百熙路商业街营销策划报告.ppt

祝桥百熙路商业街营销策划报告,上海置天实业有限公司 2012.08,2007年以前 祝桥不为人所知,那么2012年，请允许我们为您开启 祝桥地产的黄金商业时代！,2007年以后,空港使得祝桥腾飞！,百熙路商业街 祝桥商业腾飞之作！ 祝桥新镇与置天为您共同筑就！,3,CONTENTS,PART,01,定位优势,PART,02,营销策略,03,PART,执行计划,04,PART,项目定位,CONTENTS,4,PART,1,定位优势,定位优势,规划优势,“空港”“产业”“名企”“升级”公共构建成祝桥商业地产前景,趋势解读,项目优势,区域规划优势催生板块功能升级，项目搭乘板块升级与腾飞大势。 新兴人口大量导入，项目面临更庞大、更高端的消费市场，商业有市场可为。 原有商业氛围与人口支撑，有效降低商业风险，为商业升级带来可能。 区域内目前唯一的集中性商业，先机在手。 沃尔玛主力店入驻，多家银行抢购，奠定开局优势。,老镇成熟社区人口,新镇产业新兴人口,8,PART,2,项目定位,项目定位,定位原则,基于对区域规划、区域发展趋势、项目所在地优势的清晰认识，置天对于百熙路商业街项目定位制定了以下原则： 前瞻性：项目定位必须顺应区域规划趋势与需求，考虑到后期配套升级后的人口消费需求 唯一性：项目定位必须凸显项目所在地的唯一性原则，充分将该优势发挥 地标性：项目定位必须强调项目地理位置、建筑形态地标性 兼顾性：项目定位必须考虑销售与招商双重定位原则，使之不矛盾、不冲突、能互补 发展性：项目定位必须考虑商业品牌升级原则，不能局限于当下，要为商业品牌调整留有空间,项目整体定位,百熙路商业街 东上海空港 首席 核心商业街 西圈虹桥商务区 东画祝桥空港新镇 空港临港双翼助飞祝桥新镇 祝桥新镇老城共汇（绘）百熙路核心商业街,项目产品定位,祝桥商业消费核心地 祝桥文化生活聚集地,文化生活广场,商业活动广场,水岸社区广场,项目商业定位,空港新镇 全功能 核心商业街 联洋大拇指广场、金桥国际商业广场 区域全功能商业街模式日趋成熟 百熙路核心商业街复制成功商业运营模式 造就祝桥新镇商业新生活,案例：金桥国际商业广场,项目总占地近6万平方米，坐落于地铁六号线云山路站与金桥路站之间，距离地铁六号线金桥路站仅50米远，为目前沿线唯一的大型商业中心 。,金桥国际旨在以“公园里的商场，商场里的公园”的环境定位，打造衔接商业和现代绿色生活的“丰盛人生”，为浦东乃至整个上海的主流消费群创造一个舒适、时尚、高雅并集购物、餐饮、娱乐、健身休闲于一体的大型购物中心，也为商家提供了一个进展所长的经营环境。,概况,特色,项目业态定位,社区配套商业为业态核心,商务餐饮为项目商业形象.,电器卖场为专业化衍生,金融事业性服务为项目拓展方向,商业品牌定位,社区配套商业为业态核心,商务餐饮为项目商业形象.,电器卖场为专业化衍生,金融事业性服务为项目拓展方向,项目招商品牌定位需跳脱当地市场，树立区域商业品牌新标杆,价值梳理,本项目6大价值体系：,1、超越市场的产品打造，祝桥唯一的商业集合体；,2、沃尔玛、银行大品牌入驻号召效应；,3、东上海空港基地唯一在售商业街铺；,4、祝桥新镇开发植根当地品牌经营；,5、全功能商业街模式成熟运营；,6、10年托管成熟投资方案。,项目营销口号,联手“沃尔玛”共盈500强收益 两港核心唯一在售商业街 信任银行家的眼光，百熙未开先热 祝桥新镇出品，以祝桥为本值得信赖,18,PART,3,营销策略,营销思路,品牌营销：借力沃尔玛、交通银行、DHL（产业品牌企业）宣传项目； 项目营销：现场直观带看，重要节点广告投放，渠道铺设； 产品营销：低价产品入市，租售并举，返租投资模式多样并举； 客户营销：祝桥新镇老客户口碑营销，置天老客户口碑营销； 体验营销：祝桥老镇商业氛围带看体验，树立客户信心；,营销思路,品牌营销,知名商家签约入驻仪式宣传 附近产业人口投资意向导入 祝桥新镇开发品牌开发理念打造 置天原有行销品牌导入,项目营销,短信、DM投递 工地围墙包装、高速公路导视牌 网上房源推介 置天独特销售渠道铺设,产品营销,50万以下房源首批推出引爆市场 自营客户优先引入（大面积房源） 10年返租模式 商业街成功案例导入,客户营销,祝桥新镇口碑开发商老客户营销 截止本案前，祝桥所有商铺均以拍卖形式销售 周边品牌开发商客户拦截,体验营销,项目实体带看，建议对工地现场进行有效管理与清洁 班车带看老城新镇成熟商业氛围,25,PART,3,营销策略,招商思路,业态布局,高端商务餐饮 地标位置彰显项目形象,目的型消费 餐饮、美容、公用事业等,目的型消费 餐饮、美容、公用事业等,专业型商业 电器卖场、休闲娱乐,品牌形象店 零售为主,品牌形象店 零售为主,招商思路,特殊业态先行餐饮、书店、电器卖场对建筑设计有额外要求的业态先期招募，力争在竣工前完成施工作业面的建筑修改。 租售并举招商考虑销售，自营客户优先考虑招商入驻。 主力店优先大面积主力店预先洽谈招商，适当予以招商优惠，以刺激后期商家跟风入驻，同时帮助商铺营销。 由外及内先主动招商祝桥或周边区域没有的品牌，再考虑当地已有品牌，在品牌档次上与区域内项目做出明确区分。 纵向招商除1号楼与7号楼之外，其余楼招商以纵向展开为先，减少以产权分割与招商分割不同带来业主与商户矛盾。,28,PART,4,执行计划,营销计划,2012.8-2012.10 市场预热期,201210-2012.11 开盘强销期,2012.11-2012.12 客户积累期,2013.1-. 持续销售期,推广阶段,50万站在世界500强肩上赚钱,10年托管，与沃尔玛共进退,百熙客户答谢月开展,保留现铺铺王推出,推广内容,用小面积产品引爆市场积累足够客户,快速去化小面积产品并积累后续产品客户,利用老带新模式清理前批次房源同时快速蓄客,提高单价销售最后批次商铺,营销目标,2012/8,售楼处开放,首批产品正式推出,二次推盘,营销大表,2012/9,2012/10,2012/11,2012/12,2013/1,2013/2,2013/3,三次推盘,/,完成总销售面积 40%,完成总销售面积 30%,完成总销售面积 30%,销售目标,30,PART,4,执行计划,招商计划,招商节点安排,THANK YOU,