某地产公司首期开盘价格策略课件

连云港四季金辉连云港四季金辉首期（首期（1#1#、7#7#）开盘价格策略）开盘价格策略【项目分析项目分析】货源数量、优劣势、推盘情况货源数量、优劣势、推盘情况目目 录录【意向分析意向分析】办卡客户价格意向分析办卡客户价格意向分析【市场分析市场分析】整体市场及竞争楼盘价格对比整体市场及竞争楼盘价格对比【价格测算价格测算】项目销售均价及开盘价格项目销售均价及开盘价格1111年度房源认知年度房源认知11月下旬第二波推出4#、5#两栋楼约406套幢号幢号户型户型面积段面积段推量推量1、7#A18889152B1B2119125114C1140-142382、6#A18990184B1B2120126138C114146合计合计/8814267211年度项目将推出一期1#、7#、2#、6#四幢高层，主力面积为88-90两房一卫（A1），119-126（B1B2）两房两卫，140-142（C1）三房两卫。172611月5日 第一波推出1#、7#两栋楼约304套12月3日 第二波推出2#、6#两栋楼约368套【项目分析项目分析】幢号幢号编编号号户型户型面积段面积段套数套数合计合计1#(16层）A12/2/188-90平60套120B12/2/2119-120平30套B222/2115-126平15套C13/2/2140-142平15套首批合计：304套幢号幢号编号编号户型户型面积段面积段套数套数合计合计7#(23层）A12/2/188-90平92套184B12/2/2119-120平46套B222/2115-126平23套C13/2/2140-142平23套A1A1B1B1C1B22单元两梯四户（A1、B1、B2）1单元两梯四户（A1、B1、C1）A1A1首批房源认知首批房源认知【项目分析项目分析】11月下旬第二波推出4#、5#两栋楼约406套1711月5日 第一波推出1#、7#两栋楼约304套S户户南北通、超宽80米栋距；7号楼双景楼王；1号楼近运动休闲中心；W1)沿路房源，噪音的抗性；2）局部大户型，总价高的因素导致客群狭窄；首批房源认知首批房源认知【项目分析项目分析】C1A1B1B23/2/22/2/12/2/22/2/2140-142平89-90平119-120平125-126平38套152套76套38套38套套152套套114套套刚需类首改类再改类低单价高总价低总价高单价72万总价门槛年轻婚房投资客企事业单位公务员私企老板改善居住品质超级性价比吸引私企老板改善型主攻刚需类和首改类，辅助销售再改类户型及客群分析户型及客群分析【项目分析项目分析】u首批上市房源以80-90平米两房为主，占比为50%；其次为120-126平米平米的两房两卫卫占比为37.5%；这87.5%是此次主攻的产品；u结合当前市场因素，上述产品尤其是80-90平米两房销售不成问题，关键在于怎样去化120平米以上中大户型；u在价格制定上，应通过价格杠杆平衡整体均价，通过拉高小户型和降低大户型，实现价格的挤压，去化中大户型；【项目分析项目分析】货源数量、优劣势、推盘情况货源数量、优劣势、推盘情况目目 录录【意向分析意向分析】办卡客户意向分析办卡客户意向分析【市场分析市场分析】整体市场及竞争楼盘价格对比整体市场及竞争楼盘价格对比【价格测算价格测算】项目销售均价及开盘价格项目销售均价及开盘价格【意向分析意向分析】10.1-10.16来访:合计128组，其中新客户97组，老客户31组客户分析说明：客户分析说明：以以10.1-10.1610.1-10.16新来访客户新来访客户9797组为分析基础组为分析基础p从年龄结构看，31-4031-40岁仍是绝岁仍是绝对主力，占比对主力，占比48%48%，26-30岁占比26%，41-50岁占比18%，25岁以下和50岁以上占比各为4%。p从工作区域看，客户工作区域仍是以新新浦区浦区为主，占比84%；外地占比7%；连云区占比5%；开发区占比2%；p从居住区域看，新浦区占比新浦区占比88%88%；海州区、开发区、灌云县、东海县，各占比1%；连云区占比5%；外地为占比3%；【意向分析意向分析】地缘性客户为主，新浦区客户占比达到地缘性客户为主，新浦区客户占比达到80%80%以上以上p主要以科教文卫系统、个体经营、民营私营企以科教文卫系统、个体经营、民营私营企业为主业为主，分别占比24%、19%、18%；政府国家机关和股份制公司各占比11%；国营企业占比8%；三资企业和退休各占比2%；职业不详占5%；【意向分析意向分析】事业单位及私营企业中客户占比较大事业单位及私营企业中客户占比较大p主要以一般职员为主，占比29%；个体户占比17%；专业技术人员占比13%；中层管理人员占比10%；政府官员和教师各占比8%；高级经理、医务人员和其他各占比4%；自由职业占比3%。p主要面积需求方面是以以9090以下为主，占比以下为主，占比46%46%；120-130占比24%；130-140占比14%；100-120占比9%；140以上为7组，占比7%。p户型需求方面是以以A1A1户型户型(88(88)为主，占比为主，占比50%50%；C1户型(140)占比22%；B2户型（125）占比21%；B1户型（120）有7组，占比7%。【意向分析意向分析】9090平米以下两房需求量最大，改善型户型需求一般平米以下两房需求量最大，改善型户型需求一般p从付款方式看，按揭贷款的客户为按揭贷款的客户为57%57%，占到总数的一半以上；公积金贷款占比23%；一次性付款占比14%，不详为4%。p50%以上客户的心理价位在5500元/以下，占比58%,5500-60005500-6000元元/占比占比40%40%，剩余2%为6000-6500元/；【意向分析意向分析】价格价格5500-60005500-6000元元/平米为客户最大接收范围平米为客户最大接收范围p从客户来访次数看，首次来访的客户占绝大部分，为76%，第二次来访占比第二次来访占比18%18%，第三次来访为4%，第四次和多次来访客户各为1%。p购买目的自住比例最高，占比购买目的自住比例最高，占比84%84%；投资占比10%；为父母买房占比3%；改善居住条件的占比2%；为子女买房占比1%。【意向分析意向分析】首次来访客户占比较大，以自住为主首次来访客户占比较大，以自住为主【意向分析意向分析】p从获知途径看：由报纸途径来访8%，通过网络途径来访是7%，朋友介绍35%，是获知径最高的途径，短信18%；p重点关注：介绍、短信及现场包装；介绍、短信及现场包装；p楼层需求方面大部分客户所需楼层尚未确定，占比为63%，7-127-12层占比层占比17%17%，1-6层占比15%，15-17层占比5%；介绍、短信、现场导视为客户获知的主要三大途径介绍、短信、现场导视为客户获知的主要三大途径u办卡客户以30-40岁为主，事业单位及私营企业客户居多；u90平米以下房源是需求的主力，基本以刚需客户为主，自住；u客户预期价格在5500元/平米以下，但是5500-6000元/平米客户占比达到40%，重点关注；u介绍、短信及现场导视是客户来源的三大途径；针对针对5500-60005500-6000元元/平米客户重点关注，说明此类价格具有平米客户重点关注，说明此类价格具有一定的市场空间，但高于一定的市场空间，但高于60006000元元/平米客户关注度降低，达平米客户关注度降低，达到临界点；到临界点；【项目分析项目分析】货源数量、优劣势、推盘情况货源数量、优劣势、推盘情况目目 录录【意向分析意向分析】办卡客户价格意向分析办卡客户价格意向分析【市场分析市场分析】整体市场及竞争楼盘价格对比整体市场及竞争楼盘价格对比【价格测算价格测算】项目销售均价及开盘价格项目销售均价及开盘价格国务院总理温家宝国务院总理温家宝7 7月月1212日主持召日主持召开国务院常务会议开国务院常务会议分析当前房地产市场形势，研究部署继续加强调控工作。其中强调已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。核心八个字核心八个字“调控政策继续执行调控政策继续执行”一要严格落实地方政府房地产市场调控和住房保障职责。二要完善相关政策措施，加大政府投入和贷款支持力度，确保今年1000万套保障性住房11月底前全部开工建设。三要继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施，遏制投机投资性购房，合理引导住房需求。已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。四要认真落实今年的住房用地供应计划，确保保障性住房用地，加快普通商品住房用地投放。五要规范住房租赁市场，抑制租金过快上涨。政策调控继续，新国五条再度释放从紧信号，升级政策调控继续，新国五条再度释放从紧信号，升级版限购即将出台，首批约版限购即将出台，首批约3030个城市限购个城市限购政策研判政策研判【市场分析市场分析】【市场分析市场分析】u中国人民银行：2011年以来已6次上调存款准备金0.5%，已达历史高位；u银行：部分区域银行提高首套房首付，达到40%，并且部分商业银行停止商品房贷款业务；u住建部：开始调查分析部分二三线城市和中小城市房价快速上涨的成因，并据此草拟新一轮的限购城市的名单；浙江台州成为首个升级版限购城市；u住建部：2011年完全开工保障房1000万套，必须按时、按质、按量完成任务；u统计局：通胀依然高企，不排除后市还有加息的可能性；u多个城市上调首套房贷款利率；并且银监会官员说银行可以承担多个城市上调首套房贷款利率；并且银监会官员说银行可以承担40%40%的房间下降的房间下降幅度；幅度；政策形势越来严峻，楼市政策形势越来严峻，楼市“寒冬寒冬”即将来临，即将来临，刚需产品成为需求主体刚需产品成为需求主体数据来源：连云港房地产网站【市场分析市场分析】整体供需走势整体供需走势 11年上半年港城市区商品房供应106.2万平米，成交95.2万平米，供大于求，9月市区新增供应20万平米，其中住宅新增11.4万平米；9月共成交18.6万平米，供需比为1.08，9月成交环比上月略微下降，降幅为4.6%；“金九”黄金销售旺季成为“铜九”，后市难以乐观；【市场分析市场分析】量价走势量价走势 11年全市商品房呈现量价齐涨格局，不过进入9月以来，市场成交量开始放缓，尤其是当前日益严峻的市场形势下，10月市场难以乐观；价格有进一步向下的趋势；【市场分析市场分析】板块需求分布板块需求分布 新浦区是主要需求的板块，11年1-9月总体成交达到73.4万平米，占全市总成交的48%，其次为开发区和连云区，占比都为18%；【市场分析市场分析】近期开盘项目销售情况近期开盘项目销售情况项目项目推出时间推出时间推出套数推出套数成交套数成交套数去化率去化率万润一品苑2011-6-241929650%美麟花样年华2011-6-24684769%海上五月花2011-6-292529839%中茵名都2011-7-72264821%锦绣香江2011-7-12882326%河畔花城2011-8-1921921%绿地观湖一号2011-8-112011999%香溢江南2011-8-91382014%恒润郁州府2011-8-241089487%恒润郁州府2011-8-2921318687%绿地观湖一号2011-852407531%保利海上五月花2011-8-29501224%仕方国际2011-9-202193114%绿地观湖一号2011-9-2723300%御景龙湾2011-9-194646013%近期上市项目普遍销售率不高，虽然绿地观湖一号高层首期开盘去化率达到99%，但随着市场观望氛围的加重，后期销售率下降；【市场分析市场分析】竞品市场分析竞品市场分析总价、面积区间重合总价、面积区间重合客户比选项目客户比选项目客户群类似客户群类似核心竞争项目：恒润郁洲府（核心竞争项目：恒润郁洲府（40%40%）、润城东方（、润城东方（30%30%）、同科汇丰国际（）、同科汇丰国际（0%0%）一般竞争项目：蓝天华侨城（一般竞争项目：蓝天华侨城（20%20%）、江南明珠苑（、江南明珠苑（10%10%）区域接近区域接近样本楼盘选取原则样本楼盘选取原则【市场分析市场分析】项目项目 总建（万）总建（万）已入网销售部分（万）已入网销售部分（万）未入网面积未入网面积 总体量总体量 已售已售 去化率去化率剩余剩余 恒润郁洲府604.29 3.50 82%0.79 55.71 润城东方4014.90 12.32 83%2.58 25.10 同科汇丰国际9013.83 9.58 69%4.25 76.17 蓝天华侨城224.20 2.72 65%1.47 17.80 博威江南明珠4013.60 10.40 76%3.20 26.40 合计25250.81 38.52 76%12.29 201.19 四季金辉项目竞争楼盘已推未售量约12.29，未入网面积201万，合计供应量约213万。尤其恒润郁洲府和同科汇丰国际是主要供应项目竞品市场分析竞品市场分析【市场分析市场分析】竞品市场分析竞品市场分析地段地段苍梧路成熟生活区苍梧路成熟生活区交通交通通畅通畅商业商业苍梧路及自带商业苍梧路及自带商业占地面积占地面积3232万万建筑面积建筑面积9090万万容积率容积率2.812.81主力产品主力产品9090平平2 2房，房，141-155141-155平平3 3房、房、266-300266-300叠加联排叠加联排卖点卖点大型综合社区、地段、高品质大型综合社区、地段、高品质建筑形态建筑形态低层、多层、高层低层、多层、高层总户数总户数43004300客户客户在售为别墅，在售为别墅，80%80%为新浦区私营企业主，少量为新浦区私营企业主，少量4 4县客户县客户价格价格高层高层 70007000元元/(预测预测)联排联排1300013000元元/叠加叠加1100011000元元/商铺商铺15000-1700015000-17000元元/建筑风格建筑风格欧式皇家园林风格外墙材料外墙材料别墅、叠加外立面地面底层为天然花岗岩贴面，六层多层外立面地面底层为绿色保温超石材，一层以上是真石漆景观景观中心花园10000，盐河景观带赠送面积赠送面积联排和叠加1-2层送90-100花园，六层花园洋房顶层送部分面积阁楼配套配套4000平会所，不低于12班的六一幼儿园，港师三附小，新海高级中学，淮海工学院，乐天玛特超市，八佰城市走廊商业街，各色餐饮，KTV等娱乐场所【市场分析市场分析】重点竞品重点竞品同科汇丰国际同科汇丰国际A A区区B B区区C C区区一期：A区花园洋房、B区联排别墅、C区叠加目前在售三期、四期（未推）计划年底推出5幢高层将推套数将推套数主力户型主力户型价格价格认购认购方式方式认购认购金额金额付款方付款方式式备注备注计划年底推出D17、D18、D19、D1、D2五幢，共816套80平、120平、130平预计均价7000以上无无无高层前期没有在售。两梯三户。120平主打，约占50%，130平和80平左右，约占50%。目前无优惠【市场分析市场分析】重点竞品重点竞品润城东方润城东方地段地段海连东路近东河海连东路近东河交通交通通畅通畅商业商业内部配置内部配置占地面积占地面积13.513.5万万建筑面积建筑面积4040万万容积率容积率2.352.35卖点卖点现房、价格现房、价格建筑形态建筑形态小高层、高层小高层、高层总户数总户数22002200户户客户客户周边区域改善型客户周边区域改善型客户价格价格高层：高层：5270-72005270-7200（网标价）实际成交均价（网标价）实际成交均价54005400元元/左右；左右；建筑风格建筑风格现代简约外墙材料外墙材料涂料+花岗岩景观景观中央花园，紧临凌州广场，社区绿化超过40%，由中央花园和多个层次中心花园组成园林系统；赠送面积赠送面积无配套配套内设中央商务馆，6班幼儿园，港师三附小，外国语学校，大润发超市，万润商业街，工商银行，中国银行，第一人民医院，第二人民医院已销已销罄罄在售中，以在售中，以9393的的2 2房和房和130130的的3 3房为主，房为主，2 2房已销房已销磬，剩下少量磬，剩下少量3 3房房目前在售目前在售（150150的三房）的三房）未未推推未未推推在售房源在售房源主力户型主力户型价格价格认购方认购方式式认购金认购金额额付款方式付款方式备注备注12栋、13栋、14栋、15栋、16栋、17栋、19栋和20栋93平6200总房价的20%，认购金不退如60万交12万贷款和公积金，一次性付款一次性付款，每平优惠400元，贷款如能20天内到账，同样享受；如果不是，则优惠200-400元。层差20-30元130平5500150平4800在售在售A03A03、A04A04、A05A05、A06A06号楼，号楼，主力户型主力户型8787、107107、128128平，平，2013.62013.6月交房月交房【市场分析市场分析】重点竞品重点竞品恒润郁洲府恒润郁洲府在售房源在售房源主力户型主力户型价格价格认购金额认购金额付款方付款方式式备注备注A03-A05号楼90平62006万抵9.6万，一次性付款每平再优惠30元贷款和公积金，一次性付款共393套，剩余65套；层差30-40元；月底推出A2栋18+1层，年底推出A1栋18+1层，共144套。1层6200每平，18层6400元左右130平6300地段地段郁洲公园东侧郁洲公园东侧交通交通便利便利商业商业内部配套内部配套占地面积占地面积19.219.2万万建筑面积建筑面积3535万万容积率容积率1.81.8主力产品主力产品88-9288-92两房、两房、106-134 106-134 三房三房卖点卖点地段、品质地段、品质建筑形态建筑形态多层、高层多层、高层总户数总户数28042804客户客户新浦区占新浦区占6 6成，以公务员事业单位为主，其次为私营业主成，以公务员事业单位为主，其次为私营业主价格价格多层：多层：6806-99606806-9960元元/（网标价）；高层：（网标价）；高层：5528-89705528-8970元元/（网标价）实际成交（网标价）实际成交均价均价6100-62006100-6200元元/左右左右建筑风格建筑风格现代简约外墙材料外墙材料花岗岩和陶土砖景观景观无特色景观赠送面积赠送面积多层顶层送阁楼配套配套双会所、3000平米幼儿园、大润发超市，解放路菜市场，市东小学，万润商业街，自配商业，郁州公园【市场分析市场分析】重点竞品重点竞品博威江南明珠博威江南明珠未推未推4-74-7月份，分批推出月份，分批推出400400余套余套房源，面积在房源，面积在70-13070-130的小的小两房和小三房两房和小三房剩余少量剩余少量3 3房房源房房源将推房源将推房源主力户型主力户型价格价格认购金额认购金额付款方式付款方式备注备注32、35号楼90平61005000抵5万，5000可退，如果三年后不能升值124%，原价回购贷款和公积金，一次性付款11月中旬加推32号楼11层；35号楼18层；174套；两梯三户。成交价楼层越高，价格越高。120平地段地段解放东路与巨龙路交叉口解放东路与巨龙路交叉口交通交通一般一般商业商业周边配套周边配套占地面积占地面积6.76.7万万建筑面积建筑面积21.821.8万万容积率容积率2.832.83主力产品主力产品88-9288-92两房、两房、106-134 106-134 三房三房卖点卖点品质品质建筑形态建筑形态高层高层总户数总户数15321532客户客户新浦区占新浦区占6 6成，以公务员事业单位为主，其次为私营业主成，以公务员事业单位为主，其次为私营业主价格价格高层：高层：5058-68385058-6838元元/（网标价）实际成交均价（网标价）实际成交均价60006000元元/左右左右 ；建筑风格建筑风格海派风格外墙材料外墙材料仿砖漆景观景观古典园林及水景赠送面积赠送面积飘窗配套配套健身会所、大润发超市，解放路菜市场，市东小学，万润商业街，自配部分商业，郁州公园【市场分析市场分析】重点竞品重点竞品蓝天华侨城蓝天华侨城一期：一期：20102010年年1010月月3131日日1 1、2 2、4 4、5 5号楼开盘，号楼开盘，以以9090的的2 2房和房和120120的的3 3房为主打，已销售大半房为主打，已销售大半主力户型主力户型价格价格认购金额认购金额付款方式付款方式备注备注93平顶楼底单价6200；底层底单价5700诚意金5000抵5万，5000可退，如果三年后不能升值124%，原价回购贷款和公积金，一次性付款1万抵3万不能选定房号，10万定金可选房号；层差50-80元；计划下个月推出234套房源，3号楼18+1；6号楼26+1；7号楼28+1123平126143u2011年1-9月港城楼市量价齐升，但8月后市场开始疲软，众多不利楼市的因素，导致市场观望加剧，“金九银十”成为“铜九铁十”；u新浦区依然是城市主要需求板块，成交占比达到50%；u近期开盘项目普遍销售一般，在当前低迷的楼市下，价格成为主导；u竞品项目个别去化一把，但重点项目去化尚可；当前低迷楼市下，大促销、大优惠成为各家项目的主要手段，虽然项目当前低迷楼市下，大促销、大优惠成为各家项目的主要手段，虽然项目价格屡创新高，但在大优惠的情况下，还是给予购房者众多惊喜；价格屡创新高，但在大优惠的情况下，还是给予购房者众多惊喜；【项目分析项目分析】货源数量、优劣势、推盘情况货源数量、优劣势、推盘情况目目 录录【意向分析意向分析】办卡客户价格意向分析办卡客户价格意向分析【市场分析市场分析】整体市场及竞争楼盘价格对比整体市场及竞争楼盘价格对比【价格测算价格测算】项目销售均价及开盘价格项目销售均价及开盘价格入市策略考量入市策略考量综合以上因素，有利好也有弊端，对照客户预期的价格，综合以上因素，有利好也有弊端，对照客户预期的价格，我们建议采取中价入市策略，低开高走，首开成功我们建议采取中价入市策略，低开高走，首开成功宏观市场环境：R2011年整体市场虽然短期内依然乐观，但9月份成交下滑，10月表现依然严峻；R政策面依然偏紧，首套房贷款利率上调；市场竞争R外围市场:外围竞争依然较大，新浦区是港城楼市的主战场；R版块内目前暂无项目上市；潜在客户反馈R客户需求90平米以下为主，对于改善型产品需求量少；R价格普遍预期在5500元/平米以下；项目条件R根据项目工期，首次会所、样板段等公开；【推盘销售策略推盘销售策略】价格策略思考价格策略思考厚石观点厚石观点在市场如此严峻的情况下既不能盲目追求利润也不能盲目追求速度在利润控制在一定范围内的情况：1、求稳是关键2、确保第一波安全成功是关键3、考虑到市场接受度是关键在市场价格紊乱的情况下，通过多种定价体系对首期房源价格进行定价：因此，价格制定采取：竞品价格推导因此，价格制定采取：竞品价格推导+客户敏感度推理客户敏感度推理+产品影响因素产品影响因素【推盘价格策略推盘价格策略】【销售价格拟定销售价格拟定】价格策略思考竞品价格推导分类 分值 润城东方恒润郁洲府蓝天华侨城江南明珠苑打分打分打分打分区位20%景观自然景观32 22 22 23 3建筑景观1-1-11 1-1-11 1交通配套道路10 00 01 11 1公交系统21 12 21 12 2商业配套现有配套商业教育医疗休闲1-1-11 1-1-11 1规划配套商业教育医疗休闲52 24 43 33 3前景升值前景1-1-12 21 11 1配套规划10 01 10 01 1产品40%设计规划 室外配套运动设施幼儿园42324室内配套庭院会所泳池61213景观设计园林水系31213物业形态11212产品特点 户型赠送21122层高33333精装40000公摊22121其它11111立面1-1111公共空间小区入口1-1-111车库11111架空层1-1111设备配置 智能化品牌11111科技内涵1-1-11-1电梯品牌11111密度1-1-11-1其它11111品牌15%开发品牌 开发品牌33222合作品牌 施工单位31112建筑设计22222景观设计31111样板间设计2-11-1-1顾问公司22112产品品牌 产品品牌21111物业品牌 物业品牌21112其它品牌 其它品牌11111营销25%环境 样板间软装2-1-1-11硬展示2-1-1-12会所软装3-1213硬展示2-1122推广 媒体32323广告42213定位41212导视32222服务 销售道具4-1112销售员3-12-12综合得分综合得分100100-15-15-5-5-6-6-3-3项目名称项目名称最新实售均价最新实售均价对比得分对比得分折算价格折算价格权重权重权重均价权重均价润城东方润城东方55000.85467530%1402.5恒润郁洲府恒润郁洲府62500.955937.540%2375蓝天华侨城蓝天华侨城60000.94564020%1128江南明珠苑江南明珠苑61000.97591710%591.7比准价格5497.2【销售价格拟定销售价格拟定】价格策略思考竞品价格推导打分得出打分得出均价均价54975497元元/平米平米注：上述价格均为实际成交价格注：上述价格均为实际成交价格价格策略思考客户价格敏感度【销售价格拟定销售价格拟定】p50%以上客户的心理价位在5500元/以下，占比58%,5500-60005500-6000元元/占比占比40%40%，剩余2%为6000-6500元/；p根据客户价格预期，因比实际价格略低，因此定价时，客户应该能接受比预期价格略高的价格；价格策略思考产品影响因素5497元/平米X5%本案首期（1#、7#）理论市场价格为:5771元/平米【销售价格拟定销售价格拟定】市场因素版块市场认可度0%产品因素差异+创新产品+1%实景呈现/样板呈现+1%成长性因素项目的成长性、升值潜力+1%品牌因素公司及项目知名度+1%项目规模+0%其他因素建筑立面+1%项目差异化等0%合计+5%1 1、宏观市场来看项目均价为：、宏观市场来看项目均价为：5500-62505500-6250元元/平米平米2 2、认筹客户承受均价为：、认筹客户承受均价为：5500-60005500-6000元元/平米平米3 3、竞争楼盘打分得到价格为：、竞争楼盘打分得到价格为：54975497元元/平米平米4 4、品牌及产品溢价得到价格：、品牌及产品溢价得到价格：57715771元元/平米平米 为保证华府别墅首波开盘销售完成目标，建议采取略高于客户预期价格的策略。为保证华府别墅首波开盘销售完成目标，建议采取略高于客户预期价格的策略。底价价格为：底价价格为：57805780元元/平米平米【销售价格拟定销售价格拟定】价格策略思考价格走势与去化判断价格价格增长系数增长系数销售率销售率总销金额（万）总销金额（万）实销金额（万）实销金额（万）5600-3.20%80%18480147845700-1.50%75%1881014107.557800.00%70%1907413351.858501.10%55%1930510617.7559002.00%45%193058687.2560003.60%35%198006930按照总销面积3.3万平米，整盘均价5780元/平米计算：虽然整盘价格在5600元/平米，能完成销售额14784万，但必损失整体利润，当价格在5780元/平米，能实现销售和利润的共赢；【价格与去化关系价格与去化关系】【价格与去化关系价格与去化关系】首批房源面积首批房源面积首批房源总销额首批房源总销额约约3.33.3万平米万平米1907419074万万首批高层销售均价：首批高层销售均价：57805780元平米元平米开盘目标开盘目标去化率去化率70%70%实现销售额实现销售额1335213352万万【价格与去化关系价格与去化关系】THE END!THE END!