易居旅游地产开发模式及开发要点分析34P

20092009年年1010月月旅游地产开发模式旅游地产开发模式及开发要点分析分析旅游地产的理论基础旅游地产的理论基础PartOne旅游功能的三层论旅游功能的三层论旅游功能三层论旅游功能三层论旅游功能旅游功能n旅游的旅游功能总体上可以分为三种，即旅游的旅游功能总体上可以分为三种，即第一层次的观光旅游功能、第二层次的娱乐体验旅游、第三层次的专门第一层次的观光旅游功能、第二层次的娱乐体验旅游、第三层次的专门旅游旅游。第一层次第一层次第二层次第二层次第三层次第三层次观光旅游观光旅游娱乐体验娱乐体验休闲旅游休闲旅游自然人文自然人文景观游览景观游览游泳、划船、打猎、泡游泳、划船、打猎、泡温泉、滑雪温泉、滑雪休闲、会议、疗养休闲、会议、疗养、宗教朝拜、宗教朝拜资源主导型资源主导型娱乐项目型娱乐项目型特色资源为主的综合型特色资源为主的综合型颐和园颐和园迪斯尼迪斯尼避暑山庄、布达拉宫避暑山庄、布达拉宫旅游功能旅游功能n不同的旅游行为层次是不同的旅游行为层次是可以共存的可以共存的。较高层次的功能，并不一定在较低层次的优势出现后才出现较高层次的功能，并不一定在较低层次的优势出现后才出现。同质竞争化同质竞争化档次竞争化档次竞争化差异化竞争化差异化竞争化功能层次功能层次功能定义功能定义旅游功能旅游功能发展类型发展类型典型案例典型案例竞争特点竞争特点背景资料：国际惯例表明，一国人均GDP达到1000美元时，就进入国内旅游的需求增长期，此时的旅游形态主要是观光旅游；当人均GDP达到20003000美元，旅游形态开始向休闲旅游转化，进入出国旅游的增长期；当人均GDP达到30005000美元，旅游形态开始向度假旅游升级；达到5000美元以上则开始进入成熟的度假经济时期。国内旅游市场业正在经理历史性的转变，具体讲是从观光旅游形态向休闲度假旅游形态转变，特点是旅游产品的升级。但现实情况表明，国内旅游度假市场仍表现为伴生关系，而非简单升级观光旅游观光旅游休闲旅游休闲旅游度假旅游度假旅游观光旅游休闲旅游度假旅游4国内趋势世界趋势旅游度假市场的发展趋势旅游度假市场的发展趋势开发主体开发主体整合协调整合协调各方资源各方资源执行多方位高执行多方位高起点市场推广起点市场推广投资兴建投资兴建完善基础完善基础设施设施取舍有度取舍有度的区域产的区域产业组合业组合保护生态自然保护生态自然和人文历史资和人文历史资产产n评估评估本地自然资源及生态环境，制定开发原则n开发前对环境保护作完善规划规划，辅以法规管理n发掘升华独特的人文和历史资源资源n引导本地居民对旅游和环保的参与参与n规划多种便捷抵达度假区的交通方式交通方式，注重沿路景观n早期投入基础设施基础设施建设提升区域吸引力和土地价值n完善医疗通讯、住宿餐饮和娱乐文化设施设施的质量数量n政府牵头制定对投资者投资者宣传策略，并启动多方位宣传推广工程，为区域区域打造品牌n引进或联合其他利益相关方利益相关方的参与，基于互利原则协同举办大型活动活动增强社会知名度n逐步剔除剔除与本区形象提升不符的落后产业n政府政策引导和培育可与旅游产业协同发展协同发展的其他产业n借助本地区逐步提升的优美环境及社会形象，吸引新的外来人才人才n谋求国家和地方各级政府国家和地方各级政府在税收、投资基建、融资、招商宣传等角度的支持。n在区域内整合旅游资源旅游资源，形成统一的知名旅游市场，建立整体影响力和品牌。n与投资者、驻商、原住民、竞争者等利益相关者利益相关者广泛合作，实现共赢。区域定位区域定位旅游地产必须考虑的五种要素旅游地产必须考虑的五种要素旅游地产的五种类型、案例旅游地产的五种类型、案例及及机会点判断机会点判断PartTwo休闲旅游地产的 Resort五种核心驱动力核心驱动力主题社区驱动自然/人文资源驱动商务活动驱动主题产品驱动特殊娱乐产业驱动愉景湾，香港华侨城，深圳云顶，马来西亚博鳌，海南安徽，西藏、云南、四川7旅游地产的五种驱动力旅游地产的五种驱动力深圳华侨城深圳华侨城强势主题公园提升区域价值强势主题公园提升区域价值l区域背景：区域背景：位于区域经济发达，城市化程度较高的深圳市，地处南山区东部，南临深圳湾l资源：资源：资源条件一般，区域内无特殊资源l交通交通：东西向的沙河西路、侨城西路、侨城东路和南北向的侨城北路、深南大道、滨海大道构成华侨城的主要道路骨架l规模规模：占地450公顷，东南面建成区约320公顷，其中旅游用地约130公顷，中西部在建和待建区为130公顷l人口人口：3.5万人p现已建成四大主题公园，成为以主题公园为主体，集旅游、展览、娱乐、居住为一体大型旅游度假居住区主题产品驱动型主题产品驱动型主题产品驱动型旅游度假区的适应性主题产品驱动型旅游度假区的适应性KPI体系体系 适应性适应性 KPI体系体系主题产品核心驱动力主题产品核心驱动力资源稀缺度资源稀缺度可利用现有资源不强，自身资源体系不具备竞争力；无过多条件限制后天资源培育，有充足的发挥空间获得的政策支持力度获得的政策支持力度对城市系统具有很强的依赖性和互动性，所以对政策的依赖性较高区域经济发达程度区域经济发达程度发达的周边地区的经济发展水平、足够的区域人口规模对本类项目生存发展起着重要作用城市化程度城市化程度城市化水平通常较高开发主体跨行业操作能力开发主体跨行业操作能力主要是通过运营主题产品发展旅游产业，并以旅游资源带动城市地产，所以对跨行业操作能力要求高主题产品驱动型主题产品驱动型海南博鳌海南博鳌商务会议带动区域发展商务会议带动区域发展l区域背景：区域背景：海南琼海市的海边小镇，l资源：资源：集江、河、湖、海、山麓、岛屿、椰林、沙滩、奇石、温泉和田园等景观于一体，自然资源较为丰富、原始。l规模：规模：辖有17个村委会，205个村民小组，总人口2.7万人，总面积86平方公里 海口市海口市博鳌博鳌商务活动驱动型商务活动驱动型p主要依靠博鳌论坛的强势带动，形成了以商务活动驱动的旅游度假区商务活动驱动型旅游度假区的适应性商务活动驱动型旅游度假区的适应性KPI体系体系 适应性适应性 KPI体系体系商务活动核心驱动力商务活动核心驱动力资源稀缺度资源稀缺度主要依靠商务活动驱动，但也需要较为良好的自然资源以增强作为旅游度假区的吸引力获得的政策支持力度获得的政策支持力度由于商务活动的聚集要依靠政府的引导，政府的政策支持与宣传对建立商务活动驱动型旅游度假区的区域影响力至关重要，对政策依赖性较高区域经济发达程度区域经济发达程度需要经济飞速发展，带来大量的公务、商务会议活动的需求城市化程度城市化程度对周边城市化水平要求较低开发主体跨行业操作能力开发主体跨行业操作能力开发主体需具备强大的商务会议策划操作能力，以商务活动带动旅游业的发展，需要较强的跨行业操作能力商务活动驱动型商务活动驱动型成都芙蓉古城成功利用成都地域文化，打造居住、休闲度假、旅游观光等多种功能，引领传统文化氛围的生成都芙蓉古城成功利用成都地域文化，打造居住、休闲度假、旅游观光等多种功能，引领传统文化氛围的生活方式活方式区位区位：位于成都西郊青羊界，新成温公路成-温-郫生态城市带快速通道旁，距市中心20多公里交通交通：距市区二环路仅10余分钟车程；设有开通芙蓉古城至成都市区的公交专线资源资源：成-温-郫国家级生态农业保护带、海峡两岸科技园、华西医学院青羊校区、四川省商业学校、成都星星外国语学校等项目定位项目定位：集居住、餐饮娱乐、居住、餐饮娱乐、休闲度假、旅游观光、投资休闲度假、旅游观光、投资于一体，融合各种中国民居建筑风格、以成都地域文化为项目内涵的老成都缩影式的极富传统色彩的小区目标客户目标客户：l对老成都有怀旧情结、厌倦喧嚣都市生活、收入较高且能接纳住房消费新观念的中老年人l注重“5+2”生活模式、追求个性生存状态的都市人群l预期有升值潜力的投资客户u占地面积占地面积：680亩u建筑面积建筑面积：20.43万平方米u水面面积水面面积：3万余平方米u容积率容积率：0.4u绿化覆盖率绿化覆盖率：72%u建筑密度建筑密度：17%旅游地产成功案例旅游地产成功案例自然自然/人文资源驱动驱动型人文资源驱动驱动型成都芙蓉古镇成都芙蓉古镇整个项目重点打造旅游观光、休闲度假、商务活动、民居四大功能整个项目重点打造旅游观光、休闲度假、商务活动、民居四大功能传统居住区传统居住区建筑风格多样的住宅，毗邻生态观赏型温泉，环境静雅；特色商业区特色商业区小吃街、餐饮设施、手工艺品街、购物超市等；文化休闲区文化休闲区诗书画社、青少年素质教育中心、12000平方米的中心音乐休闲广场、2000余平方米的人造山坡景区、置信MBA学术中心等；运动保健区运动保健区中老年人健康中心、诊所，足球场、网球场、篮球场、滑草场、羽毛球场、沙滩排球场、沙滩游泳池、高尔夫练习场、门球场、少儿武术馆、乒乓球室等运动健身场所；会所宾馆区会所宾馆区生态豪华会所、酒店、客栈、博物馆等 皇城皇城-明远楼明远楼-至公至公堂堂：三者构成老成都建筑及历史文化的灵魂主轴线 酒店宾馆酒店宾馆分别修建于会所的西南和正北各功能区以水系园林环境间隔和穿插，动静有致，统一和谐旅游地产成功案例旅游地产成功案例自然自然/人文资源驱动驱动型人文资源驱动驱动型成都芙蓉古镇成都芙蓉古镇芙蓉古城中四种建筑风格的住宅营造了强烈的中国传统文化氛围，同时整个社区打造的休闲度假气质，引芙蓉古城中四种建筑风格的住宅营造了强烈的中国传统文化氛围，同时整个社区打造的休闲度假气质，引领有别于城市的生活方式领有别于城市的生活方式建筑建筑：2层为主，面积42-212平方米不等，类型有独栋、四合院、联排，附带特色的私家花园和配套设施建筑风格建筑风格：l川西民居组团l江苏民居组团l云南民居组团l唐风建筑组团园林园林：建有亭榭、小桥流水的江南风格设计，绿地景观错落有致四种建筑风格的住宅营造四种建筑风格的住宅营造了强烈的中国传统居住氛了强烈的中国传统居住氛围围饮食文化饮食文化：数种成都传统小吃茶文化茶文化：铜壶、铜烟袋、铜茶椽子水文化水文化：龙舟比赛、放河灯等天府街市文化天府街市文化：蜀绣、蜀锦、竹帘画、剪纸、泥塑、木雕等驰名中外传统手工制品童趣文化童趣文化：陀螺、响簧、铁环、毽子、风筝、弹子等有着乡土色彩的玩具民风民俗文化民风民俗文化：赶庙会、搭戏台、贴门神、磨刀人、打更人等老成都民俗地域文化地域文化：4000年历史的鱼凫文化、陈家桅杆、大石文化、琴壁空弹、梅花街道街道：以成都老街道名命名各小区主干道、干道、次干道和院内道路，达成街道名的亲切和易于记忆 深度挖掘成都区域文化，举办各种深度挖掘成都区域文化，举办各种活动，营造强烈的中国传统文化氛活动，营造强烈的中国传统文化氛围，引领一种充满传统文化氛围的围，引领一种充满传统文化氛围的生活方式生活方式旅游地产成功案例旅游地产成功案例自然自然/人文资源驱动驱动型人文资源驱动驱动型成都芙蓉古镇成都芙蓉古镇成功的关键因素总结成功的关键因素总结开发理念开发理念在日渐提高的都市人生活消费水平和文化追求中，主要依据城市中产阶层随社会发展而日益增长的物质文化需要，结合现代会议功能和假日经济繁荣的现状，推出整合四大功能的第二居住体系：a)a)旅游观光旅游观光的功能：独特的建筑和优美的景观设计成功吸引众多游人前来参观游览、消费，带来商机；b)b)休闲度假休闲度假的功能：提供安逸、清静的环境，迎合都市人周末消费，休闲广场供人们品茶、聊天、对弈、打牌，客栈和酒店提供住宿场所；c)c)商务活动商务活动的功能：提供会议、谈判活动的场所；d)满足现代都市人追求古朴、喜欢幽静的居住心理居住心理，外观古朴，住宅内部强调实用性，合乎现代人生活习惯，价格合理，吸引了大量购房者e)通过对传统建筑和历史文化的挖掘，展现中华民族古老文明的精髓，使其一砖一瓦，一檐一壁，都透出历史的、文化的深沉底蕴。例如：饮食文化，童趣文化，天府街市文化，茶文化，水文化，民风民俗等等营造社区氛围，营造社区氛围，满足现代人的居满足现代人的居住心理住心理利用社区完善的利用社区完善的配套功能，举办配套功能，举办各种活动各种活动深度挖掘传统文深度挖掘传统文化，满足居住者化，满足居住者的文化需求的文化需求旅游地产成功案例旅游地产成功案例自然自然/人文资源驱动驱动型人文资源驱动驱动型成都芙蓉古镇成都芙蓉古镇16高尔夫五星酒店别墅式酒店游艇俱乐部运动会所配套会所酒店公寓商业街（中心）会议中心温泉别墅（住宅）公寓（住宅）相关配套千岛湖开源度假村绿城千岛湖度假公寓千岛湖滨江度假酒店别墅千岛湖天屿山顶度假别墅千岛湖随园温泉1858太湖天阕太湖高尔夫山庄l主要物业功能集中在五星级酒店、别墅、配套会所和配套设施、游艇俱乐部等，辅助物业功能主要有酒店公寓、商业街、住宅公寓等；l少数项目配有高尔夫和温泉，已经成为提升项目品质的主要物业功能；l受项目体量的限制影响，别墅式酒店出现的概率并不高别墅式酒店占地较多，对于平衡盈利模式较难把握l游艇俱乐部成为沿湖度假类项目的主要配套五星级酒店、别墅、配套会所、游艇俱乐部成为大型度假类项目必不可少的物业功能，除此以外，那些吸引高端客户青睐的极尽奢华的配套产品设计也是最能体现开发商品牌和项目品质的标志。旅游地产成功案例旅游地产成功案例自然自然/人文资源驱动驱动型人文资源驱动驱动型千岛湖、太湖周边千岛湖、太湖周边17五星级酒店结合区域固有资源或者创造高档资源作为大型度假项目的启动引擎已经成为主流模式，从现有的成功案例来看，这些引擎既能完成昭示项目市场形象作用的同时，将旅游资源直接转化为地产资源，最终带来房地产客户，实现产品消化，完成地产盈利。开元度假村湖 景品 牌温泉1858温 泉酒 店太湖天阙湖景游 艇 码 头千岛湖绿城湖 景品 牌千岛湖随园高尔夫酒店千岛湖天屿湖景酒店湖景酒店千岛湖滨江苏州高尔夫高尔夫一线湖景+五星酒店采取一线湖景资源，以酒店将湖景资源转化为地产资源，将以单纯欣赏湖景、商务会议的客源转化为房地产客源高尔夫+五星酒店高尔夫的定位直接宣示了高端路线的市场形象，同时以五星酒店和高尔夫俱乐部的度假村概念带动房地产项目的盈利已经成为较为成熟的模式温泉+五星酒店利用固有资源，通过温泉公园等娱乐场所先期催热市场，土地升值后推动房地产价值上涨，从而实现地产盈利旅游地产成功案例旅游地产成功案例自然自然/人文资源驱动驱动型人文资源驱动驱动型千岛湖、太湖周边千岛湖、太湖周边所选区域千岛湖、太湖案例客户购买用途为自用、投资或两者兼有；高端别墅客户主要为项目所在城市以及周边城市的企业主，作为第二或第三居所；而投资型物业为追求稳定回报率的客户，客户范围较广。区域楼盘名称物业定位物业属性客户组成购买用途千岛湖绿城千岛湖度假公寓高端度假公寓度假公寓70%客户为杭州人士，省内客户约占13%，其余是上海、江苏等地的省外客户，少量温州投资客投资为主，享受稳定投资回报和48个点度假时点千岛湖滨江度假酒店别墅顶级度假别墅第三居所目前询问客户大部分来自杭州约60%及周边的金华10%、绍兴5%、义乌15%等地，开发商将客户定位为上亿资产的富商自用产品:度假居所，企业招待千岛湖天屿山顶度假别墅山顶顶级别墅第三居所开发商将目标客户锁定为全球华人富豪自用产品:度假居所通盛翡翠岛山水名墅全岛式私家别墅第二、三居所一期客户为90%杭州的私营业主，其中以外贸行业居多约40%；目前客户除杭州企业主外，还有义乌15%、温州5%等地投资者自用产品:度假居住和企业会所招待客户/投资:追求升值空间千岛湖开元度假村度假公寓第二、三居所杭州占到超过50%的比重，温州、江西等传统投资客户在此进行团购的比重较多投资+自用太湖（苏州）温泉1858投资型度假别墅度假居所投资客户主要来自于周边的苏州40%、无锡30%等地,并有上海10%、温州5%、常州5%等地客户，其他10%以投资为主,追求升值空间太湖天阕顶级别墅第二、三居所购买的业主90%以上客户为苏州富豪，其他10%；注：有1位云南退隐高官已售31套中全部为自用,3栋别墅为企业公馆会所,用于招待生意伙伴以及政府官员；其余主要为自住，有一栋客户将地下室全部打通（钢结构）作为停车场，有客户将地下室作为女儿舞蹈练习室太湖高尔夫山庄高尔夫别墅第二、三居所自用产品旅游地产成功案例旅游地产成功案例自然自然/人文资源驱动驱动型人文资源驱动驱动型千岛湖、太湖周边千岛湖、太湖周边楚雄彝人古镇的可借鉴意义楚雄彝人古镇的可借鉴意义PartThree要点之一：选址要点之一：选址作为一个较为纯粹的旅游地产，本项目选择在楚雄这一地点，无疑是极为成功的。楚雄市具备如下几个成功潜质：楚雄市具备如下几个成功潜质：1.1.当地具备相当的经济基础，既具有一定的消费潜力，也具备很大当地具备相当的经济基础，既具有一定的消费潜力，也具备很大的投资潜力的投资潜力2.2.作为昆明至大理，昆明至丽江的旅游中转站，具备聚集大批旅游作为昆明至大理，昆明至丽江的旅游中转站，具备聚集大批旅游人群的条件人群的条件3.3.作为彝族自治州，具备鲜明的地方特色，可充分挖掘，为项目烙作为彝族自治州，具备鲜明的地方特色，可充分挖掘，为项目烙上独有的民族风格上独有的民族风格4.4.地方具有相当数量的投资人群地方具有相当数量的投资人群5.5.当地尚无大规模的旅游地产项目开发，本项目可作为地方重点工当地尚无大规模的旅游地产项目开发，本项目可作为地方重点工程收到地方政府的重视，争取更大的政策倾斜，享受政策优惠程收到地方政府的重视，争取更大的政策倾斜，享受政策优惠综合以上五个特点，无疑彝人古镇的选址是非常成功的，这些选址要点也是未来此类项目选址的基本要点。彝人古镇的成功要点彝人古镇的成功要点要点之二：物业形态组合要点之二：物业形态组合彝人古镇随着实际开发的效果，不断调整产品组合方式，达到了较高的市场接受度“以店养房”这一投资模式是彝人古镇有别与其他同类旅游地产的主要特色之一，也符合异地投资的基本要求，因此受到市场的认可，而在开发过程中，开发商根据市场接受度，不断调整产品组成，这也是本项目成功的关键。三期物业形态组合三期物业形态组合一通式商铺+二楼住宅单体中式别墅前店后院式四合院组合前店后院式四合院组合一二期物业形态组合一二期物业形态组合一通式商铺一通式商铺+二楼住宅二楼住宅单体中式别墅单体中式别墅四合院式组院别墅四合院式组院别墅三期物业形态组合三期物业形态组合一通式商铺+二楼住宅单体中式别墅前店后院式四合院组合（数量大幅增加）前店后院式四合院组合（数量大幅增加）四合院式组院别墅四合院式组院别墅（数量大幅增加）“以店养房以店养房”的投资模式是本项目物业的基本特点之一，的投资模式是本项目物业的基本特点之一，“一通式商铺+二楼住宅”这一类型的物业在项目一期受到欢迎根据一期的销售情况和市场意见反馈，二期进一步强化了这一投资模式，在保持了一定根据一期的销售情况和市场意见反馈，二期进一步强化了这一投资模式，在保持了一定数量的数量的“一通式商铺+二楼住宅”类物业的同时，增加了更为投资人所接受的前店后增加了更为投资人所接受的前店后院式的四合院户型类户型，同时，还根据部分高端独家客户的需要，增加了纯四合院式的四合院户型类户型，同时，还根据部分高端独家客户的需要，增加了纯四合院组院别墅。这两个新产品得到市场的极大认可。院组院别墅。这两个新产品得到市场的极大认可。而在三期中，在保持而在三期中，在保持“以店养房”的投资产品外，继续继续加强两个新类型物业的比重。继续加强两个新类型物业的比重。彝人古镇的成功要点彝人古镇的成功要点要点之三：特色突出，风格鲜明要点之三：特色突出，风格鲜明一个成功的旅游地产，需要有鲜明的主题，浓郁的特色，而且这一特色必须以当地文化为底蕴，并为外来游客所接受，彝人古镇很好的做到了这一点。鲜明和独特的主题是项目成功的关键，但是这一主题必须为消费者所接受，不能生搬硬套。当地政府及人群当地政府及人群需要发扬彝族文化，保持和发扬彝族饮食文化、彝族服装产业，并将这些地方产业通过民俗交流，创造经济效益，增加就业。楚雄：彝族自治州楚雄：彝族自治州彝族文化彝族文化彝族餐饮彝族餐饮游客游客体验彝族文化品尝彝族美食购买民族服饰购买民族服饰感受民族风情感受民族风情现在的旅游人群，已从单纯的观光，向休闲旅游和度假旅游发展，这两种类型的旅游对现在的旅游人群，已从单纯的观光，向休闲旅游和度假旅游发展，这两种类型的旅游对地方特色和民族风情非常认可，这也将是未来旅游产业的主要发展方向之一。地方特色和民族风情非常认可，这也将是未来旅游产业的主要发展方向之一。彝人古镇将民族风情较为纯粹的展现给游客，并且加以放大，满足了游客的猎奇需要。彝人古镇将民族风情较为纯粹的展现给游客，并且加以放大，满足了游客的猎奇需要。这是本项目成功点之一。同时，这一要点也为本地人群所接受。这是本项目成功点之一。同时，这一要点也为本地人群所接受。在客户组合上，鲜明和纯粹的地方风格，既吸引了当地的中高消费者，又为外来消费者在客户组合上，鲜明和纯粹的地方风格，既吸引了当地的中高消费者，又为外来消费者所接受。所接受。彝族服饰彝族服饰彝族民俗彝族民俗彝人古镇的成功要点彝人古镇的成功要点彝人古镇的成功要点彝人古镇的成功要点要点之四：细腻的开发细节要点之四：细腻的开发细节一个好的项目，不仅仅需要出众的地段、出色的产品，同时还需要开发商在实际操作过程中，对细节的把控力。本项目的成功点表现如下：没有能一一表述的细节还有很多，这些细节不是开发初期就能想到的，而是在开发过程中，开发商根据市场反馈意见进行的调整，尊重市场，才能被市场所尊重。1.1.作为一个全新的旅游项目，如何保持充足的人流是前期开发的难点之一，本项目在开作为一个全新的旅游项目，如何保持充足的人流是前期开发的难点之一，本项目在开发初期，放大民俗风情，加强游客的参与度，同时，初期提供给旅行社较大的优惠政发初期，放大民俗风情，加强游客的参与度，同时，初期提供给旅行社较大的优惠政策，是项目从一开始就保持了充足的人流。这也是项目初期成功的关键。策，是项目从一开始就保持了充足的人流。这也是项目初期成功的关键。2.2.分批分期进行租金上涨，满足投资人短期和中长期的投资回报心理，增加销售卖点分批分期进行租金上涨，满足投资人短期和中长期的投资回报心理，增加销售卖点3.3.放弃急功近利的放弃急功近利的“门票门票”，全面开放，最大限度的导入人流，以物业销售作为主要的，全面开放，最大限度的导入人流，以物业销售作为主要的经济收入，但是在针对旅游团人群，又不露痕迹的采用双重标准，以增加额外收益经济收入，但是在针对旅游团人群，又不露痕迹的采用双重标准，以增加额外收益未来开发机会点判断未来开发机会点判断PartFour根据前面对各种类型的旅游地产项目的研判，适合我们的开发模式基本可定性为根据前面对各种类型的旅游地产项目的研判，适合我们的开发模式基本可定性为 自然、人文资源驱动型和商务活动驱动型的结合体自然、人文资源驱动型和商务活动驱动型的结合体未来开发机会点判断未来开发机会点判断休闲旅游地产的 Resort五种核心驱动力核心驱动力主题社区驱动自然/人文资源驱动商务活动驱动主题产品驱动特殊娱乐产业驱动愉景湾，香港华侨城，深圳云顶，马来西亚博鳌，海南安徽，西藏、云南、四川以体验经济的原则以体验经济的原则旅游景区的规划按空间布局分为旅游景区的规划按空间布局分为旅游城镇和景点旅游城镇和景点旅游城镇出发景点返回4.旅游体验占有时间越多，环节越多，盈利越多故也越重要景点景点景点景点景点旅游城镇1.原则上游客选择居住在旅游城镇，而在景点观光2.以单日计，在时间的消耗比上，除了过夜外的时间，城镇、景点、往返为1:1:1，度假地则更长3.在度假地逗留时，该循环反复,景点不同但居住地相同项目选址：项目选址：未来开发机会点判断未来开发机会点判断景点景点景点景点景点旅游城镇旅游城镇与景点的形态要求5、旅游城镇要提供完善的服务内容，所有功能部分按照城市建设原则高度聚集。1、旅游城镇要有极高的进入便捷度，但其附属的景点则不完全要求多么容易抵达。3、每一处景点或组团拥有明显特色，最好在尽可能小的细节上也不重复。4、每一处景点或组团的内容设计可以让游客耗费57个小时。2、旅游城镇应成为其所在景区内的唯一出端，并且尽量与相邻的景区相对隔离，避免使本景区成为到另外景区的通路。到本景区旅游城镇与到相邻景区的便捷程度甚至可以成为景点设置的取舍标准。项目选址：项目选址：未来开发机会点判断未来开发机会点判断景点景点景点景点景点旅游城镇楚雄关于这些建设原则，我们有个现实例证项目选址：项目选址：未来开发机会点判断未来开发机会点判断综合前面所述，未来我们的选址原则为：综合前面所述，未来我们的选址原则为：1.具备相当的经济基础具备相当的经济基础2.处于成熟的旅游区周边，且具备旅游节点功能处于成熟的旅游区周边，且具备旅游节点功能3.项目土地成本低廉项目土地成本低廉4.未来可形成巨大的经济效益和社会效益未来可形成巨大的经济效益和社会效益项目选址：项目选址：未来开发机会点判断未来开发机会点判断适合本项目开发的旅游业态有：度假村类旅游、生态类旅游、休闲类旅游、文化类旅游、民俗类旅游、农业观光旅游、生态农业复合类适合的配套服务有：星级酒店、餐饮、酒吧、餐厅、商务会馆、商业会所、酒店、酒吧一条街、民居、民俗客栈、民俗餐饮、休闲广场不适合本项目开发的旅游业态有：景区类旅游、公园类旅游、地产旅游游项目的旅游体验产品如何开发？项目的旅游体验产品如何开发？项目未来可能业态组合：项目未来可能业态组合：未来开发机会点判断未来开发机会点判断思考思考:成熟地区与待成熟地区定位差别成熟地区与待成熟地区定位差别吸引客流的几个因素：吸引客流的几个因素：特色是关键：特色是关键：任何一种业态必须打造自己独特的商业或旅游卖点。任何一种业态必须打造自己独特的商业或旅游卖点。规模是优势：规模是优势：相同行业的羊群效应营造区域商业氛围。相同行业的羊群效应营造区域商业氛围。集聚是特质：集聚是特质：关联消费的行业共同塑造区域特殊商业气质。关联消费的行业共同塑造区域特殊商业气质。结论：待成熟地区旅游地产要有特色、有规模、有集聚结论：待成熟地区旅游地产要有特色、有规模、有集聚成熟地区：商业氛围成熟客流充足如何细分市场吸引细分市场的客流郊区待成熟地区：客流严重不足如何吸引客流定位基础定位基础旅游地产未来开发过程中与已成熟版块的区别：旅游地产未来开发过程中与已成熟版块的区别：未来开发机会点判断未来开发机会点判断思考思考:旅游项目的商圈的两种服务关系旅游项目的商圈的两种服务关系结论：结论：项目首先服务整个长三角商圈，其次服务所在城市及周边区域项目首先服务整个长三角商圈，其次服务所在城市及周边区域【】只服务所在单城市商圈只服务所在单城市商圈项目成熟慢无法快速达到投资目的商圈固有客流基础不充足商圈成熟尚待时日，新客流进入缓慢【】首先服务整个长三角首先服务整个长三角商圈，其次服务所在城市商圈，其次服务所在城市及周边区域及周边区域项目成熟快资金压力小投资回收快拥有市区及周边区域大量成熟消费客流吸引新客流快速进入共享长三角商圈潜在客流旅游地产的客群定位方向：旅游地产的客群定位方向：未来开发机会点判断未来开发机会点判断 单一业态单一业态：业态含盖范围小，客流不足，消费单一，：业态含盖范围小，客流不足，消费单一，难以支撑项目体难以支撑项目体量量【】多种无关联业态多种无关联业态：客流较大，但业态可能互相排斥，难以达到集聚效客流较大，但业态可能互相排斥，难以达到集聚效应，体量去化较难应，体量去化较难.【】多种关联业态多种关联业态：客流最大，关联消费促使消费增长，导致营业面积增加，：客流最大，关联消费促使消费增长，导致营业面积增加，体量去化较快体量去化较快【】思考思考:项目体量引发的业态数量选择项目体量引发的业态数量选择业态选择三种方式业态选择三种方式结论：项目应选择多种关联业态结论：项目应选择多种关联业态旅游地产的业态组合方向：旅游地产的业态组合方向：未来开发机会点判断未来开发机会点判断娱乐集群式娱乐集群式全而精旅游旅游运动运动商务商务民俗文化风情街旅游社区主题娱乐场民俗体验园区特色运动拓展运动特色运动区度假村、会议、酒店拓展基地青少年校外活动营地 度假型酒店休闲娱乐休闲娱乐酒吧、夜总会、SPA城市民居展城市俱乐部放松体验多功能会议中心养生度假村商业商业文化精品展示旅游纪念品一条街特产展示贸易馆旅游购物旅游地产的功能规划方向：旅游地产的功能规划方向：未来开发机会点判断未来开发机会点判断MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1UpaxmZDlpN9zW7kljfsLCLi26Yv109ffbnDH8LbUN1G6ACURQ39eG12KHL9tXsZ1jzgoCK8g1kuNOh5eFvcmVT5ZYVQt9zk3rp3qLnf02FovEXxVRxjCcFRNppiJljNiOuk6fONnyX7fyGg7sXZ49BmCN5oy9VesHpKzdjTKwjrkCEQCFDehVmGax3lrOEbw63VscA3YSijtUKoCyiLzAlVRp7l4QgPNHxvJFFDyjUVN3oHlMah0XBd4uTbkfPIhHtw0evPmYOrdhEDoPwvYhzlGplU1AU9mpyiCXH8gpPCBRYjq77VcnbXumNE1yGfyTsbSj89J63kRTKDkKUg3mdS5sJ4X5cQ8dK7oW9IkScssECQdz2O9UTlpRjAFPChjhLdzopQzwxQf8ozdzOhogwAooXpUF83BX4C3jRgjDJiiXEUDMaNz4vQ4n164vspddHvOIVuBBdMA4xp1YhiHk0vOJ8TL1BxogzVlMpmod6ianYGmksQq6NWCEd56hZF4wfaNyZcrGfNxnPiG6ZAxSkfmhJAKtNmCqbRmppeXp8inz4eq3HkWCMSORyMMX522xpHG6basNr6KQfbZsFbHjzyNlJrruLolKFcC84dqfijBO5Dy2NaBcNEBPgQrT12PgpcKx2or2YChN5DPjs80zzdtdAdTKuW4uVv9bbZu3K2SZ2aEhTlIC1UqrIWibkzwHh6p8gLv26zr01mJybfOzFc4T7kQH1IpPwOzMDnAKPLsLrznXGjFNIA9bSWWms6ibKZwQIKrMzalwbFrQJvOP1rPH8rx2KkyYqrtQk5VRwM1HSX