第2章物业统计设计与调查

物业统计物业统计授课人：授课人：授课人：授课人：手机：手机：手机：手机：2021/9/181上次课回顾上次课回顾 一、物业统计设计的含义：一、物业统计设计的含义：二、物业统计调查的含义：二、物业统计调查的含义：三、统计资料的搜集方式有两种：三、统计资料的搜集方式有两种：四、物业统计调查的种类：四、物业统计调查的种类：1.1.1.1.统计报表统计报表统计报表统计报表和专门调查专门调查专门调查专门调查 2.2.2.2.全面调查全面调查全面调查全面调查和和和和非全面调查非全面调查非全面调查非全面调查 3 3.连续调查连续调查连续调查连续调查和和和和不连续调查不连续调查不连续调查不连续调查一手资料一手资料和和二手资料二手资料设计统计工作方案收集资料的过程统计报表：国家规定的报表格式、规定的报表统计报表：国家规定的报表格式、规定的报表统计报表：国家规定的报表格式、规定的报表统计报表：国家规定的报表格式、规定的报表内容和报表时间及程序。内容和报表时间及程序。内容和报表时间及程序。内容和报表时间及程序。统计报表的资料来源：统计报表的资料来源：统计报表的资料来源：统计报表的资料来源：原始记录原始记录原始记录原始记录和和和和统计台账统计台账统计台账统计台账2021/9/182【引导型案例】在某工业企业总经理办公会上，与会者就如何提高企业管理水平、增强企业竞争力展开了讨论。财务部经理提出，2009年企业的主营业务利润与上年相比没有太大增长，除经济环境和市场竞争等因素外，企业在管理方式上也存在问题。他认为，应对工人实行目标管理，并根据目标完成情况建立相应的奖惩制度。总经理认为，财务部经理的建议有道理，准备采纳，并要求计划部经理尽快拿出具体的实施方案。计划部经理认为，如果产值目标定得过高，多数工人完不成任务，会使工人失去信心；如果定得过低，则不利于充分挖掘工人的工作潜力，提高企业的业绩水平。于是，他将企业160名工人的月产值情况进行统计调查，调查数据见表2-1。问题：这160名工人的月产值数据如何得来？第第2 2章章 物业统计设计与调查物业统计设计与调查2021/9/183 【本章重点知识】1.了解物业统计调查的意义2.理解物业统计调查问卷3.掌握物业统计设计的含义及主要内容4.物业统计调查的含义、要求及方法5.掌握物业统计方案设计第第2 2章章 物业统计设计与调查物业统计设计与调查2021/9/1842.12.1物业统计设计概述物业统计设计概述2.1.1 2.1.1 物业统计设计含义物业统计设计含义 通过前面的学习，我们知道,物业统计物业统计物业统计物业统计就是对大量数据的搜集，整理，并进行分析和计算。那么资料的搜集就是通过调查开始的。调查工作是一项复杂、技术性很强的工作，需要各方面工作的协调统一；统一调查的认识、统一调查内容和方法、统一调查步骤。因此要为调查工作作出一个合理、严密、科学可行的规划，而调查方案的设计正是这项工作的重要内容，它是整个调查过程的开始，在调查过程中处于十分重要的地位。统计设计是统计工作的第一个阶段，它是进行一项统计工作的前期准备前期准备工作阶段。是根据统计研究对象的性质和研究目的，在进行实际调查之前，对统计调查工作各个方面各个方面和各个环节各个环节进行的通盘考虑和安排，以提出相应的调查实施方案并制定出合理的工作程序。其结果表现为各种设计方案各种设计方案，如统计指标体系、分类目录、统计报表制度、统计调查方案等等。在物业统计中，由于研究的项目不同，对设计的内容、要求和形式也是不一样的。2021/9/1852.1.2 2.1.2 物业统计设计种类物业统计设计种类1 1按设计所包括对象的范围分类按设计所包括对象的范围分类（1）整体设计整体设计：把研究对象作为整体进行考虑的设计。如对一个企业、一个地区或一个国家统计工作整体的设计。（2）专项设计专项设计：对某一组成部分进行的统计设计。如设计全省统计工作时，对其中农业、工业等统计的设计。整体设计和专项设计是相对而言的，随着研究目的的变化而变化，如对于全国第三产业经济发展的情况进行研究，那么物业管理与服务行业发展情况的统计设计为单项设计；但在专门研究物业管理与服务行业情况时，则物业管理与服务行业发展情况的统计设计为整体设计。2 2按设计所包括的工作阶段分类按设计所包括的工作阶段分类（1）全阶段设计全阶段设计。整体设计和专项设计都可以进行全阶段设计,但整体设计侧重于统计工作各个方面的通盘安排，对各工作阶段只能概略地提出基本要求和统计方法；全阶段设计从研究现象的定性设计开始，经过资料的调查、整理、汇总等定量计算，到统计资料的运用。（2）单阶段设计单阶段设计：是对其中某一阶段设计的具体化。专项设计则要作出比较细致的全阶段设计和单阶段设计。2021/9/1862.1.3 2.1.3 物业统计设计的内容物业统计设计的内容 1 1统计指标和统计指标体系的设计统计指标和统计指标体系的设计 2 2搜集统计资料方法的设计搜集统计资料方法的设计 3 3统计组织工作的设计统计组织工作的设计2021/9/1872.2 2.2 物业统计调查概述物业统计调查概述2.2.1 2.2.1 物业统计调查含义物业统计调查含义 统计调查统计调查统计调查统计调查是取得原始资料数据的基础环节。统计调查统计调查统计调查统计调查就是对数据资料的搜集过程，它是根据统计研究预定的目的要求和就是对数据资料的搜集过程，它是根据统计研究预定的目的要求和就是对数据资料的搜集过程，它是根据统计研究预定的目的要求和就是对数据资料的搜集过程，它是根据统计研究预定的目的要求和任务，运用科学的调查方法，有计划、有组织的收集统计资料的过程。任务，运用科学的调查方法，有计划、有组织的收集统计资料的过程。任务，运用科学的调查方法，有计划、有组织的收集统计资料的过程。任务，运用科学的调查方法，有计划、有组织的收集统计资料的过程。物业统计调查物业统计调查物业统计调查物业统计调查就是根据已经拟定的调查研究方案，采取一系列的科学的方法，就是根据已经拟定的调查研究方案，采取一系列的科学的方法，就是根据已经拟定的调查研究方案，采取一系列的科学的方法，就是根据已经拟定的调查研究方案，采取一系列的科学的方法，有计划、有步骤地向调查单位搜集有关分析单位的原始资料的工作过程。有计划、有步骤地向调查单位搜集有关分析单位的原始资料的工作过程。有计划、有步骤地向调查单位搜集有关分析单位的原始资料的工作过程。有计划、有步骤地向调查单位搜集有关分析单位的原始资料的工作过程。统计资料的搜集方式统计资料的搜集方式统计资料的搜集方式统计资料的搜集方式有两种：一种一种一种一种是直接向调查对象搜集反映调查单位的第一手统计资料，一般称为原原原原始资料始资料始资料始资料，或初始资料初始资料初始资料初始资料的搜集，如调查某住宅小区业主对物业管理与服务的满意程度，调查得到的资料一般为初级资料；另一种另一种另一种另一种是根据研究目的，搜集已经加工、整理过的、能在一定程度上说明总体现象的资料，一般称为次级资料次级资料次级资料次级资料或第二手资料第二手资料第二手资料第二手资料的搜集。例如从统计年鉴、会计报表、报刊杂志上摘录到的资料。由于次级资料一般都是从原始资料过渡而来，所以统计调查主要是指对原始资料的搜集。2021/9/1882.2.22.2.2物业统计调查的意义与要求物业统计调查的意义与要求1 1物业统计调查在统计工作中具有重要意义物业统计调查在统计工作中具有重要意义（1）物业统计调查是认识现象的基础 物业统计调查是收集统计资料的工作过程。要实现一定的研究目的，首先应收集资料，与其他调查方式相比，物业统计调查主要是收集数据资料。运用数据资料来分析和研究问题，它显得非常具体、准确，具有非常强的说服力，因此物业统计调查是最普遍的调查方法。如要对物业管理与服务企业员工思想状态、设备利用状况、业主对服务的满意状态、工具的使用状况等进行研究，都离不开物业统计调查。（2）物业统计调查是统计工作的基础环节，是物业统计整理和物业统计分析的前提物业统计调查是整个统计工作的基础环节，通过统计调查得出的资料进行汇总和分析，才能反映总体的本质和发展变化的规律。如果统计调查取得的资料不准确、不完整都将影响统计整理和统计分析的结果，甚至导致对总体错误的认识，因此，物业统计调查是统计工作的基础环节，是物业统计整理和物业统计分析的前提。2021/9/1892 2物业统计调查的基本要求物业统计调查的基本要求 统计调查在统计研究中处于基础阶段，它是统计整理、统计分析、统计预测与决策的前提，是决定整个统计研究工作任务的重要环节。因此，统计调查所搜集的资料必须满足准确性、及时性、系统性、完整性和经济性的要求。（1）准确性 就是如实反映客观实际，这是保证统计资料质量的首要环节。如果统计资料不真实必将给统计各个阶段的工作带来不良影响。（2）及时性 就是时效性，即要求在统计调查方案中规定的时间内，尽快提供资料，如果资料搜集不及时，就会贻误统计整理分析的时间，使统计失去应有的作用。（3）全面性 是指调查单位不重复、不遗漏，所列调查项目的资料搜集齐全。如果统计资料残缺不全，就不可能反映所研究对象的全貌和正确认识社会经济现象总体和特征，最终也就难以对社会经济现象的规律性做出明确的判断，甚至会得出错误的结论 （4）保密性。这是指搜集的各种原始资料应为被调查者保密，做到不丢失、不泄露。有些资料涉及到被调查者的个人隐私，泄露会直接影响到被调查者的利益，甚至关系到社会的安定。（5）一致性。这是指对于土地和房屋建筑物的利用现状及其权属关系的调查，应做到图、表和实地相一致。以上五个要求是相互结合相互依存的，在每一项统计调查过程中，要根据实际情况，分清主次缓急，综合起来考虑。一般而言，以准为基础，力求准中求快，准快结合，以尽可能小的成本取得完整系统的资料。2021/9/18102.2.3 2.2.3 物业统计调查的种类物业统计调查的种类 统计调查按范围、时间、组织形式等划分，可分为多种不同的形式。（一）按照调查对象的范围不同分为：全面调查全面调查全面调查全面调查和非全面调查非全面调查非全面调查非全面调查（二）按照调查登记的时间是否连续分为：连续调查连续调查连续调查连续调查和不连续调查不连续调查不连续调查不连续调查（通常以时期和时点为区别）（三）按照调查的组织形式不同分为：统计报表统计报表统计报表统计报表和专门调查专门调查专门调查专门调查。例如，在我们的工作中，设备运行记录是“经常性全面调查”，客户回访是“全面专门调查”。下面我们分别来介绍这些统计调查方法：1.1.1.1.统计报表统计报表统计报表统计报表和专门调查专门调查专门调查专门调查2.2.2.2.全面调查全面调查全面调查全面调查和和和和非全面调查非全面调查非全面调查非全面调查3.连续调查和不连续调查2021/9/18111 1按组织形式可分为统计报表和专门调查按组织形式可分为统计报表和专门调查（1）统计报表统计报表统计报表统计报表统计报表统计报表统计报表统计报表是搜集统计数据的一种重要方式，在我国几十年的政府统计工作中，已形成了一套完备的统计报表制度，它已成为国家和地方政府部门统计数据的主要来源。统计报表统计报表统计报表统计报表是按照国家有关法规的规定，自上而下地统一布置，自下而上地逐是按照国家有关法规的规定，自上而下地统一布置，自下而上地逐是按照国家有关法规的规定，自上而下地统一布置，自下而上地逐是按照国家有关法规的规定，自上而下地统一布置，自下而上地逐级提供基本统计数据的一种调查方式，它要以一定的原始记录为基础，按照统一的级提供基本统计数据的一种调查方式，它要以一定的原始记录为基础，按照统一的级提供基本统计数据的一种调查方式，它要以一定的原始记录为基础，按照统一的级提供基本统计数据的一种调查方式，它要以一定的原始记录为基础，按照统一的表式、统一的指标、统一的报送时间和报送程序进行填报。表式、统一的指标、统一的报送时间和报送程序进行填报。表式、统一的指标、统一的报送时间和报送程序进行填报。表式、统一的指标、统一的报送时间和报送程序进行填报。统计报表的资料来源于企业的原始记录和统计台账原始记录和统计台账原始记录和统计台账原始记录和统计台账。1 1）原始记录原始记录原始记录原始记录是基层单位采用一定的表格形式，在经营管理活动中具体发生时，作出的最初的记录。必须具备时间、项目和数量三要素。表表2-1 2-1 某某物业管理与服务企业某某物业管理与服务企业管理处维修工程量记录管理处维修工程量记录日期姓名员工号分项工程名称完成维修量制表人：制表人：2021/9/1812表表2-2 2-2 某某物业管理与服务企业某某物业管理与服务企业管理处材料入库单管理处材料入库单入库日期材料名称价格型号入库单位入库数量备注检验员：材料收货员：2 2 2 2）统计台账统计台账统计台账统计台账 是根据统计报表核算的要求，结合物业管理与服务企业经营管理需要，用一定的表格形式将分散的原始记录资料，按时间顺序集中登记在账册上的过程。通过统计台账可以随时记录各项原始记录和统计资料，便于前后对比，检查资料的正确性；同时可以系统的积累资料便于反映经营管理活动，方便作为领导参考决策。2021/9/1813表表 2-3 2-3 某某物业管理与服务企业某某物业管理与服务企业管理处维修记录台账管理处维修记录台账时间工序名称维修量工时返工数量返工工时备注定额实际定额实际 统计报表的类型较多，有全面与非全面全面与非全面、定期与临时定期与临时之分，大部分及主要的统计报表都是全面的、定期的报表。定期的报表定期的报表按报送时间不同可分为日报日报、月报、季报、年报月报、季报、年报等。按报送范围不同可分为国家、部门、地方统计报表。国家级的统计报表从国民经济整体出发，按国民经济的部门划分填报相应的指标，为整个国民经济的宏观管理服务；部门和地方统计报表按部门和地方的要求填报，主要为部门和地方管理服务。统计报表必须经过法定审批程序，凡依照国家法律规定审批和制发的统计报表，有关地区、部门和单位必须切实执行。统计报表的资料，来源于基层单位原始记录。从原始记录到统计报表，中间还要经过统计台账和企业内部报表。因此，建立和健全原始记录、统计台账和企业内部的统计报表制度，是保证统计报表质量的基础。虽然统计报表制度作为我国搜集统计资料的一种主要调查组织形式，发挥了重要的作用，但也有局限性。如在逐级汇总上报过程中由于中间环节多，易受人为因素的干扰，较难保证数据的准确性；报表内容固定，不能反映出现的新情况等。所以有必要开辟多种调查渠道，采用各种不同的调查方法才能搜集到所需的资料。2021/9/1814知识延伸与拓展知识延伸与拓展663 3）在物业管理与服务与管理统计实践工作中要对受托管理的业主共有资产进行统计，包括：小区基本情况统计。包括总面积、大门分布、楼宇数量、绿化覆盖率、总户数、物业用房、设备用房、小区垃圾房等信息。小区绿化清单（如表2-4所示）。共有车位清单。共用设备、设施、建筑小品清单（如表2-5所示）。工程档案资料清单。业主档案清单。公用部位钥匙清单。2021/9/1815表表2-4 小区绿化汇总表小区绿化汇总表物业管理与服务中心名称统计日期统计人总占地面积总绿化面积绿地面积绿化覆盖面积绿化覆盖率绿地率草坪（m2）乔木（棵）灌木（棵）绿篱（延长米）模纹（平方米）2021/9/1816区域X号楼与X号楼之间名称数量规格（高灌幅或胸径）单位：cm种类生长状况变更记录佛头花5200150落叶灌木良好珍珠绣线菊6120150落叶灌木良好2021/9/1817表表2-5小区内部分共用设施清单小区内部分共用设施清单监控系统监视点共计数量（个）其中：动点（个）定点（个）显示器数量（台）多媒体电脑数量（台）录像机数量（台）画面分割器数量（台）矩阵数量（台）解码器（个）门禁系统门禁控制器（台）读卡器（个）车禁系统通道控制器（台）感应读卡器（台）车辆感应器（台）道闸2021/9/1818红外对射器（对）报警主机（台）控制键盘（台）周界报警系统巡更系统巡更读卡点（个）巡更棒（个）背景音乐播音器（台）卡座（台）CD唱机（台）调谐器（台）功率放大（台）园区音箱（个）卷帘门帘动系统地感控制器读卡器脚注：6资料来源于某物业企业实践工作清单2021/9/1819 (2)(2)(2)(2)专门调查专门调查专门调查专门调查 专门调查是为了某些特定目的，研究某些专门问题而组织的调查。这种调查多属一次性调查。如普查普查普查普查、重点调查重点调查重点调查重点调查、典型调查典型调查典型调查典型调查和抽样调查抽样调查抽样调查抽样调查。1)1)1)1)普查普查普查普查 普查是专门组织的一次性全面调查。如人口普查、工业设备普查、库存物资普查等。普查所搜集的资料主要是表明某一时点的情况普查所搜集的资料主要是表明某一时点的情况，时间性要求很强。普查工作多在全国或较大范围内进行，需要动员大量人力、物力和财力。因此，只有需要摸清国家重要的国情、国力时，才有可能在全国或较大范围内组织普查，为国家制定有关政策和措施提供依据。普查的组织方式一般有两种：一是组织专门的普查机构，配备一定的普查人员，对调查单位进行直接的登记，如人口普查等。二是利用调查单位的原始记录和核算资料，颁发一定的调查表格，由填报单位进行填报，如库存物资普查等。2021/9/1820 普查作为一种一次性的全面调查，对资料的准确性和时效性要求高。普查的面广量大，要求有更多的集中领导和统一行动。在组织普查工作中必须注意以下几点。规定统一的标准时点 标准时点是指对被调查对象登记时所依据的统一时点。这个时点一经确定，所有调查资料都要反映这一时点上的状况，以避免搜集资料时因情况变动而产生重复登记和遗漏的现象。例如，我国第五次人口普查的标准时点2000年11月1日零时，就是要反映该时点我国人口的实际情况。规定统一的普查期限 在普查范围内各调查单位或调查点尽可能同时进行普查，并尽可能在最短的期限内完成，以便在方法上和步调上保持一致性，以保证资料的准确性和时效性。例如，我国第五次人口普查，调查登记期限规定在10天内完成。规定普查的项目和指标 普查项目和指标一经规定，不准任意改变或增减，以免影响汇总综合，降低资料质量。同一种普查，每次项目和指标应力求一致，并按一定的周期进行，例如，国务院规定从第四次人口普查以后每10年进行一次人口普查。这样可更好地进行历次调查资料的对比分析观察某种现象变化发展的情况。快速普查是一种特殊的普查，就其进行的方式而言，属于第二种普查方式，即利用原始资料或核算资料由填报单位进行直接填报。它的目的主要是为了满足国家社会经济发展的迫切需要，普查任务布置和资料报送越过中间一切环节，普查资料直接报送到最高一级普查机构集中汇总。2021/9/1821 2 2 2 2）重点调查）重点调查）重点调查）重点调查 重点调查是指仅在调查对象中选择一部分重点单位进行调查，借以了解总体基本情况的一种非全面调查。重点单位是指其在总体中具有举足轻重地位的单位。这些单位数量虽少，但它们调查的标志值在总体标志值中占有绝大的比重。通过对这些单位的调查，就能取得反映总体的基本情况。例如，鞍钢、上钢、武钢、太钢、宝钢等几个钢铁企业，虽然在全国钢铁企业中只是少数，但它们的产量却占绝大比重。对这些重点企业进行调查，比全面调查要省时省力，且更能及时地了解全国钢铁生产的基本情况。重点调查既可用于经常性调查，也可用于一次性调查。当调查任务只要求掌握调查对象的基本情况，而在总体中部分单位又能较集中地反映所要研究的问题时，进行重点调查是比较适宜的。3 3 3 3）典型调查）典型调查）典型调查）典型调查 典型调查就是根据调查的目的和要求，在对研究对象进行全面分析的基础上，有意识地选择部分有代表性的单位进行调查，它是一种非全面调查。这种调查与其他调查方法相比，具有这样的特点，即调查单位是在对调查对象全面分析的基础上有意识地选择出来的一种深入细致的调查方法。典型调查的作用在于：可以研究新生事物或典型事例的情况，也可以作为其他统计调查的补充；在一定条件下，可验证全国调查数字的真实性；有时可利用典型调查的资料来估算总体数字。2021/9/1822 典型调查有两种选典方式：如果在调查单位之间差异较少时，可选择一二个典型单位进行“解剖麻雀”式的调查；如果作为调查对象的各单位之间差异较大时，可采用“划类选典”的办法，把总体分成若干类型，然后在每一类型中选择典型进行调查。4 4 4 4）抽样调查）抽样调查）抽样调查）抽样调查 抽样调查是指根据随机原则从调查总体中抽取部分单位进行观察并根据其结果推断总体数量特征的一种非全面调查的方法。抽样调查与重点调查和典型调查之间是有区别的，其中最大的不同点是：抽样调查是从总体中随机地抽取部分单位进行调查，而重点调查和典型调查则是从总体中有意识地选择部分单位作为调查的对象。抽样调查可节省人力，物力，减少调查时间，提高调查质量，因而应用广泛。例如，职工家庭调查，农民收入调查，国内外市场调查等，由于这些调查范围广，不可能或不必要进行全面调查，就可用抽样调查。有时由于调查本身具有破坏性，例如显像管的平均寿命，钢丝的拉力强度等，也只有采用抽样调查的方法获取所需要的资料。例如7：2008年在产权交易市场上，房地产企业的身影频繁出现，卖房卖地卖股权，以平安地度过这个“冬天”。据粗略统计（抽样调查），仅在北京产权交易所，2008年11月和12月到期的房地产企业产权交易项目多达14家，挂牌总价高达139562.8774万元。上海联合产权交易所提供的数据显示：2021/9/182311月17日至21日，房地产业成为该所交易最活跃的行业之一，一周成交11宗，成交金额为人民币3.38亿元。在整体经济不景气的环境下，由于房地产行业资金消耗量大、开发周期长，对于不以房地产为主业的公司来说，只能选择暂时退出房地产市场。而对以房地产开发为生的企业来说，由于整个市场的持续低迷以及前期的信贷紧缩使得企业资金链出现危机，只能出让部分开发项目、股权或土地以换得喘气的机会。上述各种统计调查方法分别具有不同的特点，作用及局限性，在实践中，要注意各种统计调查方法综合应用和选择，才能搜集到所需的统计资料。脚注:7资料来源于http:/ 2按调查范围可分为全面调查和非全面调查按调查范围可分为全面调查和非全面调查（1 1）全面调查是对构成对象总体的每一个单位进行调查。包括定期统计报表和）全面调查是对构成对象总体的每一个单位进行调查。包括定期统计报表和普查。全面调查可以反映事物的全貌，利于对事物发展的的整体趋势作出准确度比普查。全面调查可以反映事物的全貌，利于对事物发展的的整体趋势作出准确度比较高的判断，但是需要花费大量的人、财、物力和时间去开展工作。较高的判断，但是需要花费大量的人、财、物力和时间去开展工作。（2 2）非全面调查是对构成对象总体的部分单位进行调查。包括重点调查、典型）非全面调查是对构成对象总体的部分单位进行调查。包括重点调查、典型调查、抽样调查。与全面调查相比，可以节约大量的人、财、物力和时间，方法更调查、抽样调查。与全面调查相比，可以节约大量的人、财、物力和时间，方法更加灵活，能够及时获取统计资料。加灵活，能够及时获取统计资料。3 3按调查登记时间是否连续分为经常性调查和一次性调查按调查登记时间是否连续分为经常性调查和一次性调查（1 1）经常性调查是随着调查研究现象的变化而进行连续不断地登记，以取得）经常性调查是随着调查研究现象的变化而进行连续不断地登记，以取得反映物业管理与服务现象在一段时间内发展变化过程的资料。反映物业管理与服务现象在一段时间内发展变化过程的资料。（2）一次性调查是一种不连续的调查方式，一般间隔一定时间进行定期或者不定期的调查，以取得反映某种现象在一定时点上的发展水平或者规模的资料。如典型的人口普查等属于一次性调查。2021/9/18252.2.4 2.2.4 物业统计调查的方法物业统计调查的方法1 1直接观察法直接观察法 是由调查人员凭借自身的感觉器官在现场直接进行观测和计量取得所需的调查是由调查人员凭借自身的感觉器官在现场直接进行观测和计量取得所需的调查资料。资料。直接观察法直接观察法实施比较简单，调查人员到现场对调查对象进行观察、清点和计实施比较简单，调查人员到现场对调查对象进行观察、清点和计量，以取得资料的一种方法，能得到具体、生动的印象，形成对事物的整体认识。量，以取得资料的一种方法，能得到具体、生动的印象，形成对事物的整体认识。如物业设备运行情况、物业修缮情况调查等都可以用直接观察法。这种方法的弊端如物业设备运行情况、物业修缮情况调查等都可以用直接观察法。这种方法的弊端是需要消耗大量的人力、物力、财力和时间。这种方法一般适用于范围较小的调查，是需要消耗大量的人力、物力、财力和时间。这种方法一般适用于范围较小的调查，其应用受到一定的限制。如农产量抽样调查中，调查人员亲自参加抽选样本、实地其应用受到一定的限制。如农产量抽样调查中，调查人员亲自参加抽选样本、实地实测、脱粒晾晒、过秤计量等工作以及时了解农作物产量。实测、脱粒晾晒、过秤计量等工作以及时了解农作物产量。2 2报告法报告法 是利用各种原始记录和核算资料作为报告资料的来源，向有关单位提供统计资是利用各种原始记录和核算资料作为报告资料的来源，向有关单位提供统计资料的一种方法。目前我国物业管理与服务企业统计年报就是采用这种形式。这种调料的一种方法。目前我国物业管理与服务企业统计年报就是采用这种形式。这种调查方法是由被调查单位根据企业实际情况按表中的项目自己填写后逐级上报，可以查方法是由被调查单位根据企业实际情况按表中的项目自己填写后逐级上报，可以节约时间和费用。但这种方法需要严格的统计调查制度，才能保证调查资料的准确节约时间和费用。但这种方法需要严格的统计调查制度，才能保证调查资料的准确性。它的特点是：有统一的要求，并且是以原始记录凭证为依据，可以同时进行大性。它的特点是：有统一的要求，并且是以原始记录凭证为依据，可以同时进行大量的调查。如果报告系统健全、原始记录和核算工作完善，资料的可靠性就能够得量的调查。如果报告系统健全、原始记录和核算工作完善，资料的可靠性就能够得到保证。到保证。2021/9/18263 3采访法采访法 是按照调查的目的，由调查人员进行采访，并根据被调查人员的答复来搜集资料的一种调查方法。（1 1 1 1）个别询问法）个别询问法）个别询问法）个别询问法。它是由调查人员对被调查者一一进行采访，根据调查目的提出相关问题来搜集资料的方法。这种调查方法由于资料来源较少，要多搜集资料，必须增加调查人员或增加采访次数，采访的工作量比较大。（2 2 2 2）座谈会法）座谈会法）座谈会法）座谈会法。根据调查的目的，调查人员邀请有关人员进行座谈，按照座谈会议的记录来搜集资料的一种方法。该种方法便于在较短的时间内了解大量的情况，以较少的人力获得较多的调查资料。这种调查方法由于列席座谈人比较多，多少会影响到在场人员的真实意思表达，影响调查资料的质量。（3 3 3 3）自填法）自填法）自填法）自填法。由调查人员把表格发给被调查者，然后由被调查者填好后交给调查人员。采用这种调查方法可以节省时间和费用，但是，调查表格回收率不高，适用于调查范围较广的调查。4 4登记法登记法 登记法是由有关的组织机构发出通知，规定当事人在某事发生后到该机构进行登记，填写所需登记的材料。例如8为进一步推进城乡统筹，提高全社会的就业率，全面实行城乡就业普惠，实现城乡充分就业的目标，目前，苏州市劳动保障局出台苏州市实行社会登记失业率统计方法试点指导意见。苏州市将从2007年月起，试点进行社会登记失业率统计办法。在试点的基础上，逐步形成苏州市社会登记失业率统计办法，在全市逐步推广。脚注：8资料来源于苏州市劳动保障局出台苏州市实行社会登记失业率统计方法试点指导意见2021/9/18275 5卫星遥感法卫星遥感法 卫星遥感法是使用卫星高度分辨辐射计所提供的地面资料的方法，主要用来估计农作物的产量。卫星遥感法在美国、欧盟国家、加拿大和我国的应用情况和取得的成功经验，可以看出卫星遥感调查是在农业资源、环境、灾害、作物估产调查等方面具有广阔应用前景的一种先进统计调查方法。同时随着技术的发展，在交通和海洋领域也有广泛的应用。全球卫星定位系统（GPS），在运输车辆上有广泛的应用，不仅可以准确判定车辆所在的位置，而且也可以准确统计货物的种类和数量。可以达到投入少，速度快，准确度高的要求；海洋卫星遥感它不受地理位置、天气和人为条件的限制，可以覆盖地理位置偏远、环境条件恶劣的海区及由于政治原因不能直接去进行常规调查的海区，能提供大面积的海面图像，每个像幅的覆盖面积达上千平方公里，对海洋资源普查、大面积测绘制图及污染监测都极为有利，能周期性地监视大洋环流、海面温度场的变化、鱼群的迁移、污染物的运移等，获取的海洋信息量非常大。目前常用的海洋卫星遥感仪器主要有雷达散射计、雷达高度计、合成孔径雷达、微波辐射计及可见光、红外辐射计海洋水色扫描仪等。2021/9/18286 6其他搜集资料的方法其他搜集资料的方法（1）通信法：是通过邮寄或者其他电信方法来搜集资料。网上调查是现代科学调查的一种手段，如通过网上聊天、制作专题网页调查等来搜集资料。采用这种方法可以节省时间和费用。但是，这种方法只对部分人员和网民进行调查，调查范围受到限制。（2）文献法：是通过对大量文献资料的搜集与分析，引出对研究对象的看法。文献包括书面文献，图象文献，有声文献等等。（3）实地测量法：利用地籍测量和建筑物测量的专业技术手段，实地测出土地位置、形状、地界等及建筑物有关数据并绘制成图表。这种调查方法要求调查人员必须掌握地籍测量和建筑物测量的专业技术和方法，才能保证统计资料的质量。2021/9/1829 交易实例调查表交易实例调查表名称坐落卖方买方成交价格货币种类成交日期付款方式交易情况说明坐落位置图建筑平面图调查人员：是 调查日期 年 月 日任务引领二：交易实例调查表任务引领二：交易实例调查表2021/9/18302.3 2.3 物业统计方案设计与问卷物业统计方案设计与问卷 在统计调查工作正式开始之前，必须事先设计一个切实可行、周密细致的调查方案。统计调查方案主要包括如下几项内容。2.3.12.3.1统计调查方案设计统计调查方案设计1 1确定调查目的和任务确定调查目的和任务2 2确定调查对象和调查单位确定调查对象和调查单位3 3拟定调查提纲和编制调查表拟定调查提纲和编制调查表4确定调查方法确定调查方法5 5确定调查的时间和地点确定调查的时间和地点6 6确定调查的组织计划确定调查的组织计划2021/9/18312.3.12.3.1统计调查方案设计统计调查方案设计1 1确定调查目的和任务确定调查目的和任务 在调查方案中首先应明确本次调查的目的、任务、意义在调查方案中首先应明确本次调查的目的、任务、意义在调查方案中首先应明确本次调查的目的、任务、意义在调查方案中首先应明确本次调查的目的、任务、意义。调查目的是调查所要达到的具体目标，它所回答的是为什么调查，要解决什么问题，调查具有什么样的社会经济意义等。只有这样才能确定向谁调查、调查什么以及采用什么调查方法。确定调查目的时，应做到具体明确，突出中心，避免面面俱到，以提高统计调查的质量。例如：我国第五次人口普查的目的就确定为：摸清1990年第四次人口普查以来的10年中，人口在数量、素质、结构以及人民生活水平和质量等方面的变动情况。2021/9/18322 2确定调查对象和调查单位确定调查对象和调查单位 所谓调查对象调查对象调查对象调查对象，是指需要调查的现象的总体，它是由许多性质相同的总体单位组成的。所谓调查单位调查单位调查单位调查单位，又称总体单位，是指所调查的具体单位，它是进行调查登记的标志的承担者。确定调查对象，就是要确定调查的总体范围界限；确定调查单位，就是要确定向谁调查所需的资料。例如调查的目的是为了获取沈阳市资质一级物业管理与服务企业物业管理与服务费收费率情况，那么，所有的沈阳市资质一级物业管理与服务企业就是调查对象，而具体的每一个沈阳市资质一级物业管理与服务企业就是调查单位。明确调查单位，还必须把它与报告单位区别。报告单位亦称填报单位，它是负责向上报告调查内容、提交统计资料的单位。报告单位一般是在行政上、经济上具有一定独立性的单位，而调查单位可以是个人、企事业单位，也可以是物。根据不同的调查目的，调查单位与报告单位，有时是一致的，有时不一致。例如，进行工业企业普查，每个工业企业既是调查单位又是报告单位；进行工业企业职工基本状况普查，调查单位是工业企业的每一位职工，而报告单位是每个工业企业。3 3拟定调查提纲和编制调查表拟定调查提纲和编制调查表（1 1）调查提纲即调查项目调查提纲即调查项目调查提纲即调查项目调查提纲即调查项目，就是要确定调查的内容，即向调查单位调查什么。这应根据调查目的和调查对象的性质、特点、变化来确定，它是由调查单位的一系列品质标志与数量标志所构成的标志体系，即是一份调查过程中应该获得答案的各种问题的清单。直接观察法、采访法都可编制调查提纲。直接观察法、采访法都可编制调查提纲。直接观察法、采访法都可编制调查提纲。直接观察法、采访法都可编制调查提纲。2021/9/1833 （2 2 2 2）调查表：调查表：调查表：调查表：将各个调查项目按照一定的顺序排列在一定的表格上，就构成了调查表。利用调查表，能够有条理地填写需要搜集的资料，还便于调查后对资料进行汇总整理。调查表一般有两种形式:一种是一览表一览表一览表一览表，是把许多调查单位填写在一张表上。在调查项目不多时，采用该类表式，较为简便，便于合计和核对数据，如表2-6所示。另一种是单一表单一表单一表单一表，由每个调查单位填写一份，可容纳较多标志，又便于整理分类，一般用于调查项目较多的场合，如表2-7所示。统计调查要采用哪一种表式，是由调查目的、调查任务而定的。表表2-6 某物业某物业企业职工企业职工身体发育状况调查表身体发育状况调查表 编号编号调查序号姓名性别出生年月日年龄身高体重胸围呼吸差肺活量坐高填表人 填表日期2021/9/1834表表2-7 20082-7 2008年末城镇职工年末城镇职工家庭家庭就业人口调查表就业人口调查表姓名与户主关系性别年龄工作单位职 业职务职称被调查户主姓名被调查户主姓名 填表人填表人 （3 3 3 3）调查问卷：调查问卷：调查问卷：调查问卷：在市场研究和调查中，经常把调查目的转化为一些被调查者可以回答的问题，因此调查项目和调查表表现为一张调查问卷，它是由一系列问题、被选答案、说明等组成的一种调查表形式。另外，它不要求被调查者签署真实的姓名，这样，可以减轻被调查者的心理压力，回答问题自然坦白，从而保证调查结果符合客观实际情况，此类调查适合对意识形态或个人隐私方面问题的调查。家庭人口 人 就业人口 人2021/9/18354确定调查方法确定调查方法 统计调查方法有多种，是采用全面调查全面调查全面调查全面调查还是采用非全面调查非全面调查非全面调查非全面调查；采用统计统计统计统计报表报表报表报表还是采用专门调查专门调查专门调查专门调查，要根据调查的内容和特点，并结合各种调查方法的优缺点来考虑，最后在调查方案中加以明确。5确定调查的时间和地点确定调查的时间和地点6确定调查的组织计划确定调查的组织计划 例：例：1.“南宁市公共交通居民满意度分析南宁市公共交通居民满意度分析”统计调查方案设计统计调查方案设计2.大学生电脑使用情况的统计调查方案大学生电脑使用情况的统计调查方案2021/9/18362.3.2 2.3.2 问卷设计问卷设计 统计调查问卷统计调查问卷统计调查问卷统计调查问卷是调查者根据调查的目的和要求，按照一定的理论假设设计出来的，由一系列调查项目、问题、备选答案及说明组成的，向被调查者收集资料的一种调查表调查表调查表调查表。在企业统计工作中，常用于对员工、对客户的调查。统计调查问卷不同于一般调查表，它充分尊重被调查者，在争取被调查者理解的基础上，由被调查者回答有关问题来登记调查表。它一般适用于为保证资料的准确性而不能强制被调查者填报资料的统计调查。统计调查问卷的设计重点应注意问卷的结构以及问题的设置，下面分别介绍。1.1.1.1.问卷设计的基本要求问卷设计的基本要求问卷设计的基本要求问卷设计的基本要求 1）主题明确，形式简明，文字通顺，容易理解，便于回答；2）内容必须十分具体，措词要准确、客观，不带任何倾向性和暗示，涉及的问题应该是可以测定的。3）问卷中问句的排列应充分体现调查提纲要求的逻辑结构，层次分明，先易后难，先问事实性资料，后问意向性资料，最后再问理由。2021/9/18372 2 2 2统计调查问卷的结构统计调查问卷的结构统计调查问卷的结构统计调查问卷的结构 统计调查问卷一般应包括题目、说明信、被调查者基本情况、调查的问题及答案、填写说明与解释等五个部分构成。（1 1 1 1）题目）题目）题目）题目 题目即总标题，要能准确、概括地表达问卷的性质和内容，言简意赅。通常用统计调查问卷方式反映。（2 2 2 2）封面信（说明信）封面信（说明信）封面信（说明信）封面信（说明信）一般在题目的下面，它是写给被调查者的一封信。它是向调查者介绍调查内容、向调查者介绍调查内容、向调查者介绍调查内容、向调查者介绍调查内容、目的、意义及调查者的身份等信息。目的、意义及调查者的身份等信息。目的、意义及调查者的身份等信息。目的、意义及调查者的身份等信息。它是调查者与被调查者沟通的工具，目的是让被调查者了解调查的意义，引起足够的重视和兴趣，争取他们的支持与合作。说明信应语气温和，给人感觉真实，态度诚恳，同时一般要求应简短，但应说明调查的目的和意义，要打消被调查者的顾虑，要能激发被调查者的兴趣。只有这样，才能取得被调查者的合作与支持，其合作与支持的程度越高，调查的结果就越准确。例：停车位需求调查问卷2021/9/1838（3 3 3 3）被调查者基本情况）被调查者基本情况）被调查者基本情况）被调查者基本情况统计调查问卷一般应设置这个项目，这一资料是对调查资料进行分类研究的依据。调查者回答同一问题是有差异的，很多情况就是由于被调查者的基本情况存在差异所造成的。被调查者一般有两种情况：一是个人，基本情况主要是指姓名、性别、年龄、民族、文化程度、职业、职务、职称、收入、家庭状况等等。二是单位，基本情况是指单位名称、性质、资质、行业、职工人数、规模、资产、地点等等。一般应依据调查研究的目的确定调查哪些基本情况，并不是所有的基本情况一定都要调查。（4 4 4 4）调查的问题及答案）调查的问题及答案）调查的问题及答案）调查的问题及答案 这是统计调查的目的所在。它是调查问卷最主要、最基本的组成部分。问题及答案的设计，直接关系到统计调查的目的是否得以实现，这里仅就问题的形式简单阐述。问题的形式主要有封闭式问题和开放式问题两种。封闭式问题是指不仅提出了问题，而且把所有答案都一一列举，由被调查者选择答案的提问方式。这种问题方式是统计调查问卷最主要的方式。它的优点是：问题清楚明了，方便被调查者回答问题，利于统计资料整理。缺点是：不利于发现新问题，被调查者没满意的答案时，会影响资料的准确性。它适用与定量分析。具体包括是否式、选择式、填充式、排列式、矩阵式等 开放式问题是指提出问题，不给任何答案的提问方式，它的优点是：任由被调查者发挥，收集的资料一般比较丰富、生动、深入。缺点是：有些被调查者不愿回答，答案五花八门，不利于资料的整理。一般适用于收集意见和建议。在统计调查问卷中，一般尽量用封闭式问题，少用开放式问题。2021/9/1839确定调查时间 统计调查时间包括两种含义，即调查时间和调查期限。调查时间是指调查资料所属的时间，以统计调查中，如果所调查的是时期现象，就是明确规定调查资料所反映的起止日期。例如调查2007年第1季度的石油产量，则调查时间是从1月1日起至3月31日。如果所要调查的是时点现象，调查时间就是规定的统计标准时点。如我国的第五次人口普查调查时点是2000年11月1日零时。还有比如反映物业企业职工的人数、建筑材料库存量等，对于这些资料的调查都需要规定一定的时点。调查期限是进行调查工作的时限，包括搜集资料和报送资料的工作所需的时间，应尽可能缩短。如2000年人口普查规定2000年11月1日至11月10日现场登记完毕，则调查期限为11月1日至10日共10天。又如反映物业管理与服务企业的年营业收入、物业维修量等这些资料的调查一般都需要调查时期内的累计数。调查方法的选择 统计调查方法是指搜集调查对象原始资料的方法。即调查者向被调查者搜集答案的方法。任何一种调查都必须采用一定的调查方法去搜集原始资料，即使调查的组织形式相同，其调查方法也是可以不同的。常用的方法有直接观察法、报告法、采访法、卫星遥感法等。统计调查中搜集原始资料的方法并不仅仅局限于上述的几种，随着现代通信技术的发展，电话、电脑辅助调查等方法正在逐步地被广泛应用。哪一种方法更合适，可根据目的与被调查对象的具体特点进行选择。2021/9/1840确定调查的组织实施计划为保证统计调查顺利进行，还需要制定一个严密细致的调查组织实施计划。其主要内容包括：明确调查机构、调查步骤、调查的方式方法、调查人员及组织，落实经费的来源和开支办法，确定调查资料的报送方法和公布调查结果的时间，做好调查前的各项准备工作等。对于规模较大而又缺少经验的统计调查，常常还需要进行试点调查，通过试点，检验和修正原来的调查方案，积累组织实施的经验。（5 5 5 5）填写说明与解释）填写说明与解释）填写说明与解释）填写说明与解释 填写说明与解释是指导被调查者填写问卷的有关说明，包括要求、调查项目的含义、应注意的事项等等。一般统计调查问卷除上述五个部分之外，一般应有感谢之类的话。3 3统计调查问卷中问题的设置统计调查问卷中问题的设置 统计调查中问题的设置至关重要。它影响被调查者的心情、影响被调查者能否顺利回答问题、影响调查结果的真实性等等，一般在问题设置时，要注意以下事项：(1)问题询问句的措词，应清楚、具体、简洁。(2)注意提出问题的语气。(3)问题应是必需的，可要可不要的问题应删除。(4)问题不宜太多，被调查者回答问卷的时间不宜超过半个小时。(5)封闭式问题的答案应有穷尽性，不能出现有其他答案未列举。(6)对年龄、收入等涉及个人隐私的问题，最好用间接提问的方式。2021/9/1841尊敬的业主：春去秋来，四季流转，物业为您服务已经三年多了，在这些日子里，我们一直致力于为您提供高档优质服务，随着服务的不断细化和升级，我们也积累了丰富的管理实践经验，逐渐形成了适合于本小区的服务标准，本次调查中我们将针对这些标准征询您的意见。希望您在百忙之中完成调查，于年月日前将问卷交到门卫。谢谢！一、业主满意度调查（一）综合管理服务类（二）室内保洁服务类（三）秩序维护服务类（门卫）（四）室外卫生及绿化的服务水平（五）水电维修方面 （六）业主会所中小区活动室二、其它 任务引领三：任务引领三：某物业小区业主满意度调查2021/9/1842尊敬的业主：春去秋来，四季流转，物业为您服务已经三年多了，在这些日子里，我们一直致力于为您提供高档优质服务，随着服务的不断细化和升级，我们也积累了丰富的管理实践经验，逐渐形成了适合于本小区的服务标准，本次调查中我们将针对这些标准征询您的意见。希望您在百忙之中完成调查，于年月日前将问卷交到门卫。谢谢！一、业主满意度调查 任务引领三：任务引领三：某物业小区业主满意度调查（一）综合管理服务类 1、您认为管理本小区的负责人持有建设部颁发的物业经理岗位资格证书，是否有必要 A、有必要 B、没有必要 C、无所谓，管的好就行2021/9/18432、物业要求所有管理服务人员统一着装、佩戴标志、行为规范、服务热情，您是否满意？A、满意 B、不满意 3、您知道我们设有24小时服务投诉电话吗？（）A、知道 B、不知道 C、知道这电话，但不知道是24小时服务 4、物业规定日常工作都要有记录，并且设多级检查制度，您认为这样做好吗？A、好 B、不好 C、无所谓 5、在进行日常的维修后，物业要求填写一份维修单，您是否填过？A、填过 B、没填过 C、没有请物业进行过维修 6、物业还为每位业主建立了一套较为完整的档案，包括装修、业主资料等，您认为这有必要吗？A、有必要 B、没有必要 C、无所谓 7、物业每年至少进行一次业主调查，您认为频次是否合理？A、合理 B、不合理 C、其它 8、我们将对本次调查中提出的意见、问题进行入户走访，您是否愿意接受我的走访？A、愿意 B、不愿意 C、最好用其它方式（二）室内保洁服务类 1、您对物业的室内保洁工作是否满意？A、满意 B、较满意 C、较不满意 D、不满意2021/9/18442、物业保洁服务目前执行国家一级标准，您认为按照此标准进行的保洁服务清洁程度如何？很不干净不干净一般干净很干净意见或建议每天清扫一次楼道（含地下室）每周用水拖一次楼道（含地下室）每天擦拭楼梯、扶手、窗台 每月擦拭窗户一次 公共垃圾每日收集 对讲门每周擦拭三次 每月擦拭路灯/标牌/垃圾箱等 每周用水拖活动室/花园坐凳 2021/9/1845（三）秩序维护服务类（门卫）1、物业目前严格控制外来人员、小商小贩、闲杂人员入内，您认为这样做是否影响了您的正常生活？A、影响，应该随意放行 B、不影响，这样更安全 C、有点麻烦，但能接受 2、为了保证小区内机动车辆停放安全，目前不允许外来无证车辆长期停放，您认为这样做合理吗？A、合理 B、不合理 C、其它 3、物业每月都派专人对消防栓进行检查一次，您认为这有必要吗？A、有必要 B、没有必要 4、物业每周都要对小区内的安全防范警示标志进行巡视，您认为这有必要吗？A、有必要 B、没有必要（四）室外卫生及绿化的服务水平 1、小区每年都要对化粪池清掏两次，你认为合适吗？A、合适B、不合适C、符合国家要求就行2、小区的室外道路每天清扫一次，巡视二次，您认为清洁程度如何？A、很干净B、干净C、不干净D、很不干净3、小区每年对二次水箱进行两次清洗消毒，您认为合适吗？A、合适B、不合适C、符合国家要求就行4、您对小区的整体绿化是否满意？A、满意B、较满意C、较不满意D、不满意2021/9/1846 5、您认为小区内的乔木、灌木是否修剪及时？A、及时 B、不及时 C、其它 6、您认为小区绿地内卫生保持的如何？A、很好 B、一般 C、不好（五）水电维修方面 1、小区内的设备都建立有设备台账，对设备的维修保养更新都进行记录，您认为有必要吗？A、有必要 B、没有必要 C、无所谓 2、小区的每位物业管理与服务人员都有义务对小区周边环境如便道、门窗等的情况巡视、察看，您认为这样巡视是否到位？A、到位 B、不到位 C、无所谓 3、在供热期间，换热站内物业安排有专人24小时值班，每两个小时都要对设备运行情况检查记录一次，您对这样的安排是否满意？A、满意 B、不满意 C、符合国家规定就行 4、物业每半年要对小区的房屋结构检查一次，并记录，您认为合理吗？A、合理 B、不合理 C、其它 5、您对小区水电维修工作是否感到满意？A、满意B、较满意C、较不满意D、不满意（六）业主会所中小区活动室1、您对目前小区活动室提供的娱乐项目是否满意？A很不满意B较不满意C一般D较满意E很满意2、您还希望增加什么活动项目？2021/9/1847二、其它 如：与本市的其他住宅小区物业公司相比，您认为我们的整体服务水平属于哪个层次？A 高档 B 中档 C低档 2、其它意见或建议。填表说明：填充式在_上填写；选择式在所属选项的字母上打“”；排列式按主次顺序在（）内添上1，2，3.【本章小结】本章主要介绍了物业统计设计概述的相关内容，包括含义、种类、内容等；同时详细讲解有关物业统计调查的含义、基本要求、种类、方法及其物业统计调查方案设计和调查问卷的设计。【复习思考题复习思考题】1物业统计设计的含义？2物业统计设计的种类及其内容？3物业统计调查的含义和基本要求？4物业统计调查的种类和方法？5物业统计调查的方案设计？6选取本区域典型物业案例针对业主对物业管理与服务的满