PCG101目标成本确定指引

万达地产WANDA REAL ESTATES目标成本确定指引工作指引:PCG101B发布日期:2003/12/31生效日期:2004/01/011 适用范围适用于项目策划、方案设计、初步设计、施工图设计各阶段的目标成本确定工作。2 项目成本构成及定义 项目总成本本是指作作为成本本核算主主体的项项目所在在公司开开发一个个房地产产项目发发生的全全部成本本。一个个项目所所在公司司开发数数个项目目或一个个大型项项目分成成几期开开发时，每每个项目目或每一一期工程程各自构构成数个个单独的的项目总总成本。项项目总成成本由以以下成本本科目构构成：工程成本：a) 土地价款支支出b) 前期开发准准备费c) 主体建筑（装装修）工工程费d) 主体安装工工程费e) 社区管网工工程费f) 智能化系统统费g) 园林环境工工程费h) 配套设施费费 i) 其他建设工工程支出出非工程成本本：j) 管理费用k) 销售费用l) 财务费用m) 营业税金及及附加n) 预备费2.1 土土地价款款支出a) 政府地价及及市政配配套费：支付的的土地出出让金、土土地开发发费、向向政府交交纳的大大市政配配套费、交交纳的契契税、土土地使用用费、耕耕地占用用税、土土地变更更用途和和超面积积补交的的地价等等。b) 红线外市政政设施费费：红线线外道路路、水、电电、气费费用、通通讯建造造费、管管线铺设设费、接接口补偿偿费等。c) 拆迁补偿费费：地上上、地下下建筑物物或附着着物的拆拆迁补偿偿净支出出、安置置及动迁迁支出、农农作物补补偿等。2.2 前前期开发发准备费费a) 勘测丈量费费：初勘勘、详勘勘、沉降降观测、验验线、复复线、定定线、放放线、面面积丈量量等。b) 规划管理费费：可行行性研究究、规划划设计（方方案招标标、方案案评审）、交交通影响响分析、环环境影响响评价、施施工图设设计、人人防设计计、修改改设计、制制图、晒晒图等。c) 报批报建费费：安检检、质检检、人防防结建、散散装水泥泥集资、白白蚁防治治、墙改改基金、路路口开设设、规划划管理、拆拆迁管理理、招投投标管理理、其他他支出等等。d) 增容费：水水、煤气气等。e) 三通一平费费：临时时道路、临临时用电电、临时时用水、场场地平整整等。f) 临时设施费费：临时时围墙、临临时办公公室、临临时场地地占用、临临时围板板、河道道清淤、回回填等。2.3 主主体建筑筑(装修)工程费费a) 基础工程：土方、护护壁（坡坡）、桩桩基、桩桩基检测测、降水水费、基基础处理理等。b) 结构及粗装装修等。c) 门窗工程：室内外外门窗、入入户门、单单元门、防防火门等等。d) 公共部位精精装修：大堂、楼楼梯间、屋屋面、外外立面等等。e) 室内精装修修：厨房房、卫生生间、厅厅房、阳阳台、露露台等。2.4 主主体安装装工程费费a) 室内水暖气气电系统统：室内内给排水水系统、室室内采暖暖系统、室室内燃气气系统、室室内电气气系统等等。b) 室内设备及及其安装装：空调调及安装装、电梯梯及其安安装、发发电机及及其安装装、消防防通风及及安装、背背景音乐乐及安装装等。2.5 智智能化系系统：a) 室内智能化化系统：保安监监控及停停车管理理、电信信网络、卫卫星电视视、三表表远传系系统、家家居智能能化系统统等。b) 室外智能化化系统：周界安安防、巡巡更系统统、出入入口管理理系统、闭闭路电视视监控系系统、背背景音乐乐及紧急急广播系系统等。2.6 社社区管网网工程费费a) 室外给排水水系统：自来水水系统、雨雨污水系系统、直直饮水系系统、热热水系统统等。b) 室外采暖系系统：管管道系统统、热交交换站、锅锅炉房等等。c) 室外燃气系系统：管管道系统统、调压压站等。d) 室外高低压压系统：高压线线路工程程、低压压线路工工程、配配电站、开开闭站等等。e) 室外消防系系统。2.7 园园林环境境工程费费a) 环境设计费费等。b) 绿化建设费费：区内内绿化、区区外绿化化等。c) 建筑小品等等。d) 道路、广场场建造费费：道路路广场铺铺设、开开设路口口工程及及补偿等等。e) 大门围墙建建造费等等。f) 室外照明等等。g) 室外零星设设施等。2.8 配配套设施施费指房屋开发发过程中中，根据据有关法法规，产产权及其其收益权权不属于于开发商商，开发发商不能能有偿转转让也不不能转作作自留固固定资产产的公共共配套设设施支出出。主要要包括以以下几类类：a) 在开发小区区内发生生的不会会产生经经营收入入的不可可经营性性公共配配套设施施支出，如如居委会会、派出出所、岗岗亭、儿儿童乐园园、自行行车棚等等设施的的支出等等。b) 在开发小区区内发生生的根据据法规或或经营惯惯例，其其经营收收入归于于经营者者或业主主委员会会的可经经营性公公共配套套设施的的支出，如如建造幼幼托、邮邮局、图图书馆、阅阅览室、健健身房、游游泳池、球球场等设设施的支支出等。c) 对于产权、收收入归属属情况较较为复杂杂的地下下室、车车位等设设施，应应根据当当地政府府法规、开开发商的的销售承承诺等具具体情况况确定是是否摊入入本成本本项目。如如开发商商通过补补交地价价或人防防工程费费等措施施，得到到政府部部门认可可，取得得了该配配套设施施的产权权，则应应作为经经营性项项目独立立成本科科目，如如：1) 游泳池：土土建、设设备、设设施等。2) 会所：设计计、装修修费、资资产购置置、单体体会所结结构等。3) 幼儿园：建建安成本本及配套套资产购购置等。4) 学校：建安安成本及及配套资资产购置置等。5) 儿童游乐设设施等。6) 网球场等。2.9 其其他建设设工程支支出a) 其他工程建建设支出出包括工工程监理理费、预预结算编编审费、市市政管理理费、施施工合同同外奖金金等。b) 物业管理费费：项目目建设过过程中发发生的清清洁卫生生费、安安全保卫卫费、管管理费用用、绿化化养护费费、公共共设施维维护费以以及竣工工后的一一次性物物业完善善费等。2.10 管理费费用 包包括职工工工资、办办公费用用、业务务招待费费、差旅旅费、工工资附加加费、折折旧及摊摊销、车车辆费用用、房屋屋租赁费费用及其其它支出出等。2.11 销售费费用 包包括项目目销售过过程中发发生的媒媒介广告告费、促促销活动动费用、销销售中心心和样板板房设计计及工程程费用、销销售人员员的底薪薪、销售售提成及及其它费费用等。2.12 财务费费用 包包括：利利息收支支净额、汇汇兑净额额、调剂剂外汇手手续费、金金融机构构手续费费及其它它支出等等。2.13 营业税税及附加加包括：营业业税、城城建建设设维护税税、教育育费附加加及其它它支出。2.14 预备费费包括基本预预备费和和涨价预预备费。基基本预备备费是指指在初步步设计、概概算内难难以预料料的工程程费用及及建设期期间不可可预见的的支出，涨涨价预备备费是指指建设项项目在建建设期间间内由于于价格等等变化引引起工程程造价变变化的预预测预留留费用各成本科目目的具体体设置参参照项项目目标标成本表表中执执行，表表中仅列列出了常常见的成成本细项项（表中中第三级级科目），各各项目可可依据实实际情况况进行增增减项。3 项目目目标成本本表编制制3.1 项项目论证证决策阶阶段，依依据投资资估算确确定项目目目标成成本，成成为项目目总目标标成本，用用以控制制规划方方案设计计，是评评审方案案设计的的标准之之一。3.2 项项目规划划方案设设计完成成后，依依据方案案设计概概算确定定目标控控制成本本，成为为控制扩扩初设计计的目标标成本，是是评审初初步设计计的标准准之一。3.3 初初步设计计完成后后，依据据初步设设计概算算确定目目标控制制成本，成成为控制制施工图图设计的的目标成成本，是是评审施施工图设设计的标标准之一一。3.4 施施工图设设计完成成后，依依据施工工图预算算确定实实施的目目标成本本，作为为项目施施工阶段段成本控控制目标标。3.5 项项目总目目标成本本及其它它阶段的的目标控控制成本本使用项项目目标标成本表表进行行测算编编制。4 确定目目标成本本应遵循循的基本本原则4.1 标标杆瞄准准 在项目选择择和项目目策划阶阶段，项项目开发发筹建部部门应通通过市场场研究找找准销售售价格市市场标杆杆、工程程成本市市场标杆杆，以及及非工程程成本市市场标杆杆。4.2 满满足顾客客需求a) 在项目选择择和项目目策划阶阶段必须须关注目目标顾客客定位、分分析目标标顾客核核心需求求和一般般需要，并并将其转转化为定定性或定定量的明明确描述述。b) 在分阶段确确定目标标成本时时，应始始终注意意将成本本分项结结构向顾顾客核心心需求方方向倾斜斜。 4.3 竞竞争策略略要求a) 在项目选择择和项目目策划阶阶段，应应调查分分析竞争争对手的的综合竞竞争能力力，结合合项目自自身资源源条件和和经营目目标，形形成明确确的竞争争策略，并并将竞争争策略对对产品定定位的要要求表述述成定量量指标或或定性描描述。b) 在分阶段确确定目标标成本时时，始终终注意成成本分项项结构满满足竞争争策略要要求。4.4 倒倒逼成本本4.4.11 通过过项目选选择和项项目策划划阶段的的市场调调查和可可行性研研究工作作，依据据市场标标杆和项项目挖潜潜措施对对项目可可能获得得的盈利利空间做做出准确确判断和和取舍。4.4.22 用合合理的预预期税前前盈利额额倒逼项项目总目目标成本本，并用用以指导导“限额设设计”和项目目开发策策划的硬硬性指标标。4.4.33 用项项目总成成本层层层倒逼方方案设计计成本、初初步设计计成本、施施工图设设计成本本。a) 方案设计阶阶段：形形成的目目标成本本项目总总目标成成本-预预备费。用用项目总总目标成成本减去去预备费费的结果果倒逼指指导方案案设计，直直到方案案设计优优化满足足此要求求。b) 初步设计阶阶段：形形成的目目标成本本方案设设计形成成的目标标成本+预备费费20%。用方方案设计计形成的的目标成成本倒逼逼指导初初步设计计，直到到初步设设计优化化满足此此要求。c) 施工图设计计阶段;形成的的目标成成本初步设设计形成成的目标标成本+预备费费10%。用初初步设计计形成的的目标成成本倒逼逼指导施施工图设设计，直直到施工工图设计计优化满满足此要要求。d) 测算的施工工图设计计成本加加上未使使用的预预备费（70%的预备费）即成为确定的项目成本控制目标。274