2011中博中南路项目整体定位及营销策略报告

中博中南路项目整体定位及营销策略报告谨呈：中博置业 武 汉 新 联 康2011-10 目录 一 、 本 体 认 知三 、 项 目 定 位四 、 营 销 策 略二 、 市 场 研 判五 、 产 品 优 化 PART 1 本体认知 中南片区武昌中心，CBD繁华商业区，成熟生活集聚地中南片区扼守武汉市内环线之上，片区涵盖了水果湖政务中心区、中南路金融、商业带，是武汉市的政治、经济和文化的中心。周边配套有傅家坡车站、十五中、武珞路中学、武汉小学、高校云集区、苏宁电器、国美电器、商务写字楼-1.1、区域属性/城市地位 中南集中大量办公楼，聚集了大型的国企、事业单位，拥有较多的高薪人群。武昌的金融中心，多家银行的总部办公就在中南路沿线。水果湖是省直机关单位聚集地，也是省直军区的重要驻区之一。这里集中了省政府所属10余个厅、局、委、办的机关和20多所科研机构。各种生活配套齐全，教育尤其显著。生活、商务聚集多家商家，知名医疗体系。教育：幼儿园、小学、中学、大学，且均是知名学校。区域 单位 水果湖 湖北省国税局、湖北省财政厅、湖北省政府、湖北省教育厅、湖北省科技厅、洪山交管大队、湖北省建设厅、湖北省农业厅武珞路沿线 易初莲花、中南商场、家乐福、银泰百货十五中、武珞路小学、武汉小学、省军区幼儿园、武汉大学、广州军区医院中南路沿线 中建三局 、中煤设计院、建设银行、湖北省建设厅、中南电力设计院、中南设计院、招商银行武昌分行、中国人民银行江南支行、深圳发展银行 水果湖武珞路沿线中南路沿线 1.1、区域属性/周边配套 自然资源丰富，可俯览洪山公园，高层可观东湖 洪山公园 东湖 洪山公园为“文化休闲性公园”，拥有大型的绿化集中地，临项目不到100米距离；东湖武汉最大的城中湖，本案建筑15层以上可观东湖，视野较好。 本案 1.1、区域属性/景观资源 未来规划潜力无限，价值触手可及 地铁2号线、4号线从本案经过 武昌总部经济区 武昌商务中心 1.1、区域属性/未来规划 武 汉 人 眼 中 的 中 南 ？武 昌 传 统 的 经 济 中 心交 通 方 便 ， 内 环 枢 纽娱 乐 购 物 场 所 多主 干 地 铁 交 汇 处现 阶 段 施 工 对 商 业 有 一 定 影 响喧 嚣。 。 。 中南商圈最核心位置，周边可开发用地少，具备稀缺性l中南为武昌早期商业中心，目前可开发用地少，土地资源稀缺l项目处于中南花园酒店背后，离武珞路主干道只有100米距离l步行3分钟可到达中南路核心商圈，1分钟可达公交站点 本案中南核心商圈 公交站点 1.2、项目属性/项目周边 项目紧邻洪山公园，处于一个闹中取静位置，但四周近距紧挨老旧建筑，并且距离较近，10层以下楼层景观视野受影响，居住品质大打折扣。 四至 东：距离洪山公园30米 南和北:7层老建筑楼 西：中南商业办公楼本案 东北南西 北 东西南 1.2、项目属性/项目四至 土地经济指标规划用地面积 8305.94建筑面积 41032.66容 积 率 4.94建筑密度 23.35%绿 化 率 32%总户数 470户高层公寓：462户联排别墅：8户 用地性质 纯居住用地 4万方小规模纯住宅社区1.2、项目属性/经济指标 别墅、高层高低搭配物业，高层为主的物业，其中产品以84-96平米为项目主力面积。别墅：共8套别墅6房2厅4卫：232.6平米2套5房2厅4卫：217.08平米6套 别 墅 公 寓户型面积（）套数比例1房40-65 132 29%2房84-96 297 64% 3房136 33 7%合计462套 1.2、项目属性/项目产品 小结：区域属性：项目地块属于中南商圈核心 ，出门即使公交车站和商场，绝顶黄金地段，又处于闹中取静纯住宅用地。项目属性：项目为4万方小规模项目，周边环境欠佳，户型产品优势不突出，需要在产品和营销包装上有自己的特色。区域价值 项目价值本案是一个区域价值大于项目价值的项目，充分挖掘项目区域价值、打造项目自身产品特色为项目发力点。小结： PART 2 竞争研判 图：中南武珞路片区在售项目分布2.2 区域市场/楼盘分布 本案 百瑞景毛坯11000/精装12000/中南国际城毛坯12000/ 南国悦公馆豪装（预计）17000/华润置地公馆精装16000/中南路88号毛坯13000/ 岭地金居 毛坯10800/博雅中南毛坯（预计）13000/ 武珞路沿线毛坯价格在11000-12000元/平米，中南沿线洪山广附近毛坯价格在13000-14000元/平米。 2.2 区域市场/普通住宅/在售产品结构从户型结构来看，市场以70-90平米二房为主，其中少量项目户型具备2房改3房功能，本案目前的产品是不具备优势的。 分析：百瑞景和博雅中南项目 二房改三房产品，大大提升了产品的性价比。项目名称 一房/ 二房/ 三房/ 四房及以上/ 主力面积/百瑞景 57-60 77-93 121-143 168-170 93左右二房改三房中南国际城 46-64 68-86 136 70-86二房岭地金居 30 69-75 88-111 120 69-75二房中南路88号 45-57 70-83 133-143 170 70-83二房博雅中南 86-88 126 86-88二房改三房南国悦公馆 27-61 80 41一房华润置地公馆 49 75-105 125 137 85本案 40-65 83-97 136 88-97二房 2.2 区域市场/普通住宅/销售价格武珞路沿线中南周边项目2房总价主要集中在80-100万元，3房总价集中在130-160万元。项目名称 单价（元/） 二房面积（） 二房总价（万元） 三房面积（） 三房总价（万元）百瑞景 11000（毛坯）12000（精装） 77-93 84-102 121-143 133-157中南国 际城 12000（毛坯） 68-86 81-103 136 163岭地金居 10800（毛坯） 69-84 75-90 120 130中南路88号 14000（毛坯） 70-83 98-115 133-143 186-200博雅中南 （13000）预计 86-88 111-114 126 163南国悦公馆 预计（精装17000）毛坯14000 80 104（毛坯） - -华润置地公馆 预计（精装16000） 毛坯13000 75-105 （毛坯）97-136 125 （毛坯）175本案 83-97 136 分析：l武珞路沿线周边项目2房总价主要集中在80-100万元，3房总价主要集中在130-160万元。l中南洪山广场附近项目2房总价集中在100-110万元，3房总价主要集中在150-200万元。 区域在售项目不多，都以小规模项目为主，明年项目上市时候，其多数项目已经售罄，未来最大竞争对手为百瑞景项目，其供应量充足，给本案造成较大竞争。2.2 竞争分析/普通住宅/未来供应项目名称 占地/万 总建/万 容积率 已推售/万 未来供应/万百瑞景 52.7 106 2.1 约36 70中南国际城 3.6 18.4 5.5 约12 6.4岭地金居 1.6 4.4 2.8 约3.8 0.7 中南路88号 0.7 4.5 6.4 4.5 无博雅中南 0.9 3.8 4.2 3.8南国悦公馆 0.6 3.5 5.8 3.5华润置地公馆 1.4 4 3.0 4 无本案 0.8 4.1 4.9 分析： 目前周边在售项目都为5万方以下小项目，销售周期都很短，本案明年上市时间，其多数项目已经售罄，其离项目最大项目百瑞景还有约70万方的体量未售，将给本案造成最大威胁。 开发商 中铁大桥局集团建筑指标 占地：52.7万平方米，总建：106万平方米 容积率：2.0，绿化率：37%车位比：0.5：1（二期）建筑类型 高层、小高层、别墅目前进度 一期已交房，二期西区在售，东区1.2.3.4.5均在售（2号楼2单元10月开盘J户型）5号楼1单元暂未告知开盘时间开盘日期 一期2009年5月，二期2011年4月面积段 面积范围：59-168，主力面积两房91和三房138 目前均价 高层11000元/ ，精装 12000元/ ，项目配套 武汉小学百瑞景分校，华润苏果超市、30000中央公园优势 1、武昌主城区核心位置2、地铁物业，地铁二号线出口处，3、百万方社区大盘、4、武锅历史文化劣势 1小区进出距离较远，离主干道有一定距离，项目小区周边形象有待改善 21.5.2919 5号楼 在售房源二期东区 3号楼 2号楼1号楼4号楼2.2 竞争分析/普通住宅/百瑞景本案虽然小区规模、产品品质不如百瑞景小区，但本案位于中南最核心的位置和其生活便利性远好于百瑞景项目。 通过对片区市场的分析，我们认为有以下几个特征：2. 总结1、武珞路沿线毛坯价格在11000-12000元/平米，中南沿线洪山广附近毛坯价格在13000-14000元/平米；2、户型结构来看，其中少量项目户型具备2房改3房功能，本案就目前户型产品上不占优势；3、项目较近武珞路沿线区域2房总价主要集中在80-100万元，3房总价集中在130-160万元；4、项目上市未来最大竞争对手为百瑞景项目，其供应量充足，给本案造成较大竞争； 5、本案对比竞争项目最大的优势在于本案占据中南最核心的位置，出门可享中南配套。 PART 3 项目定位 A、高档中小户社区B、醇熟的商业配套C、武昌核心繁华区 地段 扼守中南路咽喉 ，地段优势交通 身处内环线通达武汉三镇，近距地铁2号线中南路站口配套 周边商业、金融、教育资源林立；项目自带大体量商业，使区域配套更为丰富全面 户型 主打7090中小户型，为典型的城市中心流量产品【三大核心 卖点】 【本案升值指数】我们的核心价值优势？综上所述：本案的核心优势在于 绝对的地段优势+成熟的商业配套+具吸引力的教育资源 3大核心价值地理价值 生活价值 文化价值内环核心发达的商业便利交通 浓厚的商业氛围繁华的社区底商 便捷随性生活 时尚小户 教育资源 品质享受根基 核心价值点提炼 灵魂内核占据核心地段，享受整个片区的繁华与便捷， 还有未来武昌中心城区的能量，绝对时尚，绝对的中心生活 项 目 的 DNA 一 个 项 目 本 身 ， 依 托 的 是 其 周 边 带 来 的 完 善 配 套 ，它 的 每 个 配 套 都 在 给 其 带 来 客 户 。武 汉 小 学十 五 中 学银 泰 百 货亚 贸 广 场世 纪 中 商地 铁 2、 4号 线广 州 军 区武 汉 总 医 院 易 初 莲 花 博 雅 苑 的 产 品 定 位 中 南 首 席 乐 活 城住 在 城 里 的 人 很 多 ， 想 住 在 城 里 的 人 更 多 ；这 里 为 你 提 供 食 /住 /游 /玩 /赏 /娱 /乐 /购 ， 8位 一 体 的 时 尚 住 宅 博 雅 苑 的 形 象 定 位 这 里 贩 卖一 步 到 位 的 快 乐 居 家 体 验 博 雅 苑 的 气 质 这 是 一 个 充 斥 着 诱 惑 的 地 方 ： 这 里 混 合 着 咖 啡 香 、 西 餐 牛 排 的 味 道 、 特 色音 乐 的 缠 绕 ； 这 里 有 蜿 蜒 交 错 的 街 市 ； 还 有 美 食 、 咖 啡 、 音 乐 、 表 演 这 是 一 个 充 满 中 心 集 合 体 的 格 调 所 在 。 如 何 与 客 户 建 立 联 系钓 什 么 “ 鱼 ” ，下 什 么 “ 饵 ”要 钓 鱼 ， 先 要 搞 清 钓 的 是 什 么 “ 鱼 ” 我 们 的 客 户 是 谁 ？ 谁 是 我 们 的 “ 鱼 ” ？ 调查观点：商务中心区、轻轨沿线、地铁沿线是小户型的集中区。39%的人群认为区域楼盘最重要的特质是位居繁华的商业、商务中心地段！ 这是一份中南区域客户调查结果，调查对象来自于身边有购买能力的朋友。 购买人群分析 来自城市中心，重视产品是否处于核心地段年轻新贵，对产品的配套和升值潜力十分看重。中高收入群体，关注产品的文化及品质感。ONETWO购买高档小户型客群的共同特质THERE 被项目商业配套和中小学教育资源吸引而来的，武昌中心区域的改善型二套房客户，年龄30-35岁 项目周边中南附近、水果湖区域性客户，婚房置业、首次置业客户，年龄25-35岁；原有住宅面临拆迁，或者改善型客户；极少部分省内其他客户来汉置业重 要客 户边 缘客 户核 心 客 户客群锁定本案主体产品对应的客群阶层为都市白领、较有经济实力，年龄层在2835之间 他们是城市生活的中上层 有部分二次或多次置业者，注重居住的品质、身份、档次等因素 对中心区域有较强向往感，对地段及商业配套要求较高 对安居有着刚性的需求同时，在意居住的整体品质 投资客群，注重项目周边优质教育资源 眼光独到,具有较强投资意识,看好区域发展客群描述 客 户 描 摹 AHOLD住 姐 型目标客户关键词: 有控制力、有经济实力 “不 是 有 钱 就 够 了 ， 也 不 是 有 时 间 就 够 了 。 ” 这 是 一 群 在 工 作 中 有 控 制 力 的 主儿 ， 他 们 可 能 来 自 省 内 其 他 地 区 ， 也 可 能 就 是 武 汉 人 。 她 们 有 事 业 企 图 心 ； 渴望 金 钱 也 热 爱 生 活 ； 对 于 时 尚 有 自 己 独 特 的 见 解 ； 想 给 家 人 最 好 的 ， 这 是 他 们内 心 所 向 往 的 客 户 描 摹 B“ 夹 心 饼 干 ” 型 男 人 和 他 们 的 老 婆目标客户关键词:重点衡量“婆媳”关系 对 于 新 婚 的 他 们 来 说 ， 过 惯 了 “ 衣 来 伸 手 饭 来 张 口 ” 生 活 的 王 子 和 公 主 从 此 得自 己 动 手 打 点 生 活 的 点 滴 。 他 们 习 惯 了 父 母 对 日 常 生 活 的 安 排 ， 却 又 不 想 婚 后与 父 母 同 住 一 间 房 ， 他 们 信 奉 “ 一 碗 汤 的 距 离 ” 客 户 描 摹 C “ 子 女 控 ” 型目标客户关键词: 将最好的留给孩子 子 女 对 于 他 们 来 说 意 味 着 所 有 的 人 生 寄 托 ， 意 味 着 工 作 、 应 酬 时 都 会 牵 挂 的 对象 ； 他 们 信 奉 着 一 种 精 神 ： “ 一 切 给 孩 子 最 好 的 ” 。 最 好 的 服 装 、 最 好 的 玩 具 、最 好 的 学 校 重视地段和配套的都市感特征明显的独占型客户显然，本案最核心的客群 将 来 ：客 户 大 体 就 这 三 类虽 然 选 择 本 案 的 这 些 人 各 有 各 的 目 的 ，但 是 他 们 有 个 共 同 点 ：都 关 心 本 案 交 通 便 不 便 利 ； 不 想 与 人挤 公 交 和 地 铁 ； 打 车 方 便 单 程 价 格 要控 制 在 15元 以 内 我 们 的 客 户 是 ：重 视 地 段 和 配 套 、 具 有 时尚 气 息 的 男 男 女 女 。 针 对 他 们 说 什 么 ：给 家 人 和 自 己 一 个 家 /风 雨 无 阻 ， 为 着 事 业 与 爱 情 /穿梭 于 这 座 城 市 /你 的 事 业 ， 你 的 爱 情 ， 都 在 这里 看 看 其 他 城 市 同 样 处 在 繁 华 商 圈 的 项 目都 在 说 什 么 ： 少 年 不 识 愁 滋 味 嘀 嗒 ： 对 大 部 分 新 青 年 来 说 ， 80万 的 总 价 或 许 是 个 问 题 ， 但 是 远 离 市 中 心 更 是个 问 题 。 这 句 话 引 起 了 大 部 分 新 青 年 的 共 鸣 。 城 市 之 间 不 慌 特 忙 工 三 ： 上 一 秒 宿 醉 ， 下 一 秒 开 会 工 三 ： 上 一 秒 时 髦 ， 下 一 秒 过 气工 三 ： 充 分 展 示 都 市 男 女 的 生 活 、 工 作 状 态 ， 其 强 大 配 套 的 重 要 性 不 言 而 喻 。 面 对 处 于 繁 华 商 圈 的 中 小 户 型 市 场 ， 各项 目 都 调 整 策 略 ， 主 诉 求 两 个 字 ：“ 生 活 ” 建 议 案 名乐 活 家 园 乐 活 由 心 自 成 一 城乐 活 ： 顾 名 思 义 为 快 乐 生 活 ， 这 里 倡 导 一 种 快 乐 的 生 活 方 式 ， 在 这 个 充 斥 着时 尚 气 息 的 氛 围 里 可 以 发 自 内 心 的 拥 有 活 力 及 快 乐 。自 成 一 城 ： 虽 然 本 案 非 景 观 规 模 大 盘 、 非 奢 华 豪 宅 ， 但 是 这 里 有 着 不 可 复 制的 强 大 配 套 ， 透 析 居 住 在 此 的 人 群 诉 求 ， 从 而 形 成 了 一 小 部 分 聚 居 在 此 的 小众 群 体 slogan 有 了 清 晰 的 项 目 产 品 定 位 和 对 我 们 的 客 户 有 所 了 解 后 ， 我 们 还 需 要 制 定 一系 列 的 推 广 体 系 将 这 些 传 播 出 去 ， 让 更 多 的 人 认 识 并 了 解 我 们 。 PART 4 营销策略 推 广 图 示 12.05.1212.05.01市场预热期形象准备期12.02.10 12.03.01 12.04.15 开盘开盘攻击期 形象推广主要以项目包装及宣传品建立项目前期形象手段：logo，围墙，宣传品及现场包装 市场预热期 开盘攻击期/认筹 开盘/热销期目标：建立项目好感度忠诚度手段：报广，户外公关活动目标：引爆销售高潮以报广的力量建立形成系列攻击市场以活宣传项目的独特吸引力手段：楼书，户外，DM，网络，报广，公关活动目标：掀起市场强烈关注网络的力量先动，利用网络，新闻，公关活动建立市场预期手段：户外，网络，杂志，报广公关活动 形 象 准 备 期时 间 ： 12年 2月 10日 3月 1日 推 广 目 标 ： 以时尚潮流新品发布为切入点铺垫项目时尚、高端、多元化 的总体形象，逐步形成市场关注和期待。阶 段 主 题 ： 乐 活 由 心 自 成 一 城 市 场 预 热 期时 间 ： 12年 3月 1日 4月 15日 推 广 目 标 ： 引发更深层次的居住诉求，以地段和强大商业配套为依托，借势区域形成进一步的市场关注。阶 段 主 题 ： 时 尚 生 活 馆 370席 所 向 披 靡 开 盘 攻 击 期时 间 ： 12年 4月 15日 5月 1日 推 广 目 标 ： 通过制定一系列重要节点（样板间开放/认筹）等，强势启动认筹阶 段 主 题 ： 悦 之 心 ， 唯 此 城 开 盘 /持 销 期时 间 ： 12年 5月 1日 5月 12日 推 广 目 标 ： 开盘热销，成为标杆阶 段 主 题 ： 一 步 憾 世 ， 万 象 更 新 活 动 建 议 A 产 品 鉴 赏 会悦 生 活 入 会 仪 式时 间 ： 12年 3月 地 点 ： 项 目 营 销 中 心以 悦 生 活 入 会 的 形 式 召 开 新 闻 发 布 会 ， 不 断 抬 升 品 牌 及 项 目 知 名 度 ， 提 成 意 向 客 户忠 诚 度 。 活 动 建 议 B 时 尚 寻 找 都 市 丽 人时 间 ： 12年 4月 地 点 ： 项 目 营 销 中 心每 周 举 行 美 丽 课 堂 讲 座 ， 由 造 型 师 介 绍 最 新 时 尚 趋 势 ， 美 容 时 尚 搭 配 ， 并 携 手 各 位时 尚 达 人 在 新 天 地 时 尚 内 展 开 街 拍 行 动 ， 找 寻 最 时 尚 、 最 潮 流 、 最 有 范 儿 的 丽 人 ！ 活 动 建 议 C 新 音 乐试 音 碟 鉴 听原 创 打 口 碟春 季 演 唱 会个 人 单 碟 灌 唱时 间 ： 12年 5月 地 点 ： 项 目 营 销 中 心 如 果 你 从 事 音 乐 ， 或 者 喜 欢 音 乐 ， 或 者 对 以 上 任 何 一 个 项 目 感 兴 趣 ， 请 来 联 系 我 们 。这 里 有 实 现 梦 想 的 舞 台 ， 也 有 和 你 志 同 道 合 的 知 己 。 广告调性 时尚的，玩味的，品质的，大气的 国际的，享受的，生活的，随性的 繁华的，文化的，贵气的，缤纷的一句话：它是融高档时尚品质感中心地段繁华配套的尊贵感的完美融合 楼 盘 整 体 风 格 示 意 物 料 建 议 悦 杂 志 会 刊 示 意 楼 书 风 格 示 意 PART 5 产品优化 北欧风格在色彩上丰富而艳丽，以白、灰为主，用红、黄色彩条加以点缀1、外立面建议 东南亚风格外立面色彩体现出浓郁的东南亚建筑风格，采用了宗教色彩浓郁的褐色和珍珠白组合1、外立面建议 现代都市感强，同时具有亲和力。通过售楼处展示出客户未来的生活场景，通过体验营销感染客户。2、售楼部包装建议 酒店式入户挑高大堂3、硬件配置建议 高层智能直达电梯 可视对讲系统 智能一卡通智能一卡通，出入社区大门、地下停车场、单元门、电梯，全部刷卡通行，业主的安全得到了充分保证。 可视对讲 智能化：智能一卡通、智能电梯入户。3、硬件配置建议 露台的场景 随处可见的花 铺满鲜花的垃圾箱细节打动客户路边小憩 对景观进行细节处理，摆放休闲特色景观饰品4、景观建议 万科并不便宜，质量并不过硬，但是他有品牌，但口碑最好的是物业管理之一据统计购买万科产品的客户有50%是看中了万科的物业服务那么我们能够在物业上嫁接品牌，成就武汉第一物业品牌聘请专业物业公司做顾问5、物业管理 u智能化周界防越报警系统u闭路电视监控系统u24小时定时不定时安保巡逻u对讲访客系统u消防系统u宽带、电话、有线电视的信息网络系统 u物业管理系统u电表、水表、煤气户外远程抄表系统周全物管 安保服务信息服务生活服务 u公共卫生保洁u生活设施维护u绿化、花卉园艺管理u车辆停放管理 u各类费用代收代缴u代收发报纸、信件 客户为中高端客户，对安全性、社区环境和设施维护以及停车管理比较关注 建议提供周全物管，同时重心放在提高服务质量上5、物业管理 施工图优化比较分析优化前 优化后由于限购的影响，市场对一房住宅产品的需求急剧萎缩，小三房产品由于可满足首置首改的多重需求广受市场青睐，从而成为当前和未来市场成交的明星产品。 三房 小三房 二房 一房原施工图 25 0 225 100优化后 25 200 25 100户型施工图 注：本图表仅包含三至二十七层户型。 6、户型优化建议 户型优化详解A户型优化前94 A户型优化后94 优化一：将门口使用率较低的一边改造为厨房，并配备生活阳台优化二：将厨房从卧室旁移开，拓展为小三房，且动静分离优化三：南北卧室配备阳台，实用性大大提升优化四：增加客厅背景墙，避免入户门直对卫生间 加客厅背景墙，避免入户门对卫生间门的风水忌讳厨房改为书房，实现动静分离，卧室免受油烟困扰4 客厅 餐厅卧室卧室 客厅 餐厅卧室卧室 厨房客餐厅一体化设计，紧凑实用将飘窗改为南北向双阳台，舒适度直线提升1 2 3 4 12 3 户型优化详解B户型优化前88 B户型优化后94客厅 餐厅 卧室 卧室储藏室 卧室 卧室 卧室客厅 餐厅优化一：将原厨房从卫生间旁移到门口，并拓展了一间房间优化二：拓展客厅采光面，取消原储藏室优化三：将飘窗改为阳台，朝南双阳台更实用优化四：将厨房安置在客餐厅区域，动静分离 双朝南观景阳台，大大提升居住品质拓展客厅采光面，观景效果更好 94实现三房功能，户型利用率大大提高厨房配备生活阳台，实用性强 12 3412 34 户型优化详解C户型优化前96 C户型优化后98 优化一：客厅增加观景阳台，增加采光及舒适度优化二：卧室增加观景阳台，可拓展室内使用面积优化三：将卫生间北移，避免与入户门对应，增加一间书房 客卧配备可拓展阳台，可转化为室内使用面积客厅配备阳台，舒适度大幅提升1 2 3 1 2客厅餐厅 卧室卧室 客厅餐厅 卧室卧室卫生间卫生间北移，既避免风水大忌，又可增加一间书房 书房3 户型优化详解D户型优化前90 D户型优化后94 优化一：将实用性一般的储藏间改为卫生间优化二：将原户型浪费的面积与原卫生间部分合并为书房优化三：将飘窗改为阳台，增加户型实用性 将原浪费面积拓展为一间房，提升户型性价比储藏间改卫生间，进而可拓展一间房1 2 3 1 2客厅 餐厅 卧室卧室 卫生间小三房配备双阳台，实用性更强 书房3