养生养老社区的开发理念

目录一 、 退 休 社 区 的 基 本 开 发 理 念二 、 退 休 社 区 的 规 划 设 计 经 验三 、 退 休 社 区 的 营 销 策 划 方 案四 、 退 休 社 区 医 疗 服 务 体 系 建 设五 、 退 休 社 区 物 业 管 理 服 务 特 色六 、 对 中 国 老 年 住 宅 市 场 发 展 的 认 识 一，退休社区的基本开发理念 1、 退 休 社 区 开 发 理 念 的 产 生 2、 退 休 社 区 的 基 本 开 发 理 念 一，退休社区的基本开发理念1， 退 休 社 区 开 发 理 念 的 产 生（ 1） 、 境 外 投 资 考 察 的 偶 然 发 现（ 2） 、 美 国 对 退 休 社 区 的 定 位（ 3） 、 美 国 退 休 社 区 的 典 型 案 例 1、 退 休 社 区 开 发 理 念 的 产 生 （ 1） 境 外 投 资 考 察 的 偶 然 发 现 1998年 时 ， 公 司 准 备 在 美 国 投 资 房地 产 ， 在 美 国 亚 利 桑 那 洲 考 察 地 产 项 目时 ， 偶 然 中 接 触 到 了 一 个 老 年 公 寓 的 开发 项 目 ， 由 于 我 们 对 此 项 目 的 概 念 很 陌生 ， 所 以 没 有 进 行 投 资 。 但 因 此 我 们 初步 解 了 退 休 社 区 这 个 理 念 ， 一 方 面 被 退休 社 区 优 美 的 环 境 所 吸 引 ， 另 一 方 面 对美 国 老 年 人 有 这 样 的 生 活 方 式 感 到 惊 呀 ，从 而 对 美 国 退 休 社 区 这 种 专 业 化 房 地 产产 品 产 生 了 浓 厚 的 兴 趣 。 美 国 亚 利 桑 那 洲 Grand太 阳 城 是 我 们 第 一 次 见 到 的 退 休 社 区那 优 美 的 环 境 和 精 致 的 房 屋 给 我 们 留 下 了 十 分 难 忘 的 印 象 一，退休社区的基本开发理念 1、 退 休 社 区 开 发 理 念 的 产 生 （ 2） 美 国 对 退 休 社 区 的 定 位 美 国 老 年 住 宅 主 要 有 二 大 类 型 ： 退 休 社 区 (adult community)和 老 年 公 寓 （ seniors housing） 。 从 房 地 产 经 营 角 度 区 分 就 是 ： 老 年 公 寓 一 般 是 出 租 型 物 业 ， 退 休 社 区 一般 是 出 售 型 物 业 。 退 休 社 区 主 要 是 为 健 康 老 人 提 供 居 住 的 社 区 ， 在 美 国 退 休 社 区 大 多 为 私 人 投 资并 进 行 商 业 化 运 作 ， 入 住 或 购 房 者 须 满 足 一 定 的 年 龄 限 制 ， 比 如 ： 要 求 55岁 以 下 年龄 的 人 不 能 居 住 ， 退 休 社 区 所 居 住 老 人 的 子 女 在 退 休 社 区 居 住 1年 内 不 能 超 过 30日等 ， 据 统 计 ， 1999年 美 国 大 约 有 2106个 退 休 社 区 。 退 休 社 区 的 基 本 要 求 ： （ 1） 健康 老 人 相 对 集 中 居 住 ， （ 2） 居 住 者 既 有 独 立 的 生 活 空 间 ， 又 有 相 对 的 公 共 空 间 ，（ 3） 既 要 有 独 立 的 厨 房 ， 又 要 有 集 体 食 堂 ， （ 4） 医 疗 设 施 要 健 全 ， （ 5） 有 完 善的 文 化 娱 乐 设 施 。 一，退休社区的基本开发理念 （ 3） 美 国 退 休 社 区 的 典 型 案 例 作 为 全 球 第 七 大 的 房 地 产 公 司 ， Del Webb是 “ Sun City” 的 发 起 者 ， 是 纽 约交 易 所 上 市 公 司 ， 年 营 业 额 8-11亿 美 元 ，是 美 国 最 大 的 建 设 健 康 型 退 休 社 区 的 开发 商 ， 在 美 国 南 方 主 要 8个 州 均 有 开 发项 目 ， 到 1999年 时 总 计 开 发 住 房 单 位 约75000万 个 .是 美 国 是 大 的 房 地 产 公 司 帕尔 迪 （ Pulte Homes） 的 子 公 司 。 2001年 7月 ， 帕 尔 迪 公 司 和 老 年 住宅 开 发 商 Del Webb合 并 ， 成 为 了 美 国 最大 也 是 最 赚 钱 的 房 地 产 开 发 商 。 2005年PHM实 现 销 售 收 入 为 146.95亿 美 元 ， 总资 产 130.48亿 美 元 ， 2006 年 销 售 41487 套 住 宅 。 DELWEBB公 司 在 全 美 各 州 所 开 发 的 退 休 社 区 位 置 一 览 一，退休社区的基本开发理念 （ 3 ） 美 国退 休 社 区 的典 型 案 例 位 于 珞 杉 矶 东 南一 百 英 里 外 的 沙漠 棕 榈 太 阳 城 退休 社 区 ， 有 4985个 住 房 单 位 ， 36洞 高 尔 夫 球 场 ，其 中 一 个 18洞 为PGA标 准一，退休社区的基本开发理念 位 于 美 国 南 卡 罗来 纳 州 的 Hilton太 阳 城 退 休 社 区（ 3 ） 美 国退 休 社 区 的典 型 案 例 一，退休社区的基本开发理念 （ 3） 美 国 退 休 社区 的 典 型 案 例 位 于 美 国 佛 罗 里 达 州 坦 帕市 的 太 阳 城 中 心 (sun city center)退 休 社 区 是 我 们 在 美 国考 察 次 数 最 多 的 社 区 ， 它 是 目前 美 国 最 大 的 退 休 社 区 之 一 ，占 地 10平 方 公 里 ， 总 居 住 人 口约 1.7万 人 ， 由 6个 大 型 组 团 社区 围 绕 着 126个 洞 的 高 尔 夫 球组 成 ， 这 里 的 居 民 必 须 是 55岁以 上 的 老 人 ， 18岁 以 下 的 陪 同人 士 一 年 居 住 不 能 超 过 30天 ， 这 里 大 约 三 分 之 一 的 居 民 是 活跃 的 高 尔 夫 球 爱 好 者 2， 退 休 社 区 的 基 本 开 发 理 念（ 1） 、 用 退 休 社 区 去 改 变 旧 的 养 老 观 念（ 2） 、 用 退 休 社 区 去 培 育 新 的 养 老 模 式（ 3） 、 用 退 休 社 区 引 导 老 年 产 业 的 发 展（ 4） 、 退 休 社 区 是 房 地 产 经 济 新 增 长 点一，退休社区的基本开发理念 2， 退 休 社 区 的 基 本 开 发 理 念不 同 于 福 利 性 的 敬 老 院 不 是 民 政 部 门 通 过 社 会 集 资 捐 助 或 政 府 投 资 建 设 的 纯 救 济 型 敬 老 院 不 同 于 护 理 性 的 托 老 所 不 仅 是 为 缺 乏 自 理 能 力 或 无 人 照 顾 的 老 人 所 提 供 的 纯 服 务 型 托 老 所 不 同 于 康 复 性 的 养 老 院 不 单 是 为 那 些 治 疗 疾 病 或 定 期 疗 养 的 老 人 所 建 造 的 纯 医 疗 型 养 老 院 （ 1） 、 用 退 休 社 区 改 变 旧 的 养 老 观 念 退 休 社 区 -一，退休社区的基本开发理念 2， 退 休 社 区 的 基 本 开 发 理 念（ 2） 、 用 退 休 社 区 去 培 育 新 的 养 老 模 式 退 休 社 区 -是 一 种 居 家 养 老 的 新 型 模 式 独 立 的 单 元 化 家 庭 生 活 ， 不 同 于 传 统 的 家 庭 养 老 方 式是 一 种 社 会 养 老 的 发 展 模 式 居 住 环 境 社 区 化 、 配 套 设 施 多 样 化 、 家 庭 服 务 社 会 化是 一 种 商 业 养 老 的 经 营 模 式 以 商 业 化 投 资 方 式 运 作 老 年 公 寓 的 建 设 ,形 成 良 性 循 环一，退休社区的基本开发理念 2， 退 休 社 区 的 基 本 开 发 理 念（ 3） 、 用 退 休 社 区 引 导 老 年 产 业 的 发 展 退 休 社 区 - 提 供 交 通 、 家 政 、 餐 饮 、 代 办 、 保 健 、 医 疗 、 理 财 、 邮 政 、 储 蓄 、 看 护 等 服 务内 容 ， 引 领 社 区 化 便 捷 化 的 退 休 生 活 。 提 倡 体 育 、 旅 游 、 休 闲 、 娱 乐 、 学 习 、 务 农 、 自 娱 劳 作 、 自 我 管 理 、 时 间储 蓄 等 生 活 方 式 ， 引 领 相 互 交 流 、 积 极 消 费 的 退 休 生 活 。 用 退 休 社 区 去 搭 建 老 年 产 业 基 地 的 雏 形 ， 可 以 充 分 挖 掘 并 诱 导 老 年 人 在 购 房 、保 健 、 医 疗 、 娱 乐 、 旅 游 、 再 教 育 等 方 面 的 巨 大 消 费 潜 力 ， 推 动 老 年 产 业 的 发 展 。 位 于 美 国 南 卡 罗来 纳 州 的 Hilton太 阳 城 退 休 社 区内 高 尔 夫 球 会 所 一，退休社区的基本开发理念 2、 退 休 社 区 的 基 本 开 发 理 念（ 4） 、 退 休 社 区 是 房 地 产 经 济 新 增 长 点 地 产 市 场 风 险 潮 起 潮 落 ， 专 业 产 品 开 发 势 在 必 行 。 通 过 开 发 东 方 太 阳 城 这 个 系 列化 、 专 业 化 的 退 休 社 区 产 品 ， 引 导 中 国 改 革 开 放 之 后 富 裕 起 来 的 一 代 退 休 人 群 (即 上世 纪 50-60年 代 出 生 的 群 体 ） 去 接 受 全 新 的 退 休 生 活 方 式 ， 使 目 前 退 休 社 区 产 品 的 潜在 市 场 转 变 为 现 实 市 场 。 减 少 房 地 产 市 场 的 非 专 业 化 的 、 周 期 性 的 开 发 风 险 。 一，退休社区的基本开发理念北 京 目 前 最 大 的 退 休 社 区 -东方 太 阳 城 南 大 门 （ 4） 、 退 休 社 区 是 房 地 产 经 济 新 增 长 点 根 据 美 国 2008年 对 老 年 公 寓 开 发 商 的 统 计 ：l 排 名 前 50名 的 老 年 公 寓 开 发 商 有 四 分 之 一 是 上 市 公 司 ， 排 名 前 10名 的 开 发 商 有 7个是 上 市 公 司 ， 前 50名 开 发 商 中 有 46%的 为 私 人 盈 利 性 投 资 的 企 业 ， 有 30%为 政 府 主 办 的的 非 盈 利 企 业 ， 其 余 则 是 带 有 一 定 政 府 补 贴 性 质 的 经 营 企 业 。l 排 名 前 50名 的 老 年 公 寓 管 理 公 司 有 12%是 上 市 公 司 ， 前 50名 的 管 理 公 司 开 发 商 中 有58%的 为 私 人 盈 利 性 企 业 ， 有 30%为 政 府 参 与 和 补 贴 性 的 非 盈 利 企 业 。 14年 来 美 国老 年 公 寓 开 发 商 前 10强和 前 25强 的业 务 增 长 图 2， 退 休 社 区 的 基 本 开 发 理 念一，退休社区的基本开发理念 （ 4） 、 退 休 社 区 是 房 地 产 经 济 新 增 长 点 美 国 的 老 年 地 产 成 为 朝 阳 产 业 已 发 展 20多 年 大 多 数 美 国 人 退 休 后 将 自 己 的 房 子 卖 掉 ， 住 进 老 人 公 寓 。 用 卖 房 的 钱 支 付 公 寓 所 需 。美 国 的 老 年 地 产 作 为 一 个 特 有 的 行 业 发 展 已 近 40年 ， 从 上 世 纪 80年 代 以 来 成 为 朝 阳 产 业 ，90年 代 进 入 高 速 发 展 时 期 ， 美 国 二 战 结 束 后 经 历 人 口 出 生 高 峰 期 ， 这 个 时 期 的 人 口 目 前 已全 部 进 入 退 休 年 龄 ， 所 以 进 入 21世 纪 以 来 ， 美 国 老 年 住 宅 产 业 发 展 进 入 成 熟 期 。 1996年 ，美 国 老 年 公 寓 这 个 市 场 价 值 860亿 美 元 ， 到 2030年 ， 将 达 到 4900亿 美 元 。 美 国 的 老 年 公 寓 设施 每 年 平 均 增 长 幅 度 超 过 10%， 现 有 超 过 28000个 老 年 公 寓 遍 及 全 国 。 这 个 市 场 已 吸 引 许 多大 企 业 的 目 光 ， 如 君 悦 酒 店 集 团 已 在 美 国 的 16个 地 区 建 立 了 3300个 老 年 公 寓 ， 价 值 5亿 美 元 美 国 老 年 住 宅 产 业 的 投 资 由 政 府 、 福 利 团 体 和 个 人 共 同 组 成 ， 有 盈 利 和 非 盈 利 两 种 形式 共 存 ， 但 产 业 的 主 体 还 是 私 人 投 资 ， 单 从 这 一 点 上 看 ， 与 欧 州 大 部 分 发 达 国 家 以 政 府 福利 为 主 导 的 老 年 住 宅 产 业 模 式 相 比 ， 美 国 的 老 年 住 宅 产 业 格 局 更 合 理 ， 更 有 生 命 力 ， 更 值得 中 国 借 签 。 2、 退 休 社 区 的 基 本 开 发 理 念一，退休社区的基本开发理念 二，退休社区的规划设计经验1、 老 年 住 宅 的 规 划 经 验2、 老 年 住 宅 的 设 计 经 验3、 环 保 设 计 和 利 用 经 验 1、 老 年 住 宅 的 规 划 经 验 退 休 社 区 -开 发 单 个 项 目 成 规 模 ， 配 套 设 施 齐 备 但 规 模 适 度 ， 配 套 设 施 建 设 面 积 占 到 住 宅 建 设 面 积 比 例 合 理 ， 公 共 活 动 空 间 较 大 并 相 对 集 中 自 住 型 公 寓 -开 发 项 目 布 局 较 分 散 ， 规 模 适 度 ， 档 次 分 开 护 理 型 公 寓 -开 发 项 目 布 局 较 分 散 ， 规 模 较 小 ， 靠 近 医 院 东 方 太 阳 城 的 社 区 中 心 会 所 二，退休社区的规划设计经验 2、 老 年 住 宅 的 设 计 经 验 （ 1） 在 空 间 布 局 上 ： 消 除室 内 地 面 高 差 ， 楼 梯 台 阶 变 宽变 矮 ， 门 手 柄 和 电 梯 按 钮 位 置下 稳 ， 灯 具 开 关 面 板 变 宽 ， 卫生 间 坐 便 器 略 高 ， 厨 房 灶 台 略低 ， 保 证 轮 椅 回 转 空 间 ， 尽 可能 在 楼 内 外 为 老 年 人 提 供 各 种邻 里 交 流 、 人 际 交 流 的 公 共 交往 空 间 和 环 境 （ 例 如 ： 连 廊 公寓 的 空 间 设 计 ）二，退休社区的规划设计经验 2、 老 年 住 宅 的 设 计 经 验（ 2） 在 通 行 能 力 上 ： 多 层 楼房 带 电 梯 ， 全 部 无 障 碍 通 道 ，公 共 走 道 及 卫 生 间 地 面 防 滑 ，外 部 空 间 最 好 有 带 顶 的 长 廊相 连二，退休社区的规划设计经验 2、 老 年 住 宅 的 设 计 经 验（ 3） 在 特 殊 装 置 上 ： 紧 急 呼 叫 按 钮 ， 防 滑 扶 手 ， 安 全 电 热源 ， 护 理 型 公 寓 安 装 专 用 平 铺 式 电 梯 、 活 动 滑 轮 床 ， 卫 生间 墙 面 装 扶 手 ， 尽 量 用 平 底 浴 盆 或 坐 式 浴 盆 。二，退休社区的规划设计经验 2、 老 年 住 宅 的 设 计 经 验（ 4） 从 视 觉 能 力 上 ： 适 当 提 高 照 明 亮 度 ， 提高 色 彩 的 明 度 和 对 比 度 ， 放 大 标 识 牌 和 字 体 ，提 高 可 识 别 性 ， 减 少 黄 色 和 暗 色 。 二，退休社区的规划设计经验 3、 环 保 设 计 和 利 用 经 验 （ 1） 水 处 理 系 统 东 方 太 阳 城 全 部 生 活 污 水 经 处 理 后 排 入 人 工湖 ， 雨 水 亦 排 入 人 工 湖 ， 人 工 湖 水 再 用 来 浇 灌 景观 绿 地 ， 以 景 观 湖 为 核 心 ， 以 截 流 截 污 、 循 环 生态 修 复 ， 自 然 净 化 、 生 物 技 术 等 生 态 工 程 进 行 综合 设 计 ， 实 现 景 观 湖 水 质 保 障 ， 雨 污 水 资 源 利 用 ，排 洪 防 涝 和 优 美 的 景 观 效 果 等 多 重 目 标 ， 平 均 每年 可 利 用 雨 水 资 源 达 70多 万 吨二，退休社区的规划设计经验 3、 环 保 设 计 和 利 用 经 验 -（ 2） 水 源 热 泵 和 地 源 热 泵 系 统 东 方 太 阳 城 项 目 67万 建 筑 平 米 的 公 建 和 所 有 住 宅 居 家 单 元 ， 全 部 选 用 水 源 热 泵 、地 员 热 泵 系 统 集 中 供 暖 、 制 冷 的 最 新 型 环 保 设 备 。 二，退休社区的规划设计经验 三，退休社区的营销策划方案1、 出 售 房 屋2、 出 租 房 屋3、 出 售 会 员 证4、 旧 房 置 换5、 房 屋 居 住 置 换6、 交 押 金 居 住 三，退休社区的营销策划方案 1、 出 售 房 屋 通 过 出 让 方 式 获 得 土 地 ， 开 发 退 休 社 区 或 老 年 公 寓 ， 开 发 产 品 方 式 与 一 般 的 房 地产 住 宅 开 发 一 样 ， 开 发 产 品 的 内 容 和 市 场 销 售 对 象 与 一 般 性 房 地 产 住 宅 产 品 略 有 不 同 特 点 ： 出 售 房 屋 能 给 老 年 住 宅 的 开 发 商 尽 快 带 来 利 润 和 现 金 流 ， 但 这 种 形 式 不 能保 证 居 住 者 都 是 老 人 ， 将 来 产 权 的 继 承 也 带 来 更 多 的 年 轻 人 与 老 年 人 混 居 。 2、 出 租 房 屋 可 出 租 老 年 公 寓 和 辅 助 居 住 式 单 元 公 寓 起 租 期 可 为 三 个 月 。 入 住 时 交 纳 三 个 月 租金 作 为 押 金 。 同 时 为 老 年 人 提 供 各 种 社 区 服 务 项 目 。 特 点 ： 出 租 方 式 灵 活 多 样 ， 不 同 的 租 金 标 准 和 房 屋 档 次 就 能 保 证 对 入 住 者 的 服 务标 准 的 统 一 性 ， 方 便 管 理 ， 但 出 租 形 式 让 开 发 商 的 投 资 回 收 期 较 长 。 三，退休社区的营销策划方案 3、 出 售 会 员 证 通 过 居 住 、 医 疗 、 保 健 、 旅 游 、 高 尔 夫 等 名 义 ， 吸 引 老 年 人 缴 纳 会 费 入 住 退 休 社区 。 执 行 会 员 章 程 ， 会 费 有 多 种 金 额 和 形 式 ， 可 退 还 。 交 费 后 可 免 费 享 受 一 些 服 务（ 住 房 ） ， 可 优 惠 享 受 一 些 服 务 （ 护 理 ） ， 付 费 享 受 一 些 服 务 （ 餐 饮 和 医 疗 ） 。 特 点 ： 缴 纳 会 费 的 方 式 目 前 在 国 内 高 档 老 年 公 寓 比 较 多 ， 主 要 原 因 开 发 商 建 设 的老 年 住 宅 没 产 权 ， 同 时 回 收 资 金 快 ， 但 经 营 时 应 注 意 避 免 出 现 一 些 法 律 障 碍 。 4、 旧 房 置 换 旧 房 置 换 类 似 一 种 房 屋 银 行 业 务 。 即 客 人 或 老 年 人 将 将 其 市 区 的 旧 房 交 给 开 发 商处 置 ， 开 发 商 跟 就 业 者 要 求 可 代 其 出 售 、 出 租 、 抵 押 等 ， 客 人 或 老 年 获 得 入 住 退 休 社 区 的 资 格 ， 可 根 据 自 己 旧 房 的 处 理 形 式 决 定 是 购 买 还 是 租 用 老 年 公 寓 。 特 点 ： 开 发 商 在 经 营 老 年 公 寓 的 同 时 ， 还 增 加 了 其 它 房 屋 中 介 业 务 。 三，退休社区的营销策划方案 5、 房 屋 居 住 置 换 通 过 房 屋 置 换 机 构 或 中 介 公 司 的 担 保 和 操 作 ， 有 目 的 将 自 己 的 房 屋 与 异 地 他 人 的房 屋 进 行 居 住 时 间 的 置 换 ， 分 时 度 假 养 老 旅 游 。 不 同 地 区 或 国 家 的 退 休 社 区 和 老 年 公寓 内 之 间 也 可 一 置 换 居 住 。 特 点 ： 老 年 人 退 休 后 可 灵 活 选 择 不 同 国 家 、 地 区 、 气 候 条 件 去 阶 段 性 的 去 居 住 养老 ， 可 节 约 居 住 成 本 。 但 操 作 上 有 一 定 风 险 和 麻 烦 。 6、 交 押 金 居 住 客 户 可 按 照 略 高 于 公 寓 出 售 价 或 开 发 商 要 求 的 金 额 交 纳 一 笔 押 金 ， 入 住 一 段 时 间 后若 不 想 继 续 居 住 ， 可 以 要 求 全 额 退 还 押 金 。 居 住 期 间 不 须 交 纳 租 金 ， 只 按 规 定 缴 纳 其 它 服 务 费 用 或 物 业 管 理 费 即 可 特 点 ： 开 发 商 既 能 获 得 资 金 ， 又 能 避 免 售 房 时 缴 纳 的 税 费 。 四，退休社区医疗服务体系建设1、 基 本 医 疗 服 务2、 特 色 医 疗 服 务3、 增 值 医 疗 服 务 一 、 基 本 医 疗 服 务 - 在 退 休 社 区 根 据 社 区 规 模 和 居 住 人 口 数 量 ， 成 立 社 区 医 院 或 医 院 门 诊 部 ， 将医 院 的 资 源 延 伸 到 退 休 社 区 是 医 疗 服 务 体 系 建 设 的 首 要 条 件 ， 为 社 区 内 的 老 人 提供 高 水 平 的 医 疗 服 务 奠 定 了 基 础 建 设 面 积 2300平 米 的 东 方 太 阳 城 社 区 医 院 (1) 能 治 疗 社 区 居 民 的 一 般 性 普 通 疾 病(2) 对 突 发 性 疾 病 进 行 紧 急 抢 救 ， 如 需 转 院 有 救 护 车 送 往 市 内 医 院(3) 对 老 年 常 见 病 （ 包 括 心 脑 血 管 疾 病 、 糖 尿 病 、 老 年 痴 呆 等 ） 跟 踪 治 疗 , 提 供 日 常 保 健 咨 询 ， 定 期 举 办 保 健 讲 座(4) 定 期 外 请 老 年 病 专 家 前 来 坐 诊 四，退休社区医疗服务体系建设 四，退休社区医疗服务体系建设二 、 特 殊 医 疗 服 务 - 社 区 医 院 将 建 立 居 民 的 健 康 档 案 和 数 据 库 ， 为 社 区 居 民 提 供 上 门 就 诊 、 集体 义 诊 、 定 期 体 检 、 专 项 咨 询 、 老 年 常 见 病 讲 座 等 服 务 东 方 太 阳 城 社 区 医 院 组 织 的 集 体 义 诊 活 动 （ 1） 为 社 区 老 年 人 建 立 个 人 档 案 ， 为 长住 居 民 每 年 免 费 进 行 常 规 体 检 一 次 ， 并提 出 健 康 建 议 和 预 防 养 生 方 案 。（ 2） 提 供 有 偿 的 入 户 治 疗 和 护 理 服 务（ 3） 与 社 区 老 年 大 学 合 作 开 设 医 疗 保 健课 程 ， 增 强 老 人 的 自 我 保 健 能 力 。（ 4） 引 导 培 养 更 多 的 老 年 人 在 社 区 进 行医 疗 义 工 和 护 理 时 间 储 蓄 ， 以 便 将 来 用 自已 形 成 劳 动 储 蓄 得 到 他 人 的 服 务 四，退休社区医疗服务体系建设三 、 增 值 医 疗 服 务 - 通 过 与 高 水 平 专 项 医 疗 机 构 合 作 ， 为 社 区 内 和 社 区 外 的 居 民 提 供 康 复 、 保 健 、养 生 和 生 活 照 料 等 服 务 可 以 在 退 休 社 区 引 进 医 疗 康 复 、 老 年 病 防 治 、 老 年 保 健 和 老 年 护 理 、 生 活 护 理 、入 户 照 料 等 多 项 增 值 医 疗 服 务 ， 退 休 社 区 也 可 以 发 展 成 为 独 特 的 医 疗 康 复 基 地 。 东 方 太 阳 城 医 院 经 常 举 办 专 家 会 诊 和 老 年 常 见 病 咨 询 活 动 五，退休社区物业管理服务特色1、 物 业 管 理 强 调 和 谐 共 生2、 社 区 文 化 塑 造 生 活 方 式 1、 物 业 管 理 强 调 和 谐 共 生 （ 1） 强 调 以 人 为 本 ， 关 注 末 端 管 理 （ 2） 自 行 参 与 管 理 ， 和 谐 共 建 社 区 （ 3） 提 供 全 面 报 务 ， 谈 化 收 费 意 识 社 区 老 人 义 务 巡 逻 与 业 主 商 议 管 理 问 题组 织 医 院 为 老 人 义 诊 五，退休社区物业管理服务特色 社 区 运 动 会 参 加 人 数 多 楼 内 管 理 服 务 公 示 栏业 主 在 老 年 大 学 上 课 1、 物 业 管 理 强 调 和 谐 共 生 （ 4） 全 面 家 政 服 务 ， 增 加 收 入 来 源 （ 5） 强 凋 交 流 作 用 ， 建 立 沟 通 平 台 （ 6） 经 营 主 导 传 媒 ， 重 视 舆 论 宣 传 五，退休社区物业管理服务特色 2、 社 区 文 化 塑 造 生 活 方 式月 份 次 数 活 动 内 容1 3 水 仙 种 植 比 赛 、 厨 艺 沙 龙 、 新 年 联 欢 会 2 1 猜 谜 比 赛3 1 风 筝 节 暨 民 俗 文 化 节4 3 植 树 节 、 摄 影 节 、 健 康 节5 2 兰 花 展 、 欢 乐 周 末 联 欢 会7 2 消 夏 音 乐 会 、 激 情 扬 歌8 2 自 娱 农 庄 丰 收 庆 典 、 太 极 拳 俱 乐 部 联 欢 会9 4 露 天 电 影 展 、 音 乐 茶 室 、 乒 乓 球 赛10 3 音 乐 沙 龙 成 立 会 、 九 九 重 阳 节 活 动 、 香 山 赏 秋11 3 音 乐 茶 室 、 消 防 宣 传 、 健 康 咨 询 义 诊12 2 京 剧 艺 术 盛 典 、 文 化 艺 术 沙 龙 成 立 会合 计 ： 2008年 社 区 共 举 办 26次 活 动 社 区 民 间 社 团 名 称 人 数1 太 极 拳 俱 乐 部 402 棋 牌 俱 乐 部 143 舞 蹈 俱 乐 部 204 书 法 俱 乐 部 305 乒 乓 球 俱 乐 部 286 布 贴 画 俱 乐 部 307 摄 影 俱 乐 部 168 踢 毽 子 学 习 班 259 油 画 俱 乐 部 2210 抗 癌 乐 园 2511 社 区 艺 术 团 28012 社 区 合 唱 团 2202010年 社 区 组 织 的 文 化 活 动 和 成 立 的 俱 乐 部 一 览 表 五，退休社区物业管理服务特色 38 时 间 星 期 一 星 期 二 星 期 三 星 期 四 星 期 五上 午 6:30-7:30 健 身 俱 乐 部 健 身 俱 乐 部 健 身 俱 乐 部 健 身 俱 乐 部 健 身 俱 乐 部7:00-8:00 太 极 拳 俱 乐 部（ 小 服 广 场 、 会所 前 广 场 ） 太 极 拳 俱 乐 部 （ 小 服 广 场 、 会 所前 广 场 ） 太 极 拳 俱 乐 部 （ 小 服 广 场 、 会所 前 广 场 ） 太 极 拳 俱 乐 部 （ 小 服 广 场 、 会 所前 广 场 ） 太 极 拳 俱 乐 部（ 小 服 广 场 、 会 所前 广 场 ）9:00-11:00 清 风 书 法 班 （ 第 五 教 室 ） 艺 术 团 合 唱 团 （ 会 所 商 铺 211） 艺 术 团 合 唱 团 （ 会 所 商 铺 211） 艺 术 团 合 唱 团 （ 会 所 商 铺 211） 艺 术 团 合 唱 团（ 会 所 商 铺 211） 艺 术 沙 龙 爱 心 歌 室 （ 第 七 教 室 ） 艺 术 沙 龙 合 唱 队 （ 第 七 教 室 ） 9:00-10:00 羽 毛 球 队（ 羽 毛 球 馆 ） 羽 毛 球 队 （ 康 体 羽 毛 球 馆 ） 羽 毛 球 队 （ 康 体 羽 毛 球 馆 ） 羽 毛 球 队 （ 康 体 羽 毛 球 馆 ） 羽 毛 球 队 （ 康 体 羽 毛 球 馆 ）下 午 3： 00-5:00 艺 术 团 模 特 队（ 会 所 商 铺 211） 艺 术 团 舞 蹈 队 （ 会 所 商 铺 211） 艺 术 团 模 特 队 （ 会 所 商 铺 211） 艺 术 团 和 韵 民 乐 队 （ 会 所 商 铺 211） 艺 术 团 舞 蹈 队 （ 会 所 商 铺 211）艺 术 沙 龙 舞 蹈 队（ 第 七 教 室 ） 艺 术 沙 龙 合 唱 队 （ 第 七 教 室 ）备 注 ： 以 上 为 部 分 社 团 活 动 日 程 ， 其 中 艺 术 沙 龙 爱 心 歌 社 、 开 心 乐 队 、 抗 癌 乐 园 、 布 贴 画 班 、 摄 影 俱 乐 部 不 定 期 开 展 活 动 五，退休社区物业管理服务特色 2、 社 区 文 化 塑 造 生 活 方 式 六，对中国老年地产住宅市场发展的认识1、 产 业 化 的 条 件2、 市 场 整 体 需 求3、 行 业 开 发 格 局4、 行 业 发 展 趋 势 1、 产 业 化 的 条 件 一 个 国 家 或 地 区 形 成 房 地 产 开 发 的 专 业 化 和 “ 老 年 地 产 ” 的 产 业 化 ， 应 具 备 以 下 条件（ 1） 老 年 人 口 数 量 大 ： 老 年 人 口 数 量 达 到 一 定 规 模 才 能 给 房 地 产 产 品 和 需 求 的 市 场细 分 带 来 可 能 ， 人 口 少 经 济 发 达 的 国 家 （ 澳 州 、 新 西 兰 、 欧 州 小 国 等 ） 就 不 会 细 分 出“ 老 年 地 产 ” 的 开 发 和 管 理 的 产 业 格 局 。（ 2） 人 均 生 产 总 值 高 ： 退 休 后 通 过 更 换 居 所 从 新 享 受 生 活 ， 老 有 所 养 都 是 富 足 生 活的 一 种 表 现 ， 从 按 发 达 国 家 实 际 情 况 看 ， 人 均 GDP在 1.5万 或 2万 美 元 的 国 家 才 能 形 成“ 老 年 地 产 ” 的 产 业 ， 如 美 国 、 欧 盟 、 日 本 、 韩 国 等 。（ 3） 退 休 后 社 会 保 障 水 准 高 ： 高 额 充 足 的 退 休 金 的 水 准 和 医 疗 保 障 支 付 水 准 是 促 成“ 老 年 地 产 ” 的 产 业 的 重 要 条 件 。（ 4） 国 土 面 积 较 大 ： 国 土 面 积 大 能 促 进 退 休 人 口 迁 移 ， 形 成 对 退 休 社 区 的 市 场 需 求（ 如 美 国 、 加 拿 大 和 未 业 的 中 国 ） 。（ 5） 房 地 产 市 场 充 分 竞 争 ： 一 个 国 家 或 地 区 的 房 地 产 市 场 如 果 是 开 放 式 的 ， 从 业 者资 格 低 并 自 由 准 入 ， 非 垄 断 的 市 场 业 务 ， 市 场 开 发 规 模 大 并 利 润 较 高 ， 就 会 形 成 充 分 的 市 场 竞 争 ， 这 种 市 场 背 景 就 会 促 使 房 地 产 的 开 发 商 朝 着 专 业 化 、 品 牌 化 方 向 发 展 。 六，对中国老年地产住宅市场发展的认识 2、 市 场 整 体 需 求 l 市 场 需 求 潜 力 巨 大 ： 由 于 中 国 老 年 人 口 绝 对 数 量 大 ， 老 龄 人 口 基 数 大 ， ， 占 世 界 老 龄人 口 的 五 分 之 一 ， 占 亚 洲 老 龄 人 口 的 二 分 之 一 ， 人 口 老 龄 化 速 度 快 ， 人 口 年 龄 结 构 从成 年 型 进 入 到 老 年 型 法 国 用 了 115年 ， 美 国 用 了 60年 ， 中 国 仅 用 18年 . 老 年 住 宅 的 需 求 有巨 大 潜 力 。 一 对 年 轻 夫 妇 供 养 双 方 四 个 老 人 形 成 “ 421” 结 构 ， 老 年 人 口 占 就 业 人 口 比例 每 20年 就 提 高 一 倍 ， 这 迫 切 需 要 建 立 社 会 化 老 年 照 料 服 务 体 系 。 l 市 场 需 求 能 力 较 低 ： 由 于 在 中 国 未 富 先 老 ， 对 老 年 住 宅 的 需 求 能 力 有 限 ， 目 前 30-40后 出 生 的 人 为 老 年 人 主 体 ， 他 们 收 入 有 限 ， 消 费 能 力 不 足 ， 但 人 口 数 量 大 导 致 对 老 年 住宅 需 求 多 样 化 并 提 前 释 放 ， 50后 出 生 人 退 休 后 会 （ 即 2015年 以 后 ） 形 成 稳 定 需 求 ， 60后出 生 人 退 休 后 (2020年 以 后 )会 形 成 全 面 多 样 需 求 。l 市 场 需 求 与 产 品 定 位 ： 我 国 老 年 地 产 的 相 关 产 品 基 本 定 位 如 下 ： 在 退 休 社 区 购 房 和 在自 住 型 公 寓 租 房 的 消 费 属 高 端 健 康 老 人 （ 包 括 子 女 ） ， 房 产 对 老 人 是 第 二 或 第 三 居 所 ，购 房 或 租 房 的 消 费 行 为 属 于 “ 锦 上 添 花 ” ， 这 种 消 费 行 为 形 成 退 休 后 跨 城 区 或 地 域 的 居住 习 惯 。 老 人 在 护 理 型 公 寓 的 消 费 在 未 来 应 该 是 一 种 刚 性 居 住 需 求 ， 租 房 属 于 “ 无 路 可走 ” ， 一 般 都 是 年 龄 大 的 非 健 康 老 人 。 而 大 部 分 中 等 收 入 老 人 还 是 选 择 在 原 所 居 家 养 老 。六，对中国老年地产住宅市场发展的认识 3、 行 业 开 发 格 局 l 老 年 地 产 的 开 发 主 体 ： 开 发 老 年 地 产 的 从 业 者 分 为 三 个 层 次 ， 一 是 以 政 府 主 导 通 过 民政 部 门 的 投 资 ， 主 要 建 设 福 利 性 的 养 老 院 、 敬 老 院 ， 托 老 所 ， 为 低 收 入 和 无 人 照 顾 老 年群 体 提 供 服 务 ， 二 是 以 民 间 基 金 ， 慈 善 团 体 和 个 人 投 资 建 设 的 非 营 利 性 老 年 住 宅 ， 为 低收 入 年 群 体 提 供 服 务 ， 三 是 以 私 人 投 资 开 发 建 设 并 商 业 化 经 营 的 老 年 住 宅 ， 为 部 分 高 收入 和 中 等 收 入 的 老 年 人 提 供 服 务 。l 老 年 地 产 的 开 发 模 式 ： 根 据 中 国 国 情 ， 老 年 人 口 数 量 大 ， 退 休 后 保 障 水 平 低 的 特 点 ，中 国 的 “ 老 年 地 产 ” 的 发 展 模 式 适 合 走 美 国 的 发 展 道 路 ， 即 以 政 府 和 社 会 共 同 出 资 建 设满 足 不 同 层 面 需 求 的 老 年 住 宅 ， 社 会 投 资 从 资 金 规 模 、 开 发 项 目 、 开 发 商 和 管 理 商 数 量应 该 远 远 大 于 政 府 投 资 ， 建 设 商 业 化 的 老 年 住 宅 会 形 成 相 对 主 导 的 地 位 。 东 方 太阳 城 部分 景 观 六，对中国老年地产住宅市场发展的认识 三，对中国“老年地产”市场发展的基本认识 4、 行 业 发 展 趋 势 l 第 一 阶 段 是 试 验 期 ： 时 间 大 约 在 5年 之 内 ， 开 发 商 在 这 个 阶 段 要 创 立 品 牌 ， 占 领 市场 地 盘 ， 开 发 项 目 的 规 模 要 适 度 、 项 目 区 域 布 局 要 合 理 ， 项 目 开 发 首 选 中 心 城 市 和 经济 发 达 地 区 城 市 ， 市 场 客 户 以 高 端 为 主 ， 开 发 商 在 开 发 产 品 和 经 营 产 品 过 程 中 不 求 高额 回 报 但 要 稳 中 求 胜 。l 第 二 阶 段 是 成 长 期 ： 时 间 大 约 在 5年 以 后 ， 那 时 市 场 需 求 逐 步 旺 盛 ， 需 求 更 加 多 样 ，产 品 更 加 细 分 ， 许 多 投 资 商 会 纷 纷 涌 入 这 个 行 业 ， 行 业 中 的 中 小 开 发 商 很 多 ， 开 发 商实 力 不 均 ， 项 目 建 设 会 分 布 在 全 国 各 地 区 各 城 镇 ， 项 目 投 资 回 报 率 较 高 并 盈 利 能 力 稳定 。l 第 三 阶 段 是 成 熟 期 ： 时 间 大 约 在 10年 以 后 ， 开 发 商 和 管 理 商 的 品 牌 成 为 行 业 和 消 费者 的 主 导 ， 开 发 商 的 实 力 和 规 模 相 对 集 中 ， 市 场 需 求 完 全 释 放 ， 市 场 开 发 充 分 竞 争 ，产 品 档 次 拉 开 ， 产 品 多 样 能 满 足 不 同 的 消 费 者 需 要 。 举 例 ： 美 国 最 大 的 房 地 产 开 发 商 帕 尔 迪 （ PHM） 拥 有 三 个 产 品 品 牌 ， 分 别 是 Pulte Homes、Divosta homes和 Del Webb， 每 个 品 牌 都 针 对 不 同 的 客 户 群 。 Pulte Homes品 牌 定 位 于 首 次 置 业的 年 轻 人 ， Divosta homes品 牌 定 位 于 升 级 置 业 者 和 需 求 改 善 居 住 条 件 的 活 跃 成 长 者 ， Del Webb就 是 老 年 地 产 的 品 牌 ， 定 位 于 老 年 消 费 者 和 退 休 后 人 群 。 44谢 谢 ！