杭州金都夏宫项目营销推广策略报告

写在前面 Location 装修情况：毛坯销售代理：自销 绿城 蓝庭项目基本信息 傍大款 学先进 走正道 学战略学营销学蓝庭绿城首个服务型生活园区项目偏远，主打服务牌 傍大款 学先进 走正道 学战略学营销学蓝庭8500均价，甚至能上万，高出当地绿城品牌优势，拥趸者非常多 傍大款 学先进 走正道 学战略学营销学蓝庭杭州市心，黄龙设点售楼中心不完全依靠临平当地消化力，放眼全杭州 傍大款 学先进 走正道 学战略学营销学蓝庭涵盖健康服务体系、教育文化服务体系、生活服务体系等等 周到会所服务内容令人无法心生抗拒 傍大款 学先进 走正道学先进 “学先进”是为自己能成为先进 向标杆企业学习的同时，形成自己独特的运营模式 傍大款 学先进 走正道学先进的标准1. 品牌大2. 项目有别墅有公寓3. 位置比较偏知名，且著名开发商夏宫项目是别墅和高层，酒店式公寓的综合体杭州市余杭区临平街道 傍大款 学先进 走正道学先进的对象万保招金 万科第五园保利叶上海招商雍华府金地湾流域 说广告 / 说形象 / 说现场说推盘 / 说渠道 / 说价格说地段 / 说接待 / 说风格说品牌 / 说活动 / 说销售 傍大款 学先进 走正道万科第五园 说广告 / 说形象 / 说现场 万科第五园保利叶上海招商雍华府金地湾流域万科第五园，骨子里的中国情结，依据“岭南四园”的思路，以现代中式的建筑语言探索中式人文生活的态度。第五园总建筑面积约63万平方米，占地约50万平方米，计划共分9期开发完毕。第五园产品类型丰富，包括别墅、叠院及高层产品，项目1、2、3期均已入伙，在售5、8期。社区居住氛围浓厚，既有成熟社区的配套， 也有后期建设的规划利好。第五园，一个纯粹的中式小镇在距离福田中心区中轴以北的区域，依山依水渐成规模。 第五园一期、二期、三期均已入伙，在这方竹丛掩映，院落相联的别墅、叠院、多层及高层的复合社区内，居住着对中式人文情结颇深的文人雅士，他们有国际橡棋大师、3位奥运火炬手、国家级书法名家、传媒领袖、商业精英、IT老板 说定位 说形象 说现场 万科第五园保利叶上海招商雍华府金地湾流域淡尽繁华 第五园Slogan 彰显出一种人生价值 说定位 说形象 说现场 说定位 说形象 说现场 万科第五园保利叶上海招商雍华府金地湾流域 第五园实景鸟瞰图 说定位 说形象 说现场 万科第五园保利叶上海招商雍华府金地湾流域 第五园交通图第五园 说定位 说形象 说现场 万科第五园保利叶上海招商雍华府金地湾流域 第五园叠院海报从来就只能看见别墅形象的第五园 说定位 说形象 说现场 万科第五园保利叶上海招商雍华府金地湾流域 第五园叠院报广 说定位 说形象 说现场 万科第五园保利叶上海招商雍华府金地湾流域 第五园高层发售报广 万科第五园保利叶上海招商雍华府金地湾流域说定位 说形象 说现场 第五园获奖广告 说定位 说形象 说现场 第五园现场实景 说定位 说形象 说现场这座徽州民居至今已有300多年的历史，始建于清朝康熙38年间，占地约1500平方米，万科秉着“异地保护”的初衷，将其从面临拆除废弃的命运中抢救出来一根梁一根栋，千里迢迢地运送到深圳第五园，然后在深圳重新拼装起来。目前，这座徽州大宅是免费开放的，一般都作为画展、艺术品展，甚至为时装发布会的场所。 现在的“徽州大宅”已经成为万科第五园的“文化精神代言人”了，成为万科“肩负传承中国传统民居”的企业形象之标志了。 万科第五园”学先进“结论概述说定位 说形象 说现场 万科第五园保利叶上海招商雍华府金地湾流域1. 本项目为中式住宅，定位与推广语中着力对此进行了阐述2. 本项目也有高层，但为拔高项目高度，广告中仅出现别墅3. 第五园为更好烘托出中式文化情节，动用了实景院子勾人 傍大款 学先进 走正道保利叶上海 说推盘 / 说渠道 / 说价格 说推盘 说渠道 说价格 万科第五园保利叶上海招商雍华府金地湾流域类型：高层，小高层，联排项目特色： 公园地产开发商：上海保利房地产开发有限公司物业公司：自管物 业 费： 2.20元/平方米月占地面积：407000平方米 建筑面积：550000平方米总户数:5000容积率：1.35绿化率：40.50%楼层状况：4幢18层小高层，共89套独栋别墅当前价格： 均价10350元/平方米交通状况 ：保利叶上海 轨道交通7号线，963公交沪太路站。保利 叶上海项目基本信息 叶上海 说推盘 说渠道 说价格 万科第五园保利叶上海招商雍华府金地湾流域 叶上海实景图 说推盘 说渠道 说价格 万科第五园保利叶上海招商雍华府金地湾流域 叶上海实景图 同时推售别墅和小高层的报广发布 说推盘 说渠道 说价格2008.11.22开盘小高层、别墅 别墅： 250-273均价：17000元/小高层： 75-89 均价： 9500元/ 2008.12.20加推小高层一百余套小高层： 90以下2房为主 2008.12.31加推别墅37套 2009.1.8加推别墅37套别墅：225-235价格： 22000元/别墅：225-235价格： 22000元/ 2009.3.28开盘公寓144套小高层： 78、86 总价： 70-100万 2009.4.25开盘公寓144套小高层： 78、86 均价： 10350元/开盘凭VIP卡享受总价3万元优惠 2009.5.28开盘别墅55套公寓286套别墅总价： 390-660万公寓总价： 80-110万即时办卡开盘有优惠，公寓2万抵五万；别墅3万抵八万 说推盘 说渠道 说价格 万科第五园保利叶上海招商雍华府金地湾流域l 小区班车地点：楼盘在共富新村、五角场、人民广场、大宁、中山公园、牡丹江路6个地点设有看房班车。 l 发车时间：10:0016:00（周六、周日） ，逢整点发车。 注：平时没有班车接送。l 发车形式：一人也发，来回接送，整点发车。小区看房班车情况 说推盘 说渠道 说价格 万科第五园保利叶上海招商雍华府金地湾流域看房班车特色 看房班车在到项目前会特地绕着顾村公园逛一圈 班车所经过的地方景观均如公园公园般，包括售楼处 看房班车仅在项目初期使用，为前期带来大量来人 说推盘 说渠道 说价格 万科第五园保利叶上海招商雍华府金地湾流域均价 均价（元/平米）日期 别墅价格基本在22000左右 说推盘 说渠道 说价格 万科第五园保利叶上海招商雍华府金地湾流域 小高层的价格在10000元左右小高层价格 说推盘 说渠道 说价格 万科第五园保利叶上海招商雍华府金地湾流域项目 小高层均价圣卡洛铂庭 8300旭辉依云湾 10000保利叶上海 10350 项目 别墅均价圣卡洛铂庭 11000旭辉依云湾 15000保利叶上海 22000 价格：元/平米 价格：元/平米 叶上海与周边项目价格对比情况 保利叶上海”学先进“结论概述 万科第五园保利叶上海招商雍华府金地湾流域1. 本项目在有别墅有公寓的情况下采用了一起开盘的策略2. 本项目地处偏远，为了来人专门开辟了定点班车用以促进3. 本项目以别墅价格为支撑点，带动高层去化，并树立价格标杆说推盘 说渠道 说价格 傍大款 学先进 走正道招商雍华府 说地段 / 说接待 / 说风格 说地段 说接待 说风格 万科第五园保利叶上海招商雍华府金地湾流域招商 雍华府项目基本信息物业类别：住宅、普通住宅、别墅装修状况：毛坯所属商圈：颛桥物业地址：招商雍华府位于闵行区闵行区都市路2988号开盘时间：2009-5-9入住时间：2010-6 容积率：1.03 绿化率：35%建筑面积：130000平方米 规划户数：1400户 建筑形态：48栋6-8层多层;双拼:53栋; 开发商：招商地产当前价格：公寓：10000-12000元/ ; 双拼:24000-26000元/ 鸟瞰图 说地段 说接待 说风格 万科第五园保利叶上海招商雍华府金地湾流域聚上海西南超大卖场百盛、家乐福于一地，兼得轨道交通一号线、五号线交汇之便利，更有外环线、莘奉金高速公路、沪杭高速公路、莘闵轻轨纵横贯穿，毗邻上海虹桥 机场，距上海关港深水码头仅6公里，30分钟可达浦东国际机场，周边与梅陇、七宝、颛桥相邻，堪称“上海的中心”。南莘庄雍华府 说地段 说接待 说风格 万科第五园保利叶上海招商雍华府金地湾流域颛桥穷乡僻壤，片区人群层次较低，多为外来人口和上海本地人。招商 雍华府说，它在南莘庄，可是，是在颛桥 说地段 说接待 说风格 万科第五园保利叶上海招商雍华府金地湾流域南莘庄生活地图招商雍华府 说地段 说接待 说风格 万科第五园保利叶上海招商雍华府金地湾流域1.停车指挥，礼貌迎门，小门卫显大家风范2.帅哥美女销售团队，高专业水平，人性化服务3.销售员与服务员各司其职，双线管理4.提供各色水果茶饮 说地段 说接待 说风格 万科第五园保利叶上海招商雍华府金地湾流域 招商雍华府 从来不说自己是什么建筑风格 说地段 说接待 说风格 万科第五园保利叶上海招商雍华府金地湾流域 招商雍华府 向来都是用效果图来说话 招商雍华府”学先进“结论概述 万科第五园保利叶上海招商雍华府金地湾流域1. 本项目在由于地处偏远，借用了南莘庄此类繁华地带诉求位置2. 本项目在现场能受到贵宾般接待，哪怕是买高层的客户3. 本项目一直以图说话，从不在画面上浪费字说自己的建筑风格说地段 说接待 说风格 傍大款 学先进 走正道金地湾流域 说品牌 / 说活动 / 说销售 说品牌 说活动 说销售 万科第五园保利叶上海招商雍华府金地湾流域金地 湾流域项目基本信息物业类型：普通住宅 别墅销售状态：在售建筑类别：小高层 多层 高层 别墅 装修状况：毛坯 全装修所属板块：大三林（三林、杨思、六里）板块 售楼地址：三林路东明路 售楼电话：021-50838866物业管理费：3.20元/平方米月 容积率：1.5绿化率：35%占地面积：125000 平方米建筑面积：260000 平方米总户数：1738套停车位：1050个开盘时间：2008-06 鸟瞰图 说品牌 说活动 说销售 万科第五园保利叶上海招商雍华府金地湾流域金地 湾流域项目基本信息 湾流域 7 1电梯大洋房 金地湾流域 洋房 金地湾流域 小洋房 说品牌 说活动 说销售 万科第五园保利叶上海招商雍华府金地湾流域在上海，万科是绝对的老大，但是自2008年6月起，金地湾流域持续6个月旺销，先后3次卫冕上海楼市销售排行榜冠军之座，并取得六个月销售逾750套的销售佳绩 说品牌 说活动 说销售 万科第五园保利叶上海招商雍华府金地湾流域浦东金地双城记，死死压下万科项目 2008年销售额金地未未来 1，369，287，781万科金色雅筑 1，361，655，130 金地湾流域 1，335，131，500 在浦东，金地的品牌高于万科 说品牌 说活动 说销售 万科第五园保利叶上海招商雍华府金地湾流域金地 万科 互换位置2008年上海住宅销售排行榜上，金地和万科的位置却悄悄“颠倒”了。金地在上海的3个楼盘金地格林世界、金地未未来和金地湾流域全部进入前10名，分列第4、第5、第7位。而万科进入前10强的楼盘只有两个金色雅筑和新里程，排名也比金地的楼盘逊色，分列第6和第9名。金地仅靠上海的3个楼盘，就完成了将近42亿元的销售，占到金地集团今年全国销 售总金额114.03亿元的四成。万科凭借在上海78亿元的销售总额超过金地 (后者的上海销售总额是50亿元)，但万科在单个项目销售额的比较中处于劣势。 说品牌 说活动 说销售 万科第五园保利叶上海招商雍华府金地湾流域金地湾流域1元竞拍 数万新年厚礼喜相“送”活动时间：2009年1月2日活动地点：金地湾流域销售中心现场 活动主题：“1元起拍，想拍就拍”竞拍活动活动宗旨：“火红金地、心怀感激、旨在回馈感谢客户”活动奖励：液晶电视、笔记本电脑、冰箱、洗衣机、数码相机等家用数码类产品活动内容：每件产品心动价1元起拍，由客户举牌加价竞拍，报最高价者将竞拍得拍卖品。 如果拍卖价超过回馈价，则直接成交不再继续竞拍。 营销亮点：金地湾流域作为一个生活倡导者，倡导就是一种健康品质的生活及生活方式， 通过国际名品家电来传递有品质的生活尽在金地湾流域的信息。 活动时间正值元旦，湾流域限量推出部分珍藏房源单位，许多参加活动客户在 活动结束之后，就与置业顾问直接预订了金地湾流域的90精装高层洋房，元旦3 天，实现成交17套的销售业绩。 说品牌 说活动 说销售 万科第五园保利叶上海招商雍华府金地湾流域金地湾流域：联手交通银行举办沃德客户沙龙活动时间：2009年6月6日活动地点：金地湾流域别墅区活动主题：完美生活，健康常伴 活动内容：华东医院的著名的中医科教授潘永福大夫主讲夏季养生知识；湾流域销售负责人 详细的给到场的沃德客户讲解了浦东的发展、三林的前景以及项目特色。 样板间鉴赏及体验活动，沃德客户们更是流露出这样的愉悦之情。感受了茶坊、 红酒坊和雪茄坊的闲情逸致，体验了浓郁的老上海生活格调， 说品牌 说活动 说销售 万科第五园保利叶上海招商雍华府金地湾流域金地湾流域携手博洛尼家居-爱心拍卖 援助金寨活动时间：2009年6月14日活动地点：金地湾流域现场活动主题：爱心拍卖 援助金寨活动内容：由博洛尼提供22件家居拍品（价值6万多），拍卖所得全部用于资助安徽金寨“青龙 寺希望小学”营销亮点：与博洛尼家居的跨界，扩大影响力。更多的合作企业也都纷纷加入其中。 价值6万多的家居用品全部以1元起拍，噱头足，诱惑力大。吸引了不少的业主。 富有社会责任意义的活动提升了企业品牌形象，扩大知名度。 说品牌 说活动 说销售 万科第五园保利叶上海招商雍华府金地湾流域一二手联动金地湾流域现场销售中心 汉宇地产与擅长一、二手联动的汉宇地产合作 ，扩大营销渠道。+双售楼处互动金地湾流域销售中心 金地未未来销售中心+两个项目互通来人，互相介绍项目，扩大成交面。 招商雍华府”学先进“结论概述 万科第五园保利叶上海招商雍华府金地湾流域1. 本项目通过良好的销售量在局部范围内使金地品牌超越万科2. 本项目在活动营销中注重爱心类活动，博得口碑，同时联动销售3. 本项目与另一金地项目互动，互为推荐，另有二手房联动说品牌 说活动 说销售 傍大款 学先进 走正道走正道 “走正道”是为了避免走弯路，铸造坚实基础 ”走正道“，是人生中最重要的智慧 傍大款 学先进 走正道走正道 有三平面创意 / 推广四书 / 销售五经 平面创意推广四书销售五经 杭州市心半小时 50万方山水大成 直接、准确、一目了然 项目定位语 品牌定位语 SLOGAN 金都 夏宫杭州市心半小时 50万方山水大成 t Palais 平面创意推广四书销售五经项目定位语 品牌定位语 SLOGAN 平面创意推广四书销售五经项目定位语 品牌定位语 SLOGAN主推LOGO 品牌定位语 项目定位语 SLOGAN 平面创意推广四书销售五经主推logo 品牌定位语 项目定位语 SLOGAN 平面创意推广四书销售五经主推logo主推logo 品牌定位语 项目定位语 SLOGAN 平面创意推广四书销售五经VI 演绎 品牌定位语 项目定位语 SLOGAN 平面创意推广四书销售五经VI 演绎 品牌定位语 项目定位语 SLOGAN 平面创意推广四书销售五经VI 演绎 品牌定位语 项目定位语 SLOGAN 平面创意推广四书销售五经VI 演绎 品牌定位语 项目定位语 SLOGAN 平面创意推广四书销售五经VI 演绎 品牌定位语 项目定位语 SLOGAN 平面创意推广四书销售五经VI 演绎 品牌定位语 项目定位语 SLOGAN 平面创意推广四书销售五经VI 演绎 品牌定位语 项目定位语 SLOGAN 平面创意推广四书销售五经VI 演绎 平面创意推广四书销售五经项目定位语 品牌定位语 SLOGAN副推LOGO 平面创意推广四书销售五经项目定位语 品牌定位语 SLOGAN 平面创意推广四书销售五经项目定位语 品牌定位语 SLOGAN 平面创意推广四书销售五经项目定位语 品牌定位语 SLOGAN 平面创意推广四书销售五经项目定位语 品牌定位语 SLOGAN 平面创意推广四书销售五经项目定位语 品牌定位语 SLOGAN 平面创意推广四书销售五经项目定位语 品牌定位语 SLOGAN 平面创意推广四书销售五经项目定位语 品牌定位语 SLOGAN 平面创意推广四书销售五经项目定位语 品牌定位语 SLOGAN 平面创意推广四书销售五经2010 金都杭州重要作品 （NO.1） 直接彰显项目重要性 项目定位语 品牌定位语 SLOGAN 项目定位语 品牌定位语 SLOGAN 平面创意推广四书销售五经富春山居之后金都夏宫 别墅 （NO.2） 富春山居就是最大的影响力 项目定位语 品牌定位语 SLOGAN 高炮NO.1 项目定位语 品牌定位语 SLOGAN 高炮NO.2 高炮NO.2 品牌定位语 项目定位语 SLOGAN2010 金都夏宫 有你的位置 人生起起伏伏，生活高高低低 平面创意推广四书销售五经 形象稿NO.1 形象稿NO.1 形象稿NO.1 形象稿NO.2 形象稿NO.2 形象稿NO.2 现场 活动 道具 媒体 平面创意推广四书销售五经现场策略策略思想：无遗憾，有震撼策略重点：双售楼处，将法国进行到底策略亮点：售楼处“跨界” 现场 活动 道具 媒体 平面创意推广四书销售五经LV、CHANEL、爱马仕、卡地亚、人头马、轩尼诗法国的知名品牌，售楼处一样都不能少 现场 活动 道具 媒体 平面创意推广四书销售五经镇宅之宝，特大LV箱子定制箱的价值 = 夏宫的价值每个人都能看得到 现场 活动 道具 媒体 平面创意推广四书销售五经看样板房也要有在法国的感觉，园林老虎窗样板房通道不用电瓶车，用“马车” 现场 活动 道具 媒体 平面创意推广四书销售五经会所不单单只是售楼处，需要跨界法式会所，法式餐厅，提供法国餐饮 现场 活动 道具 媒体 平面创意推广四书销售五经市内售楼处也不单单只是售楼处，更需要跨界城市中心，白天接客，晚上也接客酒吧独立运营化，法国风情，晚上营业，酒水便宜，制造轰动，就在黄龙 现场 活动 道具 媒体 平面创意推广四书销售五经活动策略策略思想：跨界无限策略重点：非常法兰西策略亮点：互帮互助 现场 活动 道具 媒体 平面创意推广四书销售五经巴黎宝藏璀璨之夜，国际文化交融在夏宫 现场 活动 道具 媒体 平面创意推广四书销售五经法国文化艺术节，和政府一起搞活动 现场 活动 道具 媒体 平面创意推广四书销售五经金都联动，客户共享，培养FANs 现场 活动 道具 媒体 平面创意推广四书销售五经道具策略策略思想：品牌关怀实效策略重点：形象楼书，客户通讯策略亮点：金都夏宫客户服务白皮书 现场 活动 道具 媒体 平面创意推广四书销售五经金都夏宫客户服务白皮书买之前，看这里，能知道您将享受什么。买之中，看这里，能明白您不仅是冲动。买之后，看这里，能享受当初英明决定。2009，金都夏宫，为您服务，即将上市。 现场 活动 道具 媒体 平面创意推广四书销售五经媒体策略策略思想：勇傍绿城策略重点：户外，定点策略亮点：网络营销，互动传播 现场 活动 道具 媒体 平面创意推广四书销售五经学习绿城好榜样绿城蓝庭的热销是夏宫的榜样，他们怎么推广的？有什么通路？我们要查。紧逼围，有绿城的地方就有金都 现场 活动 道具 媒体 平面创意推广四书销售五经网站：搜房网，新浪网，项目网站，临平网，余杭网；博客：金都夏宫官方博客；明星业主博客；售楼小姐博客；论坛：金都夏宫业主论坛潜伏计划；广告：硬广投放，创意互动；专题：法国文化专题；客户服务专题；文化节专题； 排名：关键词“法式别墅”“联排”“金都”“夏宫”；聊群：QQ群，MSN群，非官方和官方ID。网络营销策略 推盘 价格 促销 渠道 管理 平面创意推广四书销售五经建筑类型 栋数（幢）独栋 5双拼 23四联排 46 六联排 3高层18F 18高层24F 8高层28F 7高层30F 3高层32F 7高层38F 2 推盘 价格 促销 渠道 管理 平面创意推广四书销售五经媒体策略开盘，推别墅，也推高层 推盘 价格 促销 渠道 管理 平面创意推广四书销售五经价格策略股市价格策略别墅是利润，高层是现金 推盘 价格 促销 渠道 管理 平面创意推广四书销售五经促销策略寻找刚投需求客户培养金都系产品品牌FANs 推盘 价格 促销 渠道 管理 平面创意推广四书销售五经渠道策略金都夏宫双售楼处策略提前展开周边区域拓展 推盘 价格 促销 渠道 管理 平面创意推广四书销售五经渠道策略专人专项负责专事，档次感法式管家培训机制，荣誉感 感谢聆听THANKS 补 为何成全 成全机构发展战略 思想者全国视野 N客导向引领者 快乐者 上海 苏州北京 南通全国视野 N客导向 全国视野 N客导向N + X 战略金都集团亿城集团万通置业泰禾地产 成全机构的豪宅史 北京福州深圳成都 万科十七英里红树西岸亿城西山华府泰禾运河岸上的院子泰禾红御泰禾红树林麓山国际社区 苏州太湖高尔夫山庄新地国际公寓成全机构的豪宅版图豪宅别墅 源远流长 豪宅别墅 源远流长深圳万科十七英里顶尖海湾别墅物业典范 豪宅别墅 源远流长成都麓山国际社区3000亩纯北美高尔夫别墅社区 豪宅别墅 源远流长苏州太湖高尔夫山庄江南长卷式高尔夫别业 豪宅别墅 源远流长苏州新地国际公寓苏州新区地标性建筑 豪宅别墅 源远流长深圳红树西岸深圳红树湾片区领先十年豪宅作品 豪宅别墅 源远流长北京亿城西山华府海淀区学区别墅半年销售总额超过15亿 豪宅别墅 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