某市香水温泉筹备商业计划书

绵阳江油市香水温泉筹备商业计划书（1）-目录一、执行概概要1（一）独特特之处11（二）目标标客户及及价值44（三）项目目主要技技术经济济指标55二、项目概概况7（一）项目目公司简简介7（二）项目目概况112三、项目建建设方案案15（一）温泉泉洗浴区区15（二）历史史文化展展示区116（三）滨水水娱乐区区17（四）民俗俗文化区区19（五）游艇艇俱乐部部20（六）生态态居住区区22（七）商务务酒店区区23（八）VIIP汤屋屋24四、项目投投资环境境25（一）项目目背景225（二）当地地旅游投投资环境境33五、项目产产品市场场分析337（一）温泉泉旅游市市场分析析37（二）旅游游房地产产市场分分析422（三）绵阳阳其他温温泉旅游游基地分分析488六、SWOOT分析析52（一）优势势分析552（二）劣势势分析555（三）机会会分析555（四）威胁胁分析557七、项目市市场需求求与前景景分析559（一）旅游游客源市市场分析析59（二）绵阳阳温泉旅旅游发展展目标660（三）项目目旅游客客源市场场定位660（四）旅游游房地产产客户定定位分析析62八、业务发发展目标标65（一）总体体发展计计划655（二）具体体业务战战略及业业务计划划67（三）温泉泉地产销销售模式式70九、项目投投资方案案72（一）项目目投资估估算722（二）资金金筹措774（三）资金金来源与与保障774（四）投资资者权益益保障775十、项目财财务评价价76（一）财务务评价基基础数据据的选取取76（二）销售售收入估估算777（三）成本本费用估估算811（四）财务务盈利能能力分析析83（五）偿债债能力分分析833（六）财务务生存能能力分析析84（七）敏感感性分析析84（八）盈亏亏平衡分分析855（九）财务务分析结结论855十一、项目目风险分分析866（一）投资资决策阶阶段心静静如水，心心若冰晶晶-自自己听多多了、看看多了、经经历过的的太多了了，就慢慢慢的明明白了-各位精精英们 上午好好86（二）土地地获取阶阶段888（三）项目目建设阶阶段899（四）经营营管理阶阶段899附表93附图1133拟稿人：一、执行概概要本项目拟通通过温泉泉地产和和温泉旅旅游的完完美结合合，以温温泉旅游游项目开开发为主主，带动动以北川川香泉、香香水、通通口、汗汗蒸、西西平、青青莲为一一条线的的综合旅旅游环境境打造，所所有天然然环境的的综合利利用，观观景亭，李李白文化化的主题题诗句山山崖上篆篆刻，登登山千级级石梯，人人造景观观的打造造改建，从从而提升升项目人人气和灵灵气；温温泉酒店店项目为为辅，充充实休闲闲观光产产业结构构，完善善投资模模式；以以温泉理理疗、度度假休闲闲、娱乐乐运动、商商务会议议、餐饮饮住宿等等高品质质设施为为基础，辅辅以温泉泉、生态态园林景景观、游游艇俱乐乐部、诗诗仙李白白文化展展示等特特色，重重点针对对国内分分时度假假及商务务度假人人群打造造绵阳江江油市的的唯一高高品质旅旅游观光光聚集地地。全面面建设诗诗意中国国李白故故里美丽江油油，推动动江油温温泉的旅旅游观光光度假产产业。（一）独特特之处1、独特的的地理位位置江油市位于于四川盆盆地西北北部，涪涪江上游游，龙门门山脉东东南。距距离绵阳阳市300公里，成成都1660公里里。江油油以平坝坝和丘陵陵的地貌貌为主，自自然条件件优越，农农副产品品丰富。同同时江油油也是国国家重要要的商品品粮基地地，能源源基地，冶冶金基地地，建材材基地。紧紧邻北川川羌族少少数民族族风俗等等多种文文化的聚聚集地，多多样的风风俗文化化也给本本项目染染上别样样的风采采。2、土地价价格与地地形优势势江油市香水水温泉虽虽属于旅旅游型温温泉，周边边大山原原生态环环境具有有一定数数量的可可开发的的景观和和土地，土土地价格格相对一一般城市市建设用用地更加加低廉，用用地面积积更加宽宽阔。另另外，项项目区属属非建成成区，土土地上的的房屋折折迁量不不大，易易于实施施征地拆拆迁；且且无滑坡坡，无污污染源及及地质灾灾害；四四周地形形起伏、山山水相依依，有很很好的山山水景观观。3、河流与与湖相互互辉映本项目地处处湔江边边，有湔湔江从景景区流过过，在西西平与青青莲交界界处稍加加筑一个个大型河河堤大坝就可可使湔江江形成了了8-12公里里长的内内湖，开开发出优优美的水水面景观观，形成成湔江与内内湖交相相辉映的的独特温温泉景观观。该沟沟坡降小小，枯水水期流量量约为2200000立方方米/日日，丰水水期流量量约为5500000立方方米/日日，有相相当的自自净能力力。并且且蓄水能能力可以以建设成成为一个个可以比比上游通通口河电电站更大大的水电电项目，为为江油产产生更大大的产值值。4、优惠的的政策支支持本项目作为为江油市“两香一一泉、四景景区”的理想想旅游项项目，同同样享受受政府对对“两香一一泉、四景景区”的优惠惠开发扶扶持政策策。主要要表现为为减半征征收采矿矿权有偿偿使用费费和矿产产资源补补偿费；免收或或减半征征收地热热矿产资资源补偿偿费；所所得税按按15%征收；开发项项目所涉涉及的温温泉公建建部分，经经审批，市市、乡两两级土地地出让金金、配套套费全部部实行先先征后返返的政策策；减半半征收地地热资源源税等。5、便利的的交通优优势本项目地处处江油市市和绵阳阳北川县县交接区区，位于于北川香香泉和香香水、汗汗蒸、西西平的中中间地带带，也临临近G55高速路路和九黄黄线，是是两片区区间的交交通必经经之路，交交通便利利、区位位优势明明显，从从成都主主城市民民自驾游游仅2小小时左右右的车程程。同时时，该项项目直接接连接湔湔江黄金金水道和和李白主主题悬崖崖诗句篆篆刻画廊廊，交通通优势明明显。6、双核启启动模式式本项目采用用独特的的双核启启动模式式，以旅旅游休闲闲项目开开发为主主，提升升项目人人气；旅旅游观光光地产项项目为辅辅，充实实休闲观观光产业业结构，完完善投资资模式。短短期内通通过温泉泉作为启启动，做做到资金金快速回回笼；长长期通过过休闲旅旅游，实实现稳定定持续的的收入。从而也减少对矿山的开发影响生态的发展。7、温冷双双泉本项目可以以纳入江江油市“两香一一泉、四景景区”最有价价值项目目，如果果得到政政府的大大力支持持。而且且还拥有有诗仙李李白的故故里之美美誉，这这种稀有有的天然然优势也也将增加加香水温泉泉的四川川、绵阳阳、行业业竞争力力。8、生态园园林景观观本项目位于于江油的的香水乡乡的大山脚下下，处于于乡村的的可利用用土地结结合点，拥拥有与四四川其他他温泉大大不相同同的“天然景景区与乡乡村结合合”景观。从从北川香香泉至西西平都可可以入口口及沿路路景观为为主线，由由商业、宾宾馆过渡渡至温泉泉及其配配套，环环境渐趋趋宁静；同时远远离城市市喧闹，最最终利用用改建堤堤坝形成成的水平平面与温温泉、景景区相联联系，形形成山水水一体，水水天一色色的自然然景观，这这样的整整体布局局能够很很好地得得到游客客内心“从都市市尘垣中中追寻回回归自然然”的认同同感。对现有有的山崖崖之间进进行大量量的花卉卉种植，如如杜鹃、山山茶花、江江油本地地的特色色辛夷花花卉从山山下、半半山腰、山山顶进行行不同层层次的种种植穿插插，以求求达到一一定的理理想观光光实际效效果。加加上半山山的观景景亭、山山顶的观观景亭，李李白诗句句的悬崖崖篆刻，千千级石梯梯的打造造；就逐逐步成为为了一个个不可多多得原生生态和人人为打造造的景观观，结合合大坝的的修建，一一个100多公里里的大型型湔江人人工湖相相互衬托托，势必必可以打打造为四四川地区区一个不不可多得得的5AA景区。9、游艇俱俱乐部在当代，游游艇业被被称为“继后汽汽车时代代的消费费巨人”。本项项目紧邻邻湔江，西平平和青莲莲的交接接处的大大坝修建建提供了了大面积积的水体体资源，为为本项目目开发游游艇这一一特色产产品创造造了机会会，这是是其他温温泉无法法比拟的的优势。江油可以提出的发展10艘豪华游艇的计划将为游艇旅游服务提供较大的机会，作为湔江西平大坝黄金旅游带与诗仙李白诗句悬崖篆刻画廊链接部旅游目的地的项目将极大地促进江油的旅游的发展和文化的传播。10、李白白文化历史著名的的诗仙李李白使得得江油具有有浓厚的的李白文化化打造和和价值开开发。本本项目将将引入这这一特色色，通过过李白文化化中最具具特色的的“诗句”表演，李李白文化化旅游体验验等活动动，让游游客能够够近距离离的感受受到历史史诗仙李李白故里里的不一一样的文文化。11、香水水温泉、西西平大坝坝、观光光旅游景景观工程程后续发发展规划划香水温泉泉、西平平大坝、观光旅游景观工程后续发展规划中明确了江油的旅游新格局、新态势，由全程游向分段游转变，乘船游向复合游转变，单一的观光游变为观光、度假、特种游并举，陆上游与水上游并驾齐驱。本项目将符合香水温泉、西平大坝、观光旅游景观工程后续发展规划的要求，积极发展集观光、度假、温泉旅游为一体的复合型旅游。这样可以全力的打造江油的不一样的旅游价值格局。（二）目标标客户及及价值香水温泉旅旅游细分分目标客客户群体体应为国国内分时时度假及及商务度度假人群群、周末末及短期期休闲旅旅游人群群、家庭庭及老人人度假旅旅游人群群、浪漫漫情侣及及度蜜月月新婚人人士人群群，青少少年、运运动创伤伤及其他他康复人人群五大大人群。其其中：国国内分时时度假及及商务度度假人群群是本项项目主要要的目标标客户。表1.1：旅游目目标客户户价值表表序号目标客户群群占比1国内分时度度假及商商务度假假人群40%2周末及短期期休闲旅旅游人群群25%3家庭及老人人度假旅旅游人群群18%4浪漫情侣及及度蜜月月新婚人人士人群群9%5青少年、运运动创伤伤及其他他康复人人群8%合计100%本项目中温温泉地产产细分目目标客户户群体应应为投资资型买家家、自用用型买家家、过渡渡型买家家以及炒炒作型买买家。其其中投资资型买家家是本项项目的主主要的目目标客户户。表1.2：温泉地地产目标标客户价价值表序号目标客户群群占比1投资型买家家50%2自用型买家家36%3过渡型买家家8%4炒作型买家家6%合计100%（三）项目目主要技技术经济济指标表1.3：主要技技术经济济指标表表序号项 目单位数据及指标标备注一、主要数数据1项目总投资资亿5分期投资1.1静态投资亿1.51.2建设期利息息万元1.3流动资金万元2年均可变成成本万元3年均固定成成本万元4年均经营成成本万元5年均总成本本万元6年均利润总总额万元7年均净利润润万元8年均息税前前利润万元9年均息税折折旧摊销销前利润润万元10年均所得税税万元11贷款偿还期期年二、财 务务 评 价 指指 标1项目投资财财务内部部收益率率（所得税前前）%2项目投资财财务内部部收益率率（所得税后后）%3项目投资财财务净现现值（所得税前前）（iic= 9 %）万元4项目投资财财务净现现值（所得税后后）（iic= 9 %）万元5项目投资回回收期（年年）（所得税前前）年含建设期6项目投资回回收期（年年）（所得税后后）年含建设期7资本金财务务内部收收益率%8投资各方财财务内部部收益率率%9总投资收益益率%10项目资本金金净利润润率%11盈亏平衡点点生产能能力利用用率%二、项目概概况（一）项目目公司简简介1、公司名名称北京银行投投资管理理有限公公司。2、成立时时间、企企业性质质、法人人代表、注注册资本本北京银行投投资管理理有限公公司成立立于年月日，属属于民营性质质。公司司法人代代表：，公公司注册册资本 亿亿。3、企业组组织结构构本企业的主主要业务务及职能能管理部部门包括括：（1）董事事会办公公室董事会办公公室是董董事会处处理日常常工作的的办事机机构，负负责董事事会文秘秘管理、公公关接待待、后勤勤保障、综综合研究究等工作作的综合合协调职职能部门门，具有有调研信信息、查查办和协协调功能能。（2）财务务部财务部负责责建立健健全企业业的财务务管理细细则和会会计核算算体系；依法办办理会计计事务，处处理有关关凭证、簿簿记、报报表等核核算工作作，及时时向有关关部门提提供会计计信息；负责企企业财务务管理、成成本费用用控制等等各项管管理工作作，制订订筹资、投投资、股股利分配配、税务务筹划方方案并实实施相应应的管理理，参与与制定资资本运作作方案，对对会计信信息进行行处理，为为企业管管理和决决策提供供依据；企业内内部稽核核；处理理企业与与银行、税税务、财财政等政政府部门门之间有有关财务务事项，并并协调好好与这些些部门之之间的关关系；企企业内部部与财务务工作相相关的业业务培训训。（3）人力力资源部部人力资源部部负责建建立和完完善人力力资源管管理的规规章制度度及实施施；人事事档案管管理，员员工招聘聘、调配配、解聘聘，做好好企业人人才信息息储备；建立并并实施员员工激励励体系，核核定员工工薪酬、福福利；建建立并实实施员工工保障体体系，办办理员工工的各种种保险；拟定员员工培训训计划并并负责实实施，充充分挖掘掘员工潜潜质；实实施考勤勤、绩效效考核，拟拟定相应应奖惩措措施。（4）投资资发展部部投资发展部部负责收收集整理理行业发发展动态态及相关关信息，为为企业制制定发展展规划提提供参考考；根据据企业发发展规划划，寻找找投资项项目，进进行项目目策划，建建立项目目储备；根据企企业确定定的拟投投资项目目，牵头头进行可可行性研研究；组组织项目目建设；参加企企业资本本运作方方的拟定定等。（5）行政政管理部部行政管理部部负责建建立和完完善各项项行政、办办公管理理的规章章制度；督促各各部门贯贯彻落实实企业规规章制度度和决定定；承担担总经理理秘书工工作；企企业日常常办公事事务和后后勤、公公关、接接待；公公司保密密工作和和行政办办公范围围内的安安全管理理；配合合营销部部进行公公司形象象宣传和和企业文文化建设设；管理理固定资资产、办办公用品品等实物物管理；管理企企业文件件、资料料、印信信；企业业各类会会议的会会务工作作，以及及总经理理主持会会议的会会议资料料管理。（6）营销销部营销部负责责市场营营销统计计资料和和数据的的收集整整体；制制定企业业经营目目标，策策划经营营战略；根据市市场情况况及经营营目标，制制订促销销方案和和广告宣宣传方案案，经批批准后实实施；根根据市场场情况及及企业资资源，进进行产品品策划、拓拓展经营营项目。（7）办事事处办事处负责责与企业业业务相相关的政政府部门门、股东东单位、中中介机构构等组织织进行联联络。为为企业各各部门工工作人员员提供工工作场所所及办公公用具；收集行行业、企企业、政政府的相相关信息息和政策策。（8）审计计部企业内部审审计由审审计部负负责。股东大会董事会总经理监事会董事会秘书董事会办公室审计部财务部行政管理部人力资源部营销部投资发展部办事处图2.1：企业组组织结构构图4、重大经经营决策策程序与与规则企业总体实实行制度度管理，企企业的重重大经营营决策，如如重大投投资决策策或重要要财务决决策，均均通过董董事会按按职权范范围决策策，按程程序进行行。董事事会是企企业的决决策机构构，有关关职能部部门作为为决策机机构的下下层组织织，行使使其智囊囊团和参参谋部的的职能。每每项重大大决策前前，先由由有关职职能部门门在充分分调查研研究的基基础上为为董事会会提出若若干参考考方案或或建议，重重大决策策还必须须经有关关权威中中介机构构进行可可行性论论证后，提提交董事事会讨论论决策。具体决策程程序为：首先由由专业职职能部门门根据企企业生产产经营管管理及发发展需要要，就需需要决策策事项进进行前期期调研后后提出建建议，然然后由企企业内部部高级管管理及技技术人员员组成的的各专业业委员会会结合企企业发展展战略规规划，对对其进行行投资价价值分析析论证和和财务方方面的可可行性及及必要性性分析研研讨，为为董事会会决策提提供科学学的依据据，规避避企业投投资失误误和风险险；同时时，企业业还成立立行业权权威和社社会专家家组成的的战略投投资委员员会和独独立审核核委员会会参与重重大投资资决策的的评估，提提供专业业化的咨咨询意见见。在此此基础上上，根据据公司司法和和企业章章程规定定的程序序、权限限进行重重大经营营决策。5、重要财财务决策策程序与与规则财物部汇总决策目标提供重要财务资料企业财务总监组织初审经理办公会议审查董事会决议通过决策结果决策权限范围内决策权限范围内图2.2：重要财财务决策策程序图图6、对高管管人员的的选择考考评和激激励约束束机制（1）高管管人员的的选择董事长根据据企业实实际情况况提出执执行总经经理及其其经营管管理班子子的建议议人选，提提交董事事会讨论论通过；执行总总经理可可根据企企业实际际生产经经营管理理情况提提出其他他高管人人员的建建议人选选，提呈呈董事会会审定。董董事会秘秘书亦由由董事会会聘任。（2）高管管人员的的考评企业董事会会以“提高运运营质量量和增加加经济效效益”为标准准，结合合项目进进度、利利润指标标、管理理要求等等各项任任务指标标制订合合理的年年度目标标责任制制，并进进行认真真分解、层层层落实实，制订订各自的的内部目目标责任任制，并并制订相相应的与与之配套套的内部部考核指指标体系系，从而而保障企企业“利润最最大化”和“股东利利益最大大化”。（3）高管管人员激激励和约约束机制制企业规范内内部控制制和运营营，完善善内部激激励与约约束机制制，建立立年薪制制等内部部奖励和和提升制制度，提提高管理理层尽职职工作的的积极性性和工作作效率，从从而为实实现企业业稳健及及持续发发展目标标在制度度、机制制等方面面提供强强有力的的保障。7、内部控控制制度度评价企业按照企企业会计计准则、企企业会计计制度和和有关法法律法规规的规定定建立健健全的内内部控制制制度，所所制定内内部控制制制度的的内容主主要包括括对货币币资金、融融资、采采购与付付款、实实物资产产、成本本费用、销销售与收收款、工工程项目目、对外外投资、对对外担保保等经济济业务活活动的控控制。企业内部控控制的方方法主要要包括：组织结结构控制制、授权权批准控控制、会会计系统统控制、预预算控制制、财产产保全控控制、人人员素质质控制、风风险控制制、内部部报告控控制、电电子信息息系统控控制等。（二）项目目概况1、项目设设计构思思本项目的基基本理念念就是充充分发掘掘江油的自自然环保保、生态态和李白人文文历史特征征，结合合对社区区布局、交交通组织织、空间间结构等等方面的的特征探探索，构构筑出独独具风貌貌的地区区。基于于这样的的出发点点，我们们提出了了以“峪、渡渡、脉、诗诗”为核心心的设计计构思。“峪”，即即山谷，是是场地最最具特征征的表述述。项目目区场地地现状为为两脉夹夹一谷。规规划方案案沿袭这这种原生生态的布布局并加加以强化化，将规规划区有有机划分分为七大大功能“峪”和围绕绕山谷的的公共核核心区的的布局。“渡”，即即过渡、渡渡口。过过渡，是是建设区区与山林林绿脉的的功能过过渡，也也是都市市尘垣与与回归自自然的心心理过渡渡，项目目从东至至西以入入口及沿沿路景观为为主线，由由商业、宾宾馆过渡渡至温泉泉及其配配套，环环境渐趋趋宁静。同同时离城城市建筑筑高度及及开发强强度渐次次降低。渡渡口，以以游艇码码头为核核心打造造连接湔湔江西平大大坝黄金金旅游带带和诗仙仙李白的的诗句篆篆刻画廊廊的接口口，从而而国内独独一无二二的旅游游目的地地目标。“脉”，即即山脉、文文脉。山山脉，场场地中东东面山体体蜿蜒伸伸展，是是场地的的龙脉。方方案力求求保护自自然山体体，避免免大挖大大填，仅仅在制高高点布置置景观步步道和观观景点，保保持山体体原生态态绿化，使使其成为为居住组组团天然然的绿色色背景。文文脉，是是场地中中的精神神。方案案深挖地地域文化化特征，并并将其融融入到规规划结构构以及温温泉特色色中，提提升温泉泉品质，丰丰富旅游游的内涵涵。“诗”，即即李白文文化的悬悬崖峭壁壁的篆刻刻，人为为的打造造李白诗诗词景观观，迎合合山水秀秀丽、百百花齐放放、山林林绿荫走走廊。2、项目主主要内容容（1）项目目工期2014年年月20118年月。（2）建设设内容序号区域名称面积单位一温泉酒店100亩二李白历史文文化展示示区45亩三滨水娱乐区区12公里四民俗文化区区200亩五游艇俱乐部部10亩六生态养老居居住区800亩七商务酒店区区100亩八VIP温泉泉汤屋10亩总用地1265亩水资源12公里3、相关工工作完成成情况（1）香水水温泉热热矿水出出水后，后后续报告告的完善善及相关关矿产开开发许可可证的取取得2014年年初，香香水温泉泉热矿水水出水，之之后项目目业主公公司相继继完成了了以下工工作内容容：热水水详查评评价报告告、热矿矿水鉴定定报告、划划定矿区区范围、地地热水资资源开发发利用方方案、环环境影响响评价报报告、矿矿山建设设安全设设施设计计、地质质灾害危危险性评评价报告告、水资资源论证证报告并并且均已已开始得得到相关关部门批批准；另另外，矿矿产开发发许可证证不日也也将下发发。（2）其他他工作1）已取得得发改委委的项目目立项报报告；2）正在进进行温泉泉近期建建设范围围内的占占地搬迁迁及征地地工作，分分期用地地范围内内的保护护和控制制，进行行评估。3）已完成成本项目目的可行行性研究究论证报报告；4）已完成成本项目目矿井的的资产评评估报告告；5）已完成成本项目目地热水水资源开开发利用用方案报报告；6）香水温温泉旅游游度假村村一期控控制性详详细规划划工作已已经完成成。三、项目建建设方案案本项目采用用独特的的双核启启动模式式，由景景区旅游游和温泉泉养老地地产开发发两个部部分组成成。其中中，景区区旅游包包括温泉泉洗浴区区、历史史文化展展示区、滨滨水娱乐乐区、民民俗文化化区以及及游艇俱俱乐部。养老地产开发包括生态居住区、商务酒店区和VIP温泉汤屋。（一）温泉泉洗浴区区温泉会所是是温泉度度假村的的标志性性工程，以以室外温温泉主题题公园的的形式打打造温泉泉会所，初步计划用地100亩，主要服务项目由六部分组成。1、动感洗洗浴区动感洗浴区区由“异形泳泳池”、“标准泳泳池”、“冲浪池池”和“儿童戏戏水池”四部分构构成。异异形泳池池与室内内水疗相相连，强强调空间间的延续续性和趣趣味性；标准泳泳池根据据区域位位置，将将50米米长的44泳道标标准泳池池设置在在靠近山山林边，局局部的异异性处理理，增强强了泳池池的趣味味性，也也丰富了了空间；冲浪池池是动感感区的另另一个高高潮项目目，使整整个区域域更富有有活力和和趣味性性；儿童童戏水池池放在比比较中心心的位置置，设置置各类儿儿童游乐乐设施，使使之成为为整个游游泳中心心的焦点点。2、特色洗洗浴区特色洗浴区区由多种种特色洗洗浴方式式组成。“光波浴”是在封闭的木屋里，几根光管发出光波，来刺激人的皮肤，让人倍感舒畅；“超声波浴”是利用细致之气泡对身体进行刺激按摩，其产生的超声波可活化肌肤，促进新陈代谢及去除老化角质，可舒解腰痛、神经痛、四肢酸痛等症状；“涌泉浴”通过来自池底强劲的空气，造成泉水涌出的效果，可震撼人心，恢复体力、美化肌肤；“水式浮浴”运用池底强劲的水流，让身体产生伸缩、回转等运动来缓解压力，消除疲劳；“亲亲鱼池”利用特有的小鱼，逐食人们身上死去的皮质和部分细菌，以达到理疗的效果。除此之外，还有“酒水浴”、“冷雾浴”、“冰酒浴”等等。3、中医保保健浴区区中医保健浴浴区包括括：“瀑布按按摩浴”、“石板浴浴”、“泥浴”、“沙浴”、“冷热交交替浴”、“药浴”等等。4、山地生生态露天天浴区本区域主要要目标人人群以家家庭为主主，泡池池面积以以3-44人标准准设置，部部分泡池池带有供供休息的的木屋及及亭廊，并并且设有有室内泡泡池，泡泡汤方式式有多种种选择。5、商务洗洗浴区本区域主要要目标人人群为商商务休闲闲人士及及团体。泡泡池面积积以5-7人为为标准设设置。主主要为客客人提供供环境优优美的特特色泡池池，满足足客人商商务洽谈谈及休闲闲的需求求。（二）历史史文化展展示区1、诗词文文化展示示厅展示厅提供供一个展展示江油油、诗仙仙李白历历代诗词词的空间间，并为为诗词讨讨论及国国内顶尖尖诗词家家提供交交流场所所，并且且组织书书画鉴赏赏类互动动活动，让让观众从从参观者者身份转转换到鉴鉴赏者身身份，在在书画专专家的指指导下研研究、品品味书画画精品，研研习书画画装裱技技能，提提升自己己的书画画鉴赏水水平。2、历史文文化展览览馆展览馆通过过诸如“3D环幕幕数码电电影”等高科科技手段段反映“一圈两两翼”自然风风光、人人文风情情。另外外，通过过现代科科技手段段及雕塑塑、油画画作品等等综合形形成，反反映“从李白白文化江江油发展展”变迁的的历史事事件。馆馆内还开开设观众众实践中中心，使使展览馆馆与参观观者形成成充分的的互动。在在这个观观众实践践中心内内，重点点为组织织青少年年参加趣趣味考古古，直接接参与到到江油考古古的场景景之中，进进行模拟拟的勘探探、发掘掘等考古古活动。（三）滨水水娱乐区区本项目地处处湔江边边，由汗汗蒸至香香水从景景区流过过。西平平大坝工工程200米回水水使湔江江河形成成了122公里长长的内湖湖。本项项目将在在内湖周周边打造造最优美美水景和和岸线景景观，借借此打造造一片高高品质的的滨水娱娱乐区和和养老地地产。1、水上乐乐园水上乐园按按照不同同年龄层层的游客客，设计计不同的的水滑道道和玩水水活动，有有水上步步道、水水上滚筒筒、水上上步行球球、水上上三轮车车、水上上快艇、皮皮划艇、水水上冰山山、水鸟鸟、水上上蹦床等等娱乐实实施，使使游客可可以体验验更多的的水上娱娱乐游戏戏。2、大型水水上演艺艺中心大型水上演演艺中心心通过水水幕电影影、水上上竹筏，夜夜景灯光光的设置置，以及及穿着原原汁原味味的真实实服装道道具，不不加雕琢琢的唱腔腔和原始始自在的的舞技，将将传统歌歌舞和新新锐舞蹈蹈、现代代舞蹈完完美融合合，在现现实的基基础上展展现神话话般浓郁郁的江油油风土人人情和北川羌羌族的少少数民族族风俗。3、水上木木屋酒店店水上木屋酒酒店区占占地1万平方方米，在在广阔的的水面上上建设1100栋栋不同结结构的漂漂浮度假假木屋，木木屋按五五星级酒酒店标准准设计装装修，每每栋木屋屋是独立立的度假假生活单单元，木木屋按家家庭的生生活空间间格局布布局，不不仅有舒舒适的客客房，起起居厅，还还有亲水水台等。木屋的独特特之处还还在于与与之配套套的个性性化服务务，游客客可在景景区垂钓钓后，将将自己的的钓的鱼鱼虾交景景区内厨厨师烹制制，更可可亲自下下厨，做做出适合合自己家家人口味味的美味味佳肴。夜幕降临之之际，景景区内点点点渔火火，点缀缀着附近近密林的的寂静，仰仰望宽阔阔的天空空，会使使习惯于于都市生生活的人人们在此此享受大大自然所所赐予的的宁静与与怡然，流流连忘返返。4、书画影影像原创创展示厅厅立足江油的的优美的的自然景景观和人人文特色色，每年年确定一一个主题题举行“书画影影像诗城城江油”艺术节节，请一一些国内内有知名名度、有有水准的的诗人、书书画家及及媒体，来来这里进进行原创创作，对对于创作作着进行行适当的的补贴。通通过大师师的书画画及影像像资料，让让参观者者全方位位不同角角度去感感受重庆庆的魅力力，使现现实自然然景观与与艺术表表达效果果达到完完美结合合。艺术术节期间间展示厅厅还设置置三个现现场艺术术创作中中心：一一是用红红白胶带带在地上上现场粘粘成的一一个图案案；一个个是设置置让小朋朋友涂鸦鸦添色的的地方；再一个个就是展展厅后部部的，展展墙现场场图案喷喷印。这这三个艺艺术创作作，均调调动了现现场的活活跃气氛氛，不仅仅可以增增加吸引引力还可可以培养养博览会会的观众众。艺术术节原创创之后，还还要组织织“书画影影像诗城城江油”研讨会会，让大大家在一一个平台台上对于于江油文化化有个真真正的互互动交流流，并且且在会上上确定下下一年艺艺术节的的主题。5、浮桥建设3座浮浮桥，做做为连接接水域两两岸的交交通设施施。浮桥桥主要由由增强塑塑料浮箱箱，钢结结构受力力件，防防腐木板板等材料料制作而而成，为为旅游景景点增添添一道靓靓丽的风风景线。（四）民俗俗文化区区1、艺术广广场艺术广场应应突出地地方特色色，即人人文特性性、自然然特性和和历史特特性。广广场建设设应承继继当地本本身的历历史文脉脉，适应应地方风风情民俗俗文化，突突出地方方建筑艺艺术特色色，有利利于开展展地方特特色的民民间活动动，避免免千城一一面、似似曾相识识之感，增增强广场场的凝聚聚力和旅旅游吸引引力。各各种活动动的开展展在娱乐乐的同时时也起到到宣传的的作用。2、特色农农家乐特色农家乐乐的建设设坚持全全面协调调可持续续发展，确确定“稳步发发展，力力创精品品，致富富农民”的三大大发展原原则。农农家乐在在房屋建建筑、环环境营造造、活动动设计等等方面凸凸显当地地的风情情特色，努努力做到到朴素、自自然、协协调。同同时加强强对农家家乐休闲闲旅游的的引导和和规范管管理，并并积极开开发特色色旅游产产品，借借助各种种形之有有效的方方式，加加强特色色农家乐乐市场促促销和形形象宣传传。3、民俗酒酒吧街民俗酒吧街街在充分分利用温温泉和江江景资源源的理性性基础上上，以“诗仙、酒酒文化”为灵魂魂外延，是是集休闲闲、娱乐乐、观光光为一体体的酒吧吧街。与与其他酒酒吧街相相比，民民俗酒吧吧街的优优势在于于，江边边欧陆式式设计的的房屋、景景致、配配套全国国绝无仅仅有；各各种不同同档次、各各具特色色的酒吧吧汇集于于此。4、文化创创意孵化化园文化创意产产业近年年来在国国际上颇颇为流行行，被认认为是不不占用自自然资源源、完全全通过人人文的创创造性实实现文化化增值、经经济增长长的良性性发展模模式。文文化创意意孵化园园依托当当地优美美的人居居环境，为为各种创创意产业业活动的的开展创创造一流流条件。（五）游艇艇俱乐部部借助江油大大力发展展旅游经济济的契机机，本项项目将沿湔江岸线线建立一一个占地地10亩的的游艇俱俱乐部，由服务中心、VIP会所、培训中心、各类游艇、码头、配套设施及水上运动娱乐设施组成。如果真湔江从汗蒸、通口至西平与青莲的交界处建设大坝，预计总湖面的蓄水量，无可估量，直接的湖面景区面积估计应该在20公里左右。加之香水的温泉项目，以及从香泉至香水的原生态景观打造完成与其相互的遥相呼应，这也是本项目的另一特色旅游点。可以说在四川地区也是绝无仅有的旅游项目。1、服务中中心服务中心占占地6亩亩，主要要是为游游客提供供基础服服务。在在服务中中心内设设置服务务台、办办公室、休休息厅、水水吧、书书屋等休休闲娱乐乐设施。2、VIPP会所VIP会所所占地110亩，建建设宗旨旨在于为为会员及及其家属属与宾客客提供商商务应酬酬、娱乐乐、休闲闲、会议议等多功功能的生生活空间间。在VVIP会会所内设设置各类类外国风风味餐厅厅，如西西餐厅、日日本餐厅厅、巴西西烧烤，还还设置能能比较粗粗犷地体体现水岸岸文化的的荷兰酒酒吧、珍珍贵红酒酒坊等；另外，高高雅别致致的恒温温雪茄屋屋也能让让宾客们们得到超超凡的享享受，除除了世界界驰名的的古巴雪雪茄之外外，还可可为会员员提供专专属的雪雪茄屉等等等。3、培训中中心培训中心配配备单独独的教学学用艇、教教学设备备和各种种器材。教教员可聘聘请专业业人士或或由海事事大学的的在职教教授担任任。教材材按海事事主管部部门下发发培训大大纲，由由中心委委托专业业教授编编写。为为了方便便嘉宾，培培训中心心可采取取灵活多多样、形形式不同同的学制制。如660学时时的正常常学制，随随来随教教的特殊殊学制。培训内容可可分为理理论和实实操两部部分。理论课：水水域概况况、航海海基础知知识、国国际避碰碰规则、船船舶操纵纵、船舶舶定位、推推进器原原理及维维护、气气象和应应急知识识。实操课：启启动、转转向、绕绕标、定定向航行行、离靠靠码头等等。4、码头码头占地面面积4亩，是是以高档档游艇服服务和旅旅游休闲闲度假为为主的综综合性码码头，设设计由堤堤岸、固固定斜坡坡、活动动梯、主主通道浮浮码头、支支道浮动动码头、定定位桩、供供水、供供电系统统、船舶舶、上下下水斜道道、吊升升装置等等组成，作作为休闲闲度假游游艇的专专用停靠靠码头。5、配套设设施配套设施占占地100亩，以以方便连连接各功功能区为为主，辅辅助各功功能区的的运作，小小品设施施的设计计要体现现旅游区区的文化化内涵，设设计内容容包括观观景广场场、游艇艇维修保保养中心心、健身身馆、网网球场、垂垂钓台、停停车场等等，并将将休闲运运动提升升到更精精致的层层面。（六）生态态居住区区1、温泉别别墅生态居住区区设置温温泉别墅墅开发片片区8000亩，按照照五星级旅旅游涉外外饭店的的标准配配套服务务设施，温温泉接入入每一间间客房。这这些温泉泉别墅的的建筑风风格不能能千篇一一律，要要注重吸吸取各国国、各民民族的建建筑特色色，形成成不同风风格的建建筑群落落，使温温泉别墅墅本身就就可以成成为度假假村内的的观光景景点。别别墅内部部的装修修必须与与建筑外外观保持持一致，使使每一栋栋别墅都都有一个个独特的的主题。别别墅的设设计要与与周围的的生态环环境保持持协调，建建议温泉泉别墅以以两层建建筑为主主。其中中有20栋小型型别墅，一一栋别墅墅内有五五个标准准间或三三个标准准间与一一个豪华华套房；有20栋中型型别墅，一一栋别墅墅内有五五个左右右的标准准间和两两、三个个豪华套套房；有有10栋大型型别墅，一一栋别墅墅内有八八个左右右的标准准间和三三四个豪豪华套房房。按照照温泉度度假别墅墅计算，估估计建筑筑面积为为100000平方方米（其其中：小小型别墅墅平均建建筑面积积3000平方米米，中型型别墅平平均建筑筑面积4400平平方米，大大型别墅墅平均建建筑面积积6000平方米米），为为了突出出度假村村内优美美的自然然风光，并并预留大大量空地地供以后后的发展展使用，别别墅周围围要铺设设大面积积的草地地或灌木木树林，使使别墅的的建筑面面积与绿绿地面积积达到11:5的的比例。由于温泉别别墅采用用开放式式的建筑筑布局，配配有大面面积的山山坡、草草地等公公共区域域，住宿宿、活动动场所较较为分散散，为了了确保客客人的生生命和财财产安全全，温泉泉度假村村在加派派保安人人手、提提高保卫卫技能的的同时还还应配置置先进的的闭路电电视监控控系统、消消防控制制系统、紧紧急报警警系统、自自动灭火火系统和和广播系系统等安安全保卫卫设施。除除了要在在室内配配置这些些设施意意外，在在户外也也要配置置较多的的安全保保卫设施施。除此此以外，还还需配备备一些轻轻便、多多用途的的代步工工具，如如电瓶车车等，以以便事故故发生时时可以集集合包围围力量及及时到达达现场，从从而提高高安全保保卫工作作的时效效性。其中：景区区移民住宅宅5栋，养养老型房房10栋栋。（七）商务务酒店区区1、温泉酒酒店本项目在温温泉酒店店区中设设置2000亩酒店开开发片区区。为便便于管理理，本项项目酒店店均为五五星级标标准度假假酒店，规规模基本本一致。按按照温泉泉度假酒酒店计算算：标准准间200个个，商务务套房550个，会会议室33个，估估计建筑筑面积为为150000平方方米（其其中：标标准间330平方方米，商商务套房房80平方方米，会会议室3300平平方米）。酒店管理中引入专业管理品牌经营，酒店功能的档次应得到起码的保障，以对应本项目的整体档次。客房部分可以考虑以产权销售的形式兼顾经营与快速回笼资金的需要，采用产权酒店的经营模式。2、香水风风情商业业街拟建3000亩风情情商业街街，拟打打算吸引引商家5500余余户。以以温泉主主体产品品、休闲闲文化为为主题，配配以时尚尚的茶餐餐厅，书吧以以及特色色便利店店，风格格的装修修，充满满浓郁的的中国色色彩。另在风风情商业业街区内内设置一一个反映映巴国文文化的主主题公园园。风情情商业街街内风味味味餐厅厅内的装装修要与与整个区区域的生生态、环环保风格格一致。依依托度假假村内的的生态农农庄，出出品的原原材料要要以生态态农庄内内种植的的无公害害瓜果、蔬蔬菜及其其按照传传统农家家方法养养殖的无无公害家家禽、塘塘鱼为主主，并突突出当地地特色。此部分属于于旅游商商业地产产，全用用于出售售。（八）VIIP温泉泉汤屋总占地100亩，建建筑面积积为50000mm2。主要要为高端端客人提提供个性性化服务务，包括括多国特特色洗浴浴、商务务洽谈、住住宿等。采采用分时时度假的的方式。四、项目投投资环境境（一）项目目背景1、政策背背景（1）中央央政策背背景2009年年，国国务院关关于推进进统筹城城乡改革革和发展展的若干干意见（国国发2200993号号）中明明确指出出：要加加强旅游游资源保保护和旅旅游景区区基础设设施建设设；综合合开发现现代旅游游产品，积积极发展展渝东南南地区民民族特色色手工业业和民俗俗生态旅旅游。同同时，依依托湔江江西平大大坝工程程、李白白文化和和香泉、香香水、汗汗蒸、西西平、生生态长廊廊，构建建江油国际际黄金旅旅游带。同年11月月，国务务院常务务会议进进一步提提出把旅旅游业培培育成国国民经济济的战略略性支柱柱产业和和人民群群众更加加满意的的现代服服务业。在在一系列列相关政政策推动动下，112月11日，国国务院关关于加快快发展旅旅游业的的意见（国国发220099411号）正正式发布布。意见见指出：要丰富富旅游文文化内涵涵，加强强自然文文化遗产产保护，深深挖文化化内涵，推推出具有有地方特特色和民民族特色色的演艺艺、节庆庆等文化化旅游产产品。（2）江油油政策背背景因无资料可可查，暂暂无信息息。2、区域背背景（1）20014年江油经济济全面复复苏面对国家大大力反腐腐工作的的部署深深入，220144年江油市经经济平稳稳发展在在开始回回升，上上半年企企稳向好好，下半半年强劲劲攀升，呈呈现出发发展基础础持续巩巩固、产产业结构构不断优优化、对对外开放放持续扩扩大、民民生不断断改善的的运行特特征。良好的总体体经济发发展态势势为江油油市旅游游业的发发展打下下了坚实实的基础础，为本本项目的的开发提提供了良好的的发展空空间。（2）20014年江油内需需增势强强劲2014年年，江油油市消费品品市场呈呈现快速速发展态态势，全全市消费费市场的的快速增增长，进进一步平平衡了江江油市经经济增长长的动力力格局，为为巩固江江油市经经济发展展基础提提供了重重要的支支撑力量量，表明明经济发发展可持持续性增增强。内需的强势势增长，为为旅游的的消费市市场提供供了保证证，而且且消费需需求旺盛盛说明人人们的消消费能力力和观念念正发生生巨大的的变化，现现在随着着产业结结构进入入高级化化阶段，消消费结构构也将向向高级化化阶段发发展，休休闲旅游游行业正正面临着着重大发发展机遇遇。（3）江油油跻身四川川十大最具活活力发展展中心城城市带来来发展机机遇在城乡建设设部编制制的全全国城镇镇体系规规划中中，在四川川地区一一枝独秀秀。作为为绵阳的中中心城市市，江油油就要成成为绵阳阳经济社社会发展展的重要要引擎，要在绵阳阳具备引引领、辐辐射、集集散功能能，要将影响响力逐步辐辐射全川川。项目所在地地江油和和北川的的结合地带带，是江江油市区区到边缘缘地区，也也有最便便捷的通通道，属属于结合合部。江江油旅游游没有发发展起来来，香水水温泉的的互动就就很难实实现，这这将直接接影响江江油整体体经济发发展的效效果，江江油的引引领、辐辐射、集集散功能能将很难难得到发发挥，进进而影响响到江油油四川绵绵阳中心心城市的的地位。旅游产业具具有产业业带动效效应，能能带来人人流、物物流、信信息流、资资金流以以及区域域形象的的提升等等多方的的作用，是是带动江江油地区区实现发发展突破破最好的的途径之之一。（4）江油油市应该打造造“李白文文化温泉泉之都”江油市温泉泉资源储储量丰富富、品质质优良、类类型多样样、点多多面广，地地处龙门门山地质质断裂带带上，具具有巨大大的开发发潜力和和广阔的的市场前前景。为为充分发发挥江油油市温泉泉旅游资资源优势势、做强强温泉旅旅游产业业、做大大旅游经经济总量量、提升升“江油旅游游目的地地”整体形形象，把把旅游产产业培育育成为江江油市新新兴支柱柱产业，江油市政府决定加快温泉旅游发展步伐，着力打造江油“李白文化温泉之都”。根据江油市政府的统一规划和部署，是可以打造“两香一泉、四景区”为突破口，掀起了开发温泉旅游的热潮。3、旅游产产业背景景中国经济的的持续发发展，持持续增长长和不断断升级的的消费需需求，为为旅游业业加速发发展提供供了坚实实的市场场支撑。“十二五”期间，我国的整体经济实力将进一步增强，综合国力将进一步提高，人均收入和消费水平与档次都将得到更大的优化，城乡居民收入的稳定增长将继续成为旅游业持续增长的原动力。预计 “十二五”期间，旅游将继续成为大众化的消费热点，并将跨上新的台阶。总的说来，旅游产业具有以下特点：（1）旅游游产业结结构升级级带来的的“市场机机遇”随着社会生生活的进进步，中中国旅游游业已经经进入了了由观光光旅游向向休闲度度假的提提质增效效阶段。在需求市场方面，表现为许多游客已经不再满足于观光，甚至不满足于特色购物、餐饮、休闲等，而开始偏向于体验性、娱乐性显著的“消遣旅游”，或者能够得到身心享受的“纯粹度假”。追求健康、放松、快乐的旅游将在未来成为市场主流。在供给市场方面，一方面原有的观光目的地纷纷寻求产品升级的途径，另一方面依托于知名观光景区和具有消费力的城市的度假产品层出不穷，尤其是距离区域中心市场约13小时车程的城郊型旅游目的地将得到更多的资本青睐。具有复合吸引力和全业态功能的大型综合休闲度假区将是中国旅游业未来的主导产品。（2）旅游游向郊区区化、短短期化、散散客化、个个性化发发展 传统的旅行行社服务务，给人人们留下下了许多多负面的的印象，如如吃不好好、睡不不好、玩玩不好等等，使旅旅游变成成了只有有旅没有有游，但但随着交交通的越越来越便便利、私私家车越越来越普普及、酒酒店预订订公司繁繁荣以及及飞速的的发展，散客化化、自助助化旅游游的人越越来越多多，并渐渐成时尚尚。据统统计，220133年全国国旅行社社共接待待游客11.233亿人次次，其中中国内游游客数量量占到总总人数的的99.2%，而而国内游游客中993.11%的人人为自助助游散客客，可见见散客已已成为旅旅游市场场的主角角。同时时人们对对双休日日逐渐习习惯和开开发，加加上黄金金周改革革，小黄黄金周的的出现，使使旅游逐逐步从长长线向大大城市周周边郊区区和短线线延伸，一一日游、两两日游的的短期旅旅游活动动越来越越突出，特特别是城城郊休闲闲度假游游成为主主流。在过去相当当长的一一个历史史时期内内，旅游游产品都都是采取取标准化化的传统统生产方方式，消消费者能能够挑选选的个性性化旅游游产品很很少。随随着旅游游市场的的日益成成熟，旅旅游消费费正渐趋趋理性，个个性化旅旅游逐渐渐兴起，越越来越多多的旅游游者不再再愿意被被动地接接受市场场上统一一设计好好的共性性旅游产产品，而而是自行行设计旅旅游线路路和产品品。“半军事事化、拉拉练式”的观光光旅游逐逐渐转向向休闲度度假旅游游，以及及体现个个性审美美的民俗俗文化、生生态体验验、体育育健身等等特色旅旅游。（3）文化化旅游成成为当今今世界旅旅游业发发展新潮潮流文化是旅游游的灵魂魂，旅游游是文化化的载体体。文化化作为旅旅游的底底蕴，能能提升旅旅游的内内涵。文文化旅游游的兴起起与游客客需求密密切相关关。它是是以历史史遗迹、建建筑、民民族艺术术和民俗俗、宗教教等为主主要内容容的旅游游活动。当当前，利利用文化化来发展展旅游，繁繁荣经济济，已成成为世界界旅游发发展的大大趋势和和主潮流流。随着着我国综综合国力力的不断断增强，国国际地位位的不断断提升，加加之拥有有悠久的的历史、灿灿烂的文文化和丰丰富的旅旅游资源源，文化化旅游发发展前景景广阔、效效益看好好。文化底蕴是是一个城城市的灵灵魂和支支撑，每每座城市市都有其其文化风风格和内内涵。“音乐之之都”维也纳纳、美国国古城威威廉斯堡堡、亚洲洲的泰国国故城、香香港宋城城、北京京大观园园等等都都各具文文化风情情。江油油拥有多处具有有地方特特色的文文化旅游游资源，展展现了诗诗仙李白白文化、经经典的红红色革命命文化、朝朝气蓬勃勃的诗仙仙文化以以及靠近近北川羌羌族史悠悠久的少少数民族族文化，是是江油市未未来旅游游业发展展的精品品和突破破点。（4）生态态旅游成成为当今今世界旅旅游的主主题之一一生态旅游，作作为一种种全新的的旅游概概念，源于本本世纪880年代代。它是是遵循可可持续发发展的原原则，依依托自然然生态系系统以及及与之共共生的人人文生态态系统，追求人与自然和谐的高级旅游形态，是现代社会发展的必然需求和产物。在世界范围内，生态旅游正处于高速成长阶段，发展势头强劲，生态旅游的年均增长率约为20%25%，远高于世界旅游业的平均增长速度。我国生态旅旅游已成成为一种种增进环环保、崇崇尚绿色色、倡导导人与自自然高度度和谐的的大众化化旅游产产品类型型。由于于生态旅旅游顺应应了世界界旅游回回归自然然的趋势势，颇受受旅游者者的青睐睐。据世世界旅游游组织统统计，目目前生态态旅游收收入占世世界旅游游业总收收入的比比例为115%至至20%。国内内外各类类回归自自然旅游游人数占占50%以上。4、旅游房房地产背背景旅游业与房房地产业业都是第第三产业业中附加加值高、关关联性强强的产业业，是我我国国民民经济的的重要支支柱产业业。旅游游房地产产的开发发涉及旅旅游业和和房地产产业的融融合发展展，是旅旅游与房房地产相相互渗透透与融合合产生的的一种新新型业态态，也是是近年来来在旅游游业和房房地产业业中引起起广泛关关注的新新焦点。在我国国民经济持续健康发展的大环境下，可以预见，国民经济的持续增长必然带动旅游业的总体增长、旅游投资规模的持