房地产金融讲义第3章.ppt

第三章 抵押贷款的运作,杠杆原理 抵押贷款的偿还 抵押贷款的运行过程 抵押房屋的使用和管理 利率变化对还款额的影响 期前还款的处理 其他抵押贷款类型,第一节 杠杆原理,杠杆原理是静态地分析房地产投资收益的会计工具，是基于现金流会计准则的分析方法，在房地产金融和房地产开发、经营中具有非常重要的作用。,一、杠杆原理的特性,1.基本概念 资产总额V：在房地产经济中是特指某项房地产投资的市场价格，即买入价。 负债M：特指购买该项房地产而借入的资金。 股东权益E：特指在该项房地产投资中投资者所投入的自有资金。三者的关系是：V=M+E M/V为负债比率，在投资的初始期即为按揭成数（贷款比率） E/V为权益比率，在投资的初始期即为首付成数（首付比率）。 收益CF：指在房地产经营中每年所产生的净现金流，即每年经营收入减去经营费用的差值。在房地产经营中，净营业收益的分配为两部分：a付给银行贷款利息，b股东收益。 即:CF=M*i+股东收益 资产收益率：R=CF/V=CF/（M+E） 股东收益收益率：Y=股东收益/股东权益=（CF-M*i）/E,2.原理与计算公式,由资产收益率公式 R=CF/V=CF/（M+E）可以得到： R=CF/V=（M*i+Y*E）/V=M/V*i+E/V*Y， 即资产收益率等于负债比率与利率的积同股东权益比率与股东收益率的积之和。 由此，我们还可以得到： Y=（VR-M*i）/E=（VR-M*i）/（V-M）=i+（R-i）V/（V-M）这里，我们记（R-i）为D，即资产收益率与贷款利率的差；记V/（V-M）为L，即权益比率的倒数，称为杠杆因子。则Y=i+D*L 上述分析是基于现金流和普通会计准则的财务分析，其结果就像普通物理学的“杠杆原理”一样，所以，我们把通过适当的借款来提高股东权益收益率的方法称为“财务杠杆”法，怎样的杠杆因子才适当呢？,3.计算实例,我们通过几个简单的实例来说明杠杆原理的作用，分三种情况来计算。 杠杆效应 有一幢公寓价值2000万元，投资者的自有资金足以购买，也可向银行贷款（最高比例为90%），贷款的年利率为12%，公寓出租的年净收益为300万元。则不同的贷款比例所带来的股东权益收益率是有明显差异的。,不同贷款比率股东权益收益率差,财务风险,有一幢公寓价值2000万元，投资者的自有资金足以购买，也可向银行贷款（最高比例为90%），贷款的年利率为12%，公寓出租的年净收益为200万元，则不同的贷款比例所带来的股东权益收益率是有明显差异的，有时还会具有较大的风险。,财务风险比较,贷款不同利率水平对权益收益率的影响,有一幢公寓价值2000万元，投资者因为自有资金不足，向银行贷款（比例为70%），公寓出租的年净收益为300万元，请比较贷款的年利率分别为8%，10%，12%，14%，20%，25%时的权益收益率。,不同贷款利率水平的权益收益率,二、杠杆作用的形式,通过上述实例的计算分析，可以得到这样的结论：杠杆作用包括正作用、中性作用、负作用。其具体影响如下： 杠杆正作用当资产收益率大于贷款利率时（即D0），形成正的杠杆作用，使权益收益率上升，提高了自有资金的使用效率。D越大则作用越强，提高贷款比率越有利。L越大越好！ 杠杆中性作用当资产收益率等于贷款利率时（即D=0），形成中性杠杆作用，权益收益率不受影响。贷款对于扩大经营规模，提高企业的影响力有重要作用，同时也产生了一定的潜在风险。 杠杆负作用当资产收益率小于贷款利率时（即D0），形成杠杆的负作用，权益收益率不仅不能提高，反而会下降。这时，贷款比率越大，杠杆因子越大，权益收益率受到的影响也越大，负债经营的风险就越突出。L越大越不好！,第二节 抵押贷款的偿还,房地产抵押贷款期限一般都较长，为了保障借贷双方的利益，标准的还贷安排是按一定的时间间隔等额地偿还。最经常采用的时间间隔就是月，即每月借款人按一定的等额数量偿还其所欠款项（包括本金和利息）。,一、月还款额,还款安排是房地产抵押贷款合同的重要内容，按照双方的约定来严格执行还贷安排是保障各自利益的前提，谁违约谁就要负相应的责任。 在具体的还贷安排中，一般有2种标准的约定，即“本息均还”和“先息后本”。,1.本息均还法,本息均还法是将贷款的本金和利息平均分摊到每个月来还款的办法，即在每个月相等的还款中包含相同的本金和相同的利息。 其计算公式如下：每月摊还本金=贷款额/贷款期限（月数）=M/n每月摊还利息=（n+1）*M*i/2n 每月还款额=每月摊还本金+每月摊还利息 = M/n+（n+1）*M*i/2n 这里，M为贷款额，n为贷款月数，i为贷款的月利率。 例如：某人向银行抵押贷款10万元，约定按本息均还法分60个月（5年）等额还贷，月利率为6.3，请计算每月的还款额。 每月应还本金=M/n=100000/60=1666.67（元） 每月应还利息=（n+1）*M*i/2n =（60+1）1000006.3(260)=320.25（元） 月还款额=1666.67+320.25=1986.92（元）,2.先息后本法,先息后本法是严格按照贷款资金的实际占用时间来计算利息，每次还款后本金降低，下期还款中的应计利息为剩余本金（贷款余额）的利息。 计算公式为： 月还款额=M*i*(1+i)n/(1+i)n1 如上例，其计算如下：月还款额=M*i*(1+i)n/(1+i)n1 =1000000.00631.006360(1.0063601) =2006.66（元）,3.本息均还法与先息后本法的差异,通过公式比较和实际计算，可以看出两者是有着重要差异的，包括： 二者的月还款额不同； 每月还款额中本金、利息所占比重不同； 两种还款方式中利息总额不同； 在发生提前还清债务时，剩余本金不同，产生的后果也有重要差别。,二、月本利和因子表,在实际业务活动过程中，银行经常还编制不同利率水平对应不同贷款期限的表格，被称为“月本利和因子”表，以帮助借款人快捷地计算。,1.月本利和因子表的结构,月本利和因子表包括7列，其中第1列为借款期限（一般为年）；第2列为复利值（即1元借款的最终值）；第3列为累积复利值；第4列是第3列的倒数；第5列为贴现因子；第6列为累积贴现值，即本利和因子；第7列为月偿还因子，实际上是第6列的倒数。 贷款利率为10%的月本利和因子见P55。我们也可以构造一个贷款年利率为9%（即月利率为0.75%）的月本利和因子表。 月本利和因子表的基本关系中最重要、最有用的是： 贷款额=月还款额1元钱累积贴现值,贷款年利率为9%的本利和因子表,2.应用举例,还款额的计算 借款50万，分25年还清（即300个月），贷款的年利率为10%，每月的还款额是多少？月还款额=借款额/1元钱的累积贴现值=500000/110.047230=4543.50（元）或者：月还款额=借款额月偿还因子 =5000000.009087=4543.50（元） 借款额的计算 计划每月还款3000元，借款期限是30年（即360个月），年利率是10%，可以借款多少？贷款额=月还款额1元钱累积贴现值 =3000113.950820=341852.46（元） 如果每月还款5000元呢？ 贷款额=5000113.950820=569754.1（元）如果期限为25年（300个月），月还款4500元，可借款多少？贷款额=4500110.047230=495212.54（元）,三、偿还清单,1.基本概念 本金principal本金是借款人所欠银行债务总额，其初始值就是借款人从银行所获得的借贷总数额。 手续费（cost of administration）手续费就是银行收取的经营费用，一般在放款时收取，或者加入到贷款总额中去即实际用于购房的资金等于贷款总数减去手续费。但现在银行通常不收取手续费。与手续费不同，贷款利率是对贷款资金收取的利息率水平，一般表示为本金的百分数（以年计）或千分数（以月计）。 贷款期限贷款期限就是放款日到最后还款日的时间间隔，一般以年计，但也可以月计。 分摊系数在抵押贷款中，一般要求借款人在期限内按照一定的期段（通常是一个月）偿还一定的本金，即把所有的本金分摊到整个借款期限来进行还款，这个过程称为“摊还”amortization，或者“分期偿还”。每一期摊还的本金额占本金的百分数称为分摊系数，记作K，它是由本金、利率、期限和摊还方式决定，是银行对借款人综合还贷能力的重要考察指标之一。,2.偿还清单的计算,这里的计算是根据本利和因子表来进行，主要是计算还本数额和剩余本金数额。 剩余本金借款的剩余本金额应等于今后还款额的贴现值，即剩余本金就是未偿还期限月还款额的贴现值。即：剩余本金=月还款额月累积贴现值例如：一笔抵押贷款期限为30年，利率为10%，贷款额为10万元，现在已按规定偿还了5年，剩余本金是多少？剩余本金=月还款额月累积贴现值=877.57110.047230=96574（元）说明经过5年的还款，10万元的借款的剩余本金还有96574元，即5年偿还的本金仅仅3426元。 年付利息额年付利息额=年还款额剩余本金减少额=月还款额12（上年剩余本金今年剩余本金）,偿还清单,按照上述办法，可以计算出每一年的偿还本金、利息、剩余本金等，并可以将其综合制成表格，这就是所谓的偿还清单。 例如：贷款额为300000元，期限为10年（120个月），年利率为9%（即月利率为0.75%），其偿还清单如下：,偿还清单,我们用Excel来解释。,四、抵押贷款的几个指标,1.有效利率对借款人而言，有效利率是使自有资金安全、高效，财务杠杆作用明显的借款利率，即使自己的权益收益率保持合理水平的借款利率，当然是希望越低越好。 对贷款人而言，有效利率就是能使自己的贷款安全、高效，获得合理回报（扣除了通涨、风险补偿等）的利率水平，当然希望是越高越好。双方通过不断的谈判，最终就达成抵押贷款合同所确认的利率。 2.贷款比率贷款比率是贷款额占总资产（房屋购买价格）的比率，也称为贷价比（ratio of mortgage to value），可以反映财务杠杆作用的大小。 3.还贷常数还贷常数是年还款额与总借款额的比值，即：还贷常数=年还款额/总借款额一般地：借款额一定，还款期限越长，还贷常数越低；还款期限一定，借款利率越高，还贷常数越高。,第三节 抵押贷款的运作过程,一、抵押贷款的参与人 1.抵押贷款的参与人 借款人抵押贷款的借款人在住房贷款中就是购房人，也是抵押人。 放款人放款人就是向借款人贷款的银行或其他金融机构，也是抵押权人。 房地产开发商房地产开发商就是向购房者销售房屋的机构，是房地产买卖中的市场供给者。 房地产保险公司房地产保险公司是为购房者提供人寿和财产保险的机构，其服务也是对贷款人的一种重要保障。,2.抵押贷款参与人之间的关系,借款人、放款人、房地产开发商的关系借款人、放款人与房地产开发商的关系是在购房过程中建立起来的，相互之间的关系是资金、权益和实物的交换关系，房地产开发商与借款人和贷款人的关系随着房屋实际使用权、房屋实物、购房资金的相互转换完成而结束。在这里，放款人是由房地产开发商拉进来的，其与借款人的关系随着借款人清偿完所有债务而结束。 借款人、放款人、保险公司的关系借款人、放款人、保险公司的关系是在整个抵押贷款运行过程中建立，在出现保险标的事故时得到强化，在保险事故的理赔完成或者借款人清偿了所有债务后，他们之间的关系结束。在这里，保险公司是放款人拉进来的，主要是为借款人的生命和抵押物可能遭遇的风险提供保障，以避免或降低贷款人所单独承担的风险，也是金融市场风险转移的重要方式。由于住房抵押贷款的期限一般都比较长，借款人、放款人和保险公司的关系延续的时间也比较长。 上述的复杂关系可参见图33。,抵押贷款各参与人之间的关系,借款人 债务人 抵押人,放款人 债权人 抵押权人,保险公司,房地产开发商,保险费,保险事故赔付,超过债务部分的赔费,房屋的居住权和使用权,房屋的抵押权,30%购房款,70%购房款,30%购房款,70%购房款,房屋产权,二、抵押贷款的运行过程,抵押贷款的运行过程实际上就是抵押贷款合同生效到借款人的债务全部清偿完毕的全过程，是债权、债务关系变化、产权转移的过程。 （参见图34）,抵押贷款运行过程,借款人 债务人 抵押人 购房者,放款人 债权人 抵押权人 （金融机构）,拍卖公司,贷款,还贷,抵押权,房屋产权,违约,超过债务的资金,债务,委托,委托,三、再抵押,1.概念抵押人将已抵押房屋（抵押期尚未完结）再次向银行申请抵押贷款的行为称为再抵押。一般地，向原抵押贷款银行申请再次抵押称为再抵押，向其他银行申请再次抵押称为二次抵押。 2.再抵押的运行再抵押的运作其实很简单，其前提是借款人必须首先清偿了原债务，否则承接再抵押的银行就会因自己是第二顺位抵押权人而承担太大的风险，所以，再抵押一般是与原抵押银行作债务重组而已。,第四节 抵押房屋的使用和管理,一、抵押房屋的使用管理 在抵押贷款中，抵押物的实际控制权和使用都还是在抵押人方面，抵押权人对抵押物并没有任何的实际控制，但为了保证自己的相关权益，抵押权人对抵押房屋如何使用和管理还是具有一定的请求权的。而抵押人虽然实际占用着抵押房屋，但涉及到对抵押房屋任何改变（包括实体和权益）的事项都不能单方面作出决定，必须与抵押权人取得联系、沟通和一致。,1.抵押房屋的使用管理,在抵押贷款中，抵押物是由抵押人实际控制、使用和管理的，在这个过程中，他必须遵守以下基本约定： 必须保证所占管房屋的安全性； 必须保证所占管房屋的完整性； 有随时接受抵押权人检查的义务，不得有损害所占管房屋的功能或降低其价值的行为，否则必须承担相应的责任，直至由放款人收回部分或全部贷款，并由抵押人承担违约责任； 需向放款人认可的保险机构投保并支付保险费，抵押权人应为保险事故赔偿的第一受益人，保单正本由抵押权人保管,2.抵押房屋的出租、转让,在抵押期间，抵押人可以对房屋进行处置，包括预售、预租、出租、变卖、馈赠等，但在必须以办妥如下手续为前提： 预售、预租或出租应征得抵押权人的书面同意，并明确预售、预租、出租的全部收入存入放款人银行账户，明确预售、出租收入归还贷款的比例； 变卖或馈赠应得到抵押权人的书面同意，并明确偿还抵押贷款本息的责任和方式，方可解除或变更抵押协议； 新的所有权人，如受让方、受赠人等要与贷款银行签订新的抵押贷款协议。,二、违约后抵押房屋的处理,1.违约的认定 借款人违约，抵押权人有权请求或参与处置抵押物，包括如下情形： 贷款合同到期，借款人未依约偿还贷款本息； 借款人在贷款合同终止前就已经宣告解散或破产； 借款人未按土地出让合同规定的建设要求完成有关建设项目； 当借款人在生产经营、财务或其他事项方面发生重大事件，可能会影响放抵押权人利益时。,2.处理程序,抵押权人对抵押房屋进行处理时，应按照如下程序进行： 发现借款人违约后，抵押权人必须事先通知借款人，如果借款人未能给出有说服力的解释，抵押权人才能采取进一步的行动； 抵押权人可以与抵押人协商委托拍卖公司拍卖抵押房屋来抵债，如果协商不成则可以要求司法机关强制执行拍卖条款； 抵押权人是拍卖抵押房屋的第一受益人，如果拍卖所得不足偿还贷款本息时，债权人有权继续向借款人追偿，如果拍卖所得偿还贷款本息和其他有关费用后有剩余则余额应由抵押人收回； 对拍卖价格，借款人如认为偏低，可以提出理由阻止。,3.无效行为与捆绑担保,如果借款人在贷款期限内擅自处理抵押物，属于无效行为，贷款人有权提前收回贷款，并按违约日期处以违约罚金。 房屋抵押权不能与被担保的债权分离而为其他债权提供担保；但抵押权可以与被担保债权一起为其他债权提供担保，当然需要履行一定的法律手续。,第五节 利率变化对还款额的影响,一、等额还款 这里重要的是抵押人权益的变化是逐渐增加，增加的速度有如下一些基本关系： 抵押人在抵押物中占有的权益的增加额=当年还本额 抵押人的权益比重=抵押人占有权益额/房屋购买价 =（首期付款+累积还本）/（首付+抵押贷款） 其具体变化可参考表3-6,二、贷款期限与月还款额,在等额还贷安排中，月还款是贷款数量、期限和利率水平的函数。即 PMT=f（PV，n，i） 一般地: 在借款额一定时，月还款额取决于期限和利率； 在利率水平一定时，月还款额取决于贷款数额与期限； 在期限一定时，月还款额取决于贷款数额与利率水平。,三、利率调整后还款数额的计算,因为住房抵押贷款的期限都特别长，一般安排为非固定利率贷款，即贷款利率可能随着市场和政策的调整而出现调整，还款安排自然也应随着利率的调整而调整。由于摊还方式不同，具体的还款安排也不同，则利率调整后的还款清单自然也就不同。,1.本息均还法,当借款人还款n1个月后，利率由r变为r 则此时剩余本金为P=Pn1m=Pn1*P/n=P(1-n1/n)=(n-n1)P/n 此时银行可以采取两种处理方法，对余下期限（nnn1）的还款作出适当安排：,固定还款期限，改变还款额,此时，月还本金是：m=P/（n-n1）=(n-n1)P/n/（n-n1=P/n与利率变动没有关系，而月还利息为：N=(n+1)*P*r/2*n=(n-n1+1)P*r/2nT=m+N=2P+(n-n1+1)P*r/2n 例如：某客户借款10万元，期限为120月，月利率为1%，还款3个月后，利率调整为1.0833%，则其还贷变化为：前3个月的还贷安排为：m=P/n=100000/120=833.33（元）N=（n+1）P*r/2n=504.17（元）T=m+N=833.33+504.17=1337.50（元）后面的还贷安排为：m=m=P/n=100000/120=833.33（元）N=(n-n1+1)P*r/2n=(120-3+1)*100000*0.010833/240=816.99（元）T=m+N2P+(n-n1+1)P*r/2n=1650.32（元）每月还贷额增加了1650.321337.50=312.82（元），总共则需多还款312.82*117=36599.94（元）,固定还款额，改变还款期限,由于每月还款额不变，即T=T，因此m+N=m+N（P/n）+（n+1）P*r/2n=P/n+（n+1）P*r/2n通过变换后得： n=（n-n1）（2+r）2+（n+1）*r-（n-n1）*r 例如：某客户借款10万元，期限为120月，月利率为1%，还款3个月后，利率调整为1.0833%，则其还贷变化为：前3个月的还贷为：m=P/n=100000/120=833.33（元）N=（n+1）P*i/2n=504.17（元）T=m+N=833.33+504.17=1337.50（元）剩下的还款期限为：n=（n-n1）（2+r）/2+（n+1）*r-（n-n1）*r=（120-3）(2+0.010833)/2+(120+1)*0.01-(120-3)*0.010833=121.11（个月）即比原来多还款（121.11-117）=4.11个月，多还款额为1337.50*4.11=5497.13（元），显然要比第一种安排对借款人有利。,2.先息后本法,先息后本法的计算要方便得多，因为经过一段时间的还款后，剩余本金是很容易计算得到，从而余下期限的还贷安排就可以方便进行。具体计算如下：在期限n1时已还本金为 P1=m(1+r)n1-1/r=P(1+r)n1-1*(1+r)n/(1+r)n-1 剩余本金为 P=P(1+r)n1-P1=P(1+r)n+(1+r)n1/(1+r)n-1 如果此时利率发生变化，银行可以有两种处理办法：,固定期限，调整还款额,在剩余期限n=nn1，月还款额为：m=P*r（1+r）n/（1+r）n-1 =P(1+r)n+(1+r)n1/(1+r)n-1*r（1+r）n（1+r）n-1 =P*r(1+r)n+(1+r)n1*（1+r）n-n1(1+r)n-1*（1+r）n-n1-1 例如：某客户借款10万元，期限为120月，月利率为1%，还款3个月后，利率调整为1.0833%，此时若固定还款期限，则其还贷变化为：原来每个月的还款额是：￥-1,434.71剩下的117个月，每月的还款额为：￥-1,491.96,固定还款额，调整期限,由于月还款额不变，即m=m则：P*r（1+r）n/（1+r）n-1=P*r(1+r)n/(1+r)n-1变换后可以得到n=log(1+r)r*(1+r)n/r*(1+r)n-r*(1+r)n+r*(1+r)n1 例如：某客户借款10万元，期限为120月，月利率为1%，还款3个月后，利率调整为1.0833%，此时若固定还款额，则其还贷变化为：原来每个月的还款额是：￥-1,434.71保持每月还款额不变，则还款期限变为126.8671696实际上，上述计算如果有偿还清单则是非常简单的。由Excel就能处理。,第六节 期前还款的处理,一、期前还款概念 1.基本概念期前还款就是借款人基于自己的利益在贷款未到期前提前还贷的行为，属于违约的一种，但一般其承受的罚则被认为并不对双方造成特别重大的伤害，因此一般是可以许可的。（除非双方有特别的约定）,2.期前还款的罚则,一般而言，期前还贷对放款人是非常不利的，因此对该等行为都有约定的罚则。期前还贷对贷款人的不利主要体现为： 破坏了放款人的贷款组合安排，影响了银行的资金计划； 从借款人清偿到重新找到客户需要一定时间，资金闲置造成放款人利息损失； 期前还款通常发生在市场利率下调时期，期前还款使放款人的利息收入减少。 因此，在发生期前还款时，抵押权人一般要求抵押借款人多付6个月的利息，或者多付剩余本金的1-5%作为罚金。,二、期前还款的处理,由于不同的还贷安排的摊还方式不同，其还款清单也不同，剩余本金等差异很大，在具体处理期前还款的时候，应区别对待，小心计算，不能损害任何一方的利益。,1.本息均还法,假设客户在还款n1个月后，要求期前还款，则此时其已还本金为：P1=n1*m尚欠银行本金为 PPP1PP*n1nP*（nn1）n而所欠利息N则为 NN*d/30P*r（n+1）2n*（d30）P*r*d*（n+1）60n这样期前还款额应为TPN P*（nn1）nP*r*d*（n+1）60n60P*（nn1）P*r*d*（n+1）60n,2.先息后本法,先息后本法相对简单得多，期前还款额就是剩余本金额，查照还款清单就一目了然了。,