万科翡丽山项目产品溢价能力提升举措

项 目 附 加 值 提 升 举 措产 品 1、 规 划2、 园 林3、 户 型4、 公 共 部 分5、 设 施 设 备 豪 宅 的 格 调 贯 穿 每 个 细 节6、 人 防 设 计7、 技 防 设 计8、 物 防 设 计安 全配 套 9、 周 边 配 套 整 合10、 私 家 谷 地 公 园11、 会 所 豪 华 配 套 由 于 没 有 提 供 项 目 规 划 方 案 图 纸 ， 故 本 次 报 告 暂 不 提 供 规划 方 面 的 提 升 建 议 ， 但 根 据 世 联 经 验 ， 项 目 规 划 是 更 大 化实 现 项 目 价 值 的 核 心 因 素 之 一 ， 因 此 希 望 后 续 能 有 机 会 就此 与 贵 司 进 行 探 讨 ， 进 一 步 提 升 项 目 价 值 。1 规 划 对 于 园 林 的 打 造 ， 以 体 现 生 态豪 宅 主 题 为 主 ， 重 点 强 调 可 参与 性 的 细 节 设 计 ， 公 共 休 闲 空间 与 休 憩 空 间 为 必 备 点2 园 林 泳 池 地 面 景 观 焦 点位 于 园 林 中 央 ， 核 心 位 置 和 独 特 的 建 筑 形态 使 其 成 为 整 个 社 区 景 观 焦 点 半 封 闭 半 露 天 的 形 态设 计 既 满 足 室 内室 外 泳 池 分 别 设 置 要求 ， 又 营 造 独 特 景 观空 间 体 验 夏 威夷 泳池 -异 域风 情概 念架 空 层架 空 层架 空 层架 空 层 泳 池地 面 层2 “ 下 沉 的 蓝 宝 石 ” 泳 池 嵌 入 架 空 层 ，透 明 玻 璃 体 外 壳 使 其成 为 架 空 层 车 库 趣 味景 观 ； 树 龄 ： 大 ， 几 十 年 到 百 年树 型 ： 树 干 粗 壮 、 树 冠 舒 展 、 枝 叶 茂 盛树 种 ： 多 树 种 组 合 ， 有 层 次 感 ， 考 虑 四 季的 搭 配2 别 墅 及 TH产 品 ： 现 阶 段 东 莞 产 品 水 平 与 深 圳 尚 存 在 明 显 差 距 ；高 层 产 品 ： 现 阶 段 东 莞 产 品 水 平 与 深 圳 趋 同因 此 ， 本 项 目 户 型 打 造 可 从 以 下 多 方 面 进 行 改 进 ：n 空 间 尺 度n 户 型 创 新n舒 适 度 /奢 华 程 度户 型3 具 体 户 型 对 比 分 析 详 见 附 件 。 n户 型 的 舒 适 尺 度 ， 较 强 的 空 间 感 n高 附 加 值 ， 多 车 位 数n细 节 注 重 ， 玄 关 、 高 厅 、 内 庭 院 、 步 入 式 衣 帽 间 别 墅 空 间 尺 度建 筑形 式 建 筑 面 积（ ） 房型 层数 开 间 进 深 建 筑 基底 面 积 客 厅层 高 客 厅开 间 主 卧 层高 主 卧面 积 主 卧 配套 面 积 次 卧面 积 套 房个 数独 栋 250-300 4 2 13 24 187 4.2 6.7 3.3 42 33 17 3300-350 4 2-3 15 17-18 200-260 4.2-6 6 2.8-3.8 26-40 24-27 16-21 3400-500 5 2-3 15.6 20 300 4.2 6.9 3.8 35 45 25 3500 4 2-3 15 20 320 5.6 6.3 2.8 35 40 20 3 联 排 200-250 4 2 7.8 18 130-145 2.8 7.8 2.8 30-35 7-15 11-15 1-3250-300 5 3 8.4 23 226 6 6.3 3 23 28 14 2300-350 4 3 9-10 18-20 175-190 6 6 3 35-40 17-28 10-18 2350-400 5 3 8.4 17-20 150-200 6 8 3-5.9 25-30 23-26 15-19 1-3建 筑 形 式 建 筑 面 积 （ ） 地 面 花 园 附 送 系 数 地 下 室 附 送 系 数 露 台 总 附 送 系 数 车 位独 栋 250-300 150-600 50% 150-271 50% 316 600 200% 2300-350 160-800 46% 160-300 46% 36-74 370 110% 2400-500 200-800 40% 200-400 40% 127 550 110% 2联 排 200-250 60 25% 100-120 47% 6 170 70% 1250-300 82 30% 110-150 39% 5 210 70% 1300-350 100-150 30% 60-116 20% 20-36 200 60% 2 3 本 报 告 是 严 格 保 密 的 。 8 p充 分 利 用 山 地 ， 形 成 可 采 光 的 地 下 或 半 地 下 空间 ， 以 及 叠 落 的 不 计 面 积 的 花 园 露 台 ；p客 厅 层 高 保 证 在 3.2米 以 上 ， 面 积 保 证 在 35平米 以 上 ， 主 卧 系 列 （ 包 括 洗 手 间 、 独 立 衣 帽 间 、书 房 ） 最 好 在 最 顶 层 独 立 设 置 ， 充 分 体 现 尊 贵 性 ；p提 高 附 加 值 ， 尽 可 能 多 的 赠 送 庭 院 面 积 、 露 台面 积 、 地 下 室 面 积 ， 独 立 别 墅 赠 送 面 积 应 该 达 到建 筑 面 积 的 50 ， 联 排 应 该 达 到 建 筑 面 积 的 30-40 ；p尽 可 能 增 加 面 宽 ， 提 高 舒 适 性 ；p注 意 室 内 外 空 间 的 结 合 ， 如 内 庭 院 （ 完 美 解 决进 深 大 ， 通 风 采 光 差 ） 别 墅 户 型 设 计 原 则3 n薄 体 设 计 ： 全 阳 光 和 户 户“ 穿 堂 风 ”n6米 高 户 内 全 景 观 交 通 格 局 ：公 共 交 通 空 间 和 公 共 环 境 空间 的 舒 适 度n电 梯 井 设 在 建 筑 体 外 开 放空 间 ： 使 之 与 户 外 生 态 环 境体 系 和 空 中 院 落 体 系 紧 密 相连n空 中 的 别 墅 生 活 ， 人 性 化 的 产 品 设 计n无 敌 景 观 客 厅 与 主 卧 ， 视 野 开 阔 ， 居高 临 下 高 层 户 型 创 新3 本 报 告 是 严 格 保 密 的 。 10创 新 关 键 点 ：p生 态 走 廊 +户 内 花 园 系 列 p错 层 露 台p入 户 花 园p专 属 私 家 电 梯 共 享 大 院 +私 家 院 落设 计 基 本 理 念超 级 无 敌 视 野超 级 的 空 间 享 受 （ 如 多 面 采光 、 阳 光 室 、 空 中 花 园 、 绝对 的 通 透 性 ）豪 华 功 能 享 受 （ 如 桑 拿 房 、景 观 卫 生 间 ）绿 色 走 廊 系 列 :环 绕 型 /可 参 与 性 （ 观 赏 型 +使 用 型 ） 的 花 园 组 合1 32 2阳 光 早 餐 厅 4独 立客 房3 高 层 户 型 创 新 庄 严 经 典n营 造 广 场 的 庄 重 和 神 秘 感 用 喷 泉 或 巨 石 、 大 树 作 为 主 入 口 标 志 ， 将 小区 隐 藏 其 后 ， 避 免 一 眼 看 透 。n切 忌 主 入 口 广 场 设 置 开 放 型 露 天 大 广 场n欧 式 宫 廷 大 门 ： 气 势 营 造 以 庄 严 、 典 雅 的 大 门 封 闭 感 ， 建 立 与 外 界的 区 隔 ， 凡 人 不 敢 逾 越 的 距 离 。4 n从 广 场 到 达 会 所 的 主 入 口 通 道 建 立 豪 宅形 象 标 签 . 主 入 口 道 路 仪 式 感n情 景 示 范 区 树 阵 景 观 大 道 集 合 天 然 树 种 精 心 打 造 ， 全 景 开 放 式 设 计 布 局 ， 创 造生 态 住 区 的 绿 色 互 动 空 间 ， 体 现 足 下 的 精 致 尊贵 和 进 入 社 区 的 仪 式 感 。4 n地 上 地 下 双 大 堂 设 计 提 升 项 目 高 形 象 的 关 键 动 作 。入 户 大堂 汽 车 大堂 汽 车 大 堂 ： 位 于 地 下 一 二 层 ，停 车 后 经 由 地 下 大 堂 进 入 电梯 。 地 下 大 堂 拥 有 自 然 采 光 ，透 气 等 功 能 。4n地 下 车 库 电 梯 间 内 ， 设 置 休 息 服 务 区 真 正 的 人 性 化 尊 贵 生 活 标 志 。 n6米 以 上 通 高 入 户 大 堂4n富 丽 堂 煌 的 水 晶 大 堂 名 贵 的 天 然 水 晶 吊 灯 、 进 口 玻 璃 、 贵 重 的 大 理 石 材 铺 面 本 报 告 是 严 格 保 密 的 15 n按 照 五 星 级 酒 店 大 堂 标 准 打 造 ， 配备 酒 店 服 务 台 、 商 务 中 心 等4 n围 墙 浑 厚 的 气 势 /高 墙 大 树 掩 映 /传 递 不 容 侵 犯 的 讯 号 刚 性 线 条 的 挺 拔 感 与 绿 植 的 掩 映 结 合 ， 体 现 居 住者 的 王 者 地 位 。n在 项 目 南 侧 沿 山 体 面 围 墙 内 设 置 闭 合环 路 小 区 巡 逻 道 ， 24小 时 安 防 巡 逻4 p公 共 空 间 ：大 理 石 等 名 贵 材 料 装 饰 ；气 派 的 入 户 大 堂 ：p酒 店 式 服 务 ：引 入 国 际 知 名 酒 店 管 理公 司 ， 提 供 各 项 酒 店 式服 务 ； （ 内 容 见 附 件 ）p精 装 修 ：800-1000元 /平 米 的 精装 修 标 准 ， 提 着 行 李 即可 拥 有 静 致 周 到 的 生 活 ； 类 酒 店 式 公 寓 精 装 修提 着 行 李 ， 带 着 简 单 的 家 具 ，就 可 拥 有 精 致 周 到 的 生 活5 本 报 告 是 严 格 保 密 的 18 窗 帘 和 百 页 以 及 分 户 中 央 空 调 等 也 要 进 行 统 一 配 置 类 酒 店 式 公 寓 精 装 修5 1 西 向 隔热 采 用 聚 苯 板 等 导 热 系 数 低的 材 料 及 构 造 ， 减 少 墙 体因 太 阳 辐 射 产 生 的 热 传 导 。 节 约 夏 季 空 调费 用 ， 提 高 西向 房 间 的 舒 适性 。 外 墙 保 温 专威 特 72元 /M22 遮 阳 在 特 定 的 部 位 采 用 合 理 的遮 阳 设 施 ， 通 过 阻 挡 大 部分 阳 光 进 入 室 内 ， 提 高 室内 环 境 舒 适 度 。 节 约 夏 季 空 调费 用 ， 提 高 房间 的 舒 适 度 。 LOW-E玻 璃（ 价 格 较 中空 玻 璃 提 高100-200元/M2） ， 其 余遮 阳 价 格 根据 设 计 测 算3 通 风 屋面 利 用 空 气 动 力 原 理 在 屋 面内 形 成 一 个 空 气 对 流 层 带走 屋 面 多 余 的 热 量 和 湿 气 ，辅 助 屋 面 节 能 ， 同 时 有 效延 长 屋 面 的 使 用 寿 命 。 减 少 屋 面 的 得热 ， 降 低 夏 季空 调 费 用 ， 提高 顶 层 户 型 得舒 适 度 。 大 约 140元 /平 方 米 （ 包括 保 温 层 ）生 态 节 能 技 术 方 向 建 议5 人 防 设 计 ：1、 边 界 线 ： 围 墙 （ 利 用 穿 孔 钢 板 ）2、 边 界 巡 逻 队 ： 根 据 项 目 特 殊 位 置 ， 在 安 防 第 一 道 防 线 ， 配 置 巡 逻 队 和 巡 逻 犬 ， 24小 时 巡 逻 。在 第 二 道 防 线 的 各 出 入 口 设 置 保 安 厅 ；3、 沿 线 一 定 距 离 设 岗 ， 穿 插 巡 逻 ， 重 点 布 防 ， 全 方 位 控 制 社 区 ；4、 对 整 个 小 区 第 二 道 防 线 内 实 行 封 闭 管 理 ， 访 客 进 入 小 区 需 要 征 得 业 主 同 意 。技 防 设 计 ：5、 边 界 设 置 具 有 联 动 报 警 监 视 功 能 的 防 越 报 警 系 统 或 闭 路 电 视 监 控 系 统 ；6、 身 份 识 别 系 统 ： 客 人 来 访 ， 访 客 在 大 门 处 被 影 像 留 底 ， 同 时 发 放 一 张 专 有 的 社 区 门 禁 卡 ， 该门 禁 卡 只 能 通 过 前 往 指 定 住 宅 的 沿 路 屏 障 。 当 访 客 离 开 社 区 时 ， 将 门 禁 卡 交 回 大 门 安 全 员 ， 安全 员 根 据 储 存 资 料 鉴 别 持 卡 人 是 否 为 同 一 人 ， 核 对 后 方 可 离 开 小 区 。7、 临 时 停 车 场 管 理 ：8、 消 防 管 理 ： （ 1） 每 套 房 配 备 中 央 控 制 系 统 ， 可 供 连 接 保 安 /警 报 系 统 、 燃 气 防 漏 感 应 、 烟 感 和 紧 急 警 报 按铃 、 并 配 视 屏 对 讲 机 。建 立 业 主 防 火 责 任 制 、 组 织 义 务 消 防 队 ；（ 2） 后 期 可 考 虑 组 织 业 主 防 火 责 任 制 ， 组 织 义 务 消 防 队 ；物 防 设 计 ：1、 在 山 体 可 能 会 出 现 大 雨 滑 坡 位 置 ， 建 造 挡 土 墙 ；2、 在 有 噪 音 区 域 ， 房 屋 门 窗 采 用 隔 音 玻 璃 ， 有 效 隔 音 。 安 全678 人 防 、 技 防 有 机 结 合 ： 充 分 考 虑 项 目 的 特 殊 地 理 位 置 ， 利 用 海岸 巡 逻 队 、 德 国 狼 狗 、 海 滩 了 望 塔 、 内 部 设 岗 、 穿 插 巡 逻 、 重 点 不防 等 措 施 ， 全 方 位 控 制 小 区 。 在 技 术 设 计 上 ， 主 要 体 现 在 以 下 设 施 ：身 份 识 别 系 统 、 闭 路 电 视 监 控 系 统 （ 与 周 界 防 越 报 警 系 统 德 联 动 报警 监 视 功 能 ） 、 停 车 场 管 理 系 统 、 门 禁 管 理 系 统 、 居 家 防 盗 报 警 系统 、 信 息 显 示 管 理 系 统 形 成 完 备 的 智 能 化 技 防 网 络 。物 防 ： 房 屋 门 窗 玻 璃 采 用 夹 胶 玻 璃 ， 有 效 隔 音 、 防 台 风 ， 使 人 防 、物 防 、 技 防 有 机 结 合 。实 践 案 例 ： 万 科 17英 里 安 全 实 践 案 例 ： 红 树 西 岸 /香 蜜 湖 1号 /蝴 蝶 谷 红 树 西 岸 ： 五 重 安 防1、 小 区 周 边 的 智 能 探 测 器2、 小 区 内 智 能 警 示 系 统3、 大 堂 智 能 门 禁4、 自 动 识 别 业 主 身 份 电 梯 到5、 智 能 门 锁 与 室 内 红 外 防 护 模 式香 蜜 湖 1号 ：1、 周 边 防 护 系 统（ 1） 社 区 围 墙 设 置 红 外 高 速 云 台 摄 影 机 、 对 射探 测 器 、 警 示 灯 、 24小 时 监 控 社 区 安 全 （ 2） 社 区 内 多 处 设 置 监 控 中 心 ， 配 合 社 区 集 中控 制 室 对 社 区 进 行 24小 时 监 控 /摄 影2、 停 车 场 快 速 到 达 系 统使 用 智 能 卡 放 置 车 内 ， 系 统 10外 遥 感 来 车 ， 快速 过 闸 无 须 停 车 刷 卡 蝴 蝶 谷 ：1、 围 墙 安 装 红 外 对 射 系 统2、 公 共 区 域 安 装 摄 像 头 ， 闭 路 电 视 监 控3、 感 应 式 智 能 门 禁 系 统4、 专 梯 专 户 的 私 有 电 梯 特 设 指 纹 识 别 ， 语 音 提示 和 可 存 贮 记 忆 等 电 子 设 备 安 全 n与 郊 野 公 园 达 成 长 期 合 作 意 向 ， 定 期 进 行 互 动 活 动 ；n联 系 南 开 实 验 学 校 ， 争 取 小 学 和 初 中 的 学 位 。9 配 套水 濂 山 郊 野 公 园康 华 医 院 南 开 实 验 学 校 与 地 形 结 合 ， 利 用 谷地 地 势 高 差 打 造 充 满 空 间趣 味 性 的 谷 地 公 园 景 观 最 大化 利 用 南 面 公共 绿 地 景观 /周 边 山体 景 观 ；聚 集 人气 阳光 山 风 中的 休 闲 生活 ；10 配 套 结 合 谷地 公 园 打 造项 目 登 山 径 ，提 升 山 体 资源 的 参 与 性 配 合 物 料 ： 登 山 手 册 配 套10 26极 少 人 知 道 法 国 巴 黎 这 个 多 元 文 化 汇 聚 的 浮 华 都 市 背 后 ， 还 存 有 一 道 未 经 世 人触 碰 的 美 丽 风 景 ， 这 就 是 卢 瓦 溪 谷 这 个 被 称 作 “ 法 国 后 花 园 ”的 地 方 ， 一 处 极 具 法 兰 西 风 情 的 角 落 。 卢 瓦 溪 谷 被 称 为 “ 国 王 山 谷 ” ， 那里 保 存 着 几 十 座 法 国 国 王 和 贵 族 居 住 过 的 城 堡 ， 被 法 国 人 视 为 国 宝 配 套10 强调：五星级体验的物质奢华，打造高端商务人士的名利场水 晶 馆 极 致 奢 华 感 的 水 晶 馆 入 口配 套11 “名 利 场 ”红 酒 雪 茄 、 香 薰 SPA、 私 房 菜 、 恒 温 泳池 、 艺 术 廊 、 体 验 式 客 房 配 套11 本 报 告 是 严 格 保 密 的 29 u NYons 橄 榄u Dijon 芥 末u Cavaillion 香 瓜u Normandy 奶 油 以 及 最 纯 正 地 中 海 式 健 康 美 味 ,葡 萄 酒 涉 及 意大 利 所 有 知 名 产 区 ， 从 Piedmont到 Tuscany等有 30余 款 ， 此 外 还 有 著 名 的 意 大 利 第 一 品 牌Lavazza香 浓 咖 啡 ， 10余 款 餐 后 香 草 酒 ， 意 式果 渣 酒 ， 干 邑 ， 饮 料 ， 啤 酒 和 鸡 尾 酒 等 。 餐 饮 (L isola 意 式 餐 厅 ) 关 键 点 :第 一 家 高 端 Open kichten菜 单 常 常 换 ,日 日 新 配 套11 本 报 告 是 严 格 保 密 的 30 Lilyspring spa 特 色 项 目 ： 海 藻 敷 体 承 袭 宫 廷 养 生 文 化 ， 贵 族 品 位 在 惬 意 体 验中 油 然 而 生 。 脸 部 资 深 技 师 深 谙 保 养 护 理 之 道 。 热 石 疗 法 以 最 天 然 的 素 材 和 成 分 ， 达 到 舒 缓 减 压 的最 佳 效 果 。 禅 意 空 间 高 温 瑜 珈 室 专 业 大 师 亲 授 ， 另 开 展 健 美 操 、普 拉 提 、 拉 丁 舞 等 课 程 。世 界 各 国 经 典 套 餐 ：热 带 雨 林 Tropical Rain Forest、 夏 威 夷 活 力 Hawaii Energy、爱 琴 海 梦 幻 Fantastic Aegean、 泰 国 香 草 Thai Vanilla、印 度 花 园 Indian Garden、 咖 啡 怡 情 Refreshing Coffee、 热 情 沙 漠 Ardor of Desert、 法 国 海 洋 French Ocean、神 秘 拉 丁 Mysterious Latin、 城 市 静 修 Reset in City SPA 配 套11 产 品 溢 价 能 力 提 升 举 措1 规 划2 园 林参 与 性 泳 池 名 贵 树 种3 户 型别 墅 空 间 尺 度 高 层 户 型 创 新4 公 共 部 分主 入 口 主 入 口 通 道 高 层 双 入 户 大 堂大 堂 的 尺 度 与 用 材 公 寓 酒 店 式 大 堂 围 墙5 设 施 设 备类 酒 店 式 公 寓 精 装 修 生 态 节 能 6 人 防 设 计7 技 防 设 计8 物 防 设 计9 周 边 配 套 整 合10 私 家 谷 地 公 园11 豪 华 会 所