地产项目的平均价格等指标进行比对分析，分析商品房销售价格的目的平均价格等指标进行比对分析，分析商品房销售价格的合理性。合理性。v对销售价格明显偏低又无正当理由的，其收入按下列方对销售价格明显偏低又无正当理由的，其收入按下列方法和顺序确认：法和顺序确认：v（一）按本企业清算项目当月或最近月份同类开发产品市场（一）按本企业清算项目当月或最近月份同类开发产品市场销售的平均价格确定。销售的平均价格确定。v（二）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类开发产品（二）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类开发产品市场销售的平均价格确定。市场销售的平均价格确定。v（三）由主管税务机关参照当地、当年同类开发产品市场售（三）由主管税务机关参照当地、当年同类开发产品市场售价或评估价格确定。价或评估价格确定。第一节、房地产企业收入的确定第一节、房地产企业收入的确定v加强对销售折扣与折让的审查，确认销售退回、销售折扣与折让业务是否真实，内容是否完整，相关手续是否符合规定，折扣与折让的计算和会计处理是否正确。如重点审查给予关联方的销售折扣与折让是否合理，是否有利用销售折扣和折让转利于关联方等情况；无正当理由，以明显偏低价格将商品房销售给本公司股东及相关联企业及个人；采取包销方式，未按包销合同约定的收款时间、金额确认收入等。v审查纳税人在销售不动产过程中收取的价外费用，如天然气初装费、有线电视初装费等收益，是否按规定申报纳税。第一节、房地产企业收入的确定第一节、房地产企业收入的确定v8、视同销售的审查、视同销售的审查v房地产交易的视同销售业务，是会计上不作为经营收入，而房地产交易的视同销售业务，是会计上不作为经营收入，而从税法上应作为计税收入的纳税调整事项。审查注意两个方从税法上应作为计税收入的纳税调整事项。审查注意两个方面：一是开发企业是否发生将开发产品和公共配套设施用于面：一是开发企业是否发生将开发产品和公共配套设施用于赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等视同销售抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等视同销售事项；二是已发生视同销售交易是否按规定计价。审查时，事项；二是已发生视同销售交易是否按规定计价。审查时，应注意将已发生所有权转移的面积作为视同销售房地产的面应注意将已发生所有权转移的面积作为视同销售房地产的面积。企业将开发产品转为企业自用或用于出租等商业用途时，积。企业将开发产品转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不作为已售面积。如果产权未发生转移，不作为已售面积。v审查以房地产或土地作价入股投资或联营从事房地产开发，审查以房地产或土地作价入股投资或联营从事房地产开发，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资或联营，是或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资或联营，是否按规定申报纳税。否按规定申报纳税。v对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。土地增值税。第一节、房地产企业收入的确定第一节、房地产企业收入的确定v开发企业以开发产品实行实物补偿方式进行拆迁安置的，补偿给被拆迁人的开发产品应视同销售，其价格按照货币补偿方式计算的补偿金价款加上向被拆迁人实际收取的价款后，计入房地产转让收入；按照货币补偿方式计算的补偿金价款，计入土地征用及拆迁补偿费扣除项目。v审查纳税人以房换土地使用权、以房抵工程款或材料款、以房抵广告费、以房抵银行贷款本息等，或被法院拍卖的房产，在房产移交使用时是否视同销售不动产申报缴纳税款。v开发企业将开发产品和公共配套设施用于赞助是指企业为了实现自己的目标（获得宣传效果）而向某些活动（体育、艺术、社会团体）提供资金支持的一种行为。赞助的实质是双方资源或利益的交换与合作，不能等同于“赠与”。v开发企业将开发产品和公共配套设施用于职工福利是指用于职工个人的福利分配，不包括用于企业托儿所、健身康复疗养场所等集体福利。第二节第二节房地产企业房地产企业疑难问题解析疑难问题解析一、一、营业税营业税v1、房地产开发企业与集体土地所有者之间的土地使用权转让业务如何缴纳营业税?v举例说明:某房地产开发企业与市郊区的一村委会签订土地转让合同,村委会将集体所有的20亩土地的使用权转让给该公司,每亩收取20万元,共取得收益400万元。村委会认为土地是集体所有,是所有者出让土地,不应缴税。后来该公司的部分办公用房及员工宿舍,因城市道路拓宽被拆除,获赔偿款800万元。请问,该公司与村委会各自是否应缴纳营业税?如何缴纳?第二节第二节房地产企业房地产企业疑难问题解析疑难问题解析一、一、营业税营业税v建设部(建房1993298号)文件规定,集体所有的土地,必须依法征用转为国有后才能出让。最高法院(法发19962号)规定,出让合同出让的只能是经依法批准的国有土地使用权,对出让集体土地使用权,应当认定合同无效。对该公司取得的赔偿收入,因是对地面的建筑物(办公用房及宿舍)的补偿,因此应按“销售不动产“税目缴纳营业税;对村委会向该公司转让土地取得的土地收益,应按“服务业一一租赁业“税目缴纳营业税。第二节第二节房地产企业房地产企业疑难问题解析疑难问题解析一、一、营业税营业税v2、房地产开发企业拆一还一部分,按实际成本征收营业税。实际成本应当如何确定?v依据国税函1995549号文件规定,对外商投资企业从事城市住宅小区建设,应当按照营业税暂行条例的有关规定,就其取得的营业额计征营业税。对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分,由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税。v拆一还一实际上就是以开发产品抵偿债务。文件所说的成本价就是开发产品的账面成本。v单位成本=开发总成本全部建筑面积v“拆一还一”成本=偿还面积单位成本v注意的是,全部开发面积中包括拆一还一面积。拆一还一还出的开发产品价值,应当计入取得土地使用权的成本。第二节第二节房地产企业房地产企业疑难问题解析疑难问题解析一、一、营业税营业税v3、房地产开发企业销售不动产的,如何确定营业税的纳税义务发生时间?v根据营业税暂行条例及其实施细则规定,房地产开发企业销售不动产的,应根据不同的销售方式和货款结算方式确定纳税义务发生的时间。v房地产开发企业销售不动产,采取预收款方式的,不论合同如何规定,以收到预收款的当天为营业税纳税义务发生时间。v房地产开发企业与购房者进行结算,并开具销售发票,因购房者原因而拖欠价款的,其应收未收款项应确定为经营收入,并以开具发票进行结算的时间为营业税纳税义务发生时间。第二节第二节房地产企业房地产企业疑难问题解析疑难问题解析一、一、营业税营业税v采取银行按揭付款方式的,其营业税纳税义务发生时间参照上述第一、二条规定办理,即：房地产开发企业销售不动产,在未办理结算、开具销售发票前,以收到预收款的时间为营业税的纳税义务发生时间;凡进行结算并开具销售发票的,其各项应收未收款项均应确定为经营收入,开具发票、进行结算的时间为营业税纳税义务发生时间。v纳税人将不动产无偿赠与其他单位或个人的,其纳税义务发生时间为不动产所有权转移的当天。第二节第二节房地产企业房地产企业疑难问题解析疑难问题解析一、一、营业税营业税v4、土地使用权“转让”在什么样的情况下应缴纳营业税?v回答这个问题必须正确区分土地使用权的“出让”、“转让”和“归还”三种情形。v(1)政府(国土资源部门)将土地使用权销售给单位或个人的行为,称为“出让”。根据国家税务总局关于印发营业税税目注释(试行稿)的通知(国税发1993149号)的规定,政府(国土资源部门)出让土地收取的出让金不缴纳营业税。v(2)单位或个人将土地使用权销售给其他单位或个人的行为,称为“转让”,根据营业税暂行条例及其实施细则以及营业税税目注释的规定,单位或个人转让土地使用权,收取的转让价款应按“转让无形资产转让土地使用权”税目缴纳营业税。v(3)单位或个人将土地使用权归还给政府的行为,称为“归还”。根据营业税税目注释的规定,单位或个人将土地使用权归还给政府部门取得的补偿费,不缴纳营业税。第二节第二节房地产企业房地产企业疑难问题解析疑难问题解析一、一、营业税营业税v5、房地产开发企业在促销的时候销售VIP卡(在购房时可抵房款),是否应缴纳营业税?v房地产开发企业在促销的时候销售的VIP卡是否应缴税,应通过审核双方协议等资料,确定房地产开发企业销售的VIP卡的性质,如其等同于定金性质,收取后不能退回,应在收取后,按照营业税暂行条例及其实施细则规定缴纳营业税;如不属于定金性质,且数额较低,且可以退还,一般实务处理中可在其转为购房款后,再按照规定计算缴纳营业税。v如房地产开发企业销售VIP卡后,对购买人未购买商品房且公司不予退还VIP卡款项、而以提供其他服务(签署服务合同)冲抵,这时应作为其他业务收入,按提供服务的具体内容缴纳营业税或增值税。第二节第二节房地产企业房地产企业疑难问题解析疑难问题解析一、一、营业税营业税v6、房产开发单位销售地下车库,取得销售收入(开具普通收款收据),在具备结算条件的情况下,地下车库的收入如何征营业税?v目前地下车库的形式有两种,一种是属于可以销售的,并且可以办理产权登记,其面积已计入正常的可销售面积,这部分处理与正常的商品房销售没有两样,对出售商品房取得的收入,应按“销售不动产”税目缴纳营业税；另一种是不能销售的,这部分从物权法的角度讲,属于业主共同所有,是不能由开发商来出售或出租的,房地产开发企业出售该部分地下车库取得的收入应作为租赁收入,按服务业一一租赁业税目缴纳营业税。第二节第二节房地产企业房地产企业疑难问题解析疑难问题解析一、一、营业税营业税v7、房地产开发企业代收煤气费等费用要缴纳营业税吗?v营业税暂行条例第五条及其实施细则第十三条规定,纳税人的营业额为纳税人销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用;价外费用,包括向对方收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费。如房地产开发企业在交房时代有关部门收取的煤气开户费、有线电视开户费、电表初装费、垃圾清运费等,均应作为房地产企业销售商品房收取的价外费用一并征收营业税。第二节第二节房地产企业房地产企业疑难问题解析疑难问题解析一、一、营业税营业税v价外费用不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：（一）由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；（二）收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；（三）所收款项全额上缴财政。第二节第二节房地产企业房地产企业疑难问题解析疑难问题解析一、一、营业税营业税v8、物业管理企业代有关部门收取费用,如何计算缴纳营业税?v依据国税发1999217号文件的规定,物业管理企业代有关部门收取水费、电费、燃(煤)气费、维修基金、房租的行为,属于“服务业”税目中的“代理”业务,因此,对代收的上述费用,不征收营业税,对其从事代理业务取得的手续费收入应当征收营业税。从事物业管理的单位,以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃、房屋租金的价款后的余额为营业额。（差额征税）第二节第二节房地产企业房地产企业疑难问题解析疑难问题解析一、一、营业税营业税v9、房地产开发企业在预售商晶房时,采取会员费、诚意金、借款等名义收取的款项,是否缴纳营业税?v根据营业税暂行条例第五条及其实施细则第十三条、第二十五条之规定,房地产开发企业开发产品未完工前取得的收入,均为预售收入,包括定金（营业税汇编145页）、订金、诚意金、合同保证金等等。因此,房地产开发企业在预售商品房时,采取会员费、诚意金、借款等名义收取的款项,均应按规定缴纳营业税。第二节第二节房地产企业房地产企业疑难问题解析疑难问题解析一、一、营业税营业税v10、房地产开发企业以不动产抵押向金融机构贷款,如何征收营业税?v房地产开发企业以不动产作抵押,向银行借款,一般有以下两种情况:v第一种情况,抵押期间,不动产仍归借款人使用,如果借款人到期不能归还贷款,则不动产归银行所有。这种抵押贷款行为,在不动产归银行所有以前,不动产的所有权并未发生转移,因而也就未发生销售不动产这一应税行为。贷款期满后,因借款人无力偿还借款,不动产收归银行所有,此时不动产所有权发生了转移,应对借款人(即房地产开发企业)按销售不动产税目征收营业税。第二节第二节房地产企业房地产企业疑难问题解析疑难问题解析一、一、营业税营业税v第二种情况,借款人取得贷款后就将不动产交银行使用,以不动产租金抵偿贷款利息,那么对借款人而言,此时发生了不动产租赁行为,对借款应付利息按“服务业”税目征收营业税。如果借款人到期无力归还贷款，以不动产抵偿欠款,则借款人(即房地产开发企业)还应按销售不动产纳税。第二节第二节房地产企业房地产企业疑难问题解析疑难问题解析一、一、营业税营业税v11、房地产开发企业以商业折扣的方式销售开发产品的,如何计算缴纳营业税及其他税金?有些房地产企业在销售商品房时,赠车库或空调等设施,在这种情况下,如何计算缴纳营业税及其他税金?v商业折扣是企业为促进销售,在商品、开发产品、在建项目、劳务价格上给予购买者的优惠。v根据关于营业税若干政策问题的通知(财税200316号),单位和个人在提供营业税应税劳务、转让无形资产、销售不动产时,如果将价款与折扣额在同一张发票上注明的,以折扣后的价款为营业额;如果将折扣额另开发票的,不论其在财务上如何处理,均不得从营业额中减除。v在开发产品的销售中,开发商往往以买别墅赠车库、买住房赠空调的折扣形式促销,在这种情况下,根据开具发票的情况不同,营业税等税金的计税方法有所不同。第二节第二节房地产企业房地产企业疑难问题解析疑难问题解析一、一、营业税营业税v下面以买别墅赠车库为例予以说明。v如果发票内只开具别墅而不标明车库,车库是典型的赠送,按税法规定要视同销售。对别墅应按发票上开具的售价缴纳营业税及附加和企业所得税;对车库按其公允价值缴纳5.55%的营业税金及附加,非公益性捐赠不得在税前扣除,要做纳税调整,缴纳25%的企业所得税。v如果开发商在开具发票是把别墅和车库的面积、售价、折扣率、折扣额和折扣后的营业额填写齐全,就可按折扣后的营业额计算缴纳营业税和企业所得税。第二节第二节房地产企业房地产企业疑难问题解析疑难问题解析一、一、营业税营业税v12、房地产开发企业销售房产时代收的住房专项维修基金要缴纳营业税吗?v国家税务总局关于住房专项维修基金征免营业税问题的通知(国税发200469号)规定:住房专项维修基金是属全体业主共同所有的一项代管基金,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。鉴于住房专项维修基金资金所有权及使用的特殊性,对房地产主管部门或其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住房专项维修基金,不计征营业税。第二节第二节房地产企业房地产企业疑难问题解析疑难问题解析一、一、营业税营业税v13、房地产开发企业销售精装修的商品房,装修费要并入营业额征收营业税吗?v根据国家税务总局关于销售不动产兼装修行为征收营业税问题的批复(国税函199853号)规定,纳税人将销售房屋的行为分解成销售房屋与装修房屋两项行为,分别签订两份契约(或合同),向对方收取两份价款。鉴于其装修合同中明确规定,装修合同为房地产买卖契约的一个组成部分,与买卖契约共同成为认购房产的全部合同。因此,根据营业税暂行条例第五条关于纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用的规定,对纳税人向对方收取的装修及安装设备的费用,应一并列入房屋售价,按销售不动产税目征收营业税。第二节第二节房地产企业房地产企业疑难问题解析疑难问题解析一、一、营业税营业税v14、房地产开发企业八折销售商品房,同时约定回租无偿使用两年,此种行为如何征收营业税?v房地产开发企业将房产让利给购买者,其实质是换取该房产的两年使用权,用让利部分抵使用房产的租金,因此根据营业税暂行条例第五条及其实施细则第十三条规定对房地产开发企业应按销售房产的总价征收销售不动产营业税;对购买者则以优惠的价款作为取得的租金收入征收服务业一一租赁业营业税。第二节第二节房地产企业房地产企业疑难问题解析疑难问题解析一、一、营业税营业税v15、房地产开发企业低价销售商品房且无正当理由的,税务机关有权调整,在实际检查中,应如何界定价格明显偏低?税务机关如何调整计税依据?v对房地产开发企业销售商品房价格偏低的界定目前暂没有明确的标准,实践中,应将房地产开发企业的销售价格与其成本价、本企业同期同类商品房销售价、评估价对比,如销售价低于成本价,或明显低于同期同类商品房销售价、评估价,可界定为销售价格明显偏低。第二节第二节房地产企业房地产企业疑难问题解析疑难问题解析一、一、营业税营业税v根据营业税暂行条例第七条和实施细则第二十条规定,纳税人提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产价格明显偏低而无正当理由的,主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额:v（一）按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；（二）按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；（三）按下列公式核定：营业额=营业成本或者工程成本（1成本利润率）（1-营业税税率）第二节第二节房地产企业房地产企业疑难问题解析疑难问题解析一、一、营业税营业税v关于计税依据中成本利润率核定的规定：v交通运输业、建筑业、邮电通讯业、文化体育业成本利润率5%；v金融保险业、服务业、转让无形资产、销售不动产及娱乐业的成本利润率10%。v鲁税一199451号：山东省税务局关于检发增值税、营业税、消费税若干问题处理意见的通知第二节第二节房地产企业房地产企业疑难问题解析疑难问题解析一、一、营业税营业税v16、营业税核定计税依据中的房地产成本包括哪些内容?v房地产造价成本中包括土地成本、建房工程成本以及其他费用,计算公式为:v房产造价成本=土地成本+建房工程成本+其他费用。其中:“土地成本”是指购进土地的价格折换成每平方米建筑面积上的价格,即楼面地价。v“建房工程成本”是指支付给建筑安装单位的实际造房工程费用。如果支付给建安单位的实际造房工程费用中未包括材料价款的,其为造房而购进的材料所支付的价款也可列入建房工程成本。其他如支付的市政配套费等不得列入建房工程成本中扣除。v其他费用是指支付的设计费、市政配套费、管理费等,一般按建房工程成本的一定比例计算确定。第二节第二节房地产企业房地产企业疑难问题解析疑难问题解析一、一、营业税营业税v17、房地产开发企业的假按揭收入是否需要缴纳营业税?v答:根据营业税暂行条例及其实施细则规定,纳税人的行为是否构成营业税纳税义务,应看其是否有偿或视同有偿提供了应税劳务、转让了无形资产或销售了不动产。因此,房地产开发企业是否需要缴纳营业税,应以其是否向购房户销售或视同销售了不动产作为界定标准,只要房地产开发企业向购房户销售了不动产,均应按规定缴纳营业税。当然,税务机关并不是按揭合同的鉴定机关,且营业税暂行条例实施细则第二十五条明确纳税人转让土地使用权或销售不动产采取预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天,且银行按揭往往以首付款入账为前提,因此,税收实践中,房地产开发企业的假按揭收入往往会被税务机关征收营业税。v(假按揭案例)第二节第二节房地产企业房地产企业疑难问题解析疑难问题解析一、一、营业税营业税v18、营业税中的视同销售行为包括哪些内容?如何缴纳营业税?v根据现行营业税政策,以下行为属于营业税的视同销售行为:v(1)根据营业税暂行条例实施细则规定,单位或个人自建建筑物后销售的,其自建行为视同提供应税劳务,应分别按销售不动产税目和建筑业税目缴纳营业税。v(2)根据国家税务总局关于以不动产或无形资产投资入股收取固定利润征收营业税问题的批复(国税函1997490号)规定,以无形资产或不动产对外投资入股,收取固定利润的行为,应区别以下两种情况征收营业税:第二节第二节房地产企业房地产企业疑难问题解析疑难问题解析一、一、营业税营业税v以不动产、土地使用权投资入股,收取固定利润的,属于将场地、房屋等转让他人使用的业务,应按服务业税目中租赁业项目征收营业税;v以商标权、专利权、非专利技术、著作权、商誉等投资人股,收取固定利润的,属于转让无形资产使用权的行为,应按转让无形资产税目征收营业税。v(3)根据国家税务总局关于以房屋抵顶债务应征收营业税问题的批复(国税函1998771号)规定,对企业以房屋或其他不动产抵顶有关债务的行为,应按销售不动产税目征收营业税。v(4)根据营业税暂行条例实施细则规定,单位或个人将不动产或土地使用权无偿赠送其他单位或个人,视同销售缴纳营业税。第二节第二节房地产企业房地产企业疑难问题解析疑难问题解析一、一、营业税营业税v19、房地产开发企业购买的烂尾楼开发后销售的,在确定计税营业额时是否可以扣除购买的成本?v答:财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知明确在建项目是指立项建设但尚未完工的房地产项目或其他建设项目。该文件规定,对于转让在建项目行为应按以下办法征收营业税:转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发,但尚未进入施工阶段的在建项目,按“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”项目征收营业税,转让已进入建筑物施工阶段的在建项目,按“销售不动产”税目征收营业税。“烂尾楼”,属于已进入施工阶段的在建项目。财税200316号文件规定,单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权,以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。房地产开发企业购买的“烂尾楼”开发后销售的,在确定计税营业额时应该可以扣除购买的成本,但扣除项目支付款项凭证必须按第二节第二节房地产企业房地产企业疑难问题解析疑难问题解析一、一、营业税营业税v营业税暂行条例实施细则第十九条规定：v符合国务院税务主管部门有关规定的凭证（以下统称合法有效凭证），是指：（一）支付给境内单位或者个人的款项，且该单位或者个人发生的行为属于营业税或者增值税征收范围的，以该单位或者个人开具的发票为合法有效凭证；（二）支付的行政事业性收费或者政府性基金，以开具的财政票据为合法有效凭证；（三）支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证，税务机关对签收单据有疑义的，可以要求其提供境外公证机构的确认证明；（四）国家税务总局规定的其他合法有效凭证。第二节第二节房地产企业房地产企业疑难问题解析疑难问题解析一、一、营业税营业税v20、房地产公司与购房者签订房产买卖合同，后购房地产公司与购房者签订房产买卖合同，后购房者违约，请问房产公司收取的违约金要缴营业税房者违约，请问房产公司收取的违约金要缴营业税吗？吗？v根据营业税暂行条例第五条的规定：纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。实施细则第十三条规定：条例第五条所称价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费。因此收取的违约金应依法缴纳营业税。第二节第二节房地产企业房地产企业疑难问题解析疑难问题解析一、一、营业税营业税v21、税收政策中对自建自用房的规定是什么？个人可以不可、税收政策中对自建自用房的规定是什么？个人可以不可以从事房地产开发业务以从事房地产开发业务？v房地产开发企业资质管理规定中规定，未取得房地产开发资质等级证书（以下简称资质证书）的企业，不得从事房地产开发经营业务。城市房地产开发经营管理条例中指出，房地产开发经营业务，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。根据以上两个文件的规定，不同的资质，从事开发的范围和项目有不同的规定，即如果房地产开发企业拥有的资质不同，能从事开发的区域和项目也不同。但是，在城市规划区内个人不可以从事房屋开发、建筑业务。所以，在目前，个人没有可能在城市规划区内有自建自用房屋的建筑开发行为。v税收政策中对单位自建自用和个人自建自用的概念有所不同：第二节第二节房地产企业房地产企业疑难问题解析疑难问题解析一、一、营业税营业税v个人自建建筑物自用，是仅限于个人自购材料、自聘人员、支付工资并拥有建筑物产权以满足自己生产生活的需要的行为。目前，在农村集体土地上自建住宅时有这种行为。v单位自建不动产，是指具有建筑安装施工资质和能力的企业，由自己施工建设房产，并归本单位自行使用的行为。v根据营业税暂行条例实施细则（以下简称实施细则）第三条第一款规定，单位或个体工商户聘用的员工为本单位或雇主提供应征营业税劳务，不包括在有偿提供应税劳务之内。第二节第二节房地产企业房地产企业疑难问题解析疑难问题解析一、一、营业税营业税v对自建行为，因系由公司内部员工提供应税劳务，不属于营业税暂行条例规定的提供应税劳务的行为，因而不按“建筑业”税目征收营业税，免征营业税。对于以个人名义为他人提供建筑安装劳务，且结算全部或部分工程价款的，应当征收营业税。所以，对于房地产企业兼有建筑施工企业资质或者有资质的建筑施工企业，对其自建自用的房屋不征收建筑业营业税和销售不动产（视同销售）营业税。这种情况下，如果房地产开发公司没有建筑资质，就根本不存在自建自用的情况。第二节第二节房地产企业房地产企业疑难问题解析疑难问题解析一、一、营业税营业税v22、房地产开发公司将房屋产权证办到了公司法定、房地产开发公司将房屋产权证办到了公司法定代表人名下是否纳税？代表人名下是否纳税？v根据根据营业税暂行条例实施细则营业税暂行条例实施细则第五条规定，单位或个人第五条规定，单位或个人将不动产或者土地使用权无偿赠与其他单位或者个人，应视将不动产或者土地使用权无偿赠与其他单位或者个人，应视同销售不动产行为。财政部、国家税务总局同销售不动产行为。财政部、国家税务总局关于个人金融关于个人金融商品买卖等营业税若干免税政策的通知商品买卖等营业税若干免税政策的通知（财税（财税2009111号）规定，个人无偿赠与不动产、土地使用权，属于下号）规定，个人无偿赠与不动产、土地使用权，属于下列情形之一的，暂免征收营业税：（一）离婚财产分割；列情形之一的，暂免征收营业税：（一）离婚财产分割；（二）无偿赠与近亲属；（三）无偿赠与对其承担直接抚养（二）无偿赠与近亲属；（三）无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；（四）房屋产权所有人或者赡养义务的抚养人或者赡养人；（四）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。免税规定中不包括单位无偿赠与不动产。所以房地遗赠人。免税规定中不包括单位无偿赠与不动产。所以房地产开发公司要缴纳营业税。产开发公司要缴纳营业税。第二节第二节房地产企业房地产企业疑难问题解析疑难问题解析一、一、营业税营业税v根据企业所得法实施细则第二十五条规定，企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。关于企业处置资产所得税处理问题的通知（国税函2008828号）进一步明确了新企业所得税法下处置资产（包括自产和外购）视同销售收入的行为，开发企业将资产移送他人，（一）用于市场推广或销售；（二）用于交际应酬；（三）用于职工奖励或福利；（四）用于股息分配；（五）用于对外捐赠；（六）其他改变资产所有权属的用途。房地产开发公司将开发的房屋办到法定代表人的名下，实质是属于股息分配或者是属于对外捐赠等行为。因资产所有权属已发生改变而不属于内部处置资产，应按规定视同销售确定收入，缴纳企业所得税。第二节第二节房地产企业房地产企业疑难问题解析疑难问题解析一、一、营业税营业税v根据土地增值税暂行条例实施细则第二条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。具体地说，不征土地增值税赠与行为包括两种情况，（1）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系近亲属或承担直接赡养义务人的行为；（2）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的行为。所以房地产开发公司分配给投资者或者法定代表人房地产的行为，不是赠与行为，要缴纳土地增值税。第二节第二节房地产企业房地产企业疑难问题解析疑难问题解析一、一、营业税营业税v23、建筑安装行业涉税疑点解析、建筑安装行业涉税疑点解析v1、纳税义务发生时间问题、纳税义务发生时间问题v建安企业提供建筑业劳务的应依照建安企业提供建筑业劳务的应依照营业税暂行条例营业税暂行条例及其及其实施细则关于实施细则关于“营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天者取得索取营业收入款项凭据的当天”的规定，分的规定，分3种情形种情形来确定纳税期限，计算应补缴的营业税及其他税款。来确定纳税期限，计算应补缴的营业税及其他税款。v（一）、采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收（一）、采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。到预收款的当天。v（二）、有书面合同并确定了付款日期的为书面合同确（二）、有书面合同并确定了付款日期的为书面合同确定的付款日期的当天。定的付款日期的当天。v第二节第二节房地产企业房地产企业疑难问题解析疑难问题解析一、一、营业税营业税v（三）、未签订书面合同或者书面合同未确定付款日三）、未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为（建安工程）完成的当天。期的，为应税行为（建安工程）完成的当天。v异地施工提示：异地施工提示：v新新营业税暂行条例实施细则营业税暂行条例实施细则第二十六条还规定建筑第二十六条还规定建筑安装企业纳税人应当向应税劳务发生地的主管税务机关申报安装企业纳税人应当向应税劳务发生地的主管税务机关申报纳税，而自纳税，而自应当申报纳税之月起超过应当申报纳税之月起超过6个月个月没有申报纳税的，没有申报纳税的，由其机构所在地或者居住地的主管税务机关补征税款。由其机构所在地或者居住地的主管税务机关补征税款。旧条例第三十条规定纳税人提供的应税劳务发生在外县旧条例第三十条规定纳税人提供的应税劳务发生在外县（市），应向劳务发生地主管税务机关申报纳税而未申报纳（市），应向劳务发生地主管税务机关申报纳税而未申报纳税的，由其机构所在地或者居住地主管税务机关补征税款。税的，由其机构所在地或者居住地主管税务机关补征税款。第二节第二节房地产企业房地产企业疑难问题解析疑难问题解析一、一、营业税营业税v2、承包或挂靠问题承包或挂靠问题v现状：建筑安装工程项目多为承包或挂靠，情况复现状：建筑安装工程项目多为承包或挂靠，情况复杂。大的建安企业内部有几十甚至上百个项目部，杂。大的建安企业内部有几十甚至上百个项目部，各企业内承包、挂靠的方式不一：有些项目部另外各企业内承包、挂靠的方式不一：有些项目部另外开设账户、单独聘请财务人员、单独建立账簿。在开设账户、单独聘请财务人员、单独建立账簿。在企业账上就不体现项目部的收入，只体现收取的管企业账上就不体现项目部的收入，只体现收取的管理费，企业账上根本看不到这些收入。有些项目部理费，企业账上根本看不到这些收入。有些项目部不另外设立账户或虽另外开设账户，但不单独聘请不另外设立账户或虽另外开设账户，但不单独聘请财务人员、不单独建立账簿的，在企业本部几经周财务人员、不单独建立账簿的，在企业本部几经周折才能看到项目部的账。折才能看到项目部的账。第二节第二节房地产企业房地产企业疑难问题解析疑难问题解析一、一、营业税营业税v税收风险：由于建安行业的资质管理等规定，挂靠、承包项税收风险：由于建安行业的资质管理等规定，挂靠、承包项目一般都是以发包人、被挂靠人即该建安企业的名义对外签目一般都是以发包人、被挂靠人即该建安企业的名义对外签订合同、对外经营并由建安企业承担相关法律责任，按照订合同、对外经营并由建安企业承担相关法律责任，按照营业税暂行条例实施细则营业税暂行条例实施细则规定，是以该建安企业为纳税规定，是以该建安企业为纳税人，同时承担挂靠、承实施细则包项目部因少缴税款而应承人，同时承担挂靠、承实施细则包项目部因少缴税款而应承担的法律责任。担的法律责任。v实施细则第十一条实施细则第十一条单位以承包、承租、挂靠方式经营的，承单位以承包、承租、挂靠方式经营的，承包人、承租人、挂靠人（以下统称承包人）发生应税行为，包人、承租人、挂靠人（以下统称承包人）发生应税行为，承包人以发包人、出租人、被挂靠人（以下统称发包人）名承包人以发包人、出租人、被挂靠人（以下统称发包人）名义对外经营并由发包人承担相关法律责任的，以发包人为纳义对外经营并由发包人承担相关法律责任的，以发包人为纳税人；否则以承包人为纳税人。税人；否则以承包人为纳税人。第二节第二节房地产企业房地产企业疑难问题解析疑难问题解析一、一、营业税营业税v解决方法：企业在自查中应注意，对所属挂靠、承解决方法：企业在自查中应注意，对所属挂靠、承包项目部的账簿要一并进行审查。由于建安行业的包项目部的账簿要一并进行审查。由于建安行业的特殊性，挂靠、承包是当前建安行业盛行的潜规则，特殊性，挂靠、承包是当前建安行业盛行的潜规则，而建安企业对这些挂靠、承包项目部的管理又是松而建安企业对这些挂靠、承包项目部的管理又是松散型，基本是签合同时盖个章，结算时收足管理费，散型，基本是签合同时盖个章，结算时收足管理费，至于财务方面是基本不管，各个项目部都有自己的至于财务方面是基本不管，各个项目部都有自己的财务人员和账簿、账号，而税收问题往往又出在这财务人员和账簿、账号，而税收问题往往又出在这些挂靠、承包的项目上，因此必须对所属挂靠、承些挂靠、承包的项目上，因此必须对所属挂靠、承包项目部的账簿一并审查。包项目部的账簿一并审查。第二节第二节房地产企业房地产企业疑难问题解析疑难问题解析一、一、营业税营业税v3、甲方供料问题、甲方供料问题v存在问题：存在问题：建安营业税属于价内税，承建方缴纳的建安营业税属于价内税，承建方缴纳的营业税等是由建设方承担，因此某些承建方把材料营业税等是由建设方承担，因此某些承建方把材料款等从工程款中分离出来，结算时只按人工费或包款等从工程款中分离出来，结算时只按人工费或包含部分辅助材料费来开具建安发票，或者由建设方含部分辅助材料费来开具建安发票，或者由建设方代承建方支付一些费用由建设方直接取得发票入账；代承建方支付一些费用由建设方直接取得发票入账；至于至于“以地、以房、以物抵工程款以地、以房、以物抵工程款”等非货币交易等非货币交易方式，就更加涉及双方的应缴税金，不体现在建安方式，就更加涉及双方的应缴税金，不体现在建安工程营业额内对双方有利。在结算开具发票时，往工程营业额内对双方有利。在结算开具发票时，往往不包含这些内容，从而减少了建安工程的应税营往不包含这些内容，从而减少了建安工程的应税营业额和相应的税金。业额和相应的税金。第二节第二节房地产企业房地产企业疑难问题解析疑难问题解析一、一、营业税营业税v税法规定：税法规定：细则细则第十六条规定，除本细则第七第十六条规定，除本细则第七条规定外，纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）条规定外，纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。在征税时一律按照包工包料工程以料、备的价款。在征税时一律按照包工包料工程以料、工、费全额征收营业税。工、费全额征收营业税。v例如：甲房地产开发公司（以下简称甲公司）与乙例如：甲房地产开发公司（以下简称甲公司）与乙建筑工程公司（以下简称乙公司）签订了一份工程建筑工程公司（以下简称乙公司）签订了一份工程建筑合同，合同规定，甲公司将一总造价建筑合同，合同规定，甲公司将一总造价5000万元万元的工程项目委托乙公司施工，并约定包工不包料，的工程项目委托乙公司施工，并约定包工不包料，工程所用工程所用3500万元的主要材料由甲公司提供，乙公万元的主要材料由甲公司提供，乙公司只负责施工，人工费及辅助材料结算价格为司只负责施工，人工费及辅助材料结算价格为1500万元。万元。第二节第二节房地产企业房地产企业疑难问题解析疑难问题解析一、一、营业税营业税v（一）对工程所用（一）对工程所用3500万元的主要材料，甲公司取得的万元的主要材料，甲公司取得的是增值税发票，并以此凭证记入工程成本。是增值税发票，并以此凭证记入工程成本。v（二）对人工费及辅助材料结算价款（二）对人工费及辅助材料结算价款1500万元，乙公司万元，乙公司为甲公司开具的是建筑安装业发票，甲公司以此凭证记入工为甲公司开具的是建筑安装业发票，甲公司以此凭证记入工程成本。程成本。v在实际工作中，出现了以下情况：甲公司取得购买主要在实际工作中，出现了以下情况：甲公司取得购买主要材料的增值税发票是否可以直接入账，是否违反了材料的增值税发票是否可以直接入账，是否违反了发票管发票管理办法理办法第三十六条第三十六条“未按规定取得发票未按规定取得发票”的规定，对甲公的规定，对甲公司支付的工程所用司支付的工程所用3500万元的主要材料价款，是否再需要开万元的主要材料价款，是否再需要开具建筑安装业专用发票。同时由于未让乙公司出具具建筑安装业专用发票。同时由于未让乙公司出具3500万元万元建筑安装业专用发票，致使其少缴纳营业税建筑安装业专用发票，致使其少缴纳营业税105万元，此笔万元，此笔税款是否应由甲公司代扣代缴？税款是否应由甲公司代扣代缴？第二节第二节房地产企业房地产企业疑难问题解析疑难问题解析一、一、营业税营业税v按照按照营业税暂行条例营业税暂行条例及及实施细则实施细则和和发票发票管理办法管理办法规定，甲公司既没有违反规定，甲公司既没有违反发票管理办发票管理办法法，也不属于扣缴义务人。乙公司虽然开具了，也不属于扣缴义务人。乙公司虽然开具了1500万元的建筑安装业发票，但其计税依据应该为万元的建筑安装业发票，但其计税依据应该为5000万元。包工不包料承包方式取得的收入，没有万元。包工不包料承包方式取得的收入，没有主要材料部分，只有人工费及辅助材料收入。税法主要材料部分，只有人工费及辅助材料收入。税法规定建筑业劳务（不含装饰劳务）的营业额包括工规定建筑业劳务（不含装饰劳务）的营业额包括工程所用原材料及其他物资和动力的价款，在征税时程所用原材料及其他物资和动力的价款，在征税时一律按照包工包料工程以料、工、费全额征收营业一律按照包工包料工程以料、工、费全额征收营业税。税。第二节第二节房地产企业房地产企业疑难问题解析疑难问