5月成都银泰中心住宅项目定位报告伟业顾问166页

偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting成都银泰中心住宅定位报告2011年5月偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 1 页引言天府新城核心区域写字楼商业酒店住宅成都银泰中心位于天府新城核心区的综合体项目，区位优势明显；住宅在综合体中具有极为重要的组成。住宅物业如何打造直接关系到利润获取、提升品牌价值、带动综合体整体形象的关键性作用，我们通过以下研究，为本项目住宅提供打造建议。偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 2 页目录引言城市宏观因素成都高端住宅市场区域价值研究项目本体审视项目定位客户需求调研城市豪宅研究超高层豪宅研究本项目豪宅打造建议偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 3 页目录引言城市宏观因素成都高端住宅市场区域价值研究项目本体审视项目定位客户需求调研城市豪宅研究超高层豪宅研究本项目豪宅打造建议偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 4 页宏观城市因素 成都自古被誉为“天府之国”，位于四川省中部，是中西部地区重要的中心城市。西南地区科技中心、商贸中心、金融中心和交通通信枢纽;成都的战略地位是能够覆盖四分之一的中国市场和2.5亿人口；四川的首府成都成都西南部核心的城市地位西南地区核心的城市地位促使成都城市功能更为多元化和专业化，以满足不同功能需求偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 5 页宏观城市因素 成渝“哑铃”形经济带：以成都市为中心的将近20个城市，以重庆主城一小时经济圈为中心的20多个区县，通过成渝高速，构成一个典型的哑铃。成渝经济圈：成都与重庆构建的成渝经济圈属我国经济的第四极，同环渤海经济圈、长三角经济圈、珠三角经济圈并称，是未来中国最具备活力的地区之一；环渤海经济圈长三角经济圈珠三角经济圈成渝经济圈西南地区经济中心的发展潜力“成渝经济圈”的双核之一，未来西南部地区发展的动力核心，成都城市发展进程加进一步加快，水平将提高偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 6 页宏观城市因素稳定高速增长的城市宏观经济单位：亿元2003年-2009年成都市GDP总量及增长率中国经济第四极-成渝经济圈迅速崛起，总体经济实力名列前茅，正在成为西南经济中心。单位：亿元2003年-2009年成都市固定资产投资2003年-2009年成都市三次产业构成*数据来源：成都市统计局成都经济高速增长，GDP全国排名前列，未来区域中心的发展潜力凸显，为城市化发展提供足够的支撑偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 7 页宏观城市因素成为越来越国际化、开放的大都市目前落户成都的世界500强企业已经达到175家，位居西部地区首位，开放的城市投资环境，独特的城市文化内涵，舒适宜居的生活环境是主要原因。成都已经成为中国内地仅次于上海、广州的外国设领第三城。领事馆美利坚合众国驻成都总领事馆 德意志联邦共和国驻成都总领事馆 法兰西共和国驻成都总领事馆 大韩民国驻成都总领事馆 泰王国驻成都总领事馆巴基斯坦伊斯兰共和国驻成都总领事馆新加坡共和国驻成都领事馆斯里兰卡民主社会主义共和国驻成都领事馆菲律宾共和国驻成都总领事馆（筹备）大不列颠及北爱尔兰联合王国驻成都签证中心越南社会主义共和国驻成都总领事馆香港特别行政区驻西部地区办事机构澳门特别行政区驻西部地区办事机构其他外事机构大不列颠及北爱尔兰联合王国驻成都签证中心加拿大成都签证中心比利时经贸委员会成都代表处中日会馆西班牙对外贸易办事处加拿大中华总商会驻成都办事处捷克驻华大使馆商务处住成都办事处乌克兰华人华侨两盒会驻成都办事处香港特别行政区政府驻成都办事处澳门特别行政区驻成都办事处马来西亚外贸发展局成都办公室以色列驻川商务代表处澳大利亚贸易委员会驻成都办事处意大利对外贸易委员会驻成都办事处英中贸易协会成都代表处“世界500强投资西部首选城市”，“领事馆第三城”的发展将激发商务、涉外、办事处等多元化、国际化的商务办公需求偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 8 页宏观城市因素成都印象魅力之城、休闲之都美景、美女、美食 川剧、蜀锦、茶艺 情、景、人中国最具魅力的城市印象偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 9 页宏观城市因素*数据来源：成都市统计局消费性支出不断提高，消费水平呈稳步上升；强大的城市消费力城市吸引力增强、收入提高，加上强大的城市消费力及传统消费习惯，成都的商业市场处于繁荣阶段成都市居民私家车保有量全国第二，富有人群基数大偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 10 页宏观城市因素“相对”低经济水平的“绝对”高消费成都传统的消费习惯和安逸的生活环境使成都拥有相对低的经济发展水平却对应绝对高的消费水平成都商业零售行业特别是百货业进入一个迅速膨胀的时期，大陆、台湾、香港乃至世界上的百货巨头纷纷进入成都市场，并且呈现繁荣火爆态势；成都与其他城市商业发展比较成都与其他城居民收入消费情况对比成都虽然在居民的收入和消费的绝对数量上落后于深圳、上海的一线城市，但居民消费的倾向较高，比例仅低于深圳、广州和沈阳。偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 11 页宏观城市因素奢侈品消费力强劲成都的奢侈品消费力极为强劲，客户的具备极高的消费能力和超越一般的消费习惯随着保时捷、法拉利、宾利、兰博基尼以及阿斯顿马丁等豪华品牌相继入驻成都；中国已经成为宾利全球第三大市场，成都2010年宾利销售数量超过100台，为全国最佳；成都美美百货2010年销售收入超12亿元，每天营业额300万以上；偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 12 页宏观城市因素施工面积同竣工面积明显，且施工面积持续大幅增长，未来市场供应压力巨大。整体处于供需两旺的状态，除2008年受到地震影响有所下降外，适中处于增长态势。*数据来源：伟业市场研究中心供需两旺的房地产市场房地产市场发展迅速，各类型物业市场整体呈现出供需两旺态势，且价格水平还具备上涨空间偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 13 页宏观城市因素小结1.作为西南部地区核心城市，成都拥有绝对领先的经济地位；2.拥有中国最具魅力的旅游资源和国际知名度；3.成都具备超越经济发展水平的高消费能力，且在辐射影响周边区域市场；4.房地产市场发展迅速稳定，未来市场看好；城市是具备足够的消费力支撑高端物业市场，本项目应在快速发展的市场中抓住机遇并脱颖而出；偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 14 页目录引言城市宏观因素成都高端住宅市场区域价值研究项目本体审视项目定位客户需求调研城市豪宅研究超高层豪宅研究本项目豪宅打造建议偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 15 页成都高端住宅市场项目分布及价格信息序号项目名称销售价格区域属性1时代尊邸/时代豪庭22000东大街2朗御18000-20000东大街3华置都汇华庭14000-18000东大街4誉峰20000-36000高新区5雍锦汇22000-25000东大街6紫檀16000-17000人南路7中海城南1号16000-22000高新区8蓝光188118000高新区9富力华庭21000骡马市10朗基望今缘300001、多数位于东大街沿线及人南片区；2、居住属性价高的大户型产品售价较高12345678910我们以二环路为基本界限，选择了部分高新区最具备代表性的项目以及选定销售单价15000元以上的项目作为研究对象。偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 16 页高端项目基本信息项目名称容积率总建筑面积（万）规划布局特征建筑形式层数高度（米）时代尊邸3.524.9排布式高层板楼、塔楼地上32/36层120朗御7.357.7点式塔楼地上51地下3层175华置都汇华庭8.519.9点式塔楼地上49层地下3层176誉峰2.3970排布式高层板楼地上17层雍锦汇45.9半围合高层地上41/42地下3层132/136紫檀5.93.6排布式高层板楼地上29层95中海城南1号2.8533围合式高层板楼地上24层蓝光18813.821.9围合式小高层地上16/18地下1层富力华庭7.560（整体）高层地上44层175朗基望今缘45.98点式高层地上27/291001、多数项目规模较小，容积率高；2、高层、超高建筑形式为主，城市核心区的项目高度已经达到了175米左右；3、规划布局以规模稍大的排布式和规模小的围合或点式排布为主；成都高端住宅市场偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 17 页项目销售价格成都高端住宅市场项目价格（元/）时代尊邸/豪庭20000朗御18000华置都汇华庭16000誉峰（一期）25000紫檀16000中海城南1号20000公馆188118000富力华庭24000朗基.望今缘30000雍锦汇24000成都高端市场项目销售价格已经达到20000元/的水准，且市场中不断有更高价格的项目不断出现偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 18 页项目销售总价成都高端住宅市场成都高端市场项目总价区间上来看，多数项目是兼顾奢侈型产品以及经济型或投资型产品两个方面项目总价区间（万元）时代尊邸/豪庭320-520朗御160-405华置都汇华庭104-368誉峰（一期）440-550紫檀450-705中海城南1号180-480公馆1881330-500富力华庭230-480朗基.望今缘700-1000雍锦汇520-670偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 19 页项目价格月均销售套数时代尊邸/豪庭2000020朗御1800015华置都汇华庭1600020誉峰（一期）2500030紫檀1600010中海城南1号2000023公馆18811800028富力华庭2400016朗基.望今缘30000未开雍锦汇24000未开1、高端项目体现了相对较高的去化速度，但限购等新政对销售去化产生了较大的影响；2、高价格项目销售速度并不因为总价问题而速度降低；产品销售去化分析高价格并不是影响高端项目成交速度及数量的主要因素，主要体现在项目产品力的打造以及政策影响等因素成都高端住宅市场偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 20 页项目成交客户情况成都高端住宅市场项目名称客户来源客户特征时代尊邸前期外埠及外地客户较多，后期本地客户较多，总体各占50%左右投资客户较多朗御本地客户及外地客户各占50%左右以自用或投资为主华置都汇华庭外省外埠客户占到70%左右多为投资兼自住为主誉峰一期本地客户70%，外地客户30%二期本地客户30%，外地客户70%客户多为改善型需求或其他方式自用雍锦汇目前本地客户较多改善型需求为主紫檀本地客户较多，占60%以上看重区域属性、投资兼自用型中海城南1号外埠区域客户较多，周边市县，外省看重区域投资属性以及升值空间蓝光1881前期为地缘改善型客户，后期辐射全市及外埠区域多数为改善型需求富力华庭外地及外区客户占多数，50%以上投资型客户较多朗基望今缘本市及外部客户各占一半左右基本为自住需求外埠客户逐渐占据多数，需求多为投资、自用；本地客户多数为改善型需求，相对数量稳定；偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 21 页成都高端住宅市场小结1.成都高端项目分布呈现出区域特征，东大街以及人南沿线；2.单价及总价突破市场标高的项目不断出现；3.客户呈现出多元化趋势，客户不仅局限于成都本地客户，辐射范围已由周边县市发展到西南乃至全国；随着高端项目不断增多，客户需求越发多元化，高端项目不断出现并冲高，但缺乏对产品价值的评判标准偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 22 页目录引言城市宏观因素成都高端住宅市场区域价值研究项目本体审视项目定位客户需求调研城市豪宅研究超高层豪宅研究本项目豪宅打造建议偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 23 页区域价值研究成都向南、向东发展的大背景 2020年，成都将形成包括成都绕城高速公路以内的区域，面积近600平方公里、人口800万的”中心城区“。包括市区内的中心五城区、高新区和京都、青白江、龙泉、华阳、东升、温江、郫县区域在内面积3681平方公里的都市区，人口1400-1500万 布局优化城市产业结构和用地布局，采取有效措施，引导城市向东部、南部发展。多中心组团式的扩张方式取代单中心圈层式扩张方式，城市结构由单一的特大城市向城乡一体化6市圈转变偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 24 页区域价值研究天府新城概况位置天府新城，位于成都天府大道两侧；范围高新区南部园区的站南组团和大源组团。用地面积总用地面积37平方公里，规划总建筑面积6000万平方米；人口规划就业人口60万人(其中软件及服务外包产业20万30万人），总居住人口60万人；偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 25 页区域价值研究天府新城发展定位及功能布局本项目偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 26 页区域价值研究-三横：三环路、环城高速、迎宾大道-四纵：天府大道、站华路、云华路、红星路南沿线6条公交线路经过项目区域，直通华阳、天府广场、大源村等多处；1号线贯穿南北，大丰-火车北站-天府广场-火车南站-世纪城站-科技园站-华阳广站；成昆铁路到达高新区界，最终接到天府大道的世纪城路口，预计将会在此处有站点；道路系统公交系统1号地铁成昆铁路便利的交通环境交通环境的提升将大大提高区域发展速度，放大区域辐射范围，从成都扩大道西南部地区乃至全国偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 27 页区域价值研究激烈的市场直接竞争不完全统计，天府新城在建或已建成大项目已达到160个以上，大规模综合体的集中供应和上市将带来激烈的市场竞争偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 28 页区域价值研究小结1.成都城市向南发展；2.天府新城将作为未来成都的副中心存在，核心价值显著；3.本项目区域为金融核心区CBD的中心，将作为未来整体天府新城的中心；4.政府强有力的支持加快了区域成熟，但将带来大规模的直接竞争；1、未来区域内市场竞争将极为激烈；2、项目具备区位优势，但无法凭借区域与同区域项目拉开差距，因此要结合自身条件寻找差异化和发展空间；偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 29 页目录引言城市宏观因素成都高端住宅市场区域价值研究项目本体审视项目定位客户需求调研城市豪宅研究超高层豪宅研究本项目豪宅打造建议偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 30 页项目本体审视地块位置：位于天府大道与锦晖西一街交汇处总用地面积：45200容积率：12覆盖率：60%建筑限高：220m总建筑面积：540000各物业规模（）各物业占比购物中心15000020%住宅10800030%办公1600008%酒店4200014%酒店式公寓8000028%项目经济指标分析本项目是以办公、酒店等高端商务功能为主体的城市综合体项目偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 31 页项目本体审视项目整体功能分析高档住宅办公购物中心酒店式公寓酒店构成核心持久增值综合体酒店商业住宅写字楼、公寓提升项目形象构成核心可租可售优质增值构成核心快速回款获取利润会所提升项目形象住宅是综合体的构成核心之一，是发展商实现利润的重要保障偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 32 页目录引言城市宏观因素成都高端住宅市场区域价值研究项目本体审视项目定位客户需求调研城市豪宅研究超高层豪宅研究本项目豪宅打造建议偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 33 页项目定位原则城市宏观因素成都高端住宅市场区域价值分析城市具备足够的消费力支撑；在快速发展市场中脱颖而出；项目本体审视高端物业不断增多，客户多元化趋势明显；高端产品的不断出现并冲高，但是没有形成价值评判标准；未来区域内竞争将极为激烈，大型高端项目集中上市；项目区域价值高，且逐步成熟，在区域价值方面形成差异；大体量综合体，强调物业间的搭配；住宅部分是本项目实现利润重要保障；支撑有力豪宅迅猛发展区域价值建立高端城市综合体偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 34 页项目定位原则高端由本项目区位环境及自身条件已经基本确定了本项目走高端化产品路 线，因此，本项目中的住宅产品应延续整体形象和定位，打造高端；引领对市场及区域发展的研究，通过银泰的品牌和项目的打造，引领市场 和区域价值的发展，形成项目独特鲜明的价值形象；突破随着成都豪宅市场和客户的多元化快速发展，我们应着眼未来，突破 现有的市场特点，通过适度的超前实现产品的绝对化领先优势；偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 35 页项目定位思路以银泰品牌为依托，打造成都城市核心顶级城市综合体。1234定位决定项目价值，应是具有鲜明特点的价值符号，并拥有国际级的影响力。此定位具有极强的影响力，能够定义区域价值，并能够支撑项目跳出区域，辐射更广泛地区。此定位能够通过具体产品的打造来实现。偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 36 页项目定位区域价值的象征 成都豪宅的标杆成就城市豪宅分水岭创造城市豪宅新标准打造城市豪宅新典范偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 37 页目录引言城市宏观因素成都高端住宅市场区域价值研究项目本体审视项目定位客户需求调研城市豪宅研究超高层豪宅研究本项目豪宅打造建议偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 38 页客户需求研究我们对成都市场的52组高端客户进行了深入访谈，此次受访客户均来自伟业代理项目的实际成交客户。经过对访谈结果的整理和数据分析，下面我们将展现客户重要的观点及结论。客户访谈说明客户基本信息及调研结果统计表偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 39 页客户需求研究您是否看好天府新城的发展潜力，您认为区域内住宅价格还有上涨空间么？多数客户看好天府新城区域的发展潜力，并且认为该区域内具备房价上升的空间；偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 40 页客户需求研究您在本区域置业的主要用途是什么？多数受访者表示，该区域升值空间较大，无论是投资还是自用都是可以接受和考虑的偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 41 页客户需求研究您选择超高层的原因有哪些（多选）_，其他因素请注明_ 客户对超高层住宅具备较好的身份象征和高端价值符号，同时地段价值及事业景观优势也较为注重偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 42 页客户需求研究您拒绝超高层的原因有哪些（多选）_，其他因素请注明_ 客户对于超高层的抗性主要来自于对于超高层住宅的安全疑虑、生活习惯、恐高等“心理”问题，对其他并不太在意；偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 43 页客户需求研究如果您考虑超高层住宅，您会选择多大面积_，其他面积请注明_三分之一的客户对超高层住宅的需求为小户型，大户型需求占到了4成左右偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 44 页客户需求研究您购买超高层高端住宅的目的是_，其他因素请注明_客户对超高层的置业目的多数以自用或自住需求为主偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 45 页客户需求研究如果某核心区的高层后超高层住宅均价超过周边同类产品15-20%，那么您认为在那些方面有优势或做得更好您才考虑购买？内部因素外部因素客户最为关注的为户型设计、精装修以及安防措施；客户最关注物业服务、社区安全、项目形象以及商业配套的打造偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 46 页客户需求研究您最关注那些的室内主要功能空间？（多选）客户对客厅、主卧及餐厅功能空间上的关注度较高偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 47 页客户需求研究您最关注那些的室内非主要功能空间？（多选）客户对与非主要功能空间的需求在衣帽间、书房、玄关等较体现尊贵感的空间较为注重偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 48 页客户需求研究您偏好何种风格_？您认为本项目在几个超过周边项目20%-30%的情况下应具备什么样的装修标准？客户对于精装修标准都较为认同高标准的精装修您是否认为高端项目的车位配比应大于1:1？客户几乎都认为高端项目应配备更多的车位，很多客户都表示目前许多项目的不能满足停车的需求偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 49 页客户需求研究小结内部因素客户注重户型设计，关注主客厅、主卧室以及餐厨空间等主要功能空间的设计和实用，同时对衣帽间、书房、玄关等体现舒适度以及身份感的空间较为注重；客户关注产品精装修，能够并希望拥有更高的装修标准；在安防措施上要打消客户对超高层建筑安全的疑虑，消除客户心理障碍；产品要满足一部分客户的投资需求外部因素应选择较高水准的物业服务措施，并增加针对性的物业服务内容；注重会所及商业配套设施的打造车位配比至少大于1:1，做到1:2为最佳偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 50 页目录引言城市宏观因素成都高端住宅市场区域价值研究项目本体审视项目定位客户需求调研城市豪宅研究超高层豪宅研究本项目豪宅打造建议偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 51 页城市豪宅研究研究范围的确定研究范围界定：基于本项目定位，以及未来市场发展水平和档次，我们在全市范围内，依照2个维度，销售单价、区域位置筛选高端住宅项目。在此范围之内，选取对于本项目具有借鉴意义的项目进行分析研究。成都城市豪宅项目选取原则：1、销售单价平均价格高于15000元/以上；2、区域位置（产品属性）占据城市核心区域或高档居住区域；京沪豪宅项目选取原则：1、高销售价格市场中最为高端的产品2、区域属性占据城市绝对地理位置核心或绝对稀缺资源位置偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 52 页城市豪宅研究成都豪宅项目选取序号项目名称销售价格区域属性1时代尊邸/时代豪庭22000东大街2朗御18000-20000东大街3华置都汇华庭14000-18000东大街4誉峰20000-36000高新区5雍锦汇22000-25000东大街6紫檀16000-17000人南路7中海城南1号16000-22000高新区8蓝光188118000高新区9富力华庭21000骡马市10朗基望今缘300001、多数位于东大街沿线及人南片区；2、居住属性价高的大户型产品售价较高12345678910我们以二环路为基本界限，选择了部分高新区最具备代表性的项目以及选定销售单价15000元以上的项目作为研究对象。偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 53 页京沪豪宅项目的选取1地区项目名称北京1、银泰中心2、御金台3、霄云路8号4、金茂府5、星河湾6、昆仑公寓7、钓鱼台7号地区项目名称上海1、白金湾2、瑞安翠湖天地3、汤臣一品4、济南路8号5、绿城黄浦湾23457612345北京高端项目占据城市核心区位置，或者占据较为独特的稀缺居住资源；上海高端主要以老城区，外滩等绝对地段价值区域为主分布；地段价值是京沪豪宅的根本城市豪宅研究偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 54 页成都项目建筑规划布局项目名称容积率总建筑面积（万）规划布局特征建筑形式层数高度（米）时代尊邸3.524.9排布式高层板楼、塔楼地上32/36层120朗御7.357.7点式塔楼地上51地下3层175华置都汇华庭8.519.9点式塔楼地上49层地下3层176誉峰2.3970排布式高层板楼地上17层雍锦汇45.9半围合高层地上41/42地下3层132/136紫檀5.93.6排布式高层板楼地上29层95中海城南1号2.8533围合式高层板楼地上24层蓝光18813.821.9围合式小高层地上16/18地下1层富力华庭7.560（整体）高层地上44层175朗基望今缘45.98点式高层地上27/29100建筑规划布局方面的特征：1、多数项目规模较小，容积率高；2、高层、超高建筑形式为主，城市核心区的项目高度已经达到了175米左右；3、规划布局以规模稍大的排布式和规模小的围合或点式排布为主；城市豪宅研究偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 55 页京沪项目建筑规划布局地区项目名称建筑规模（万平米）容积率建筑形式形式北京银泰中心5.68高层塔楼综合体御金台727建筑综合体 塔楼综合体霄云路8号401.2塔楼综合体金茂府36.62.25板楼综合体星河湾561.6板楼 板塔结合 纯居住昆仑公寓2.923.3塔楼纯居住钓鱼台7号4.392.58板楼纯居住上海白金湾8.14.55超高层 综合体瑞安翠湖天地144.12高层 综合体汤臣一品14.185.93高层、超高层纯居住济南路8号6.55.50高层 纯居住绿城黄浦湾263.15高层 纯居住选择标准1、销售价格高；2、位于城市核心区域3、主要分为两类，综合体住宅及纯居住性豪宅纯居住型综合体型城市豪宅研究偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 56 页成都豪宅项目户数分析1、时代尊邸及中海城南1号项目整体规模较大，户数较多；华置都会华庭以小户型为主，户数较多；2、建筑面积在15万以上的项目户数均在600户以上，高端项目的平均户型面积较大；项目名称容积率总建面（万）总户数时代尊邸3.524.91881朗御7.357.7468华置都汇华庭8.519.91707誉峰2.3970628（一期）雍锦汇45.9263紫檀5.928428中海城南1号2.85332000蓝光18813.821.9685富力华庭7.516732朗基望今缘45.98146项目户数受规划条件、项目定位、产品类型所影响，核心区规模小的项目（望今缘、雍锦汇）都控制总户数城市豪宅研究偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 57 页京沪豪宅项目户数分析地区项目名称总户数北京银泰中心244御金台180霄云路8号1000金茂府660星河湾1600昆仑公寓23钓鱼台7号106上海白金湾136瑞安翠湖天地645汤臣一品220济南路8号308绿城黄浦湾500综合体豪宅由于区位优势，强调区位的稀缺性和占有性；而纯居住型豪宅则强调景观或居住氛围的绝对优势和价值；体现出两个特点：1、北京上海综合体豪宅都尽可能的将住宅指标做满，为控制户数会采取公寓形式控制豪宅总数；2、居住型豪宅多数以占据稀缺地段和景观，获得绝对竞争优势；城市豪宅研究偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 58 页面积比例50%以上的面积比例20%-50%的面积比例20%以下的主流面积布局分散式集中：100以下的一室和两室为主。200-300的三室和四室为主；成都豪宅项目产品户型研究城市豪宅研究偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 59 页京沪豪宅项目产品户型研究两地两类豪宅产品面积区间集中在300-500平米之间；存在着部分小户型的另一个产品方向；300 -869300110 -800300-400441 -700441-500220-300220-300280-730 400-600400-500400-500300-600 300 128-482278-371300-680300-320406-1240400-59082-80582-119300-610300-400132-242130240银泰中心城市豪宅研究偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 60 页成都豪宅项目总价分析城市豪宅研究占比50%以上的占比20%-50%的占比20%以下的高端市场主流产品的总价分布可以看到，主流产品的价格区间是相近的，总价抗性要高于单价偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 61 页城市豪宅研究项目名称装修风格装修标准（报价）时代尊邸0朗御现代小3800元/大4200元华置都汇华庭现代3000左右誉峰后现代6000雍锦汇后现代6000紫檀0中海城南1号后现代3000蓝光1881后现代5000富力华庭现代3500朗基望今缘新古典主义约8000-100001、时代尊邸及紫檀面世时间较早，未提供室内部分的精装修服务，后期的项目均提供精装产品；2、后期项目开始在装标上不断进行提升，最高标准接近万元；5000元以下的多为现代简约风格；5000元左右以后现代风格或设计大师亲自设计为卖点；5000元以上则偏向于欧式；精装修设备设施会所车位物业服务电梯豪宅产品细节偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 62 页城市豪宅研究地区项目名称精装修风格精装修标准北京银泰中心现代柏悦居6000-7000柏悦府：定制御金台现代4000-6000霄云路8号欧式10000金茂府后现代6000星河湾巴洛克8000-10000昆仑公寓现代定制化钓鱼台7号现代中式8000上海白金湾7000瑞安翠湖天地现代简约3500-10000汤臣一品现代10000以上济南路8号现代8000-12000绿城黄浦湾现代100001、精装修标准均在5000元以上，部分项目进入万元大关；2、风格多数为设计师独特设计定值，对传统风格有所改变，同时展现不同特点；近万元精装标准，设计大师特别设计是室内精装修的主要特点；精装修设备设施会所车位物业服务电梯豪宅产品细节偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 63 页城市豪宅研究项目名称空调地板卫浴橱柜电气其他朗御新风系统、大金中央空调木地板、高档面砖杜拉维特、汉斯格雅意大利smeg灶具，威乃达橱柜地暖（40层以上）中海城南1号中央空调木地板、地砖瑞那瑞那电气无誉峰大金中央空调意大利杜拉金天然石材、木地板高级墙纸杜拉维特科勒洁具、toto洁具西门子电气日立智能化系统、地暖雍锦汇中央空调意大利进口石材杜拉维特、汉斯格雅意大利品牌电气、新加坡品牌橱柜地暖蓝光1881中央空调进口石材杜拉维特、汉斯格雅德国西门子、橱柜德国柏丽地暖、智能家居系统富力丽思国际公馆大金中央空调杜拉维特同等档次进口品牌朗基望今缘户式中央空调、除湿中央新风系统、除尘系统石材、木地板主卧唯宝、当代、杜拉维特、汉斯格雅、公共TOTO三星、西门子脸型、指纹、掌纹识别系统，无盲点监控系统，智能停车等智能家居系统、直饮水入户、地暖地暖、中央空调、智能家居系统已经成为标配，市场已进入产品细节比拼阶段精装修设备设施会所车位物业服务电梯豪宅产品细节偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 64 页城市豪宅研究1、家居智能化2、中央空调及新风、除尘系统3、卫浴、橱柜、门窗、五金等其他配置均为国际一线名牌产品；综合来看目前北京、上海的城市豪宅精装建材都已进入世界顶级品牌和产品，整体市场已经进入到细节比拼的阶段，如众多装修配置已经成为标配，如：精装修设备设施会所车位物业服务电梯豪宅产品细节偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 65 页城市豪宅研究项目名称会所主题会所面积其他配套时代尊邸休闲健身1700+3200伊顿幼儿园、儿童游乐岛朗御商业休闲餐饮（半开放）约2000商业、餐饮、家居等华置都汇华庭休闲3000无誉峰恒温泳池、景观泳池、咖啡厅、中餐、健身房、棋牌儿童游乐、雪茄吧等5000奢侈品商业街、W酒店、服务式公寓雍锦汇恒温泳池、健身、SPA等2000无紫檀高端商务休闲伯尔曼酒店提供会所服务中海城南1号健身、泳池商业蓝光1881餐饮主题会所（已出售）6000精品商业富力华庭运动主题、篮球、网球3000购物中心、五星级酒店朗基望今缘商务、运动休闲等，访客接待室、壁球、高尔夫、恒温泳池、SPA、健身房、瑜伽等；20000私人会馆精装修设备设施会所车位物业服务电梯豪宅产品细节成都豪宅项目的会所多以餐椅休闲为主题，面积2000-5000平左右，核心区内项目均具备会所，天府新城区域项目除誉峰无会所配套偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 66 页城市豪宅研究地区项目名称配套设施北京银泰中心位于银泰中心主楼顶层柏悦府会所柏悦府业主专用御金台3555北京千禧大酒店豪华会所、游泳池、健身等设施；霄云路8号集合运动健身、商务温泉、休闲娱乐三大主题会所，金茂府结合体育公园打造运动休闲主题会所星河湾四季会中包括专为顶级商务人士准备的贵宾房，可容纳 400 人的国际宴会厅，咖啡厅，圣保罗西餐厅 昆仑公寓400平米健身、会议、休息为主题的会所钓鱼台7号25米长的游泳池、会客厅、健身房、瑜伽房、spa、雪茄吧、酒吧等以及多功能厅于一体上海白金湾具备休闲健身、餐饮、商务等功能瑞安翠湖天地25米室内恒温泳池、藏酒阁、儿童游戏室、健身中心等 汤臣一品设置豪华江景会所，提供休闲健身、泳池、桑拿SPA及私人宴会等多种服务 济南路8号设置有温泉和健身会所，并提供五星级酒店式服务绿城黄浦湾拥有海派会所、商务会所的双会所设置 京沪豪宅项目的会所及配套设施较为齐全，所有项目都具备基本的休闲、餐饮、商务等功能，且部分项目会所极为奢华，成为项目卖点精装修设备设施会所车位物业服务电梯豪宅产品细节偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 67 页城市豪宅研究1、开发商自身提供物业服务的项目较多；2、物业费水平主要集中在3-4元左右，目前最贵的是九龙仓雍锦汇，达到6元的标准；项目名称物业公司物业费水平（元/）时代尊邸时代广场物业管理有限公司3朗御世邦魏理仕3.5华置都汇华庭香港忠信物业3.3誉峰广州市宁俊物业管理有限公司3.95雍锦汇九龙仓物业管理公司6紫檀第一太平戴维斯3.8中海城南1号中海深南物管3蓝光1881嘉宝物业4富力华庭广州天力物业发展有限公司2.8朗基望今缘朗基物业成都豪宅项目物业服务公司多数以开发商自有物业各公司为主，收费水平在3-4元左右精装修设备设施会所车位物业服务电梯豪宅产品细节偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 68 页城市豪宅研究地区项目名称物业服务物业费水平北京银泰中心2御金台达文物业;戴德梁行 16-19 霄云路8号合生华府酒店管理公司 8金茂府金茂物业6.5星河湾高力国际（顾问）6昆仑公寓锦江物业管理公司 22-25钓鱼台7号中粮凯莱物业 9.5上海白金湾上海春川物业公司 5.8瑞安翠湖天地瑞安新昌物业管理8.5汤臣一品大峰物业直管、晶华酒店管家 10-15济南路8号16绿城黄浦湾高力国际物业有限公司 6.3京沪整体住宅市场的物业服务标准较高，公司多以高档酒店或国际品牌为主精装修设备设施会所车位物业服务电梯豪宅产品细节偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 69 页城市豪宅研究项目名称停车方式车位数量车位配比时代尊邸地下停车1500约1:0.8朗御地下停车3901:0.8华置都汇华庭地下停车9501:0.7誉峰地下停车1:1.2雍锦汇地下停车400多个1:1.8紫檀地下停车12381:2.5中海城南1号地下停车2500以上1:1蓝光1881地下停车1540大于1:2富力华庭地下停车8001:1朗基望今缘地下停车3741:2.5车位配比大于1:1.5的项目较少，只有目前只有雍锦汇、紫檀、朗基望今缘、蓝光1881四个项目；1、停车方式均为地下停车；2、时间较早的项目车位比较低，新项目在车位配比上具有优势；精装修设备设施会所车位物业服务电梯豪宅产品细节偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 70 页城市豪宅研究地区项目名称车位配比北京银泰中心大于1:2御金台1:1.5霄云路8号1:1.2金茂府1:2星河湾1:1.5（大1:2）昆仑公寓1:6钓鱼台7号1:2.5上海白金湾1:3瑞安翠湖天地1:0.6汤臣一品1:2济南路8号1:2绿城黄浦湾1:1.51:2的车位配比是京沪城市高端住宅的标准尺度之一精装修设备设施会所车位物业服务电梯豪宅产品细节偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 71 页城市豪宅研究地区项目名称电梯配比电梯品牌北京银泰中心3梯2户OTIS御金台5梯4户5梯8户OTIS霄云路8号3梯2户OTIS金茂府2梯2户星河湾2梯2户日立昆仑公寓2梯1户钓鱼台7号3梯2户日本三菱上海白金湾3梯2户日本三菱瑞安翠湖天地2梯3户迅达汤臣一品3梯1户永大日立电梯济南路8号3梯7户OTIS绿城黄浦湾3梯2户1、电梯配比多在1:1以上，体现较强的品质感和尊贵感；3、电梯品牌以日本三菱、日立、OTIS等品牌的高端产品为主；精装修设备设施会所车位物业服务电梯豪宅产品细节偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 72 页城市豪宅研究项目名称地上层数电梯比例电梯品牌时代尊邸32/363梯4户进口品牌朗御515梯6户日立华置都汇华庭494梯6户东芝锋速誉峰173梯2户原装日立雍锦汇41/423梯2户紫檀293梯2户蒂森克虏伯中海城南1号242梯2户上海三菱蓝光188116/182体2户、2梯3户日立富力华庭442梯5户日立朗基望今缘27/293梯2户、2梯1户蒂森克虏伯1、高端项目多数在15层以上，电梯品质成为细节之一；2、电梯配比高档次项目在1:1以上，誉峰、雍锦汇、紫檀、中海城南1号、蓝光1881、望今缘为3梯2户，2梯2户左右，品质感较强；3、电梯品牌以日本三菱、日立、德国蒂森克虏伯的高端产品为主；电梯品牌以日本、德国品牌为主，高水准项目能够做到3梯2户或2梯2户的水平精装修设备设施会所车位物业服务电梯豪宅产品细节偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 73 页城市豪宅研究小结1.成都豪宅较京沪豪宅的面积区间相比具备较大差距，并且成都市场存在部分投资型极强的高端产品类型；2.成都豪宅同京沪豪宅相比在主要功能空间的打造以及回路概念上差距不大，但在体现价值感、尊贵感较强的细节上存在差距；3.成都豪宅的精装修水平同京沪豪宅相比存在较大差距；4.京沪豪宅的设备设施水平要稍高于成都豪宅，主要体现在智能化设施以及安防措施上；5.京沪豪宅的物业服务及会所水准要普遍高于成都豪宅；*实际上我们发现豪宅研究的同客户关注的特点是极为相符的。这正说明了目前成都城市豪宅的发展空间和突破点；偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 74 页目录引言城市宏观因素成都高端住宅市场区域价值研究项目本体审视项目定位客户需求调研城市豪宅研究超高层豪宅研究本项目豪宅打造建议偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 75 页超高层住宅研究 超高层的界定在不同国家不同，但建筑高度超过100米时，在开发成本与技术要求方面会产生质的变化：民用建筑设计通则（JG3787）将住宅建筑层数划分为：13层为低层；46层为多层；79为中高层；凡超过100米均为超高层。由于对抗震，抗风要求较高所带来的建筑及维护成本相应提高；受建筑影响，公摊高，实用率低，户型通透性差；电梯安全系数低，人流疏散问题带来的客户购买抗性；开发周期长，资金回流较缓带来的较高风险。偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 76 页超高层住宅研究 超高层住宅相比较其他建筑类型的住宅，有这较为特殊的方面，在具备特殊的优势及特点的同时，也有很多较为难以解决的问题和弊端，因此通过对于国内外超高层住宅项目的研究，同时参照其产品特征，寻找可操作性，可借鉴的亮点和思路，为本项目发展做好基础。项目名称城市区域位置属性总建面（万）容积率建筑形式层数凯旋门香港尖沙咀3511.2点式63/42/42御金台北京CBD723.8点式60霄云路8号北京三元桥701.2点式30汤臣一品上海陆家嘴14.17.07点式40/44白金湾上海北外滩10.54.36点式33嘉里华庭上海华山路5.925排布式31/27华山夏都苑上海华山路1.22.38点式32东方润园杭州钱江新城22.62.8排布式41/24滨江城市之星杭州钱江新城22.54.6点式44晓庐Highcliff香港跑马地点式73渣甸山名门香港渣甸山 排布式58海名轩香港红磡6.28.4点式68/70/73偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 77 页超高层住宅研究定位功能定位档次定位城市价值u功能定位：定位为包括住宅、商业、办公、酒店、娱乐的高复合型城市综合体；u档次定位：定位于城市、区域顶级档次，在城市层面树立自身形象；u城市价值：主动承担“城市运营商”角色，综合体运营考虑被开发区域对整个城市所产生的经济效益；世茂滨江上海世茂滨江花园天津金域蓝湾深圳金域蓝湾武汉世茂锦绣长江南京世茂滨江新城功能定位超高层住宅、1栋60层酒店式公寓 住宅住宅超高层、占总体量20%的商业、写字楼、酒店 超高层、五星级酒店、商业步行街、市民广场、幼儿园、中小学、超市档次定位全国顶级中/高档高档顶级顶级城市价值万科金域蓝湾系列对城市价值贡献，主要体现在精细化以及产品创新万科金域蓝湾系列对城市价值贡献，主要体现在精细化以及产品创新不仅与四新地区建设形成互动，更促进了武汉三镇的均衡发展所在的城市功能区为南京政府着力打造的滨江板块的核心发展区域偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 78 页超高层住宅研究产品规划排布户型建筑风格u超高层为整个项目树立形象标杆，和高层等半围合式布局形成组团；u独立集中排布，缘于超高层工期长，超高层位置相对不影响其他物业类型开发u降低建筑密度，板式结构设计使户户实现“前观江景，后拥园景”u注重综合盈利能力，而非单追求纯住宅利润最大化，如南京世茂滨江新城、福州世茂外滩沿江一线规划商铺，而非住宅上海世茂滨江花园弧形排布，景观最大化高层排布在临河面，最大化利用河景资源，并体现整体规划的仪式感与序列感低密度物业占据社区内部最佳资源世茂超高层降低建筑密度，单排布置，前后错落布置，视线互不遮挡，保通风性偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 79 页超高层住宅研究产品规划排布户型建筑风格代表项目：深圳金域蓝湾三期l四梯五户，实用率80%l户型面积：100-160l平层面积：702l代表项目：世贸滨江花园l两梯两户，实用率77.2%l户型面积在129335 l整体平层面积：2000板式结构顶级豪宅布局蝶式结构高档住宅布局代表项目：黄金海岸Sierra Grandl三梯十户，实用率约83%l户型面积在63198筒体布局(酒店式)公寓超高层的梯户组织形式与实用率由于平层面积的限制，超高层建筑舒适度和经济性受到影响偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 80 页超高层住宅研究产品规划排布户型建筑风格上海世茂滨江花园一梯二、一梯三珠海金域蓝湾，31层以下为三梯四户，31层以上为三梯三户ABCCD深圳金域蓝湾以四梯五户为主l一个交通核往往有两户两部电梯、三户三部电梯、两户三部电梯，舒适性高；l户型基本均为南北通透，保证通风、采光良好；l大面宽，短进深，减少暗空间，提高舒适度。偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 81 页超高层住宅研究产品规划排布户型建筑风格两梯两户三梯三户、三梯四户三梯三户、三梯两户南京世茂滨江新城南京世茂滨江新城户型基本保证一至二户配备一部电梯，以保证居住舒适度。偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 82 页超高层住宅研究产品规划排布户型建筑风格户型：从顶端客户需求出发，功能房景观最大化，舒适度高，并以赠送面积为卖点。功能房景观最大化，客厅、主卧、卫生间落地玻璃窗，看一线江景；舒适度高，如双主卧、生活区主仆分离等入户花园、挑高露台等大面积赠送比n开阔江景卧室与客厅；n双层中空钢化玻璃落地窗，n主人生活区与佣人服务区分隔明确附赠约11平米双南向花园平台；附带约7平米独立休闲空间；主卧区可设置独立衣帽间，附带卫生间天津金域蓝湾上海世茂滨江花园 客房飘窗设计，法式园林尽收眼底；主卧大面积观景窗；主卫飘窗设计 客厅配以观景大阳台深圳金域蓝湾南北通透，全海景阳台每户独有两层高阳台主人房附超大凸窗南京世茂滨江新城偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 83 页超高层住宅研究产品规划排布户型建筑风格建筑风格：都市综合体多采用现代都市风格，具有水景资源的多展现滨海建筑风情u建筑风格均采用现代都市风格，采用明朗的颜色搭配（啡红色与白色、暖灰色）、轻巧飘逸的形体符号（如大面积阳台、飘板、遮阳百叶）u部分项目展现滨海建筑风情。如珠海金域蓝湾通过凸凹有致的体块交接、构造精致的建筑节点、充满韵律感的错层阳台立体构图来捕捉阳光与阴影，表达一种清新明快的热带滨海建筑风情福州世茂外滩南京世茂滨江珠海金域蓝湾偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 84 页超高层住宅研究产品增值体系限制条件低层抗性处理：通过抬高地基、提高架空层高度、园林尺度扩大等有效解除低层客户抗性u整个地基抬高5米，公寓楼底层与江岸防护堤基本齐平，提高了观景视觉度u抬高地基，更将大自然水景与小区绿化融为一体，创造人与自然和谐共生的滨水环境。南京世茂滨江新城架空层的高度(超过7m)，使层数比较低的户型就能享受到海景，实现多数楼层都看海的目标架空层本身也不单调，而是设计成不同标高台廊、阁、观景亭，使观海角度及空间趣味性得到丰富深圳金域蓝湾上海世茂滨江花园园林尺度扩大，提高绿化率，实现低层看社区内风情景观，进而解除抗性不看海之朝向及楼层，通过园林景观最大化，达成销售偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 85 页超高层住宅研究产品增值体系限制条件避难层处理：超高层避难层可做空中花园，基于成本考虑超高层可争取减少建避难层u香港凯旋门将避难层做成空中花园，成为项目一大卖点；u基于成本考虑超高层可争取减少建避难层u南京世茂滨江新城仅做地下两层防空层，类似避难层；u珠海金域蓝湾也未做避难层。香港凯旋门62层避难层做成7大小型主题空中花园，联合组成4层空中会所，成为项目一大卖点香港凯旋门偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 86 页超高层住宅研究会所：较大规模豪华会所满足高端人群各层面需求，同时综合体运作保证其运营；u世茂滨江系列会所多为1.5万平米左右超豪华会所，且会所引用国际会所管理公司直接管理南京世茂滨江新城多种功能大型主题会所，由美国会管理 p上海世茂滨江花园1.5万平米超豪华会所深圳金域蓝湾会所健身房及棋牌室配套会所物管偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 87 页超高层住宅研究配套会所物管物管方面：多配以国际标准物管，为客户提供管家专属服务。u世茂滨江系列均由第一太平戴维斯，提供国际标准全权委托式物业管理；u金域蓝湾系列均有万科分公司物业公司负责，如天津金域蓝湾由天津万科物业负责，提供万科高质量物业水准；u成都本土开发商物业相对较弱，但随着新世界、新鸿基、万科的进入，先进的物管也对其形成冲击。n全方位智能化服务；n人性化氛围管理；n24小时国际管家热线；n专家顾问特色服务，健康、休闲VIP服务（有偿）；n 享受五星级酒店客户服务（有偿）上海世茂滨江花园成都金域蓝湾南京世茂滨江新城微笑百分百 安全管理严密和谐 设备管理专业智能 环境管理绿色清新 社区活动丰盛健康 个性服务贴心快捷 偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 88 页超高层住宅研究解除客户抗性开发商品牌效应高品质增值化产品大尺度主题化园林衣食住行学多功能配套国际标准物管服务打造生活方式解除客户超高层抗性靠大手笔软性服务（绿化率、配套、物管、生活方式）吸引客户，并且以增值化产品（产品精细化，多赠送面积）作为主要卖点解除客户抗性方面，靠大手笔软性服务吸引客户并以增值化产品作为主要卖点。偉 業 顧 問 2010 B.A