和济天地产项目营销策划报告ppt

报告总论报告总论20092009年，我们要做什么？年，我们要做什么？经历了大喜大悲的经历了大喜大悲的20082008年，和济春天在年，和济春天在20082008年基本上完成年基本上完成了全年度销售任务，是值得我们大家庆贺的！然随着楼市环境依了全年度销售任务，是值得我们大家庆贺的！然随着楼市环境依然不明朗、销售不景气的大背景，和济春天在然不明朗、销售不景气的大背景，和济春天在20092009年，又将何年，又将何去何从？和济春天成功走过了辉煌、收获的去何从？和济春天成功走过了辉煌、收获的0707年和波动不断的年和波动不断的0808年，又将如何在年，又将如何在0909年演绎好最经典的压轴收官大戏？胜利完年演绎好最经典的压轴收官大戏？胜利完成成20092009全年度的销售任务全年度的销售任务伍千万伍千万的销售业绩？的销售业绩？是此报告的精髓！是此报告的精髓！1 1报告结构报告结构Mission?Mission?目标梳理目标梳理1 1Mission?Mission?项目概况项目概况目标梳理目标梳理和济春天位于吉安和济春天位于吉安“一江两岸一江两岸”的城市重点发展板块的城市重点发展板块滨江城市板块的核心区域，南邻青原区行政中心、西靠青原区滨江城市板块的核心区域，南邻青原区行政中心、西靠青原区主轴干道青原大道。和济春天自主轴干道青原大道。和济春天自20042004年启动以来，已经走过年启动以来，已经走过了四个春秋，已经成功销售了玫瑰苑、百合苑和牡丹苑的多层了四个春秋，已经成功销售了玫瑰苑、百合苑和牡丹苑的多层住宅，同时完成了东井冈路和赣江大道家饰建材商业街的招商住宅，同时完成了东井冈路和赣江大道家饰建材商业街的招商和社区和社区65%65%以上街铺销售。以上街铺销售。随着玫瑰苑、百合苑胜利交房入伙，和济春天成熟规模化随着玫瑰苑、百合苑胜利交房入伙，和济春天成熟规模化社区已初步成型。同时随着全面启动滨江城市的建设和青原区社区已初步成型。同时随着全面启动滨江城市的建设和青原区城市生活配套不断的齐全完善，现已经云集了市中医院、东固城市生活配套不断的齐全完善，现已经云集了市中医院、东固革命纪念博物馆、革命纪念博物馆、1010路车公交站台等城市配套。区域路车公交站台等城市配套。区域“三纵三纵九横九横”路网已全面成型，交通快速便捷，通达全城。路网已全面成型，交通快速便捷，通达全城。1 1Mission?Mission?项目概况项目概况目标梳理目标梳理据销售部统计反映出，现目前所剩余的有据销售部统计反映出，现目前所剩余的有130130余商铺待售余商铺待售（合计（合计7497.287497.28平米平米/约约26002600余万销售额）和正在建筑中的余万销售额）和正在建筑中的3 3栋栋小高层住宅，这就是本案小高层住宅，这就是本案20092009年度所要销售的产品，也是本报年度所要销售的产品，也是本报告着重要解决的营销问题，即在告着重要解决的营销问题，即在20092009年如何快速、有效的完成年如何快速、有效的完成和济春天所剩产品的压轴销售？和济春天所剩产品的压轴销售？产品类型产品类型总共套数总共套数已售套数已售套数剩余套数剩余套数销售总额销售总额商铺商铺玫瑰苑玫瑰苑110110间间4242间间6868套套129129套套26002600万万百合苑百合苑7878间间4848间间3030套套牡丹苑牡丹苑104104间间7373间间3131套套小高层小高层(11+1)(11+1)9999套套0 0套套9999套套20002000万万总总 计计约约46004600万万故本报告分为两大核心主题思想：故本报告分为两大核心主题思想：一是一是针对剩余针对剩余130130余间商铺的营销推广策略余间商铺的营销推广策略（同时也是此报（同时也是此报告中重点诉求部分）；告中重点诉求部分）；二是二是针对在建的针对在建的3 3栋小高层住宅的营销定位、营销策略等。栋小高层住宅的营销定位、营销策略等。1 1Mission?Mission?项目概况项目概况目标梳理目标梳理为了全面完成和济春天为了全面完成和济春天20092009年压轴产品的快速销售！以及年压轴产品的快速销售！以及针对目前吉安楼市大环境的研究，充分结合茨坪路针对目前吉安楼市大环境的研究，充分结合茨坪路20082008年底年底创业创富金铺超高性价比的热销营销策略和创业创富金铺超高性价比的热销营销策略和20092009年度所要销年度所要销售的产品特征分析，我公司就售的产品特征分析，我公司就20092009年全年度的营销节点，大年全年度的营销节点，大体分为以下几大阶段：体分为以下几大阶段：所剩余的商铺，争取在所剩余的商铺，争取在20092009年度全部完成销售；年度全部完成销售；4 4月初全面启动小高层住宅产品的形象入市宣传、争取月初全面启动小高层住宅产品的形象入市宣传、争取5 5月份开盘销售；月份开盘销售；为了小高层为了小高层5 5月份开盘销售，小高层的工程必须抓紧提前，月份开盘销售，小高层的工程必须抓紧提前，全面配合小高层的销售进度；全面配合小高层的销售进度；1 1Mission?Mission?项目概况项目概况目标梳理目标梳理综合上页综合上页3 3点分析得知：和济春天点分析得知：和济春天20092009年度的营销，面年度的营销，面临着双线作战的状况，故我公司建议针对两类产品的营销，初临着双线作战的状况，故我公司建议针对两类产品的营销，初步制定以下的营销线步制定以下的营销线3 3月月4 4月月市场调查市场调查项目定位项目定位形象宣传形象宣传累积客户累积客户5 5月月开盘强销开盘强销互动促销互动促销6 6月月首批热销首批热销二批预约二批预约小小高高层层按照销售部的年度销售计划，按照销售部的年度销售计划，剩余剩余129129间商铺平分到间商铺平分到1111间间/月的销售指标。月的销售指标。商商铺铺9-109-10月月二批开盘二批开盘感恩促销感恩促销1 1Mission?Mission?项目概况项目概况目标梳理目标梳理我们的目标是什么？我们的目标是什么？快速去化剩余商铺的销售快速去化剩余商铺的销售快速占领小高层产品市场快速占领小高层产品市场（目标重中之重）（目标重中之重）全面实全面实现现20092009年年46004600万的销售额万的销售额（目标重中之重）（目标重中之重）巩固和提升和济巩固和提升和济春天在吉安市场春天在吉安市场的的品牌品牌影响力影响力利润最大化利润最大化商铺持续旺销商铺持续旺销1 1Mission?Mission?项目概况项目概况目标梳理目标梳理20092009年底完成年底完成46004600万万的销售额的销售额意味着什么意味着什么？区区 域：域：城市生活配套和商业氛围不成熟城市生活配套和商业氛围不成熟可售产品：可售产品：商业商业26002600万；小高层万；小高层20002000万万销售时间：销售时间：1212个月（个月（2009.032009.032010.022010.02）商铺去化90%90%小高层去化9090本报告重点解决商业的销售本报告重点解决商业的销售小高层的营销定位策划报告后续小高层的营销定位策划报告后续1 1报告结构报告结构Mission?Mission?目标梳理目标梳理2 2Who am I?Who am I?我们卖什么？我们卖什么？项目分析项目分析战略分析战略分析1 1Mission?Mission?2 2Who am I?Who am I?营销定位营销定位通过前部分对本案目标梳理的分析，目前所剩的商铺通过前部分对本案目标梳理的分析，目前所剩的商铺分布不均匀，分别分布在玫瑰苑、百合苑和牡丹苑的沿街商分布不均匀，分别分布在玫瑰苑、百合苑和牡丹苑的沿街商铺，由于剩余商铺都是按每条路推出销售后遗留的商铺，有铺，由于剩余商铺都是按每条路推出销售后遗留的商铺，有点象点象“被消费者选择剩下被消费者选择剩下”的味道，在很大程度上制约着商的味道，在很大程度上制约着商铺的销售。铺的销售。鉴于鉴于20082008年底推出的茨坪路年底推出的茨坪路1 1、2 2期商铺，均是以超期商铺，均是以超低价格入市销售，这样必将导致在一定程度造成市场对和济低价格入市销售，这样必将导致在一定程度造成市场对和济商铺价格认识上，就是超低价位的商铺。这样就影响其他东商铺价格认识上，就是超低价位的商铺。这样就影响其他东井冈路和赣江大道剩余商铺的价格销售。井冈路和赣江大道剩余商铺的价格销售。晓之以景晓之以景勾勒美好勾勒美好“钱景钱景”诱之以利诱之以利打造打造“钱景钱景”保障系统保障系统项目分析项目分析战略分析战略分析1 1Mission?Mission?2 2Who am I?Who am I?营销定位营销定位挖掘价值挖掘价值钱景钱景11超强升值空间：超强升值空间：青原区青原区“三纵九横三纵九横”路网相继修建路网相继修建开通，尤其是正气路和茨坪路的建设完成后，和济春天为感恩社开通，尤其是正气路和茨坪路的建设完成后，和济春天为感恩社会，推出会，推出超高性价比的商铺销售超高性价比的商铺销售，从而决定本案商业街的价值直，从而决定本案商业街的价值直逼青原大道或贸易广场商业价值（未来商铺租金和售价，必然达逼青原大道或贸易广场商业价值（未来商铺租金和售价，必然达到青原大道和贸易广场现有商铺的租金和售价）。到青原大道和贸易广场现有商铺的租金和售价）。钱景钱景22超大的消费商机：超大的消费商机：随着滨江城市商圈的启动建设，随着滨江城市商圈的启动建设，以及青原区城市发展规划，以及青原区城市发展规划，已初步形成以青原大道、东井冈路为已初步形成以青原大道、东井冈路为主轴的沿线高档生活居住小区主轴的沿线高档生活居住小区。如天立花园、盛世华庭、东方兰。如天立花园、盛世华庭、东方兰园、和济春天及一批即将启动建设的高档社区，从此为本案提供园、和济春天及一批即将启动建设的高档社区，从此为本案提供了大量高消费能力的客户。了大量高消费能力的客户。项目分析项目分析战略分析战略分析1 1Mission?Mission?2 2Who am I?Who am I?营销定位营销定位挖掘价值挖掘价值钱景钱景33超旺人气：超旺人气：随着青原区政府的搬迁、随着青原区政府的搬迁、1010路公交车在路公交车在本案设站台、中医院的使用，以及本案设站台、中医院的使用，以及1212万平米的行政休闲广场和滨万平米的行政休闲广场和滨江城市新区的建设完成，已经形成了以和济春天为核心、以青原江城市新区的建设完成，已经形成了以和济春天为核心、以青原大道和东井冈路为发展主轴的大青原商圈。同时随着和济春天、大道和东井冈路为发展主轴的大青原商圈。同时随着和济春天、盛世华庭、东方兰园等一批高档社区相继交房，该区域人气必将盛世华庭、东方兰园等一批高档社区相继交房，该区域人气必将日益成熟和旺盛。日益成熟和旺盛。钱景钱景470470年超长独立产权：年超长独立产权：一般纯正商业产权为一般纯正商业产权为5050年，年，而在和济春天的边沿街旺铺的产权长达而在和济春天的边沿街旺铺的产权长达7070年，让您真正实现长时年，让您真正实现长时间的收取租金或经营。间的收取租金或经营。钱景钱景55超高商业附加值：超高商业附加值：商铺单层设计，增强商铺商业商铺单层设计，增强商铺商业价值的使用率，层高均在价值的使用率，层高均在5 5米以上，真正实现米以上，真正实现“一层商铺，双层一层商铺，双层财富财富”的梦想；其次商铺大开间、宽敞店前广场，从而带来更多的梦想；其次商铺大开间、宽敞店前广场，从而带来更多人气等。人气等。项目分析项目分析战略分析战略分析1 1Mission?Mission?2 2Who am I?Who am I?营销定位营销定位晓之以景晓之以景勾勒美好勾勒美好“钱景钱景”诱之以利诱之以利打造打造“钱景钱景”保障系统保障系统项目分析项目分析战略分析战略分析1 1Mission?Mission?2 2Who am I?Who am I?营销定位营销定位创造价值创造价值风险保证风险保证1 1：建议和济置业承诺在建议和济置业承诺在未来未来2 2年内（年内（2009-20102009-2010年）年），提供，提供2020万元的商业推广基金万元的商业推广基金，达到全面宣传推广商业街，从，达到全面宣传推广商业街，从而提高商业街的市场知名度和美誉度，为商业街增强商业人气等。而提高商业街的市场知名度和美誉度，为商业街增强商业人气等。实际上这实际上这2020万元的营销推广费用，就是本案本年度的营销费用。万元的营销推广费用，就是本案本年度的营销费用。项目分析项目分析战略分析战略分析1 1Mission?Mission?2 2Who am I?Who am I?营销定位营销定位创造价值创造价值风险保值保证风险保值保证2 2：由于美国次贷危机引发的全球性经济萧条，由于美国次贷危机引发的全球性经济萧条，致使我国经济，尤其是房地产市场（无论是住宅市场还是商业地产致使我国经济，尤其是房地产市场（无论是住宅市场还是商业地产市场），都普遍进入市场信心严重缺乏的阶段，所以我公司认为：市场），都普遍进入市场信心严重缺乏的阶段，所以我公司认为：20092009年营销核心着重点就在于如何重塑市场信心？年营销核心着重点就在于如何重塑市场信心？为了全面重塑和树立消费者对楼市未来前景的信心，除了前一为了全面重塑和树立消费者对楼市未来前景的信心，除了前一点的点的1010万元商业营销推广基金之外，我公司建议：万元商业营销推广基金之外，我公司建议：还必须给购买商还必须给购买商铺的投资者，在投资收益上给予一定程度上投资信心保证。铺的投资者，在投资收益上给予一定程度上投资信心保证。即承诺即承诺一年内不降价，否则按双倍差价给予补偿。一年内不降价，否则按双倍差价给予补偿。例如：例如：现在是现在是40004000元元/平米，一年后也是这个价。若降到平米，一年后也是这个价。若降到38003800元元/平米，则开发商给予平米，则开发商给予400400元元/平米补偿给购铺者。平米补偿给购铺者。旺市牛铺保值行动，震撼全城旺市牛铺保值行动，震撼全城项目分析项目分析战略分析战略分析1 1Mission?Mission?2 2Who am I?Who am I?营销定位营销定位WHO:“WHO:“我我”是谁？是谁？客户的购买习惯决定了客户的购买习惯决定了“我我”的性质：的性质：有人会在自己家楼下购买冰箱、彩电吗？有人会在自己家楼下购买冰箱、彩电吗？有人会在自己家楼下购买名贵的时装吗？有人会在自己家楼下购买名贵的时装吗？有人会把在自己家楼下购物说成有人会把在自己家楼下购物说成“逛街逛街”吗？吗？有人会为了一包烟跑到有人会为了一包烟跑到5 5公里外吗？公里外吗？有人会为了一袋盐专程去超市吗？有人会为了一袋盐专程去超市吗？我们就是我们就是普通的社区底商！普通的社区底商！项目分析项目分析战略分析战略分析1 1Mission?Mission?2 2Who am I?Who am I?营销定位营销定位营销思路分析营销思路分析明确了明确了”身份身份“后后从现在起，忘记市场部分的结论！从现在起，忘记市场部分的结论！成功的推广成功的推广首先是对消费者首先是对消费者“购买思路购买思路”的探索！的探索！请遵循这一思路，思考一切问题！请遵循这一思路，思考一切问题！项目分析项目分析战略分析战略分析1 1Mission?Mission?2 2Who am I?Who am I?营销定位营销定位营销思路分析营销思路分析购买社区底商购买社区底商“我我”担心：担心：项目分析项目分析战略分析战略分析1 1Mission?Mission?2 2Who am I?Who am I?营销定位营销定位营销思路分析营销思路分析社区人口少；社区人口少；长线投资套现慢长线投资套现慢养铺时间长养铺时间长慎重选择！慎重选择！购买社区底商购买社区底商“我我”要：要：稳稳+利润利润全国大型商场的布置惊人的相似全国大型商场的布置惊人的相似 1F 1F 化妆品、珠宝化妆品、珠宝 2F 2F 女装女装 3F 3F 男装男装 5F 5F 美食广场美食广场业态分布是有规律的遵守遵守“行规行规”，是大多数人的选择，是大多数人的选择选择经营业态，选择经营业态，“我我”会会“稳妥起见稳妥起见”：项目分析项目分析战略分析战略分析1 1Mission?Mission?2 2Who am I?Who am I?营销定位营销定位营销思路分析营销思路分析业态的同质化决定了利润的同质化业态的同质化决定了利润的同质化分分 类类 特特 点点具体业态具体业态细水长流型细水长流型租金低、租期长、获利少，收益稳定便利店、小型超市、面包饼店、自助银行、书报店、药房、房产中介等峰谷跌宕型峰谷跌宕型租金高、租期短、获利大、收益不稳定棋牌室、网吧、美容美发、洗衣房、足浴按摩、音像制品等其他社区底商都在经营什么？其他社区底商都在经营什么？总结：总结：无论何种业态，几乎都是频繁消费的、小额的、同质化的商业业态无论何种业态，几乎都是频繁消费的、小额的、同质化的商业业态项目分析项目分析战略分析战略分析1 1Mission?Mission?2 2Who am I?Who am I?营销定位营销定位营销思路分析营销思路分析“我我”喜欢的喜欢的“商铺商铺”：降低投资风险！降低投资风险！项目分析项目分析战略分析战略分析1 1Mission?Mission?2 2Who am I?Who am I?营销定位营销定位营销思路分析营销思路分析面积再小点面积再小点+价格再便宜点价格再便宜点总结：总结：既然买既然买“哪个商铺哪个商铺”利润都差不多，利润都差不多，“我我”自然选择自然选择“性价比性价比”更好的！更好的！在地段、环境、居住人群、交通条件等差异不大在地段、环境、居住人群、交通条件等差异不大的情况下，社区底商销售的快慢、好坏，一定程度的情况下，社区底商销售的快慢、好坏，一定程度上取决于：上取决于：总结：总结：项目分析项目分析战略分析战略分析1 1Mission?Mission?2 2Who am I?Who am I?营销定位营销定位营销思路分析营销思路分析该片区域的总价优势该片区域的总价优势客户定位客户定位根据产品的价值，本项目的客户分为根据产品的价值，本项目的客户分为2 2个层次：个层次：客户类别客户类别首期能力首期能力（元）（元）总价范围总价范围（元）（元）相应道路相应道路沿街商铺沿街商铺第第一一类类中级公务员中级公务员个体经营者个体经营者小私营业主小私营业主企业高层企业高层05051010万万10102020万万茨坪路茨坪路正气路正气路第第二二类类大型或中等私营业主大型或中等私营业主中高级公务员中高级公务员企业高层企业高层中等实力商家中等实力商家10-2010-20万万2020万以上万以上20-4020-40万万4040万以上万以上赣江大道赣江大道东井冈路东井冈路项目分析项目分析战略分析战略分析1 1Mission?Mission?2 2Who am I?Who am I?营销定位营销定位营销思路分析营销思路分析20082008年底和济春天四周年感恩行动的核心点为低价格、低年底和济春天四周年感恩行动的核心点为低价格、低总价等优势，达到感恩回报消费者。总价等优势，达到感恩回报消费者。首先首先20092009年的销售产品，无论商铺还是小高层产品，都有年的销售产品，无论商铺还是小高层产品，都有一个共同的核心卖点：一个共同的核心卖点：超低总价。超低总价。其次其次20092009年也基本上是和济春天最后压轴销售年；年也基本上是和济春天最后压轴销售年；其三其三在当前的楼市环境下，价格战依然是竞争客户强有力的在当前的楼市环境下，价格战依然是竞争客户强有力的武器，而关键就在于如何寻找新的战略，推出足于打动人心的武器，而关键就在于如何寻找新的战略，推出足于打动人心的销售价格？销售价格？年度营销定位年度营销定位项目分析项目分析战略分析战略分析1 1Mission?Mission?2 2Who am I?Who am I?营销定位营销定位结合上一页四大点分析，公司建议把结合上一页四大点分析，公司建议把20092009年定位为：年定位为：和济春天真情感恩年和济春天真情感恩年年度营销定位年度营销定位项目分析项目分析战略分析战略分析1 1Mission?Mission?2 2Who am I?Who am I?营销定位营销定位稳增赚钱的铺，才是超牛金铺稳增赚钱的铺，才是超牛金铺营销推广语营销推广语项目分析项目分析战略分析战略分析1 1Mission?Mission?2 2Who am I?Who am I?营销定位营销定位总价总价9 9万起，轻松当万起，轻松当“老板老板”绝版成熟商铺，创富独步天下绝版成熟商铺，创富独步天下3 3How to Do?How to Do?营销执行营销执行1 1报告结构报告结构Mission?Mission?目标梳理目标梳理2 2Who am I?Who am I?我们卖什么？我们卖什么？营销策略营销策略营销计划营销计划1 1Mission?Mission?2 2Who am I?Who am I?3 3How to Do?How to Do?营销执行营销执行商铺营销策略商铺营销策略超高性价比策略：超高性价比策略：从剩余商铺位置分布来看，玫瑰苑（茨从剩余商铺位置分布来看，玫瑰苑（茨坪路商铺）占绝大部分。综合结合坪路商铺）占绝大部分。综合结合20082008年茨坪路年茨坪路1 1期商铺热销期商铺热销的成功秘诀的成功秘诀低价、低总价等；低价、低总价等；强营销推广策略：强营销推广策略：以以“20092009和济春天真情感恩年和济春天真情感恩年”为年为年度总营销主线，采用月月有活动的强推广手段，全面促进本案度总营销主线，采用月月有活动的强推广手段，全面促进本案的快速销售，做好和济春天的快速销售，做好和济春天20092009年压轴大戏；年压轴大戏；增强项目体验氛围策略：增强项目体验氛围策略：即是着重加大项目自身的形象包即是着重加大项目自身的形象包装和导示系统（售楼部内外在形象包装、营造商业街的商业氛装和导示系统（售楼部内外在形象包装、营造商业街的商业氛围、工地科学管理等），最终达到围、工地科学管理等），最终达到和济春天家一般的感觉和济春天家一般的感觉；营销策略营销策略营销计划营销计划1 1Mission?Mission?2 2Who am I?Who am I?3 3How to Do?How to Do?营销执行营销执行商铺营销策略商铺营销策略专业商业运营策略：专业商业运营策略：作为专业运营管理商业街，一般要做作为专业运营管理商业街，一般要做好以下几点管理工作：好以下几点管理工作：商业街的环境商业街的环境/卫生卫生/招牌招牌/物业服务物业服务的维护和管理、的维护和管理、商业统一对外宣传的窗口商业统一对外宣传的窗口(如网站如网站/报纸报纸/户户外外)、统一征收商业工商管理税，方便商户缴纳税务、统一征收商业工商管理税，方便商户缴纳税务、提供提供商店运营管理的技术和信息咨询支持；商店运营管理的技术和信息咨询支持；整、单互相销售节奏策略：整、单互相销售节奏策略：即时项目整体营销推广销售、即时项目整体营销推广销售、时针对各商业街，进行时针对各商业街，进行“一对一一对一”的销售手段（每条街采用不的销售手段（每条街采用不同的营销策略的思路，达到各个击破）。多次分批少量推出，同的营销策略的思路，达到各个击破）。多次分批少量推出，力争推出即售磬，制造市场的需求紧张度；力争推出即售磬，制造市场的需求紧张度；制造营销热点，持续举行活动：制造营销热点，持续举行活动：不断制造营销热点，持续不断制造营销热点，持续举办体验式营销活动，持续制造区域人气，提高社会关注度；举办体验式营销活动，持续制造区域人气，提高社会关注度；限量发售，限量发售，铺位分秒递减中！铺位分秒递减中！营销策略营销策略营销计划营销计划1 1Mission?Mission?2 2Who am I?Who am I?3 3How to Do?How to Do?营销执行营销执行5 5月月4 4月月3 3月月6-86-8月月9-109-10月月3.153.15品质品质感恩月，感恩月，强销茨坪强销茨坪路路2 2期创期创业创富金业创富金铺。铺。情动四月，情动四月，游园惊喜游园惊喜的社区活的社区活动，带动动，带动销售销售针对暑假针对暑假期间，推期间，推出一系列出一系列的感恩促的感恩促销活动。销活动。结合小结合小高层，高层，推出互推出互动销售动销售全面启动全面启动小高层产小高层产品的市场品的市场调查、营调查、营销定位和销定位和推广准备推广准备事项等。事项等。小高层小高层产品开产品开盘销售盘销售结合结合“超超级童星级童星”的社区生的社区生活，加强活，加强小高层首小高层首批房源营批房源营销力度。销力度。新年绝量新年绝量压轴感摁压轴感摁小高层入小高层入市宣传市宣传/客客户积累户积累/VIP/VIP发售发售11-1211-12月月牛铺压轴销牛铺压轴销售，感恩圣售，感恩圣诞等诞等岁末真情感岁末真情感恩回报活动，恩回报活动，促进商铺和促进商铺和住宅热销。住宅热销。以活动带以活动带动销售动销售针对教师针对教师节、中秋节、中秋节、国庆节、国庆节推出社节推出社区业主活区业主活动和销售动和销售促销活动促销活动元旦以后元旦以后精确致导，实现精确致导，实现100100销售：销售：商铺销售制造稀商铺销售制造稀缺紧张气氛，每次少量推出铺位，造成推出即售缺紧张气氛，每次少量推出铺位，造成推出即售磬的局面。磬的局面。营销策略营销策略营销计划营销计划1 1Mission?Mission?2 2Who am I?Who am I?3 3How to Do?How to Do?营销执行营销执行活动营销活动营销借文化唱大戏借文化唱大戏渠道营销渠道营销直效客户资源直效客户资源体验营销体验营销完全展示攻略完全展示攻略营销策略营销策略营销计划营销计划1 1Mission?Mission?2 2Who am I?Who am I?3 3How to Do?How to Do?营销执行营销执行和济春天业主资源利用和济春天业主资源利用对象：和济春天住宅的所有业主对象：和济春天住宅的所有业主方式：短信、电话通知方式：短信、电话通知内容：针对项目推广需要，以青原区和滨江城市商圈内容：针对项目推广需要，以青原区和滨江城市商圈发展前景、项目商业投资前景分析和产品诉求传递给客户，发展前景、项目商业投资前景分析和产品诉求传递给客户，从而达到业主购铺投资经营或介绍新客户的目的。从而达到业主购铺投资经营或介绍新客户的目的。目的：实现重复购买以及推荐购买目的：实现重复购买以及推荐购买渠道营销渠道营销直效客户资源直效客户资源营销策略营销策略营销计划营销计划1 1Mission?Mission?2 2Who am I?Who am I?3 3How to Do?How to Do?营销执行营销执行钜太客户资源利用钜太客户资源利用对象：钜太各区域代理项目业主（尤其是吉安代理项目的对象：钜太各区域代理项目业主（尤其是吉安代理项目的业主，比如星港澳园等）业主，比如星港澳园等）方式：短信方式：短信内容：由于商铺具有较强的投资价值，以及据销售部反映内容：由于商铺具有较强的投资价值，以及据销售部反映的信息，购买和济春天的客户，投资客占绝大部分的比例，所的信息，购买和济春天的客户，投资客占绝大部分的比例，所以对于购铺投资来说，是具有很强的跨区域性的投资（即异地以对于购铺投资来说，是具有很强的跨区域性的投资（即异地投资）。投资）。目的：实现异地、异项购铺投资目的：实现异地、异项购铺投资建议成立建议成立“钜太会钜太会”，凡到本公司代理项目案场看，凡到本公司代理项目案场看/购房购房的客户，都可以成为钜太会员。最终达到全城互动营销和客户的客户，都可以成为钜太会员。最终达到全城互动营销和客户资源共享。详细执行方案待续！资源共享。详细执行方案待续！渠道营销渠道营销直效客户资源直效客户资源营销策略营销策略营销计划营销计划1 1Mission?Mission?2 2Who am I?Who am I?3 3How to Do?How to Do?营销执行营销执行活动营销活动营销借文化唱大戏借文化唱大戏渠道营销渠道营销直效客户资源直效客户资源体验营销体验营销完全展示攻略完全展示攻略不断制造不断制造销售高潮销售高潮活动营销安排活动营销安排活动营销活动营销借文化唱大戏借文化唱大戏营销策略营销策略营销计划营销计划1 1Mission?Mission?2 2Who am I?Who am I?3 3How to Do?How to Do?营销执行营销执行3 3月月4 4月月5 5月月6 6月月11-1211-12月月7-87-8月月9 9月月1010月月1-21-2月月3.153.15品质感恩促销活动品质感恩促销活动6.16.1和济春天和济春天“超级童星超级童星”才艺展示才艺展示9.109.10教师节感恩行动教师节感恩行动4.124.12社区游园暨小高层社区游园暨小高层VIPVIP卡发售活动卡发售活动5.105.10小高层开盘销售活动小高层开盘销售活动8.268.26七夕节万人相亲活动七夕节万人相亲活动11.2611.26感恩节和感恩节和12.2512.25圣诞节等系列促销活动圣诞节等系列促销活动部分节假日和周末强销部分节假日和周末强销SPSP活动等活动等10.310.3和济春天中秋赏月音乐会和济春天中秋赏月音乐会不断制造不断制造销售高潮销售高潮营销策略营销策略营销计划营销计划1 1Mission?Mission?2 2Who am I?Who am I?3 3How to Do?How to Do?营销执行营销执行活动营销活动营销NO.1NO.1活动主题：活动主题：首届感恩业主联谊游园活动首届感恩业主联谊游园活动广告主题：广告主题：情动四月游园惊喜情动四月游园惊喜活动简介：此次业主游园活动，大体包括猜灯谜、篮球投篮、活动简介：此次业主游园活动，大体包括猜灯谜、篮球投篮、踢足球游戏、垫乒乓球、跳绳游戏、套圈游戏、钓鱼游戏、蒙眼击踢足球游戏、垫乒乓球、跳绳游戏、套圈游戏、钓鱼游戏、蒙眼击鼓游戏、弹球游戏、家庭背球游戏、吹蜡烛游戏、抽奖活动等系列鼓游戏、弹球游戏、家庭背球游戏、吹蜡烛游戏、抽奖活动等系列游园娱乐性节目。借此社区活动，全面带动小高层游园娱乐性节目。借此社区活动，全面带动小高层VIPVIP卡发售信息，卡发售信息，让消费者和业主共同感受让消费者和业主共同感受“和济春天家一般的感觉和济春天家一般的感觉”，做足，做足20092009全年度的感恩味道，让感恩优惠落到消费者实处。全年度的感恩味道，让感恩优惠落到消费者实处。活动时间：活动时间：20092009年年0404月月1212日日不断制造不断制造销售高潮销售高潮营销策略营销策略营销计划营销计划1 1Mission?Mission?2 2Who am I?Who am I?3 3How to Do?How to Do?营销执行营销执行活动营销活动营销NO.2NO.2活动主题：活动主题：和济春天和济春天“超级童星超级童星”才艺展示才艺展示广告主题：广告主题：超级童星超级童星属您最牛属您最牛/和济最牛和济最牛活动简介：活动简介：“六六一儿童节一儿童节”是孩子们欢快的时刻，为了丰是孩子们欢快的时刻，为了丰富业主的生活，体现出社区的和谐、融洽、欢乐的生活天地。在富业主的生活，体现出社区的和谐、融洽、欢乐的生活天地。在6 6月月1 1日举行日举行“和济春天杯超级童星才艺展示和济春天杯超级童星才艺展示”为主题活动，活动节为主题活动，活动节目为舞蹈、唱歌、讲故事、现场涂鸦、图片填色等儿童趣味活动。目为舞蹈、唱歌、讲故事、现场涂鸦、图片填色等儿童趣味活动。邀请幼儿园教师现场评比出最佳童星（奖品宝宝爽身粉一盒），优邀请幼儿园教师现场评比出最佳童星（奖品宝宝爽身粉一盒），优秀童星（奖品童话小书），参与奖（凡参加活动的小朋友）均可获秀童星（奖品童话小书），参与奖（凡参加活动的小朋友）均可获得宝宝水杯一只。得宝宝水杯一只。活动时间：活动时间：20092009年年0606月月0101日日不断制造不断制造销售高潮销售高潮营销策略营销策略营销计划营销计划1 1Mission?Mission?2 2Who am I?Who am I?3 3How to Do?How to Do?营销执行营销执行活动营销活动营销NO.3NO.3活动主题：活动主题：七夕万人相亲活动七夕万人相亲活动广告主题：广告主题：情定和济情定和济玫瑰梦圆玫瑰梦圆活动简介：七夕情人节，中国传统节目。随着都市生活节奏活动简介：七夕情人节，中国传统节目。随着都市生活节奏的加快，许多城市青年为了全力追求自己的事业，而往往耽搁了自的加快，许多城市青年为了全力追求自己的事业，而往往耽搁了自己的婚姻大事，故出现了许多万人相亲活动；其次结合本案小高层己的婚姻大事，故出现了许多万人相亲活动；其次结合本案小高层住宅的小两房（特别适合新婚两人购买住宅的小两房（特别适合新婚两人购买/毗邻区政府单位，尊贵无毗邻区政府单位，尊贵无限限/成熟生活社区等特点），所以建议在玫瑰苑举办成熟生活社区等特点），所以建议在玫瑰苑举办“和济春天首和济春天首届万人相亲活动届万人相亲活动”，来全面推广本案，最终达到促销销售。，来全面推广本案，最终达到促销销售。活动时间：活动时间：20092009年年0808月月2626日日不断制造不断制造销售高潮销售高潮营销策略营销策略营销计划营销计划1 1Mission?Mission?2 2Who am I?Who am I?3 3How to Do?How to Do?营销执行营销执行活动营销活动营销NO.4NO.4活动主题：活动主题：和济春天中秋赏月音乐会和济春天中秋赏月音乐会广告主题：广告主题：举头邀明月举头邀明月欢乐中国节欢乐中国节活动简介：中秋节是中国传统的家人团圆佳节，也更是我们活动简介：中秋节是中国传统的家人团圆佳节，也更是我们和济春天家庭大团圆的节日。为了体现出社区和济春天家庭大团圆的节日。为了体现出社区“和谐、和睦、和和谐、和睦、和亲亲”的三大主题，特举办露天晚间音乐会，在社区中心广场搭建的三大主题，特举办露天晚间音乐会，在社区中心广场搭建会场，邀请业主家庭成员们围桌而坐，在欣赏优雅音乐的同时，会场，邀请业主家庭成员们围桌而坐，在欣赏优雅音乐的同时，一起赏及品尝中秋饼一起赏及品尝中秋饼/糖果糖果/水果等，营造出社区家庭大团圆的温水果等，营造出社区家庭大团圆的温馨场面。至于音乐表演者可以邀请井冈山大学音乐系的老师和学馨场面。至于音乐表演者可以邀请井冈山大学音乐系的老师和学生晚间献节目（如钢琴生晚间献节目（如钢琴/二胡二胡/风琴风琴/笛子等音乐节目）笛子等音乐节目）,期间穿插期间穿插猜灯迷、业主现场登台献艺、抽奖、猜灯迷、业主现场登台献艺、抽奖、“七星拱月七星拱月”等活动互动环等活动互动环节节(赠送中秋月饼礼包赠送中秋月饼礼包饼上印饼上印“和济春天和济春天”四字四字)。活动时间：活动时间：1010月月0303日晚（中秋节）日晚（中秋节）营销策略营销策略营销计划营销计划1 1Mission?Mission?2 2Who am I?Who am I?3 3How to Do?How to Do?营销执行营销执行活动营销活动营销借文化唱大戏借文化唱大戏渠道营销渠道营销直效客户资源直效客户资源体验营销体验营销完全展示攻略完全展示攻略商业品牌业态展示：商业品牌业态展示：在售楼部开辟一个商业品牌展示在售楼部开辟一个商业品牌展示橱窗，全面展示商业街已进驻商家业态，给客户商业信心。橱窗，全面展示商业街已进驻商家业态，给客户商业信心。体验营销体验营销完全展示攻略完全展示攻略营销策略营销策略营销计划营销计划1 1Mission?Mission?2 2Who am I?Who am I?3 3How to Do?How to Do?营销执行营销执行体验营销体验营销完全展示攻略完全展示攻略营销策略营销策略营销计划营销计划1 1Mission?Mission?2 2Who am I?Who am I?3 3How to Do?How to Do?营销执行营销执行商业街的亮化包装：商业街的亮化包装：即和济商业街的亮化工作，除了商即和济商业街的亮化工作，除了商业街店招之外，我公司还建议针对东井冈路和赣江大道（家饰装业街店招之外，我公司还建议针对东井冈路和赣江大道（家饰装潢商业街），加以晚间灯光亮化工程，比如灯箱广告和招牌的霓潢商业街），加以晚间灯光亮化工程，比如灯箱广告和招牌的霓虹灯形象。虹灯形象。体验营销体验营销完全展示攻略完全展示攻略营销策略营销策略营销计划营销计划1 1Mission?Mission?2 2Who am I?Who am I?3 3How to Do?How to Do?营销执行营销执行销售服务销售服务综合服务大使综合服务大使目的：目的：人性化服务体系，创新模式，建人性化服务体系，创新模式，建立项目的第一形象，给与客户专业的高品质立项目的第一形象，给与客户专业的高品质售后服务，形成口碑传播售后服务，形成口碑传播服务内容：服务内容：1 1、针对律师、保险、公正、备、针对律师、保险、公正、备案、抵押登记、催款等一系列按揭手续提供案、抵押登记、催款等一系列按揭手续提供一条龙服务；一条龙服务；2 2、提供代客招租等专业服务。、提供代客招租等专业服务。品牌商业运营：品牌商业运营：为了全面给商户以商业街运营信心，为了全面给商户以商业街运营信心，刺激和做强商业街的商业氛围等，增强商业街的投资前景，最刺激和做强商业街的商业氛围等，增强商业街的投资前景，最终实现商业街的销售。终实现商业街的销售。体验营销体验营销完全展示攻略完全展示攻略营销策略营销策略营销计划营销计划1 1Mission?Mission?2 2Who am I?Who am I?3 3How to Do?How to Do?营销执行营销执行品牌商业运营，公共契约模式品牌商业运营，公共契约模式和济春天和济春天4 4The MoreThe More3 3How to Do?How to Do?营销执行营销执行1 1报告结构报告结构Mission?Mission?目标梳理目标梳理2 2Who am I?Who am I?我们卖什么？我们卖什么？关于小高层定位关于小高层定位市场分析市场分析项目定位项目定位1 1Mission?Mission?2 2Who am I?Who am I?3 3How to Do?How to Do?3 3月份方案月份方案4 4The MoreThe More微观市场分析微观市场分析作为三线城市的吉安房地产市场在作为三线城市的吉安房地产市场在0808年同样受到年同样受到“寒潮寒潮”的的袭击，从成交量及投资规模上都可窥见一斑。袭击，从成交量及投资规模上都可窥见一斑。吉安市房地产市场面临吉安市房地产市场面临“拐点拐点”？从市房管部门获悉，受多方因素影响，吉安市房地产市场已从从市房管部门获悉，受多方因素影响，吉安市房地产市场已从快速发展时期渐入萧条期，快速发展时期渐入萧条期，1 1月月1 1日至日至1111月月1717日，市中心城区一手日，市中心城区一手商品房成交均价为商品房成交均价为2338.912338.91元元/平方米，同比增长平方米，同比增长24.87%24.87%；销售；销售套数为套数为26732673套，比同期套，比同期40294029套下降了套下降了33.66%33.66%，销售面积同比下，销售面积同比下降降33.89%33.89%。销量和面积从。销量和面积从 20072007年年底以来直线下降，有业内人年年底以来直线下降，有业内人士称，吉安市房地产行业将有可能进入另一拐点。士称，吉安市房地产行业将有可能进入另一拐点。市场分析市场分析项目定位项目定位1 1Mission?Mission?2 2Who am I?Who am I?3 3How to Do?How to Do?3 3月份方案月份方案4 4The MoreThe More微观市场分析微观市场分析商品房销量直线下降商品房销量直线下降从房管部门及统计部门获取了房地产行业的相关数据：从房管部门及统计部门获取了房地产行业的相关数据：0808年年以来，全市有以来，全市有1818个楼盘陆续开盘，市中心城区销售总面积达到个楼盘陆续开盘，市中心城区销售总面积达到281281万余平方米，商品房套数达到万余平方米，商品房套数达到2447524475套，截止到套，截止到1111月月1717日，日，仅销售了仅销售了26732673套，占总数的套，占总数的10.92%10.92%。其中，吉州区销售。其中，吉州区销售22522252套，同比下降套，同比下降26.67%26.67%，青原区销售，青原区销售421421套，同比下降套，同比下降56.05%56.05%；同时吉州区城区商品房均价达到同时吉州区城区商品房均价达到2594.952594.95元元/平方米，同比增长平方米，同比增长31.27%31.27%，而青原区均价则为，而青原区均价则为1383.131383.13元元/平方米，同比下降平方米，同比下降10.58%10.58%。有业内人士预测，市民持币观望心态强烈，销量还可。有业内人士预测，市民持币观望心态强烈，销量还可能下降。能下降。市场分析市场分析项目定位项目定位1 1Mission?Mission?2 2Who am I?Who am I?3 3How to Do?How to Do?3 3月份方案月份方案4 4The MoreThe More微观市场分析微观市场分析房地产投资规模理性缩减房地产投资规模理性缩减近年来，吉安市房地产业一年一个台阶，一直处于快速发展水平，近年来，吉安市房地产业一年一个台阶，一直处于快速发展水平，已成为吉安市地方财政的重要支柱之一。但已成为吉安市地方财政的重要支柱之一。但0808年以来，吉安市房地年以来，吉安市房地产市场呈现低开低走，缓慢下降的态势，无论从投资规模、商业土产市场呈现低开低走，缓慢下降的态势，无论从投资规模、商业土地成交状况、新开工面积、销售面积及金额等数据来看，吉安市房地成交状况、新开工面积、销售面积及金额等数据来看，吉安市房地产投资规模理性缩减。地产投资规模理性缩减。此外，吉安市房地产行业还存在两大特点：此外，吉安市房地产行业还存在两大特点：其一是商品房开发结构明显不合理。房地产宏观措施其一是商品房开发结构明显不合理。房地产宏观措施“国六条国六条”中明确规定：中明确规定：“新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积9090平方平方米以下住房面积必须达到米以下住房面积必须达到70%70%以上。以上。”而市中心城区的这一比例仅而市中心城区的这一比例仅为为27.3%27.3%。其二是空置面积过大，市中心城区合计空置面积其二是空置面积过大，市中心城区合计空置面积471288471288平方米，平方米，占全市空置面积的占全市空置面积的76.2%76.2%等。等。市场分析市场分析项目定位项目定位1 1Mission?Mission?2 2Who am I?Who am I?3 3How to Do?How to Do?3 3月份方案月份方案4 4The MoreThe More微观市场分析微观市场分析0808年末各大楼盘活动平凡年末各大楼盘活动平凡0808年新推楼盘有：穗华名郡、水岸名都、桃源盛景、东方澜年新推楼盘有：穗华名郡、水岸名都、桃源盛景、东方澜园、古南花园。园、古南花园。0808年吉安市场有一个很奇怪的现象，在整个市场年吉安市场有一个很奇怪的现象，在整个市场受到冲击，一、二线城市不断降价促销的情况下，各楼盘均按兵受到冲击，一、二线城市不断降价促销的情况下，各楼盘均按兵不动，只有少数新盘有营销活动推出。直到不动，只有少数新盘有营销活动推出。直到0808年年1111月下旬开始，月下旬开始，各大楼盘才幡然醒悟，纷纷拿出各自杀手锏重磅推出市场，使得各大楼盘才幡然醒悟，纷纷拿出各自杀手锏重磅推出市场，使得市场上一时风起云涌，各种优惠政策频频通过电视、报纸、手机市场上一时风起云涌，各种优惠政策频频通过电视、报纸、手机等渠道发布。以下是等渠道发布。以下是0808年各大楼盘活动掠影。年各大楼盘活动掠影。市场分析市场分析项目定位项目定位1 1Mission?Mission?2 2Who am I?Who am I?3 3How to Do?How to Do?3 3月份方案月份方案4 4The MoreThe More微观市场分析微观市场分析各项目近期营销活动一览表各项目近期营销活动一览表水岸名都：水岸名都：1111月份起开展购房保障计划，首付一万，一年内降月份起开展购房保障计划，首付一万，一年内降价补足差价。价补足差价。穗华名郡：穗华名郡：1212月月2020日二期开盘，推出日二期开盘，推出3636套一口价房源，二房首套一口价房源，二房首付付4 4万，三房首付万，三房首付5 5万。以及元旦购房感恩回报，万。以及元旦购房感恩回报，115115日折扣加现金日折扣加现金优惠，老客户带新客户来访另有礼品来访。优惠，老客户带新客户来访另有礼品来访。江南御景园：江南御景园：6565席黄金旺铺席黄金旺铺1 1月月1 1日开盘，当天销售起价日开盘，当天销售起价26682668元元/，另少量住房正热销。，另少量住房正热销。香谢丽都：推出高层香谢丽都：推出高层1515楼，一口价楼，一口价19881988元元/，1515层为没层为没有电梯，为楼梯房，有电梯，为楼梯房，5 5层以上才能乘坐电梯。层以上才能乘坐电梯。5 5楼以上，公摊部分五折楼以上，公摊部分五折销售。销售。银杏古南花园：银杏古南花园：1 1月月1 1日，新年限量特惠酬宾，三楼日，新年限量特惠酬宾，三楼18981898元元/，复式楼复式楼13981398元元/。此活动持续到现在仍在进行当中。此活动持续到现在仍在进行当中。市场分析市场分析项目定位项目定位1 1Mission?Mission?2 2Who am I?Who am I?3 3How to Do?How to Do?3 3月份方案月份方案4 4The MoreThe More微观市场分析微观市场分析各项目近期营销活动一览表各项目近期营销活动一览表创天创天2 2期：期：1 1月月1010日开盘，开盘价格日开盘，开盘价格15881588元元/（折后）起。均价（折后）起。均价18501850元元/左右，推出房源左右，推出房源146146套。当天一次性套。当天一次性9494折，首付折，首付50%50%按揭按揭9696折，首付折，首付30%30%按揭按揭9898折。开盘期过后付款优惠调整为一次性折。开盘期过后付款优惠调整为一次性9696折。折。名人东方巴黎：名人东方巴黎：1 1月月1010日，震撼一口价日，震撼一口价23882388元元/平方米，签约平方米，签约再送再送30003000元元/套。套。天立花园：一元起拍，买房你说了算，并推出青原步行街商业免天立花园：一元起拍，买房你说了算，并推出青原步行街商业免租金招商。租金招商。水岸绿洲：最高优惠水岸绿洲：最高优惠1010万。万。康居帝景湾：康居帝景湾：1111月份推出月份推出8888折，折，22982298元元/起，未见明显效果，起，未见明显效果，进而推出进而推出8080折起。折起。宜家公园：宜家公园：1111月下旬推出月下旬推出10001000元订房，一年内无理由退房计划。元订房，一年内无理由退房计划。星港澳园：特价房星港澳园：特价房20092009元元/，1-61-6楼楼9 9折起销售。折起销售。市场分析市场分析项目定位项目定位1 1Mission?Mission?2 2Who am I?Who am I?3 3How to Do?How to Do?3 3月份方案月份方案4 4The MoreThe More以上楼盘纷纷推出各自的营销活动，总结归纳为以上楼盘纷纷推出各自的营销活动，总结归纳为“低首付低首付”、“