房地产金融第7章

第七章 房地产信托 信托的产生及其发展，信托的基本原理；定义房地产信托，房地产信托的作用；从广义的角度具体介绍房地产信托的主要业务。内容涉及房地产资金信托、房地产其他受托业务和房地产代理以及征信、咨询和担保业务。第一节 房地产信托概述 一、信托的产生及其发展 信托是指资财的所有人(自然人或法人)按照自己的目的或利益，将其所拥有的资财委托给他人或信托机构代为管理或处理的一种经济行为。这是一种财产经济管理制度，它以财产为核心，以信任为基础，以他人受托管理为方式。13世纪英国的尤斯(USE)制，就是第三者受托为委托者管理土地的制度，是信托的雏形。最早的专业信托机构出现在美国。美国自英国引入信托后，信托关系突破了个人之间的信任关系，发展成为一种以公司组织的契约形式。中国的第一家专业信托公司成立于1921年8月，名为中国通商信托公司，由民族资本家经营。1949年，中华人民共和国成立以后，人民政府接管了旧中国官办的信托机构，私营信托业中一部分信托公司停业，一部分继续营业。至1952年12月公私合营银行成立，信托业务被停办。十一届三中全会后，金融信托业务重新恢复。1979年10月，中国国际信托投资公司正式成立；到1988年最高峰时共有1 000多家。在1999年中国人民银行对信托业进行的又一次整顿前，仅剩下239家。经过这次整顿，一些信托投资公司获准重新登记，重新获准登记的信托投资公司达到数十家。通过信托业的整顿和重新登记，进一步确立了信托业与银行业、证券业与保险业分业经营的框架。(一)信托原理 信托体现多边的经济关系，这种多边的经济关系即为信托关系，是一种包括委托人、受托人和受益人在内的多边经济关系。一项信托行为的产生、信托关系的设立，需要有三个方面的关系人：1委托人 委托人应当是具备完全民事行为能力的自然人、法人或者依法成立的其他组织，在信托业务中又可称为信托人，他既是信托财产的所有者或者是有权独立支配信托财产的人，又是最初提出信托要求的人，在整个信托关系中处于主动的地位。2受托人 受托人通常应当是具有完全民事行为能力的自然人、法人，是受让信托财产并允诺代为管理处分的人。他是讲信誉、有经营管理能力、为委托人所信赖的人，他接受并承办委托人的信托要求，根据委托人的要求对信托财产进行管理或处理。3受益人 受益人是享受信托利益的人，受益人可以是自然人、法人或者依法成立的其他组织。在信托业务中，如果没有受益人，信托行为就无效。受益人可以是委托人本人，也可以是委托人指定的第三者。但在任何情况下，受托人不得是同一信托的惟一受益人。在信托关系中，受益人享受到应有的收益或信托财产，这是信托行为的终点。设立信托必须有合法的信托目的、确定的信托财产以及符合规定要求的书面表现形式。信托财产有多种形式，如有形财产，包括房屋、现金等；无形财产，如专利权、土地使用权等。在信托关系中，财产权是信托成立的前提，委托人必须享有对信托财产合法的所有权或支配权。信托财产不属于受托人的固有财产，也不属于受托人对受益人的负债。受托人死亡或者依法解散、被依法撤消、被宣告破产而终止时，信托财产不属于其遗产或者清算财产。1.受托业务。这是指财产的所有人或有支配权的人为了自己或其指定的他人的利益，将资财委托给信托机构，要求按照一定的目的进行营运或处置的业务。2代理业务。这是指信托机构根据单位和个人的授权，代办收付、代理催收欠款和其他客户委托代理事项的业务。3征信、咨询和担保业务。这是指信托机构为客户进行资信调查、提供各种经济信息咨询和经济担保的业务。4中介业务。这是指信托机构经营企业资产的重组、购并及项目融资、公司理财、财务顾问等中介业务。此外，信托机构可以将其所有者权益项下依照规定可以运用的资金，存放于银行或者用于同业拆放、贷款、融资租赁和投资。房地产信托是指房地产信托机构受委托人的委托，为了受益人的利益，代为管理、营运或处理委托入托管的房地产及相关资财的一种信托行为。房地产信托的主要内容有：房地产资金信托、房地产财产信托、房地产代理和保管以及房地产咨询等内容。（一)利用房地产信托的社会理财的职能，促进房地产业的发展；(二)利用房地产信托的金融职能，促进房地产资金的融通；(三)利用房地产信托的金融服务职能，对房地产业提供相关服务。房地产信托的设立，应当采取书面形式。书面形式一般包括房地产信托合同、遗嘱或者法律法规规定的其他书面文件等。书面文件中应当载明下列事项：1信托目的；2委托人、受托人的姓名或者名称、住所；3受益人或者受益人范围；4信托财产的范围、种类及状况；5受益人取得信托利益的形式、方法。此外，一般还应该载明信托期限、信托财产的管理方法、受托人的报酬、新受托人的选任方式、信托终止事由等事项。房地产信托采取信托合同形式设立的，房地产信托合同签订时，房地产信托成立；房地产信托采取其他书面形式设立的，房地产信托受托人承诺信托时，房地产信托成立。房地产信托受托人因承诺信托而取得房地产信托财产，并且根据有关法律法规规定应当办理登记手续的，应当依法办理该房地产信托财产信托登记，房地产信托才生效。除了房地产信托文件另有规定的外，房地产信托受益人自信托生效之日起享有信托利益。房地产信托书面文件签订时，受托人尤其是房地产信托机构一般应该与委托人签订房地产信托管理、运用、处分的风险申明书。一、房地产资金信托 房地产资金信托是指委托人基于对房地产信托机构的信任，将自己合法拥有的资金委托给房地产信托机构，由房地产信托机构按照委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的在房地产领域管理、运用和处分的行为。房地产信托机构办理房地产资金信托业务可以根据信托文件的约定，按照委托人的意愿，单独或者集合管理、运用、处分信托资金。可以采取房地产贷款、房地产投资等方式进行。房地产资金信托产生的贷款利息收入、投资收益等在规定的房地产资金信托收益分配前可以进行同业拆放、国债回购、银行存款和国债投资，所产生的收益构成房地产资金信托收益。信托期满，房地产信托机构将信托财产(通常以资金的形式)分配给受益人或者按照委托人认购房地产资金信托产品的信托资金比例将信托财产分配给受益人。(一)房地产实物财产信托 房地产实物财产信托是指房地产信托机构以信托方式接受委托人委托的房地产实物，按照委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的管理、运用和处分的行为。包括受托代理保管、修理房地产、出租房地产并代收租金、按期缴纳税款、支付物业管理等费用以及用多种形式帮助出售房地产。可以代为管理、运用和处分的房地产包括办公用房、商铺、酒店宾馆、厂房等商业用房和住房。房地产债权信托是指房地产债权人将其所拥有的房地产债权委托给房地产信托机构，由房地产信托机构以受托人的身份发给受益权证书，然后由委托人通过将受益权证书转让给第三者等方式收回资金，从而使原已固定的债权转为流动化的资金的行为。常用于个人住房贷款债权信托。房地产金融贷款机构为委托人将其持有的以个人为对象的住房贷款债权委托给房地产信托机构，由房地产信托机构以受托人的身份发行受益权证书(证券)，获得资金交给房地产金融贷款机构，提供资金购买受益权证书者(证券投资者)作为受益人，以后由房地产金融贷款机构作为最初个人住房贷款的发放人代为收取贷款本息，然后转给房地产信托机构，再由房地产信托机构按规定交付给购买受益权证书的受益者(证券投资者)。在这里，房地产信托机构其实就是充当了资产证券化(个人住房贷款证券化)过程中的特殊目的机构(SPV)，通过信托制度，房地产金融贷款机构转移给房地产信托机构的被证券化的个人住房贷款债权资产成为有独立法律地位的信托财产，在名义上归房地产信托机构所有，脱离了房地产金融贷款机构的完全控制，即使房地产金融贷款机构出现经营风险也不会殃及此信托财产。同时，信托财产不同于房地产信托机构的固有财产，即使房地产信托机构遇到不测，如依法解散、被依法撤销，或被宣告破产而终止时，此信托财产不属于房地产信托机构清算财产，可以保障受益权证书的受益者(证券投资者)的受益权。在城市旧区开发建设时，房地产信托机构可以受托承担旧区原有单位、居民动迁和原有房屋拆除工作，方便房地产施工单位施工。房屋动拆迁工作一般包括逐户走访，调查核实，确定拆迁方案和安置方案，拟订费用计划，申请拆迁，签订拆迁安置协议，实施单位、居民搬迁和房屋设施拆除等工作。房地产信托机构与委托人(如房地产开发经营企业等)签订动拆迁信托合同，在合同规定的期限内完成动拆迁工作。房地产信托机构根据动拆迁量、动拆迁难度和动拆迁费用等与委托人商定信托报酬。这是建房单位委托房地产信托机构代理建房。建房资金由委托人在委托时一次全部付给房地产信托机构。委托代建的产生是由于建房单位因无力组织施工，将基建计划与资金等交给房地产信托机构，委托房地产信托机构按照委托人的要求代为办理设计、组织施工管理。房屋建成后，房地产信托机构将房屋交给委托人，并向委托人收取一定的委托代建费作为信托报酬。房地产开发经营企业托管是指房地产开发经营企业的资产所有者将房地产开发经营企业全部或部分资产的法人财产权以契约形式委托给房地产信托机构，由房地产信托机构在一定条件和期限内，使所委托的资产实现保值与增值的一种信托形式。房地产信托机构对房地产开发经营企业进行托管，首先应对该企业进行诊断分析，然后双方签订托管协议，规定托管期限。至于信托报酬，可以商定在托管期满若所托管的资产保值，房地产信托机构收取一定的资产保值费；若所托管的资产增值，则收取增值额一定比例的增值费；若出现经营亏损，则不收取信托报酬。房地产信托机构可以作为投资基金或者基金管理公司的发起人从事房地产投资基金业务。房地产信托机构利用其专业理财能力，管理和运用投资基金于房地产领域，包括房地产证券市场和房地产实业市场，甚至可以考虑进入基金持有人无法直接进入的市场寻求投资增值机会。一、房地产代理 房地产代理是指房地产信托机构受托代为客户办理有关房地产事项的广义信托业务。它是在委托人(即被代理人)和受托人(即代理人)之间产生的一种法律行为和契约关系。委托人本着一定的目的，与作为代理人的房地产信托机构商订契约，授予房地产信托机构以一定的权限，由房地产信托机构代表委托人办理有关房地产事项。(一)代理房地产证券业务 包括代理发行经批准的政策性银行房地产金融债券、房地产企业债券等。房地产信托机构还可以代理有关证券的持有者出席股东大会或者持有者大会，行使有关表决权等。(二)代理仓库业务 房地产信托机构设置仓库，承办房地产开发经营企业等存放建筑材料和其他有关货物的业务。房地产信托机构代理仓库业务收取一定的栈租和手续费。(三)房地产业权代理 房地产业权代理是指房地产信托机构受房地产业主的委托，对涉及房地产产业权利的各个方面进行管理。如产权证件的保管与管理、户籍资料的管理和其他涉及房地产产业权利变动情况的管理。(一)征信 房地产信托机构可以接受委托，对于委托人拟进行经济交往的对方(自然人、法人或者其他组织)资信情况进行调查，如对房产开发者、房产销售者、房产出租者和房产中介者的资信情况进行调查，以减少或者避免在投融资、购房或者租房中的瑕疵。(二)咨询 房地产信托机构可以利用其专业人才优势和信息优势为自然人、法人或者依法成立的其他组织进行房地产经济咨询，如房地产开发项目可行性研究咨询、房地产市场咨询等。(三)担保 房地产信托机构可以利用个人和企业信用征信系统，对符合一定要求的个人和房地产开发经营企业等的信用行为提供担保，提高个人和房地产开发经营企业等在经济交往中的信用水平，尤其是可以对一些处于信托期内的、已经委托其从事房地产资金信托业务的受益人提供一定金额、一定时期的信用担保。此外，房地产信托机构还可以经营房地产开发经营企业资产的重组、购并及项目融资、公司理财、财务顾问等中介业务，受托从事为救济贫困户、救助灾民、扶助残疾人、发展社会公益事业等公益目的而设立的房地产公益信托，如涉及廉租房、救灾房和社会公益用房的信托业务等。房地产信托作为房地产金融的一种灵活的金融业务方式，可以适时根据需要和可能发展和创设新的形式。谢谢观看/欢迎下载BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES.BY FAITH I BY FAITH