房地产项目开发程序和业务流程

资料类别：房地产开发（2008KFZL001） 文章来源： 房地产项目开发程序和业务流程 一、我我国现行的房房地产建设程程序（四大阶段、十十个过程）阶段程 序需准备的资料行政管理部门备注项目前期阶段项目建议书（申申请报告）提出项目建设的的必要性和依依据、拟建规规模和地点、资资源、条件、投投资估算和资资金筹措、建建设进度安排排、效应分析析。发改委（计划局局）以计划管管理为主；规规划、土地、环环保、水利、林林业、旅游等部门参参与选址；经济、计计划、建设等等部门参与初初步设计和方方案审批。项目选址方案项目核准或备案案资料：申请报告、城市市规划意见、用用地预审意见见、环境影响响评价、水土土保持方案、占占用林地审核核、矿藏压覆覆评估等营营业执照。设计任务书、投投资计划初步设计（建设设方案）项目准备阶段施工图设计、图图纸审查办土地使用证：土地出让合合同、交费证证明等；办规划许可证：申请报告和和发改委批文文、用地规划划许可证、土土地证、已审审批规划图和和建筑设计图图；办施工许可证：土地证、规规划许可证、招招标确定施工工队、施工图图审查证明、质质量安全监督督手续等。 建委（建设局局）项目征地、报建建、招标土地、环保、消防、人防、规划、建设等行政管理部门项目施工阶段组织施工（安全全、监理）质量监督记录、分分项（分阶段段）工程质检检报告、隐蔽蔽工程验收记记录等。建设局项目竣工验收阶段验收、结算、备备案验收备案资料：验收备案表表、竣工验收收报告、验收收原始文件、质质量检测证明明，规划、消消防、环保验验收证明、质质量保修书。建设、规划、消防、环保等行政管理部门资料整理归档建设档案馆内部资料室产权登记、物业业管理办产权证资料：土地使用权权证、规划许许可证、施工工许可证、竣竣工验收资料料、面积测绘绘成果、消防防和环保验收收证明等。房地产管理局 二、房房地产公司项项目开发的内内部工作流程程节点工作阶段主要工作内容工作部门备注主 项分 项主办部门主办岗位协办部门大类小类说明土地获取阶段土地信息收集地块现状图落实地块具体位位置及周边情情况项目部规划设计条件落实规划条件，了了解限制性条条件项目部现场踏勘对地块现状、地地质条件、是是否有地下埋埋藏物等影响响开发的因素素详细了解项目部研发部工程部了解周边配套情情况了解地块周遍的的商业、教育育、交通等情情况项目部了解未来发展规规划了解地块所属区区域的规划，对对以后项目开开发的影响和和支撑项目部研发部土地价值初判了解地块的上市市方式和土地地款同土地所有方进进行接触，了了解土地出让让方式和土地地款，以及能能否调整项目部了解项目开发成成本了解当地的建安安成本、政府府收费项目和和具体情况项目部了解当地的房地地产市场状况况产品形式、开发发周期的安排排项目部销售部土地价值深判可行性研究报告告现状图（四至电电子文件）项目部市场深度调研销售部：参与市市场调查，进进行地块周边边及辐射范围围内的客户分分析、产品分分析、市场竞竞争分析等；研发部：负责责协助进行区区域市场调研研。项目部销售部研发部项目最终定位根据以往及周边边项目成交客客户分析和产产品分析等，对对项目定位、客客户定位、产产品定位等，提出策略略性建议。研发部销售部项目部工程部成本测算：针对对多个方案进进行初步成本本测算、利润润率分析及比比选进行项目开发的的方案设计和和成本测算。研发部成 本控制部项目部销售部工程部开发周期及付款款计划各部门会同研讨讨：根据土地地的开工条件件、市场情况况，共同制定定开发节奏。项目方案确定总经理各部门现金流测算财务部各部门节点工作阶段主要工作内容工作部门备注主 项分 项主办部门主办岗位协办部门大类小类说明土地获取阶段寻找合作资金项目招商报告（前期阶段）区域宏微观市场场研究项目招商文本中中盈利能力分分析明确合作伙伴、寻寻找合作方式式（招商阶段）项目商业策划书书制定项目财务数数据项目部财务部合作伙伴确定制定合作方式、投投资回报方式式、草拟合同同财务总监项目部财务部合作方案确定合作细节确定项目引资（商业计划书）签署战略合作协协议行政办：协议盖盖章，存档。财务总监项目部上报Lionfful公司合作实施（实施阶段）合作公司成立及及相关手续办办理财务部：协助办办理股权、增增资等相关财财务问题；行政办：工商商局办理公司司注册。副总经理项目部财务部行政办投标摘牌投方案标项目方案确定投经济标确定土地上限拍卖竞争对手分析、确确定土地上限限、价格敏感感性分析、制制定拍卖战术术摘牌竞争对手分析、确确定土地上限限、价格敏感感性分析、制制定出价战术术获取土地签订土地出让合合同确定用地图、桩桩点坐标、用用地条件交纳土地款、契契税、交易费费等行政办法务：合合同条款的草草拟和完善；财务部：提供供资金。总经理项目部财务部用地规划许可证 准备材料，办证证提交土地出让合合同和土地出让金金、交易费等等交费证明行政办：提供土土地出让合同同；财务部：提供资资金缴纳出让让金、交易费费。项目部财务部行政办土地确权企业投资项目备备案办理房地产开发发资质预审表表委托工程咨询资资格机构编制制项目申请报告告研发部：协助提提供相关项目目资料项目部研发部向项目备案机关关提交申请报报告项目部建设用地规划许许可证原地上物土地证证登报声明（原有土地证作作废）土地补偿费（原户主需交纳纳的土地使用用费）土地出让合同资料室：提供土土地出让合同同、付款凭证证及相关图纸纸核定土地边界核定用地图、核核定用地相关关图、规划地地界坐标图交费证明缴纳土地费用1:500现状状地形图需准备3份详规研发：委托设计计详规节点工作阶段主要工作内容工作部门备注主 项分 项主办部门主办岗位协办部门大类小类说明土地获取阶段办 理土地证土地出让合同交费证明缴纳土地费用建设用地规划许许可证地籍图4份（薄膜图）土地登记申请书书土地确权来源证证明文件土地权人证明材材料申请人主体资格格证明、法人人代表证明或或个人身份证证明行政部：提供企企业相关证明明资料。规划设计阶段区域市场调研房地产市场调查查项目所在地房地地产市场的总体供求现现状、价格水水平等对项目区域内及及周边进行市市场分析、客客户需求分析析、产品分析析、已成交客客户分析、竞竞争楼盘分析析等研发部销售部项目部竞争性楼盘调查查项目周边竞争性性楼盘详细调查项目所在商圈或或临近商圈现现状调研（商业部分）项目周边商圈主主要商业业态态分布状况、经经营状况、经经营特点、预预期发展方向向等针对重点商家，进行专向访访谈，同时组织相相关专业人士士进行专业论论证。商 业运营部研发部销售部项目部同期操作商业地地产项目调查查（商业部分）竞争项目开发规规模、定位种种类、操作方方式、开发周周期等；提取数据据库相关数据据进行重点分分析、竞争项项目实地调研研了解相关信信息重点访谈了解重重点商家对竞竞争项目的相相关看法、同同时了解投资资客户对竞争争项目的投资资意向。项目定位公建部分拟选业业态种类确定定、所选业态态数量确定通过行业发展分分析、消费需需求分析，确定可开发发公建部分业业态种类。结结合市场相关关类型物业供供求状况，确定所选业业态开发数量量商业运营部：配配合完成公建建部分业态选选择与数量确确定研发部商 业运营部销售部市场定位客户定位产品定位价格定位依据控规指标，提提出产品类型型建议，完成成项目定位工工作 商业运营部：配配合完成公建建类配套定位位总经理各部门经济测算逐步细化成本测测算及利润率率分析，进行行现金流测算算财务总监各部门项目发展报告开发计划： 研发、销售售：根据宗地地状况、市场场条件和公司司回款要求，初初步制定土地地开发计划和和销售计划； 研发、商业业：结合市场场现状完成项项目公建部分分开发不同业业态产品开发发顺序建议； 工程：按营营销计划和工工程情况排定定工期。项目考核指标初初定： 组织讨论，初初步拟定的项项目开发排期期和总体经济济指标要求及及各阶段经济济指标要求资金流： 工程：根据据工期制定工工程款支付计计划； 项目：制订订配套费及土土地款支付计计划。节点工作阶段主要工作内容工作部门备注主 项分 项主办部门主办岗位协办部门大类小类说明规划设计阶段设计前期工作明确产品设计思思路根据区域市场内内客户需求状状况和在销楼楼盘热销产品品分析，对户户型设计、户户型配比、面面积区间、景景观规划、建建筑风格、配配套标准等规规划设计提出出改善性意见见。研发部销售部成 本控制部工程部商 业运营部设计院初步选择择明确设计单位选选择标准，了解相相关设计院的的价格行情。必要时，对设计计单位进行实实地考察制定设计组织计计划方案设计组织方案、规划设计计院选择与合合同签订法务：合同文本本审核成本：设计费用审核核设计任务书与相相关技术指标标初订制订规划、景观观及建筑单体体的设计任务务书、交工标标准，及规划划指标、环境境指标的初订订研发：依据建筑筑规划、景观观规划及交工工标准初步确确定建安、环环境等成本指指标；工程：参与制制定交工标准准，对主要部部位做法、结结构方案、设设备方案等提提出建设性意意见。规划方案结合成成本测算的研研讨及确定对于初步测算的的成本指标逐逐步细化、结结合市场调整整售价，确保保预期利润率率。营销：结合项目目地块的基本本素质、成本本测算情况和和预期销售情情况，对项目目规划设计提提出建议；工程程：从施工角角度，对主要要部位做法提提出建设性意意见；项目：提供各各项配套费用用标准。彩色总平面图方方案送规划预预审彩色总平面图（含含经济指标）研发：负责提供供图纸修建性详规成果果各部：提供参考考意见详细性规划方案案的报建及确定定（含配套场站点点）报市政府府研发：负责提供供图纸建筑平、立面功功能效果及成成本测算的研研讨及确定各部门共同商讨讨成本指标，逐逐步深化、细细化。各部门结合项目目实际，从不不同角度提出出合理化建议议。彩色立面效果图图送规划预审审及审批（上报市政府）研发：负责提供供图纸建筑方案报建图图研发：提供报建建图纸景观概念方案设设计及确定各部门结合项目目实际，从不不同角度对客客户景观需求求、景观规划划设计方案提提出合理化建建议。节点工作阶段主要工作内容工作部门备注主 项分 项主办部门主办岗位协办部门大类小类说明规划设计阶段项目指标确认项目成本指标确确定 营销、企划划：对销售费费用指标，进进行讨论确定定； 商业运营部部：结合不同同业态经营客客户需求，提提供有关配套套设备设施种种类、数量建建议； 项目、研发发、工程、财财务、成本等等部：项目前前期、工程、配配套、费用等等指标落实。项目考核指标确确定 营销：结合合公司战略要要求和项目自自身状况，协协调其他各部部门制定项目目的考核指标标体系； 工程：制定定工期。年度考核指标调调整 营销：根据据集团发展战战略的要求和和公司库存、新新增、新开资资源的数量制制定公司年度度考核指标体体系； 工程：制定定工期考核标标准。施工图设计组织施工图、建筑设设计院选择与与合同签定 成本控制部部：配合研发发进行设计招招投标； 工程部：对结构方案案、设备选型型进行评估； 法务：合合同的审核。制定建筑、综合合管网、景观观施工图设计计任务书（交交工标准确定定、建筑、景景观限额指标标确定）按产品型式不同同，提供建筑筑设计限额指指标、景观限限额设计指标标： 营销 ：结结合项目定位位和客户需求求及经验判断断，参与建筑筑、景观规划划和交工标准准的讨论制定定； 工程：提供供工程技术专专业建议。结构方案及设备备选型研讨及及确定 成本：针对对不同结构方方案进行经济济测算，选优优； 工程：参参与结构方案案及设备选型型研讨。地质勘察报告组织现场勘察，并并提供地质勘勘察报告 研发：负责责提供规划总总平面图施工图成果总平面图放线图桩位图施工图报建图消防、人防报建建图施工图审查全图图及计算书编制典型楼座建建安预算施工图会审 成本控制：参与施工图图会审，审核核对成本影响响较大的项目目，提出优化化意见； 工程：对施施工图的完整整性、设计选选材、选型的的合理性、经经济性及施工工的可行性进进行审核。施工图全图编制典型楼座建建安预算，建建安成本综合合测算、分析析、反馈并进进行图纸优化化： 销售：根据据项目预期销销售均价和利利润率要求，根根据不同施工工方案的成本本情况，讨论论并加以优化化； 研发：负责责图纸优化变变更； 工程：对设设计选材、选选型的合理性性、经济性及及施工的可行行性进行审核核。节点工作阶段主要工作内容工作部门备注主 项分 项主办部门主办岗位协办部门大类小类说明规划设计阶段施工图设计组织综合管网方案设设计 项目：提供供各专业局设设计条件景观扩初及施工工图设计 成本控制：成本核算及及费用控制景观施工图成本本测算、分析析、反馈并进进行图纸优化化 销售：结合合宗地状况、项项目定位和成成本测算情况况，参与景观观施工的讨论论制定 研发：负责责图纸优化变变更 工程：对选选材、工艺做做法提出专业业性意见。施工准备阶段建设工程规划许可证规划方案及市政政方案送审设计方案(含总总平面图)申申报表研发：配合提供供设计院的盖章确认土地出让合同项目：提供土地地出让合同、付付款凭证及相相关图纸修建性详细规划划2份，电子子文件1份（注注：审定前，提提交10本规规划设计方案案，电子文件件1份）研发：提供所需需图纸申报单位（人）委委托代理的，需需提交授权委委托书建筑方案送审建筑设计方案申申报表研发：配合提供供设计院的盖章确认1/500现势势地形图1份份土地出让合同项目：提供土地地出让合同、付付款凭证及相相关图纸投资计划建筑设计方案22份（含建筑筑效果、总平平面、各层平平面、立面、剖剖面图等）重重要项目需提提交模型申报单位（人）委委托代理的，需需提交授权委委托书取得许可证投资计划大配套财务：提供资金金保障小配套财务：提供资金金保障消防证明研发：负责提供供消防报建图图人防证明研发：负责提供供人防报建图图地名证明节点工作阶段主要工作内容工作部门备注主 项分 项主办部门主办岗位协办部门大类小类说明施工准备阶段现场工程放线准备相关文件建设工程规划许许可证规划局批复的项项目总平图及及电子文件首层平面图研发：出图及图图纸问题解决决；工程：现场配合合。出放线报告按照施工总平图图进行楼座点点放置，出放放线报告工程：配合勘测测、清除现场场障碍现场保护与移交交施工单位配合做做记录、现场场保护工程：组织现场场保护移交施工单位研发：现场发现现问题，及时时解决；工程：组织交接接。施工许可证准备相关文件建设用地规划许许可证建设工程规划许许可证施工图纸及技术术资料报告书书工程施工中标通通知书及经过过签证的施工合合同建设资金证明（银银行存款证明明）注：资金情情况需满足施工中中标价的1/3以上项目年度投资计计划（当年计计划）施工图审查研发：负责提供供施工图及计计算书质量监督手续质量监督登记表表工程：配合办理理安全措施工程：组织施工工单位做好现现场围墙及现现场相关安全全措施。安全施工措施登登记表工程：配合现场场安全企业投资项目备备案规划成果大配套开工前期工作“三通一平”临水、临电 工程：确定定临水、临电电位置及数量量； 项目：协助助临时电送电电、接入水接接入； 财务：提供供资金； 成本控制：审核相关费费用和成本。场地平整施工组织方案 研发：配合合工程部，负负责提供所需需的全部资料料； 成本：确定定分包项目及及各种特殊材材料的档次价价格招投标、签订合合同勘察单位研发：提供总规规划图等所需需的全部资料料；成本：配合招投投标、测算成成本；法务：招投标文文件的法务审审核、合同审审核桩基施工单位监理单位土建施工单位甲供材、分包商商沉降观测节点工作阶段主要工作内容工作部门备注主 项分 项主办部门主办岗位协办部门大类小类说明施工准备阶段开工前期工作招标合同备案指土建施工单位位的公开招标标及合同备案案 工程：确定定备选单位、提提供招标资料料及备案合同同； 成本：共同同确定合同约约定的各项条条款。施工图会审组织监理、施工工单位一起对对图纸进行会审研发：配合会审审，并负责提供供所需的全部部图纸。会同设计院进行行会审，签定定图纸会审记录录设计交底会同设计院进行行技术交底，签签定交底记录录研发：负责组织织设计单位交交底和变更。质量监督手续办理质检委托项目：配合办理理相关手续。办理安全检查委委托环卫、环保等相相关报建手续项目临时、永久久路口的报建建手续项目：配合办理理相关手续。申办项目临时施施工用水、临临时用电、排排污手续办理施工人员暂暂住手续开工工程建设阶段项目开工施工放线建立平面和高程程控制系统。建建立控制主轴轴线（基线）标标桩，并在现现场清楚标明明墙、柱轴线线位置研发：负责提供供所需的图纸和技术术支持。规划验线监理单位组织工工程部、设计计、规划局验验线研发、项目：配配合桩基施工试桩施工，确定定桩基施工标标准研发：配合确定定桩基施工标标准。桩基全面施工研发：负责提供供所需的图纸纸和技术支持持。桩基检测委托桩基检测单单位进行桩基施工质质量检测，并并提供桩基检检测报告开 槽土方工程支护工程降水工程基础施工地基备案研发：配合参与与验收基础施工地基处理研发：负责提供供所需的全部部图纸，配合合解决图纸设设计问题。混凝土垫层地下防水混凝土基础基础验收备案承建单位自评监理对验评资料料审查、现场场观感质量量量测和检查监理组织相关部部门验收研发：配合参与与验收签定建筑工程分分部工程（基基础）验收表表基础处理竣工结结算核对全部设计变变更、现场签签证及各项扣扣款的增减项项造价。工程：提供全面面的现场签证证、水电扣款等等基础性资料料。节点工作阶段主要工作内容工作部门备注主 项分 项主办部门主办岗位协办部门大类小类说明工程建设阶段主体施工审核施工方案、施施工组织设计计钢筋混凝土工程程施工单位填报材材料进场报验验单三证（材料出厂厂合格证、进进入现场的取取样检验证明明、建委产品品质量认证）模板分项工程钢筋分项工程预应力分项工程程混凝土分项工程程现浇结构分项工工程装配式结构分项项工程混凝土结构子分分部工程配套管线预埋重要分项工程及及隐蔽工程质质量验收核心筒剪力墙，裙裙楼，结构转转换层，第一一层标准层，天天面层钢筋 地下室、裙裙楼、塔楼第第一层的水暖暖电管线预埋埋； 超高层建筑筑圈梁防雷工工程、避难层层管线预埋。图纸问题解决图纸问题的发现现及分析 研发：配合合分析问题设计变更 研发：配合合完成设计变变更； 成本本：核定成本本影响施工质量问题、事故处理施工质量问题、事事故的调查分分析 研发：配合合分析问题处理方案的制定定、审核、审审批 研发：配合合制定方案； 成本：核定成成本影响处理方案的实施施变更签证设计变更 研发：配合合完成设计变变更； 成本控制：核定变更成成本影响。工程变更工程变更技术经经济分析 研发：配合合技术分析； 成本：进行经经济分析。工程变更申请 研发：协助助现场进行变变更签证； 成本：测算算变更对成本本的影响，对对可行性判断断。设计变更 研发：配合合完成变更； 成本：核定成成本影响工程款支付工程进度的确认认工程款申请表审审批 成本控制：按合同约定定审核付款比比例。工程款支付 财务：审核核工程价款单单及发票，付付款。主体验收主体验收备案施工单位自评监理对验评资料料审查、现场场观感质量量量测和检查监理组织相关部部门验收 工程、研发发、成本、设计、监监理、施工单单位参与签定建筑工程分分部工程（主主体）验收表表节点工作阶段主要工作内容工作部门备注主 项分 项主办部门主办岗位协办部门大类小类说明项目销售阶段销售许可证准备相关文件公司营业执照照房地产开发资资质证书国有土地使用用证或建设用地规规划许可证年度投资计划划(计委批批文)建设工程规划划许可证研发：负责提供供所需的全部部图纸。建设工程施工工许可证公用基础设施配配套证明获取前期物业备备案证明物业：签订物业业合同工程施工达到办办证要求的形形象进度基础工程形象部部位达到正负负零及图象文文件工程：符合形象象要求提供基基础验收证明明。按规定达到相应应的形象部位位（不同建筑形式式，要求不一一样）工程：达到形象象进度要求，提供证明。面积计算及图纸纸获取面积计算算成果表项目：提供地名名批复及附图图、图审证等等；研发：提供全套的的施工图和总平平面图。项目总平面图图获取商品房网上上销售数据录录入合格证明明销管：配合网上上录入项目亮相前准备推盘策略确定产品策略： 策划：根据据项目定位、市市场状况和项项目推广策略略，对产品推推广排期、阶阶段性重点聚聚焦提合理化化建议； 研发：根据据产品推广排排期，提供具具体产品的房房型图、户型型卖点、专业业设计人员支支持、讲解产产品等。价格策略： 销售：协助助现场根据具具体组团、楼楼座、楼层、朝朝向等因素，制制定价格体系系及制作销控控； 成本控制部部：提供产品成成本，提出售售价建议。推广策略： 销售：参与与项目推广策策略的讨论，提提出合理化建建议，实现推推广效果的最最大化； 研发：提供供设计院背景景、产品设计计理念、产品品卖点及专业业设计人员的的支持。招商策略： 商业运营：整合外部资资源，根据项项目销售需要要，制定项目目全程招商策策略。确定外部资源广告公司寻找及及确定 销售：参与与研究讨论广广告公司的选选择，参与沟沟通。制作公司寻找及及确定策略公司寻找及及确定 销售：策略略公司的沟通通，并进行相相关的培训媒介公司寻找及及确定 销售：根据据目标客户群群的日常生活活、行为习惯惯，选择和确确定有效的媒媒体形式，监监控、反馈媒媒体实施的效效果。活动公司寻找及及确定 销售：活动动公司的沟通通，各个阶段段活动组织的的配合协调，活活动过程的实实时关注，反反馈调整后期期活动营销的的内容。节点工作阶段主要工作内容工作部门备注主 项分 项主办部门主办岗位协办部门大类小类说明项目销售阶段项目亮相前准备项目推广定位确确定项目名称、组团团名称研发：根据对产产品的理解提提出合理建议议。销售：根据对市市场客户的理理解提出合理理建议。项目核心推广理理念确定Slogon确确定项目核心识别系系统确定Logo确定VI系统及延展展方案确定亮相前项目知识识系统培训建筑知识，楼盘盘背景，项目目卖点综述，竞竞争对手比较较，付款方式式，法律手续续，销售技巧巧等方面的综综合培训销管：提供相关关政策培训法法务：提供相相关政策培训训及统一口径径的法律审查查；研发：提供建筑筑设计单位、景景观设计公司司、建筑风格格、各项控规规指标、交工工标准、户型型卖点资料、全全部图纸资料料等； 工程：提供施工工材料、施工工工艺、重点点节点、工程程进度、入住住时间、交工工标准等资料料。销售分卖场设立立为实现项目宣传传的最大化，在在合理地段设设立商品房销销售展示中心心企划：提供外卖卖场设计、包包装方案并协协助完成，卖场相关销销售道具制作作。销售道具准备现场房型手册（亮亮相版）研发：提供各单单体户型图和和楼层平面图图、小区摆位位图等。售楼处装修装饰饰及售楼处内内外部指引包包装（精神堡堡垒、工地围围档、吊旗、道道旗、形象墙墙、指示牌、资资料架、展示示架）销售：提出装饰饰及指引系统统的合理化建建议；工程：组织招标标确定施工单单位，协助企企划部进行售售楼处内部装装修和项目指指引系统的施施工；成本控制：核算算售楼处装修修成本，进行行合同审批和和付款工作；财务：提供装修修及包装所需需资金支持。样板间及样板环环境指示说明明系统销售：协商决定定样板间建造造的具体户型型；研发：提供样板板间户型的详详细房型图和和尺寸；工程：组织招标标确定施工单单位并施工，组组织样板间施施工和节点支支持；成本控制：样板板间装修成本本核算及合同同审批工作；财务：提供装修修及包装所需需资金支持沙盘（概念）模模型、主力户型单体模模型研发：提供规划划方案图和户型图，支支持企划部制制作概念沙盘盘和单体户型型；销售：与企划部部协商，选定定沙盘方案及主力户型。节点工作阶段主要工作内容工作部门备注主 项分 项主办部门主办岗位协办部门大类小类说明项目销售阶段项目亮相前准备销售道具准备入市前印刷品的的设计、制作作（概念楼书书、房型图、DM单、宣传海报等）销售：各种印刷刷类销售道具具制作的确定定；研发：项目研发发设计方面资资料的提供，如如平面规划图图、景观规划划图、房型图图、人行系统统、车行系统统等；工程：提供工程程进度及交工工标准，施工工材料、施工工工艺等相关关方面的资料料；法务：相关印刷刷文件的法律律审核以及合合同的审核。项目周边的主要要道路设置醒醒目指示系统统(意向)派筹卡卡及纪念礼品品联动工作的准备备配备看房车及看看房车包装行政：提供看房房车及司机组织进行联动单单位人员的培训和和包装企划：提供重点点联动单位的的包装，相关关销售道具的的制作。意向商家签约进驻意向书法务：合同谈判判以及审核确定项目亮相方方案项目形象表情、主主题、创意表表现确定项目部、销售部部：参与讨论论，提出建设设性意见。项目亮相细化方方案确定项目亮相媒体确确定项目亮相项目亮相项目形象出街，媒媒介组合应用用（户外、报报纸、电视、电电台、车体、电电梯）法务：相关印刷刷文件的法律律审核以及合合同的审核。新闻媒体新闻信信息亮相新闻中心：通过过媒体扩大宣宣传信息。亮相庆典活动及及产品推介会会的宣传和安安排研发：项目研发发设计资料、研研发设计专业业人士支持；销售：项目亮相相各项工作的的配合开展，电电话接听解答答，现场客户户接待，活动动的协同组织织等。项目开盘前准备销售内部资料房型、房号及面面积对照表研发：提供房型型本册、技术术支持；销管：提供房号号及面积表销控方案及销控控表答客户问客户接待、客户户问题汇总及反馈（统一说说词）研发、工程：配配合解释、解解决客户提出出的研发及工工程问题。客户积累意向卡销售，客客户梳理，意意向销控制定定，客户关系系维护销管：意向卡销销售的组织工工作；外卖场：意向客客户推荐，客客户关系维护护。节点工作阶段主要工作内容工作部门备注主 项分 项主办部门主办岗位协办部门大类小类说明项目销售阶段项目开盘前准备交工标准确定各部门联动：讨讨论并确定项项目交工标准准；法务：法律风险险提示。价格体系确定成本控制：牵头头制定项目考考核指标体系系，提供项目目经济指标要要求；销售：对不同组组团、不同楼楼座、不同楼楼层和户型制制定合理的价价格体系。合同准备房型附图研发：提供所有有房型附图交工标准研发：提供确定定交工标准法务：交工标准准中法律风险险的提示和规规避；工程：审核合同同中的交楼时时间及交工标标准。小区摆位研发：负责提供供最终版的总总平面图。合同、附加协议议等文本审查查确定法务：商品房合合同、附加协协议、补充协协议等文本的的审查确定。开盘前销售道具具的准备现场房型手册深深化版及最终终版研发：提供深化化版房型图手手册及逐步落落实形成最终终房型图手册册。楼书，宣传海报报、折页，物物业管理公约约研发：协助制作作楼书、折页页等，提供技技术支持；物业：提供物业业管理公约购房须知，房型型图，详细价价格表研发：提供项目目详细的房型型图，提供技技术支持；销售：协助销管管制定项目楼楼房的价格体体系；工程：提供工程程进度及交工工标准。售楼处内外展示示道具统一更更换(道旗、吊吊旗、背板等等)沙盘（细化景观观及外檐）研发：提供项目目总规划平面面图，协助企企划制作沙盘盘，提供图纸纸和技术支持持样板间、样板环环境的指示系系统的数据更更新研发：负责提供供样板环境图图纸和技术支支持销控表及销控贴贴，认购书，合合同袋销管：协助企划划制作销控表表、认购书、合合同袋等相关关销售用具。项目形象的提升升及深化户外媒体发布（项项目形象及核核心理念锻造造与深化）报纸媒体发布（项项目形象及核核心理念锻造造与深化）小众媒体及创新新媒体发布（项项目形象及核核心理念锻造造与深化）开盘信息告知媒介组合应用（户户外、报纸、电电视、电台、车车体、电梯）银行大协议的签签订财务中心：提供供银行节点工作阶段主要工作内容工作部门备注主 项分 项主办部门主办岗位协办部门大类小类说明开盘项目销售阶段项目开盘开盘庆典活动活动形式（演出出说明会发布会）与会人员（演艺艺名人专家学者）告知途径（报广广海报门票DM）销售：开盘庆典典活动的组织织配合，最大大化接待、积积累客户；物业：积为开盘盘庆典活动提提供人力物力力支持客户转化明确合理流程，接接待、回访、邀邀约客户，完成客户转转协议、转合合同工作。财务：收定金、购购房款；销售：签订购房房协议，进行行客户关系维维护，协助合合同、文件的的签署回款落实销售：按每月考考核指标定时时定额完成销销售量，为回回款落实提供供支撑。日常销售月度指标分解根据公司资金情情况与项目进进程，进行月月度指标分解解与调整产品分析、聚焦焦销售重点来电客户分析、来来访客户分析析、成交客户户分析、未成成交客户分析析、滞销产品品分析、竞争争项目动态关关注，对项目目所处销售阶阶段进行准确确判断和适时时调整企划：阶段性项项目推广总结结，根据库存存产品现状，合合理安排推广广节奏和推广广方向；销售：根据库存存产品现状和和考核指标要要求，讨论协商调整整价格体系，聚聚焦重点产品品的销售；外卖场：协助销销售进行产品品、客户分析析，根据聚焦焦销售重点，推荐可成交交客户。月度操作手册的的制定根据财务指标，产产品情况，客客户情况，制制定月度的推推广策略、销销售策略和重重大节点价格监控及调整整定期进行价格测测算，与销售售沟通，根据据库存产品和和聚焦销售的的重点及市场场形势变化，调调整项目价格格，实现项目目利润最大化化成本控制：阶段段性考核指标标调整；动态态调整售价，实实现利润最大大化；销售：根据阶段段性产品销售售情况和库存存产品现状，沟沟通协调销管管调整价格体体系。月度推广计划的的执行报纸媒体：树立立项目形象，宣宣泄产品卖点点销售：协同企划划对于项目形形象和阶段性性产品宣泄点点进行沟通，确确定报广内容容户外媒体：强化化项目形象，聚聚焦重大节点点销售：结合阶段段性考核指标标和项目销售售情况，确定定阶段性节点点的设置和媒媒体宣传营销活动：维系系老客户促进进老带新，制制造新闻热点点烘托项目人人气销售：协助企划划进行主题营营销活动的组组织和配合工工作客户中心：通过过公益性活动动强化客户品品牌忠诚度，加加强项目口碑碑传播效应销售：通过与企企划部的沟通通交流，创新新性的组织公公益性活动，强强化客户忠诚诚和树立公司司品牌美誉度度，逐渐形成成项目的独特特卖点。销售道具支持：楼书、客户户通讯、生活活手册折页、道道旗、吊旗销售：协同企划划制作各种销销售道具。节点工作阶段主要工作内容工作部门备注主 项分 项主办部门主办岗位协办部门大类小类说明项目销售阶段日常销售客户到访及接待待成交工作客户资源利用大大客户，社区区活动，置业业推荐，物业业推荐等工作作带来大批意意向客户企划：提供DMM单，海报、楼楼书、单体沙沙盘等销售道道具支持。外卖场客户到访访企划：外卖场销销售道具的及及时制作和补补充，路演活活动的组织开开展。项目销售现场利利用电话，回访老客户户，并进行客客户接待成交交工作通过日常培训，提提高销售人员员的接待水平平，现场通过过电话回访，邀邀约客户到访访，促成签约成交销售费用月度付付款计划及支支付成本控制：根据据销售费用发发生及以往支支付情况，制制定月度合同同支付额度，审审核付款计划划并上报集团团；财务：审核价款款单及发票，按按资金情况付付款合作方合同签订订相关部门：合同同签订及审批批工作；法务：商品房合合同、附加协协议等检查，风险提提示；销售：确认物业业及置业联动动，送各部门门存档。销售回款制定回款节点，协协调银行及房房管局保证按按期回款财务：为客户创创造便捷交款款条件，快速速收款。月度指标考核公司考核指标完完成及调整销管：按当月完完成情况逐步步调整全年销销售回款指标标财务：编制月度度资金预算，填填列各项目实实际发生数。项目考核指标完完成及调整销管：按当月完完成情况，调调整次月及全全年销售任务务指标；财务：编制月度度资金预算，填填列各项目实实际发生数；项目：提供下月月指标落实的的政府相关证证件支持；工程：提供下月月指标落实的的工程节点支支持，统计汇汇报工程指标标完成情况及及指标调整，提提供月度工程程款计划。清盘销售清盘清盘后项目各种种资料移交行政：接收商品品房合同、协协议、优惠单单并存档。项目销售、招商商工作问题总总结、汇报并并存档项目营销推广效效果的监控、评评估、修正，通通过销售体系系例会、项目目协调会、部部门例会、各各种主题总结结会等形式做做工作总结，指指导后期工作作节点工作阶段主要工作内容工作部门备注主 项分 项主办部门主办岗位协办部门大类小类说明工程建设阶段外檐装修材料确定设计、研发定板板研发、成本控制制：分别从技技术、经济方方面配合。施工样板制作材料确定研发、成本控制制：分别从技技术、经济方方面配合选用用材料。甲供、甲分包材料的招标制定招标计划编制招标文件拟定投标单位成本控制：审核核招标方案确定材料招标技技术要求成本控制：参与与招标、测算算成本。确定定标原则成本控制：参与与确定定标原原则考察投标单位成本控制：参与与考察并提出出考察意见招标、定标成本控制：参与与招标定标内外檐装 修地 面基层处理找平层面层防 水基层处理防水层施工面层砂浆抹 灰基层处理抹灰饰面板（砖）排砖面砖安装研发：参与施工工样板验收勾缝门 窗型材加工安装窗框安装窗扇封胶轻质隔墙放线定位隔墙砌筑及安装装幕 墙幕墙专业设计研发：审核幕墙墙设计图预埋件安装龙骨加工及安装装幕墙面材安装封胶涂 饰基层处理底料施工面料施工研发：参与施工工样板验收节点工作阶段主要工作内容工作部门备注主 项分 项主办部门主办岗位协办部门大类小类说明工程建设阶段水、暖、电安装室内给水系统给水管道及配件件安装室内消火栓系统统安装给水设备安装管道防腐，绝热热室内排水系统排水管道及配件件安装雨水管道及配件件安装室内热水供应系系统管道及配件安装装辅助设备安装防腐，绝热卫生器具安装卫生器具安装研发：参与施工工样板验收卫生器具给水配配件安装卫生器具排水管管道安装室内采暖系统管道及配件安装装辅助设备及散热热器安装系统水压试验及及调试防腐，绝热变配电室变压器、箱式变变电所安装成套配电柜、控控制柜和动力力、照明配电电箱（盘）及及控制柜安装装裸母线、封闭母母线、插接式式母线安装电缆沟内和电缆缆竖井内电缆缆敷设电缆头制作、导导线连接和线线路电气试验验接地装置安装避雷引下线和变变配电室接地地干线敷设