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房 屋 登 记实 务 一 、 房 屋 登 记 基 本 知 识1、 房 屋 登 记 办 法 的 目 的 ： 规 范 登 记 行 为 ，维 护 交 易 安 全 ， 保 障 当 事 人 的 权 益 。注 ： 目 的 里 没 有 加 强 城 市 房 屋 权 属 管 理 。2、 房 屋 登 记 办 法 的 立 法 依 据 ： 中 华 人 民共 和 国 物 权 法 、 中 华 人 民 共 和 国 城 市 房地 产 管 理 法 、 村 庄 和 集 镇 规 划 建 设 管 理条 例 等 法 律 和 行 政 法 规 。注 ： 适 用 范 围 不 仅 包 括 城 市 国 有 土 地上 的 房 屋 登 记 ， 还 包 括 集 体 建 设 用 地上 的 房 屋 登 记 。 3、 登 记 的 概 念 ： 登 记 机 构 是 行 政 机 关 ， 登 记应 属 于 一 种 行 政 行 为 ， 该 行 为 应 仅 属 于“ 将 登 记 事 项 记 载 于 登 记 簿 ”。注 ： 登 记 机 构 不 具 有 确 权 的 职 责 ， 并 非 一 种行 政 确 权 或 确 认 ， 也 非 一 种 行 政 许 可 。4、 房 屋 登 记 机 构 ， 是 指 直 辖 市 、 市 、 县 人 民政 府 建 设 （ 房 地 产 ） 主 管 部 门 或 者 其 设 置的 负 责 房 屋 登 记 工 作 的 机 构 。 注 ： 房 屋 登 记 ， 由 房 屋 所 在 地 的房 屋 登 记 机 构 办 理 。 二 、 登 记 相 关 规 定 1、 登 记 程 序 办 理 房 屋 登 记 ， 一 般 依 照 下 列 程 序 进 行 ： （ 一 ） 申 请 ； （ 二 ） 受 理 ； （ 三 ） 审 核 ； （ 四 ） 记 载 于 登 记 簿 ； （ 五 ） 发 证 。 房 屋 登 记 机 构 认 为 必 要 时 ， 可 以 就 登 记事 项 进 行 公 告 。 例 题 ： 房 屋 登 记 办 法 规 定 的 办 理 房 屋 登 记的 必 经 程 序 有 （ ADE ） 。 A、 申 请 B、 核 准 C、 公 告 D、 记 载 登 记 簿 E、 发 证注 ： 核 准 已 不 是 登 记 的 规 范 用 语 ，而 公 告 是 国 有 土 地 上 房 屋 登 记 的 选择 程 序 ， 集 体 土 地 上 的 房 屋 初 始 登记 则 必 须 经 过 公 告 。 2、 基 本 单 元 房 屋 应 当 按 照 基 本 单 元 进 行 登 记 。 房 屋 基 本单 元 是 指 有 固 定 界 限 、 可 以 独 立 使 用 并 且 有 明 确 、唯 一 的 编 号 （ 幢 号 、 室 号 等 ） 的 房 屋 或 者 特 定 空间 。 国 有 土 地 范 围 内 成 套 住 房 ， 以 套 为 基 本 单 元进 行 登 记 ； 非 成 套 住 房 ， 以 房 屋 的 幢 、 层 、 间 等有 固 定 界 限 的 部 分 为 基 本 单 元 进 行 登 记 。 集 体 土地 范 围 内 村 民 住 房 ， 以 宅 基 地 上 独 立 建 筑 为 基 本单 元 进 行 登 记 ； 在 共 有 宅 基 地 上 建 造 的 村 民 住 房 ，以 套 、 间 等 有 固 定 界 限 的 部 分 为 基 本 单 元 进 行 登记 。 非 住 房 以 房 屋 的 幢 、 层 、 套 、 间 等 有 固 定 界限 的 部 分 为 基 本 单 元 进 行 登 记 。 例 题 ：房 屋 的 基 本 单 元 包 括 （ ） 。A、 幢B、 层C、 套D、 一 套 房 屋 中 的 一 间E、 宗 3、 申 请 方 式申 请 房 屋 登 记 ， 应 当 由 有 关 当 事 人 双 方 共 同 申 请 ，但 本 办 法 另 有 规 定 的 除 外 。 有 下 列 情 形 之 一 ， 申请 房 屋 登 记 的 ， 可 以 由 当 事 人 单 方 申 请 ： （ 一 ） 因 合 法 建 造 房 屋 取 得 房 屋 权 利 ； （ 二 ） 因 人 民 法 院 、 仲 裁 委 员 会 的 生 效 法 律 文书 取 得 房 屋 权 利 ； （ 三 ） 因 继 承 、 受 遗 赠 取 得 房 屋 权 利 ； （ 四 ） 有 本 办 法 所 列 变 更 登 记 情 形 之 一 ； （ 五 ） 房 屋 灭 失 ； （ 六 ） 权 利 人 放 弃 房 屋 权 利 ； （ 七 ） 法 律 、 法 规 规 定 的 其 他 情 形 。注 ： 除 单 方 申 请 登 记 情 形 外 ， 登 记 均 应 由双 方 共 同 申 请 。 对 于 依 法 院 判 决 进 行 登 记要 区 分 其 为 确 认 之 诉 还 是 给 付 之 诉 。 例 题申 请 人 可 以 单 方 申 请 办 理 登 记 的 情 形 有 （ ） 。A、 继 承 房 屋B、 仲 裁 委 员 会 发 生 法 律 效 力 的 文 书C、 抵 押 权 担 保 的 债 权 范 围 发 生 变 化D、 新 建 房 屋E、 登 记 簿 记 载 有 误 4、 共 有 房 屋 的 登 记 问 题共 有 房 屋 ， 应 当 由 共 有 人 共 同 申 请 登 记 。【 案 例 】 2011年 10月 李 某 与 甲 公 司 签 订 了 购 房 合 同 ， 以 12万 元购 买 住 房 一 套 。 2011年 11月 李 某 在 付 清 房 款 后 ， 甲 公 司 按合 同 约 定 交 付 了 房 屋 。 2012年 1月 李 某 与 谢 某 办 理 了 结 婚登 记 ， 12月 李 某 领 取 了 该 房 屋 的 所 有 权 证 。 2012年 2月 李 某 与 谢 某 因 感 情 不 合 ， 诉 至 法 院 请 求 离婚 。 双 方 对 房 屋 是 否 为 夫 妻 共 有 财 产 发 生 争 议 。 谢 某 认 为 ，该 房 屋 所 有 权 证 是 在 双 方 婚 后 取 得 ， 因 此 该 房 属 夫 妻 共 有财 产 ， 在 离 婚 时 应 按 共 有 财 产 进 行 分 割 。 李 某 认 为 ， 该 房买 卖 合 同 是 在 婚 前 签 订 ， 房 价 款 是 其 个 人 在 婚 前 付 清 ， 房屋 是 在 婚 前 入 住 ， 谢 某 在 购 房 时 未 出 资 ， 房 屋 所 有 权 证 被迟 延 颁 发 是 登 记 机 关 造 成 的 ， 且 双 方 未 对 房 屋 的 所 有 权 进行 特 别 约 定 ， 故 该 房 屋 应 属 李 某 个 人 的 婚 前 财 产 。 法 院 经 审 理 认 为 ， 该 房 屋 属 李 某 的 婚 前 财 产 。 最 高 人 民 法 院 关 于 适 用 若 干 问题 的 解 释 (一 ) 第 十 九 条 规 定 ： “ 婚 姻 法 第 十 八 条 规 定 为夫 妻 一 方 所 有 的 财 产 ， 不 因 婚 姻 关 系 的 延 续 而 转 化 为 夫 妻共 有 财 产 。 但 当 事 人 另 有 约 定 的 除 外 。 ” 最 高 人 民 法 院 关 于 适 用 若 干问 题 的 解 释 (二 ) 第 十 九 条 规 定 ： “ 由 一 方 婚 前 承 租 、 婚后 用 共 有 财 产 购 买 的 房 屋 ， 房 屋 权 属 证 书 登 记 在 一 方 名 下的 ， 应 当 认 定 为 夫 妻 共 有 财 产 。 ” 最 高 人 民 法 院 关 于 适 用 若 干问 题 的 解 释 (三 ) 第 十 条 夫 妻 一 方 婚 前 签 订 不 动 产 买 卖合 同 ， 以 个 人 财 产 支 付 首 付 款 并 在 银 行 贷 款 ， 婚 后 用 夫 妻共 同 财 产 还 贷 ， 不 动 产 登 记 于 首 付 款 支 付 方 名 下 的 ， 离 婚时 该 不 动 产 由 双 方 协 议 处 理 。 依 前 款 规 定 不 能 达 成 协 议 的 ，人 民 法 院 可 以 判 决 该 不 动 产 归 产 权 登 记 一 方 ， 尚 未 归 还 的贷 款 为 产 权 登 记 一 方 的 个 人 债 务 。 双 方 婚 后 共 同 还 贷 支 付的 款 项 及 其 相 对 应 财 产 增 值 部 分 ， 离 婚 时 应 根 据 婚 姻 法 第 三 十 九 条 第 一 款 规 定 的 原 则 ， 由 产 权 登 记 一 方 对 另 一 方 进行 补 偿 。 1、 婚 姻 存 续 期 间 ， 已 登 记 为 夫 妻 共 有 的 房 屋 ， 又申 请 改 为 单 方 所 有 ， 应 该 如 何 办 理 登 记 ？ 转 移 登 记 2、 婚 姻 存 续 期 间 ， 实 际 为 夫 妻 共 有 的 房 屋 ， 而 仅以 一 方 名 义 办 理 了 登 记 ， 后 又 申 请 登 记 簿 上 登 记为 双 方 所 有 ， 登 记 机 构 应 当 如 何 办 理 ？ 更 正 登 记 3、 婚 前 登 记 在 夫 妻 一 方 名 下 的 房 屋 ， 因 婚 后 夫 妻约 定 归 双 方 共 同 所 有 而 申 请 房 屋 权 属 登 记 的 。 转 移 登 记 4、 婚 前 登 记 在 夫 妻 一 方 名 下 的 房 屋 ， 婚 后 夫 妻 共同 归 还 贷 款 ， 另 一 方 是 否 当 然 取 得 共 有 权 。 共 同 还 款 仅 为 债 权 关 系 ， 并 不 当 然 取 得 物 权 。 5、 限 制 民 事 行 为 能 力 人 或 无 民 事 行 为 能 力 人 的 房屋 登 记 问 题 民 法 通 则 第 十 八 条 规 定 ： “ 监 护 人 应 当 履行 监 护 职 责 ， 保 护 被 监 护 人 的 人 身 、 财 产 及 其 他合 法 权 益 ， 除 为 被 监 护 人 的 利 益 外 ， 不 得 处 理 被监 护 人 的 财 产 。 ” 民 事 诉 讼 法 规 定 ， 认 定 成 年 人 为 无 民 事 行为 能 力 人 ， 必 须 由 其 近 亲 属 或 者 其 他 利 害 关 系 人向 该 公 民 住 所 地 基 层 人 民 法 院 提 出 。注 ：登记机构不能单凭当事人亲属的陈述或医疗证明认定某一当事人为无民事行为能力人 。人民法院只能对其民事行为能力进行否定式认定，其余均应首先推定为完全民事行为能力人。 6、 申 请 登 记 ， 应 按 规 定 缴 纳 登 记 费 申 请 房 屋 登 记 的 ， 申 请 人 应 当 按 照 国家 有 关 规 定 缴 纳 登 记 费 。 熟 悉 ： 2008年 5月 1日 实 施 的 国 家 发 展 改 革 委 、 财 政 部 关 于 规范 房 屋 登 记 费 计 费 方 式 和 收 费 标 准等 有 关 问 题 的 通 知 发 改 价 格 2008 924号 7、 登 记 中 的 询 问 房 屋 登 记 机 构 应 当 查 验 申 请 登 记 材 料 ， 并 根据 不 同 登 记 申 请 就 申 请 登 记 事 项 是 否 是 申 请 人 的真 实 意 思 表 示 、 申 请 登 记 房 屋 是 否 为 共 有 房 屋 、房 屋 登 记 簿 记 载 的 权 利 人 是 否 同 意 更 正 ， 以 及 申请 登 记 材 料 中 需 进 一 步 明 确 的 其 他 有 关 事 项 询 问申 请 人 。 询 问 结 果 应 当 经 申 请 人 签 字 确 认 ， 并 归档 保 留 。例 题 ：判 断 ： 询 问 是 登 记 中 的 必 经 程 序 8、 实 地 查 看 的 情 形 办 理 下 列 房 屋 登 记 ， 房 屋 登 记 机 构 应 当 实 地 查看 ： （ 一 ） 房 屋 所 有 权 初 始 登 记 ； （ 二 ） 在 建 工 程 抵 押 权 登 记 ； （ 三 ） 因 房 屋 灭 失 导 致 的 房 屋 所 有 权 注 销 登 记 ； （ 四 ） 法 律 、 法 规 规 定 的 应 当 实 地 查 看 的 其 他 房屋 登 记 。 房 屋 登 记 机 构 实 地 查 看 时 ， 申 请 人 应 当 予 以 配 合 。 9、 登 记 机 构 的 审 查 职 责 登 记 申 请 符 合 下 列 条 件 的 ， 房 屋 登 记 机 构 应 当 予以 登 记 ， 将 申 请 登 记 事 项 记 载 于 房 屋 登 记 簿 ： （ 一 ） 申 请 人 与 依 法 提 交 的 材 料 记 载 的 主 体 一 致 ； （ 二 ） 申 请 初 始 登 记 的 房 屋 与 申 请 人 提 交 的 规 划 证明 材 料 记 载 一 致 ， 申 请 其 他 登 记 的 房 屋 与 房 屋 登 记 簿记 载 一 致 ； （ 三 ） 申 请 登 记 的 内 容 与 有 关 材 料 证 明 的 事 实 一 致 ； （ 四 ） 申 请 登 记 的 事 项 与 房 屋 登 记 簿 记 载 的 房 屋 权利 不 冲 突 ； （ 五 ） 不 存 在 本 办 法 规 定 的 不 予 登 记 的 情 形 。 登 记 申 请 不 符 合 前 款 所 列 条 件 的 ， 房 屋 登 记 机 构应 当 不 予 登 记 ， 并 书 面 告 知 申 请 人 不 予 登 记 的 原 因 。 例 题 ： 房 屋 登 记 机 构 的 职 责 有 （ ） 。A、 审 核 交 易 价 格 ， 确 保 税 费 不 流 失B、 必 要 时 实 地 查 看C、 询 问 当 事 人D、 对 房 屋 进 行 评 估E、 对 房 屋 进 行 测 绘 10、各类登记的时限 自 受 理 登 记 申 请 之 日 起 ， 房 屋 登 记 机 构 应 当 于下 列 时 限 内 ， 将 申 请 登 记 事 项 记 载 于 房 屋 登 记 簿或 者 作 出 不 予 登 记 的 决 定 ： （ 一 ） 国 有 土 地 范 围 内 房 屋 所 有 权 登 记 ， 30个工 作 日 ， 集 体 土 地 范 围 内 房 屋 所 有 权 登 记 ， 60个工 作 日 ； （ 二 ） 抵 押 权 、 地 役 权 登 记 ， 10个 工 作 日 ； （ 三 ） 预 告 登 记 、 更 正 登 记 ， 10个 工 作 日 ； （ 四 ） 异 议 登 记 ， 1个 工 作 日 。 公 告 时 间 不 计 入 前 款 规 定 时 限 。 因 特 殊 原 因 需要 延 长 登 记 时 限 的 ， 经 房 屋 登 记 机 构 负 责 人 批 准可 以 延 长 ， 但 最 长 不 得 超 过 原 时 限 的 一 倍 。 11、 房 屋 权 属 证 书 与 登 记 证 明 房 屋 登 记 机 构 应 当 根 据 房 屋 登 记 簿 的 记 载 ，缮 写 并 向 权 利 人 发 放 房 屋 权 属 证 书 。 房 屋 权 属 证 书 是 权 利 人 享 有 房 屋 权 利 的 证 明 ，包 括 房 屋 所 有 权 证 、 房 屋 他 项 权 证 等 。申 请 登 记 房 屋 为 共 有 房 屋 的 ， 房 屋 登 记 机 构 应 当在 房 屋 所 有 权 证 上 注 明 “ 共 有 ” 字 样 。 预 告 登 记 、 在 建 工 程 抵 押 权 登 记 以 及 法 律 、法 规 规 定 的 其 他 事 项 在 房 屋 登 记 簿 上 予 以 记 载 后 ，由 房 屋 登 记 机 构 发 放 登 记 证 明 。 例 题 : 房 屋 登 记 办 法 规 定 可 以 申 请 登 记 证 明的 情 形 有 （ ） 。A、 所 有 权 预 告 登 记B、 抵 押 权 预 告 登 记C、 在 建 工 程 抵 押 登 记D、 抵 押 登 记E、 地 役 权 登 记 12、 建 筑 物 区 分 所 有 权 登 记 房 地 产 开 发 企 业 申 请 房 屋 所 有 权 初 始 登 记时 ， 应 当 对 建 筑 区 划 内 依 法 属 于 全 体 业 主 共 有的 公 共 场 所 、 公 用 设 施 和 物 业 服 务 用 房 等 房 屋一 并 申 请 登 记 ， 由 房 屋 登 记 机 构 在 房 屋 登 记 簿上 予 以 记 载 ， 不 颁 发 房 屋 权 属 证 书 。 注 ： 共 有 部 分 登 记 为 全 体 业 主 共 有 例 题 :下 列 属 于 房 屋 所 有 权 转 移 登 记 的 情 形 有 （ ） 。A、 房 产 无 偿 划 拨B、 住 宅 调 整 为 商 业C、 A公 司 收 购 B公 司 包 括 房 产 在 内 的 所 有 资 产D、 因 实 现 抵 押 权 而 拍 卖 房 屋E、 等 额 按 份 共 有 转 化 为 单 个 产 权 人 独 有 14、 房 屋 所 有 权 变 更 登 记 发 生 下 列 情 形 之 一 的 ， 权 利 人 应 当 在 有 关 法 律文 件 生 效 或 者 事 实 发 生 后 申 请 房 屋 所 有 权 变 更 登 记 ： （ 一 ） 房 屋 所 有 权 人 的 姓 名 或 者 名 称 变 更 的 ； （ 二 ） 房 屋 坐 落 的 街 道 、 门 牌 号 或 者 房 屋 名 称变 更 的 ； （ 三 ） 房 屋 面 积 增 加 或 者 减 少 的 ； （ 四 ） 同 一 所 有 权 人 分 割 、 合 并 房 屋 的 ； （ 五 ） 法 律 、 法 规 规 定 的 其 他 情 形 。注 ： 注 意 区 分 “ 同 一 所 有 权 人 分 割 、 合 并房 屋 ” 与 “ 分 割 、 合 并 房 屋 导 致 房 屋 所 有权 发 生 转 移 的 ” 区 别 。 15、 房 屋 所 有 权 注 销 登 记 经 依 法 登 记 的 房 屋 发 生 下 列 情 形 之 一 的 ， 房 屋登 记 簿 记 载 的 所 有 权 人 应 当 自 事 实 发 生 后 申 请 房 屋所 有 权 注 销 登 记 ： （ 一 ） 房 屋 灭 失 的 ； （ 二 ） 放 弃 所 有 权 的 ； （ 三 ） 法 律 、 法 规 规 定 的 其 他 情 形 。 16、 集 体 土 地 上 的 房 屋 登 记 办 理 村 民 住 房 所 有 权 初 始 登 记 、 农 村 集 体 经 济组 织 所 有 房 屋 所 有 权 初 始 登 记 ， 房 屋 登 记 机 构 受 理登 记 申 请 后 ， 应 当 将 申 请 登 记 事 项 在 房 屋 所 在 地 农村 集 体 经 济 组 织 内 进 行 公 告 。 经 公 告 无 异 议 或 者 异议 不 成 立 的 ， 方 可 予 以 登 记 。 申 请 农 村 村 民 住 房 所 有 权 转 移 登 记 ， 受 让 人 不属 于 房 屋 所 在 地 农 村 集 体 经 济 组 织 成 员 的 ， 除 法 律 、法 规 另 有 规 定 外 ， 房 屋 登 记 机 构 应 当 不 予 受 理 。 【 案 例 】 1990年 ， 村 民 王 某 与 丈 夫 邓 某 自 建 楼 房 2间 、 平 房 1间 ， 在1993年 土 地 初 始 登 记 时 ， 领 取 了 集 体 土 地 建 设 使 用 证 。 后 邓某 到 某 市 工 作 ， 并 将 户 口 从 农 村 迁 入 该 市 转 为 非 农 户 口 ， 考虑 夫 妻 分 居 生 活 不 方 便 ， 王 某 也 随 邓 某 来 到 该 市 定 居 。 1996年 该 市 农 村 房 屋 产 权 普 查 登 记 时 ， 王 某 和 邓 某 因 不 知 晓 未 进行 登 记 。 2007年 ， 王 某 因 病 去 世 。 2009年 ， 邓 某 退 休 后 欲 回家 乡 原 房 屋 内 居 住 ， 于 是 提 供 建 设 工 程 许 可 证 、 集 体 土 地 建设 使 用 证 向 当 地 房 屋 登 记 机 构 申 请 登 记 。 登 记 机 构 认 为 房 屋虽 为 王 某 与 邓 某 的 夫 妻 共 有 财 产 ， 但 邓 某 为 城 市 户 口 ， 不 属该 村 村 民 ， 不 能 登 记 为 集 体 土 地 上 房 屋 的 权 利 人 。 现 王 某 已死 亡 ， 邓 某 作 为 城 市 居 民 ， 也 不 能 因 继 承 而 成 为 集 体 土 地 上房 屋 权 利 人 。 王 某 不 服 ， 遂 诉 诸 法 院 。 17、 抵 押 权 的 特 征 第 一 、 抵 押 权 是 为 债 权 提 供 担 保 第 二 、 抵 押 权 以 不 转 移 抵 押 物 占 有 为 特 征 。 第 三 、 抵 押 人 可 以 是 债 务 人 或 者 第 三 人 。 第 四 、 抵 押 权 的 实 行 以 债 务 人 不 履 行 到 期 债 务 或发 生 约 定 情 形 为 要 件 ， 抵 押 权 在 担 保 过 程 中 仅 为一 种 可 能 性 权 利 或 者 期 待 型 权 利 。 第 五 、 优 先 受 偿 权 是 抵 押 权 的 核 心 和 实 质 。 18、 抵 押 权 的 设 立 登 记 以 房 屋 设 定 抵 押 的 ， 当 事 人 应 当 申 请 抵 押 权 登 记 。 【 案 例 】 某 公 司 与 甲 银 行 签 订 抵 押 借 款 合 同 ， 将 其 所 有 的 房屋 全 部 抵 押 给 甲 银 行 ， 贷 款 8000万 元 ， 双 方 到 当 地 公 证处 办 理 了 公 证 。 同 年 ， 该 公 司 又 与 乙 银 行 签 订 抵 押 借 款合 同 ， 将 该 房 屋 的 1至 3层 抵 押 给 了 乙 银 行 贷 款 5000万 元 ，并 到 当 地 房 地 产 登 记 机 构 办 理 了 抵 押 登 记 。 借 款 到 期 后 ，该 公 司 无 力 偿 还 ， 甲 银 行 向 法 院 起 诉 ， 要 求 行 使 抵 押 权 ，乙 银 行 与 该 公 司 无 法 达 成 实 现 抵 押 权 的 协 议 ， 向 法 院 申请 拍 卖 、 变 卖 抵 押 房 屋 优 先 受 偿 。 法 院 认 为 ， 某 公 司 虽 与 甲 银 行 签 订 抵 押 合 同 并 经 公证 处 公 证 ， 但 未 办 理 抵 押 登 记 ， 因 此 ， 不 具 有 优 先 受 偿权 。 该 公 司 与 乙 银 行 抵 押 经 房 地 产 登 记 机 构 登 记 ， 具 有优 先 受 偿 权 。 19、 关 于 抵 押 权 设 立 登 记 申 请 人 应 当 提 交 文 件的 规 定 申 请 抵 押 权 登 记 ， 应 当 提 交 下 列 文 件 ： （ 一 ） 登 记 申 请 书 ； （ 二 ） 申 请 人 的 身 份 证 明 ； （ 三 ） 房 屋 所 有 权 证 书 或 者 房 地 产 权 证 书 ； （ 四 ） 抵 押 合 同 ； （ 五 ） 主 债 权 合 同 ； （ 六 ） 其 他 必 要 材 料 。注 ： 要 件 中 没 有 国 土 证 和 可 以 证 明 抵 押物 价 值 的 证 明 材 料 。 20、 在 抵 押 登 记 中 的 一 些 问 题 （ 1） 学 校 、 医 院 等 的 财 产 能 否 抵 押 法 律 法 规 对 禁 止 抵 押 的 范 围 作 了 明 确 的 界 定 ，即 须 得 满 足 三 个 条 件 ， 一 是 以 公 益 为 目 的 ； 二 是 必须 为 教 育 设 施 、 医 疗 卫 生 设 施 和 其 他 社 会 公 益 设 施 ；三 是 为 事 业 单 位 、 社 会 团 体 所 有 。 三 个 条 件 须 同 时满 足 才 属 于 禁 止 抵 押 的 范 围 。 任 何 一 个 条 件 不 符 合都 可 以 对 其 进 行 抵 押 ， 且 能 够 进 行 抵 押 还 必 须 满 足为 自 身 的 债 务 所 设 定 。 因 此 ， 对 不 属 于 事 业 单 位 和社 会 团 体 的 所 有 权 人 来 说 ， 即 便 该 房 产 属 于 以 公 益为 目 的 ， 也 不 应 禁 止 对 其 进 行 抵 押 。 （ 2） 自 然 人 之 间 的 借 贷 能 否 设 置 抵 押 主 合 同 是 否 依 法 成 立 合 同 法 第 二 条 规 定 ： “ 本 法 所 称 合 同 是 平 等 主 体 的 自 然 人 、法 人 、 其 他 组 织 之 间 设 立 、 变 更 、 终 止 民 事 权 利 义 务 关 系 的 协议 。 ” 第 四 条 又 规 定 ： “ 当 事 人 依 法 享 有 自 愿 订 立 合 同 的 权 利 ，任 何 单 位 和 个 人 不 得 非 法 干 预 。 ” 是 否 能 就 该 借 贷 关 系 设 置 抵 押 民 法 通 则 第 九 十 条 规 定 ： “ 合 法 的 借 贷 关 系 受 法 律 保 护 。 ”因 此 只 要 不 属 于 禁 止 抵 押 的 范 围 ， 其 合 法 的 借 贷 关 系 应 该 受 到 法律 的 保 护 抵 押 登 记 是 否 应 对 利 率 予 以 审 查 最 高 人 民 法 院 关 于 人 民 法 院 审 理 借 贷 案 件 的 若 干 规 定 和 关 于 如 何 确 认 自 然 人 与 企 业 之 间 借 贷 行 为 效 力 问 题 的 批 复 规定 ， 民 间 借 贷 利 率 可 以 适 当 高 于 银 行 的 利 率 ， 但 不 得 高 于 银 行 同 类 型 利 率 (包 括 利 率 本 数 )的 二 至 四 倍 。 当 事 人 协 议 的 利 率 在 此 限度 内 的 ， 按 照 协 议 计 息 ； 超 过 此 限 度 的 ， 超 过 部 分 的 利 息 ， 法 律不 予 保 护 。 （ 3） 关 于 企 业 之 间 的 借 贷 问 题 贷 款 通 则 （ 中 国 人 民 银 行 1996年 6月 28日 ）第 二 十 一 条 规 定 “ 贷 款 人 必 须 经 中 国 人 民 银 行 批 准经 营 贷 款 业 务 ， 持 有 中 国 人 民 银 行 颁 发 的 金 融 机构 法 人 许 可 证 或 金 融 机 构 营 业 许 可 证 ， 并 经工 商 行 政 管 理 部 门 核 准 登 记 。 ” 金 融 机 构 和 经 批 准的 非 金 融 机 构 开 展 借 贷 业 务 时 ， 都 应 当 接 受 中 国 人民 银 行 的 监 督 。 就 目 前 来 说 ， 企 业 之 间 的 借 贷 如 未取 得 中 国 人 民 银 行 颁 发 的 金 融 机 构 法 人 许 可 证 或 金 融 机 构 营 业 许 可 证 是 不 被 允 许 。 （ 4） 购 销 合 同 是 否 可 以 成 为 抵 押 关 系 中 的 主 合同 实 践 中 ， 往 往 存 在 着 企 业 之 间 为 保 证 购 销 行 为的 顺 利 开 展 而 将 一 方 的 房 地 产 请 求 进 行 抵 押 登 记 的情 形 ， 因 为 可 能 涉 及 企 业 之 间 的 变 相 借 贷 和 融 资 ，有 的 认 为 应 予 以 禁 止 ， 其 实 只 要 将 购 销 合 同 作 为 主合 同 ， 其 仅 仅 是 就 买 卖 关 系 设 置 抵 押 ， 并 不 违 反 人民 银 行 的 贷 款 通 则 。 (5)房 地 分 别 抵 押 的 问 题 城 市 房 地 产 管 理 法 第 四 十 七 条 ： “ 依 法 取 得 的 房 屋 所 有权 连 同 该 房 屋 占 用 范 围 内 的 土 地 使 用 权 ， 可 以 设 定 抵 押 权 。 以出 让 方 式 取 得 的 土 地 使 用 权 ， 可 以 设 定 抵 押 权 。 ” 担 保 法 第 三 十 六 条 规 定 ： “ 以 依 法 取 得 的 国 有 土 地 上 的房 屋 抵 押 的 ， 该 房 屋 占 用 范 围 内 的 国 有 土 地 使 用 权 同 时 抵 押 。以 出 让 方 式 取 得 的 国 有 土 地 使 用 权 抵 押 的 ， 应 当 将 抵 押 时 该 国有 土 地 上 的 房 屋 同 时 抵 押 。 乡 （ 镇 ） 、 村 企 业 的 土 地 使 用 权 不得 单 独 抵 押 。 以 乡 （ 镇 ） 、 村 企 业 的 厂 房 等 建 筑 物 抵 押 的 ， 其占 用 范 围 内 的 土 地 使 用 权 同 时 抵 押 。 ” 物 权 法 第 一 百 八 十 二 条 规 定 ： “ 以 建 筑 物 抵 押 的 ， 该 建筑 物 占 用 范 围 内 的 建 设 用 地 使 用 权 一 并 抵 押 。 以 建 设 用 地 使 用权 抵 押 的 ， 该 土 地 上 的 建 筑 物 一 并 抵 押 。 抵 押 人 未 依 照 前 款 规定 一 并 抵 押 的 ， 未 抵 押 的 财 产 视 为 一 并 抵 押 。 ” (6)登 记 办 法 与 抵 押 管 理 办 法 的 关 系 问 题 根 据 后 法 优 于 前 法 的 原 则 ， 凡 是 过 去 的 办 法 与新 的 登 记 办 法 不 一 致 的 地 方 以 新 登 记 办 法 为 准 ， 新登 记 办 法 没 有 规 定 的 仍 可 以 适 用 过 去 的 办 法 。 (7)关 于 登 记 时 间 问 题 物 权 法 第 一 百 九 十 九 条 规 定 ： “ 同 一 财 产 向两 个 以 上 债 权 人 抵 押 的 ， 拍 卖 、 变 卖 抵 押 财 产 所 得的 价 款 依 照 下 列 规 定 清 偿 ： （ 一 ） 已 抵 押 登 记 的 ，按 照 登 记 的 先 后 顺 序 清 偿 ； 顺 序 相 同 的 ， 按 照 债 权比 例 清 偿 ； （ 二 ） 抵 押 权 已 登 记 的 先 于 未 登 记 的 受偿 ； （ 三 ） 抵 押 未 登 记 的 按 照 债 权 比 例 清 偿 。 ” 例 题 : 物 权 法 规 定 的 ， 禁 止 抵 押 的 财 产 有 （ ） 。 A、 依 法 被 查 封 的 财 产 B、 学 校 校 办 工 厂 C、 土 地 所 有 权 D、 所 有 权 有 争 议 的 财 产 E、 乡 镇 企 业 厂 房 和 建 筑 物 占 用 土 地 判 断 ：抵 押 权 自 登 记 时 设 立 ， 未 经 登 记 不 具 有 法 律 效 力 （ ）学 校 、 医 院 等 以 公 益 为 目 的 的 事 业 单 位 、 社 会 团 体 的财 产 不 得 抵 押 （ ） 21、 关 于 抵 押 权 变 更 登 记 的 规 定 本 办 法 第 四 十 四 条 所 列 事 项 发 生 变 化 或 者 发 生 法 律 、 法规 规 定 变 更 抵 押 权 的 其 他 情 形 的 ， 当 事 人 应 当 申 请 抵 押 权 变更 登 记 。 注：房屋登记办法所列变更事项包括： 抵押当事人、债务人的姓名、名称发生改变 ，被担保债权数额发生改变，登记时间。 但实际上抵押权发生变更的情形还包括债务履行期限、担保范围、抵押顺位的变化等。登记时间应属于不能变更的事项。 【 案 例 】 1999年 11月 ， 王 某 以 自 己 的 房 产 抵 押 向 银 行 贷款 40万 元 ， 该 房 产 评 估 价 值 为 100万 元 ,双 方 到 房 管局 办 理 了 抵 押 登 记 手 续 ， 抵 押 期 限 自 1999年 12月 2日至 2001年 12月 1日 。 2001年 12月 5日 李 某 与 王 某 借 款合 同 纠 纷 一 案 ， 经 县 法 院 依 法 审 理 终 结 ， 判 决 王 某偿 还 李 某 本 金 30万 元 及 利 息 。 该 案 进 入 执 行 程 序 后 ，王 某 无 力 偿 还 借 款 ， 县 法 院 依 法 查 封 了 上 述 抵 押 房产 ， 并 委 托 评 估 、 拍 卖 。 而 就 在 此 时 抵 押 登 记 期 限届 满 ， 王 某 同 样 无 力 偿 还 银 行 贷 款 ， 应 房 管 局 要 求 ， 王 某 与 银 行 又 续 签 了 房 地 产 抵 押 合 同 ， 抵 押 期 限 自 2001年 12月 12日 至 2003年 12月 11日 ， 并 办 理 了 续 押 登 记 。 不 久 ,银 行 了 解 该 房 屋 被 查 封 遂 向 法 院 提 出 异议 ， 称 该 房 产 已 办 理 了 抵 押 登 记 ， 具 有 优 先 受 偿 权 。 法 院 认 为 ， 银 行 对 该 房 产 第 一 次 抵 押 期 限 届 满 为 2001年12月 1日 ， 法 院 在 2001年 12月 5日 查 封 后 ， 银 行 才 与 王 某 签 订了 新 的 房 地 产 抵 押 合 同 ， 属 法 院 查 封 在 先 ， 银 行 抵 押 在后 ， 因 此 认 为 王 某 与 银 行 续 签 的 抵 押 合 同 无 效 ， 遂 裁 定 驳 回了 银 行 优 先 受 偿 的 请 求 。 银 行 不 服 ， 向 某 市 中 级 人 民 法 院 上 诉 。 市 中 级 法 院 经 审 理 后 ， 撤 销 了 一 审 判 决 ， 对 银 行 的 优 先 受 偿 权 予 以 了 保 护 。 例 题 ：房 屋 登 记 簿 记 载 的 他 项 权 利 内 容 包 括 （ ） 。A、 担 保 范 围B、 抵 押 期 限C、 最 高 额 抵 押 权 已 确 定 事 实D、 债 务 履 行 期 限E、 地 役 权 利 用 期 限 22、 抵 押 权 转 让 的 规 定 经 依 法 登 记 的 房 屋 抵 押 权 因 主 债 权 转 让 而 转 让 ，转 让 人 与 受 让 人 应 申 请 抵 押 权 转 移 登 记 。 抵 押 权 转 让 的 表 现 形 式 （ 1） 住 房 抵 押 贷 款 证 券 化 （ 2） 阶 段 性 担 保 （ 3） “ 烂 尾 楼 ” 的 处 置 （ 4） 金 融 机 构 不 良 资 产 处 置 注 ： 抵 押 权 人 在 转 让 房 地 产 抵 押 权时 不 须 征 得 抵 押 人 的 同 意 。 【 案 例 】 某 公 司 与 甲 银 行 签 订 借 款 合 同 ， 约 定 借 款150万 元 给 该 公 司 ， 并 以 该 公 司 的 办 公 楼 作 抵 押 ， 双方 到 登 记 机 构 办 理 了 抵 押 登 记 ， 之 后 ， 甲 银 行 履 行了 借 款 义 务 ， 后 因 银 行 经 营 方 式 调 整 ， 将 该 笔 借 款及 抵 押 权 一 并 转 让 给 了 乙 银 行 ， 并 通 知 了 该 公 司 ，但 未 办 理 登 记 ， 抵 押 到 期 后 ， 该 公 司 仅 支 付 了 利 息 ，其 余 本 金 未 归 还 ， 乙 银 行 向 法 院 起 诉 ， 要 求 法 院 处置 抵 押 物 优 先 受 偿 。 该 公 司 认 为 ， 抵 押 期 限 已 过 ，且 债 权 人 是 甲 银 行 ， 与 乙 银 行 无 关 。 法 院 认 为 ， 借 款 合 同 是 合 同 当 事 人 真 实 意 思 的 表 示 ， 内 容 符 合 法 律 规 定 ， 甲 履 行 了 借 款 150万 元 的 义 务 ， 被 告 仅 归 还 了 部 分 利 息 ， 已 构 成 违 约 。 后 该 笔 债 权 合 法转 让 给 乙 银 行 ， 被 告 应 承 担 向 乙 银 行 偿 还 借 款 本 息的 民 事 责 任 。 因 此 ， 对 乙 银 行 享 有 优 先 受 偿 权 的 请求 予 以 支 持 。 23、 抵 押 权 注 销 登 记 的 规 定 经 依 法 登 记 的 房 屋 抵 押 权 发 生 下 列 情 形 之 一 的 ，权 利 人 应 当 申 请 抵 押 权 注 销 登 记 ： （ 一 ） 主 债 权 消 灭 ； （ 二 ） 抵 押 权 已 经 实 现 ； （ 三 ） 抵 押 权 人 放 弃 抵 押 权 ； （ 四 ） 法 律 、 法 规 规 定 抵 押 权 消 灭 的 其 他 情 形 。 【 案 例 】 甲 公 司 于 1997年 1月 3日 为 担 保 履 行 其 与 乙 公 司 的购 销 合 同 ， 将 其 所 有 的 商 场 作 为 抵 押 物 ， 且 经 公 证处 公 证 。 后 于 3月 10日 到 房 管 局 依 法 办 理 了 抵 押 登 记手 续 。 房 管 局 于 1997年 3月 21日 颁 发 了 房 屋 他 项 权证 ， 权 利 续 存 期 限 自 1997年 3月 21日 至 2000年 12月31日 。 1997年 9月 25日 ， 甲 公 司 的 委 托 代 理 人 单 方 到房 管 局 申 请 办 理 上 述 房 地 产 抵 押 注 销 登 记 ， 称 两 公司 的 债 权 债 务 已 结 算 完 毕 ， 要 求 解 除 双 方 的 抵 押 关系 ， 且 称 其 房 屋 他 项 权 证 不 慎 遗 失 。 房 管 局 于 1997年 9月 25日 注 销 了 该 房 屋 他 项 权 证 ， 并 由 甲 公 司 委 托 代 理 人 办 理 手 续 ， 在 1997年 9月 28日 的 某 报 上 声 明 该 证 遗 失 作废 与 此 同 时 ， 甲 公 司 与 丙 银 行 签 订 了 借 款 合 同 ，甲 公 司 以 上 述 抵 押 物 进 行 抵 押 担 保 ， 经 公 证 处 公 证 ，于 1997年 10月 10日 甲 公 司 和 丙 银 行 向 房 管 局 申 请 办理 了 房 屋 他 项 权 证 。 1998年 10月 22日 ， 乙 公 司向 公 安 局 报 案 称 甲 公 司 法 定 代 表 人 伪 造 材 料 ， 私 刻乙 公 司 印 章 ， 冒 充 乙 公 司 法 定 代 表 人 的 签 名 、 印 章 、制 造 债 务 已 清 偿 的 假 象 ， 骗 取 房 管 局 注 销 了 甲 公 司和 乙 公 司 的 房 产 抵 押 登 记 ， 又 将 房 产 抵 押 给 了 丙 银行 ， 请 求 公 安 机 关 追 究 诈 骗 罪 犯 的 法 律 责 任 。 1998年 10月 23日 公 安 局 作 出 了 印 章 印 文 及 笔 迹 检 验 鉴定 书 ， 证 明 了 甲 公 司 伪 造 乙 公 司 的 文 件 的 事 实 。随 后 ， 乙 公 司 向 法 院 提 出 房 管 局 办 理 注 销 抵 押 登 记违 法 。 24、 最 高 额 抵 押 权 的 概 念 最 高 额 抵 押 权 是 指 ， 债 务 人 或 第 三 人 与 抵 押 权人 协 议 在 最 高 债 权 额 限 度 内 ， 以 抵 押 财 产 对 一 定 期间 内 将 要 连 续 发 生 的 债 权 提 供 抵 押 担 保 ， 当 债 务 人不 履 行 债 务 或 发 生 当 事 人 约 定 的 实 现 抵 押 权 的 情 形时 ， 抵 押 权 人 有 权 在 最 高 债 权 额 限 度 内 就 该 担 保 财产 优 先 受 偿 。 【 案 例 】 甲 公 司 与 乙 银 行 于 2008年 6月 1日 签 订 了 一 份 抵 押 借 款 合 同 ，约 定 乙 银 行 将 于 2008年 10月 10日 发 放 一 笔 贷 款 给 甲 公 司 ， 具 体数 额 届 时 确 定 ， 甲 公 司 以 其 一 栋 房 屋 向 乙 银 行 设 定 一 般 抵 押 权 。如 果 双 方 在 2008年 6月 1日 到 房 屋 登 记 机 构 办 理 一 般 抵 押 权 设 立登 记 的 话 ， 登 记 机 构 不 应 予 以 登 记 。 因 为 这 个 被 担 保 的 主 债 权的 约 定 是 不 明 确 的 。 但 是 ， 如 果 甲 公 司 与 乙 银 行 于 2008年 6月 1日 签 订 的 是 一 份 最 高 额 抵 押 借 款 合 同 ， 该 合 同 约 定 ： 乙 银 行 于2008年 9月 1日 至 2010年 8月 31日 这 两 年 时 间 内 将 发 放 最 高 额 度 不超 过 2000万 元 的 贷 款 给 甲 公 司 。 甲 公 司 应 以 其 一 栋 房 屋 设 定 最高 额 抵 押 权 担 保 。 尽 管 ， 在 合 同 签 订 时 ， 乙 银 行 尚 未 发 放 任 何一 笔 具 体 的 贷 款 给 甲 公 司 ， 但 是 ， 这 一 点 却 并 不 妨 碍 最 高 额 抵押 权 的 设 立 ， 甲 乙 双 方 向 房 屋 登 记 机 构 申 请 设 立 最 高 额 抵 押 权 登 记 的 ， 登 记 机 构 应 当 予 以 登 记 。 最 高 额 抵 押 权 的 设 立 、 转 移 、 变 更 以 房 屋 设 定 最 高 额 抵 押 的 ， 当 事 人 应 当 申 请 最 高 额 抵 押权 设 立 登 记 。 变 更 最 高 额 抵 押 权 登 记 事 项 或 者 发 生 法 律 、 法 规 规 定 变更 最 高 额 抵 押 权 的 其 他 情 形 ， 当 事 人 应 当 申 请 最 高 额 抵 押 权变 更 登 记 。 最 高 额 抵 押 权 担 保 的 债 权 确 定 前 ， 最 高 额 抵 押 权 发 生 转移 ， 申 请 最 高 额 抵 押 权 转 移 登 记 的 。 最 高 额 抵 押 权 担 保 的 债 权 确 定 前 ， 债 权 人 转 让 部 分 债 权的 ， 除 当 事 人 另 有 约 定 外 ， 房 屋 登 记 机 构 不 得 办 理 最 高 额 抵押 权 转 移 登 记 。 当 事 人 约 定 最 高 额 抵 押 权 随 同 部 分 债 权 的 转让 而 转 移 的 ， 应 当 在 办 理 最 高 额 抵 押 权 确 定 登 记 之 后 ， 依 据本 办 法 第 四 十 七 条 的 规 定 办 理 抵 押 权 转 移 登 记 。 例 题判 断 :最 高 额 抵 押 权 不 能 办 理 抵 押 权 转 移 登 记 （ ） 25、 在 建 工 程 抵 押 权 登 记 以 在 建 工 程 设 定 抵 押 的 ， 当 事 人 应 当 申 请 在 建 工 程 抵 押权 设 立 登 记 。 【 案 例 】 2002年 ， 甲 公 司 拟 开 发 20万 平 方 米 商 品 房 。 该 公 司 以 出让 方 式 取 得 土 地 使 用 权 后 ， 以 土 地 使 用 权 向 乙 银 行 抵 押 贷 款3000万 元 ， 但 未 办 理 抵 押 权 登 记 。 工 程 开 工 时 ， 甲 公 司 要 求建 筑 承 包 商 垫 资 修 建 ， 工 程 建 至 三 分 之 二 时 又 以 在 建 工 程 向丙 银 行 申 请 贷 款 2000万 元 ， 并 办 理 了 在 建 工 程 抵 押 登 记 。 符合 预 售 许 可 进 度 后 ， 甲 公 司 取 得 预 售 许 可 证 后 又 开 始 了 预 售 。由 于 销 售 未 达 到 预 期 效 果 ， 工 程 无 后 续 资 金 被 迫 停 工 。 银 行贷 款 到 期 ， 建 筑 承 包 商 已 垫 资 了 2千 多 万 工 程 款 。 已 交 付 了大 部 分 或 全 部 房 款 的 几 十 户 购 房 者 要 求 退 款 或 按 期 交 房 。 乙银 行 向 法 院 起 诉 。 26、 在 建 工 程 抵 押 权 转 为 房 屋 抵 押 权 的 规 定 在 建 工 程 竣 工 并 经 房 屋 所 有 权 初 始 登 记 后 ， 当事 人 应 当 申 请 将 在 建 工 程 抵 押 权 登 记 转 为 房 屋 抵 押权 登 记 。 开 发 与 预 售 案 例 2007年 12月 ， 甲 公 司 开 发 5万 平 方 米 商 住 楼 ， 取 得 相 关手 续 后 开 始 建 设 。 由 于 资 金 不 足 ， 甲 公 司 与 乙 公 司 签 订 了 联建 协 议 ， 由 乙 公 司 出 资 5000万 元 ， 建 成 后 乙 公 司 分 得 1层3000平 方 米 商 业 用 房 ， 涉 及 土 地 规 划 等 相 关 手 续 都 不 做 变 更 ，仍 为 甲 公 司 的 名 字 。 2008年 3月 甲 公 司 取 得 预 售 许 可 后 开 始预 售 。 5月 甲 公 司 又 以 未 售 的 在 建 工 程 向 银 行 抵 押 贷 款 3000万 元 。 8月 ， 李 某 以 抵 押 贷 款 方 式 在 该 楼 盘 购 买 住 房 一 套 。2009年 该 商 住 楼 通 过 验 收 。 请 回 答 下 列 问 题 ：1、 从 预 售 到 竣 工 ， 甲 公 司 可 能 申 请 的 房 屋 登 记 为 （ ）A、 商 品 房 合 同 登 记 备 案B、 预 告 登 记C、 在 建 工 程 抵 押 登 记D、 转 移 登 记2、 乙 公 司 可 能 申 请 的 登 记 为 （ ） A、 初 始 登 记B、 转 移 登 记C、 变 更 登 记D、 预 告 登 记 。 利 害 关 系 人 申 请 更 正 登 记 的 ， 还 应 当 提 供 权 利人 同 意 更 正 的 证 明 材 料 。 利 害 关 系 人 认 为 房 屋 登 记 簿 记 载 的 事 项 错 误 ，而 权 利 人 不 同 意 更 正 的 ， 利 害 关 系 人 可 以 持 登 记 申请 书 、 申 请 人 的 身 份 证 明 、 房 屋 登 记 簿 记 载 错 误 的证 明 文 件 等 材 料 申 请 异 议 登 记 。 异 议 登 记 期 间 ， 房 屋 登 记 簿 记 载 的 权 利 人 因 处分 其 房 屋 权 利 申 请 登 记 的 ， 房 屋 登 记 机 构 应 当 暂 缓办 理 。 预 查 封 是 指 对 尚 未 在 登 记 机 构 进 行 物 权 登 记 但 又 履 行 了一 定 的 批 准 或 者 备 案 等 手 续 、 被 执 行 人 享 有 物 权 期 待 权 的 房地 产 所 采 取 的 控 制 性 措 施 ， 即 由 法 院 制 发 预 查 封 裁 定 书 和 协助 执 行 通 知 书 ， 由 国 土 资 源 、 房 地 产 管 理 部 门 办 理 预 查 封 登记 手 续 ， 待 该 房 地 产 登 记 完 成 时 转 为 正 式 查 封 。 查 封 是 指 法 院 执 行 员 将 作 为 对 象 的 财 产 加 贴 封 条 予 以 封存 ， 禁 止 被 执 行 人 转 移 或 处 分 的 措 施 。 轮 候 查 封 就 是 对 其 他 人 民 法 院 已 经 查 封 的 财 产 ， 执 行 法院 依 次 按 时 间 先 后 在 登 记 机 关 进 行 登 记 ， 或 者 在 该 其 他 人 民法 院 进 行 记 载 ， 排 队 等 候 ， 查 封 依 法 解 除 后 ， 在 先 的 轮 候 查封 自 动 转 化 为 正 式 查 封 的 制 度 。 查 封 的 期 限 人 民 法 院 对 土 地 使 用 权 、 房 屋 的 查 封 期 限 不 得 超 过 二 年 。期 限 届 满 可 以 续 封 一 次 ， 续 封 时 应 当 重 新 制 作 查 封 裁 定 书 和协 助 执 行 通 知 书 ， 续 封 的 期 限 不 得 超 过 一 年 。 确 有 特 殊 情 况需 要 再 续 封 的 ， 应 当 经 过 所 属 高 级 人 民 法 院 批 准 ， 且 每 次 再续 封 的 期 限 不 得 超 过 一 年 。 预 查 封 的 期 限 为 二 年 。 期 限 届 满 可 以 续 封 一 次 ， 续 封 时应 当 重 新 制 作 预 查 封 裁 定 书 和 协 助 执 行 通 知 书 ， 预 查 封 的 续封 期 限 为 一 年 。 确 有 特 殊 情 况 需 要 再 续 封 的 ， 应 当 经 过 所 属高 级 人 民 法 院 批 准 ， 且 每 次