物 业 管 理 答 客 问(确定版)

物 业 管 理 答 客 问 （参 考）社会山花园物业管理有限公司2008年11月22 国民物业编制目的: 作为物业公司员工和管理人员的必备培训资料,统一回答业主提出的问题,避免引起不必要的误会和纠纷。 本“答客问”为参考性纲要，更多的是各工作人员在现场的应变能力,故要求各工作人员加强对相关业务知识的学习掌握。答客问提纲： 一、简介 二、客服中心类 三、工程维修类 四、秩序维护类 五、入住装修类 六、其他类 七、内部知悉一、 简介社会山花园一期的建筑面积是多少？一期什么时候入住？答：社会山花园一期规划占地约10.32万，总建筑面积6.985万，于2008年12月31日入住. 社会山花园的区域规划.建筑设计公司是什么公司？物业顾问是哪家公司？答：社会山花园与国际知名规划公司美国SOM，德国莱茵之华设计联合体及加拿大高力国际物业顾问集团通力合作，加拿大的高力国际作为项目的物业顾问。二、 客服中心类 从什么时间开始计收我的物业管理费？答：以开发商发给业主的入住通知书中，约定的日期办理入住手续，从约定办理入住手续的次日起开始计算物业费。 为什么物业管理公司一次性收取半年/一年的物业管理费？答：由于本小区客户群特点，大部分业主事务繁忙，因此可能出现物业服务费交费不及时的现象；而我们也会将大部分精力用于催缴费用上（因为物业管理费是保证物业公司正常运转的先决条件），这势必就会影响到我们对您和其他方面的服务质量。如按年度收取物业管理费，物业公司可将全部精力投入到对客户服务中，符合有关文件之规定。 以什么面积收取我的物业管理费？答：房产证未办理以前,以商品房买卖合同上的销售面积为准；房产证办理以后，以实测后的建筑面积收取物业管理费。 我应该每月缴纳的物业管理费标准是多少？除此之外我还要交纳什么费用？答：别墅物业服务费的收取标准为： 2.5 元/平米月；曾经说的是一区2.5元，二、三区为2.75元叠加物业服务费的收取标准为： 2.0 元/平米月；小高层物业服务费的收取标准为： 1.6 元/平米月； 洋房物业服务费的收取标准为： 1.2 元/平米月；除此之外如果是各业主自己家里使用的水电费、煤气费、有线电视和网络费等费用，以及业主的一些有偿服务，价格见物业服务中心的公示. 为什么要交维修资金？它的使用、续筹的程序怎样的？ 答：根据国家天津市物业管理条例及当地有关物业维修资金之相关规定，业主需要交纳物业维修资金。新建居住小区商品住宅销售时，购房者应当按购房款2%3%的比例向售房单位缴纳维修资金。资金用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。维修资金的使用，由物业管理企业提出年度财务预算，经业主委员会审定后实施。维修资金不足时，经业主委员会决定，按业主拥有的住宅建筑面积比例向业主续筹。 住宅专项维修资金是用于房屋哪方面的维修？专项维修资金是由谁代为管理？答：用于住宅共用部位共用设施设备的保修期满后的维修工程，即除日常运行维修养护以外的中修、大修以及更新、改造工程。 商品住宅专项维修资金由房管局代为管理。 车辆的停放费用是多少？答：车位及其有偿使用管理服务费用：A.月租车位有偿使用服务费: 120 元/月/个；B.专用私家车位月服务费: 50 元/月/个； 小区的供暖情况及收费标准？答：（1）按照国家有关规定，新住宅的第一个采暖期不办理停气手续。（2）民用住宅的收费标准为25元/平米，未封的阳台供热面积不计费。商用房的收费标准为36元/平米。 会所今后开放会不会收许多费用？业主用收费吗？费用大约会是多少？只是对业主开放吗？答：不会胡乱收费用。对于业主会有很多优惠的政策，收的费用也很少，基本是接近耗损费。费用现暂定不了，要看活动的项目。只是对业主开放。 售楼时的承诺没有兑现，我可以不交物业管理费吗？答：不可以。因为物业管理公司与开发商是具独立法人资格的公司，物业管理费是用于小区物业服务的，是物业公司用于保证和维护小区物业服务正常运行。物业公司可以帮助业主、物业使用人按投诉程序向开发商/有关部门反映投诉，争取尽早解决，但物业管理费仍需支付。 有的业主不交物业管理费，这对我有影响吗？答：有影响。因为物业服务的实施是需要业主交纳的物业管理费来支持，如果有业主不交管理费，势必会给物业公司的管理运营经费造成影响，也将影响了已交费业主的利益，当然也影响了您的利益。 物业管理服务费里面包括了哪些费用？答：物业管理服务费包括： 管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； 物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用； 物业管理区域清洁卫生费用； 物业管理区域绿化养护费用； 物业管理区域秩序维护费用； 物业公司办公费用； 物业管理企业固定资产折旧； 物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用； 经业主同意的其它费用。 业主办理了入住手续但没有入住，也要缴纳物业管理费？答：是的，要缴纳物业管理费。因为在法律意义上来讲，该单元的所有权已经由开发商移交到了单个的业主手中，物业管理公司已经为该单元提供了公共性的物业管理服务（比如设施设备的养护、清洁绿化等服务），所以，您是要全额缴纳物业管理费的。 小区车辆为什么场地占用费?答：小区车位占地是公共的，场地占用费是物业服务中心收取的管理费用，用于对车位的管理，维护。 收费的法律依据：天津市物业管理条例第五十一条：业主占用道路、场地停放机动车辆的，应当交纳场地占用费。场地占用费主要用于增加维修基金、改善共用的设施、设备等，具体使用办法由业主委员会确定。 物业服务公司收取物业服务费的标准是什么？答：物业服务公司是经过物业服务项目招投标手续中标后，根据与楼盘档次相匹配之服务需求和服务深度而作出测算并经过政府物价部门最终批核确定的。 为什么物业管理费会这么高，是不是日后会随时变动？答：小区现时管理费收费标准是由政府备案的，不会随便调整。 这里的水、电、煤气费定价是多少？答：物业管理公司将严格按照当地政府有关水、电、煤气费定价标准执行。执行自来水协议到自来水公司办理相关手续，收费按使用性质及相关规定收费。电表、水表一户一表。收费标准：居民用水3.4元/吨，商业6.2元/吨；居民用电0.49元/度，商业0.71元/度；居民用天然气2.2元立方米。 煤气公司规定安装燃气设施后，物业及用户不得私自拆改，否则不予通气点火，如需拆改燃气管路必须到燃气公司登记，由燃气公司技术人员进行拆改。对商业用住房（商业街、售楼处）安装煤气设施的用户需到煤气公司。 业主家被盗,物业公司是否一定要赔偿？答：天津市物业管理条例第36条物业管理企业应当协助公安部门做好物业管理区域内的秩序维护工作。秩序维护服务内容不包含对住户室内财产的安全保卫工作。物业公司收取的秩序维护费仅用于维持小区公共秩序和日常巡视，并非是对小区内特定的人、财、物予以管理。只要秩序维护服务达到规定的要求，物业公司就没有法律责任。 可视对讲系统是否收费?答：不额外收费。 物管服务包括哪些内容?有无专门的物管手册给客户?答：物业管理公司在收取了物业管理费以后，需要按照有关政府法规与协议约定的服务内容提供服务，主要包括:1、 房屋公共部位的维护和管理；2、 房屋公共设施设备及其运行的维护和管理；3、 小区内环境卫生服务；4、 小区内秩序维护服务；5、 小区内交通秩序与车辆停放管理；6、 房屋装饰装修巡查；7、 区内绿化园艺保养；8、 客户服务（如接待来访、投诉等）；9、 社区文化；10、小区财务管理；11、对外事务管理。 物管公司向业主提供业主手册和装修手册等文件资料。 物业客户服务中心是干什么的？答：负责入住、装修手续的办理，受理业主的投诉和报修、进行客户走访和意见调查，业主特约性服务的接待和受理，接待业主及其访客咨询、协助收取物业管理相关费用，并组织社区文化活动的开展等。 发现房屋质量问题如何解决?答：保修期内由售后部门负责，保修期外视具体情况收费维修。 因工程质量遗留问题，业主是否可以拒交管理费？答：不可以，开发遗留问题是业主和建设单位之间的问题，而物业管理费用是业主和物业管理之间的法律问题，二者不能混淆，业主拒绝交纳物业服务费用是违反物业服务合同的行为，要承担违约责任。对于开发遗留问题，业主应当与建设单位或通过物业公司代为协商处理。 若是房屋出租，物业管理费是由谁来缴纳？答：出租房屋时，物业服务费用的交费义务为业主，如果业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用，从其约定，业主负连带交纳责任。 房屋有问题找哪个部门？答：可以找客户服务中心，由客户服务中心受理后根据天津市住宅质量保证书的约定履行有关房屋保修义务。 物业公司是否提供周到的家政服务？答：物业管理公司会因应业主之需求，适时提供类似家政服务等多种有偿服务。 如有访客，如何与业主联系进入？答：可以到物业服务中心前台与业主联系，确定身份后可予以进入。 业主入住后垃圾怎样处理？答：业主入住后，设有独立封闭的垃圾收容器，物业清洁人员负责收集处理。垃圾存放地在小区外。 业主逾期收楼要承担哪方面的责任？答：在商品房符合买卖合同的交付使用条件后，如因业主个人原因而不能按期收房的，则业主需承担以下责任：1、房屋不因业主不办理交付使用手续而视为未交付，其将在一定期限届满后视为已向业主交付，房屋的风险也将转由业主承担。2、因房屋所发生的物业费由业主承担，并不因业主不收楼而免除。 租户和业主享受的权利相同吗？答：根据租户与业主签订的协约来定，业主负连带权利。双方对物业管理服务是享有同等权，但对物业的处分权是不同的，业主享有该物业的处分权、收益权等，而租户则只有临时的居住权。 收楼后，会所（健身区、羽毛球区等）是否可以对业主开放？答：会开放。 小区内的公用设施损坏，维修费用是包含在物业管理服务费内吗？如果不是，维修费用该由谁来承担？答：在国家规定的保修期限内，物业由开发建设单位负责维修。保修期限届满后，业主对专有部分负责维修、养护；业主专有部分以外的共用部位、共用设施设备，由物业服务企业按照物业服务合同约定负责维修、养护。在物业出现危及安全、影响观瞻或者影响他人正常使用情况时，业主、物业使用人或者物业服务企业应当及时维修，所需费用由相关责任人承担。 物业服务企业对物业共用部位、共用设施设备进行维修、养护时，相关业主和物业使用人必须给予配合。 业主委员会有哪些责任与义务？答：依据天津市物业管理条例，符合业主委员会成立条件的居住小区，应当设立业主委员会。业主委员会应履行以下职责：1) 召集业主大会会议，定期报告物业管理的实施情况；2) 代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；3) 及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；4) 监督管理规约的实施；5) 业主大会赋予的其他职责。 请告诉我你们的工作时间好吗？答：不分节假日每天24小时均有专人值班和接听电话，随时提供服务。物业服务中心电话：02287982711 物业打算怎么搞好社区文化活动？答：在广大业主的支持下，我们开展健康、文艺、科普、环保、公益共五个类别的社区文化活动，达到“康乐老少，愉悦中青、雅俗共赏、家园温馨”的开心境界，加强业主之间、业主与业主之间的沟通交流，通过活动进一步拉近人与人之间的距离，让每一位业主都能在这里住的开心、玩的开心！ 宠物饲养的若干问题？答：本物业不得饲养凶猛、高大及不利于卫生的动物（如猎狗、家禽、蛇、猛兽、猛禽等；）如业主饲养犬，需持有相关部门发放的许可证，执行登记和年检，并需每年到相关部门办理手续。对有需要的业主可提供周边地区的宠物医院资料。业主可在规定时间内遛狗，遛狗时应以绳束之，及时清洁宠物在公共区域内排放的粪便。 我们如何投诉？怎样报修？答：您如果要投诉个别管理、服务人员时，请记录其姓名、证件编号，可以直接到物业客户服务中心投诉，也可用电话、书信函件或EMAIL、FAX的形式进行投诉。我们将进行调查、核实并及时向阁下反馈处理意见。物业管理公司收到您的报修后，维修人员赶到维修现场。业主室内维修只按零部件成本价格收取适当费用，维修之前，请您在维修工作单中维修报价一栏中签字确认，维修结束后，请在维修工作单上签署维修意见。倘若业主对维修服务结果存有异议或意见，请在维修工作单上予以说明或向物业客户服务中心进行投诉。 住户求助服务的具体内容？答：求助服务包括有急救病人求助；咨询求助；盗窃、打架、斗殴、抢劫、凶杀、中毒、交通意外的求助；报修求助；水浸、火灾的求救，物业公司会按本公司的规定对您的求助提供力所能及的协助。 我们的信件等邮件怎么接收？答：我们的普通信件将由邮政人员分发到信箱。挂号信及快件将由快递公司直接送到您手中，如您不在家可通知物业客服人员代收，等您回来后转交给您。 为什么填写业主联系信息登记表，如何保密？答：主要是想通过此种方式了解业主的基本情况，以便于我们更好的为业主提供有针对性的个性化服务，如当业主不在，而家中出紧急状况时，物业管理公司可通过您所提供的紧急情况下的联络号码与您及时联络，使您及时得以处理使损失降到最低。对于业主签署的任何协议和个人资料我处均有专人管理，并建立健全档案管理制度，资料的查阅须经批准方可查阅。我们将和所有能接触到档案的人员签署保密协议，如有违反将追究其法律责任。 私家小院的绿地由谁维护？小院里面能种菜吗？小院能封吗？答：由您自己来维护。要按照物业的有关规定，在不影响小区的整体景观环境的情况下，种植一些花草等植物。不可以封闭。 二楼能否安装护栏?答：二楼不能安装外置护栏:社会山花园是一个封闭式的社区，我们设置了多重安防,在社区的围墙上，我们会布置远红外线对射（具体发挥），关健部位我们设置了摄像头监控，我们的秩序维护人员会在社区里五分钟一小圈，十分钟一大圈不停的巡逻，第四重安防是对来访的客人及车辆，我们的秩序维护会进行身份双确认（举例说明）最后一重就是我们的楼宇可视对讲系统及您家室内的门磁、窗磁、紧急报警按钮，五重安防让您的居家生活更有安全保证。所以二楼可以完全不用安装护栏.当然您也应该提高秩序维护意识. 楼梯间的灯怎么收费？坏了物业什么时候修?答：楼梯间的灯不额外收费。如果坏了物业会及时维修，这一点请业主放心。 封闭式管理入门处不让外人进，那来亲戚怎么办，如何登记，秩序维护登记制度是怎样？客人来访开车，车停在哪里？是否有公共车位，有多少？答：经业主同意后登记进入.客人来访不设公用车位，可考虑停在路边，计时收费。 小区做了水系夏天蚊蝇很多，物业会不会处理?答：我们物业的环境管理员会定期对公共区域做蚊虫的消杀。 可否在小区内做小店经营?答：不可以，天津市房屋安全和使用管理规定(66号令)第六条规定住宅房不得开设门脸，任何部门、单位和个人不得批准住宅楼房开设门脸。 小区的树会不会遮挡一层楼的采光?答：我们的物业会对小区的绿化进行定期的修护，种植树木时也会考虑到业主的居住，所以您不用担心这个问题，一楼的树肯定不会遮挡一层的采光的。 二层可否安装遮阳罩？答：为了保持区内整体外檐形象，不可以。秩序维护24小时巡视、红外线对射、摄像头、监控室。 露台、阳台搭建？.露台是否可以增设遮阳板:答：不可以： 顶层送露台，是送使用权，没有产权。露台设计为庭院式，降低总房价，又增加了人们接近阳光，享受生活的空间。市政府66号令第三章明文规定不得在露台搭建建筑物、构筑物。 为何管道井及有线电视箱的钥匙不给业主？答：因为管道井有线电视箱都属于公共设施，且有线电视属于专业局管理，以防有人破坏。可以给物业中心打电话。 物业是否对噪音施工有限制？答：有，按照业主、施工方、物业公司三方签署的装修管理协议执行。 底层的屋顶清洁如何管理？答：物业公司首先会制定定期清洁的工作计划，安排保洁人员定期清洁。同时也将通过宣传提醒业主不要随意从窗户向室外屋顶扔杂物。 请问业主会何时成立？答：己交付使用的新建物业有下列情形之一的。应当召开首次业主会会议：（1） 业主入住率达百分之五十以上（2） 首位业主实际入住达二年以上 小区能否安装卫星电视接收器?答：个人不得安装和使用卫星电视接收器。如有特殊情况，个人确实需要安装，并符合国务院广播电视行政部门规定的许可条件的，必须向所在单位提出申请，经当地县、市人民政府广播电视行政部门同意报省、自治区，直辖市人民政府广播电视行政部门审批，可申请的条件：（1） 级别较高，规模较大的教育、科研、新闻、金融、经贸等确因业务工作需要的单位。（2） 三星级或国家标准二级以上的涉外宾馆。（3） 专供外国人和港、澳、台人士办公或居住的公寓等。 顶层能否安装太阳能热水器？答：根据市政府66号令对室外悬挂物的相关规定是不允许的，因为顶层安装太阳能热水器容易破坏顶层防水层，另外顶层为公用面积，个人不得占用。本物业不建议安装，如有需求可在装修申请中注明并签约。 搬家能否放炮？答：小区内有固定的燃放区域，业主可以在燃放区域内燃放。三、 工程维修类： 楼梯间有损坏物业修理吗？有修理周期吗?答：楼梯间损坏物业将负责修理，一般物业每月都会定期检修公共部位。如有故意损坏情况，则由当事人负责维修或赔偿。 物业工程维修部的工作是什么？答：物业工程维修部的工作是对小区的公共区域进行小修；公共设施设备运行、维护、保养，保证小区生活的正常运行；制订中修、大修计划；并向业主提供室内有偿维修服务。在二次装修期间进行装修管理服务，平时工程的维修报修工作等。 什么是住宅的共用部位、共用设施设备？答：住宅的共用部位、共用设施设备：主体结构、承重部位、楼梯间、电梯大厅、电梯、各设备房、消防监控等设施设备。 业主、物业管理公司能否擅自利用物业共用部位及共用设施设备？答：业主不可以擅自利用。但是物业公司根据服务合同约定,从业主利益出发可以视情况利用。 小修、中修、大修都包括哪些内容？答：1、大修工程是指需牵动或拆换部分主体构件或设备，但不需要全部拆除的工程；2、中修工程是指需牵动或拆换少量主体结构或设备，但保证原房或设备的结构和规模的工程；3、小修工程是指及时修复房屋或设备在使用过程中，其构部件小的损失，以保证房屋或设备原有等级的日常养护工程。 小修费和公共设施维修费的区别?答：小修费用是公共区域的常规维修和业主单元内简单维修（材料需自备）。公共设施维修是指各类供、配电、给排水、燃气设备等的维修费用，用途是不同的。 户内结构是否可以改动？答：户内隔离墙原则上在不影响房屋结构及左右邻居房屋质量的情况下可以拆改，但须装修公司绘出拆改后新建隔离墙位置平面图，获得天津市房屋装修鉴定部门签章批准后方可施工更改。 可视对讲机、配电箱、宽频、电话接口、电视插口、煤气管道可否移动？答: 不可私自移动，如需改动需到小区客户服务中心申请，煤气管道改动则需到煤气公司申请，批准后由煤气公司安排专人施工。 厨房的煤气管道是否可以更改，是否可以藏在橱柜里面？答：煤气管道原则上不可以更改，如需更改，先要报煤气公司审批并由煤气公司施工。倘若煤气公司确定满足通风的情况下，可以将管道藏在橱柜内。 房屋发现裂缝、漏水等问题是否保修？保修期限是多久？答：房屋主体和相关部位及配套设施都有保修，只是保修的期限不同，具体见天津市住宅质量保证书。 物业管理公司是否替业主验过房？答：物业管理公司已对各房屋进行了分阶段检查，并向开发商提出整改意见，由开发商安排施工单位进行整改。另外物业管理公司积极配合施工单位进行成品保护。这些工作是为帮您把好最后一道关。由于多工种交叉施工及小区的竣工进度安排，户内可能存在个别问题，请您在收房时认真仔细检查，我们会帮您及时通知有关施工整改单位进行整改。 厨房处是否做防水？答：厨房防水施工符合国家规范要求。有地漏厨房的做了防水，没有地漏的厨房，未做防水。如业主认为该处须加防水处理，我们建议业主在装修过程中，由装修人员对该处进行防水处理。我们也可协助您找专业防水单位进行防水施工，但产生的费用必须由您来支付。 业主要求提供房间布线图纸？答：可以找物业服务中心。 卫生间是否要做防水闭水？答：业主装修时一定要装修公司做防水、闭水试验，闭水试验的时间为48小时。以免业主入住使用后卫生间渗漏，造成楼下业主投诉，给自己房屋装修带来维修损失。 我是否可以对所属单元内进行拆改？答：我们已在装修手册中详列了一些关于拆改的规定，主要是居室内承重结构、采暖系统、智能化安防系统不能改动，非承重结构可酌情进行改动。物业工程维修部备有各种户型的图纸，可供您查阅确认室内承重及非承重结构墙，具体方案请您在装修申请中报审批。 业主可以对排烟道进行改造处理吗？答：不可以改造。会影响其他用户的正常使用或造成排烟不畅。 小区内的每条路有多宽?答：小区内的环形路和主景观路是6米，楼间的路在4米左右。 车库里面有暖气吗?答：没有暖气。 屋顶的积水怎么排？（下水管道问题）答：屋顶的积水采用有组织外排水，雨水管采用直径110cm的UPVC雨水管。 厨房为什么没有地漏？答：因为厨房没有防水要求，所以没有地漏。 由于一层是独立下水，能否保证二楼下水畅通，没有堵塞现象?答：不能保证，下水堵多因人为造成的。建议在使用期间定期清理杂物。 业主提出建筑楼体所用的钢筋细?答：建筑用材符合建筑标准的，是跟据图纸设计施工的，经过审批的。 室内燃气壁挂炉位置是否固定，有无规定通风口？ 答：见工程图。有固定通风口。 室内地板采暖对后期装修使用地砖有无要求？答：因地面铺设地埋管，需采用不会对管道造成破坏的装修施工。现市场上有专门的品牌产品与之搭配。四、秩序维护类： 小区以后是否会实行人车分流？答：小区实行人车分流。 住户唱卡拉OK影响到其他住户，物管公司是否会采取限制措施？答：会。物管公司会对该住户进行劝阻。如无效将协助投诉业主，通知政府相关部门，并协助相关部门进行制止。 业主家中被窃或在社区内受到歹徒侵犯，物业公司已收取秩序维护费，物业公司要如何处理？答：物业公司物业费包含了秩序维护费，就会严格遵照文件对服务内容和服务标准的要求进行工作。当发生案件时业主应保护案发现场并尽快通知公安机关和物业公司，物业将会协助保护现场及配合公安机关调查取证。 装修期间如何控制人员出入？答：装修工人凭证件出入，装修工人和装修车辆从专门通道出入。我们还将进行巡查，杜绝漏洞。 怎样防止小商小贩进入？答：大门岗秩序维护会对进入小区的所有非业主进行询问。通过后方可进入小区。 门禁系统的安全性能如何？答：已安装的门禁系统是成熟产品，有着很好产品质量和安全性，当您遇到门禁系统发生故障时可联系物业客户服务中心解决。（详见住宅使用说明书）； 怎样保证住户的安全？有什么安防设施？物业提供怎样的安防服务标准？答：智能化住宅秩序维护系统具有较高的自动化技术水平及完善的功能，安全性、可靠性高。每个住户单元的防盗、防灾报警装置通过网络系统与监控计算机连接起来，实现不间断监控。一般来说，安防报警包括：门禁系统、红外门磁、窗磁报警、火灾报警、煤气泄漏报警、紧急求助、闭路电视监控、周边防越报警、对讲防盗门系统等。物业提供24小时巡查，人防与技防相结合。正常情况下，如接到紧急求助，秩序维护人员会在5分钟内电话或通过可视对讲机和业主确认，15分钟内赶到现场，时间可能会尽量提前。五、入住装修类: 我入住时应该签订什么协议或文件？答：入住时您应签订业主公约、验房单、前期物业服务合同、物业管理相关法规文件等资料。 收楼时业主需要带的证件以及费用？答：收楼时业主需要带的证件：居民身份证、户口本、如是委托他人需要委托书、照片，及交费发票。费用：预交一年物业管理服务费、水电周转金、有线、网络、燃气等的初装或开通费等。具体情况会在开发商寄出的入住通知书里详细说明。 业主为未成年人的答：应由其法定监护人代为办理，并需要出具户口簿证明其法定监护人关系，及代办人身份证件原件。如业主仍坚持，可请现场咨询人员处理。 如业主提出“是否可先验房再交费？”答：“为了提高入住效率，把收费手续放在验楼手续之前”。“交费之后验楼发现问题，我们会及时进行整改直至符合交房标准，而不会因为业主已经交费就不去整改”。如业主仍坚持，可请现场咨询人员处理。 业主办理收楼手续时未带现金答：由于我们现场办理收楼可以使用银联刷卡。 业主询问整改问题何时可以完成？答：“为最快完成整改，我们专人跟进整改问题，最迟在第二天上午把问题交到施工单位，施工单位根据收楼先后顺序进行整改。但集中入住期内可能会在同一时间汇集较多问题，所以整改需要一定的时间，我们将一个星期内答复。” 交房后装修公司进场需要办理什么手续？答：装修施工单位需要提供公司营业执照、资质证、设计图纸等。并缴纳相应的装修履约保证金（于装修验收合格后无息退还），具体见装修手册。 办理装修管理服务费是多少钱？包含什么服务？为什么要收取？答：装修管理服务费每户5元/平米。由业主在办理装修手续时一次性支付，装修管理费中包含审图服务、施工现场安全与工程检查、消防检查等服务、电梯保护套板、重要通道的石材保护、墙面保护、公共区域保洁等服务。这些工作是正常的物业管理服务以外的增加量，这些开支未在物业管理费中包含，所以费用要单独收取。 装修需交哪些费用？ 装修业主装修保证金100以下1000元/户装修业主交纳101-2002000元/户201以上3000元/户装修服务费5元/暖气卸水费供热单位确定施工单位施工人员出入证5元/个施工单位交纳灭火器押金100元/个 为什么施工队要交纳装修履约保证金?答：施工队交装修施工押金：约束施工队在施工过程中遵守小区的各项管理规定，不进行违法活动，同时保证施工质量，及施工后的收尾工作。 施工队交装修施工押金在业主装修完毕后，物业方验收合格后一个月将如数返还。 装修时需要办理哪些手续？答：大致流程为：到服务中心领取装修申请表填写，然后提供装修公司营业执照、资质证书的复印件、房屋装修设计图、装修方案等资料给物业服务中心，由物业服务中心工程维修部进行技术会审，经批准后方可入场进行装修。提出申请 提交施工图纸及方案 物业审批（3个工作日） 交装修押金 办理装修许可证 办理“施工人员出入证” 完工报验 退装修施工证及证件押金。 装修房屋为什么要向物业公司申请?为什么要收装修履约保证金？答: 天津市物业管理条例第49条规定业主或者物业使用人和装饰装修企业应当与物业服务企业签订装饰装修管理协议。装饰装修管理协议包括装饰装修工程内容和期限、允许施工时间、废弃物清理和处置以及相关费用等。 收楼后是否统一时间准许业主装修？答：A：周一至周五 上午8：00-12：00 下午13：0017：00（夏季18：30）B：装修材料运送时间：上午8：00-12：00 下午13：0017：00（夏季18：30）C：装修垃圾运送时间：下午19点到20点 D：周六、周日、法定节假日无噪音施工 住户进行室内装修有哪些注意事项？答：业主装修时需要交纳二次装修履约保证金、装修管理费和装修垃圾清运费用，装修工人办理出入证之办证押金及工本费，相关的费用可由装修公司代交。业主进行二次装修时需要提出装修申请、签署相关协议文本、交纳相关费用和得到物业服务中心审批许可后方可按审批要求进行装修，完工后向物业服务中心提出验收申请。具体的办理流程请留意物业服务中心之公告。 业主询问关于装修的问题答：“装修手册里有办理装修程序的详细介绍，您可以查阅一下，如果还有不清楚的地方，可以打物业服务中心电话咨询：02287982066 把装修用的沙子打成包放在门口可否?答：不可以，为了维护小区的公共秩序，请您不要见沙子放在小区内，会阻碍过路的行人。 我的装修垃圾如何清运？答：物业负责将装修垃圾委托专业单位从小区内清走，但您需要每天在集中装修期规定的时间内将装修垃圾袋封口后，堆放在我们指定的装修垃圾场地点，不得占用公共区域；关于集中和非集中装修期垃圾清运时间参照装修手册规定的时间。 我可以拆改供暖、煤气么？当施工的人员将装修垃圾扔进下水道造成堵塞，我该负责吗？答：根据中华人民共和国建设部第110号令住宅室内装饰装修管理办法中明确规定：“装修人擅自拆改供暖、煤气管道和设施造成损失的，由装修人负责赔偿。另，因家居装修造成相邻房屋及公用部位管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏以及其他损失，应由装修人负责修复和赔偿；属于装饰装修企业责任的，装修人可以向装饰装修企业追偿。” 装修都需要什么图？答：需要装修商提供施工原平面图、立面图、照明配电系统图、平面图，若上下水改动，还需要给水系统平面图。 业主铺地板、瓷砖可以不办理手续直接进场吗？答：不可以。因上述事项均在是装修范畴之内，故上述事项均须先报方案，工程部审批后，到物业管理部办理进场施工人员证件后，方可开始进行。工程完成后，应将所产生的垃圾及时清离小区。（涉及消防安全问题要配备灭火器）特别提醒：装修地板、铺地砖时可能因您的不注意，而对管道施工破坏造成跑水，浸水事故。 装修人员可以在我家住吗？答：为了业主和小区的安全装修人员不可以留宿在现场。如有动火需求，需物业服务前台申请。 卫生间为什么在装修后还要做防水？答：首先，承建商在交房前已经做过防水，且经过闭水试验，防水效果良好。但在装修期间，卫生间地面及墙面工艺一般采用瓷砖，会剔凿地面，影响防水层，故建议业主在装修后要求装修商重做防水。 我不付装修垃圾清运费，由装修公司清走可以吗？答：可以，但业主需要签署承诺书及交纳保证金，装修完工后无违规如在公共区域堆放垃圾、搬运过程无撒漏等情况则予以退还。 业主问：“我不用请装修公司，自己找散工来做如何？”答：因为房屋是业主花费很多收入来买的最有价值的商品，也是业主财富的积累，为了确保阁下的房屋装修工程质量，建议业主聘请有资质的装修公司装修，以免找散工装修完毕，入住后出现质量问题，无法得到保修，同时浪费钱财。 暖气位置、暖气拆除、室内暖气管道是否可以封闭？答：暖气的位置是根据整体设计安装的，位置不可更改、不得封包、严禁铺设地采暖。（1） 小区供热由供热办提供，物业公司无权判定能改或不能改。（2） 供热部门保修两个采暖期，拆改后将不负责保修。（3） 拆改后可能漏水或者不热，而且供热站在供热前要检验系统管道和有无拆改现象。（4） 业主私自拆改暖气造成的不良后果由业主自行承担，且不得影响其它业主的正常使用。 抽油烟机为什么不能在阳台玻璃上开孔？厨房烟道使用要求是什么？答：因对上层居民有影响，对绿化、绿地、环境、外檐也有影响，一律不允许在阳台上开孔，遇到煤气表放置在厨房，烟道预留在阳台或阳台未预留烟道的现象时，解释口径如下：基本原则是不允许业主在阳台玻璃上挖孔，解决措施可以在预留开口烟道的对称部位洗眼开孔，但一定提醒业主不要打破主副烟道分隔板，一旦打破会导致烟道串味。 厨房煤气灶具是否可以移至阳台？答：厨房灶具不能可以移至阳台，应经过煤气公司批准，不可破坏排风通道的正常使用。六、其他类： 小区内的水景、园林维护如何进行？其保养运行是否额外收费？答：水景园林将由专业公司进行维护与保养。能够保证如喷泉之类的配套正常运行，运行时间由物业服务中心具体拟定。其保养运行不额外收费，包含在物业管理费中。如遇大修则需动用维修资金。 草坪或其他植物会定期整修吗？答：会按季节与植物长势情况定期整修或补栽。 小区里有公厕吗？答：在会所里有。 小区内有没有路灯，是不是昼夜都开？答：小区内路灯将根据季节变化调整开启时间。七、内部知悉 业主有权审查物业管理企业的收支吗？答：没有。只有业主委员会可以请有关审计部门进行审计。因为一般的业主不具备专业的财务知识，即使是专业财务人员也无法以个人身份提供具有合法效力的审计证明。如果每个业主都可以滥用自己的查账权，这样只能严重干扰管理公司的正常运作。 如果业主因为某种原因没有及时缴纳物业管理费，物业是否有权掐断住户的水电供应？答：物业管理公司没有权限制业主的水电供应； 我家里跑水了，你们应付什么责任？答：物业管理公司以提供物业管理服务业务为宗旨。公司所应履行的、承担的责任、享有的权利均由物业服务合同赋予并作明确规定。假如跑水是因物业公司违反法律及相关契约的规定而造成的，物业公司应承担相应的责任，反之，则不应承担事故责任。我们要求业主在二次装修过程中做防水实验，目的是以免将来给自己带来不必要的麻烦。 如业主在验房时，对房屋内各项指标存在异议，业主可否不收房？答：按照销售合同约定，本单元已具备各项交接条件，业主已可以接收所购单元，如存在不足，双方应签署收楼的书面备忘录并约定修复时间，由开发商整改小组负责解决，且房屋竣工后有质量保证期，相关问题可以得到妥善解决。所以并不影响房屋的交付。 墙面反碱是什么原因？答：在施工期间，结合材料没有完全凝固，水和材料中的钙离子结合形成碳酸钙，从砖封淅出，待后期处理后没有这样的情况发生。 确定地采暖漏水应如何排查其漏点？答：地板采暖漏水现象。应第一时间检查该户的分水器是否有明漏。二检查该户楼道内管道间是否有漏水现象。如这两处都无明漏现象那么联系施工方对室内会出现暗漏的地方进行打压。地板采暖漏水还有种特殊现象。管道间漏或分水器漏水会从其他各个水路渗到楼下。还有违规用水也可能造成小量渗漏。在没有防水层的地方用水的话可能造成楼下渗漏。 出现紧急情况，物业可以破门而入吗？答：出现紧急情况，必须采取紧急避险措施时，紧急避险行为由于其保护的利益大于其造成的伤害，具有正义合理性。因此我国民法通则对此行为予以认可。中华人民共和国民法通则第129条规定：“因紧急避险造成他人损失的，如果险情是因自然原因引起，行为人采取的措施又无不当，则行为人不承担民事责任。受害人要求补偿的，可以责令受益人适当补偿。”物业管理者在进行如下物业管理活动时，对业主造成的财产损失可不承担民事赔偿责任：1、为救助人命造成的必要财产损失；2、为避免业主财产受损或可能受损的必要财产损失；3、为抓捕违法犯罪分子，制止不法侵害行为而造成的必要财产损失。 业主未带身份证原件答：1、询问其是否携带其它证件，护照、回乡证、驾驶执照、暂住证均可作为有效身份证件。2、如均未带应向其解释无法办理入住手续，指引其向收楼现场咨询人员咨询。 入住业主未带入住通知书（或称未收到入住通知书）答：请业主出示房地产买卖合同（预售）的原件（按揭贷款的应核对个人住房担保抵押、保证借款合同原件），并核对入住业主名单。1） 均确认无误的方可办理手续。2） 名单上有房号，但未带合同原件的，请业主出具身份证明确认无误的可继续办理手续。3） 具备入住资格业主的但名单上没有的，向业主简要说明，并通知现场协调人员陪同业主到销售部查询。销售确认的应现场开具入住通知书，可继续办理入住手续。 业主委托他人代办入住手续 答：应出具：业主授权委托书（须公证）、业主身份证件及代办人身份证件原件（种类同1），同时核对授权委托书与合同原件上的签名。 业主委托他人代办入住手续，而无授权委托书 答：无业主授权委托书，不能代办入住手续，向代办人委婉解释说明。 如业主提出“是否可先验房再签约？”答：“为了提高入住效率，把签约手续放在验楼手续之前”。“签约之后验楼发现问题，我们会记录并及时进行整改直至符合交房标准，而不会因为业主已经签约就不去整改”。 装修责任书的重点从哪方面介绍?答：拆改，装修质量，垃圾清运，装修时间等. 如果说入住的时候，经过有关部门检测，发现有害物体超标，业主该怎么办？开发商是否应该承担什么责任？答：这个首先要拿到环保部门合法的鉴定依据，确实物体超标，要确定来源在哪个方面，如果是开发商在房屋建筑方面提供的材料所致，开发商要承担一定的赔偿责任，如果超过他正常居住的标准，可以行使退房的权利。 车辆停放时，车主享有什么样的权利？假如车辆丢失，物业管理公司应该承担什么样的责任。答：车主享有车辆停放，及对物业人员的服务态度的投诉权利等。至于车辆丢失的赔偿问题,要看具体原因,如果物业公司管理人员履行了正常的秩序维护义务，不存在失职情形，业主不能要求物业公司承担赔偿责任。如果物业公司有明显的失职情形，并且这种失职与业主存在一定的车辆看守关系，则物管有可能要承担一定的赔偿责任。