九堡客运中心项目投资可行性研究报告

版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归杭州汉嘉房地产有限公司所有，未经杭州汉嘉房地产有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。九堡客运中心项目投资可行性研究九堡客运中心项目投资可行性研究汉嘉地产顾问汉嘉地产顾问2014.62014.6服务全貌PAGE2服务阶段工作成果解决问题时间节点一阶段九堡客运中心项目投资可行性研究九堡客运中心项目投资可行性研究 1、市场机会研究 2、物业组合 3、收益能力分析6月15日后续服务 为本项目提供后续规划设计跟踪服务。参与关键节点的三方（甲方、设计单位、乙方）沟通会议，根据设计方案提出调整建议与意见，至方案报批为止。PAGE3区域理解杭州市提出的“城市东扩、旅游西进、沿江开发、跨江发展”的城市发展战略中,九堡是“城市东扩”的排头兵;九堡镇“十二五”规划将环客运中心圈定位为交通核心,商贸中心大九堡板块与城东新城、城北、乔司、下沙四大板块无缝对接，距离市中心不到10公里PAGE4项目理解项目四至：东为胜稼路，目前空地规划为地铁综合体项目；南边背靠客运中心站房；西至客运中心站场大楼；北至德胜路，受绿化带阻隔；地铁：距离一号线客运中心地铁站200米项目基本信息项目名称九堡客运中心客运中心总用地面积113351北面绿化带面积14068容积率0.71地块用地面积20571其中：大巴停车平台18521(停靠275辆车)维修厂2050需保留功能大巴停泊、修理功能租售模式只租不售德胜路通盛路胜稼路实景图PAGE5项目理解政策划拨用地临时改变用途、容积率的相关政策涉及问题分类结果有关的政策法规规定解读主要涉及的文件临时改变土地用途 缴纳土地收益金国有划拨土地因地上房屋出租或从事商业等经营性活动以及国有土地上房屋临时改变用途，每年按规定向政府缴纳土地收益。改变土地用途取决于改变后的用途 重办划拨决定书 招拍挂 协议出让 仍符合划拨用地范围(划拨用地目录)的，重办划拨决定书 不符合，则招拍挂或协议出让 招拍挂与协议出让的判断：六类情况规定要招拍挂，其他可以协议出让改变容积率 符合某些情形，可调整调整难易程度，要根据拟调整的容积率是否符合控规来确定符合控规要求，物业只租不售前提下，项目可以临时改变土地用途从事出租或商业经营活动。操作方法：先立项调控规，后建造改用途问题建筑规范本项目处理参考资料北侧高压线高压走廊范围内不得兴建建筑物、构筑物及其他设施。具体建筑退让距离需由相关部门确定。PAGE6项目理解工程-高压线北侧550kv架空高压线路走廊宽度约为6580m，因此建筑物应退让高压中心线约3240m，因此在绿化带旁新建楼房较不符合建筑规范。35m高压中心线PAGE7项目理解工程-加油站问题建筑规范本项目处理参考资料加油站加油站与周边建筑物需满足防火间距要求，本项目保守预留20米防火间距比较适合，不影响新建。38.88m西侧加油站属于二级站，与周边建筑防火间距约20米，因此本项目建设范围符合安全距离要求，可建。PAGE8核心问题问题二：开发模式如何选择？投资回报如何？问题一：我们的市场机会？物业类型选择？p 1 1、市场面：各类物业竞争情况及其他出路、市场面：各类物业竞争情况及其他出路p 2 2、产品面：项目条件分析及产品设计策略、产品面：项目条件分析及产品设计策略p 1 1、经济测算、经济测算p 2 2、项目投资回报情况、项目投资回报情况项目共识：有效利用客运中心未利用资源，走资源集约化发展道路；并为客站及周边提供配套PAGE9研究路径项目认知投资机会研究物业方案建议及经济测算区域发展研究市场机会研究物业方案建议经济测算商业市场机会办公市场机会酒店市场机会物业配比建议物业排布建议其他市场机会PAGE10区域规划九堡定位为一个融合乡村自然和都市文化特征的新都市主义居住中心，它也是未来杭城最大的经济适用房居住区以及杭城东北部40万人口居住区的中心。牛田杨公八堡居住区块 江干科技园九乔国际商贸城交通中心九乔商贸城单元控规1.功能定位：城乡结合、大型居住区、专业市场群集，现代化城市组团，核心是一个中心三个区；一个中心：公共交通中心(地铁、客运和快速公交)三个区：国家科技园区、商贸物流区、新兴居住区(牛田、杨公、八堡)2.用地规划 总规划用地面积177.39公顷，规划建筑面积1500万平米。3.人口规划 现有人口：目前人口约10万(流动人口约6万)规划人口：2015年20万，2020年60万。PAGE11区域产业从项目周边市场来看，客运中心市场以专业市场集群为主要特点，聚集有服装商贸类、小商品、家居建材等众多专业市场。n主导产业：高新技术、商贸、物流产业；n产业格局分布：江干科技园、九乔国际商贸城、商贸带(艮山路、杭海路、德胜路)；n产业发展现状及规划江干科技园：规划370.89万平方米，以高新技术产业为支撑，外资为重点，拥有西子奥的斯、巨星科技、祐康食品、明朗时装、海孚新能源等知名企业；商贸带：目前以杭海路商贸带、德胜路新型业态带、艮山东路4S服务业带为主；艮山路汽车贸易带，汇集汽车4s店40余家，聚集近2万人；九乔商贸城：占地7.6平方公里，规划市场群总建筑面积800万平方米；目前四季青交易中心已有3500户商家入驻，除华贸鞋城部分外，其他几个市场经营状况较差；未来前景良好，现处于发展初期，到成熟期市场还需要8到10年的发展历程。九乔国际商贸城四季青江干科技园物流基地汽车用品长城机电近江集团工业园区恒大建材美凯龙义务小商品石材市场省大学科技园东方电子商务园2KM1KM北PAGE12区域交通对外：项目是杭城东部交通枢纽，对外通达性良好；对内：区域内部交通动线较复杂，优势不明显。绕城高速杭甬高速沪昆高速德胜东路快速路艮山路快速路东湖高架快速路1号线互通立交桥上跨式立交桥高速路快速路轨道交通n对外交通：高速路 项目东、西、北面分别有沪昆高速、杭甬高速、杭州绕城高速三条高速路，对外交通优势明显。快速路 项目周边1公里范围内有三条快速路，分别是东面的东湖高架快速路，南面的艮山路快速路和北面的德胜东路快速路，周边有两处互通式立交和一处跨线立交，可通过平行匝道上下德胜东路或东湖路高架快速路市内交通通达性良好。n内部动线：区域内道路交错，加之多出施工，内部动线较复杂。3km3km项目东边主要以物流，建材市场、机电、汽车产业从业人员为主，项目北边主要以服装商贸从业者为主，项目西边以科技人员为主，目前约有从业人员6.5万，未来随着商贸城、科技园的成熟，估计约有12.7万就业者。PAGE13 项目东南面主要是经济适用房和农居房改造房，西北面则为还未改造的农居房，目前有人口约5.5万，未来3年人口逐渐导入，加上近三年出让住宅地块一宗，预计未来三年约有人口11.2万。居民中流动人口比例较高，购买力一般。区域人口1KM2KM一公里楼盘小区其他农居房一公里范围圈两公里楼盘小区两公里范围圈九乔国际商贸城四季青江干科技园物流基地汽车用品长城机电近江集团工业园区恒大建材美凯龙义务小商品石材市场省大学科技园东方电子商务园2KM1KM 住宅人口 产业人口人口统计情况人口统计情况常住居民常住居民产业人群产业人群合计合计(万人万人)现在现在5.55.56.56.51212未来未来3 3年年11.211.212.712.723.923.9目前仍处于发展期，商业、产业及公建配套还在逐步投入中，未来5-10年将是板块快速成长期，板块价值将逐渐显现。区域属性以交通、商贸产业为主。产业居住配套启动期2007-20122012-20172017-2025发展期成熟期 红星美凯龙正式运营九乔商贸城开工，中润中心等部分市场投入2007年，恒大建材市场开业2008年四季青服装交易市场一期开业2008年，江干科技园被认定为杭州市第一批市级高新技术产业园2010年，东方电子商务园暨淘宝杭州网商园开园农居房为主，经济适用房投入使用大量商品房及经济适用房投入使用区域内将共有75万方经济适用房和83万商品房投入使用2008年杭州客运中心站启用2007年，金海城购物中心开业地铁一号线投入运营九堡大桥通车中润、国芳购物中心开建22万方公建配套建成使用，配套完善九乔商贸城投入使用商贸、物流、高新技术产业，交通产业中心区域发展节奏PAGE14PAGE15研究路径项目认知投资机会研究物业方案建议及经济测算区域发展研究市场机会研究物业方案建议经济测算物业配比建议物业排布建议商业市场机会办公市场机会酒店市场机会其他市场机会PAGE16市场机会研究商业市场PAGE17市场格局中润中心九堡商贸中心义乌小商品城九沙大道九堡东站综合体五金装饰城现有商业未来商业专业市场1km2km金海城购物中心客运中心小商品城新客站商业城（婴童城）四季青服装交易中心东大门商品交易中心德胜路杭海路国芳购物中心红星美凯龙恒大国际建材家居城中国轻纺城PAGE18市场现状商业体商业体体量(万方)租金入驻率主要形式经营情况现有市场商业市场新客站商业城(婴童城)9.23.97-6.3560%婴童用品较差金海城购物中心5.73.2-5.0100%超市、零售一般专业市场客运中心小商品城2.59.03-10.4250%小商品很差九堡商贸中心2.71.5-580%服饰、鞋袜批发一般东大门商品交易中心16.01.48-2.2255%面料、辅料较差四季青服装交易中心四季青服装大市场12.01.02-11.1160%大众女装较差大有时尚女装市场5.41.5-8.140%精品女装较差华贸鞋城12.64.17-8.3390%鞋业、皮具和运动系列较好玖宝服装城8.74.63-6.2550%男装较差国际服装城7.33.09-4.6340%国际二、三线品牌服饰系列较差红星美凯龙金茂MALL36-85%家居、建材较差恒大建材家居城40-90%家居、建材较好未来市场商业市场中润丽丰购物中心10-商业、写字楼-国芳购物中心15-纯商业-九堡东站综合体13-商业、写字楼、酒店式公寓-专业市场中润软装艺术展示中心13-软装-中国五金装饰城26-五金-中国轻纺城25-轻纺银沙国际精品博览中心(义务小商品城)30-小商品-PAGE19典型项目新客站商业城(婴童城)开业时间2010年年初占地面积28亩建筑面积9.2万婴童用品专业市场部分百盛汇金酒店部分楼层-2层:停车库;-13层:零售商铺;4层:正装修成酒店，单间面积约20;5层：热带雨林水城；6-12层：百盛汇金商务酒店住宿及配套情况客房：设有豪华、商务、行政等各类客房130余间；会议室：设有大中小会议室4个，最大的可容纳260人餐厅：食九天花园餐厅，设有可容纳600位客人同时就餐的宴会厅租金一层进门口：6.08元/天一层底商：6.35元/天地下一层电梯口：3.97元/天入住率80%商业 酒店实景图实景图外观图婴童用品专业市场较冷淡，2楼以上基本没客流，现4楼正改造成酒店。楼层引导周边商业内部图PAGE20典型项目新客站商业城(婴童城)婴童用品专业市场较冷淡，2楼以上基本没客流，现4楼正改造成酒店。1F1F1F内部图1F中庭2F电梯口2F2F儿童乐园3FPAGE21内部图典型项目新客站商业城(婴童城)婴童用品专业市场较冷淡，2楼以上基本没客流，现4楼正改造成酒店，5楼部分场所空置，其余部分为热带雨林国际水城4F正改造成酒店中5F部分空置，部分为热带雨林国际水城PAGE22典型项目新客站商业城(婴童城)酒店部分：新客站商业城酒店部分物业经营状况较好，与周边专业市场合作开展产品发布会、巡展等活动，为酒店带来会议、住宿客户需求，入住率达80%，主要客户为商务客等稳定客流。婴童城物流中心：为商户提供小型货物运输，多为省内短途快件。由于零售商业经营状况较差，物流需求不是很大。其他 百盛汇金大酒店婴童城物流中心PAGE23典型项目金海城金海城购物中心项目位置九堡江干区杭海路878项目类型购物中心总建筑面积5.7万方物业组成1号楼(一期)+2号楼(二期)+时尚购物街主力店 金海百货 超市及卖场：世纪联华（7000）、五星电器餐饮：肯德基、两岸咖啡、永和大王 银行：农业银行、交通银行租金价格3.2-5.0元/天租金模式保底租金加扣点开发商杭州金海置业有限公司距离120米金海城购物中心集大型购物、餐饮、娱乐为一体的购物中心，距离地铁1号线九堡站仅120米距离，交通通达性较好，且店铺品质较高，租金价格在3.2-5.0元/天，全年无空置。PAGE24金海城一期2007年12月22日开业，较为成熟；一期以大超市带动的邻里中心，以零售和餐饮为主要业态典型项目金海城一期正门商铺金海城整体外观一期内部PAGE25二期预计2014年10月开业，在一期基础上增加娱乐、餐饮业态，提升金海城整体消费格调，丰富业态。典型项目金海城二期各楼层业态分布图PAGE26典型项目九堡东站综合体九堡东站综合体是杭州兴建100个综合体目标中的重点项目和第一个地铁综合体实景图效果图楼层项目(规划)概况B1-B2停车场约327辆L1人行通道、大厅架空层高7米L2-L3购物区包括物美超市(7000)、零售商铺、品牌店(3000)L4-L5娱乐休闲区影院、电影院、电玩、KTV、餐饮L6-L10办公、居住区写字楼(每间20-60)、SOHO单身公寓开发商杭州市地铁置业公司总用地面56.7亩总建面()13万类型区域商业中心构成4个10层高的塔楼(3万)、一个5层高的裙房(9万)典型项目杭州国芳购物中心开发商江干八堡社区与甘肃国芳工贸（集团）股份有限公司共同意向合作开发占地面积63.23亩物业类别酒店+办公+商业百货建筑面积14.89万方 A楼（20层）5.46万方 商业百货1-4层 酒店5-20层 B楼（18层）9.43万方 商业百货1-4层 SOHO5-8层 办公9-18层自有品牌国芳百货、国芳综超、国芳电器停车场地下5万方开业时间预计2017年B楼A楼商业酒店SOHO办公杭州国芳购物中心（暂名）是江干区首个“浙商回归”投资的留用地项目。项目为商业综合开发，总占地面积42153平方米，建筑面积148900平方米，总投资预计7亿元人民币左右。客运中心PAGE27PAGE28典型项目中润中心开发商杭州中润瑞丰置业占地面积131.5亩容积率2.5物业类别写字楼+软装市场+商业建筑面积35万方 软装设计中心2万方 软装展示中心13万方 高端购物中心10万方 配套、停车设施10万方开发时序 一期：动工时间2013.9 开业时间2015.5 二期：动工时间2014.3 开业时间2016.5杭州中润中心是长三角地区首个35万方高端软装艺术设计展示综合体，为杭州“十二五”规划重点项目“中国杭州(九乔)国际商贸城”的首个省级重点项目。项目配套有中润控股集团旗下品牌丽丰购物中心，集合了强大的休闲购物娱乐业态，包括餐饮、服装、精品超市、电影院、KTV、保龄球等等，未来势必成为杭州城东一个“吃喝玩乐购“娱乐购物新地标。p 区域周边以专业市场相关从业人员及客运中心流动人群为主，对于商业的需求不足，核心区域内缺乏有效的品质消费人群支撑；PAGE29竞争需求自身 本项目从各方面分析来看不具备开发大体量商业的条件，可开发小体量作为项目配套的商业p 项目周边目前以专业市场为主，除新客站商业城外无商业市场缺乏零售商业氛围；p 未来项目一公里内约有35万方商业供应，竞争激烈；p 项目四周交通被包围，缺乏良好的商业界面，难以形成商业氛围，此外项目背靠客运中心站受到无法积聚人流及交通动线上的疏导问题。商业市场小结PAGE30市场机会研究办公市场PAGE31杭州写字楼格局市中心圈层已经饱和，区域中心圈层成为目前主战场，其中钱江新城和滨江成为供应主力，九堡商务氛围及品质一般。滨江滨江钱江世纪钱江世纪城城钱江新城钱江新城城东城东新城新城大九堡大九堡城城站站凤起凤起武林武林黄龙黄龙文教文教西西溪溪申花申花仓仓前前城北新城北新城城市中心圈层区域中心圈层外延圈层下沙下沙PAGE32办公市场格局德胜路九沙大道杭海路鑫运时代九堡东站综合体写字楼现有物业未来物业中澳大厦通达大厦东大门商务楼站场大厦步步高商务楼亿龙商务楼君合商务楼中润中心写字楼1km2km东方电子商务园江干科技园客运中心核心区客运中心外溢PAGE33办公市场现状物业名称体量（万方）租金(元/天)企业属性/状况户型入驻情况现有供应东大门商务楼1.51.58服饰贸易企业目前有14890%站场大楼0.92-3长运、客运公司1-4层1000整租10层有可分割户型-小商品城0.322.2-2.35服装、淘宝部分9层、10-11层办公；可随意分割，最小4065%步步高商务大厦2.81.8鞋业批发商户、淘宝网商标准层1650，可分割90%亿龙商务楼1.01.47 服装、面料、淘宝50-80LOFT70%君合商务楼1.31.47 服装、面料、淘宝50-80LOFT90%中澳大厦1.41.5服装、美容、化妆品、投资、银行等117-45095%通达大厦3.71.85银行、各类培训学校、IT(研发)、创意产业、集团总部等86-1502(可分割)95%东方电子商务园171.13-1.23电子商务、信息软件、科研总部区、研发孵化、产品展示150-30080%未来供应鑫运时代1.2-一层两户，一户230-中润中心写字楼2.0-作为自身软装设计办公场地-九堡东站综合体写字楼3.0-区域内办公氛围不浓、物业条件一般，办公楼供应量较少，主要以服装贸易、商贸、软装设计等为主，整体入驻率80%，主力租金1.5-2元/天/为主PAGE34典型项目欧铧大厦(东大门商务楼)项目基本信息开发商开发商杭州励华投资管理有限公司总建筑面积总建筑面积16万物业组成商业中心：8万；商务中心：1.5万；酒店：2万商务楼楼层1-5层：商铺6-15层：办公租金租金1.58元/天空置率空置率4%入驻企业一览表16F杭州东大门控股集团15F浙江鸿泰建设工程有限公司13F露友体育浙江分公司 浙江闽商投资公司 千禧企划设计中心12F正大服饰浙江分公司 天伦天杭州分公司 品嘉纺织11F杭州天联针织品有限公司10F杭州同步贸易有限公司(永高人/ABC/小骆驼)9F杭州名龙贸易有限公司 杭州淘朗电子商务有限公司8F杭州依之锦服饰有限公司 都市丽人浙江营运中心7F杭州雨柔贸易有限公司 恒艺商标 越速品牌创意机构6F东方建设集团直属分公司 匹克体育杭州分公司山东华铭工程杭州分公司 JAMSUN积上品牌管理中心杭州维搏电力物资有限公司效果图外部实景 内部状况PAGE35典型项目亿龙商务楼项目基本信息开发商浙江亿龙置业有限公司开盘时间2011年7月9日总建面约1万方楼层布局1-2层商铺；3-5层办公，每层约35个房间；标准层1800基本户型50-80方LOFT办公办公层高4.78米车位80个租金毛坯2200元/月，精装3300元/月（约为1.47-2.21元/天）出租率70%入驻企业一览表5F517、519 杭州珀源贸易有限公司化妆品贸易518 杭州康诚财务咨询有限公司财务咨询525 杭州富示（隆创商标）服饰辅料有限公司服装周边531 杭州共好企业管理有限公司企业管理521 艺墅家室内设计工作室室内设计4F407-409 杭州锐志电气自动化有限公司电气3F311 九鼎龙庭装饰装修公司装饰装修317 杭州汇尔仪器设备有限公司仪器设备实景图实景图实景图效果图PAGE36典型项目亿龙商务楼一层商铺已开业过半，二层鲁越食府已开业，三到五层LOFT办公，出租率较高，入驻企业多为服装、面料贸易、淘宝美工等公司。底层商铺内部情况PAGE37典型项目君合商务楼项目基本信息项目地址杭州九堡客运中心南胜稼路与金堡街交汇处（蓝桥名苑东面）开发商浙江亿龙置业有限公司开盘时间2013年1月3日占地面积4142总建筑面积12745总户数102户标准层2000层高一层商业的层高为4.7米；二层层高为3.3米，三至五层为办公，层高为4.78米租金毛坯2200元/月，精装3300元/月（约为1.47-2.21元/天）出租率90%入驻企业一览表5F509 杭州永彩染料有限公司服装周边514-515 深圳市新盖昌自主化设备有限公司-521 杭州如简装饰工程有限公司装饰装修4F406 杭州绣古时装有限公司服装418 杭州沃尔泰新型建材有限公司建材419 深圳市蝶讯网科技有限公司服装淘宝424 杭州集普科技有限公司-3F315 杭州子旭贸易有限公司淘宝317-327 杭州宗盛房产代理有限公司房产代理338 杭州粉蓝佳人服饰有限公司(设计打样工作室)服装周边PAGE38典型项目君合商务楼一、二层商铺仍在招商，三到五层LOFT办公，出租率较高，入驻企业多为服装、面料贸易、淘宝美工等公司。底层商铺内部情况PAGE39典型项目中澳大厦项目基本信息楼层共10层，层高4米标准层550车位65个租金1.6-1.7元/天出租率95%入驻企业一览表10F杭州银行九堡支行办公9F百一度(香港)国际贸易有限公司8F杭州瑞楚投资咨询有限公司7F晨玥化妆品连锁管理有限公司6F伊都锦城美容美体生活馆、杭州金永防水工程有限公司、紫檀服饰5FKTV娱乐4F九都国际娱乐会所3F中澳棋牌2F悦足堂1F杭州银行、韩国料理底商内部情况PAGE40典型项目通达大厦通达大厦项目地址九堡艮山东路、德胜路南侧,九环路与九源路交汇处总建筑面积3.7万方总层数主楼：13层附楼：6层标准层面积主楼：1600附楼：2200物业类型写字楼+底商标准层高3.5-4.6米分割面积以120-250平方米为主租售模式只租租金价格1.85天/（写字楼）2.5天/（底商）物管费2.5元/月/1#1#，10F10F3#,3F3#,3F2#2#，10F10F通达大厦艮山东路艮山东路分为主楼和附楼两幢，主楼共13层，单层面积约1600，附楼共6层，单层建筑面积约2200，一楼为底商，写字楼租金为1.85元/天，出租率达94%。PAGE41典型项目东方电子商务园东方电子商务园项目地址九盛路与德胜路交叉口占地面积129.62亩总建筑面积17万标准层面积852物业类型写字楼租售模式只出租租金价格1.23元/天（500方以下）1.13元/天（500方以上）功能定位集“电子商务区、信息软件区、科研总部区、研发孵化区、产品展示及配套服务”五区合一的特色产业区开园时间2009年1#1#，10F10F3#,3F3#,3F2#2#，10F10F位于江干科技经济园区内，园区写字楼租金价格以500为节点，500以上租金为1.13元/天，500以下租金价格为1.23元/天，以信息软件、电子商务等企业为主。东方电子商务园PAGE42办公企业分析区域办公以商贸类，尤其是服装贸易类企业为主，电子商务和装饰、设计类企业为辅。其中贸易类和装饰设计类企业租金承受能力较强。电子商务10%服装40%建筑装饰15%其他25%文创10%客运中心周边办公市场产业结构 周边办公市场以服装或服装周边产品贸易公司为主要租户，占市场比重40%；另外文创与电子商务类企业也多数是以服装产品为主题的企业，这类占20%；建筑装饰企业占市场15%，其他如企业管理、投资公司、电力物资等公司占据25%的市场。租赁能力较强企业：以上企业租金承受能力均不是很强，相对来说，贸易类和装饰设计类企业租金承受能力较好。p 客群：以商贸类，尤其是服装贸易类企业为主，电子商务和装饰、设计类企业为辅；p 面积段：一类为50-100的小型企业办公；一类为200-500的贸易类企业PAGE43竞争需求 本项目可利用区位交通及周边商贸产业集群优势，以商贸服务类及电子商务类企业为主力客群，根据市场行情，开发2-3万方的办公物业p 项目周边目前写字楼供应较少，以专业市场的办公物业为主，主要供应集中在一公里核心范围外；p 未来写字楼供应量4.2万方办公市场小结PAGE44市场机会研究酒店市场PAGE45酒店竞争格局德胜路九沙大道杭海路商务酒店快捷酒店百盛汇金大酒店驿站酒店美凯大酒店 凯瑞大酒店 澳都大酒店 杭州铂金臻品酒店 汉庭海友酒店布丁酒店旅馆PAGE46酒店市场现状整体酒店档次中低端，从市场反馈情况来看，标间价格在200元左右的经济型酒店和精品酒店入住率最高。梯队名称档次规模（间/套）标准间价格入住率第一梯队百盛汇金大酒店高档130348起80%凯瑞大酒店高档170288起70%第二梯队杭州澳都大酒店中高档110238起60%杭州铂金臻品酒店中高档108168起80%第三梯队驿站酒店经济105144起80%第四梯队汉庭海友酒店经济64119起70%布丁酒店经济42139起60%PAGE47与四季青等周边专业市场合作，开展服装发布会等活动，平时开房率均在80%左右，客群主要为商务或会议客户。典型项目百盛金汇大酒店整体图酒店开业时间：2010年12月18日客房总数：130个酒店星级：四星级开房率：平时80简介：设有大中小会议室4个，最大的可容纳260人，拥有完善的会议设施和专业的会议服务团队。食九天花园餐厅，可容纳近千人用餐，有大厅和包间，主推粤菜，杭帮菜，特聘名厨主理，环境高雅温馨。是按国家高星级涉外旅游饭店标准进行装修配置的一家集餐饮、住宿、娱乐、休闲为一体的综合性酒店。配套设施：会议室：设有大中小会议室4个，最大的可容纳260人餐厅：食九天花园餐厅，设有可容纳600位客人同时就餐的宴会厅其他：足浴中心、量畈KTV、棋牌中心、茶吧客群：以会议功能为主，平时开房率均在80%左右，客群主要来自四季青等周边专业市场的公司、企业等商务或会议客户服装发布会PAGE48典型项目驿站酒店与携程、艺龙等网商合作，加上位置优越，交通方便，吸引了较多的商务出差人士，外出旅游客户为辅。酒店开业时间：2012年3月1日客房总数：105个开房率：平时80简介：酒店所在大厦为杭州汽车客运中心站小商品城。1-5层为小商品批发市场，6-8层为本酒店，9层为周记茶楼，10-11层为办公区配套设施：可同时容纳500人的周记茶楼设有10-100人容量的大、小会议室10余个客群：由于毗邻客运中心和地铁站，交通方便吸引了较多的商务出差和外出旅游人士整体图大堂客房PAGE49典型项目汉庭海友酒店连锁型酒店和装修特色吸引了较多追求个性和时尚的中青年客群，周边居民和工作者都有，平时入住率基本在八成以上酒店开业时间：2013年7月客房总数：64间（套）开房率：平时80简介：主楼高4层，客房总数64间（套），面积均在14-18平方，宽敞明亮，提供优质的床上用品，免费的洗漱用品，独立卫浴，独立空调配套设施：设有小型休闲娱乐区客群：入驻的客户以追求个性和时尚的中青年为主，周边居民和工作者都有，平时入住率基本在八成以上门面大堂娱乐区客房PAGE50酒店客户分析区域内酒店客户以商务流动客户为主，旅游旺季时有部分旅行团客户，以及一些上门客户。客运中心站核心区域对酒店餐饮需求较旺盛，以商务客为主，除接待宾客外，偏好经济型酒店。调研个案的访谈语录：百盛金汇大酒店入住的客户大部分为商务人士，企业和酒店有合作协议，老板接待客户或者因出差到本地而入驻的情况都有，靠近专业市场群，招商大会接待较多，入住率八成左右。汉庭海友酒店因为我们酒店的房间内部装修较有特色，所以入驻的客户以追求个性和时尚的中青年为主，周边居民和工作者都有，平时入住率基本在八成以上。驿站酒店因为我们酒店地段好，品质好，再加上跟网站一合作，生意就好了，吸引了较多的商务出差和外出旅游人士。p 需求同样集中在标间价200元左右的中端市场，入住率可达80%左右；p 受区位影响，对于经济型的快捷酒店需求旺盛；PAGE51竞争需求客群 区域酒店市场供需两旺，酒店必须有足够的特色才能与对手进行差异化竞争。建议本案在体量合理的情况下，设置6000-9000的经济型酒店。p 项目周边目前以专业市场为区域酒店供应充足，但品质普遍较低，未来随着中高端酒店新增供应，市场竞争更加激烈；p 以专业市场商务客及商务接待协议客户、旅游团为主；p 客运中心站带来的大量流动客；酒店市场小结PAGE52市场机会研究其他市场PAGE53区域市场启示九堡以专业市场集群为主要特点，大量产业聚集，加之成型的九乔商贸城，商贸产业发达；专业市场与电子商务的结合带来一定的仓储物流需求绕城高速杭甬高速沪昆高速德胜东路快速路艮山路快速路东湖高架快速路1号线九乔国际商贸城四季青江干科技园物流基地汽车用品长城机电近江集团工业园区恒大建材美凯龙义务小商品石材市场省大学科技园东方电子商务园汽车产业带3KM互通立交桥上跨式立交桥高速路快速路轨道交通 项目区位交通优势明显，规划中的交通中心逐步成型，交通便利；办公供应呈楼多量少特征，品质中档，主力租户为服装贸易、电子商务类企业，目前这类企业的解决方法是一部分外溢到较远地带，另一部分租用4楼，5楼等生意冷淡的商铺做办公，且有一定的仓储物流需求；PAGE54仓储物流发展趋势2013年，我国物流运行总体平稳，物流需求规模保持较高增幅，物流业增加值平稳增长，但经济运行中的物流成本依然较高。受内需扩大特别是网上购物需求带动，快递、快运、配送等物流市场保持高速增长。随着OTO的发展，京东与便利店的合作、电商公司的自提柜等模式，将会促使诸如猫屋、城市一百、社区快递点等模式快速崛起，未来的物流、快递将会以城市配送、社区快递为主要模式展开。5.4,52%3.6,35%1.3,13%2013年社会物流总费用构成(万亿元)运输费用保管费用管理费用9.76.4430.420.3010203040工业品进口货物农产品单位与居民物品再生资源2013年社会各类产品物流总额增长率(%)50.740.949.359.105010020092010自有仓库面积租用仓库面积重点调查企业平均仓储面积情况（单位：%）0%5%10%15%20%25%30%35%0.050.0100.0150.0200.0250.0200620072008200920102011201220132006-2013年社会物流总额(万亿元)总额增长率PAGE55仓储物流发展现状2007年浙江省以物流命名的企业有1997家，其中以运输为主的1565家，以仓储为主的141家。杭州目前已初步形成一园六心的物流格局。编号物流中心A1石大路物流中心A2杭州九乔物流中心A3浙江萧北物流中心A4转塘物流中心A5仁和物流中心A6康桥物流中心年份编号名称20121杭州下沙物流园区202022号物流园区33号物流园区n2007年浙江省以物流命名的企业有1997家，其中以运输为主的1565家，以仓储为主的141家。物流企业形态趋向多元化，综合型物流势头明显，一批传统货运企业正积极向第三方物流企业转型和发展。但总体上比较分散，组织化、规模化程度较低。n伴随着商品交易市场快速发展，逐渐形成了“专业市场+物流市场”的商贸、物流一体化的发展模式。其物流需求特点：需要专线、零担等集零为整的物流组织模式。由于物流需求小批量、多批次、分散化，适合于专线、零担等物流组织模式。国际物流服务越发重要。部分大型专业市场已辐射到国外，成为全球重要的采购中心，与之相配套国际物流服务功能不断强化。PAGE56仓储物流市场需求市场对物流的需求主要看经营情况，目前仅华贸鞋城经营较好，有专门的货运公司提供物流，其他经营较差的专业市场一般走快递或私家车搬运；而仓储需求则相对较大。调研个案的访谈语录：1.采访对象：张经理，九堡商贸中心商户 采访语录：现在的仓库在地下一层，才83方，太小了，我大概要200-300方，租金么，当然是越便宜越好，现在这个一万块钱，比较能够接受。我旁边几家卖睡衣的都租不到仓库了，如果你们搞起来，一定有人要的，至少我知道的几家要的。货现在从东站那边发，运过去也挺便宜的2.采访对象：肖经理，九堡商贸中心商户 采访语录：仓库在地下一层，78方，比较便宜的，只有内部租户才能租，9400一年，但是很少的，我大概要100-200方的样子，物流目前不需要，现在这个很便宜的。3.采访对象：潘先生，下沙军区农场物流园区某物流中心 采访语录：我仓库很大的，是平时用不了的空余仓库，四季青那边过来租的挺多的，400方，800方都有，你要一两百方也有，20元每月每方，客运中心那边过来的不多。客运中心那边，农居房也有仓库出租的，大概400方的样子，价格肯定比我们贵，大概要23、24块。4.采访对象：婴童城物流中心工作人员 采访语录：我们就主要供内部商户发货用的，量都蛮少的，就快递运一下就好了，需求量不大。5.采访对象：婴童城某商户 采访语录：我们货每次进的挺少的，自己家车运一下就好。华贸鞋城 东泽宇豪货运有限公司四季青 快递公司四季青 私家车运货九堡商贸城 地下一层仓库九堡商贸城 五楼PAGE57借鉴案例柯东仓储中心 中国轻纺城柯东仓储中心占地5.53万方，投资3.2亿元，总建筑面积达到13.7万方，于2008年建成。以提供仓储用房及相应管理用房，为轻纺城市场配套其他物流仓储服务的基地。该仓储中心场地空间有限、设施相对简单、功能较为单一。主体结构分为5层，每层功能布局和建筑结构基本相同，除一层具有货物配载功能外，其他均以仓储为主，共有仓储用房377间，每间面积在100平方米左右，分为A、B、C三个区域。区域与区域之间、各区域内部，由可供中型车辆通过的回廊和楼层间旋梯连接。柯东仓储中心项目位置绍兴县云集路与镜水路交界处物业组成仓储管理用房、餐饮服务用房、打卷及配套停车占地面积5.53万方总投资3.2亿元总建面13.7万方开业时间2008年层数5层仓储开间每间100方左右，总计377间租金价格250元/年（0.7元/天）商业体体量(万方)入住率摊位数商户实际数量 需求率单个商户需求量总需求量新客站商业城9.260%14008404%1003000客运中心小商品城2.550%3801903%80456九堡商贸中心2.780%41132910%1504935东大门商品交易中心1655%243513393%1004017四季青服装大市场1260%182610961%1001096大有时尚女装市场5.430%8222471%120296.4华贸鞋城12.690%191717261%1001726玖宝服装城8.750%13246621%100662国际服装城7.330%11113331%100333合计76.411626676116521方市场需求通用仓库等级表案例借鉴体量(亩)中国轻纺城102万方 配套：柯东仓储中心（实际仓储面积）3.77万方比例27:1九堡市场专业集群76.4万方预估比例为1.5万方综合项目周边市场需求、通用仓库等级标准以及借鉴案例，本项目宜建设1.5-2万方仓库仓储体量建议PAGE58PAGE59市场小结p 周边专业市场对物流要求不高，现有市场已较能满足市场需求p 随着电子商务的发展，周边专业市场电商发展势头强劲，对仓储需求较大竞争需求自身周边物流条件已能满足市场需求，但仓储配套供应较少；项目处专业市场包围圈中商贸产业发达，对外交通通达性较好，可发展成服务产业办公的中型商贸类仓储中心。p 项目周边目前有三类物流形式：一是与经营状况较好的商场合作的货运公司，承担货量较多的物流；二是快递公司，与货运配合，承担市场零散物流需求；三是私家车。p 以上三类物流形式以货物运输为重点，专业的仓储配套较少p 周边专业市场集群发展特点p 项目对外交通通达性较好PAGE60研究路径项目认知投资机会研究物业方案建议及经济测算区域发展研究市场机会研究物业方案建议经济测算物业配比建议物业排布建议商业市场机会办公市场机会酒店市场机会其他市场机会PAGE61物业配比原则1：结合市场研究，得出各物业配比的合理体量2：考虑建造成本和未来收益，使项目投入产出价值最大化PAGE62物业配比建议方案一物业名称功能区块体量租金预测办公商务写字楼200001.5-2酒店经济型酒店80001-1.5大型停车台站内大巴停车平台12000-地下停车场地下停车9500-总体量49500（含地下)方案二物业名称功能区块体量租金预测办公商务写字楼450001.5-2酒店经济型酒店80001-1.5大型停车台站内大巴及新建物业停车平台36000-总体量89000PAGE63物业配比建议 在最后的物业配比建议中没有包括市场研究得出的仓储物业，主要考虑到在通过经济测算对比后，发现在增加仓储功能后，由于租金回报较低，将增加投资回报年限，故舍去仓储物业。投资性指标注释1仓库体量0 1000020000300002占比0%11%22%34%3息前总投资不含建设期利息24353万元23258万元22164万元21069万元4总投资3+建设期利息26486万元25248万元24009万元22771万元5项目总成本4+原资金沉淀30486万元29248万元28009万元26771万元6静态回收期18年19年20年22年7净利润率利润/租金收入，100%出租后10年内年均21.8%19.2%14.4%8.6%8投资回报率息税前利润/5，100%出租后10年内年均7.7%6.9%6.1%5.3%9贷款清偿年不含建设期，以4计算14年15年16年17年注：以方案二测算为例总体量8.9万=仓库+办公+酒店+停车场；为保持可比性，仓库体量增加的同时，减少办公面积排布原则PAGE641：各业物业合理布局，保证一定的独立性，同时兼顾各物业之间的互动 2：结合地块四至，布局时考虑经济利益最大化3：考虑各类车流分流，合理设计动线PAGE65物业排布方案一1、停车场改造，保留原停车平台的三分之二，其余用于新建物业；2、将绿化带边的部分空地用作停车场，加上局部开挖地下车库满足停车要求。40m高压中心线停车场1F+露天酒店停车方案一物业名称功能区块体量办公商务写字楼20000酒店经济型酒店8000大型停车台改造12000地上总体量40000地下车库9500总体量49500办公排布特点：1、酒店、办公独立出入口，远离高架，提升品质感2、北面的毗邻高架的场地留给地面停车，未来也可作为地下车库出入口PAGE66物业排布方案二1、拆除原停车平台，新建停车平台，在停车平台上加盖办公及酒店物业；将绿化带边的部分空地用作停车场，无需开挖地下车库，即可满足停车要求40m高压中心线停车场2F+露天停车方案二物业名称功能区块体量办公商务写字楼45000酒店经济型酒店8000大型停车台新建36000地上总体量89000办公办公办公排布特点：1、在新建的大巴停车平台上加盖写字楼与酒店，充分利用土地资源2、加大写字楼的总量，使其相互连结，形成小型产业办公园区的形态酒店PAGE67研究路径项目认知投资机会研究物业方案建议及经济测算区域发展研究市场机会研究物业方案建议经济测算物业配比建议物业排布建议商业市场机会办公市场机会酒店市场机会其他市场机会PAGE68经济测算方案一序号费用项目计算标准投资或收益（万元）备注1经济技术指标 用地面积21435 总建筑面积49414容积率1.87建筑面积40000办公建筑面积20000酒店建筑面积8000大巴停车场12000酒店办公楼地下停车库6500绿化带南侧地下车库29142土地取得成本03建安工程费 9725办公25005000不含地下室，不做分割酒店25002000不含地下室,毛坯出租大巴停车场160192部分拆除，大车用酒店办公楼地下停车库30001950小车用绿化带南侧地下车库2000583大车用4前期工程费 3045基础及配套设施费 8226不可预见费2项5项之和的5%6297管理费2项5项之和的33268息前总投资2项7项之和11805新建+改建的投入，不含建设期利息9建设期利息49410总投资8项+9项12299新建+改建的投入，含建设期利息11原大巴停车场沉淀资金13331/3拆除12项目总成本10项+11项13633方案一预计总投资1.36亿，包括原大巴停车场拆除部分成本1333万元。PAGE69经济测算方案二序号费用项目计算标准投资或收益（万元）备注1经济技术指标 用地面积21435 总建筑面积89000容积率4.15建筑面积89000办公建筑面积45000酒店建筑面积8000大巴停车场360002土地取得成本03建安工程费 20450办公250011250不含地下室酒店25002000不含地下室,毛坯出租大巴停车场20007200新建4前期工程费 5885基础及配套设施费 14326不可预见费2项5项之和的5%1209全部拆除，为建造期维持正常大巴停靠功能，需要出租大巴场地，费用86万7管理费2项5项之和的36748息前总投资2项7项之和24353新建投入，不含建设期利息9建设期利息213310总投资8项+9项26486新建投入，含建设期利息11原大巴停车场沉淀资金4000全拆，原资金沉淀12项目总成本10项+11项30486方案二预计总投资3亿，包括原大巴停车场沉淀成本4000万。PAGE70方案一租金测算物业名称功能区块租金预测初始租金测算取值递增率办公商务写字楼1.5-21.8前两年不变，第三年起每三年递增10%酒店经济型酒店1.51.5前两年不变，第三年起每两年递增5%依照现有意向合作商，各物业初始租金及递增情况如左表所示。左图，前两年为建设期，无租金收益，第五年预计累计租金收益4428万元，10年累计1.4亿。0012102678442863078209101111217914247163411859120867231432562028096306023329736022387480500010000150002000025000300003500040000450000500100015002000250012345678910 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20万元各物业年租金收益及累计租金收益累计租金收益办公酒店PAGE71方案二租金测算物业名称功能区块租金预测初始租金测算取值递增率办公商务写字楼1.5-21.8前两年不变，第三年起每三年递增10%酒店经济型酒店1.51.5前两年不变，第三年起每两年递增5%002182494683161197715661193452337327402314553586240294447274957554423593006460469939752740100002000030000400005000060000700008000005001000150020002500300035004000450050001234567891011121314151617181920万元各物业年租金收益及累计租金收益累计租金收益办公酒店 依照现有意向合作商，各物业初始租金及递增情况如左表所示，与方案一相同。左图，前两年为建设期，无租金收益，第五年预计累计租金收益8316万元，10年累计2.7亿。PAGE72方案一、二比较在租金收益相同、自有资金均为6000万的前提下，方案一、二比较发现：方案一总投资是方案二的1/2左右，静态回收期减少4年，贷款可提前6年清偿。编号投资性指标注释方案一方案二1自有资金600060002占比1项/4项48.8%22.7%3息前总投资不含建设期利息11805万元24353万元4总投资3项+建设期利息12299万元26486万元5项目总成本4项+原资金沉淀13633万元30486万元6静态回收期净现金流量=014年18年7投资回报率息税前利润/5项，100%出租后10年内年均9%8%8贷款清偿年不含建设期，以4项计算8年14年PAGE73资金结构对项目投资性的影响（以方案一测算）编号投资性指标注释不同自有资金比例对投资性指标的影响1自有资金025005000750010000118062占比1项/4项0%19%40%62%84%100%3息前总投资不含建设期利息1180511805118051180511805118054总投资3项+建设期利息1335612912124681217211959118055项目总成本4项+原资金沉淀1468914245138011350513292131386静态回收期净现金流量=02017151313128投资回报率息税前利润/5项，100%出租后10年内年均7.8%8.1%8.5%8.7%8.9%9.0%9贷款清偿年不含建设期，以4项计算181310630在租金收益相同前提下，通过调整资金结构，可以得到不同投资效果，项目可以根据自身资金筹措能力、风险偏好选择较适合自己的资金结构。注：以方案一测算PAGE74资金结构对项目投资性的影响（以方案二测算）编号投资性指标注释不同自有资金比例对投资性指标的影响1自有资金05000100001500020000243532占比1项/4项0%19%39%60%81%100%3息前总投资不含建设期利息2435324353243532435324353243534总投资3项+建设期利息2755126664257762514924723243535项目总成本4项+原资金沉淀3155130664297762914928723283536静态回收期净现金流量=02118161413138投资回报率息税前利润/5项，100%出租后10年内年均7.4%7.6%7.9%8.2%8.3%8.4%9贷款清偿年不含建设期，以4项计算191511740在租金收益相同前提下，通过调整资金结构，可以得到不同投资效果，项目可以根据自身资金筹措能力、风险偏好选择较适合自己的资金结构。注：以方案二测算PAGE76