安居工程——保障房建设

Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.安居工程保障障房建设设 曹曹潆艺 金金融五班班 js0084555033 边边 雯 金金融五班班 js0084555022 吕吕旭圆 金金融五班班 js0084663144 羊羊 惠 金金融六班班 js0084663233 魏魏亚峰 金金融七班班 jss084457119安居工程保障障房建设设一、什么么是保障障房1、国际际定义：世界各各国将住住房大多多分为公公屋或私私屋。公屋-公共住住房是由由政府买买单的保保障性住住房。包包括无偿偿提供土土地和建建设性费费用，也也包括无无偿提供供土地补补贴费用用等方式式，包括括人头补补贴或砖砖头补贴贴，补贴贴中包括括减免税税费或贴贴息，当当然也包包括直接接的财政政转移支支付。政政府提供供的是居居住权利利的保障障。 私屋-则为商商品房。是是私人拥拥有不享享受政府府买单优优惠的自自建或市市场化的的商品房房。是私私人支付付全部土土地使用用成本与与建筑成成本的财财产权利利。 2、中国国的保障障房定义义中国实行的的是土地地有偿出出让制度度。一条条划分保保障与非非保障性性住房的的分水岭岭就是土土地的使使用性质质是出让让还是划划拨。出让土地中中的商品品房不管管有什么么样的差差别与限限制都是是私有财财产的部部分。是是个财产产权利与与实体财财产的结结合，是是一种财财富的概概念。中中国物权权法中所所保护的的这种用用益物权权，就是是对私人人或法人人财产权权的一种种保护。 只有划划拨土地地上的住住房是土土地的财财产权利利归国家家所有。住房保障性性质的最最基本特特征-购买买经济适适用住房房者只拥拥有房屋屋的实体体财产，但但并不拥拥有土地地的财产产权利。而而土地非非出让的的划拨则则是政府府的买单单部分或或财产收收入的转转移部分分。二、保障房房的意义义1、改善城城市低收收入居民民的居住住条件，是是重要的的民生问问题，加加快建设设保障性性安居工工程，对对于改善善民生、促促进社会会和谐稳稳定具有有重要意意义。从从这个意意义上说说，下大大气力加加快建设设保障性性安居工工程，是是促进我我国经济济社会发发展的顺顺时应势势之举。 2、加快建建设保障障性安居居工程，对对相关产产业具有有很强的的带动效效应。权权威测算算显示，今今年新增增的755亿元廉廉租房建建设投资资及其所所带动的的地方和和社会投投资，可可以拉动动钢材消消费量665万吨吨，水泥泥消费量量50万万吨。同同时，此此次国家家还安排排了177亿元中中央投资资用于棚棚户区改改造基础础设施工工程建设设，这可可以拉动动铸铁消消费量两两万吨，钢钢材消费费量100万吨，水水泥消费费量300万吨。 3、加快建建设保障障性安居居工程，还还为今后后扩大消消费创造造了有利利条件。加加快建设设保障性性住房，大大力推进进廉租房房建设、棚棚户区改改造、农农村危房房改造和和实施游游牧民定定居工程程，都是是改善城城乡居民民消费环环境和条条件的有有效举措措，都将将有利于于城乡居居民特别别是低收收入居民民扩大消消费。三、保障房房的资金金问题关于保障房房的资金金缺口，如如今媒体体有各种种各样的的说法。有有言50000亿亿，也有有言40000亿亿，但据据来自官官方的估估算，今今年待建建的10000万万套保障障房的资资金缺口口实际可可能只有有不到220000亿元，而而这20000亿亿元，则则可以依依靠银行行信贷和和其他融融资手段段取得。 在此番调控控之前，保保障房的的资金问问题确实实是推进进保障房房建设的的主要问问题，这这主要是是因为国国家每项项资金均均有专向向用途，而而保障房房没有固固定的资资金来源源。后来来，这一一问题通通过规定定土地出出让金、住住房公积积金的部部分必须须用于保保障房建建设，而而得到一一定程度度的解决决，但资资金缺口口依旧很很大。 不过，在中中央在此此次调控控中将保保障房建建设作为为房地产产调控的的主要方方针之后后，保障障房建设设在某种种程度上上得到了了地方政政府真心心的支持持，而这这种支持持并非完完全因于于政治。因因为，在在住宅市市场严厉厉调控和和强制拆拆迁受到到严格限限制之后后，保障障房建设设不仅有有利可图图，而且且还是地地方政府府拆改、融融资的重重要手段段。有保保障房之之名即可可在很多多方面开开绿灯。 保障性住房房三种类类型：第一类是以以经济适适用房等等为名解解决公务务员的福福利分房房和城市市拆迁问问题，如如据统计计，北京京真正面面向市场场，提供供给中低低收入的的经济适适用房不不到保障障房总数数量的55%，大大部分所所谓经济济适用房房都是在在各大部部委，政政府机构构或事业业单位分分配完毕毕了。此此类保障障房，政政府很有有动力。 第二类是属属于能够够买卖，收收回成本本，甚至至盈利的的保障房房，即可可以出售售的保障障房，如如限价房房，经济济适用房房等。甚甚至包括括一部分分廉租房房，因为为廉租房房如果位位置较佳佳，其底底商部分分是可以以出售的的。 此此类保障障房最高高收益甚甚至可达达20%以上。因因为土地地不计成成本。这这一类保保障房目目前很多多大型国国企央企企都希望望介入，但但是，地地方政府府也认识识到其有有利可图图，宁愿愿自己来来建。 第三类可能能确属赔赔本买卖卖，如棚棚户区改改造或廉廉租房建建设，这这也正是是存在资资金缺口口的部分分。此类类保障房房是政府府最希望望开发商商买单的的，买单单的交换换条件有有可能是是具有交交换价值值的土地地，因为为，保障障房目前前确实是是能够为为政府推推进拆迁迁的有效效途径。 看看保障房房都是什什么房 1、廉租住住房。保保障对象象为家庭庭年收入入2.22万元以以下、人人均住房房建筑面面积166平方米米以下的的家庭，廉廉租保障障采取租租赁补贴贴与实物物配租相相结合的的保障方方式，对对符合条条件的申申请家庭庭实行应应保尽保保。租赁赁补贴标标准为99-144元平平方米。 2、经济适适用住房房。保障障对象为为家庭年年收入55万元以以下、人人均住房房建筑面面积166平方米米以下的的家庭。经经济适用用住房根根据“按照标标准、提提前登记记、按需需建设、保保证供应应”的原则则，由政政府统一一组织实实施。经经济适用用住房实实行政府府指导价价。 3、限价商商品住房房。用于于解决家家庭年收收入7万万元以下下，不属属经济适适用住房房保障对对象，且且无力购购买普通通商品住住房的中中等偏低低收入家家庭住房房困难。限限价商品品住房销销售价格格实行政政府定价价，原则则上按照照比同等等地段同同品质商商品住房房市场价价格低115%-20%的标准准确定。4、拆迁安安置房。是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。安置的对象是城市居民被拆迁户,也包括征拆迁房屋的农户。随着城市建设发展步伐的进一步加快，政府尽可能新建更多的安置房，不断满足拆迁户的需求已迫在眉睫。5、公共租租赁住房房。保障障对象为为中等及及中等偏偏下收入入无房家家庭、单单身无房房职工和和农村进进城务工工人员。我我市公共共租赁住住房根据据保障对对象基本本住房需需求确定定建设规规模，实实行按需需建设、应应保尽保保。公共共租赁住住房租金金标准原原则上按按照市场场租金的的70%-800%确定定。 四、保障性性住房开开发对房房企是重重大机遇遇不是鸡鸡肋下图是房企企在建保保障房项项目一览览（注：标红为为央企）房企保障房项目目部分北京住总集集团有限限责任公公司北京：翠城城、旗胜胜家园、常常盈家园园、东岸岸小区、大大兴康庄庄 北京建工集集团北京：百子子湾1号号项目、翠翠谷玉景景、宋家家庄小区区、郭庄庄子保障障房、吴吴家场保保障房 北京首都开开发控股股(集团团)有限限公司北京：天通通苑、回回龙观 首开康康乃馨园园 保利房地产产（集团团）股份份有限公公司广州保利西西子湾双双限房、北北京朝阳阳区常营营乡居住住、北京京保利嘉嘉园 中国海外发发展有限限公司广州中海金金沙馨园园、青岛岛清江路路保障性性住房 中国中信集集团公司司中信悦海苑苑 中信信新城中国铁道建建筑总公公司青秀雅苑 中国铁铁建长阳阳国际城城中粮集团有有限公司司祥云东方苑苑中国水利水水电建设设集团公公司美立方家园园（配建建部分保保障房）、昌昌平项目目 中国建筑工工程总公公司中建雅颂颂居;中中建丰丰泽居;重庆合合川区还还迁安置置房和公公共租赁赁房项目目BT项项目招商局集团团有限公公司溪城家园;深圳澜澜园万科企业股股份有限限公司红狮家园;龙华保保障性住住房项目目上海绿地集集团长兴岛配套套商品房房基地;绿地新江桥桥城广州富力地地产股份份有限公公司金沙洲保障障房项目目龙湖地产有有限公司司龙湖大方居居；香堤堤溪岸家家园金地(集团团)股份份有限公公司龙华扩展区区00009地块块保障性性住房远洋地产有有限公司司远洋润园园;远洋洋沁山水水上品品公租房房北京金隅股股份有限限公司朝新嘉园;康惠园园;金隅隅花石苑苑;金隅隅嘉和园园;美和和园;常常营丽景景园上海城开(集团)有限公公司上海晶城北京城建集集团有限限责任公公司西悦欣居 定福家家园宝龙地产控控股有限限公司宝龙工业城城保障房房中国冶金科科工集团团有限公公司鞍山市达道道湾保障障性住房房工程项项目华润置地有有限公司司北京门头沟沟的保障障房项目目中国中煤能能源集团团有限公公司安厦花园华侨城集团团公司首地容御花花园中国房地产产开发集集团公司司乐城1、参建保保障性住住房对房房地产企企业来说说有三方方面好处处：第一：是在在市场营营销方面面，由于于政府回回购，所所以不用用担心销销路，此此外，也也不必像像商品房房那样产产生营销销和广告告费用； 第二：是在建建设资金金方面，在在当前政政府严厉厉紧缩开开发贷款款的情况况下，参参建保障障性住房房仍然可可以得到到银行的的优先授授信； 第三，由由于保障障性住房房户型单单一，面面积较小小，在设设计、施施工、管管理和个个性化需需求方面面也都相相对容易易。2、保障性性住房央央企捷足足先登。5月3日，国国资委下下发一则则通知，要要求央企企参建保保障房。在在这份名名为关关于积极极参与保保障性住住房开发发建设有有关事项项的通知知的文文件中，国国资委要要求各中中央企业业进一步步加大对对保障性性住房开开发建设设的投入入力度，通通过多种种途径参参与保障障性住房房开发建建设，发发挥中央央企业的的骨干和和带头作作用。3、保障房房表面微微利实则则名利双双收。央企在保保障房建建设上的的力度一一直很大大，占全全国保障障房销售售面积的的13%。目前前16家家以房地地产为主主业的央央企中，中中冶科工工、保利利等企业业都已涉涉足保障障房建设设。国资委要求求，央企企当中，参参建保障障房的主主体主要要是以房房地产为为主业的的16家家央企，另另外5家家“保留房房地产业业务但受受到限制制”的央企企也将参参与保障障房建设设，分别别是鲁能能集团、中中航工业业、神华华集团、中中煤集团团和新兴兴集团。其其他央企企不得开开发建设设保障房房。目前的资料料显示，中中国冶金金科工集集团有限限公司与与中国建建筑工程程总公司司在保障障房领域域的动作作最大。根根据中冶冶年报，公公司20010年年新增保保障性住住房项目目24个个，总投投资为2257亿亿元，总总建筑面面积5664万平平方米，主主要集中中在天津津、上海海、辽宁宁、河北北、安徽徽、江苏苏、浙江江等省市市。 尽管，保保障性住住房由于于受到价价格限制制，企业业获利相相对较低低。利润润大约在在3%左左右。但但与此同同时，由由于是政政府主导导，风险险也较小小，经过过多年参参建保障障性住房房，好多多企业已已经成功功摸索出出一套政政府、银银行、企企业相互互支持三三足鼎立立的模式式，未来来保障性性住房仍仍是主要要方向，将将占企业业60%以上产产品份额额。另一家大规规模参建建的央企企是中国国建筑。公公司20010年年年报显显示，截截至20010年年底，中中国建筑筑参与保保障房建建设的总总规模已已达11155万万平方米米，占公公司在施施工项目目总面积积的3%。其中中，承建建模式的的保障房房总面积积约7884万平平方米，其其他模式式的保障障房总面面积约3371万万平方米米。尽管参建保保障性住住房盈利利较难，保保利表示示，公司司将力争争在不损损害股东东利益的的前提下下，争取取参与政政策支持持的保障障性住房房项目，计计划在220111年新增增保障性性住房项项目5个个以上。目目前保利利地产的的保障性性住房项项目共有有3个，建建筑面积积84万万平方米米。4、从公平平角度和和市场份份额角度度强烈建建议：民民企应该该积极参参与保障障房建设设。“国资委委仅仅强强调央企企参与，这这对于民民企来说说是不公公平的。”我认为，在如此大的市场供应下，失去了参建保障性住房的权利，就等于失去了在房地产领域的话语权。数据显显示：55月4日日，北京京市国土土局公布布了今年年第一批批住宅、商商服、工工业用地地计划供供应的地地块，首首次提前前公布年年内供应应的具体体地块。其其中，保保障性住住房的供供地量达达到了创创纪录的的16000公顷顷，超出出年度保保障房供供地计划划2700公顷，占占到了首首批住宅宅用地的的65%。这是一一组让人人吃惊的的数字，保保障性住住房供地地首次超超过商品品房，按按照房地地产一年年半到两两年的建建设周期期估算，两两年后，北北京市场场上供应应的保障障性住房房将超过过商品房房。据了解解，北京京国企住住总集团团已建设设保障性性住房4400多多万平方方米，作作为一家家大型国国企，眼眼下住总总有五六六块自有有土地已已经进入入保障房房建设申申报阶段段，20011年年全年住住总在京京津两地地将开发发1500万平方方米左右右的保障障房。覆盖保障房房建设上上下游每每个环节节，设计计、开发发、物流流、物业业管理等等，尽管管每个环环节利润润只有22%到33%，但但从全产产业链综综合来看看，住总总还是可可以通过过保障房房建设获获得100%的利利润。拉拉长产业业链保证证企业能能够获得得稳定的的收益，同同时也锻锻炼了队队伍。“保障房房不可能能不挣钱钱，只是是挣得少少了，可可能对于于开发商商来说不不是肥肉肉是瘦肉肉。”我曾经经形象地地比喻，“以后房地产行业可能没有那么大的利润了，都会是瘦肉，这也是需要房地产企业调整以及必须接受的现实。”五、20111保障障房建设设新局面面l 2011年年，“十十二五”开开局之年年。全面面推进保保障性住住房建设设，加快快解决城城镇中低低收入家家庭的住住房困难难问题，促促进实现现“住有有所居”的的目标，是是党中央央、国务务院作出出的重大大决策,堪称中中国公共共福利保保障制度度建设中中的历史史性大手手笔。l 2011年年，10000万万套保障障性住房房和棚户户区改造造住房即即将入市市，而按按着计划划，“十十二五”期期间将建建设36600万万套保障障性住房房，保障障性住房房的覆盖盖率达到到20%。住房房和城乡乡建设部部陆续和和地方政政府签下下不完成成保障房房建设任任务就要要受到严严厉处罚罚的“军军令状”。l 2011年年5月，国国务院国国有资产产监督管管理委员员会办公公厅发布布关于于积极参参与保障障性住房房开发建建设有关关事项的的通知，要要求大型型品牌房房地产企企业尤其其是央企企，积极极投身于于保障房房建设，至至此中国国房地产产市场结结构面临临深刻调调整已成成为业界界共识，民民生地产产已成为为中国房房地产行行业关键键词。l 2011年年，中央央安排建建设各类类保障房房10000万套套，但反反馈显示示，各地地政府对对完成规规划动力力不足，完完全落实实难度大大。2010年年，保障障性住房房建设规规划为5580万万套。新新华社此此前曾在在报道中中表示，5580万万套保障障房的开开工任务务已全部部完成。六、各地方方应对措措施上海北京北京今年保保障房供供地达116000公顷创创历史最最高，北京市市国土局局公布了了今年第第一批住住宅、商商服、工工业用地地计划供供应的地地块，这这是北京京首次提提前公布布具体供供应地块块。在第第一批供供应地块块中，保保障性住住房的供供地量达达到了116000公顷，超超出年度度保障房房供地计计划近3300公公顷。 第一批供地地占全年年计划九九成，保障房房供地超超过全年年计划，“限价价商品房房”地块块试点推推广。广州l 广州今年投投1188亿建保保障房 国土局局长称要要借鉴汶汶川l 新建保障房房超四成成位于中中心六区区l 保障房“不不差钱”将将建立融融资平台台广州保障房房建设“不不差钱”，将将“多条条腿”走走路： 1. 首先，继续续加大财财政投入入。今年年将土地地出让净净收益用用于保障障房建设设的比例例从100%提高高到133%，并并将土地地出让溢溢价部分分按比例例返还用用于保障障房建设设。采取取“竞地地价、竞竞配建”的的土地拍拍卖方式式，间接接加大保保障房建建设投入入。 2. 广州还将制制定各种种鼓励措措施，鼓鼓励社会会力量参参与保障障房建设设，如允允许企业业(单位位)自建建保障房房、在商商品住宅宅项目中中配建保保障房、允允许企业业(单位位)利用用集体建建设用地地建设保保障房等等。 3. 此外，广州州将建立立保障性性住房投投融资平平台；允允许符合合条件的的保障性性住房投投融资主主体申请请贷款或或发行企企业债券券，专项项用于公公共租赁赁住房建建设；鼓鼓励金融融机构发发放公共共租赁住住房建设设和运营营中长期期贷款，重重点支持持公共租租赁住房房建设。 l 居民收入信信息共享享防骗购购l 保障房居民民可望“在在家门口口就业” 深圳七、保障房房真的能能保障我我们的住住房吗？房建建设出现现的问题题保障房建设设工程中中频频出出现“质量门门”：当保障房建建设被视视为“民民生工程程”而迅迅速进入入建设高高潮，一一连串质质量问题题也频频频暴露。北北京曾发发生一起起保障房房在建项项目因设设计、质质量不合合格而被被勒令拆拆除事件件，一时时间，保保障房“低低成本”导导致“低低质量”的的质疑声声不绝于于耳，那那些承接接保障房房项目的的开发商商与施工工方、材材料提供供商也因因此陷入入了“数数米下锅锅”的尴尴尬境地地。例子：1、20009年，北北京首个个限价房房项目海海淀区西西三旗瑞瑞旗家园园就被指指阳台墙墙体酥脆脆，混凝凝土质量量不合格格，网友友戏称为为“墙脆脆脆”。据据建设方方住总集集团事后后调查表表示，事事因是个个别工人人未按混混凝土的的配合比比例要求求进行搅搅拌，导导致阳台台分户板板的混凝凝土强度度不足。2、远在内内蒙古包包头的保保障房项项目近日日也被曝曝出质量量问题。该该市最大大的棚户户区改造造项目“民民馨家园园”被反反映5000多户户住宅遭遭遇“墙墙脆脆”，4451户户住宅存存在墙面面、塑钢钢窗等建建筑、设设施质量量问题。3、广州首首个限价价房项目目保利西西子湾也也因质量量未达标标准，被被广州市市白云区区建设工工程质量量安全监监督站拒拒发房房屋建筑筑工程和和市政基基础设施施工程竣竣工验收收备案表表。同同时被被被购房者者以“房房屋质量量问题”为为由告上上了法庭庭。廉租房不“宜宜居”，廉廉租房不不“廉”，廉廉租房被被弃。目前我国包包括经适适房、两两限房等等在内的的保障性性住房建建设存在在的最大大问题就就是公共共服务配配套设施施不完善善，如，北北京的经经适房多多位于城城边地带带和郊县县。一些些地方的的经适房房与廉租租房，其其交通便便利与生生活配套套都存在在诸多问问题，由由此增加加了居住住者的生生活成本本，甚至至可能造造成教育育、医疗疗等方面面的不均均衡，一一些地方方出现了了廉租房房被弃的的现象。如如，广州州金沙洲洲廉租房房社区，户户型合理理，但是是不少特特困户还还是选择择了放弃弃租住。统统计显示示，仅该该社区就就有8000多户户没有入入住。之之所以出出现这种种情况，显显然与当当初政府府部门在在廉租房房规划方方面的某某种失当当，而后后来又未未能完善善相关基基础设施施有关。一些地方停停建经济济适用房房。近日，河北北、辽宁宁、山东东等地先先后停建建经济适适用房，一一改过去去重经济济适用房房、轻廉廉租房的的做法，纷纷纷提出出以扩大大廉租房房保障范范围解决决低收入入者家庭庭住房困困难问题题。河北北石家庄庄、山东东济宁等等城市拟拟将廉租租房和经经济适用用房申请请条件“并并轨”，逐逐渐减少少经济适适用房建建设、分分配规模模。(112月110日221世纪纪经济报报道) 如此此，低收收入者就就面临着着两个层层面的权权利打折折：一是是既有的的两房保保障的可可选择权权变成了了无可选选择的一一种权利利；二是是低收入入者若要要买房，只只能被动动接受购购买商品品房。对对于低收收入者而而言，购购买商品品房是难难以承受受之重。以货币配租租替代实实物配租租。保障性住房房大致有有两种形形式，即即实物配配租和货货币配租租。当前前，我国国许多地地方未建建廉租房房，尚不不具备实实行货币币配租的的条件。但但是，一一些地方方政府采采取发放放补贴的的方式，让让住房困困难户去去市场上上租房，而而不是大大力建设设保障性性住房，有有悖于中中央强调调的“加加快廉租租住房建建设，加加大实物物配租力力度”的的要求。障性住房项项目被倒倒卖。有些地方，政政府指定定或委托托的专门门承担廉廉租房及及经济适适用房建建设的一一些国有有单位，以以廉租房房或经济济适用房房名义立立项获准准后，转转手倒卖卖给房地地产开发发企业，双双方合谋谋“借地地生财”，赚赚取高额额利润。八、保障房房建设应应对措施施1、 政府与市场场博弈后后保障民民生的必必然举措措面对民众的的住房需需求，商商品房价价格的“高高烧不退退”一次次次考验验着政府府的执政政能力与与执政智智慧。房房产商根根本没有有义务担担负起保保障民生生的重任任，因为为从一开开始，政政府希望望解决民民生的诉诉求与房房地产开开发商希希望攫取取利益的的价值取取向便背背道而驰驰了。因因此，市市场竞争争之外，政政府建设设并限价价的保障障房理所所当然的的成为政政府保障障民生的的重要途途径。 政府隐隐作作痛的“高高房价”其其实应当当更加清清晰的表表述为：“高商商品房价价”。商商品房，顾顾名思义义，是一一件商品品。它是是“经政政府有关关部门批批准，由由房地产产开发经经营公司司开发的的，建成成后用于于市场出出售，可可以自定定价格出出售的产产权房。”，商商品房市市场进行行流通的的必然属属性决定定了它的的价格不不会由政政府规定定，而受受社会供供求制约约。 表面上政府府对商品品房的管管制行为为，实际际上进行行的是政政府与市市场的博博弈。对对房地产产行业进进行干预预，政府府不仅高高估了自自己，也也低估了了市场孕孕育行业业的能力力。因为为政府虽虽然可以以调控市市场，但但无法操操控市场场。房地地产行业业作为市市场孕育育的结果果，借助助政府强强制力深深入行业业内部对对炒房者者和开发发商投机机进行的的宏观调调控，成成果的蹩蹩脚在所所难免。 如果政府死死死抓住住商品房房不放，房房价悬空空而立上上下不能能，那场场面一定定是极其其尴尬的的。而保保障房建建设成功功绕过这这一难题题，既有有效规避避了市场场单纯逐逐利的倾倾向，又又有效解解决了民民众的住住房问题题。 社会保障房房由政府府投资兴兴建或收收购，限限定建设设标准、供供应对象象和销售售价格或或租金标标准，具具有保障障性质和和特定用用途的住住房，其其主要的的是满足足中低收收入家庭庭住房需需求。其其中，保保障房与与商品房房相比最最重要的的特点是是限定销销售价格格。在保保障房建建设中，政政府角色色将实现现最初对对“市场场干预”到到“集中中自身力力量办大大事”的的华丽转转变。 禁止保障房房按市场场规则流流通，让让保障房房成为名名副其实实的“限限价房”，是是重中之之重。如如此，一一方面缓缓解当前前商品房房供给不不足的现现状，以以实际行行动平抑抑了房价价；另一一方面，政政府绕道道市场竞竞争，避避免了政政府与市市场的“硬硬碰硬”的的较量，而而政府的的“不战战而屈人人之兵”，既既保障了了民众的的基本住住房问题题，又体体现了政政府高明明的市场场调控策策略。从从房产角角度讲，保保障房是是政府与与市场博博弈后保保障民生生的必然然举措。2、 住宅产业化化是完成成保障房房建设任任务的关关键举措措住宅产业化化是运用用新技术术、新材材料、新新工艺、新新设备，通通过设计计标准化化、构件件部品化化、部品品生产工工厂化、现现场施工工装配化化，以工工业化的的方式生生产住宅宅，大幅幅度提高高劳动生生产率，全全面提升升住宅质质量，实实现节能能、节水水、节材材、节地地和环保保，降低低住宅生生产和使使用的全全寿命周周期成本本。其优优点主要要体现在在： 缩短工期。推进住宅产业化可以大大缩短设计和现场施工的时间，加快建设速度。我国传统的住宅建设方式效率低下，建筑工人产量仅为28平方米/人年左右，发达国家可达150平方米/人年左右。采用现代化的生产方式，将大大提高住宅建设的速度，工期至少能缩短三分之一。 降低成本。住宅产业化是以模块化为基础的大规模定制生产，通俗地说就像造汽车那样造房子，住宅的构件部品在工厂成批量生产，现场施工实行高度机械化装配，体现规模化和工业化的优势，可以大量减少人工成本，形成规模以后工程项目综合造价节省15%以上，按照“十二五”期间3600万套、总投资5万亿元匡算，可节省投资7500亿元。 提升品质。住宅产业化是以标准化、系列化和工业化为前提，能够保证部件生产的同质化，避免构件尺寸不符合设计要求而产生的裂缝，较好地解决厨房、卫生间漏水和窗台、外墙渗水，水电管线及消防设施存在安全隐患等传统施工方式存在的通病，同时可以保证装修质量和方便使用过程中部品的维修更换，全面提高住宅的品质。据住房和城乡建设部有关资料，我国建筑的平均寿命不到30年，发达国家一般在100年以上。从最近日本发生的地震来看，产业化方式建设的建筑也较好地经受了9级大地震的严峻考验。 生态环保。住宅产业化通过采用工业化生产方式，节能、节材、节水和减排方面效益显著。预制率达到90%以上，施工现场模板用量减少85%以上，脚手架用量减少50%以上，钢材节约2%，混凝土节约7%，节电10%以上，节水40%以上，建筑垃圾减少91%。同时可以有效改善施工环境，最大限度减少对周边环境的影响。 低碳减排。据统计，我国建材生产、房屋建造和运营能耗占全国总能耗的40%左右。根据联合国政府间气候变化工作组估算，建筑行业到2020年有将基准排放降低29%的潜力，居所有行业之冠，是减排的重点努力方向。按保障性住房每套50平方米计，“十二五”时期建设保障性住房18亿平方米，若采用产业化方式建造和运营，可以减少约2亿吨的二氧化碳排放量。3、是各地地应根据据实际加加大规划划力度，合合理布局局保障性性住房，并并不断完完善保障障性住房房配套设设施，以以减少低低收入群群体的居居住成本本。4、由社会会的中产产以上阶阶层和低低收入阶阶层混合合居住的的社区，更更好地利利用城市市有限资资源解决决城市低低收入人人群住房房，并达达到新的的社会资资源的平平衡。5、建建设设、运营营保障性性住房的的专门机机构。目前，我国国政府在在颁布政政策以及及建设部部公布相相关执行行标准后后，地方方政府成成为执行行、落实实政策的的最关键键环节。但但近年来来，由于于对地方方政府的的考核完完全是经经济性指指标，因因而政府府招商引引资、高高价出让让土地，开开发商、政政府都成成为利益益驱动主主体，保保障性住住房发展展缓慢停停滞。因因此，建建议一方方面上级级政府应应强调政政策制定定和地方方监管，而而另一方方面，各各地应成成立专门门建设和和营运保保障性住住房的开开发建设设公司，推推进保障障性住房房建设的的步伐。6、大保障障性住房房投资要要处理好好新建和和收购的的关系，切切不可偏偏废。政府应首要要考虑收收购价格格，提防防收购行行为变为为房地产产救市手手段，这这样不仅仅不能起起到平抑抑房价从从而促进进民生的的作用，反反而由于于政府利利用公共共财政补补贴房地地产开发发商，促促使其借借助银行行放贷和和政府收收购手段段，鼓足足其维持持高房价价的信心心，延缓缓房价合合理回归归的步伐伐，这与与绝大多多数公众众的愿望望背道而而驰，政政府的公公信力也也会因此此而受损损。7、不断完完善“严严格准入入和合理理退出”制制度，并并加大相相关监管管力度。九、保障房房是百年年大计 住房建建设不容容丝毫懈懈怠党和政府高高度重视视保障性性住房建建设，态态度非常常明确。进进一步加加快保障障性住房房建设，实实现广大大群众住住有所居居，中央央政府的的决心坚坚定不移移。“十二五五”规划纲纲要明确确要求各各级政府府增加投投入，保保障土地地供应，落落实保障障性住房房建设任任务，这这是各地地努力的的方向。把把中央关关于保障障房建设设的态度度、决心心、目标标落到实实处，需需要各级级党委和和政府在在实践中中书写答答卷。保障房建设设是关系系民生的的大事。党党中央要要求20011年年建设110000万套保保障房，“十二五”时期全国城镇保障性住房覆盖面达到20%左右。各地政府要做好指导、规划和资本金补充保障工作，建立一套包括资金筹措、生产建设、管理运营、退出在内的完善机制，保证资金足额筹集、用地供应优先保证、完善监督管理。用地供应优优先保证证，对于于保障房房建设至至关重要要。国土土资源部部决定今今年对落落实国家家10000万套套保障性性安居工工程建设设用地实实行责任任制，以以使保障障房建设设用地实实现“应保尽尽保”。出让让土地是是各地财财政收入入的重要要来源，在在土地资资源日益益紧张的的情况下下，如何何避免“重拍卖卖”“轻保保障”，实现现保障房房建设用用地“应保尽尽保”，对各各地是一一项新考考验。加强保障房房建设，需需要进一一步加强强监管。保保障房建建设要讲讲规模、讲讲质量、讲讲配套，地地方政府府和职能能部门不不仅要实实时跟踪踪监督土土地开发发利用情情况，加加大清理理查处违违法违规规违约行行为的力力度，而而且要从从设计、施施工、监监理到验验收始终终坚持“质量第第一”，及时时出台督督查约谈谈和问责责办法，对对违法违违规以及及落实中中央政策策不力的的行为进进行责任任追究。