2022年律师办理物业管理法律业务操作指引

中华全国律师协会律师办理物业治理法律业务操作指引（2007版）目 录第一章 总 则第一节 目的、概念、根本原则及要求第二节 现有立法及相关规定第二章 律师办理为开发商委托前期物业治理提供法律效劳的业务第一节 前期物业治理公司的选聘第二节 物业治理公司的提早介入第三章 律师办理为物业治理公司物业治理提供法律效劳的业务第一节 律师办理为物业治理公司进展前期物业治理提供法律效劳第二节 业主委员会成立后，律师为物业治理公司物业治理提供法律效劳第四章 律师办理在物业治理过程中为业主、业主大会及业主委员会提供法律效劳的业务第一节 律师为初次业主大会的召开和业主委员会的成立提供法律效劳第二节 律师办理为业主、业主大会及业主委员会正常运作提供法律效劳的业务第五章 物业专项维修基金第一节 物业专项维修基金的交纳与续筹第二节 物业专项维修基金的使用第六章 物业治理纠纷第一节 物业治理纠纷范围、分类及特点第二节 物业治理纠纷的处理第七章 附 则第一章 总 则第一节 目的、概念、根本原则及要求1.1.1制定目的本指引由中华全国律师协会起草，其目的系为向律师提供办理物业治理法律业务操作方面的借鉴、经历，并非强迫性或标准性规定，仅供律师在代理物业治理法律实际业务中参考。1.1.2概念界定物业治理：依照中华人民共和国物权法的规定，物业治理有狭义与广义之分，狭义的物业治理一般是指依照业主、业主委员会或者其他组织的委托，物业治理机构对物业进展维护、修缮、治理，对物业区域内的公共秩序、交通、消防、环境、卫生、绿化等事项提供协助治理或者效劳的活动。广义的物业治理还包括业主自治治理和业主聘请专业的公司的治理，比方聘请保安公司提供平安保障效劳，聘请保洁公司提高公共区域清洁效劳等等。物业治理纠纷：物业治理纠纷是指物业治理各主体之间在物业治理的民事、经济、行政活动中，因对同一项与物业有关或与物业治理效劳有关或与详细行政行为有关的权利和义务有互相矛盾的主张和恳求，而发生的具有财产性质的争吵。本操作指引所指的物业治理纠纷主要为民事方面的物业治理纠纷。开发商：开发商，又称开展商，即房地产开发企业，依照城市房地产治理法第29条规定，房地产开发企业是运营利为目的，从事房地产开发和运营的企业。开发商作为物业的投资开发商，原始获得物业的所有权，在物业治理中，被称为“大业主”。物业治理公司：是依法设立的从事物业治理效劳的企业法人。其依照物业治理效劳合同授受业主（业主大会）或者开发商的委托，对物业进展专业化治理和对业主提供效劳。国家对物业治理企业实行资质治理。业主：是指住宅以及其配套设备的产权所有者，一般拥有房地产行政主管部门签发的房地产权证。使用人：是指物业的承租人或其他非业主使用人。业主（代表）大会：是由物业治理区域内全体业主组成的，或者业主人数较多时，由一定的业主代表组成的，维护物业区域内全体业主的公共利益，行使业主对物业治理的自治权的业主自治机构。业主委员会：是经业主大会选举产生并经房地产行政主管部门登记，在物业治理活动中代表和维护全体业主合法权益的组织。业主委员会是一个物业治理区域中长期存在的、代表业主行使业主自治治理权的机构。前期物业治理：是指物业出售后至业主委员会成立并选聘物业治理机构或其他治理人之前这一期间的物业治理。前期物业治理效劳合同：是指物业区域内的业主委员会成立之前，物业的房地产开发商委托物业治理公司或其他治理人治理物业，并与物业治理公司签订的物业治理合同。物业治理效劳合同：物业治理效劳合同是指由业主支付费用，物业治理公司受托对指定物业进展维修、养护、利用及相关区域生活秩序治理的合同。物业治理效劳合同广义上包括前期物业治理效劳合同。业主临时公约：是在销售物业之前，由开发商制订的，对有关物业的使用、维护、治理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违背公约应当承担的责任等事项的商定。业主公约：是指业主共同订立或者承诺的，对全体业主具有约束力的有关使用、维护物业及其治理等方面权利义务的行为守则，是全体业主应当恪守的物业治理效劳的规章制度。业主大会议事规则：业主大会义事规则是小区业主大会与业委会活动的根本要求，是业主大会活动的程序法，其规定了业主大会和业委会的议事方式、活动程序、职责及任期等。公共维修基金（资金）：全称为住宅共用部位、共用设备设备维修基金，指由法律规定的专项用于住宅共用部位、共用设备设备保修期满后的大修、更新、改造的基金。1.1.3律师办理物业治理法律业务的根本原则律师在办理物业治理法律业务中，应当恪守以下原则：第一，应具有一定的专业知识。由于物业治理纠纷有相当的专业性，比方说，维修基金的分摊，公共部位确实定等等，因而律师应留意学习专业的法律知识，熟悉物业治理行业的特点。第二，应恪尽职责，不受外来要素的干预。律师接受委托后，应当坚持对委托人忠诚负责的原则，恪尽职守，勤勉尽责，不受任何单位及其他组织和个人的非法干预，依法维护委托人的合法权益和国家有关法律法规的正确施行。第三，依法提供法律效劳原则。律师在办理物业治理案件时，要依法执业，恪守国家法律、行政法规、地点性法规、部门规章的规定，恪守司法行政部门与律师行业协会组织制定的标准性文件。1.1.4律师办理物业治理纠纷案件的根本要求律师办理物业治理纠纷案件业务，应依照与委托人签订的委托协议所设定的详细效劳内容和要求，在委托权限内依约履行职责，应严格执行所在市律师协会关于防止利益冲突的有关规定，不得损害委托人的合法权益，应保守当事人的商业机密与个人隐私，按有关规定须向主管司法行政机关通报案情。1.1.5本操作指引的适用范围本操作指引适用于律师从事物业治理法律业务，主要包括：为房地产开发商、物业治理企业、业主、业主委员会提供非诉法律效劳，拟定前期物业治理标书、前期物业治理合同、物业治理合同，业主公约，通过协商、仲裁或诉讼方式处理业主与开发商、业主与物业治理公司、业主与业主之间的纠纷。第二节 现有立法及相关规定1.2.1物业治理行业是新兴的行业，在这个行业中出现的法律征询题立法尚不完善，专门的立法除了国务院物业治理条例以外，多为建立部及相关部委的规章和标准性法律文件，在刚刚闭幕的全国人大通过的中华人民共和国物权法中也对涉及物业治理方面做了一个纲领性、原则性的规定，另外，全国各地点也有较多的地点法规和标准性法律文件，律师办理物业治理法律业务必须结合当地的地点法规和标准性法律文件才能更好的处理征询题、处理纠纷。1.2.2物业治理法律业务所涉的全国性法律、法规、规章主要有：中华人民共和国物权法2007年3月16日全国人大第五次会议通过，2007年10月1日起施行。物业治理条例2003年5月28日国务院第九次常务会议通过，自2003年9月1日起施行。中华人民共和国合同法1999年3月15日第九届全国人民代表大会第二次会议通过，自1999年10月1日起施行中华人民共和国价格法1997年12月29日第七届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过，自1998年5月1日起施行前期物业治理招标投标治理暂行方法建住房2003130号，自2003年9月1日起施行物业效劳收费治理方法国家开展改革委员会、建立部发改价格20031864号，自2003年9月1日起施行业主大会规程建立部建住房2003131号，自2003年9月1日起施行建筑装饰装修治理规定1995年8月7日建立部令第19号，自1995年9月1日起施行已废止住宅室内装饰装修治理方法2002年2月26日建立部令第110号，自2002年5月1日起施行物业治理企业财务治理规定财政部财基字19987号发布，1998年1月1日起施行物业治理企业资持治理方法建立部令第125号，自2004年5月1日起施行1.2.3从目前立法的情况看，有关物业治理的立法变化较快、较多，从事物业治理业务的律师应多关怀这方面的立法进展，以便更好地做好这一方面的业务。第二章 律师办理为开发商委托前期物业治理提供法律效劳的业务第一节 前期物业治理公司的选聘2.1物业销售（预售或现售）前，律师应当为开发商选聘前期物业治理公司提供法律效劳。2.1.1律师应当向开发商建议通过招标投标的方式选聘具有相应资质的物业治理企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，能够采纳协议方式选聘具有相应资质的物业治理企业。2.1.2律师应参与草拟或审查上述选聘前期物业治理公司的相关法律文件包括但不限于招标书、前期物业治理效劳合同、业主临时公约。2.1.3律师应当协助开发商审核投标的物业治理公司的等级资质、从业经历等相关材料。物业治理公司的资质治理我国政府物业治理部门对物业治理公司施行资质治理制度。依照建立部物业治理企业资质治理方法的规定，物业治理公司应当按照本规定申请企业资质等级评定。未经主管部门进展资质评定并获得资质证书的，不得从事物业治理业务。一级、二级、三级物业治理企业的资质标准如下：（1）资质一级企业a、注册资本500万元以上；b、物业治理专业人员以及工程、治理、经济等相关专业类的专职治理和技术人员不少于30人。其中，具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；c、物业治理专业人员按照国家有关规定获得职业资历证书；d、治理两品种型以上物业，同时治理各类物业的房屋建筑面积分别占以下相应计算基数的百分比之和不低于100%:多层住宅200万平方米；高层住宅100万平方米；独立式住宅（别墅）15万平方米；办公楼、工业厂房及其它物业50万平方米。e、建立并严格执行效劳质量、效劳收费等企业治理制度和标准，建立企业信誉档案系统，有优良的运营治理业绩。（2）资质二级企业a、注册资本300万元以上；b、物业治理人员以及工程、治理、经济等相关专业类的专职治理和技术人员不少于20人。其中，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；c、物业治理专业人员按照国家有关规定获得职业资历证书；d、治理两品种型以上物业，同时治理各类物业的房屋建筑面积分别占以下相应计算基数的百分比之和不低于100%：多层住宅100万平方米；高层住宅50万平方米；独立式住宅（别墅）8万平方米；办公楼宇、工业区及其他物业20万平方米。e、建立并严格执行效劳质量、效劳收费等企业治理制度和标准，建立企业信誉档案系统，有良好的运营治理业绩。（3）资质三级企业a、注册资本50万元以上；b、物业治理专业人员以及工程、治理、经济等相关专业类的专职治理和技术人员不少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；c、物业治理专业人员按照国家有关规定获得职业资历证书；d、有委托的物业治理工程；e、建立并严格执行效劳质量、效劳收费等企业治理制度和标准，建立企业信誉档案系统。2.1.4律师应当协助开发商制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、治理、业主的共同利益，业主应当履行的义务，违背公约应当承担的责任等事项依法作出商定。2.1.5依照物权法的规定，开发商不仅能够聘请物业治理公司进展物业治理，也能够聘请其他专业公司进展治理。在开发商选择聘请专业公司进展治理的时候，律师应协助开发商起草、审核保安效劳合同、保洁效劳合同、设备维修效劳合同等等。第二节 物业治理公司的提早介入2.2.1前期物业治理委托合同签订后，律师应当向开发商提示让选聘的物业治理公司提早介入整个房地产工程的规划设计、主体工程施工、装修等过程、让物业治理公司从的业治理的专业角度对规划设计、施工、装修提出相关整改和完好心见，以便开发建立的物业更合理、更人性化、使物业治理公司今后能顺利地治理该物业，减少与业主的矛盾与冲突，也能使物业更好的保值增值，有利于开发商品牌实力的塑造与连续。如开发商选择聘请专业的公司，对专业的设备维护公司来说，为了及早地理解小区的管线图及设备情况，开发商也让其提早介入。2.2.2商品房买卖合同签订时，律师应当建议开发商合同的内容应包含前期物业效劳合同的内容，包括商定物业治理效劳内容、效劳标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及牧业买受人共同利益的商定应当一致。2.2.3商品房买卖合同签订时，律师应当提示开发商要求买卖人对恪守业主临时公约予以书面承诺。2.2.4律师应当提示开发商在物业治理区域内按照规定配置必要的物业治理用房，各地对物业用房的配置有面积要求的，应遵照执行。第三章 律师办理为物业治理公司物业治理提供法律效劳的业务第一节 律师办理为物业治理公司进展前期物业治理提供法律效劳3.1.1律师应当协助物业治理公司制定投标方案并参与草拟或审查包括但不限于投标书、前期物业治理合同、各物业治理制度、表格等相关法律文件。3.1.2前期物业治理效劳合同的主要内容（1）物业的接收验收物业接收验收是前期物业治理效劳协议的重要内容，也是物业治理开场运作的第一道程序。物业接收验收，是指物业治理企业接受物业治理委托后，对指定物业依照开发商的提请，进展以主体构造平安和满足使用的再检验，同时接受图纸、说明书移交，从而着手施行物业治理。依照前期物业治理效劳协议，开发商负有义务将物业所涉及的设备、设备和建筑物图纸完好地移交给物业治理公司，验收范围内的设备、设备、建立物及其附着物为物业治理公司行使治理权的范围。（2）开发商的权利和义务a、应当在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、治理，业主的共同利益，业主应履行的义务，违背公约应当承担的责任等事项依法作出商定。b、应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并要求物业买受人在订立物业买卖合同时，做出恪守业主临时公约的书面承诺。C、在物业竣工交付使用时，负责向物业买受人提供房屋质量保证书和房屋使用说明书。d、审定物业治理公司拟定的物业治理方案并对物业治理公司提交上述物业治理方案出具书面审定意见。e、检查监视物业治理公司治理工作的施行及制度的执行情况并每年进展一次考核评定；并将治理情况报物业治理主管部门备案。f、审定物业治理公司提出的物业治理效劳年度计划、财务预算及决算报告并在物业治理公司提交上述材料之日起日内出具书面审定意见。g、保证委托物业治理公司治理的房屋、设备、设备到达国家验收标准及要求。h、向物业治理公司提供运营性商业用房（一般指车库、会所）。i、向物业治理公司提供各地标准性物业治理法律文件规定的物业治理用房。【是否冲突】j、在物业治理交接验收时，负责向物业治理公司移交物业治理公司所需要的材料。k、为实现本合同商定的物业治理效劳要求而发生的物业治理效劳费用，除由业主、物业使用人按规定缴纳外，缺乏部分由开发商承担。l、协调、处理本合同效前发生的治理遗留征询题。m、协助物业治理公司做好物业治理工作和宣传教育、文化活动。n、及时缴纳空置房屋的物业治理效劳费；依法提供物业维修专项资金。o、开发商有权指定专业审计机构，对合同商定的物业治理效劳费用收支情况进展审计。（3）物业治理公司的权利和义务a、依照有关法律、法规及本合同的商定，制定物业治理方案；自主开展物业运营治理效劳活动。b、对工程设计和施工提供治理方面的整改和完善建议。c、装备工作人员参与物业治理区域内的共用部位、共用设备设备调试、验收和交接。d、对业主和物业使用人违背法规、规章的行为，提请有关部门处理。e、按本合同的商定，对业主和物业使用人违背业主临时公约或物业使用守则及相关治理规定的行为进展制止和处理。f、能够将物业治理区域内的专项效劳业务委托给专业性效劳企业，但不得将该区域内的全部物业治理一并委托给第三方。物业治理公司将物业治理区域内的专项效劳业务委托给专业性效劳企业的，相关的物业治理责任仍由牧业治理公司向开发商、业主及物业使用人承担。g、负责编制房屋及其附属建筑物、构筑物、设备、设备、绿化等的年度维涵养护计划和保修期满后的大修、中修、更新、改造方案，经甲、乙双方议定后由物业治理公司组织施行。h、向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，告知有关考前须知和禁止行为，与业主和物业使用人订立书面商定，并负责监视。i、负责编制物业治理年度治理计划，资金使用计划及决算报告，向开发商提出上述计划和报告；经开发商审定后组织施行。j、负责每半年向全体业主和物业使用人公布一次物业治理效劳费用收支帐目；并将物业治理效劳收费工程和收费标准以及向业主和物业使用人提供专项效劳的收费工程和收费标准在本物业治理区域内以书面方式公示。k、对本物业的公共设备不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或改善配套工程，须与开发商协商经开发商同意后报有关部门批准方可施行；不得擅自改变房屋共用部位的用处。l、不得擅自由物业治理区域内从事物业效劳以外的运营活动；不得在处理物业治理事务活动中进犯业主及物业使用人的合法权益。m、建立、妥善保管和正确使用物业的治理档案，并负责及时记载有关变更情况。n、本合同终止时，向开发商移交开发商提供的全部运营性商业用房、治理用房及物业治理的全部档案材料。o、接受业主、物业使用人、开发商和物业治理主管部门等的监视，不断完善物业治理效劳，定期以书面方式向开发商报告本合同履行情况。3.1.3前期物业治理效劳合同的费用负担依照各地的规定，一般但凡一般住宅的，所拟定的物业治理效劳收费标准应报价治理部门审批，非一般住宅或商用物业的，应报有关部门备案。关于治理费的支付征询题，结合一些地点的规定，前期物业效劳合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业效劳费用，由开发商承担。出售房屋交付之日的次月至前期物业效劳合同终止之日的当月发生的物业效劳费用，由物业买受人按照房屋销售合同商定的前期物业效劳收费标准承担；房屋销售合同未商定的，由开发商承担。3.1.4前期物业治理合同签定后，物业开场销售时，律师应当提示物业治理公司严格审核售楼说明书、媒体广告和房地产买卖合同，对不利于物业治理的条款和承诺应删除或修正，以免带来后患。如购八楼房送顶楼阳台，买一楼送花园（公共场地不属于套内面积，误导消费者）；免年治理费或只按多少元/m2收取治理费（让物业公司倒贴钱）；小区提供会所效劳（会所一向是个赔钱工程，谁来投资设备，谁来支出场地治理费、水电费、维修费和人工费？谁来补助运营亏损？）；承诺小区会有管道煤气，智能化治理系统，闭路监控，二次加压，喷泉泳池、绿化庭院等，但设计时根本没有考虑，更谈不上交付使用（业主入住后发觉承诺不兑现时和物业公司结怨），律师应该建议物管公司对开发商售楼部分人员进展短期培训，对客户在物业治理方面的征询要对答如流，前后一致。3.1.5前期物业治理效劳合同的期限，一般为两年，且业委会成立后并与新的物业治理效劳公司签订物业治理效劳合同（或与前期物业治理公司续签物业治理效劳合同）后失效。第二节 业主委员会成立后，律师为物业治理公司物业治理提供法律效劳3.2.1律师应当为物业治理公司获得选聘进展程序的合法性审查，获选聘的物业治理公司应通过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意（物业治理条例规定必须三分之二以上，物权法则是过半数，现以物权法的规定阐释，）物业公司才能与代表业主大会的业主委员会签订物业治理效劳合同。3.2.2物业治理效劳合同的主要内容（1）物业治理效劳合同的根本内容物业治理效劳合同应具备以下主要条款：a、双方当事人的姓名或名称、住所。b、治理工程。即治理的房地产名称、坐落位置、面积、四至界限。c、治理内容。即详细治理事项，例如：房屋的使用、维修、养护、消防、电梯、机电设备、路灯等公用设备的使用、维修、养护和治理。d、治理费用。即物业治理公司向业主或使用人收取的治理费。物业治理的收费情况比拟复杂，不同的的治理事项，收费标准也不同，有的收费工程是规章明确规定的，如季节性的供暖收费，有的收费工程是同业主委员会协商决定的，如停车场的停车费。e、双方的权利与义务。f、违约责任。双方能够商定不履行或不完全履行合同时各自所应承担的责任。g、其他事项。双方能够商定其他未尽事宜，如风险责任、调解与仲裁、合同的更改、补充终止等。（2）业委会或业主大会的权利与义务a、代表和维护业主的合法权益；经常听取业主的意见和建议，并及时将上述意见和建议反应给物业治理公司。b、监视业主恪守业主公约及物业共用部位和共用设备设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的治理制度；采取措施催促业主按时交纳物业治理公共效劳费用。c、审定物业治理公司拟定的物业治理方案。d、检查监视物业治理公司治理工作的施行及制度的执行情况。e、审定物业治理公司提出的物业治理效劳年度计划、财务预算及决算报告并在物业治理公司提交上述材料之日起内出具书面审定意见。f、审批物业维修专项资金的使用预算，并监视物业共用部位、共用设备设备大中修、更新、改造的竣工验收；审查物业治理公司提供的物业共用部位、共用设备设备大中修、更新、改造的书面报告。g、应在本合同生效之日起日内，向物业治理公司移交有关材料。h、协调、处理本合同生效前发生的治理遗留征询题。i、负责物业维修专项资金的筹集，催促业主缴纳物业维修专项资金。j、业主委员会有权指定专业审计机构，对本合同商定的物业治理公共效劳费收支情况进展审计。k、经物业治理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过，有权代表业主大会提早终止本合同。（3）物业治理公司的权利和义务a、依照有关法律、法规及本合同的商定，制定物业治理方案。自主开展物业运营治理效劳活动。b、对业主违背法规、规章的行为，提请有关部门处理。c、按本合同的商定，对业主违背业主临时公约或物业使用守则及相关治理规定的行为进展制止和处理。d、能够将物业治理区域内的专项效劳业务委托给专业性效劳企业，但不得将该区域内的全部物业治理一并委托给第三方。e、负责编制房屋及其附属建筑物、构筑物、设备、设备、绿化等的年度维涵养护计划和保修期满后的大修、中修、更新、改造方案，经业委会、物业治理公司双方议定后由物业治理公司组织施行。f、向业主告知物业使用的有关规定，当业主装修物业时，告知有关考前须知和禁止行为，与业主订立书面商定，并负责监视。g、按养护计划和操作规程，对房屋共用部位、共用设备设备情况进展检查，发觉不平安隐患或险情及时排除。h、负责每半年向全体业主公布一次物业治理效劳费用收支帐目和物业维修专项资金使用情况；并将物业治理效劳收费工程和收费标准以及向业主提供专项效劳的收费工程和收费标准在物业治理区域内以书面方式公示。i、不得擅自由物业治理区域内从事物业效劳以外的运营活动；不得在处理物业治理事务活动中进犯业主的合法权益。j、建立、妥善保管和正确使用物业的治理档案，并负责及时记载有关变更情况。k、本合同终止时，向业主委员会移交治理用房及物业治理的全部档案材料。3.2.3在新的物业公司取代原前期物业治理公司情况下，如何顺利交接往往是物业治理效劳合同成功操作的关键，前期物业公司往往会以各种理由不退出物业治理区域，律师应协助业委会、新的物业治理公司与原前期物业治理公司进展沟通，要求政府有关部门指导、监视。3.2.4因业主拖欠物业治理费而向物业治理公司提供催收等法律效劳。一般情况下，律师应告知物业公司先通过发律师函的方式向业主催收，对个别业主能够进展诉讼，但诉讼不宜广泛采纳，如此会将物业公司与业主的推向一个对立面。3.2.5律师应当办理为物业治理公司如何纠正开发商、业主的其他违法行为提供法律协助。对开发商许诺没有到位的，物业公司应协助业主与开发商交涉，比方说会所未投入使用，房屋有质量征询题。关于业主的违法行为，物业公司只能劝阻，向业委会和政府主管部门进展报告第四章 律师办理在物业治理过程中为业主、业主大会及业主委员会提供法律效劳的业务第一节 律师为初次业主大会的召开和业主委员会的成立提供法律效劳4.1.1律师应当及时提示广大业主召开初次业主大会和选举业主委员会以更好的维护业主的合法权益（1）初次业主大会的召开a、初次业主大会或业主代表大会召开的条件国务院公布的物业治理条例第十条提及了初次业主大会，但没有规定初次业主大会召开的条件，也没有规定前期物业效劳合同的期限，如此开发商及其聘请的前期物业企业有可能签订期限特别长的前期物业效劳合同，损害业主的利益。各地点的物业治理规定对初次业主大会召开的条件大都做了明确的规定，比方上海市住宅物业治理规定规定：一个特定治理区域内，房屋出售并交付使用的面积到达50%以上，或者首套房屋出售并交付使用已满两年的，应当召开初次业主大会会议，成立业主大会，因而当物业小区初次业主大会召开的条件成就时，律师应当提示相关业主及时召开业主大会并提供相应的法律效劳。但依照物权法的规定，成立业主大会与否更加尊重业主的意志，物权法规定小区能够成立业主大会和选举业主委员会，如成立业主大会和选举业主委员会的，行政治理部门对应当给予指导。b、初次业主大会及业主代表大会的筹备工作（以上海为例讲述，其他各地点仍然以当地的相关物业治理规定为准，律师在提供法律效劳时，如发觉不按以下程序成立业主大会时，应当及时向相关业主或有关部门提示）依照上海市房地局的在关规定，住宅物业治理区域符合业主大会成立条件的，开发商应按上海市住宅物业治理规定的规定，提交有关材料。区（县）房地产治理部门应当及时和街道办事处依法组织开展业主大会筹建工作。开发商未提供材料，经区（县）房地产治理部门催促后仍不改正的，区（县）房地产治理部门可依照业主提出的成立业主大会的书面要求，组织人员获得相关材料，所发生的费用由建立单位开发商承担。在开发商报送有关材料后，区（县）房地产治理部门和街道办事处组织业主推荐产生业主代表，组成业主大会筹备组。筹备组成员应当由榜样履行业主义务、热心公益事业、责任心强并有一定组织才能的业主担任。筹备组在区（县）房地产治理部门和街道办事处指导下，做好以下各项筹备工作：确定召开业主大会会议的方式，由业主代表参加业主大会会议的，确定业主代表产生的方法、人数，并组织业主推荐产生业主代表。确认业主身份以及业主在业主大会会议上的投票权数。确定召开业主大会会议的时间、地点和内容。确定业主委员会委员候选人人数和产生方法，组织业主推荐产生业主委员会候选人。在律师的协助下拟定业主大会议事规则（草案）和业主公约（草案）。做好召开业主大会会议的其他各项工作。业主的投票权以套为计算单位。单个业主在初次业主大会会议上所持投票权超过全部投票权30%的，应对其投票权予以限定。c、初次业主大会的一般程序由大会筹备组介绍大会筹备情况；由大会筹备组介绍业主委员会候选人情况，候选人也能够作自我介绍；审议通过业主委员会章程和业主公约；由业主大会成员或业主代表投票选举产生业主委员会成员；审议决定其他物业治理的严重事项。在初次业主大会上产生的业主委员会，应当报房地产行政主管部门进展备案，从上海市目前的实际情况看，业主大会与业主委员会同时备案，房地产行政主管部门发放业主大会、业主委员会备案证。（2）业主大会例会及临时业主大会的召开业主委员会成立后，负责召集以后的业主大会，业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开，一般应每年召开一次会议。经持有一定比例投票权的业主提议，业主委员会就其提议须召开业主大会，称为业主大会的临时会议或特别会议。物业治理条例规定，经20%以上的业主提议，业主委员会应当召开业主大会临时会议。业主大会必须以已入住或使用的业主中持有过半数以上投票权的业主出席方能举行。业主大会的决定，但应经与会的持有过半数以上的投票权的业主同意才能通过，是为简单多数原则。但是，改建、重建建筑物及其附属设备，专项维修基金使用和续筹方案的决定，必须经物业治理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，即为特别多数原则。4.1.2业主大会的职权业主大会履行以下职责：（1）制定、修正业主公约和业主大会议事规则；（2）选举、更换业主委员会委员，监视业主委员会的工作；（3）选聘、解聘物业治理企业；（4）制定、修正物业治理区域内物业共用部位和共用设备设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（5）共同决定改建、重建建筑物及其附属设备；（6）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业治理的职责。4.1.3业主委员会会议及工作制度（1）业主委员会应当按照业主大会议事规则的商定召开业主大会会议。经三分之一以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为必要的，应当及时召开业主委员会会议。（2）委员会会议召开前的预备工作。如会议召开的通知、会议材料应在会议前多长时间送达各委员；委员因故不能参加会议时的委托工作、手续等。（3）委员会召开会议的主持工作。一般委员会召开会议都由主任主持，主任因故缺席不能履行职责的，可由副主任主持。（4）在业主委员会召开会议时，一般采取少数服从多数的原则，进展表决时，每一位委员有一票表决权。（5）业主委员会的会议记录是物业治理区域内的业主对业主委员会的工作进展监视的一个途径，也是业主委员会承担相应责任的有效依照，在业主委员会的章程中应规定好会议记录的工作，以及会议档案的保存等。4.1.4业主委员会的职权业主委员会是业主大会的执行机构，履行以下职责：（1）召集业主大会会议，报告物业治理的施行情况；（2）代表业主与业主大会选聘的物业治理企业签订物业效劳合同；（3）及时理解业主、物业使用人的意见和建议，监视和协助物业治理企业履行物业效劳合同；（4）监视业主公约的施行；（5）业主大会给予的其他职责。4.1.5业主委员会的法律地位业主委员会，是在物业治理区域内代表全体业主对物业施行自治治理的组织。业主委员会由业主大会从全体业主中选举产生，作为业主大会的执行机构，对业主大会负责，受业主大会和全体业主监视。由业主组成的业主团体业主委员会，是否具备独立的民事主体资历。物业治理条例没有给出明确的规定。但依照最高院的相关批复（2002民立他字第46号）根本上承认业主委员会独立的民事主体资历和民事诉讼主体资历的。依照全国人大刚刚通过的物权法的相关规定，一般认为是最终确立了业主委员会独立的民事主体资历和民事诉讼主体资历。第二节 律师办理为业主、业主大会及业主委员会正常运作提供法律效劳的业务4.2.1律师应当参与业主大会议事规则、业主公约及业主委员会章程等相关法律文件的起草与审查，确保其合法合理、公平公正。4.2.1.1业主大会议事规则1、业主大会议事规则的性质业主大会议事规则是小区业主大会与业主委员会活动的根本准则，它就业主大会及业委会的主旨、组成、议事方式、议事内容等有关业主大会与业委会活动事项均作出了明确商定。2、业主大会议事规则的制定业主大会议事规则由成立业主大会的筹备组拟定，在征求全体业主的意见后，由专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意表决通过。3、业主大会议事规则的内容业主大会议事规则的内容一般包括以下几个方面：（1）业主大会的组成与主旨；（2）业主大会的会议内容与会议方式；（3）业主大会的表决方式；（4）召开业主大会的条件；（5）召开业主大会的程序；（6）业主代表的职责；（7）业主委员会的成员条件及组成；（8）业主委员会职责；（9）业主委员会会议；（10）业主委员会的任期及换届；（11）其他有关业主大会与业委会活动的有关事项。4、业主大会议事规则中应留意的征询题在制定业主大会议事规则中应留意以下征询题：（1）制定业主大会议事规则时，应充分考虑其可操作性，在确定业主大会方式、业主投票权、业委会的职权时，都要考虑到小区业主的实际情况，使得业主大会议事规则具有可操作性。（2）应保障业委会权力的正当行使，全体业主的合法权益得到保护。在制定业主大会议事规则时，存在的征询题往往是业委会的权力过大，使得全体业主的利益得不到保护，业主权利无法行使，比方说有的业主大会议事规则商定业委会使用3万元以下的维修基金，无采全体业主表决。4.2.1.2业主公约1、业主公约的性质是业主之间订立的自治性的标准。不同的物业，因范围、构造、设备、规格、功能等不同，业主公约的详细内容也有差异。业主公约订立后，纵使其物业的所有人更迭，其效力不受妨碍。2、业主公约的内容业主公约，一般包括以下内容：（1）物业名称、地点、区域范围、面积和户数；（2）物业共有部分和专有部分的划分，公共场所、设备、设备情况；（3）物业治理区域内总投票数的统计情况，业主大会的召集程序及决定物业严重事项的方式；（4）业主使用物业和公共场所、公用设备、设备的方式及详细要求；（5）业主参与物业治理的权利及应承担的义务；（6）业主委员会的产生规则、业主委员会的权利义务、工作程序以及责任的承担；（7）业主对业主委员会及物业治理公司的监视权；（8）各业主配合物业治理的承诺；（9）物业治理过程中，维修、养护及治理等各种费用的缴纳及分摊，物业收益的分配方式；（10）业主公约的修正程序、成立及生效的时间；（11）违背业主公约的责任；（12）业主认为需要明确的其他事项。3、业主公约的效力业主公约中商定的业主的权利与义务，是经业主承诺的，对全体业主具有约束力。依照物业治理条例的规定，业主公约对物业的使用人也具有约束力。4、业主临时公约业主临时公约与业主公约的内容根本一致，一般是由开发商制定的，在商品房出售合同附件中商定或业主入户时签订。业委会成立后，业主公约取代业主临时公约。5、制定业主公约应留意的事项：在制定业主公约时，应留意以下事项：（1）制定业主公约的程序要合法，即业委会（或筹备组）制定的业主公约只有通过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意才能生效。（2）业主公约的内容不得超出业主自治的范围，目前有些业主公约的内容超出了业主自治的权利范围，比方，有的公约商定，业委会或物业公司能够撤除业主的违章建筑，如此的商定是无效的。4.2.2律师应当为业主大会选聘、解聘物业治理企业提供各种法律效劳，包括招投标、会谈、沟通协调、起草各种法律文书等，以保证物业治理前后衔接和谐顺利。4.2.3律师庆当协助业主大会制定、修正物业治理区域内物业共用部位和公共设备设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。第五章 物业专项维修基金第一节 物业专项维修基金的交纳与续筹5.1.1新建商品住宅首期维修基金的交纳（各地区大部分已制定专项维修基金使用治理方法，交纳的主体、时限和标准有所不同。现以上海市的规定为例进述，律师在办理物业治理法律效劳时碰到该类征询题，应以各地点的专项维修基金使用治理方法为准）（1）装备电梯的住宅：房地产开发企业按照每平方米建筑面积本钱价的4%交纳；购房人按照每平方米建筑面积本钱价的3%。（2）不配电梯的住宅：房地产开发企业按照每平方米建筑面积本钱价的3%交纳；购房人按照每平方米建筑面积本钱价的2%交纳。（3）依照上海市的有关规定，1996年6月10日前出售的商品住宅，按商品住宅出售合同的商定或房屋买卖双方、房地产开发企业与业主委员会协商一致的商品住宅本钱价执行；1996年6月10日至2000年12月31日前出售的内销商品住宅，商品住宅本钱价为1198元/m2；2001年1月1日以后的商品住宅本钱价为1295元/m2。（4）房地产开发企业应当在办理房地产初始登记前，交纳其应交部分的维修基金；购房人在办理房地产变更登记之前（办理“小产证”），交纳其应交部分的维修基金；业主大会成立时髦未出售的商品住宅，房地产开发企业应当在业主大会成立之日起15日内，将未出售商品住宅购房人应交部分存入业主委员会开户银行。5.1.2地下车库维修基金的交纳地下车库与地面房屋构造相连的，按地面房屋是否装备电梯的标准交纳维修基金；假设地面房屋有的装备电梯，有的不装备电梯的，按装备电梯的标准交纳维修基金。地下车库为独立构造，无地面房屋的，按不装备电梯的标准交纳维修基金。依照上海市住宅物业治理规定第三十六条：机动车停车场（库）的维修、养护费用由其所有人承担。机动车停车场（库）的专项维修基金按照物业治理专项维修基金标准交纳，纳入业主大会的专项维修基金帐户治理，单独核算。5.1.3专项维修基金的其他来源依照上海市的有关规定，小区的运营性收益应纳入业主大会帐户治理，物业治理企业能够有关规定和业主大会决议提取一定比例的治理费用，该类收益主要用于补充专项维修基金。5.1.4专项维修基金的交割与再次筹集商品住宅转让时，原业主交纳的维修基金剩余款额，由住宅受让人向原业主支付；住宅转让合同或者转让当事人另有商定的，从其商定。专项维修基金余额缺乏初次筹集资金总额的30%时，业主大会应当就再次筹集方案做出决定。再次筹集后的维修基金余额，不得少于首期维修基金中购房人交纳的数额。第二节 物业专项维修基金的使用5.2.1物业专项维修基金的治理（1）依照建立部及上海市的有关规定，资金由物业所在地的区、县房地产治理部门代为监管；业主大会成立后，由区、县房地产治理部门将资金本息划转至业主大会按规定设立的维修基金帐户，由业主大会按规定治理和使用。（2）维修基金实行属地开户原则，业主大会应在物业所在行政区内具有业务办理资历的银行分支机构输专用存款帐户。（3）住宅共用部位、共用设备、牧业治理区域公共设备的维修、更新费用支出，符合规定的，能够按规定的流程支用维修基金。房地局作为行政主管部门，进展指导与监管。5.2.2物业专项维修基金的使用程序依照物业治理条例的规定，专项维修基金的使用和续筹方案，必须经物业治理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。（物权法也有类似的规定）涉及单幢房屋大修或者专项维修、更新、改造的，应当经该幢房屋全体业主所持投票权三分之二以上同意，担不得与业主大会对全体共有部分做出的决定相抵触。实际操作中，为提高治理效率，降低治理本钱，业主大会可将一定金额范围内维修基金使用的决策权力，经法定程序后授予业主委员会。5.2.3物业专项维修基金的使用范围（1）维修基金专项用于保修期满后共用部位、共用设备和物业治理区域公共设备的维修、更新和改造，不得挪作他用。共用部位：是指整幢房屋业主共同使用的楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、分线间、电梯机房、走廊通道、门厅、传达室、内天井以及房屋主体承重构造部位（包括根底、内外承重墙体、梁、柱、楼板、屋顶等）、外墙面、走廊墙和墙外粉饰等。共用设备：是指整幢房屋业主共同使用的上下水管道、落水管、垃圾通道、水箱、蓄水池、加压水泵、电梯、天线、供电线路、楼道内照明线路设备、邮政信箱、避雷装置、楼道内消防设备及平安监控设备。公共设备：是指物业治理区域内业主共同使用的公共绿地、道路、小区内上下水管道、沟渠、池、路灯、窨井、化粪池、垃圾箱（房）、消防设备及平安监控设备、公共设备（设备）使用的房屋及非运营性车库、车场、公益性文体设备等。（2）住宅共用部位、共用设备和物业治理区域公共设备属于人为损坏的，其维修、更新改造费用应当由责任人承担。业主不能将分户内的维修基金随意取出。（3）日常绿化养护费、水箱清洗费、公用照明和共用设备能耗和养护费等应纳入日常物业治理效劳收费范围，不能在商品住宅专项维修基金中列支。5.2.4物业专项维修基金的分摊规则物业维修、更新、改造的费用，按照以下规定承担：（1）专有部分的所需费用，由拥有专有部分的业主承担；（2）部分共用部分的所需费用，由拥有部分共用部分的业主按照各自拥有的房屋建筑面积比例共同承担；（3）全体共用部分的所需费用，由物业治理区域内的全体业主按照各自拥有的房屋建筑面积比例共同承担。部分共用部分、全体共用部分的维修、更新、改造费用在专项维修基金中列支。第六章 物业治理纠纷第一节 物业治理纠纷范围、分类及特点6.1.1物业治理纠纷的表现方式物业治理纠纷的主要表现方式有：对人防、地下车库、绿地、停车场权属不明而引发的业主、业主委员会与开发商的纠纷；因业主拖欠物业治理费而引发的纠纷；因违法动用维修基金而产生的纠纷；业主之间因相邻权而引发的业主之间的纠纷；小区发生被盗、抢劫等行政治安或刑事案件而产生的纠纷。6.1.2物业治理纠纷分类按照纠纷中的根本权利性质和特点的不同，能够将物业治理纠纷划分为以下几类：（1）物业治理产权类纠纷。主要是物业所有权方面的业主专有权与业主团体共有权辖属范围确实认纠纷，业主团体共有权与托付物业治理企业的物业运营治理权行使之间的权限划分和确认纠纷，业主团体共有权与开发运营者的权属纠纷。常见的有个别业主侵占公共区域、业主委员会与开发商的车库之争等。（2）物业治理债权类纠纷。主要是与物业治理效劳有关的合同之债、侵权之争等债权、债务关系纠纷。例如小区的业主拖欠物业治理费、车辆的保管纠纷等。（3）物业治理行政权类纠纷。主要是物业治理行政主管机关和其他有关行政部门在行使职权的详细行政行为中与行政相对人之间发生的行政权限和行政权行使是否违法、是否得当、是否显失公正的争吵。目前常见的这类纠纷有行政执法部门对违章建筑的处理，业主对街道、房地产主管部门对业委会与物业治理公司指导监视的不满。（4）物业治理自治权类纠纷。主要是业主、物业使用权人、业主会议、业主委员会业主团体在民主自治权益方面发生的纠纷。例如业主不执行业主公约的有关规定或不执行业主会议对维修基金的分摊决定而引起的纠纷。另外，按纠纷所属法律部门的法律关系发生不同，能够将物业治理纠纷划分为民事纠纷、行政纠纷、刑事纠纷。6.1.3物业治理纠纷特点（1）物业治理纠纷具有连续性从物业治理纠纷的产生的缘故及表现方式上看，物业治理纠纷与开发商密不可分，比方说房子质量征询题、车位之争、配套不到位等，特别在目前的情况下，物业治理公司与开发商有千丝万缕的联络，一旦发生物业治理纠纷，开发商难脱干系。（2）物业治理纠纷具有多样性物业治理纠纷法律关系特别复杂。既有涉及民事、经济、刑事法律关系的纠纷，又有涉及业主团体经济事务和社会事务民主自治法律关系的纠纷。这种纠纷既有物业治理公司与业主之间、业主与业主之间、物业治理公司与开发商之间、业主与业主委员会之间的平等的民事纠纷，也有因行政主管部门的行政治理行为所引发的纠纷。（3）物业治理纠纷具有易发性和涉众性在物业治理效劳的提供和买卖过程中，容易发生对效劳质量好坏、满意与否的争吵，比方说最常见的业主拖欠物业治理费案件。由于物业治理所执行的事务大多是涉及业主团体公共利益甚至社会公共利益，因而一旦发生纠纷，往往是集体争吵、甚至集体诉讼，比方说业主与开发商的车位之争。第二节 物业治理纠纷的处理6.2.1处理物业治理纠纷的原则（1）及时原则不管是民事争议依然行政争议，由于物业治理纠纷涉及面广，行政机关和司法机关在处理这一类纠纷时应当及时，不宜让矛盾长期存在，日益激化。（2）合法原则在处理物业治理纠纷时，要留意法律的正确适用，特别是物业治理有关的法律、法规变化较快，处理物业治理纠纷不能与新的法律、法规相悖。（3）公平合理原则在处理物业治理纠纷时，要分清是非和责任，要使责任的承担适当，使责任人心服口服。6.2.2处理物业治理纠纷的方式（1）协商 是当事人本人通过适当方式处理彼此纠纷的一种方式。协商是由物业治理纠纷当事人双方或多方本着实事求是的精神，依照有关法规公约和所订合同的商定，直截了当进展磋商，在事实的根底上，自愿互谅、明确责任，共同商量达成一致意见，按照各自过错的有无、大小和对方受损害的程度，自觉承担相应责任，以便及时地处理物业治理纠纷的一种处理纠纷的方式。（2）调解 调解是指当事人之间发生物业治理纠纷时，由国家规定的有管辖权的第三人来主持引导当事人进展协商活动，坚持自愿原则和合法原则，运用对当事人进展利害分析、说服考试的方法，促使当事人双方互相谅解，平息纠纷的一方式。调解按调解主持人的身份不同可分为民间调解、行政调解。调解不是诉讼处理的必经程序。从目前的情况看，居委会与房地产行政主管部门的调解在处理物业治理纠纷中占一定比例。（3）仲裁 仲裁是当事人依照仲裁法，双方自愿达成协议选定仲裁机构并由其主持调解或对纠纷做出裁决的一种处理纠纷方式。作为一种处理财产相对权益纠纷的民事性裁判制度，仲裁具有自愿性、专业性、灵敏性、保密性、独立性的特点。物业治理纠纷当事人采纳仲裁方式处理纠纷，应当双方自愿，达成书面仲裁协议，否则不能通过仲裁方式处理。（4）诉讼 是指当事人向法院起诉，由法院按照法定程序处理案件，保护当事人的合法权益的纠纷处理方式。物业治理纠纷的诉讼，是法院在物业治理纠纷诉讼参加人的参加下，依法审理和处理物业治理纠纷案件的活动，及在该活动中构成的各种关系的总和。物业治理纠纷的诉讼多为民事诉讼和行政诉讼。6.2.3物业治理纠纷中的违法行为及法律责任（1）业主的违法行为及其法律责任业主的违法行为主要表达在：（一）擅自改变小区内土地用处的；（二）擅自改变房屋、配套设备的用处、构造、外观、毁损设备、设备、危及房屋平安的；（三）私搭乱建、乱停放车辆，在房屋共用部位乱堆乱放，随意占用、破坏绿化、污染环境、妨碍住宅小区景观，噪声扰民的；（四）不照章交纳各种费用的，包括物业治理费。业主的法律责任主要有：业主的违法、违约行为，一般由业主委员会和物业治理企业予以制止、批判教育、责令限期改正，按照法律和依法制定的业主公约、提请有关部门处理，假如造成损失的，违法业主应当赔偿损失。对拖欠物业治理费的，物业治理公司有权通过诉讼方式收回拖欠费用并收取滞纳金。（2）业主自治机构违法行为及其法律责任业主大会、业主代表大会只是议事机构，并不能直截了当承担法律责任，其法律责任一般应由业主分摊。关于个别业委会成员未经业主大会或业主的受权，施行有损于业主利益行为的，施行未经业主大会或业主的受权行为的业委会成员，应当负相应的法律责任。（3）物业治理公司的违法行为及其法律责任物业治理公司的违法行为：（一）非法运营行为。指不具备从事物业治理资质和才能的企业，以物业治理公司的名义从事物业治理运营活动。（二）擅自作为行为。指物业治理企业在施行物业治理过程中，违背物业治理法规的禁为标准或者违背物业委托治理效劳合同中的禁为商定，而擅自作出的犯禁行为，比方说搞自将绿地改为停车场。（三）不履行或不忠实履行受托治理义务的行为。指物业治理企业不履行物业治理委托合同规定义务或者违背忠实义务，不尽心尽力履行治理义务，治理混乱，损害了业主的合法权益。物业治理公司的法律责任：无物业治理资质进展物业治理