《周市场聚焦》PPT课件.ppt

市场聚焦 同致行顾问郑州分公司 TOUCHSTONE (CHINA) REAL ESTATE CONSULTANT CO.,LTD 技术中心 -研究部 每周市场聚焦 2012.12.10-2012.12.16 市场聚焦 同致行研究部 本周要点 市场资讯 楼市动态 知识共享 成果展示 4 市场聚焦 同致行研究部 市场资讯 美国 QE3扩容 祸害全世界 中国首当其冲 对美国而言此举在一定程度上解 决了居民资产负债表被破坏，房 地产价格较低，失业率较高等问 题。 但美国此举却是将好处留给自己， 害处送给全世界，用他国的节俭 为自己的奢侈买单，未来大量热 钱将涌入新兴经济体。对我国而 言，此次 QE3扩容将进一步使物 价上涨，通胀压力加大，外汇储 备大量缩水，直接冲击中国的出 口企业。 12日，美联储宣布，将在年底 扩大 现有资 产购买计划，即每月除了继续购买 400亿美元 抵押贷款支持证券外，还将 额外购买约 450亿 美元长期国债 。 市场聚焦 同致行研究部 市场资讯 广州金地 12月 12日拿下惠济区四块住宅用地 保利此次在郑州大规模独立拿 地，说明中原经济区的发展前 景和郑州以及河南未来的发展 潜力已经得到了国内大型房产 商的肯定。 此次竞拍采用“竞地价、竞配 建”的方式，对于政府解决保 障性住房起到很大帮助，同时 也提升了开发商在郑州市场的 口碑。 12月 12日惠济区 5块住宅地挂牌出让，面积共 254.5亩。经 过 9个小时 32家公司的激烈竞价， 保利旗下全资子公司广州金 地共竞得 4块地： 102号地 54亩、 103号地 75亩、 104号地 31亩 、 106号地 55亩； 高屋（天地置业）竞得 105号地 40亩。 此次也是保利集团首次在郑独自拿地。 市场聚焦 同致行研究部 市场资讯 福布斯最佳商业城市榜单发布 郑州排名 23上升 7位 郑州排名的上升，其中很大 程度上是占“有较多的应届 毕业生”的优势，提高了人 才指数。另外区位优势和交 通优势，城市框架拉大，城 市规模增长迅速等也为郑州 加分不少。 12日福布斯最佳商业城市榜单发布，前十名较去年没有变化 ， 今年郑州市上升到 23名 ，提高 7位。郑州的人才指数高达 0.9408 ，排名仅次于南京、北京、西安和长沙，位居第五，而郑州的消 费力指数只有 0.4784，无疑拖了综合得分的后腿，因为最佳商业 城市前十名中，消费力指数基本都在 0.7以上。 市场聚焦 同致行研究部 楼市动态 开盘项目 9个 升龙凤凰城 锦艺国际轻纺城 4 5 正商恒钻 盛润锦绣城 6 7 永威翡翠城 1 正商蓝海港湾 升龙城 2 3 乐丁广场 8 中原新城 9 市场聚焦 同致行研究部 锦艺国际轻纺城 12月 15日开盘，当天成交 600余套。 开盘信息 114-120 舒适三房 84-89 通透两房 开发商 河南锦寅置业有限公司 项目位置 郑上路与西四环交汇处西北角 本期房源 本次推出 1#、 2#、 4#楼，两梯四户，其 中 1#楼三个单元， 2#和 4#楼两个单元， 共 34层，一、二层为底商。共计 896套房 源。 房型 面积段（） 套数 占比 两房 83-91 448 50% 三房 114-123 448 50% 价格 均价 5700元 / 认筹方式 优惠 1：缴纳 5000元入会，开盘享受 2房 5千抵 1万， 3房 5千抵 2万房款优惠； 2： 自认筹日起截止至开盘前一日，可享受 日增值 200元 /套的购房优惠； 3： 10月 27日 -29日入会客户可享受额外 5000元 房款优惠； 4：一次性付款优惠 2%，按 揭付款优惠 1%； 5：在规定时间内完成 签约，额外享 1%优惠。 成交情况 当天成交 600余套 1 # 2 # 4 # 市场聚焦 同致行研究部 开盘分析 分析开盘情况 平均日累积客户 10 人 /天，平均 成交 7套 /天，开盘较好。 本期认筹优惠措施较强，优惠力度较大。 客户积累周期 85天（从首次报广开始），平均客户积累 10人 /天。 到场客户成交率 90 %, 平均认筹 7套 /天， 客户意向户型及其原因：本次推出的户型较好，面积小，受客户青睐。加之轻纺城的推动，楼 盘具有很高的升值潜力。 市场聚焦 开盘总结 同致行研究部 研究部评析 开盘结果 原因分析 开盘创新点 亮点 开盘启示 借鉴 项目首推 83-123平米精品住宅，两至三居室 N+1可变户型全城首发。 虽然当天天气不好，客户在寒冷的室外等候，但冲着锦艺的品牌， 和这里的区域及升值潜力，客户购房热情不减，现场火爆。 提高自身品质是吸引客户的重要手段，天气寒冷，工作人员应多多 给于安抚。 无 总结开盘情况 虽然开盘当天天气寒冷，但客户 购房热情不减，开盘效果很好。 市场聚焦 同致行研究部 开盘信息 开发商 郑州四棉臵业有限公司 项目位臵 棉纺路与工人路交汇处 本期房源 本次开盘推出 5#西单元，为两梯四户， 33层，共计 132套 房源， 房型 面积段（） 套数 占比 小三房 89 66 50% 三房变四房 115 66 50% 优惠措施 VIP会员可享受一万抵 3%总房款优惠，开盘选 房成功优惠 1%，按时签约优惠 1%。同时开盘 另享总房款 1000元优惠。 销售价格 表单价 8200元 /，优惠后均价 7700元 / 销售情况 当天销售 72套 客户情况 到访客户 150组，客户年龄 25-40岁臵业目的为改善性 热销户型 89平米小三房、 115平米三房变四房 盛润锦绣城 12月 15日 5#开盘，当天销售 72套。 89小三房 114 三房变四房 市场聚焦 同致行研究部 认筹信息 开盘分析 实际成交均价 7700 元 /，价格高于方圆经纬项目。 客户累计周期 33天，平均累积客户 5组 /天 销售率 54% ,平均销售 2套 /天。 成交均价 7700元 /，成交 72套，开盘较好 本期开盘优惠措施较周边 项目优惠力度较强，一万最高抵 5%。 市场聚焦 开盘总结 同致行研究部 研究部评析 开盘结果 原因分析 开盘创新点 亮点 开盘启示 借鉴 1、此次户型可分别改造为三房、四房，户型设计紧凑，收到客户 欢迎，因此销售较好。 2、同时仅开盘一个单元，降低开盘量，抬升去化率，促使高楼层 成交。 无 锦绣城作为棉纺路又一大盘，一经亮相便通过教育 伊河路小学，配 套 新世界五星级酒店入驻等来吸引客户目光。此次推出房源通过两 房变三房，三房变四房来吸纳客户，以此弥补房源较高不处。 减少开盘放量，提高房源去化 市场聚焦 同致行研究部 正商恒钻 12月 16日 9#楼开盘，截止中午销售约 120套 开盘信息 87两房 89 两房 开发商 河南正商臵业有限公司 项目位臵 农业路与沙口路交汇处向北 500米 本期房源 项目共分 2 期，本次是第 1 期 ，主要推出 9#, 2 梯 4 户， 2个单元，共计 224套房源。 房型（ 7#楼） 面积段（） 套数 占比 两房 87 112 50% 89 112 50% 价格 本期房源表单价最高价 7325元 /，最低价 6370元 /，实际成交价格 6800元 / ,层差价 格 10元 / 优惠措施 开盘当天 1.直降 100元 / ； 2、一次性优惠 2%，按揭优惠 1%。 销售情况 截止当天上午销售 120套左右 客户情况 到访客户 200组，客户年龄 25-45,臵业目的 自住 , 热销户型 87 两房两厅 112套 ,占比 50% 9# 市场聚焦 同致行研究部 开盘分析 成交均价 6800元 /，平均每天积累客户 23组，成 交 12套 /天，销售火爆 实际成交均价 6800元 /， 较上次开盘均价 高 100元 / （地理位臵较好，小区正中央，比上 期房源临近火车道更让大家接受） 本期开盘优惠措施较周边 项目优惠力度相当 . 客户积累周期 10 天，平均客户积累 23人 /天，认筹客户到访率 80%。 开盘解筹率 58%,销售率 53.6%,平均销售 12套 /天， 热销户型价格较均价基本持平，热销原因 1、价格适中 2、纯朝南 87两房，户型方正合理 市场聚焦 研究部评析 开盘总结 同致行研究部 销售结果 原因分析 开盘创新点 亮点 开盘启示 借鉴 本项目地处京广快速沿线，交通便利；其次本次推出房源全为刚需户 型，更是楼王，居住环境比较好，虽然整体优惠较差，但由于开盘前 天举行了一个面包 DIY活动，吸引了不少人气，进而导致此次开盘销 售火爆。 本次开盘时机选择恰当，虽然优惠力度和形式略显欠缺，但推出房源 适应潮流，因此并不影响销售，因此适时的营销节点 +给力的优惠才 是当下销售飘红的关键之一。 无 刚需房源，周围居民的首选，本次房源居住环境 较佳，销售火爆。 市场聚焦 同致行研究部 开盘信息 77-86二房 开发商 郑州标准置业有限公司 项目位置 秦岭路与冉屯路交汇处西北角 200米 本期房源 本次推出 2#，共 15层，平层办公，层高 3.3米， 2-5层为 4梯 24户， 6-15层为 3梯 9户，共 186套房源 房型 面积段（） 套数 占比 一房 54-57 96 52% 两房 77-86 90 48% 价格 本期房源均价 6500元 / 优惠 1、前期 9月份认筹缴纳一千抵一万，缴纳一万抵二万 2、认筹每周在售楼部签章总房款优惠 1000元 3、开盘当天成功大定优惠 1个点 4、一次性付款再额外优惠 2个点，按揭优惠 1个点，采 用首付分期的客户不享受此项优惠。 销售情况 截止当天中午开盘成交 43套左右。 客户情况 当天售楼部到访约 40-50组，客户年龄 _25-50岁 _,置业 目的 _中小企业自用办公， 客户区域 _以中原区和高新 区为主 乐丁广场 -12.15日办公楼 2#盛大开盘，当天截止到中午共成交 43套。 54-57一房 市场聚焦 同致行研究部 开盘分析 成交 6500元 /，价格与周边住宅接近，楼层差价在 30元 /，越高越贵，其中两头的偏大户 型价格稍高，同层中间的户型价格一致。 四重优惠： 1、前期 9月份认筹缴纳一千抵一万，缴纳一万抵二万 2、认筹每周在售楼部签章总房款优惠 1000元 3、开盘当天成功大定优惠 1个点 4、一次性付款再额外优惠 2个点，按揭优惠 1个点，采用首付分期的客户不享受此项优惠。 另：开盘当天成功选房的客户送一套古钧陶瓷。 开盘情况 项目 9月份开始认筹，截止到到开盘当 天共认筹 200余组客户，当天推出 186套房源，当天 截止到中午共成交 43套，效果不太理想。 客户积累周期 3个月， 从 9月到 12月份，认筹客户 200余组，以中原区、高新区、惠济区的中小 企业办公自用和投资客户为主。 市场聚焦 同致行研究部 研究部评析 开盘结果 原因分析 开盘创新点 亮点 开盘启示 借鉴 乐丁广场虽然在区域内填补了办公市场的空白，但目前该区域住宅 市场正处在蓬勃发展期，办公处于起步期，市场有待培育，投资和 办公自用客户认知度不高，因此项目虽然小面积、低单价、低总价， 但 40年的产权限制了大多自住的客户，因此整体来说项目开盘效果 不太理想。 暂无 乐丁广场虽然在区域内填补了办公的空白，但目前该区域住宅市 场正处在蓬勃发展期，办公处于起步期，市场有待培育，自用和 投资客户认知度不高，同时 40年的产权又限制了大多自住的客户。 开盘总结 暂无 市场聚焦 同致行研究部 知识共享 开发商 河南谦茂置业有限公司 项目位置 高新技术开发区长椿路与莲花街交汇处交汇 处北 100米 项 目 概 况 占地面积（） 307300 建筑面积（） 1280000 容积率 3.5 绿化率 35% 车位（个） 2040 项目东起长椿路、西至月季街、北接新龙路、 南至莲花街。项目总占地 461亩，总建筑面积 约 128万方，项目总体规划建筑 40余栋，由 A、 B、 C、 D、 E五大地块组成，涵盖高层住宅、 大型商业、写字楼等多种物业形态。 谦祥万和城 谦祥万和城是由河南谦茂置业有限公司持巨资在 高新区鼎立打造的开山力作！综合体项目，周边及小区 内部教育及生活配套较为完善，建成后将大大改善高新 区区域内的居住环境，提升居住的品质，目前项目周边 交通尚不完善，但随着高新区的进一步发展，项目将成 为城市人居的标志性工程和亮丽的风景线！ D B A C E F 市场聚焦 同致行研究部 成果展示 一、政策资讯 二、土地市场 三、楼市数据 四、楼盘销售面 TOP10 五、楼市动态 六、媒体监控 市场聚焦 同致行研究部 同致行研究部出品 本期撰稿人：陆丽丽、韩金超、王飘飘、 梁扬扬、周海建 本期讲解人：陆丽丽