《酒店招标书》PPT课件

Home Bridge Hotel虹 桥 商 务 酒 店 项 目 策 划 书 项 目 策 划 书 主 要 内 容项 目 概 况1 项 目 组 织 结 构2 项 目 合 同 管 理3 项 目 结 构 分 解4 项 目 进 度 管 理5 项 目 成 本 管 理6 项 目 质 量 管 理7 项 目 风 险 管 理8910 项 目 人 力 资 源 管 理项 目 信 息 管 理 项 目 概 述 1. 项 目 目 标 2. 项 目 背 景 3.可 行 性 研 究 4.项 目 范 围 v酒 店 定 位 五 星 级 商 务 酒 店v酒 店 理 念 “ 以 高 程 度 的 商 务 配 套 ， 为 繁 忙 的商 务 人 士 提 供 专 业 的 商 务 服 务 ” v满 足 现 代 商 务 人 士 在 工 作 、 生 活 、 休 闲 三 方 面 与“ 商 务 活 动 ” 及 时 协 调 的 需 要 ， 围 绕 “ 商 务 ” 的核 心 要 求 进 行 运 作 1. 项 目 目 标 Home Bridge Hotel v功 能 简 介 ： 商 务 酒 店 是 酒 店 与 写 字 楼 同 时 开 发 的酒 店 社 区 形 式 ， 以 最 便 捷 的 形 式 满 足 了 商 务 人 士接 待 重 要 来 访 客 户 、 驻 沪 外 籍 工 作 人 员 的 短 期 住宿 等 需 求 ， 有 的 高 端 客 房 还 带 有 会 客 厅 ， 并 且 所有 的 客 房 均 提 供 宽 带 接 口 等 全 方 位 的 商 务 办 公 配置 。 在 酒 店 服 务 方 面 , 计 划 提 供 24小 时 服 务 ， 甚至 可 能 提 供 按 小 时 出 租 ， 即 使 公 司 的 老 板 、 员 工加 班 到 很 晚 ， 也 可 以 很 方 便 的 到 酒 店 客 房 休 息 。 酒 店 功 能 详 细 设 计v 拟 建 18层 ， 建 筑 面 积 约 为 36000平 方 米 的 商 务 酒 店 。v 1层 为 公 共 服 务 设 施 ： 精 品 店 ， 美 容 美 发 店 ， 花 店v 2层 为 茶 室 ， 书 店v 3-4层 为 酒 店 工 作 人 员 办 公 区 域v 5层 为 大 堂v 6-8层 为 宴 会 、 餐 饮 、 娱 乐 区 域v 9层 ： 能 容 纳 400人 会 议 的 专 用 会 议 厅 、 配 有 衣 帽 间 。 有 同 声 传 译 设施 （ 至 少 4种 语 言 ） ， 有 现 场 视 音 频 转 播 系 统 。 v 10层 ： 15个 小 型 会 议 室 ， 会 议 室 内 配 备 有 电 话 会 议 设 施v 11层 ： 会 议 辅 助 设 施 ， 包 括 有 供 出 租 的 电 脑 及 电 脑 投 影 仪 、 普 通 胶 片投 影 仪 、 幻 灯 机 、 录 像 机 、 文 件 粉 碎 机 ， 复 印 室 、 有 现 代 化 电 子 印 刷及 装 订 设 备 。 有 照 相 胶 卷 冲 印 室 。v 12层 ： 商 务 办 公 室 、 商 务 会 客 区v 13-18层 为 客 房 ， 其 中 包 括 标 准 客 房 、 豪 华 套 房 及 总 统 套 房 等 各 种 房 型 共 200余 套 v客 房 内 可 通 过 视 听 设 备 提 供帐 单 等 的 可 视 性 查 询 服 务 ，提 供 语 言 信 箱 服 务 。 v卫 生 间 有 饮 用 水 系 统 。 v所 有 套 房 分 设 供 主 人 和 来 访人 使 用 的 卫 生 间 。 v客 房 内 有 收 发 传 真 或 电 子 邮件 的 设 备 。 v提 供 免 费 店 内 无 线 寻 呼 服 务 。 v24小 时 提 供 洗 衣 加 急 服 务 。 v委 托 代 办 服 务 。客 房 v有 大 堂 酒 吧 。 v专 业 性 茶 室 。 v西 餐 厅 外 的 其 他 外 国 餐 厅 ，配 有 专 门 厨 房 。 v有 饼 屋 。 v有 至 少 能 容 纳 200人 正 式宴 会 的 大 宴 会 厅 ， 配 有 专门 的 宴 会 厨 房 。 v有 24小 时 营 业 的 餐 厅 。v钢 琴 吧 - 高 雅 的 音 乐 酒 吧 ，云 集 各 类 名 酒 佳 酿 ， 有 现场 音 乐 表 演餐 厅 、 酒 吧 v 有 至 少 能 容 纳 400人 会 议 的 专 用 会议 厅 、 配 有 衣 帽 间 。 v 配 有 5个 小 会 议 室 。 v 有 同 声 传 译 设 施 （ 至 少 4种 语 言 ） v 有 电 话 会 议 设 施 。 v 有 现 场 视 音 频 转 播 系 统 。 v 有 供 出 租 的 电 脑 及 电 脑 投 影 仪 、 普通 胶 片 投 影 仪 、 幻 灯 机 、 录 像 机 、文 件 粉 碎 机 。 v 有 专 门 的 复 印 室 、 配 备 足 够 的 复 印机 设 备 。 v 有 现 代 化 电 子 印 刷 及 装 订 设 备 。 v 有 照 相 胶 卷 冲 印 室 。商 务 设 施 v保 龄 球 室 （ 6道 ） 。 v美 容 美 发 室 。 v精 品 店 。 v独 立 的 书 店 。 v独 立 的 鲜 花 店娱 乐 设 施 安 全 设 施电 子 卡 门 锁 。 客 房 贵 重 物 品 保 险 。 自 备 发 电 系 统 。 2. 项 目 背 景 虹 桥 综 合 交 通 枢 纽 东 起 外 环 线 ， 西 至 华 翔 路 ， 北 临北 翟 路 ， 南 到 沪 青 平 公 路 ， 控 制 占 地 26.6平 方 公 里 。 城 市 轨 道 交 通 ： 虹 桥 交 通 枢 纽 将 汇 集 地 铁 2号 线 (虹桥 交 通 枢 纽 至 浦 东 机 场 )、 5号 线 （ 莘 庄 站 至 虹 桥 交 通 枢纽 ） 、 10号 线 (虹 桥 交 通 枢 纽 至 外 高 桥 )、 13号 线 (虹 桥交 通 枢 纽 至 普 陀 区 )， 低 速 磁 悬 浮 、 高 速 磁 悬 浮 ， 此 外还 有 铁 路 、 航 空 、 公 交 出 租 等 交 通 工 具 ， 同 时 还 多 预 留了 两 条 地 铁 轨 道 。 2. 项 目 背 景 2. 项 目 背 景 2010年 上 海 世 博 会 邀 请 了 个 国 家 和 国 际 组 织 参 展 ，吸 引 万 人 次 的 参 观 者 ， 是 中 国 政 府 申 办 和 筹 办上 海 世 博 会 期 间 向 国 际 社 会 作 出 的 一 项 庄 严 承 诺 ， 这 两项 指 标 都 将 创 世 博 会 多 年 历 史 的 最 高 记 录 。 按 照计 划 ， 预 计 在 今 年 内 ， 确 认 参 加 上 海 世 博 会 的 国 家 和 国际 组 织 将 达 到 或 超 过 个 。外 国 参 展 商 落 户 将 带 动 商 业 贸 易 的 蓬 勃 发 展 ；旅 游 经 济 所 带 来 的 人 群 将 产 生 对 酒 店 、 宾 馆 等 商 业 设 施的 大 量 需 求 ， 2010年 世 博 会 更 将 带 来 大 量 的 旅 游 人 群 和许 多 商 务 贸 易 方 面 的 客 流 。 选 址 西 郊 （ 徐 泾 ） 临 空 商 务 区 地 理 位 置 和 发 展 优 势v2.1城 市 枢 纽 效 应 ： 虹 桥 交 通 枢 纽 所 产 生 的 巨 大 人 流 、 物流 、 信 息 流 必 将 为 其 周 边 地 区 带 来 财 富 商 机 ， 现 代 化 大 的综 合 交 通 枢 纽 已 经 不 仅 仅 发 挥 交 通 功 能 ， 而 且 将 迅 速 推 动具 有 商 业 、 商 务 、 休 闲 等 多 功 能 新 城 市 空 间 的 拓 展 ， 并 成为 城 市 发 展 的 重 要 节 点 。v2.2西 郊 （ 徐 泾 ） 临 空 商 务 区 地 理 位 置 西 郊 临 空 商 务 区 在 徐 泾 镇 的 东 侧 ， 紧 邻 即 将 建 设 的 虹 桥交 通 枢 纽 （ 毗 邻 西 郊 （ 徐 泾 ） 临 空 商 务 区 仅 1公 里 ） 。 其规 划 范 围 ： 南 起 徐 泾 港 ， 北 至 蟠 龙 港 ； 西 到 诸 光 路 ， 东 到与 闵 行 区 交 界 的 小 涞 港 ； 占 地 共 有 2979亩 ， 约 198.6公 顷 。 3. 可 行 性 研 究 选 址 西 郊 （ 徐 泾 ） 临 空 商 务 区 自 身 的 肌 理 特 色 2. 1 良 好 的 生 态 环 境 规 划 区 域 内 原 生 河 道 和 古 老 树 木 构 成 了 天 然 雕 饰 的 闲 适 环 境 ， 不可 再 生 的 自 然 肌 理 ， 人 与 自 然 和 谐 、 可 持 续 发 展 的 高 档 商 务 园 区 。 2. 2 高 档 的 房 产 集 群 区 域 周 边 有 西 郊 庄 园 、 西 郊 大 公 馆 、 大 豪 山 林 别 墅 、 康 虹 花 园 、久 事 西 郊 花 园 、 荷 兰 银 行 、 国 际 网 球 俱 乐 部 等 。 2. 3 丰 富 的 旅 游 资 源 西 郊 （ 徐 泾 ） 临 空 商 务 区 可 以 借 助 周 边 的 旅 游 资 源 ， 如 上 海 动 物园 、 七 宝 古 镇 、 青 龙 塔 、 佘 山 及 朱 家 角 等 ， 形 成 独 特 的 商 务 旅 游 特 色 。 3. 可 行 性 研 究 2.4 良 好 的 教 育 环 境 和 人 才 基 础 在 徐 泾 附 近 有 国 家 会 计 学 院 、 德 法 学 校 、 美 国 学 校 及上 海 房 地 产 学 校 等 ； 在 周 围 高 档 别 墅 区 内 居 住 着 大 量 的 外籍 人 士 、 高 级 白 领 及 国 内 外 著 名 学 者 。 2.5 优 越 的 开 发 条 件 西 郊 临 空 商 务 区 所 处 地 块 目 前 基 本 上 是 未 开 垦 的 “ 处女 地 ” ， 没 有 历 史 包 袱 ， 可 以 在 短 期 内 快 速 启 动 ， 开 发 成本 相 对 较 低 ， 可 以 进 行 高 标 准 、 整 体 性 综 合 开 发 。 3. 可 行 性 研 究 西 郊 （ 徐 泾 ） 临 空 商 务 区 的 功 能 定 位v 西 郊 （ 徐 泾 ） 临 空 商 务 区 定 位 之 一 立 足 大 上 海 、 辐 射 长 三 角 的“ 商 务 高 地 ” 。 高 端 商 务 人 士 由 于 其 强 劲 的 消 费 能 力 ， 日 益 成 为 各 方市 场 争 夺 的 重 点 ， 同 时 大 交 通 枢 纽 的 便 利 又 为 其 方 便 地 到 达 提 供 了 保证 。 因 而 西 郊 （ 徐 泾 ） 临 空 商 务 区 将 其 目 标 市 场 定 位 在 高 端 商 务 人 士 。（ 商 务 酒 店 服 务 的 主 要 人 群 ） v 西 郊 （ 徐 泾 ） 临 空 商 务 区 定 位 之 二 适 应 上 海 产 业 升 级 要 求 ， 建 立“ 创 新 服 务 园 区 ” 。 v 西 郊 （ 徐 泾 ） 临 空 商 务 区 定 位 之 三 提 供 全 方 位 信 息 平 台 ， 打 造“ 信 息 枢 纽 ” 。 3. 可 行 性 研 究 宏 观 经 济 环 境 旅 游 增 长 ， 带 动 酒 店 行 业 兴 旺3. 可 行 性 研 究12005年 ， 上 海 接 待 入 境 旅 游 人 数将 由 2002年 的 272万 人 次 增 长 到400万 人 次 ， 如 按 每 人 次 住 宿 两夜 计 ， 2005年 上 海 接 待 入 境 旅 游者 的 客 房 需 求 为 800万 房 夜 次 ，比 2002年 增 加 约 256万 房 夜 次 。在 加 上 未 来 2008年 奥 运 会 和 2010年 上 海 世 博 会 ， 上 海 的 高 档 客 房需 求 将 面 临 较 大 的 上 升 空 间 。 2有 关 部 门 预 测 ， 上 海 世 博 会 总 参 观客 流 量 将 超 过 7000万 人 次 ， 平 均 日客 流 量 40万 人 次 ， 高 峰 日 客 流 量 则将 达 到 60万 人 次 。 而 根 据 上 海 相 关部 门 的 规 划 ， 到 世 博 会 举 办 时 ， 上海 星 级 酒 店 和 经 济 型 酒 店 的 床 位 将达 到 40万 张 ， 截 止 去 年 年 中 ， 上 海的 星 级 宾 馆 只 有 359家 ， 共 9万 张 床位 。 也 就 是 说 ， 世 博 会 期 间 ， 上 海酒 店 市 场 床 位 缺 口 超 过 10万 张 。 酒 店 SWOT分 析新 进 入 者 国 内 外 著 名 酒 店 集 团优 势 拥 有 灵 活 投 资 策 略 ， 可 以 选择 最 佳 投 资 点 拥 有 雄 厚 资 金 ， 具 有 丰 富 行 业 经 验 ， 拥有 大 量 的 人 才 储 备 ， 并 因 长 期 经 营 拥 有行 业 管 理 人 际 关 系 等 特 殊 资 源 。劣 势 资 金 量 相 对 小 ， 行 业 经 验 不足 ， 人 才 储 备 不 足 长 期 在 行 业 中 ， 形 成 行 为 惯 性 ， 应 变 能力 不 足 ， 出 现 战 略 盲 点 。在 市 场 拓 展 中 ， 尚 未 真 正 深 入 二 、 三 线城 市机 会 目 前 市 场 中 仍 然 存 在 巨 大 潜在 市 场 或 市 场 空 白 迅 速 发 掘 潜 在 市 场 ， 占 领 市 场 空 白 威 胁 来 自 于 行 业 中 现 有 集 团 的 反应 及 新 的 同 时 进 入 者 的 行 为 新 的 进 入 者 和 赶 超 者 ， 将 以 灵 活 机 制 、快 速 行 动 ， 超 前 战 略 思 维 后 来 居 上 商 务 酒 店 市 场 前 景v从 发 展 趋 势 上 看 ， 从 现 在 起 到 2008年 ， 上 海 市 场 对 甲 级 酒店 式 办 公 楼 需 要 将 与 日 俱 增 ， 走 势 强 劲 。 本 项 目 紧 靠 虹 桥机 场 ， 具 有 地 理 的 特 殊 性 ， 商 务 酒 店 和 商 务 别 墅 在 该 地 区均 属 稀 缺 产 品 。 虹 桥 机 场 规 划 增 辟 国 内 航 线 ， 未 来 客 户 群体 将 更 加 扩 大 。 外 来 投 资 的 进 入 、 周 边 商 业 区 的 拓 展 ， 使得 对 商 务 类 物 业 的 需 求 持 续 增 加 。 据 有 关 资 料 ， 目 前 虹 桥地 区 商 务 楼 趋 向 紧 张 ， 已 向 周 边 地 区 延 伸 。v 从 供 求 关 系 上 看 ， 土 地 是 不 可 再 生 资 源 ， 经 多 年 开 发 ，西 郊 （ 徐 泾 ） 临 空 商 务 区 剩 余 的 土 地 供 给 量 已 极 其 有 限 。而 在 需 求 上 ， 更 是 一 种 身 份 的 体 现 ， 因 此 市 场 缺 口 较 大 ，因 而 有 巨 大 的 商 业 价 值 。 房 地 产 开 发 公 司指挥部 技术部 工程部 审算部 设备部 市场部 物业开发部 运营部 财务部项 目 一项 目 二 本 项 目 项目经理 专家组 土 建水 电工 程师 造价师 采购员 营销人员 物业管理员 技术员 会计 组 织 结 构 图 项 目 任 务 分 工 表工 作 编 号 工 作 项 目 指 挥 部 技 术 部 财 务 部 工 程 部 市 场 部 审 算 部 物 业 开 发 部 运 营 部 设 备 部1 人 事 2 重 大 技 术审 查 决 策 3 设 计 管 理 4 技 术 指 标 5 科 研 指 标 6 行 政 管 理 7 外 事 工 作 8 档 案 管 理 9 资 金 保 险 10 财 务 管 理 项 目 任 务 分 工 表工 作 编 号 工 作 项 目 指 挥 部 技 术 部 财 务 部 工 程 部 市 场 部 审 算 部 物 业 开 发 部 运 营 部 设 备 部11 审 计 12 计 划 管 理 13 合 同 管 理 14 招 投 标 管理 15 工 程 筹 划 16 土 建 评 定项 目 管 理 17 工 程 前 期工 作 18 质 量 管 理 19 安 全 管 理 20 设 备 选 型 项 目 任 务 分 工 表工 作 编 号 工 作 项 目 指 挥 部 技 术 部 财 务 部 工 程 部 市 场 部 审 算 部 物 业 开 发 部 运 营 部 设 备 部21 设 备 材 料采 购 22 安 装 工 程项 目 管 理 23 运 营 准 备 24 广 告 宣 传 25 开 通 、 调试 、 验 收 26 系 统 交 接 27 物 业 开 发 28 酒 店 开 业 29 酒 店 营 销 -主 办 -协 办 -配 合 合 同 管 理 1. 合 同 模 式 EPC 2. EPC模 式 下 业 主 的 职 责 3. 合 同 总 体 策 划 4. 合 同 分 析 5. 合 同 控 制 和 跟 踪 6. 合 同 风 险 管 理 合同生命期的特征计 划 完 工阶 段 1启 动 阶 段 2计 划 阶 段 3实 施 阶 段 4收 尾合 同 生 命 周 期 时 间变 更 成 本 增 加风 险 降 低 信 息 质 量 设计-采购-施工总承包（EPC） 合 同 模 式 EPC 分包商1 分包商2 其它 EPC承 包 商 监理方/业主代表 项目业主 贷款方 EPC模 式 下 业 主 的 职 责 向 EPC承 包 商 支 付 工 程 款审 查 批 准 分 包 商招 标 选 择 EPC承 包 商编 制 业 主 要 求 监 督 和 验 收 v合同体系的协调又称为合同网络，目的是项目所涉及的各合同之间关系的安排与协调。包括的内容工程和工作内容的完整性技术上的协调价格上的协调时间上的协调合同管理的组织协调 合 同 总 体 策 划 总 体 分 析 -合 同 总 体 分 析 的 内 容-合 同 的 法 律 基 础-合 同 类 型-合 同 文 件 和 合 同 语 言-合 同 文 件 的 解 释 顺 序-承 包 商 的 主 要 任 务-发 包 人 责 任-合 同 价 格-合 同 总 体 分 析 的 内 容-施 工 工 期-违 约 责 任-验 收 、 移 交 和 保 修-索 赔 程 序 和 争 议 的 解 决 合 同 分 析 合 同 详 细 分 析 -将 承 包 合 同 目 标 、 要 求 和合 同 双 方 的 责 权 利 关 系 分解 落 实 到 具 体 的 工 程 活 动上-针 对 对 象 ： 合 同 协 议 书 、规 范 、 图 纸 、 工 作 量 表-通 过 合 同 事 件 表 、 网 络 图 、横 道 图 等 定 义 各 工 程 活 动以 项 目 工 作 分 解 结 构 为 基础 （ WBS）-合 同 工 作 分 解 结 构（ CWBS） 对 CWBS中 的活 动 ， 编 制 合 同 事 件 表 合 同 分 析 v合同实施控制建立合同实施的保证体系监督承包商的工程小组和分包商按合同施工对合同实施情况进行跟踪，对合同履行情况加以诊断进行合同变更管理日常的索赔与反索赔 合 同 控 制 和 跟 踪 风 险 识 别风 险 定 性 分 析风 险 定 量 分 析 合 同 风 险 管 理风 险 应 对 措 施 项 目 分 解 结 构 WBS 1. 项 目 WBS 2. 项 目 流 程 图 3.项 目 任 务 编 码 4.项 目 任 务 分 解 表 Home Bridgehotel决 策 阶 段 实 施 阶 段 使 用 阶 段 决 策 阶 段环境调查和分析 项目定义和论证 组织策划 管理策划 合同策划 经济策划 技术策划 风险分析 实 施 阶 段设计准备阶段 设计阶段 施工阶段 动用前准备阶段 保修阶段 营销宣传 施 工 阶 段投资控制 进度控制 质量控制 安全控制 合同管理 组织与协调 竣工验收 营销宣传 平 面 媒 体电 视网 络利 用 虹 桥 枢 纽 报 纸杂 志广 告 牌磁 悬 浮 车 内高 铁 站 台地 铁 广 播公 交 车 车 身机 场 广 播热 气 球 任 务 编 码 表任 务 序 号 任 务 名 称 子 任 务 序 号 子 任 务 名 称1 立 项 和 可 行 性 研 究 100 选 定 项 目 ， 签 定 合 作 意 向 书101 初 步 确 定 开 发 方 案 102 申 报 规 划 要 点 103 申 报 、 审 批 项 目 建 议 书 104 编 制 项 目 可 行 性 研 究 报 告 105 申 报 、 审 批 项 目 可 行 性 研 究报 告 任 务 编 码 表任 务 序 号 任 务 名 称 子 任 务 序 号 子 任 务 名 称2 项 目 规 划 设 计 200 申 报 选 址 定 点 201 申 报 规 划 设 计 条 件 202 委 托 作 出 规 划 设 计 方 案 203 办 理 人 防 、 消 防 审 核 204 审 定 规 划 设 计 方 案 205 落 实 环 保 “ 三 废 ” 治 理 方 案 206 建 设 工 程 勘 察 招 、 投 标 207 委 托 地 质 勘 探 208 委 托 初 步 设 计 209 申 报 、 审 定 初 步 设 计 任 务 编 码 表任 务 序 号 任 务 名 称 子 任 务 序 号 子 任 务 名 称3 市 政 配 套 300 征 求 主 管 部 门 审 查 意 见 301 落 实 市 政 公 用 设 施 配 套 方 案 302 报 审 市 政 配 套 方 案 303 市 政 各 管 理 部 门 提 出 市 政 配套 意 见 304 市 政 管 线 综 合 任 务 编 码 表任 务 序 号 任 务 名 称 子 任 务 序 号 子 任 务 名 称4 土 地 使 用 权 的 取 得 401 办 理 建 设 用 地 规 划 许 可 证 402 办 理 建 设 用 地 委 托 钉 桩 403 办 理 国 有 土 地 使 用 权 出 让 申 请 404 主 管 部 门 实 地 勘 察 405 土 地 估 价 报 告 的 预 审 406 委 托 地 价 评 估 407 办 理 核 定 地 价 手 续 408 办 理 土 地 出 让 审 批 409 签 订 国 有 土 地 使 用 权 出 让 合 同 410 领 取 临 时 国 有 土 地 使 用 证 411 领 取 正 式 国 有 土 地 使 用 证 412 国 有 土 地 使 用 权 出 让 金 的 返 还 任 务 编 码 表任 务 序 号 任 务 名 称 子 任 务 序 号 子 任 务 名 称5 拆 迁 安 置 501 委 托 进 行 拆 迁 工 作 502 办 理 拆 迁 申 请 503 审 批 、 领 取 拆 迁 许 可 证 504 签 订 房 屋 拆 迁 责 任 书 505 办 理 拆 迁 公 告 与 通 知 506 办 理 户 口 冻 结 507 暂 停 办 理 相 关 事 项 508 确 定 拆 迁 安 置 方 案 509 签 订 拆 迁 补 偿 书 面 协 议 510 召 开 拆 迁 动 员 会 ， 进 行 拆 迁 安 置 511 发 放 运 作 拆 迁 补 偿 款 512 拆 迁 施 工 现 场 防 尘 污 染 管 理 513 移 交 拆 迁 档 案 资 料 514 房 屋 拆 迁 纠 纷 的 裁 决 515 强 制 拆 迁 任 务 编 码 表任 务 序 号 任 务 名 称 子 任 务 序 号 子 任 务 名 称6 开 工 前 准 备 601 领 取 房 地 产 开 发 项 目 手 册 602 项 目 转 入 正 式 计 划 603 交 纳 煤 气 （ 天 然 气 ） 厂 建 设 费 604 交 纳 自 来 水 厂 建 设 费 605 交 纳 污 水 处 理 厂 建 设 费 606 交 纳 供 热 厂 建 设 费 607 交 纳 供 电 贴 费 及 电 源 建 设 集 资 费 608 土 地 有 偿 出 让 项 目 办 理 “ 四 源 ” 接 用 手续 609 设 计 单 位 出 报 批 图 610 出 施 工 图 611 编 制 、 报 送 工 程 档 案 资 料 ， 交 档 案 保 证金 612 办 理 消 防 审 核 意 见 表 613 审 批 人 防 工 程 、 办 理 人 防 许 可 证 614 核 发 建 设 工 程 规 划 许 可 证 615 领 取 开 工 审 批 表 ， 办 理 开 工 登 记 任 务 编 码 表任 务 序 号 任 务 名 称 子 任 务 序 号 子 任 务 名 称7 工 程 建 设 招 投 标 701 办 理 招 标 登 记 、 招 标 申 请 702 招 标 准 备 703 招 标 通 告 704 编 制 招 标 文 件 并 核 准 705 编 制 招 标 工 程 标 底 706 标 底 送 审 合 同 预 算 审 查 处 确 认 707 标 底 送 市 招 标 办 核 准 ， 正 式 申 请 招 标 708 投 标 单 位 资 格 审 批 709 编 制 投 标 书 并 送 达 710 召 开 招 标 会 ， 勘 察 现 场 711 召 开 开 标 会 议 ， 进 行 开 标 712 评 标 、 决 标 713 发 中 标 通 知 书 714 签 订 工 程 承 包 合 同 715 工 程 承 包 合 同 的 审 查 任 务 编 码 表任 务 序 号 任 务 名 称 子 任 务 序 号 子 任 务 名 称8 开 工 手 续 801 办 理 质 量 监 督 注 册 登 记 手 续 802 建 设 工 程 监 理 803 办 理 开 工 统 计 登 记 804 交 纳 实 心 黏 土 砖 限 制 使 用 费 805 办 理 开 工 前 审 计 806 交 纳 投 资 方 向 调 节 税 807 领 取 固 定 资 产 投 资 许 可 证 808 报 装 施 工 用 水 、 电 、 路 809 协 调 街 道 环 卫 部 门 810 协 调 交 通 管 理 部 门 811 交 纳 绿 化 建 设 费 ， 签 订 绿 化协 议 812 领 取 建 设 工 程 开 工 证 项 目 进 度 管 理1.甘 特 图 2.进 度 拖 延 原 因 分 析3. 进 度 拖 延 解 决 措 施 甘 特 图 甘 特 图 进 度 拖 延 原 因 分 析v计 划 时 忘 记 (遗 漏 )部 分 必 需 的 功 能 或 工 作v计 划 值 (例 如 计 划 工 作 量 、 持 续 时 间 )不 足 ，相 关 的 实 际 工 作 量 增 加v资 源 或 能 力 不 足 ， 例 如 计 划 时 没 考 虑 到 资 源的 限 制 或 缺 陷 ， 没 有 考 虑 如 何 完 成 工 作v出 现 了 计 划 中 未 能 考 虑 到 的 风 险 或 状 况 ， 未能 使 工 程 实 施 达 到 预 定 的 效 率v在 现 代 工 程 中 ， 上 级 (业 主 、 投 资 者 、 企 业 主管 )常 常 在 一 开 始 就 提 出 很 紧 迫 的 工 期 要 求 。使 承 包 商 或 其 他 设 计 人 、 供 应 商 的 工 期 太 紧 。而 且 许 业 主 为 了 缩 短 工 期 ， 常 常 压 缩 承 包 商的 做 标 期 、 前 期 准 备 的 时 间 。 工期及相关计划失误 进 度 拖 延 原 因 分 析v工 作 量 的 变 化 。 可 能 是 由 于 设 计 的 修 改 、 设计 的 错 误 、 业 主 新 的 要 求 、 修 改 项 目 的 目 标及 系 统 范 围 的 扩 展 造 成 的v外 界 (如 政 府 、 上 层 系 统 )对 项 目 新 的 要 求 或限 制 ， 设 计 标 准 的 提 高 可 能 造 成 项 目 资 源 的缺 乏 无 法 及 时 完 成v环 境 条 件 的 变 化 ， 如 不 利 的 施 工 条 件 不 仅 造成 对 工 程 实 施 过 程 的 干 扰 ， 有 时 直 接 要 求 调整 原 来 已 确 定 的 计 划v发 生 不 可 抗 力 事 件 ， 如 地 震 、 台 风 、 动 乱 、战 争 状 态 等 。 边际条件的变化 进 度 拖 延 原 因 分 析v 计 划 部 门 与 实 施 者 之 间 ， 总 分 包 商 之 间 ， 业 主 与 承 包商 之 间 缺 少 沟 通v 工 程 实 施 者 缺 少 工 期 意 识 ， 例 如 管 理 者 拖 延 了 图 纸 的供 应 和 批 准 ， 任 务 下 达 时 缺 少 必 要 的 工 期 说 明 和 责 任落 实 ， 拖 延 了 工 程 活 动v 项 目 参 加 单 位 对 各 个 活 动 (各 专 业 工 程 和 供 应 )之 间 的逻 辑 关 系 (活 动 链 )没 有 清 楚 地 了 解 ， 下 达 任 务 时 也 没有 作 详 细 的 解 释 ， 同 时 对 活 动 的 必 要 的 前 提 条 件 准 备不 足 ， 各 单 位 之 间 缺 少 协 调 和 信 息 沟 通 ， 许 多 工 作 脱节 ， 资 源 供 应 出 现 问 题v 由 于 其 它 方 面 未 完 成 项 目 计 划 造 成 拖 延 。 例 如 设 计 单位 拖 延 设 计 、 运 输 不 及 时 、 上 级 机 关 拖 延 批 准 手 续 、质 量 检 查 拖 延 ， 业 主 不 果 断 处 理 问 题 等v 承 包 商 没 有 集 中 力 量 施 工 ， 材 料 供 应 拖 延 ， 资 金 缺 乏 ，工 期 控 制 不 紧 。 这 可 能 是 由 于 承 包 商 同 期 工 程 太 多 ， 力 量 不 足 造 成 的v 业 主 没 有 集 中 资 金 的 供 应 ， 拖 欠 工 程 款 ， 或 业 主 的 材料 、 设 备 供 应 不 及 时 管理过程中的失误 解 决 进 度 拖 延 的 措 施v增 加 资 源 投 入 ， 例 如 增 加 劳 动 力 、 材 料 、 周 转 材 料 和 设备 的 投 入 量 v重 新 分 配 资 源 ， 例 如 将 服 务 部 门 的 人 员 投 入 到 生 产 中 去 v减 少 工 作 范 围 ， 包 括 减 少 工 作 量 或 删 去 一 些 工 作 包 (或 分项 工 程 ) v改 善 工 具 器 具 以 提 高 劳 动 效 率 v提 高 劳 动 生 产 率 ， 主 要 通 过 辅 助 措 施 和 合 理 的 工 作 过 程 将 部 分 任 务 转 移 v改 变 网 络 计 划 中 工 程 活 动 的 逻 辑 关 系 v将 一 些 工 作 包 合 并 v修 改 实 施 方 案 成 本 管 理1.成 本 分 配 2.成 本 控 制 时 间 区 段3.成 本 控 制 的 主 要 工 作 4. 成 本 超 支 原 因 分 析5.降 低 成 本 的 措 施 成 本 分 配v本 项 目 拟 投 资 12亿 人 民 币v前 期 计 划 投 资 1亿 元 进 行 可 行 性 研 究 等 建 设 准 备 工作v建 设 期 计 划 投 入 10.5亿 元 进 行 建 设 、 装 修 等 工 作v竣 工 后 计 划 投 入 0.5亿 元 进 行 物 业 管 理 、 试 运 行 等工 作 成 本 控 制 时 间 区 段v A为 上 期 末 的 实 际 控 制 结 果 ； v B为 本 期 内 的 实 际 完 成 值 ； v C为 控 制 期 末 至 项 目 结 束 的 剩 余 成 本 预 测 (诊 断 )值 ； v D(为 A十 B)， 是 至 本 期 末 项 目 全 部 实 际 控 制 结 果 ； v E(为 D十 C)为 整 个 项 目 的 总 成 本 预 测 (诊 断 )值 。 v 在 上 述 的 区 段 划 分 中 ， 进 行 成 本 控 制 只 需 抓 住 B段 (即 本 控 制 期 内 实 际 成 本 信 息 )和 C段 (即 剩 余 成 本 预 测 信 息 )， 其 它 是 已 储 存 的 信 息 (如 A)或 经 过 处 理 得 到 的 信 息 (如 D、 E)。 成 本 控 制 主 要 工 作其 它 工 作 成 本 计 划 工 作 成 本 监 督 成 本 跟 踪 成 本 诊 断 工 作 审 算 部 成 本 超 支 原 因 分 析v 原 成 本 计 划 数 据 不 准 确 ， 估 价 错 误 ， 预 算 太 低 ， 不 适 当 地 采 用 低 价 策 略 ， 承 包 商 (或 分 包 商 )报 价 超 出 预 期 的 的 最 高 价 ；v 外 部 原 因 ： 上 级 、 业 主 的 干 扰 ， 阴 雨 天 气 ， 物 价 上 涨 ， 不 可 抗 力 事 件v 实 施 管 理 中 的 问 题 ： 不 适 当 的 控 制 程 序 ， 费 用 控 制 存 在 问 题 ， 预 算 外 开 支 ， 被 罚 款 ； 成 本 责 任 不 明 ， 实 施 者 对 成 本 没 有 承 担 义 务 ， 缺 少 成 本 (投 资 )方 面限 额 的 概 念 ， 同 时 又 没 有 节 约 成 本 的 奖 励 措 施 ； 劳 动 效 率 低 ， 工 人 频 繁 地 调 动 ， 施 工 组 织 混 乱 ； 采 购 了 劣 质 材 料 ， 工 人 培 训 不 充 分 ， 材 料 消 耗 增 加 ， 浪 费 严 重 ， 发生 事 故 ， 返 工 ， 周 转 资 金 占 用 量 大 ， 财 务 成 本 高 ； 合 同 不 利 ， 在 合 同 执 行 中 存 在 缺 陷 ， 承 包 商 (分 包 商 、 供 应 商 )的 赔偿 要 求 。v 工 程 范 围 的 增 加 ， 设 计 的 修 改 ， 功 能 和 建 设 标 准 提 高 ， 工 作 量 大 幅 度增 加 。 降 低 成 本 措 施措 施技 术 方 案购 买 部 分 产 品 重 选 供 应 商 改 变 实 施 过 程 变 更 工 程 范 围 索 赔 项 目 质 量 管 理1.质 量 标 准 评 定 2.质 量 管 理 戴 明 环 循 环 3. 质 量 管 理 重 点 4. 质 量 管 理 各 部 分 的 关 系 5. 质 量 、 成 本 、 进 度 三 者 的 关 系 6. 合 同 风 险 管 理 v按 期 完 成 工 程 各 阶 段 任 务 ， 依 照 详 细 进 度 计 划 实施 项 目 。v前 期 宣 传 有 一 定 的 力 度 及 社 会 影 响 力 。v招 投 标 程 序 符 合 法 定 要 求 ， 合 同 管 理 到 位 。v使 本 房 地 产 开 发 商 的 社 会 形 象 进 一 步 提 升 ， 增 强社 会 影 响 力 ！1.质 量 标 准 评 定 2.质 量 管 理 戴 明 环 循 环 v对 组 织 内 部 ： 项 目 策 划 完 成 、 各 阶 段 分 工 任 务 明确 ， 人 员 培 训 顺 利 进 行 、 后 勤 物 资 保 障v对 社 会 ： 广 告 宣 传 效 果 、 提 高 知 名 度 ， 抢 占 先 期市 场 。v对 周 边 规 划 建 设 ： 给 予 的 一 定 的 支 援 ， 建 设 符 合交 通 枢 纽 周 边 的 规 划 ， 符 合 徐 泾 商 务 临 空 区 的 规划 布 局v对 政 府 ： 对 预 期 计 划 完 成 的 程 度 。v对 承 包 商 及 分 包 商 ： 管 理 到 位 ， 绩 效 考 核 。v对 整 体 ： 资 金 到 位 情 况 3. 质 量 管 理 重 点 4. 质 量 管 理 各 部 分 的 关 系 成 本 成 本费 用 最 低 成 本 质 量 最 高最 佳 项 目合 理 工 期费 用 最 低经 济 的 最 适 当 5. 质 量 、 成 本 、 进 度 三 者 的 关 系 风 险 管 理 1. 风 险 识 别 2. 风 险 回 避 3. 风 险 预 防 4. 风 险 抑 制 1. 风 险 识 别投 资 决 策阶 段 土 地 获 取阶 段 项 目 建 设阶 段 租 售 管 理阶 段开 发 区 域 风 险开 发 物 业 风 险项 目 建 设 风 险开 发 时 机 风 险 开 发 成 本市 场 供 求征 地 拆 迁筹 资 招 标 模 式承 包 方 式自 然 条 件工 期 拖 延项 目 质 量开 发 成 本施 工 索 赔 租 售 合 同销 售 时 机自 然 灾 害意 外 事 故 v决 策 阶 段 ： 搞 好 开 发 经 营 方 案 的 评 价 决 策v土 地 获 取 ： 开 展 项 目 规 划 设 计 方 案 优 选 ，v建 设 阶 段 ： 通 过 招 标 模 式 ， 承 包 方 式 ， 合 同 类 型的 选 择 ， 可 以 避 开 某 些 风 险 ， 或 在 项 目 施 工 方 案中 ， 淘 汰 有 缺 陷 ， 风 险 高 的 施 工 方 法 、 施 工 工 艺v租 售 阶 段 ： 可 采 用 营 销 代 理 ， 以 充 分 利 用 代 理 人丰 富 的 营 销 经 验 2. 风 险 回 避 v决 策 阶 段1， 建 立 高 水 平 、 多 学 科 的 开 发 队伍2， 树 立 风 险 意 识3， 健 全 风 险 预 警 系 统4， 贯 彻 执 行 奉 献 管 理 责 任 制 度5， 认 真 细 致 的 市 场 调 研 ， 使 项 目准 确 定 位6， 调 查 政 治 、 政 策 、 社 会 、 经 济环 境 ， 使 项 目 决 策 建 立 在 坚 实的 基 础 上7， 做 好 开 发 方 案 的 风 险 分 析 ， 制定 全 面 的 风 险 管 理 计 划 3. 风 险 预 防 v建 设 阶 段1， 采 用 系 统 的 项 目 管 理 方 法2， 向 开 发 建 设 各 方 人 员 灌 输 安全 意 识 3， 现 场 危 险 源 采 取 措 施4， 留 有 余 地 ， 保 持 后 备5， 合 理 布 置 施 工 现 场6， 及 时 协 调7， 关 注 天 气 预 报 ， 对 恶 劣 天 气防 范8， 加 强 现 场 质 量 监 控9， 做 好 现 场 建 设 日 至10， 尽 早 完 成 开 发 项 目 ， 缩 短建 设 周 期 建 立 后 备 措 施 ：v1预 备 费 ： 基 本 预 备 费 ， 价 差 预 备 费 ，v2进 度 后 备 措 施v3技 术 后 备 措 施 风 险 转 移 保 险 、 合 同 、 保 证 和 期 货 4. 风 险 抑 制 人 力 资 源 管 理1.人 力 资 源 战 略 管 理 程 序 2. 人 力 资 源 战 略 评 估 3. 绩 效 评 估 4. 薪 酬 管 理 战 略 分 析 ：1.外 部 环 境 分 析2,内 部 条 件 分 析 战 略 制 定 ：1.设 定 战 略 目 标2,建 立 实 施 计 划战 略 实 施 ：1.人 力 资 源 开 发2.人 力 资 源 管 理 战 略 评 价 ：1.战 略 效 果 评 价2,实 施 过 程 反 馈1.人 力 资 源 战 略 管 理 程 序 2. 人 力 资 源 战 略 评 估1确 定评 价内 容 2建 立评 价标 准 3衡 量实 际业 绩 4实 际 业 绩 与标 准 相 符 否 5采 取校 正行 动 不 采 取 校 正 行 动是 否 3. 绩 效 评 估绩 效 诊 断 考 核 结 果 结 果 应 用绩 效 计 划绩 效 沟 通绩 效 评 价 v工 资 给 付 制 度 ： 结 构 工 资 制 包 括 ： 基 础 工 资 、 职 务 （ 岗 位 、 技 术 ） 工资 、 年 功 工 资 、 浮 动 工 资 （ 奖 励 工 资 ）v福 利 ： 公 共 福 利 和 个 别 福 利 4. 薪 酬 管 理 信 息 管 理 1. 信 息 管 理 总 体 模 式 2. 项 目 信 息 系 统 的 建 立 3. 项 目 信 息 管 理 系 统 的 组 成 4. 成 本 计 划 、 合 同 计 划 信 息 系 统 图 18-4 项 目 管 理 信 息 系 统 总 体 模 式项 目 实 施 和 项 目 环 境 数 据 收 集数 据 处 理 分 析 和 解 释决 策新 结 构 、 新 状 态 数 据原 始 数 据 资 料 指 令 、 计 划 、 协 调 信 息 1. 信 息 管 理 总 体 模 式 项 目 管 理 信 息 系 统 的 建 立项 目 管 理 信 息 系 统 的 建 立 要 确 定 如 下 几 个 基 本问 题 ： 1 信 息 的 需 要 2 信 息 的 收 集 和 加 工 3 编 制 索 引 和 存 贮 。 4 信 息 的 使 用 和 传 递 渠 道 。 2. 项 目 信 息 系 统 的 组 成 DDS决 策 支 持 系 统图 19-2决策者 人机接口 问 题处 理 器 通信接口 模 型 库 管 理 系 统数 据 库 管 理 系 统知 识 库 管 理 系 统提 出 问 题状 态 分 析干 预 指 令 推 理 选 择 成 本 计 划 信 息 系 统图 18-5 成 本 计 划 信 息 流 程合 同 分 析 文 件 项 目 实 施 计 划和 网 络 分 析 市 场 询 价 文 件按 专 业 承 包 商 或 项目 小 组 计 划 成 本各 分 项 工 程成 本 分 析 成 本 曲 线 和累 计 成 本 曲 线成 本 计 划 合 同 计 划 信 息 系 统图 18-6 合 同 分 析 信 息 流 程 图合 同 文 件 目 标 和 总 体 设 计 项 目 结 构 分 解合 同 事 件 表特 殊 问 题 的 合 同 分 析 合 同 总 体 分 析 文 件合 同 分 析合 同 价 格 及 成 本 分 析 总 工 期 要 求 项 目 分 包 管 理 图 示 ： 对 象 数 据 数 据 流 向 成 本 管 理 子 系 统 WCost预 算 软 件投 标 管 理 子 系 统 项 目 管 理 子 系 统 物 资 管 理 子 系 统设 备 管 理 子 系 统 标 书 制 作 软 件 企 业 内 部 定 额合 同 管 理 子 系 统 施 工 承 包 合 同 项 目 分 包 合 同项 目 责 任 书 成 本 计 划 项 目 材 料 需 用申 请 计 划 材 料 预 算 计 划 设 备 预 算 计 划人 工 预 算 计 划 材 料 耗 用 单 据设 备 耗 用 单 据 成 本 统 计 核 算 数 据 供 财 务 部 门 直 接 使 用 成 本 统 计 核 算 市 场 信 息 招 标 信 息 竞 争 对 手信 息 投 标 资 料 库 项 目 设 备 需 用申 请 计 划 成 本 耗 用 数 据 分 包 项 目 支 付 记 录同 望 计 量 支 付 软 件计 量 支 付 数 据 财 务 软 件 规 格 化 接 口 指 定 的 财 务 软 件 流 程 流 向 投 标 报 价工 程 量 清 单总 进 度 计 划 分 包 项 目 计 量支 付 清 单 预 算 成 本工 程 量 清 单进 度 计 划包 含关 系投 标 历 史 记 录 Home Bridge Hotel虹 桥酒 店欢 迎您 的光 临 ！ Home Bridge Hotel 注：文本框可根据需求改变颜色、移动位置；文字可编辑 POWERPOINT 模板适用于简约清新及相关类别演示 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