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非海第一万科三亚工程前期战略报告万科三亚工程前期战略报告天启天启&开启机构海南公司开启机构海南公司20212021年年3 3月月本案开发课题设定本案开发课题设定一、面对变幻莫测的三亚市场，如何躲避开发风险？三、当万科遇上三亚，如何为万科探求全新盈利方式？二、面对非海资源，如何实现“非海追海以及 “非海第一？壹壹 如何躲避市场风险？如何躲避市场风险？风险关键词20212021年货币政策年货币政策20212021年货币政策年货币政策政策基调扩张适度收紧政策表现全年新增贷款9.59万亿1月13上调存款类金融机构人民币存款预备金率0.5个百分点 2月25日起，上调存款类金融机构人民币存款预备金率0.5个百分点20212021年房产政策年房产政策20212021年房产政策年房产政策政策基调救市抑制房地产价钱过快上涨 政策表现降息、利率7折、税费减免 购地首付从20%提高到50%；个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年；二套房首付调提高至40%；北京率先出台11条楼市调控政策，遏制房价过快上涨；天量货币供应加上惠市政策刺激2021年房地产市场显示出空前昌盛2021年初惠市政策到期，调空政策频繁出台，货币政策收紧政策层面政策的不确定性，带来工程操作风险的加大政策层面政策的不确定性，带来工程操作风险的加大 供应层面供应层面 供大于求是未来几年海南市场的主旋律供大于求是未来几年海南市场的主旋律旅游岛概念落地，海南5个一线湾区同时启动，仅海棠湾就方案批出2000公顷1、2类住宅用地，估算约3千万平米，按去年600万平米成交量，一个海棠湾就要消化5年。铜鼓岭国际生态旅游区铜鼓岭国际生态旅游区华隆集团华隆集团13.313.3平方公里，中心区平方公里，中心区8.38.3平方公里平方公里博鳌亚洲论坛特别规划区博鳌亚洲论坛特别规划区中信集团中信集团122122平方公里，中心区平方公里，中心区1010平方公里平方公里神州半岛神州半岛中信泰富中信泰富38.438.4平方公里平方公里石梅湾石梅湾华润集团华润集团1212平方公里平方公里清水湾清水湾雅居乐集团雅居乐集团1500015000亩亩海棠湾海棠湾98.698.6平方公里平方公里三亚湾新城三亚湾新城鲁能集团鲁能集团6.86.8平方公里平方公里香水湾香水湾富力富力湾富力富力湾25002500亩亩龙沐湾龙沐湾江苏国信江苏国信3434平方公里，平方公里，中心区中心区15.315.3平方公里平方公里棋子湾棋子湾江苏雨润江苏雨润4646平方公里平方公里盈滨半岛盈滨半岛鲁能集团鲁能集团1650016500亩亩791791工程观澜高尔夫工程观澜高尔夫香港骏豪集团香港骏豪集团5400054000亩亩大宗旅游地产工程遍地开花，恶性竞争风险加大大宗旅游地产工程遍地开花，恶性竞争风险加大1 1月月11-111-1月月2020日日1 1月月11-111-1月月3131日日2 2月月11-211-2月月2020日日2 2月月21-221-2月月2828日日1 1月月1-11-1月月1010日日2 2月月1-21-2月月1010日日春节前春节前春节后春节后20212021年春节前后三亚市场量价走势年春节前后三亚市场量价走势数据来源：三亚房协数据来源：三亚房协需求层面需求层面春节市场凸显春节市场凸显“滞涨景象，成交量下滑与成交价钱上涨同时并存滞涨景象，成交量下滑与成交价钱上涨同时并存三亚地域三亚地域2 2月份销售价钱环比月份销售价钱环比1 1月均有上涨万元月均有上涨万元/平米平米凤凰岛国际公馆海居半山半岛凤凰水城南岸金中海蓝钻山屿湖2021年1月5.55号楼6.54号楼5.55.23.5(蓄水价)1.5高层3.32.52021年2月8.73号楼6.57.54.6-4.9开盘价2.7高层3.8-43.3三亚地域三亚地域2 2月份销售率环比月份销售率环比1 1月降幅较高月降幅较高凤凰岛国际公馆海居半山半岛凤凰水城南岸金中海蓝钻山屿湖2021年1月700套4、5号 楼开盘即售罄190套75套416套520套45套65套2021年2月100余套3号楼，3月日至10日销售70余套10套21套150余套3月1日至10日销售130套60余套75套10套15套阅历了阅历了1 1月份的量价飚升之后，月份的量价飚升之后，2 2月份各目的个案在价钱上虽然仍维持在高位，月份各目的个案在价钱上虽然仍维持在高位，但销售量普遍出现了大幅下滑但销售量普遍出现了大幅下滑数据来源：海南开启市场跟踪数据库数据来源：海南开启市场跟踪数据库三亚市场目的个案表现三亚市场目的个案表现中心判别中心判别成交量的大幅下挫很难支撑长时间的价钱上涨成交量的大幅下挫很难支撑长时间的价钱上涨投机性需求带动的价钱疯涨将告一段落投机性需求带动的价钱疯涨将告一段落概念层面概念层面 狂炒之后的支点缺失，当概念热度下降，短期内无本质建立推进导致的价值狂炒之后的支点缺失，当概念热度下降，短期内无本质建立推进导致的价值缺失风险缺失风险1 1、琼州海峡跨海大桥申报立项，争取、琼州海峡跨海大桥申报立项，争取20202020年通车年通车由交通运输部铁道部和广东海南共同出资由交通运输部铁道部和广东海南共同出资14001400多亿，争取多亿，争取20212021年开建，年开建，20202020年年通车，该桥为我国在琼州海峡兴建的首座公铁两用跨海大桥。工程日前已正式通车，该桥为我国在琼州海峡兴建的首座公铁两用跨海大桥。工程日前已正式向国家发改委恳求立项，首选西线方案衔接广东省徐闻县灯楼角和海南省澄迈向国家发改委恳求立项，首选西线方案衔接广东省徐闻县灯楼角和海南省澄迈县道伦角。跨海大桥分上下两层，铁路桥设计时速为县道伦角。跨海大桥分上下两层，铁路桥设计时速为160160公里，公路桥设计时公里，公路桥设计时速速为为100100公里。大桥建成后，驾车跨越琼州海峡只需公里。大桥建成后，驾车跨越琼州海峡只需2020分钟。分钟。2 2、环岛铁路估计、环岛铁路估计20212021年底建成通车年底建成通车 目前在建的海南东环铁路总投资目前在建的海南东环铁路总投资202202亿元人民币，是海南历史上投资最多的根亿元人民币，是海南历史上投资最多的根底底工程，估计工程，估计20212021年底建成通车。东环铁路自若今的海口火车站起，由北向南依年底建成通车。东环铁路自若今的海口火车站起，由北向南依次经过海口市、文昌市、琼海市、万宁市、陵水县、三亚市，至如今的三亚火次经过海口市、文昌市、琼海市、万宁市、陵水县、三亚市，至如今的三亚火车站，并与海南西线铁路相衔接，建成后将构成真正意义的环岛铁路。车站，并与海南西线铁路相衔接，建成后将构成真正意义的环岛铁路。国际旅游岛的后续本质型投资推进国际旅游岛的后续本质型投资推进回到问题：风险哪里？经济政策要素经济政策要素房地产政策要素房地产政策要素新增货币量减少，加息预新增货币量减少，加息预期添加期添加张望，置业门槛提高张望，置业门槛提高概念热度下降、短期本质概念热度下降、短期本质建立跟进不力建立跟进不力价钱高点支撑缺乏，趋势价钱高点支撑缺乏，趋势不明朗，引发张望不明朗，引发张望短期供应量喷发短期供应量喷发供需失衡供需失衡避险保值式购买力下降避险保值式购买力下降购买力紧缩购买力紧缩购买力紧缩购买力紧缩购买力缺乏购买力缺乏购买力缺乏是未来海南市场的最大风险购买力缺乏是未来海南市场的最大风险躲避关键词争夺现有有效购买力争夺现有有效购买力开辟新的购买力开辟新的购买力足够购买力足够购买力一、如何确保本案持有足够购买力？二现有的客群中，我们应该吃哪块？根据根据“财富实力与财富实力与“时间闲暇两个目的进展交叉，海南时间闲暇两个目的进展交叉，海南“房客细分如下房客细分如下有钱无闲有钱无闲 收藏稀缺隐私客收藏稀缺隐私客 商务馈赠型客户商务馈赠型客户有钱有闲有钱有闲 国外性价比型度假客户国外性价比型度假客户 国内传统产业豪客国内传统产业豪客“无钱有闲无钱有闲 高寒地带候鸟性客户高寒地带候鸟性客户1客群锁定类型一：收藏稀缺隐私客类型一：收藏稀缺隐私客 构成构成 公务员高官、能源性企业主、演艺圈人士、二世祖其中前两者占绝对比例公务员高官、能源性企业主、演艺圈人士、二世祖其中前两者占绝对比例 年龄年龄 分布较广，不具统计意义分布较广，不具统计意义 置业置业 占据稀缺资源的一线海景，喜欢就买的无理由置业，决策迅速占据稀缺资源的一线海景，喜欢就买的无理由置业，决策迅速 购买量不定，带有一定的财富转移性质购买量不定，带有一定的财富转移性质 运用运用 不定不定11有钱无闲的顶级客户有钱无闲的顶级客户类型二：商务馈赠型客户类型二：商务馈赠型客户 构成构成 北方能源型企业主居多，北方能源型企业主居多，年龄年龄35-4535-45岁事业处于上升期岁事业处于上升期 置业置业 购买物业用以赠送客户，进展公关购买物业用以赠送客户，进展公关一二线海景物业，一是要与海有关，二是一定要有名一二线海景物业，一是要与海有关，二是一定要有名 运用运用 转赠；连同购买，组团度假转赠；连同购买，组团度假11有钱无闲的高端客户有钱无闲的高端客户类型二：国内传统产业豪客类型二：国内传统产业豪客 构成构成 江浙华南等地实业及贸易客，由于运营环境恶化，或江浙华南等地实业及贸易客，由于运营环境恶化，或者资产保值或者功成身退型以及家庭回归型消费者资产保值或者功成身退型以及家庭回归型消费 年龄年龄5050岁左右岁左右 置业置业 开场有置业的动机，比较理性，置业决策时间较长，开场有置业的动机，比较理性，置业决策时间较长，不一定追求一线海景不一定追求一线海景 运用运用 多频短时度假，普通多频短时度假，普通3-53-5天，一年天，一年1-21-2次，以家庭或亲次，以家庭或亲朋为消费单位朋为消费单位 海滩亲水活动、海鲜饮食、景点闲逛，包车出行较多海滩亲水活动、海鲜饮食、景点闲逛，包车出行较多22有钱有闲的中高端客户有钱有闲的中高端客户类型：高寒地带候鸟性客户类型：高寒地带候鸟性客户 构成构成 北方高寒地域的过冬物业北方高寒地域的过冬物业 年龄年龄40-6540-65岁岁 置业置业 二线海景或者非海景，价钱面敏感性二线海景或者非海景，价钱面敏感性 运用运用1.2-21.2-2个月个月 日常购物、医疗保健、交通出行等城市配套日常购物、医疗保健、交通出行等城市配套33“无钱有闲的中端客户无钱有闲的中端客户结合工程条件、以及客户需求结合工程条件、以及客户需求重点针对：度假保值型中高端国内传统产业豪客重点针对：度假保值型中高端国内传统产业豪客候鸟型中端客户候鸟型中端客户2怎样抢？怎样抢？开发战略开发战略一把刀切蛋糕多还是双刀齐下多？一把刀切蛋糕多还是双刀齐下多？双刀齐下双刀齐下战略：大盘做小战略：大盘做小双品牌战略双品牌战略=迅速立势迅速立势战术：多元覆盖战术：多元覆盖扩展客群扩展客群=高低通吃高低通吃开发战略开发战略1 1：品牌组合：品牌组合1 1、A A、B B地块同时启动迅速确立万科在海南的江湖位置地块同时启动迅速确立万科在海南的江湖位置2 2、双刀并举抢占份额：、双刀并举抢占份额：A A地块吃中高端度假保值客、地块吃中高端度假保值客、B B地块吃中端候鸟客地块吃中端候鸟客多元覆盖多元覆盖 产品类多元产品类多元 产品面积多元产品面积多元高低挤压高低挤压 产品类单价挤压产品类单价挤压 产品面积总价挤压产品面积总价挤压开发战略开发战略2 2：多元产品组合：多元产品组合二我们要开辟哪块新客群？战略前思索旅游方式开展趋势旅游方式开展趋势上岛的旅游动机决议消费人群上岛的旅游动机决议消费人群旅游目的变化趋势产生的客群趋势旅游目的变化趋势产生的客群趋势三亚处于变而未变之际三亚处于变而未变之际旅游方式大势研判旅游方式大势研判国内商务客每年以国内商务客每年以8-10%8-10%速度添加速度添加观光度假观光度假商务休闲商务休闲1未来哪种人群会越来越多？未来哪种人群会越来越多？海南将以旅游产业群和现代效力产业群为中心构建产业体系，重点开展：会展业、高端商贸业、商务效力业；三亚城市开展规划2：大力开展邮轮经济、游艇经济和会展经济 三亚城市开展规划5：精心培育高端客源市场，实施“大企业、大航线、大团队战略 海口重点开展为全国高尔夫产业基地、三亚重点开展为全国游艇业基地 随着会展经济、商贸经济、邮轮经济以及全国游艇业、高尔夫产业基地的逐渐推进与随着会展经济、商贸经济、邮轮经济以及全国游艇业、高尔夫产业基地的逐渐推进与实现，将吸引越来越多的商贸、展览、学术交流等商务活动落地海南。实现，将吸引越来越多的商贸、展览、学术交流等商务活动落地海南。商务客将成为三亚最值钱的客户，不论是置业还是消费，他们的会聚人气决议了价值商务客将成为三亚最值钱的客户，不论是置业还是消费，他们的会聚人气决议了价值 观光度假观光度假商务休闲商务休闲变化外因：经济开展趋势成为外部拉力变化外因：经济开展趋势成为外部拉力国际旅游岛政策促使海南整体向产业阶段转移，商务活动趋向频繁瑞吉酒店费尔蒙七星级酒店丽兹卡尔顿p 填海成岛，凤凰岛等建筑奇观的兴起p 瑞吉顶级别墅，将发明中国豪宅最高价，让亚龙湾重新想象p 红树林酒店：世界最大的酒店群p 丽兹卡尔顿：国内最奢华的酒店p 崖城创意新城开发p“国家海岸海棠湾：超星级酒店群启动凤凰岛变化根底：变化根底：“高端滨海度假休闲的高端取向高端滨海度假休闲的高端取向 ，“群湾聚集效应，群湾聚集效应，“迪拜化的开展迪拜化的开展方式将可以吸附更多更高端的消费群体。方式将可以吸附更多更高端的消费群体。商务休闲人群将成为海南上岛游客的重要构成部分商务休闲人群将成为海南上岛游客的重要构成部分随着旅游岛的建立与产业化进程的推进随着旅游岛的建立与产业化进程的推进2如何开发商务休闲人群？如何开发商务休闲人群？开发战略开发战略关键问题：为什么来我这里不去别的地方？关键问题：为什么来我这里不去别的地方？人有我优、人无我有人有我优、人无我有他人都有什么？他人都有什么？突破口在哪里？突破口在哪里？A从海南房地产开发方式现状谈起从海南房地产开发方式现状谈起 纯资源房地产开发方式：三亚湾海居纯资源房地产开发方式：三亚湾海居资源资源+配套房地产开发方式：半山半岛配套房地产开发方式：半山半岛无资源做配套开发方式：鲁能三亚湾新城无资源做配套开发方式：鲁能三亚湾新城市场现有典型案例开发方式研讨市场现有典型案例开发方式研讨案例链接：案例链接：三亚湾海居三亚湾海居纯资源房地产开发方式纯资源房地产开发方式工程整体追求海资源的最大化实现价值提升，配套呈现出明显的住宅化开发开发三亚鹿回头旅游区开发 区位区位三亚市小东海鹿回头半岛规模规模占地2066亩，容积率1.73，绿化率45%，共分五期开发产品产品高层,独栋别墅,联排别墅,双拼别墅 配套配套小区内有洲际酒店、奢华商业街、国际潜水基地、游艇会等，临近配套有悦榕山庄酒店、洲际酒店六星级亚洲旗舰店、鹿回头高尔夫球场，以及夏日百货、大东海美食一条街、银行等销售销售一、二期、三期已售罄，目前在售的四期客户客户北京、上海客户占90%占据双湾资源，更以配套晋级资源，增建奢华商业街、国际潜水基占据双湾资源，更以配套晋级资源，增建奢华商业街、国际潜水基地、游艇会等度假设备，构成对价值的极致化发掘地、游艇会等度假设备，构成对价值的极致化发掘1 1期期2 2期期3 3期期4 4期期案例链接：案例链接：半山半岛半山半岛资源资源+配套房地产开发方式配套房地产开发方式无资源做配套房地产开发方式无资源做配套房地产开发方式工程无海，经过高尔夫球场、游艇港、商业文娱三大休闲引擎实现工程工程无海，经过高尔夫球场、游艇港、商业文娱三大休闲引擎实现工程的价值提升的价值提升游艇港湾板块游艇港湾板块GOLFGOLF板块板块商业、文娱板块商业、文娱板块游艇码头游艇码头综合住宅区区综合住宅区区综合住宅区综合住宅区高尔夫高尔夫练习场练习场综合住宅区规综合住宅区规划中划中综合住宅区规划中综合住宅区规划中会所会所会所会所会所会所规范高尔夫球场规范高尔夫球场商业区商业区综合住宅区综合住宅区综合综合住宅区住宅区游艇游艇学院学院酒店式酒店式公寓公寓湖泊湖泊综合住宅区综合住宅区案例链接：案例链接：三亚湾新城三亚湾新城美丽美丽MALLMALL美丽美丽1 1区区2 2期别墅期别墅资源阶段资源阶段 度假配套阶段度假配套阶段为争夺客源，提高售价品牌开发商曾经逐渐自发进入丰富度假配套阶段案例启示案例启示当海不多的时候当海不多的时候竞争趋势梳理竞争趋势梳理当海多的时候当海多的时候海是吸引点海是吸引点海海+度假配套是吸度假配套是吸引点引点当海当海+度假配套多度假配套多的时候的时候下一个吸引点在？下一个吸引点在？1 1、当海、高尔夫、商业街、游艇会泛滥，缺乏以为工程带来足够消费、当海、高尔夫、商业街、游艇会泛滥，缺乏以为工程带来足够消费力的时候，度假区如何生存？力的时候，度假区如何生存？继续开发新的度假设备？继续开发新的度假设备？很快就会被复制，最终还是掉进不断玩噱头创新度假玩法的循环很快就会被复制，最终还是掉进不断玩噱头创新度假玩法的循环有没有只属于本人他人无法复制的中心竞争力？有没有只属于本人他人无法复制的中心竞争力？有必要搞清楚的两个问题有必要搞清楚的两个问题2 2、当一段时期内有度假旅游需求的客源有限，而抢饭吃的旅游、当一段时期内有度假旅游需求的客源有限，而抢饭吃的旅游区又太多的时候怎样办？区又太多的时候怎样办？除了经过抓游客吃饭，在度假区能否经过其他行业找到收入除了经过抓游客吃饭，在度假区能否经过其他行业找到收入度假区只需经过多行业运营，不单纯依托旅游业产生收入来源，度假区只需经过多行业运营，不单纯依托旅游业产生收入来源，才干确保在竞争中立于不败才干确保在竞争中立于不败回到问题回到问题1 1：什么行业不容易被复制？：什么行业不容易被复制？属于本人的优势产业属于本人的优势产业度假产业度假产业+跨界优势产业跨界优势产业未来战略制高点未来战略制高点旅游地产取胜关键点旅游地产取胜关键点产业复合旅游地产产业复合旅游地产市场好的时候可以带来旅游业以外的多点收入，以及带来新买家市场好的时候可以带来旅游业以外的多点收入，以及带来新买家优势优势市场不好的时候可以经过该产业获得收入，确保生存市场不好的时候可以经过该产业获得收入，确保生存【案例链接】美国【案例链接】美国希尔顿岛案例希尔顿岛案例产业嫁接胜利阅历自创产业嫁接胜利阅历自创Hilton Head Island:Hilton Head Island:美国第一个整体生态规划的度假目的地，依托高尔夫产业带动，美国第一个整体生态规划的度假目的地，依托高尔夫产业带动，开展胜利的旅游休闲大区域；开展胜利的旅游休闲大区域；n面积：长达面积：长达1212英里宽英里宽5 5英里，面积大约英里，面积大约6060平方英里平方英里153.85153.85平平方公里；方公里；n区位：位于美国南卡区位：位于美国南卡莱罗纳州最南端，直莱罗纳州最南端，直接衔接大西洋，美国接衔接大西洋，美国东海岸第二大屏障之东海岸第二大屏障之岛；岛；n交通：岛上有本人的交通：岛上有本人的机场，机场，278278号洲际高号洲际高速贯穿海岛，与岛内速贯穿海岛，与岛内衔接南北交通的跨岛衔接南北交通的跨岛百汇大桥共同构成区百汇大桥共同构成区域环路域环路SEA PINESSHIPYARDPLMETTO DOUNSPORT YROYALPLMETTO HALLHILTON HEAD PIANTATIONWINDMILL HARBORSPANISH WELLSWEXFORDLONG COVEINDIGO RUNSOUTH CAROLINAHILTON HEAD ISLANDn美国第一个整体生态规划的度假目的地，依托高尔美国第一个整体生态规划的度假目的地，依托高尔夫产业带动，开展胜利的旅游休闲大区域；夫产业带动，开展胜利的旅游休闲大区域；n这个靴形岛屿被广泛以为是美国最优秀的度假目的这个靴形岛屿被广泛以为是美国最优秀的度假目的地，每年超越地，每年超越250250万游客被吸引来岛；万游客被吸引来岛；案例链接案例链接 主导产业引动方式主导产业引动方式希尔顿岛工程希尔顿岛工程Hilton Head IslandHilton Head Island被誉为美国的高尔夫球岛，拥有世界上最著名的被誉为美国的高尔夫球岛，拥有世界上最著名的2424个经典高尔个经典高尔夫球场，成为岛内重要的旅游设备和资源夫球场，成为岛内重要的旅游设备和资源n位置：从位置：从19611961年岛内年岛内第一个高尔夫诞生到今天第一个高尔夫诞生到今天成为高尔夫旅游目的地，成为高尔夫旅游目的地，希尔顿头岛博得希尔顿头岛博得“高尔夫高尔夫球岛的佳誉；球岛的佳誉；n依托高尔夫带动区域旅游开发：岛上有高尔夫领域极具声威的依托高尔夫带动区域旅游开发：岛上有高尔夫领域极具声威的PGAPGA美巡赛固定球场，美巡赛固定球场，PGA PGA对海岛开发对海岛开发有宏大的推进与宣传，首年赛事观赏者数量从有宏大的推进与宣传，首年赛事观赏者数量从50005000人迅速超越十万人，首个经典高尔夫大赛经过电视传人迅速超越十万人，首个经典高尔夫大赛经过电视传播到了播到了5 5万人的家庭，同年超越万人的家庭，同年超越2525万游客来到希尔顿岛；万游客来到希尔顿岛；n区域球场密集：岛上高尔夫球场有区域球场密集：岛上高尔夫球场有2424个，加上周边离岛的球场超越了个，加上周边离岛的球场超越了4040个，固定的球员在个，固定的球员在250250万人左万人左右右PGAPGA：美国高尔夫职业巡回赛。：美国高尔夫职业巡回赛。PGAPGA是目前世界上运营规模最大、运营最为胜利的高尔夫巡回赛是目前世界上运营规模最大、运营最为胜利的高尔夫巡回赛成为高尔夫领域极具声威的成为高尔夫领域极具声威的PGA美巡赛固定球场美巡赛固定球场可自创的胜利开发关键要素可自创的胜利开发关键要素成为产业领域权威性活动的固定场所成为产业领域权威性活动的固定场所打造产业领域权威性活动打造产业领域权威性活动B商务休闲客群开发战略就可以实现商务产业嫁接度假产业就可以实现商务产业嫁接度假产业经过商务休闲旅游地产的开发战略来实经过商务休闲旅游地产的开发战略来实现吸收商务休闲客群现吸收商务休闲客群只需能打造一个商务领域的权威活动只需能打造一个商务领域的权威活动躲避风险的开发战略躲避风险的开发战略双地块同时启动，实现双品牌、双地块同时启动，实现双品牌、多元化产品覆盖抢占份额多元化产品覆盖抢占份额争夺度假保值客、候鸟客群争夺度假保值客、候鸟客群商务产业嫁接度假产业，打造商务产业嫁接度假产业，打造商务休闲房地产开发方式商务休闲房地产开发方式开辟商务客群开辟商务客群A A地块地块B B地块地块稳定度假保值豪客群稳定度假保值豪客群开辟商务客群开辟商务客群稳定候鸟中端客群稳定候鸟中端客群兼吃度假保值豪客漏兼吃度假保值豪客漏网鱼网鱼 贰贰 “非海物业如何借势三亚追价非海物业如何借势三亚追价“海物业？海物业？一一 战略前思索战略前思索从本质看课题从本质看课题中心战略：中心战略：本案该当把平移海景客作为主力的溢价来源本案该当把平移海景客作为主力的溢价来源追价即抢客追价即抢客追海即追单价追海即追单价 一一 竞争坐标确定及基地条件分析竞争坐标确定及基地条件分析11竞争坐标确定竞争坐标确定三亚湾一线海景盘特征三亚湾一线海景盘特征时代海岸时代海岸半山半岛四期半山半岛四期东和中央海岸东和中央海岸凤凰岛凤凰岛金中海蓝钻金中海蓝钻海阔天空海阔天空鲁能三亚湾新城鲁能三亚湾新城兰海美丽新海岸三组团兰海美丽新海岸三组团海居海居国光滨海花园国光滨海花园国际公馆国际公馆凤凰水城凤凰水城一线海景盘：一线海景盘：65000-87000元元/平米平米二线海景盘：二线海景盘：35000-40000元元/平米平米非海景楼盘：非海景楼盘：24000-28000元元/平米平米三亚湾三亚湾大东海大东海鹿回头半岛鹿回头半岛小东海小东海产品品类分析产品品类分析工程称号工程称号资源资源容积率容积率主力产品主力产品当前售价当前售价半山半岛双湾海景1.73高层公寓46000-49000凤凰岛一线海景1.73高层公寓87000海居一线海景1.20高层公寓75000国际公馆一线海景1.50高层公寓65000东和中央海岸一线海景3.60高层公寓待定时代海岸二景海景+河景1.50小高层公寓33000财富海湾公馆一线海景1.10小高层公寓、别墅48000金中海蓝钻二线海景2.0高层公寓38000克拉码头一线海景1.49小高层公寓39000一线海景主要以高层公寓为主力一线海景主要以高层公寓为主力 户型供需构造分析户型供需构造分析 经过对上述竞争案例的分析，统计了已推盘销售或认购的经过对上述竞争案例的分析，统计了已推盘销售或认购的1 1房至房至3 3房共房共27722772套户型，套户型，其中：其中：A A、2 2房户型占到了供应比例的房户型占到了供应比例的54%54%、去化比例的、去化比例的52%52%，是区域的绝对主力户型，是区域的绝对主力户型B B、1 1房户型占到了供应比例的房户型占到了供应比例的41%41%、去化比例的、去化比例的38%38%，是区域的次主力户型，是区域的次主力户型CC、3 3房户型占到了供应比例的房户型占到了供应比例的12%12%、去化比例的、去化比例的11%11%，是比例相对较低的户型，是比例相对较低的户型D D、4 4房户型只到了供应比例的房户型只到了供应比例的7.5%7.5%、去化比例的、去化比例的9%9%，是比例相对最低的户型，是比例相对最低的户型主力供应：凤凰岛主力供应：凤凰岛主力给给：半山半岛四期主力给给：半山半岛四期高层公寓中供需两旺的主力产品为两房、一房户型高层公寓中供需两旺的主力产品为两房、一房户型三亚市区价钱环境分析三亚市区价钱环境分析资源类型一线海景盘二线海景盘非海景盘当前裸房价钱筑仓元60000-7000030000-3500022000-26000主力户型面积平米一房两房三房一房两房三房一房两房三房50-7080-120150-19050-7090-130120-15050-6080-90100-110不同户型主力总价万300-500480-840900-1330150-245270-455360-525110-156176-234220-286价钱环境分析价钱环境分析一线海景主力户型：目前单价在一线海景主力户型：目前单价在6-7万之间，万之间，一房总价在一房总价在300-500万万两房总价两房总价500-800万万平移目的客群：平移目的客群：接受单价接受单价6-7万，总价在万，总价在300-500万的海景一房客群万的海景一房客群以及总价在以及总价在500-800万的海景两房客群万的海景两房客群竞争坐标锁定竞争坐标锁定有什么有什么 没什么没什么地理条件分析地理条件分析人文条件分析人文条件分析22基地条件分析基地条件分析落笔山落笔山海南大学三亚学院海南大学三亚学院季节性水库季节性水库B地块地块A地块地块11概念阶段的落笔洞风景区度假区概念阶段的落笔洞风景区度假区2A2A地块内有海拔地块内有海拔200-300200-300米的山岭，米的山岭，14001400亩，亩，0.50.5容积率容积率3B3B地块为丘陵地带，地块为丘陵地带，0.90.9容积率容积率4 A4 A地块紧邻季节性水库，约地块紧邻季节性水库，约5 5万平米万平米地理条件地理条件:资料链接：落笔洞遗址资料链接：落笔洞遗址11万科万科中国房地产行业领袖，引领产业理念与产品走势中国房地产行业领袖，引领产业理念与产品走势2 2 海南大学三亚学院海南大学三亚学院人文条件人文条件:一块拥有景点潜质、有山水资源的较大别墅用地一块拥有景点潜质、有山水资源的较大别墅用地地块定性地块定性摆脱非海优势，为三亚提供一种分开的海的能够性摆脱非海优势，为三亚提供一种分开的海的能够性 落笔洞遗址落笔洞遗址 +山水属性山水属性 +0.5+0.5容积率容积率 +地产与教育产业地产与教育产业规划上具备丰富的想像力和特征化空间规划上具备丰富的想像力和特征化空间 具备以产品类平移一线海景公寓客的机遇具备以产品类平移一线海景公寓客的机遇具备文脉和景点价值支撑具备文脉和景点价值支撑具备产业嫁接条件具备产业嫁接条件地块价值分析地块价值分析 二二 打造平移海景客的等值理由打造平移海景客的等值理由从价钱构成要素看追海方向从价钱构成要素看追海方向总价总价300-500300-500万能买到什么万能买到什么总价总价500-800500-800万能买到什么万能买到什么海景盘海景盘本案本案海景盘海景盘本案本案产品品类产品品类公寓一房公寓一房特征特征别墅别墅公寓两房公寓两房特征特征别墅别墅产品面积产品面积50-7050-70平米平米送面积送面积80-12080-120平米平米送面积送面积产品产品运用方式运用方式只能看海只能看海景观景观+只能看海只能看海景观景观+资源资源一线海景一线海景山水山水+一线海景一线海景山水山水+配套配套高尔夫、游艇会、商高尔夫、游艇会、商业街、潜水基地业街、潜水基地等度假设备等度假设备特征特征配套配套高尔夫、游艇会、商高尔夫、游艇会、商业街、潜水基地业街、潜水基地等度假设备等度假设备特征特征配套配套身份感身份感同档次人群同档次人群人群人群同档次人群同档次人群人群人群？战略提示战略提示跳出跳出/消灭资源级差消灭资源级差以产品类型和山水资源互补以产品类型和山水资源互补建立平行于一线海景公寓的价值底盘建立平行于一线海景公寓的价值底盘中心课题中心课题1 1由于竞争单价与总价曾经锁定，所以面积区间曾经锁定由于竞争单价与总价曾经锁定，所以面积区间曾经锁定70-120平米小别墅能否在本案落地？平米小别墅能否在本案落地？70-120平米小别墅有没有市场？平米小别墅有没有市场？一一70-12070-120平米小别墅可行性论证平米小别墅可行性论证【案例链接】东和【案例链接】东和福湾福湾胜利案例自创胜利案例自创1 12号楼5号楼A区B区东和福湾东和福湾该工程地处东海岸线土福湾区，容积率该工程地处东海岸线土福湾区，容积率0.50.5，主要产品有，主要产品有5 5幢幢6-106-10层的海景公寓和层的海景公寓和非海景单层非海景单层SPASPA泳池别墅组成，面积在泳池别墅组成，面积在68-14068-140平米平米楼栋楼栋公寓公寓非海景单层别墅非海景单层别墅开盘时间2021.2销售价钱41000元/平米带软硬装3000元0909年年9 9月尾盘月尾盘4500045000元元/平米平米带软硬装带软硬装50005000元元户型面积42-13068-7568-75、120120、总售套数2、5号楼：600余套A A、B B区总量：区总量：450450余套，已售余套，已售300300多套，剩余最后一期多套，剩余最后一期销售情况：销售情况：0808年年2 2月开盘，别墅开盘价钱月开盘，别墅开盘价钱15000-1800015000-18000元元/平米，平米，0909年年9 9月别墅已月别墅已根本售罄，尾盘价钱升至根本售罄，尾盘价钱升至4500045000元元/平米平米别墅仅余B区最后一期，约120套重点研讨对象：重点研讨对象：80平米、平米、120平米、平米、140平米左右单层联排别墅平米左右单层联排别墅68-75平米120平米平米68-75平米一房特征2：凉亭式开放客厅特征3：卧室直出泳池特征1：卧室露天浴缸户型特征：凉亭式开放客厅户型特征：卧室或者客厅直接出泳池园林特征：以度假酒店园林手法做环境，度假感剧烈园林特征：以度假酒店园林手法做环境，度假感剧烈1小面积单层别墅有量有价，表如今08年市场低迷的时期依然获 得良好的量价目的，同样是非海景别墅在09年9月的曾经获得概念疯 炒后的价钱；20.5容积率做单层小别墅可行；3度假酒店式的环境手法获得剧烈的度假感与质量感；福湾案例的启示福湾案例的启示资源资源 类型类型工程称工程称号号地理位地理位置置建筑类建筑类型型户型户型 面积面积强销期强销期单价单价强销期强销期总价总价装修规装修规范范推盘套推盘套数数销售套销售套数数备注备注非海景东和富湾土福湾区单层联排68-7509年3-9月36000-45000245-3005000129129售罄120432-4801481485489393公主郡亚龙湾区单层独栋88-9045000396-405毛坯3838售罄双层独栋324-385310001000-11946464西山渡亚龙湾区独栋别墅253-650600001518-3900装修5050在售叠拼别墅180-22055000990-12105651迷他别墅83700005811111别墅楼王70375000527311 整体需求：整体需求：20212021年大三亚小别墅根本呈现高量高价的景象年大三亚小别墅根本呈现高量高价的景象2 2 大三亚湾区小别墅供应大三亚湾区小别墅供应3 3富力湾富力湾香水湾香水湾1号号雅居乐清水湾雅居乐清水湾三亚湾三亚湾大东海大东海亚龙湾亚龙湾清水湾清水湾 土福湾土福湾海棠湾海棠湾香水湾香水湾日月湾日月湾石梅湾石梅湾博鳌博鳌东和富湾东和富湾半山半岛半山半岛一线海景别墅与非海景别墅一线海景别墅与非海景别墅西山渡西山渡公主郡公主郡三大湾区别墅产品供应特征三大湾区别墅产品供应特征 一线海景别墅分析一线海景别墅分析 资源上：紧邻海滩，在住所能直接目视大海或出门便是海滩资源上：紧邻海滩，在住所能直接目视大海或出门便是海滩类型上：独栋类型上：独栋面积上：主力是面积上：主力是370-900370-900平米以上的大户型，但不同楼盘的户型面积差别较大平米以上的大户型，但不同楼盘的户型面积差别较大单价上：单价上：7-107-10万万/平米平米总价上：总价上：2500-80002500-8000万万/套套资源 类型工程称号地理位置建筑类型户型面积单价总价装修 规范推盘 套数销售 套数备注一线 海景富力湾香水湾区D1区沙滩独栋367700002570-37105000121253031香水湾1号香水湾区一线独栋3701000003700-68001000088其中4栋为准一线68043清水湾瀚海银滩二期别墅清水湾区一线独栋900900008100-12600毛坯117140053 一线海景别墅主要集中在一线海景别墅主要集中在370-900370-900平米区间平米区间 非海景别墅分析非海景别墅分析传统别墅传统别墅 资源上：相邻海滩，但海滩有一定间隔，无法在住所直视海滩资源上：相邻海滩，但海滩有一定间隔，无法在住所直视海滩类型上：独栋类型上：独栋/双拼别墅双拼别墅面积上：主力面积上：主力300-650300-650平米平米单价上：单价上：3-63-6万万/平米平米总价上：主力总价总价上：主力总价730-1200730-1200万万/套套资源 类型工程称号地理位置建筑类型户型 面积单价总价装修规范推盘套数销售套数备注非海景清水湾星河传说别墅组团清水湾欧式独栋108-30030000324-90030006060泰式独栋210-32935000735-11505850公主郡亚龙湾区独栋别墅324-385310001000-1194毛坯6464西山渡亚龙湾区独栋别墅253-650600001518-3900装修5030属于认购半山半岛双湾别墅小东湾双拼别墅21943000950装修793含下沉层面积约335平米 非海景别墅主要集中在非海景别墅主要集中在300-650300-650平米区间平米区间1别墅供应绝大部分为为传统产品2一线海景别墅面积主要在370-900平米区间，非海景别墅主要在300-650平米区间；三大湾区别墅供应特点小结：小别墅属于市场空缺三大湾区别墅供应特点小结：小别墅属于市场空缺小别墅在海南市场销售潜力宏大，本案该当把小别墅在海南市场销售潜力宏大，本案该当把70-12070-120平米的平米的小别墅作为主力产品瞄准本案主力目的客群之一：中高端度小别墅作为主力产品瞄准本案主力目的客群之一：中高端度假保值型豪客，以获取溢价主力空间假保值型豪客，以获取溢价主力空间单层小别墅是市场的空白点：单层小别墅是市场的空白点：大三亚湾区与非湾区物业根本只需福大三亚湾区与非湾区物业根本只需福 湾在供应，仅有湾在供应，仅有120120套左右的库存；套左右的库存；中心课题中心课题2 2本案不可防止存在要经过公寓、洋房来找回容积率，其他本案不可防止存在要经过公寓、洋房来找回容积率，其他产品做什？产品做什？客户需求客户需求 产品匹配产品匹配竞争环境分析竞争环境分析候鸟型中端客候鸟型中端客商务休闲客商务休闲客其他度假客户其他度假客户 商务休闲客户需求分析商务休闲客户需求分析 特征特征 度假与商务款待的两重动机度假与商务款待的两重动机 参考参考 往往以五星级酒店作为价值参考系往往以五星级酒店作为价值参考系 关注关注 资源类型和配套效力，工程本身的知名度尤其重要。工程知名度资源类型和配套效力，工程本身的知名度尤其重要。工程知名度超越品牌超越品牌 知名度知名度=关注点排序关注点排序 大尺度的景观占有大尺度的景观占有 奢适的空间感受奢适的空间感受 酒店化的配套设备酒店化的配套设备 3 3房的根本功能配置房的根本功能配置 拎包入住的便利性，对装修的偏好并不一拎包入住的便利性，对装修的偏好并不一 定强调度假性，而是追求厚重的质量感定强调度假性，而是追求厚重的质量感 可以提供定制效力以便款待客户可以提供定制效力以便款待客户 样本数：14份1 1针对性研讨：目的客户需求访谈针对性研讨：目的客户需求访谈针对商务休闲客针对商务休闲客建议在主力小别墅之外少量添加目前建议在主力小别墅之外少量添加目前大三亚主力供需的传统别墅大三亚主力供需的传统别墅面积设定：面积设定：300-400300-400平米平米/三房三房 候鸟型终端客候鸟型终端客 特征特征 养老性质养老性质 参考参考 非海景工程非海景工程 关注关注 总价，综合配套总价，综合配套 =关注点排序关注点排序 对对“气候的要求大于气候的要求大于“亲海亲海 源于开发商品牌提供对产品的交付自源于开发商品牌提供对产品的交付自信心信心 能为养老提供不同的医疗效力配套能为养老提供不同的医疗效力配套 2 2房的根本功能配置房的根本功能配置 样本数：23份1 1针对性研讨：目的客户需求访谈针对性研讨：目的客户需求访谈 度假保值中高端客群中的家庭化分时度假客度假保值中高端客群中的家庭化分时度假客 特征特征 经济收益与度假享用兼顾的灵敏置业经济收益与度假享用兼顾的灵敏置业 参考参考 偏向以五星级酒店作为价值参考系偏向以五星级酒店作为价值参考系 关注关注 不单纯追求海景最大化，典型俄度假保值型不单纯追求海景最大化，典型俄度假保值型 =关注点排序 对“近海的要求大于“亲海 提供类似分时度假的返租效力 源于合理性价比的中远期升值保证 酒店化的效力配置 2房的根本功能配置 拎包入住的便利性，对装修偏好轻 松而有主题的度假性 提供周边旅游设备的打包效力样本数：21份1 1针对性研讨：目的客户需求访谈针对性研讨：目的客户需求访谈公寓洋房市场供应特征公寓洋房市场供应特征东和中央海岸东和中央海岸凤凰岛凤凰岛海阔天空海阔天空海居海居国际公馆国际公馆一线海景盘一线海景盘三亚湾三亚湾大东海大东海鹿回头半岛鹿回头半岛小东海小东海三亚湾：一线海景盘洋房三亚湾：一线海景盘洋房 面积特征面积特征一房一房主力面积在一房一房主力面积在50-8050-80平米之间平米之间两房两房主力面积在两房两房主力面积在120-170120-170平米之间平米之间三房三房主力面积在三房三房主力面积在150-180150-180平米之间平米之间 户型配比特征户型配比特征主力为一房和两房主力为一房和两房 全产品线特征，但不同的楼盘根据景观特性和单价特性，主力户型的配比有所差别，全产品线特征，但不同的楼盘根据景观特性和单价特性，主力户型的配比有所差别，如国际公馆的侧向看海房源主力户型米如国际公馆的侧向看海房源主力户型米56-6556-65平米的一房，而估计高单价销售的凤凰平米的一房，而估计高单价销售的凤凰岛工程为控制总价适度放小户型面积，主力房岛工程为控制总价适度放小户型面积，主力房50-8050-80平米的一房和平米的一房和90-10990-109平米的一房平米的一房一厅户型，总体而言主力户为一房和两房，三房在各楼盘当中所占配比较小一厅户型，总体而言主力户为一房和两房，三房在各楼盘当中所占配比较小时代海岸时代海岸半山半岛三期半山半岛三期金中海蓝钻金中海蓝钻国光滨海花园国光滨海花园二线海景盘：二线海景盘：17000-25000元元/平米平米大东海大东海鹿回头半岛鹿回头半岛小东海小东海 面积特征面积特征一房一房主力面积在一房一房主力面积在40-7040-70平米之间平米之间两房两房主力面积在两房两房主力面积在80-12080-120平米之间平米之间三房三房主力面积在三房三房主力面积在120-130120-130平米之间平米之间三亚湾：二线海景盘洋房三亚湾：二线海景盘洋房 户型配比特征户型配比特征 半山半岛三期两房是主力户型，三房约占半山半岛三期两房是主力户型，三房约占25%25%，时代海岸金域四，时代海岸金域四期一房和两房各占期一房和两房各占44%44%，三房占，三房占12%12%面积特征面积特征一房一房主力面积在一房一房主力面积在48-6048-60平米之间平米之间两房两房主力面积在两房两房主力面积在89-12589-125平米之间平米之间三房三房主力面积在三房三房主力面积在125-150125-150平米之间平米之间三亚湾：非海景盘洋房三亚湾：非海景盘洋房鲁能三亚湾新城洋房配比鲁能三亚湾新城洋房配比1 1三亚湾洋房产品供应绝大部分以一房、两房为主；三亚湾洋房产品供应绝大部分以一房、两房为主；2 2一房面积主要在一房面积主要在40-7040-70平米之间、两房面积主要在平米之间、两房面积主要在80-12080-120平米之间平米之间 三亚湾洋房市场供应特点小结三亚湾洋房市场供应特点小结首批22栋共664户，有一梯两户、一梯三户、一梯四户和一梯六户四种类型，面积从80.63-208.93不等，其中两房两厅共448户，面积从80.63-121.98，三房两厅共216户，面积从118.72-207.3。蔚蓝海岸组团清水湾：洋房组团清水湾：洋房组团星海传说组团星海传说组团1 1月月5 5日开盘日开盘清水湾：最新一期组团洋房产品清水湾：最新一期组团洋房产品清水湾：来访客户需求准确信息清水湾：来访客户需求准确信息1 1清水湾洋房产品供应绝大部分以两房为主；清水湾洋房产品供应绝大部分以两房为主；2 2两房面积主要在两房面积主要在80-12080-120平米之间平米之间2 2清水湾来访、来电客户需求面积主要在清水湾来访、来电客户需求面积主要在9090平米以下以及平米以下以及90-11090-110平米平米 两个区间两个区间 清水湾洋房供应特点小结清水湾洋房供应特点小结2号楼5号楼A区B区D区楼栋楼栋公寓公寓开盘时间2021.2销售价钱41000元/平米带软硬装3000元户型面积42-130平米总售套数2、5号楼：600余套C区E区 土福湾洋房供应特点重点研讨工程，稍后详述土福湾洋房供应特点重点研讨工程，稍后详述东和福湾东和福湾该工程地处东海岸线土福湾区，海棠湾相邻，主要产品有该工程地处东海岸线土福湾区，海棠湾相邻，主要产品有5 5幢幢6-106-10层的海景公寓层的海景公寓和休闲度假的单层和休闲度假的单层SPASPA泳池别墅组成，容积率泳池别墅组成，容积率0.50.51公寓、洋房产品供应绝大部分以一房、两房为主；2一房面积主要在40-70两房面积主要在80-120平米之间；三大湾区公寓、洋房供应特点小结三大湾区公寓、洋房供应特点小结针对候鸟型及其他度假客群的产品面积及品类建议针对候鸟型及其他度假客群的产品面积及品类建议1、公寓主力产品面积为、公寓主力产品面积为40-70平米区间的单间、一房；平米区间的单间、一房；2、洋房面积区间为洋房面积区间为80-120平米的两房、三房平米的两房、三房工程的产品以单层别墅与酒店公寓、洋房为主力产品工程的产品以单层别墅与酒店公寓、洋房为主力产品腾跃配置腾跃配置300-400平米的传统别墅平米的传统别墅总体产品面积及品类建议总体产品面积及品类建议1、单层别墅主力面积区间为、单层别墅主力面积区间为80-120平米的一房、两房；平米的一房、两房；2、酒店公寓主力产品面积为、酒店公寓主力产品面积为40-70平米区间的单间、一房；平米区间的单间、一房；3、洋房主力产品在、洋房主力产品在80-120平米两房、三房平米两房、三房中心课题中心课题3 3如何跳出如何跳出/消灭资源级差，以产品类消灭资源级差，以产品类型和山水资源互补综合提拉产品力？型和山水资源互补综合提拉产品力？一一 如何让工程的资源变得值钱？如何让工程的资源变得值钱？二二 如何打造充溢特征又富有度假情调的别墅？如何打造充溢特征又富有度假情调的别墅？三三 如何添加产品的附加值？如何添加产品的附加值？四四 如何打造特征度假配套？如何打造特征度假配套？五五 如何吸收商务人群落地提高工程身份感？如何吸收商务人群落地提高工程身份感？五大问题五大问题工程定位客户导向的工程开发定位整合周边资源，打造有度假酒店情境感的“山水商务度假社区为客群全员提供不同主题化的休闲体验三亚度假三亚度假BRD BRD 商务度假休闲中心商务度假休闲中心产品力提升总体战略产品力提升总体战略中心度假资源RESOURCES)强调度假元素植入的产品PRODUCTS共享度假配套SERVICES旅游旅游+中心度假资源中心度假资源RESOURCESRESOURCESA A地块中心资源打造地块中心资源打造1 1 一一 特征引擎设计特征引擎设计让工程变成景点让工程变成景点石器时代洞穴遗址是工程最大特征，怎样用这石器时代洞穴遗址是工程最大特征，怎样用这条线将山、水库串成特征引擎呢？条线将山、水库串成特征引擎呢？结合当地旅游局协作开发落笔山石器时代洞穴遗址前提条件前提条件1特征酒店特征酒店石器时代的洞穴酒店石器时代的洞穴酒店发明与众不同的发明与众不同的度假酒店方式度假酒店方式备注：上海Boutique兴起 2002年10月，上海88新天地开业 2006年10月，壹号码头开业2007年3月，浪漫地中海开业 2007年5月，首席公馆开业 2007年6月，璞邸精品酒店开业所谓精品酒店所谓精品酒店Boutique HotelBoutique Hotel具有浓郁的当地的文化特征和独特历史记忆的酒店具有浓郁的当地的文化特征和独特历史记忆的酒店兴起于兴起于19901990年代的欧洲，以提供尊贵、奢华、私密及独特年代的欧洲，以提供尊贵、奢华、私密及独特的的个性化居住和效力。这个概念源于欧洲，最近几年才被引个性化居住和效力。这个概念源于欧洲，最近几年才被引入中国入中国来源于法语的来源于法语的BoutiqueBoutique，原意是指专卖时髦服饰的精品小，原意是指专卖时髦服饰的精品小店店精品酒店是独特产品和专属气氛的体验经济在饭店业的表精品酒店是独特产品和专属气氛的体验经济在饭店业的表达达在特征酒店附近引入在特征酒店附近引入Boutique HotelBoutique Hotel，提升价值，提升价值2针对商务客群引进精品酒店群：6星级精品商务度假酒店浪漫地中海浪漫地中海 Lapis Casa Boutique Hotel Lapis Casa Boutique Hotel p 开业时间：2007年3月p 客房数：18p 特征：20世纪80年代建筑。地中海风情的整体空间设计，室内装饰呈不同风格，酒店陈列众多老上海古董家具，假设客人喜欢，室内摆设都可购买。p在空间设计上所竭力营造的气氛，p 浪漫的拱形、绚丽的颜色和不修边幅的线条 p十八个房间风格各异，比如有维多利亚式、亚洲风、老上海p每个房间都有讲究的手工精制装饰，并配以古董和仿古家具。p“Everything in hotel for sale.二二 优势产业嫁接，打造三亚优势产业嫁接，打造三亚“博鳌论坛吸收商务客群落地博鳌论坛吸收商务客群落地 度假度假+产业
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