房地产开发投资项目案例分析

中 国 最 大 的 地 产 资 料 下 载 基 地 http:/ 国 中 地 产 顾 问房 地 产 开 发 投 资 项 目 案 例 分 析n 租 售 房 地 产 开 发 项 目 案 例 分 析n 房 地 产 投 资 项 目 可 行 性 研 究 案 例 中 国 最 大 的 地 产 资 料 下 载 基 地 http:/ 国 中 地 产 顾 问 10 1租 售 房 地 产 开 发 项 目案 例 分 析 10.1.1市 场 分 析 和 需 求 预 测 市 地 处 华 北 平 原 ， 是 中 南 某 省 重 要 的工 业 城 市 之 一 ， 市 区 人 口 约 60万 人 ， 面 积 187平 公 里 。 中 国 最 大 的 地 产 资 料 下 载 基 地 http:/ 国 中 地 产 顾 问 10 1租 售 房 地 产 开 发 项 目案 例 分 析 市 1949年 市 区 面 积 仅 3.4平 方 公 里 ， 人 口 约 3.6万 人 。 各 类房 屋 总 建 筑 面 积 72万 平 方 米 ， 常 住 市 区 的 4 800户 贫 苦 市 民 ， 人均 居 住 面 积 不 足 2.5平 方 米 ， 房 屋 年 久 失 修 ， 破 烂 不 堪 ， 其 中 草灰 棚 房 就 有 9 700余 间 人 口 ， 除 此 之 外 无 房 可 住 的 不 计 其 数 。 市 人 民 在 解 放 前 百 余 年 间 ， 尝 尽 了 洪 水 、 战 祸 之 苦 。 建 国 后在 党 和 政 府 的 领 导 下 ， 城 市 建 设 规 模 得 到 了 前 所 未 有 的 发 展 ，1998年 人 口 达 到 了 529万 人 ， 其 中 非 农 业 人 口 达 到 105万 人 ， 各 类房 屋 建 筑 面 积 增 加 了 14倍 。 党 的 十 一 届 三 中 全 会 以 来 ， 城 区 住 宅大 幅 度 增 长 ， 10多 年 来 ， 住 宅 建 设 投 资 平 均 每 年 以 18%的 速 度 增长 ， 人 均 居 住 面 积 有 了 明 显 的 增 加 ， 一 大 批 破 旧 、 低 矮 棚 户 房 得到 了 改 造 ， 广 大 城 镇 居 民 的 居 住 条 件 和 居 住 环 境 得 到 了 明 显 的 改善 。 然 而 由 于 经 济 条 件 、 住 房 体 制 、 人 口 增 长 等 多 方 面 因 素 制 约 ，加 上 住 宅 建 设 历 史 欠 账 太 多 ， 市 的 住 房 供 求 矛 盾 依 然 十 分 突出 ， 现 有 住 房 中 还 有 不 少 危 、 漏 房 屋 亟 待 改 造 。 中 国 最 大 的 地 产 资 料 下 载 基 地 http:/ 国 中 地 产 顾 问 10 1租 售 房 地 产 开 发 项 目案 例 分 析 根 据 市 统 计 年 鉴 （ 1998） 显 示 ， 缺 房 户数 8 000户 ， 其 中 人 均 居 住 面 积 在 4平 方 米 以 下 的 住房 困 难 户 3 000户 ， 随 着 城 市 人 口 的 增 长 ， 今 后 每 年还 将 新 增 一 定 数 量 的 住 房 困 难 户 ， 因 此 ， 距 党 中 央提 出 的 到 2000年 城 镇 居 民 每 户 拥 有 一 套 经 济 实 用 住房 、 从 而 使 城 镇 居 民 达 到 小 康 居 住 水 平 的 要 求 差 距还 很 大 。 中 国 最 大 的 地 产 资 料 下 载 基 地 http:/ 国 中 地 产 顾 问 10 1租 售 房 地 产 开 发 项 目案 例 分 析 从 全 市 商 品 房 市 场 看 ， 1998年 全 市 商 品 房 竣 工 面积 19.24万 平 方 米 ， 实 际 销 售 14.66万 平 方 米 ， 预 售1.89万 平 方 米 ， 空 置 4.97万 平 方 米 ， 实 际 销 售 总 金额 达 到 9 831万 元 ， 总 体 情 况 比 较 理 想 。 随 着 国 家 扩大 内 需 、 鼓 励 消 费 、 减 免 和 降 低 房 地 产 开 发 各 项 收费 等 各 项 配 套 政 策 的 逐 步 出 台 与 完 善 ， 经 济 形 势 将得 到 回 升 ， 人 们 消 费 预 期 也 将 得 到 提 升 ， 因 此 ， 商品 房 和 商 业 办 公 用 房 销 售 前 景 良 好 。 中 国 最 大 的 地 产 资 料 下 载 基 地 http:/ 国 中 地 产 顾 问 10 1租 售 房 地 产 开 发 项 目案 例 分 析 据 1997年 调 查 资 料 显 示 ， 项 目 附 近 的 事 业 单 位 和企 业 缺 房 户 约 有 千 余 房 ， 虽 然 有 些 企 业 先 后 集 资 建了 一 些 住 房 ， 但 远 远 满 足 不 了 该 区 职 工 家 庭 的 需 求 。随 着 该 市 住 房 制 度 改 革 的 深 入 ， 房 改 政 策 已 深 入 人心 ， 各 企 事 业 单 位 房 改 力 度 的 加 强 ， 以 及 全 省 城 镇停 止 住 房 实 物 分 配 的 实 施 ， 必 然 会 带 动 房 地 产 市 场的 兴 旺 。 中 国 最 大 的 地 产 资 料 下 载 基 地 http:/ 国 中 地 产 顾 问 10 1租 售 房 地 产 开 发 项 目案 例 分 析 10.1.2建 设 指 导 思 想 根 据 建 设 部 有 关 城 市 建 设 的 法 规 及 市 总 体 规划 ， 小 区 规 划 设 计 旨 在 创 造 一 个 舒 适 、 方 便 、 安 全 、优 美 的 居 住 环 境 ， 并 按 照 “ 统 一 规 划 、 分 期 实 施 、配 套 建 设 、 充 分 利 用 土 地 ” 的 原 则 ， 综 合 提 高 经 济效 益 和 社 会 效 益 。 中 国 最 大 的 地 产 资 料 下 载 基 地 http:/ 国 中 地 产 顾 问 10 1租 售 房 地 产 开 发 项 目案 例 分 析 10.1.3建 设 内 容 和 规 模 小 区 占 地 8.78公 顷 ， 总 建 设 面 积 15.7万 平 方米 ， 其 中 ， 一 期 工 程 建 设 面 积 3.4万 平 方 米 已 经 竣 工发 售 。 北 小 区 项 目 属 二 期 工 程 ， 建 筑 面 积 12.3万 平 方 米 ， 拟 建 6层 条 式 楼 多 栋 ， 建 筑 面 积 3.1万 平方 米 ， 占 地 5 683平 方 米 ； 少 量 营 业 用 房 ， 建 筑 面 积1 320平 方 米 ， 占 地 726平 方 米 ； 楼 群 中 部 布 置 3栋 26层 点 式 楼 ， 建 筑 面 积 9.1万 平 方 米 ， 占 地 3 850平 方米 。 中 国 最 大 的 地 产 资 料 下 载 基 地 http:/ 国 中 地 产 顾 问 10 1租 售 房 地 产 开 发 项 目案 例 分 析 10.1.4规 划 选 址 北 小 区 位 于 市 区 东 北 部 ， 南 临 东 风 路 ，西 面 与 乡 政 府 和 乡 医 院 相 临 ， 北 靠 建 设 路 ， 中 部 偏东 有 学 院 路 自 南 向 北 纵 向 穿 越 ， 将 小 区 分 为 两 部 分 。区 内 临 建 设 路 处 现 在 建 设 路 小 学 、 水 文 队 、 银 行 等单 位 ， 其 余 均 为 菜 田 。 该 地 块 南 北 长 300米 ， 东 西 宽约 180米 ， 呈 矩 形 状 ， 自 然 地 势 南 高 北 低 ， 平 均 海 拔高 程 71.50米 左 右 ， 最 大 高 差 约 0.3米 ， 地 势 较 为 平坦 。 中 国 最 大 的 地 产 资 料 下 载 基 地 http:/ 国 中 地 产 顾 问 10 1租 售 房 地 产 开 发 项 目案 例 分 析 10.1.5规 划 与 住 宅 布 局 由 于 本 地 块 的 地 形 现 状 和 特 点 ， 规 划 设 计 将 小 区 中 心 设 置在 地 块 的 几 何 中 心 部 位 ， 以 中 心 绿 地 和 居 委 会 、 文 化 活 动 站等 设 施 组 成 ， 并 采 用 空 间 划 分 和 限 定 的 手 法 ， 组 织 好 由 公 共空 间 、 半 公 共 空 间 到 私 密 空 间 的 相 互 联 系 和 组 合 。 其 他 建 筑布 置 紧 紧 围 绕 小 区 中 心 ， 以 点 式 和 条 式 住 宅 相 互 结 合 、 协 调搭 配 、 错 落 有 致 的 方 法 ， 丰 富 居 住 小 区 的 环 境 和 平 面 布 局 ，使 小 区 面 貌 更 显 得 新 颖 别 致 、 灵 活 多 样 。 小 区 公 共 建 筑 设 施沿 周 边 布 置 ， 既 丰 富 了 城 市 道 路 和 沿 街 景 观 ， 又 给 小 区 的 建设 开 发 创 造 了 有 利 条 件 。 中 国 最 大 的 地 产 资 料 下 载 基 地 http:/ 国 中 地 产 顾 问 10 1租 售 房 地 产 开 发 项 目案 例 分 析 小 区 住 宅 以 六 层 条 式 为 主 ， 适 当 点 缀 点 式 住 宅 ， 条 式 住 宅布 局 采 用 周 边 式 布 置 ， 三 两 栋 为 一 组 ， 组 合 成 若 干 个 半 公 共空 间 ， 既 塑 造 了 建 筑 的 立 面 效 果 ， 又 方 便 了 小 区 的 管 理 。 依据 小 区 道 路 的 分 隔 与 围 全 ， 小 区 分 为 4个 组 团 ， 即 南 部 的 两个 居 住 组 团 ， 北 部 的 公 建 组 团 和 学 院 路 东 的 组 团 。 以 南 部 两个 居 住 组 团 形 成 小 区 的 基 本 居 住 单 元 。 小 区 的 主 要 入 口 有 3个 ， 分 别 面 向 建 设 路 、 东 风 路 和 学 院 路 。 在 学 院 路 的 主 要 入口 处 设 置 新 置 新 村 标 志 ， 增 强 小 区 的 识 别 性 。 同 时 ， 小 区 的平 面 布 局 综 合 考 虑 了 日 照 、 通 风 、 防 灾 、 消 防 等 要 求 ， 日 照间 距 为 1： 1.2。 中 国 最 大 的 地 产 资 料 下 载 基 地 http:/ 国 中 地 产 顾 问 10 1租 售 房 地 产 开 发 项 目案 例 分 析 10.1.6小 区 绿 化 为 了 创 造 一 个 接 近 自 然 、 环 境 优 美 的 居 住 环 境 ，小 区 绿 地 按 照 集 中 、 分 散 结 合 布 置 、 除 小 区 小 心 绿地 外 ， 在 零 星 地 块 见 缝 插 绿 地 进 行 建 设 ， 利 用 道 路与 景 观 调 节 小 区 气 候 ， 方 便 居 民 ， 美 化 环 境 ， 使 人们 步 入 小 区 后 ， 有 一 种 步 移 景 移 、 赏 心 悦 目 的 美 好心 情 。 植 物 栽 培 以 常 绿 植 物 为 主 ， 配 以 四 季 花 卉 、水 池 、 亭 子 、 花 架 、 坐 凳 等 园 林 小 品 ， 形 成 景 色 宜人 、 生 机 盎 然 的 园 林 景 观 。 中 国 最 大 的 地 产 资 料 下 载 基 地 http:/ 国 中 地 产 顾 问 10 1租 售 房 地 产 开 发 项 目案 例 分 析 10.1.7方 案 设 想 北 小 区 住 宅 方 案 设 计 主 要 考 虑 了 “ 功 能 ” 、 “ 舒 适 ” 、“ 美 观 ” 、 “ 采 光 ” 、 “ 通 风 ” 及 “ 结 构 上 的 安 全 经 济 ” 等因 素 ， 在 经 济 适 用 方 面 上 功 夫 ， 以 满 足 不 同 家 庭 户 型 结 构 的需 要 。 方 案 设 计 的 原 则 是 ： 1 坚 持 “ 住 得 好 、 分 得 开 、 放 得 下 、 买 得 起 ” 的 设 计 原 则 ； 2 坚 持 “ 节 地 、 节 能 、 节 材 ” 的 设 计 原 则 ： 尽 量 采 取 小 面 宽 、大 进 深 等 有 效 手 法 ； 在 节 能 方 面 主 要 在 墙 体 厚 度 和 材 料 上 、门 窗 尺 寸 选 型 、 屋 顶 保 温 等 采 取 一 些 行 之 有 效 的 措 施 。 中 国 最 大 的 地 产 资 料 下 载 基 地 http:/ 国 中 地 产 顾 问 10 1租 售 房 地 产 开 发 项 目案 例 分 析10.1.8实 施 进 度 计 划 及 计 算 期 计 划 2000年 10月 开 始 施 工 ， 建 设 工 期 为 3年 。项 目 计 算 期 为 6年 。10.1.9用 款 计 划 用 款 计 划 见 表 10-1。 中 国 最 大 的 地 产 资 料 下 载 基 地 http:/ 国 中 地 产 顾 问 项 目 金 额 （ 万 元 ） 1 2 3土 地 费 用 420 100%前 期 工 程 费 28 100%基 础 设 施 建 设 费 10 100%建 筑 安 装 工 程 费 9 917 10% 33% 57%公 共 配 套 设 施 建设 费 96 63% 33% 4%开 发 间 接 费管 理 费 用 99 33% 33% 33%销 售 费 用 99 17% 50% 32% 开 发 期 税 费 367 41% 33% 26%其 他 费 用 183 55% 33% 12% 表 10-1 用 款 计 划 表 中 国 最 大 的 地 产 资 料 下 载 基 地 http:/ 国 中 地 产 顾 问 10 1租 售 房 地 产 开 发 项 目案 例 分 析 10.1.10投 资 估 算 本 项 目 总 投 资 为 12 391万 元 ， 其 中 土 地 费 用 420万元 、 前 期 工 程 费 28万 元 、 基 础 设 施 建 设 费 10万 元 、建 筑 安 装 工 程 费 9 917万 元 、 公 共 配 套 设 施 建 设 费 96万 元 、 管 理 费 用 和 销 售 费 用 各 99万 元 （ 按 建 筑 工 程工 程 费 的 1%计 ） 、 开 发 期 税 费 367万 元 、 其 他 费 用183万 元 、 不 可 预 见 费 449万 元 及 财 务 费 用 772万 元 组成 。 详 见 表 10-2。 中 国 最 大 的 地 产 资 料 下 载 基 地 http:/ 国 中 地 产 顾 问 序 号 项 目 总 投 资 估 算 说 明1 开 发 建 设 总 投 资 12 3911.11.21.31.41.51.61.71.81.91.101.111.12 土 地 费 用前 期 工 程 费基 础 设 施 建 设 费建 筑 安 装 工 程 费公 共 配 套 设 施 建 设 费开 发 间 接 费管 理 费 用销 售 费 用开 发 期 税 费其 他 费 用不 可 预 见 费财 务 费 用 42028109 917969999367183449722 2 经 营 资 金3 项 目 总 投 资 12 3913.13.23.3 开 发 产 品 成 本固 定 资 产 投 资经 营 资 金 12 391 表 10-2 项 目 总 投 资 估 算 表 单 位 ： 万 元 中 国 最 大 的 地 产 资 料 下 载 基 地 http:/ 国 中 地 产 顾 问 10 1租 售 房 地 产 开 发 项 目案 例 分 析 10.1.11资 金 筹 措 项 目 总 投 资 12 391万 元 。 其 中 项 目 资 本 金 3 000万 元 ， 分 两 年 等 额 投 入 ； 商 业 银 行 贷 款 3 891万 元 ， 3年 的 贷 款 比 例 分 别 为 12.4%、35.6%和 52%； 不 足 部 分 拟 由 预 售 房 款 解 决 。详 见 表 10-3。 中 国 最 大 的 地 产 资 料 下 载 基 地 http:/ 国 中 地 产 顾 问序 号 项 目 合 计 1 2 3 4 5 61 总 投 资 12391 1 983 3 824 6 119 233 155 781.11.21.31.41.5 自 营 资 产 投 资自 营 资 产 投 资 借 款 建 设 期 利 息自 营 资 产 投 资 方 向 调 节 税经 营 资 金开 发 产 品 投 资其 中 ： 不 含 财 务 费 用 财 务 费 用 1239111669 722 1983196814 38243754 70 61195947172 233233 155155 78782 资 金 筹 措 12391 1 983 3824 6119 233 155 78 表 10-3 投 资 使 用 计 划 与 资 金 筹 措 表 单 位 ： 万 元 中 国 最 大 的 地 产 资 料 下 载 基 地 http:/ 国 中 地 产 顾 问2.12.22.32.42.52.62.6.12.6.22.6.3 资 本 金预 售 收 入预 租 收 入其 他 收 入其 他借 款固 定 资 产 投 资 长 期 借 款 自 营 资 产 投 资 人 民 币 借 款 自 营 资 产 投 资 外 币 借 款 房 地 产 投 资 人 民 币 借 款自 营 资 产 投 资 建 设 期 利 息 借 款经 营 资 金 人 民 币 借 款 3 0005 5013 8913 8913 891 1500483483483 1500941138313831383 4 0942 0252 0252 025 233 155 78 续 表 10-3 投 资 使 用 计 划 与 资 金 筹 措 表 单 位 ： 万 元 中 国 最 大 的 地 产 资 料 下 载 基 地 http:/ 国 中 地 产 顾 问 10 1租 售 房 地 产 开 发 项 目案 例 分 析 10.1.12贷 款 条 件 年 利 率 5.85%， 按 单 利 计 息 ， 宽 限 期 3年 ， 3年 等 额 还 本 。 10.1.13税 费 率 税 费 率 见 表 10-4。 中 国 最 大 的 地 产 资 料 下 载 基 地 http:/ 国 中 地 产 顾 问税 费 项 目 税 费 率 税 费 项 目 税 费 率营 业 税 5 公 益 金 5城 市 维 护 建 设 税 7 法 定 盈 余 公 积 金 10教 育 费 附 加 3 任 意 盈 余 公 积 金 0企 业 所 得 税 33 不 可 预 见 费 4房 产 税 （ 按 租 金 ） 12 土 地 增 值 税 30、 40、 50超 率累 进表 10-4 税 费 率 表 单 位 ： % 中 国 最 大 的 地 产 资 料 下 载 基 地 http:/ 国 中 地 产 顾 问 10 1租 售 房 地 产 开 发 项 目案 例 分 析 10.1.14销 售 与 出 租 计 划 小 区 项 目 高 层 、 多 层 住 宅 和 部 分 营 业 用 房 计划 在 4年 内 全 部 出 售 。 住 宅 楼 从 项 目 开 工 第 2年 开 始预 售 ， 分 期 付 款 ， 按 20%、 70%和 10%分 3年 付 清 。 出租 房 第 4年 开 始 出 租 ， 出 租 率 第 4年 为 80%， 以 后 各 年均 为 100%。 各 类 房 屋 销 售 计 划 见 表 10-5。 中 国 最 大 的 地 产 资 料 下 载 基 地 http:/ 国 中 地 产 顾 问 年 份类 型 2 3 4 5高 层 楼 房 40 40 20多 层 楼 房 30 30 30 10营 业 用 房 30 30 40表 10-5 房 屋 销 售 计 划 表 单 位 ： % 中 国 最 大 的 地 产 资 料 下 载 基 地 http:/ 国 中 地 产 顾 问 10 1租 售 房 地 产 开 发 项 目案 例 分 析 根 据 市 近 期 相 同 房 地 产 项 目 的 售 （ 租 ） 价 和居 民 购 买 力 的 预 测 ， 计 划 小 区 高 层 住 宅 售 价 1 800元 /平 方 米 ， 多 层 住 宅 售 价 1 250元 /平 方 米 ， 营业 用 房 一 半 出 售 ， 售 价 3 500元 /平 方 米 。 售 房 加 权平 均 价 为 1 670元 /平 方 米 。 营 业 用 房 另 一 半 出 租 ，租 价 1000元 /年 平 方 米 ， 建 设 期 出 租 房 不 预 租 。 中 国 最 大 的 地 产 资 料 下 载 基 地 http:/ 国 中 地 产 顾 问 10 1租 售 房 地 产 开 发 项 目案 例 分 析10.1.15财 务 分 析 1 分 析 依 据 建 设 部 发 布 的 房 地 产 开 发 项 目 经 济 评价 方 法 ， 中 国 计 划 出 版 社 出 版 ， 2000年 。 中 国 最 大 的 地 产 资 料 下 载 基 地 http:/ 国 中 地 产 顾 问 10 1租 售 房 地 产 开 发 项 目案 例 分 析 2 盈 利 能 力 分 析 项 目 在 计 算 期 内 经 营 收 入 20 671万 元 ， 可 获 利 润 4 954万元 ， 扣 除 所 得 税 、 公 益 金 、 公 积 金 后 还 有 2 821万 元 可 分 配利 润 。 项 目 缴 纳 的 经 营 税 金 为 1 137万 元 ， 所 得 税 为 1 635万元 ， 土 地 增 值 税 为 2 202万 元 ， 合 计 缴 纳 税 金 4 973万 元 。 和项 目 业 主 投 入 的 资 本 金 3 000万 元 相 比 ， 在 6年 内 项 目 盈 利 和缴 纳 税 金 的 绝 对 额 是 相 当 高 的 ， 表 明 项 目 的 盈 利 能 力 是 比 较强 的 。 详 见 表 10-6表 10-8。 中 国 最 大 的 地 产 资 料 下 载 基 地 http:/ 国 中 地 产 顾 问 序 号 项 目 合 计 1 2 3 4 5 6 1 售 房 收 入 20 486 1 557 7 005 7 133 4028 763 1.1 1.2 1.3 可 销 售 面 积 (平 方米 )平 均 售 价 (元 /平方 米 )销 售 比 例 (%) 122 660 100 45898 1696 37 458981 696 37 27764 1632 23 31001250 3 2 经 营 税 金 及 附 加 1 127 86 385 392 222 42 2.1 2.2 2.3 营 业 税城 市 维 护 建 设 税教 育 费 附 加 1 024 72 31 78 5 2 350 25 11 357 25 11 201 14 6 38 3 1 3 土 地 增 值 税 2 202 163 732 754 454 99 4 商 品 房 销 售 净 收入 17 158 1 308 5 888 5 987 3352 622 表 10-6 售 房 收 入 与 经 营 税 金 及 附 加 估 算 表 单 位 ： 万 元 中 国 最 大 的 地 产 资 料 下 载 基 地 http:/ 国 中 地 产 顾 问 序 号 项 目 合 计 1 2 3 4 5 6 1 租 房 收 入 185 53 66 66 1.1 1.2 1.3 可 出 租 面 积 (平 方 米 )单 位 租 金 (元 /平 方 米 )出 租 率 (%) 5281 000 80 6601 000 100 6601 000 100 2 经 营 税 金 及 附 加 10 3 4 4 2.1 2.2 2.3 营 业 税城 市 维 护 建 设 税教 育 费 附 加 9 1 3 3 3 3 租 金 净 收 入 175 50 62 62 4 净 转 售 收 入 44 44 注 ： 由 于 表 中 有 效 数 字 是 四 舍 五 入 取 整 ， 但 计 算 过 程 中 仍 然 保 持 足 够 的 有 效 位数 ， 可 能 造 成 表 中 合 计 数 与 各 年 数 字 之 和 不 等 ， 在 各 年 数 字 绝 对 值 小 于 1时 ， 用 “ ” 表 示 ， 以 后 各 表 同 。 表 10-7 租 房 收 入 与 经 营 税 金 及 附 加 估 算 表 单 位 ： 万 元 中 国 最 大 的 地 产 资 料 下 载 基 地 http:/ 国 中 地 产 顾 问 序 号 项 目 合 计 1 2 3 4 5 6 1 经 营 收 入 20 671 1 557 7 005 7 186 4 094 829 1.1 1.2 1.3 商 品 房 销 售 收 入房 地 产 租 金 收 入自 营 收 入 20 286 185 1557 7 005 7 133 53 4 028 66 763 66 2 经 营 成 本 12 348 948 4 266 4 328 2 384 4232.12.2 商 品 房 经 营 成 本出 租 房 经 营 成 本 (摊 销 ) 12 341 7 948 4 266 4 326 2 2 381 3 420 3 3 出 租 房 经 营 费 用 31 9 11 11 4 自 营 部 分 经 营 费 用 5 自 营 部 分 折 旧 、 摊 销 6 自 营 部 分 财 务 费 用 7 经 营 税 金 及 附 加 1 137 86 385 395 225 46 8 土 地 增 值 税 2 202 163 732 754 454 99 9 利 润 总 额 4 954 360 1 622 1 700 1 020 251 表 10-8 损 益 表 单 位 ： 万 元 中 国 最 大 的 地 产 资 料 下 载 基 地 http:/ 国 中 地 产 顾 问 10 弥 补 以 前 年 度 亏 损11 应 纳 税 所 得 额 4 954 360 1 622 1 700 1 020 25112 所 得 税 1 635 119 535 561 337 8313 税 后 利 润 3 319 242 1 087 1 139 683 168 公 益 金法 定 盈 余 公 积 金任 意 盈 余 公 积 金 166332 1224 54 109 57114 3468 8 17 14 加 :年 初 未 分 配 利润 205 1129 15 可 供 投 资 者 分 配 的利 润 205 1 129 2 098 581 143 16 应 付 利 润 2 821 2 098 581 143 A方B方C方 2 821 2 098 581 14317 年 末 未 分 配 利 润 205 1 129 续 表 10-8 损 益 表 单 位 ： 万 元 中 国 最 大 的 地 产 资 料 下 载 基 地 http:/ 国 中 地 产 顾 问 10 1租 售 房 地 产 开 发 项 目案 例 分 析 项 目 全 部 投 资 内 部 收 益 率 （ 所 得 税 前 ） 为 28.8%， 在 预 期可 接 受 内 部 收 益 率 为 20%时 ， 项 目 净 现 值 为 781万 元 ， 项 目 投资 回 收 期 为 3.8年 。 资 本 金 内 部 收 益 率 为 39.2%， 项 目 净 现 值为 909万 元 。 详 见 表 10-9和 表 10-10。 商 品 房 投 资 利 润 率 =利 润 总 额 /总 投 资 100% = 4 954/12 391 100% = 40% 商 品 房 资 本 金 净 利 润 率 =税 后 利 润 /资 本 金 100% = 3 319/3 000 100% = 110% 中 国 最 大 的 地 产 资 料 下 载 基 地 http:/ 国 中 地 产 顾 问 序 号 项 目 合 计 1 2 3 4 5 6 1 现 金 流 入 20 714 1557 7005 7186 4094 8731.11.21.31.41.51.61.7 售 房 收 入租 房 收 入自 营 收 入其 他 收 入回 收 固 定 资 产 余 值回 收 经 营 资 金净 转 售 收 入 20 48618544 1557 7005 713353 402866 7636644 2 现 金 流 出 17 395 1983 4192 7772 1952 1182 3162.12.22.32.4 2.52.62.72.8 固 定 资 产 投 资 (含 方 向 税 )开 发 产 品 投 资经 营 资 金自 营 部 分 经 营 费 用出 租 房 经 营 费 用经 营 税 金 及 附 加土 地 增 值 税所 得 税 12 391311 1372 2021 635 1983 382486163119 6119385732535 2339395754561 15511225454337 78 11469983 表 10-9 财 务 现 金 流 量 表 （ 全 部 投 资 ） 单 位 ： 万 元 中 国 最 大 的 地 产 资 料 下 载 基 地 http:/ 国 中 地 产 顾 问 3 净 现 金 流 量 3 319 -1 983 -2 635 -767 5234 2 912 557累 计 净 现 金 流 量 -1 983 -4 618 -5 384 -150 2 762 3 319 4 所 得 税 前 净 现 金流 量 4 954 -1 983 -2 516 -231 5795 3 248 640累 计 所 得 税 前 净现 金 流 量 -1 983 -4 499 -4 730 1066 4 314 4 954计 算 指 标 所 得 税 前 所 得 税 后 内 部 收 益 率 （ FIRR） 28.77% 19.5% 财 务 净 现 值 （ NPV） 781 -45 投 资 回 收 期 （ 年 ） 3.82 4.05 基 准 收 益 率 （ ic） 20% 20% 续 表 10-9 财 务 现 金 流 量 表 （ 全 部 投 资 ） 单 位 ： 万 元 中 国 最 大 的 地 产 资 料 下 载 基 地 http:/ 国 中 地 产 顾 问 序 号 项 目 合 计 1 2 3 4 5 6 1 现 金 流 入 20 714 1 557 7 005 7 186 4 094 8731.11.21.31.41.51.6 售 房 收 入租 房 收 入自 营 收 入回 收 固 定 资 产 余 值回 收 经 营 资 金净 转 售 收 入 20 486 185 44 1 557 7 005 7 13353 402866 7636644 2 现 金 流 出 17 395 1 500 2 808 5 747 3 249 2 478 16132.12.2 2.32.42.52.62.7 资 本 金预 售 (租 )收 入 用 于开 发 产 品 投 资自 营 部 分 经 营 费 用出 租 房 经 营 费 用经 营 税 金 及 附 加土 地 增 值 税所 得 税 3 0005 501 311 1372 2021 635 1 500 1 50094186163119 4 094385732535 2339395754561 155 11225454337 78 11469983 表 10-10 财 务 现 金 流 量 表 （ 资 本 金 ） 单 位 ： 万 元 中 国 最 大 的 地 产 资 料 下 载 基 地 http:/ 国 中 地 产 顾 问2.82.92.102.112.12 长 期 借 款 本 金 偿 还流 动 资 金 借 款 偿 还短 期 借 款 本 金 偿 还借 款 利 息 支 付偿 还 其 他 应 付 款 3891 1297 1297 1297 3 净 现 金 流 量 3319 -1500 -1252 1258 3937 1615 -740 4 累 计 净 现 金 流 量 -1500 -2752 -1493 2444 4059 3319 计 算 指 标 内 部 收 益 率 （ FIRR） 39.16% 财 务 净 现 值 （ NPV） 909 基 准 收 益 率 （ ic） 20% 续 表 10-10 财 务 现 金 流 量 表 （ 资 本 金 ） 单 位 ： 万 元 中 国 最 大 的 地 产 资 料 下 载 基 地 http:/ 国 中 地 产 顾 问 10 1租 售 房 地 产 开 发 项 目案 例 分 析 3 清 偿 能 力 分 析 按 照 项 目 的 借 款 条 件 和 还 款 计 划 ， 项 目建 设 期 不 还 本 金 ， 从 第 4年 开 始 分 3年 等 额偿 还 本 金 ， 每 年 还 1 297万 元 ； 借 款 利 息每 年 照 付 ， 总 计 付 利 息 722万 元 。 详 见 表10-11。 中 国 最 大 的 地 产 资 料 下 载 基 地 http:/ 国 中 地 产 顾 问 序 号 项 目 合 计 1 2 3 4 5 6 1 长 期 借 款 偿 还1.1 1.21.31.41.5 年 初 借 款 本 息 累 计 本 金 建 设 期 利 息本 年 借 款本 年 应 计 利 息本 年 还 本 付 息 还 本 付 息年 末 借 款 本 息 累 计 38917223891722 483141414483 48348313837070701866 1866186620251721721723891 38913891233153012972332594 25942594155145212971551297 12971297781374129778 2 房 地 产 投 资 人 民 币 借 款2.1 2.22.3 年 初 借 款 本 息 累 计 本 金 建 设 期 利 息本 年 借 款本 年 应 计 利 息 3891722 48314 483483138370 186618662025172 38913891233 25942594155 1297129778 表 10-11 长 期 借 款 还 本 付 息 估 算 表 单 位 ： 万 元 中 国 最 大 的 地 产 资 料 下 载 基 地 http:/ 国 中 地 产 顾 问 2.42.5 本 年 按 约 定 还 本 付 息 还 本 付 息年 末 借 款 本 息 累 计 3891722 1414483 70701866 1721723891 153012972332594 145212971551297 1374129778 3 还 本 资 金 来 源 7 178 4273 5205 42533.13.23.33.43.53.6 上 年 余 额摊 销折 旧利 润可 利 用 售 房 收 入其 他 7 7171 1784095 29762229 3908345 4 偿 还 等 额 还 款 本 金 1297 1297 1297 5 偿 还 长 期 贷 款 本 金 能 力 7 178 2976 3908 2956 6 长 期 借 款 偿 还 期 (年 ) 6.00 续 表 10-11 长 期 借 款 还 本 付 息 估 算 表 单 位 ： 万 元 注 ： 有 效 利 率 为 5.98%。 中 国 最 大 的 地 产 资 料 下 载 基 地 http:/ 国 中 地 产 顾 问 10 1租 售 房 地 产 开 发 项 目案 例 分 析 4 资 金 平 衡 分 析 和 资 产 负 债 分 析 在 项 目 计 算 期 内 ， 各 期 资 金 的 来 源 与 运 用 是 平 衡有 余 的 。 资 产 负 债 率 是 比 较 低 的 ， 资 产 负 债 率 最 高时 （ 第 3年 ） 仅 47%。 因 此 从 总 体 上 看 ， 项 目 的 清 偿能 力 是 比 较 强 的 。 资 金 平 衡 分 析 和 资 产 负 债 分 析 详见 表 10-12和 表 10-13。 中 国 最 大 的 地 产 资 料 下 载 基 地 http:/ 国 中 地 产 顾 问 序 号 项 目 合 计 1 2 3 4 5 6 1 资 金 来 源 27605 1 983 4 440 9030 7186 4094 8731.11.21.31.41.51.61.71.81.91.101.111.12 商 品 房 销 售 收 入房 地 产 租 金 收 入自 营 收 入自 营 资 产 长 期 借 款自 营 资 产 经 营 资 金 借 款房 地 产 投 资 借 款短 期 借 款资 本 金其 他回 收 固 定 资 产 余 值回 收 经 营 资 金净 转 售 收 入 20 4861853 8913 00044 4831 500 1 5571 3831 500 70052025 713353 402866 7636644 2 资 金 运 用 24 107 1 983 4 192 7772 5346 3059 17552.12.2 自 营 资 产 固 定 资 产 投 资(含 方 向 税 )自 营 资 产 固 定 资 产 建 设期 利 息 表 10-12 资 金 来 源 与 运 用 表 单 位 ： 万 元 中 国 最 大 的 地 产 资 料 下 载 基 地 http:/ 国 中 地 产 顾 问 2.32.42.52.62.72.82.92.102.112.122.132.142.15 2.16 房 地 产 投 资 (含 利 息 )经 营 资 金自 营 部 分 经 营 费 用自 营 部 分 财 务 费 用出 租 房 经 营 费 用经 营 税 金 及 附 加土 地 增 值 税所 得 税应 付 利 润自 营 资 产 长 期 借 款 本 金 偿 还自 营 资 产 经 营 资 金 借 款 偿 还房 地 产 长 期 借 款 本 金 偿 还偿 还 其 他 应 付 款短 期 借 款 本 金 偿 还 12 391311 1372 2021 6352 8213 891 1983 382486163119 6119385732535 233939575456120981297 155112254543375811297 78114699831431297 3 盈 余 资 金 3 498 248 1258 1840 1034 -883 4 累 计 盈 余 资 金 248 1507 3346 4381 3498 续 表 10-12 资 金 来 源 与 运 用 表 单 位 ： 万 元 中 国 最 大 的 地 产 资 料 下 载 基 地 http:/ 国 中 地 产 顾 问序 号 项 目 1 2 3 4 5 6 1 资 产 1 983 5 107 8 219 5 964 4 770 3 4981.11.1.11.1.21.1.31.1.41.21.31.4 流 动 资 产 总 额 应 收 帐 款 存 货 现 金 累 计 盈 余 资 金在 建 工 程固 定 资 产 净 值无 形 及 递 延 资 产 净 值 1 9831 983 5 1074 859248 8 2196 7131 507 5 9642 6183 346 4 7703894 381 3 498443 454 2 负 债 及 所 有 者 权 益 1 983 5 107 8 219 5 964 4 770 3 498 表 10-13 资 产 负 债 表 单 位 ： 万 元 中 国 最 大 的 地 产 资 料 下 载 基 地 http:/ 国 中 地 产 顾 问 2.12.1.12.1.22.22.2.12.2.22.2.32.32.3.12.3.22.3.32.3.4 流 动 负 债 总 额 应 付 帐 款 短 期 借 款借 款 经 营 资 金 借 款 固 定 资 产 投 资 借 款 开 发 产 品 投 资 借 款 负 债 小 计所 有 者 权 益 资 本 金 资 本 公 积 金 累 计 盈 余 公 积 金 累 计 未 分 配 利 润 4834834831 5001 500 1 8661 8661 8663 2423 00036205 3 8913 8913 8914 3283 0001991 129 2 5942 5942 5943 3703 000370 1 2971 2971 2973 4733 000473 3 4983 000498 比 率 指 标资 产 负 债 率 (%)流 动 比 率 (%)速 动 比 率 (%) 24 37 47 43 27 续 表 10-13 资 产 负 债 表 单 位 ： 万 元 中 国 最 大 的 地 产 资 料 下 载 基 地 http:/ 国 中 地 产 顾 问 10 1租 售 房 地 产 开 发 项 目案 例 分 析 5 敏 感 性 分 析 将 开 发 产 品 投 资 、 售 房 价 格 、 租 房 价 格 和 预 售 款 回 笼 进 度等 因 素 作 为 不 确 定 性 因 素 进 行 敏 感 性 分 析 ， 分 析 结 果 表 明 开发 产 品 投 资 和 售 房 价 格 两 个 因 素 对 项 目 的 效 益 最 为 敏 感 。 如果 开 发 产 品 投 资 和 售 房 价 格 分 别 向 不 利 方 向 变 动 10%， 则 全部 投 资 内 部 收 益 率 将 分 别 下 降 至 20.1%和 17.7%， 净 现 值 分 别下 降 至 12万 元 和 -206万 元 ， 投 资 回 收 期 则 增 加 到 4.0和 4.1年 。预 售 款 回 笼 进 度 相 对 较 不 敏 感 。 最 不 敏 感 的 因 素 是 租 房 价格 ， 这 是 因 为 计 算 期 只 有 6年 ， 而 且 是 从 第 4年 才 开 始 出 租 ，租 房 收 益 占 整 个 项 目 收 益 的 比 重 较 小 。 详 见 表 10-14和 图 10-1。 中 国 最 大 的 地 产 资 料 下 载 基 地 http:/ 国 中 地 产 顾 问 序 号 项 目 变 动 幅 度（ %） 全 部 投 资 （ 所 得 税 前 ）内 部 收 益率 （ %） 净 现 值（ 万 元 ） 投 资 回 收 期（ 年 ）0 基 本 方 案 28 8 781 3 81 开 发 产 品 投 资 +10 20 1 12 4 0-10 39 2 1 550 3 62 售 房 价 格 +10 39 7 1 769 3 6-10 17 7 -206 4 23 预 售 款 回 笼 进度 +10 31 4 942 3 7-10 24 1 398 4 14 租 房 价 格 +10 28 8 787 3 8 -10 28 7 775 3 8 表 10-14 敏 感 性 分 析 表 中 国 最 大 的 地 产 资 料 下 载 基 地 http:/ 国 中 地 产 顾 问 80604020 0-20 -40 -30 -20 -10 0 10 20 30 40FIRR（ %） 12345敏 感 性 因 素 变 动 （ %）1 售 房 价 格 ； 2 预 售 款 回 笼 进 度 ； 3 租 房 价 格 ；4 基 准 收 益 率 ； 5 开 发 产 品 投 资 图10-1 敏感性分析（全部投资、所得税 前） 中 国 最 大 的 地 产 资 料 下 载 基 地 http:/ 国 中 地 产 顾 问 10 1租 售 房 地 产 开 发 项 目案 例 分 析 6 临 界 点 分 析 临 界 点 分 析 是 项 目 评 价 的 另 一 重 要 方 面 ， 它 反 映 在 预 期 可接 受 的 投 资 内 部 收 益 率 下 ， 投 资 方 能 承 受 的 各 种 重 要 因 素 向不 利 方 向 变 动 的 极 限 值 。 根 据 敏 感 性 分 析 ， 假 定 投 资 者 期 望的 内 部 收 益 率 为 20%， 在 这 种 情 况 下 ， 开 发 产 品 投 资 的 临 界点 为 13 651万 元 ， 下 降 1 260万 元 ； 平 均 售 房 价 格 的 临 界 点为 每 平 方 米 1 538元 ， 下 降 132元 ； 土 地 费 用 的 临 界 点 为 1 580元 ， 增 加 1 160万 元 ； 售 房 面 积 的 临 界 点 为 108 377平 方米 ， 减 少 14 253平 方 米 。 详 见 表 10-15。 中 国 最 大 的 地 产 资 料 下 载 基 地 http:/ 国 中 地 产 顾 问 敏 感 因 素 基 本 方 案 结 果 临 界 点 计 算内 部 收 益 率 （ %） 28.8 期 望 值 20.00开 发 产 品 投 资 （ 万元 ） 12 391 最 高 值 13 651售 房 价 格 （ 元 /平 方米 ） 1 670 最 低 值 1 538土 地 费 用 （ 万 元 ） 420 最 高 值 1 580售 房 面 积 （ 平 方 米 ） 122 660 最 低 值 108 377 表 10-15 临 界 点 分 析 表 中 国 最 大 的 地 产 资 料 下 载 基 地 http:/ 国 中 地 产 顾 问 10 1租 售 房 地 产 开 发 项 目案 例 分 析 10 1 16评 估 结 论 该 项 目 符 合 国 家 产 业 政 策 和 发 展 方 向 ， 小 区 房 屋 销 售 价 格适 中 ， 预 计 工 程 完 工 后 ， 销 售 前 景 会 令 人 满 意 。 项 目 的 实 施将 对 市 的 建 设 和 改 善 居 民 居 住 条 件 和 居 住 环 境 起 到 积 极作 用 。 项 目 内 部 收 益 率 达 28.8%， 6年 内 上 缴 各 类 税 金 总 计 达4 973万 元 。 具 有 良 好 的 社 会 效 益 和 经 济 效 益 ， 且 具 有 较 强的 抗 风 险 能 力 。 项 目 选 址 适 宜 ， 总 平 面 布 置 和 方 案 设 计 合 理 ，从 技 术 方 面 看 项 目 亦 可 行 。 项 目 主 要 经 济 技 术 指 标 见 表 10-16。 中 国 最 大 的 地 产 资 料 下 载 基 地 http:/ 国 中 地 产 顾 问 序 号 名 称 单 位 数 据 备 注11.11 2 项 目 设 计 规 模房 地 产 开 发 产 品 总 建 筑 面 积商 品 房 销 售 高 层 住 宅 楼 多 层 住 宅 楼 营 业 房出 租 房 营 业 房 平 方 米平 方 米平 方 米平 方 米平 方 米平 方 米 123 320122 66091 00031 00066066012 34 项 目 经 济 数 据开 发 产 品 投 资 其 中 ： 财 务 费 用资 金 筹 措其 中 ： 资 本 金 借 款 预 售 房 款经 营 收 入经 营 税 金 及 附 加 万 元万 元万 元万 元万 元万 元万 元万 元 12 39172212 3913 0003 8915 5014 134227 年 平 均年 平 均 表 10-16 主 要 经 济 技 术 指 标 表 中 国 最 大 的 地 产 资 料 下 载 基 地 http:/ 国 中 地 产 顾 问 56789 总 成 本 费 用利 润 总 额所 得 税税 后 利 润土 地 增 值 税 万 元万 元万 元万 元万 元 2 476991327664440 年 平 均年 平 均年 平 均年 平 均年 平 均123456789 财 务 评 价 指 标商 品 房 投 资 利 润 率商 品 房 投 资 利 税 率商 品 房 资 本 金 净 利 润 率全 部 投 资 内 部 收 益 率 （ 所 得 税 前 ）全 部 投 资 内 部 收 益 率 （ 所 得 税 后 ）全 部 投 资 投 资 回 收 期 （ 所 得 税 前 ）全 部 投 资 投 资 回 收 期 （ 所 得 税 后 ）资 本 金 内 部 收 益 率长 期 借 款 偿 还 期 %年年%年 40 067 1110 628 819 53 84 039 26 0 建 设 期 起续 表 10-16 主 要 经