社区商业规划

第六章 社区商业规划第一节 社区商业概论社区商业是城市商业的重要组成部分。社区商业最早于20世纪50年代在美国出现。60年代，英国、日本、法国等西方国家也由于居民的郊区化而出现社区商业，到70 年代，新加坡的社区商业也开始大规模发展起来。国外的社区商业主要以购物中心的形式出现。社区购物中心的零售商们联合扩大经营的范围，不仅增强对人们“一站式”购物的满足能力，还向社区居民提供丰富的服务项目和休闲娱乐项目，因此社区购物中心在国外城市整体商业中具有重要的地位。一、社区商业的概念及分级社区是近期兴起的概念，它既指居住地界，也泛指社区管理、社区文化。在城市商业网点规划中，统一使用了“社区”这一概念。但在城市规划中，一直沿用的是居住区小区（街坊）组团邻里的梯级排列称谓。社区商业是一种以住宅小区为载体，以一定地域居民为服务对象，以便民利民为宗旨，以满足和促进居民综合消费需求为目标的属地型商业。城市商业网点规划中的社区和城市规划中的居住区有以下对应关系：大型社区居住区：是指大规模、公建设施配套完整的聚居地，大体上人口规模为3万5万人，用地规模60120公顷，是城市规划中按功能分区规划的一片居住用地。大型社区的特点是有完整的为居民生活服务的公共建筑设施和公用工程设施。这类社区配置有大型公园、一定规模的中学、商场、菜市场，档次较高的文化、娱乐、体育设施等。规模越大，配置应更加全面完善。 中型社区小区：一般人口规模为7,00013,000人，用地规模为1530公顷。配置较完备的日常生活公共建筑设施，如托幼、日用品商店、副食店、菜市场、餐饮、小服务业、文化娱乐、绿地广场、管理设施等，也可称之为综合性社区。 小型社区组团：规模一般比较小，人口10005000人。用地约29公顷左右。其特点是单纯的聚居形式。小型社区只设置内向性的室内外公共交往空间庭园、会所和管理设施等，一般不设置其他公共设施。二、社区商业的特征社区商业是城市商业空间中的一个重要层次，它是有别于城市区域中心商业、大型购物中心、特色商业街的一种带有很强地域性、为社区居民服务的零售商业模式。社区商业与城市商业的比较类型城市型社区型类别城市商业区级商业居住区商业街坊、小区商业点顾客对象本市及外地消费者本区及过往顾客本区及邻区顾客本区顾客经销商品名、特、专、时新商品时新品及日用品日用及时新品日用必需品购物规律刺激诱导消费诱导型购物需要型购物基本型购物到达方式乘车30分钟乘车10分钟步行810分钟步行35分钟停车场地公用汽车、自行车专用汽车、自行车专用自行车停车行业配置商业、饮食、娱乐商业、饮食、娱乐商业、服务业其他设施文化、体育、公共设施文化、健身街道居民及公用机构（一）社区专属主要面向社区居民，具有一定的私密性和专属性，设在社区院内，不临街。（二）功能齐全以综合超市、生鲜超市为骨干，辅以便利店、餐饮、健身、休闲等其他服务设施。（三）集中设置社区消费追求便捷、一站式解决，应当与社区会所集中设置，不应过分分散，这样也避免商业的扰民问题。（四）无形服务通过网络或电话订货、上门送货的形式，将占社区商业销售的相当比重。三、社区商业设施配置的类型（一）基础性的配置即满足现阶段居民日常生活需求的最基本的配置，这类配置所包括的业态又称为必备性业态，主要有超市、菜市场、便利店、再生资源回收站等。（二）发展性配置即满足居民多元化、多层次的物质和消费需求的配置，这类配置所包括的业态又成为指导性业态，主要有专卖店、咖啡馆、酒吧、健身房、娱乐中心、茶室、沐浴设施等。四、社区商业存在的问题设施不足与闲置并存服务环境和质量较差建设管理普遍滞后建设与使用脱节扰民问题严重第二节 社区商业规划一、社区商业规划的影响因素社区的规模人口构成收入水平消费习惯二、社区商业规划的原则（一）整体协调原则应立足于全局，充分考虑本区及周围地区消费水平和市场环境特点，兼顾新区建设和老区完善，研究消费规律和发展趋势，同消费群体分步和购买力水平相适应。（二）特色突出原则社区商业服务设施应当体现层次化、多样化，按等级和专业特色不同要求设置。要适应不同消费层次，将结构调整与业态创新相结合，促进优势互补，努力形成层次清晰、各具特色的商业服务设施。（三）结构合理原则应当做到总量适度、结合合理，注重中小型、新建与改造、集中与分散相结合，避免过分集聚和重复建设，形成合理的布局结构，鼓励多种所有制经济共同发展，完善网络、结构，实现新型商业与传统商业的有机结合。（四）适度超前原则一个社区建成后，其住宅和配套设施的用地及建筑形态在相当长的一段时期内将固化，很难调整，因此对社区商业的设计必须前瞻考虑，不能仅基于目前的需要，更要考虑未来3- 5 年，甚至10- 20 年社区居民的生活方式的变化和特点，适度超前的设计。否则就会出现随着建成，随着过时，居民不满，难以调整的问题。值得注意的是，这里所说的适度超前，不仅仅是指面积规划，更是指商业设施的形态和模式。规律表明，市民的生活方式和消费方式与人均GDP 的提升为正相关，社区商业所应提供的服务内容、形式，商业的业态、规模也必须与这种变化同步。因此，规划社区商业时必须充分考虑未来市民的生活方式和消费方式的变化，适度超前设计，并保留升级余地。（五）以人为本原则社区商业要以人为本，应当具备便利、安全、一站式、不扰民的要求。社区商业提供的是居民日常生活消费的解决方案，满足居民高频度、日常性、必需品的消费，因此，便利是必备要求。安全应当体现在两个方面：一是经营的商品、提供的服务是安全的，二是商业设施环境应当是安全的。社区商业的设计中后一点往往被忽视，由于社区购物者中，老人与儿童占相当的比重，因此，人车分流的规划，人性化的安全设计尤为重要。社区商业的一站式不同于SHOPPING MALL的一站式，是指为社区居民提供的日常必需品的齐全和生活服务项目服务端的高度集成。社区商业在提供便捷的同时必须做到不扰民，实现两者的有效统一。三、社区商业规划的重点（一）鼓励发展社区商业中心在有条件的居住区，建设集购物、餐饮、服务等日常生活基本功能于一体的、与居住区相对分离的、块状的社区商业中心。（二）大力发展社区连锁商业（三）重视早点工程和再生资源回收站点的配建（四）积极引导绿色食品进入社区四、社区商业的配置标准商业服务设施指标是政府调控社会资源配置的手段之一，其目的是控制城市内部的社会极化和分离程度，保障社会公平。社区商业设施是受市场作用力影响较大的项目，应交由市场运作，以市场基于价格的机制来配置。应建立一个由指导性标准，非强制性原则和导向性政策以及市场研究等方式组成的包容性更强、更灵活的指标体系。基础性配置应成分体现在政府规划之中，具有总量调控的确定性；发展性配置主要依靠市场的力量调节，具有企业运作的非确定性。社区商业服务设施的配建标准只规定一个上下限的幅度，对若干项目的总量及地价要求应有指导及规定，目的是防止因市场主体对于利润最大化的追求导致产生外部负效应。商业服务设施属于居住区公共服务设施的范畴，居住区配套公建的水平，必须与居住人口规模相对应。（一）居住区配套公建项目及指标具体指标：居住区小区组团建筑面积用地面积建筑面积用地面积建筑面积用地面积商业配建指标（平方米/千人）700910600940450570100600150370100400（二）人口规模与商业网点配套（三）停车位配建的控制指标配建公共停车场（库）应就近设置，并宜采用地下或多层车库。 （四）不同档次居住区的配建标准社区商业服务设施的配建指标采用千人指标，分居住区、居住小区、居住组团三级设置，居住区人口核定千人指标时，应同时考虑不同档次居住区的需求。可以将居住区的档次按该区住宅的售价划分为高档住宅区（其平均售价为本地区同等地段住宅平均售价的两倍以上）、中档住宅区（其平均售价介于本地区同等地段住宅平均售价的两倍和一倍之间）、普通住宅区（其平均售价低于本地区同等地段住宅的平均售价）。（五）典型城市的社区商业配套标准（略）：东、中、西三张表五、社区商业规划的模式“现代生活广场+便利商业终端”的模式即按照社区居民3分钟内步行抵达便利服务终端，10 分钟自行车车程到达社区商业中心的标准，在社区中心集中设置社区商业中心“现代生活广场”，并设置若干便利店、生鲜折扣店、小型便利餐饮等便利商业终端作为补充，实现网状布局。随着市民生活水平的提升，对生活品质的要求也逐渐升级，会越来越重视便利、安全、环境，越来越重视健康、家庭、人际沟通。因此市民需要便利的设施、便利的服务、安全的商品、安全的环境，在社区商业中心不仅仅需要购物，还需要满足家庭休闲、社区交往的需要。为此，在社区的中心构建“现代生活广场”这一新型的社区公共空间形态。“现代生活广场”以“集中式店铺”和“开放式广场”为特征，小型开放式广场是社区生活的核心，人们可在此休闲、锻炼、交流，参与社区活动，店铺集中在广场近旁，广场周边有绿地，人车分流设计，并通过绿地使商铺建筑和住宅楼相对分离。现代生活广场应当是现代都市生活方式的载体，除了承担社区商业中心满足人们日常购物或服务需求的功能外，还应当同时是社区的文化中心、休闲中心和社会交往中心。“现代生活广场”以一站式满足社区居民生活消费的业态为商业核心，补以满足现代生活方式的各类商业、餐饮、健身、娱乐、休闲设施以及门类众多、配套较齐全的生活服务设施。社区服务中心、派出所等政务机构也设在这里。这种多中心合一的形态既有利于城市空间利用效率的提高，还将有限的社区购买力集中起来，给所驻商家带来强大的人气。现代生活广场商业营业面积可以设为25000 平方米左右，商圈辐射半径约为2 公里，服务人口3- 4.5 万人。第六章 商品交易市场规划商品交易尤其批发业是大流通中不可或缺的重要行业，其中批发市场是重要的市场形式。在商品交易市场体系中，大中型商品交易市场因辐射面广，交易量大，节约了流通成本，促进了商品生产、交易和消费，带来了大量的物流、商流、资金流和信息流，成为铸造区域性现代商贸中心的重要基石。一、商品交易市场的概念及分类商品交易市场指有固定场所、设施，有若干经营者入场经营、分别纳税，由市场经营管理者负责经营管理，实行集中、公开商品交易的场所。（一）商品交易市场分类1、按功能的不同分为：批发市场：主要是相对于零售网点而言，是指商品主要进行批量交易，经营者主要是批发商，一般不针对最终消费者的商品交易市场。专业市场：指由市场所有者提供销售场地和相关设施及服务，众多经营者销售某一类商品或若干类具有互补和互替关系的一大批商品，以现货批发为主，兼顾零售的交易场所。综合市场：经营商品品种齐全，兼顾批发和零售的商品交易市场类型。2、按经营的商品种类分为：消费品综合市场、农产品市场、工业消费品市场、生产资料综合市场、工业生产资料市场、农业生产资料市场等类型。（二）批发市场分类这里主要讲大中型批发市场的规划布局。1、批发市场等级划分以营业面积或年交易额为主要标志进行批发市场的规模等级划分。 大型批发市场指营业面积在8万平方米以上或年交易额10亿元以上的批发市场。 中型批发市场指营业面积在3万平方米8万平方米或年交易额3亿元10亿元的批发市场。 小型批发市场指营业面积在3万平方米以下或年交易额3亿元以下的批发市场。 2、按经营行业划分： 综合批发市场指经营多种行业商品的批发市场。 专业批发市场指专门经营某个行业产品的批发市场，如服装市场、花卉市场、茶叶市场、生猪市场、汽车市场、金融物资市场、美容化妆品市场、玩具市场、建材市场、家具市场、蔬菜副食品市场等。 3、按经营商品划分： 工业品批发市场指主要经营工业品（包括生产资料和生活资料）的批发市场。 农副产品批发市场指主要经营农产品（包括生产资料和生活资料）的批发市场。 二、商品交易市场的发展趋势（一）从无序到有序发展 未来商品交易市场将从无序到有序发展，市场结构将更为合理，管理更为科学，档次进一步提高，市场秩序明显好转，逐步形成一批在国内有较重影响和较强商贸旅游吸引力的大中型商品交易市场。（二）向规模化发展 由于商品交易市场向城市外围发展和市场需求拉动，加上政府的有力引导，一批大型的商品交易市场集群将会崛起，商品交易市场规模将会进一步扩大。同时，商品交易市场向中高级方向发展，提升市场功能，注重品牌效应，加强规范管理，将大大改变传统商品交易市场的面貌。 （三）专业化、特色化更为突出 具有鲜明特色的专业性商品交易市场，将得到迅速发展，一批专业化、特色化的商品交易市场将更为突出。在专业化、特色化的基础上做强做大，将涌现一批对行业产品价格具有重要影响力的专业市场。 （四）商品交易市场向城市外围延伸 由于旧城区的改造和商品交易市场对停车、仓储设施要求高的特点，使得大中型商品交易市场由传统的城市中心区转向接近高速路出入口的城市边缘区和车站、主要交通干道的沿线，市场的空间将更为合理。 （五）商品交易市场与物流配送相融合物流业已成为世界经济的“第三利润源”、新兴的朝阳产业。商品交易市场与物流配送的进一步融合，有两种形式，其中一种形式是两者的复合，即在商品交易市场集群中复合物流配送，在物流园区中复合商品交易业务；另一种形式是两者的互补，即商品交易市场的商流与物流分离，通过第三方物流来保证货物随着交易流转，商品交易市场为物流配送提供业务。物流配送为商品交易市场提供服务。 （六）商品交易市场广泛应用电子信息技术 大中型商品交易市场的发展将适应当代科技发展，越来越多地运用电子信息技术，大大改变市场交易、信息传输、市场管理、市场营销等的传统模式，促使商品交易市场走信息化的发展道路。 三、商品交易市场的规划原则1、以城市总体规划为指导，科学划分市场体系的等级，统筹商品市场体系空间分布的格局，使商业和市场体系形成各具特色、配置合理、相辅相成的统一体。2、根据商业市场等级不同所造成的负荷区和功能的差异，合理配置市场网点，使大、中、小相结合，高、中、低相搭配，满足买方市场全方位、多层次的消费需求。3、把地域资源开发与市场选择紧密结合，以资源定市场，依托市场促开发。4、采用国际国内最新的市场组织形式，提高商品流通产业组织化水平，使商品市场迅速向流通现代化水准靠拢。四、商品交易市场规划的一般程序摸清现状情况确定规划的目标和思路划分市场的等级确定大中型商品交易市场的位置、规模、功能等，以此为基础，科学规划市场网点体系制定相应的保障措施和建议五、商品交易市场的规划重点商品交易市场规划是城市商业规划的重要内容之一。城市商业规划重点关注大型农产品批发市场、生产资料批发市场等的规划布局。重点内容有：科学分析城市商品交易市场的发展现状，准确评价面临的问题；确定合理的市场体系建设目标，并制定实现目标的战略；确定大型商品交易市场的市场名称、位置、规模与服务半径、经营特色、改造升级重点等方面的内容。六、南京市大型商品交易市场规划分析图 现状专业批发市场分类1. 现状情况现状2000平方米以上的商品交易市场包括了99个专业批发市场和79个农贸市场。专业批发市场总营业面积共205.3万平方米。其中生产资料市场共18个，总营业面积约41.8万平方米，占商品交易市场总营业面积的20.4%。农副产品市场共16个，均为批发市场，总营业面积约33.4万平方米，占商品交易市场总营业面积的16.2，其他商品交易市场共计65个，营业面积约130万平方米，占商品交易市场总营业面积的63.4。表 专业批发市场分类统计表类别营业面积（m2）个数占总营业面积百分比（%）生产资料市场4181001820.4农副产品市场3335861616.2其它商品交易市场13013946563.4总计205308099100现状主要形成6个市场群，建宁路日用工业品市场群、桥北建材家居市场群、赛虹桥建材市场群、江东路建材家居市场群、新庄汽配市场群、热河南路农副产品市场群。2. 规划原则1） 大型商品交易市场在城市中心地带原则上不再新建；2） 现有的面向市区的生活资料批发市场在市区或市区中心边缘可以保留；3） 物流量大、以区域性辐射为主的生活资料和生产资料批发市场，以及硬件条件较差、配套不齐全的生活资料批发市场，要结合城市规划改造逐步调整出城市中心。4） 老城内逐步取消粗放型的农副产品市场，往生鲜超市方向改造。3. 工业消费品和生产资料市场群规划布局到2010年，规划主要的工业消费品和生产资料市场群共6处。其中规划新建4处，保留2处。原江东路建材市场群和赛虹桥建材市场群，规划外迁，建议迁至桥北和西善桥；原新庄汽配市场群建议迁至纬一路市场群。1） 建宁路日用工业品市场群保持原有市场群用地，但需要进行整体改造、提高市场管理水平和档次。另外，还要注重组织交通流线和改造周边环境。2） 桥北建材家居市场群规划近期保留桥北建材家居市场群。以红太阳装饰城和金盛家居中心为龙头，大力发展建材、家居市场，吸引建材超市、大型建材专业店等新型业态进入，打造南京市高品位的建材家居中心。远期可根据周边地区的发展情况逐步进行业态和业种的调整，将建材家居市场群迁往珠江建材家居市场群，发展社区购物中心、百货店、大型超市等，向地区级商业中心过渡。3） 西善桥建材家居市场群规划新建西善桥建材家居市场群，位于宁马高速公路以东，占地约20公顷，主营建材家居。4） 城东综合市场群规划在主城东部沿绕城公路设一处综合性的市场群，以满足主城及都市发展区东部地区的需求。5） 纬一路市场群纬一路现状已有南京高力国际家居广场、南京郎驰汽车物流园、德国欧倍德集团栖霞店、南京高力汽车科技城4个大型项目进驻，另外，其交通条件良好，纬一路北侧形成以百货、食品为主的综合市场群。中部以迈化路为轴线形成以建材、家居为主的市场群。南部形成以五金、汽配为主的综合市场群。6） 珠江建材家居市场群在桥北建材家居市场群改造成地区级商业中心或郊区型大型购物中心后，该市场群为江北的主要建材家居市场群。建议选址在珠江镇南部，长江三桥附近，和江北物流配送中心相结合布置。4. 农副产品批发市场群规划布局结合农副产品物流基地和物流配送中心布置农副产品批发市场。规划主要的农副产品批发市场群主要有三处，江北农副产品批发市场群、河西农副产品批发市场群、高淳水产品批发市场。规划逐步搬迁热河路农副产品市场群至河西农副产品批发市场群。5. 农贸市场规划现状全市农贸市场共315个，其中市区有196个。全市2000平方米以上的农贸市场共79个，总营业面积约为30万平方米。从农贸市场的总数和规模上看基本满足需要，从总体布局上看，也符合现状人口分布的要求，但在老城区还是有一些地方存在着不足。1） 规划布局原则农贸市场规划建设管理应以“宁政发200349号”和“宁政办发200390号”两个文件为指导。农贸市场按照5001000米左右的服务半径设置1处，服务人口一般为3万人左右。2） 农贸市场规划布局规划新增2000平方米以上的农贸市场47个（表20），其中近期新建32个，远期新建15个，主要根据居住区进行配套建设，具体选址在实际建设时应再行规划确定。3） 规划控制与引导建议农贸市场建设完成后，未经市政府批准，不得改变其用途。经规划批准设立的农贸市场不得随意拆除。确因城市建设需要拆迁的农贸市场，必须按照规划选址要求进行重建，并有室内的过渡市场。鼓励市区内现有的农贸市场向生鲜超市过渡和改造，新建农贸市场应坚持超市化发展方向。鼓励生鲜超市往连锁化方向发展。大型超市、仓储会员店等应设立专门的生鲜区，作为生鲜超市和农贸市场的补充，其规模应根据周边地区的服务人口确定。6. 旧货交易市场规划布局全市规划布局5个旧货交易市场，分别为铁心桥、丁家庄、禄口、高淳、江北，选址应在交通便利、远离居住区的地方。旧货交易市场宜根据经营方向进行分类设置，如二手车、旧家俱、旧电器等专业市场。旧货交易市场应统一、规范管理。第七章 物流基地规划现代物流业是社会化大生产和网络经济发展的产物，是在我国经 济高速增长过程中产生和发展起来的具有无限潜力和发展空间的新型服务产业，作为一种先进的组织方式和管理技术，其发展水平被视为衡量一个国家综合国力的重要标志。一、物流基地的概念物流是指以满足顾客需求、创造价值为目的，通过计划、执行、管理、控制及相关资讯，使物品从原料产地到工厂生产，最终到达消费地的实体流通过程。物流包括装卸、包装、保管、运输等四项基本活动和流通加工、资讯等两项支援活动。物流基地就是指多种物流设施和不同类型的物流企业在空间上集中布局，具有一定规模和综合服务功能的场所。物流基地将众多物流企业聚集在一起，实行专业化和规模化经营，对物流企业发挥整体优势，提高物流技术和服务水平，共享相关设施，降低运营成本，提高规模效益，将起到重要作用。物流业的类型划分：物流园区指经过科学规划，引入物流配送中心和物流企业集中布局的场所，是具有较大规模和综合服务功能的物流集结点。 物流中心指处于枢纽或重要地位的、具有较完整物流环节，并能将物流集散、信息和控制等功能实现一体化运作的物流据点。 配送中心指将取货、集货、包装、仓库、装卸、分货、配货、加工、信息服务、送货等多种服务功能融为一体的物流据点。 二、我国物流业发展的现状问题（一）城市物流未能与城市规划有机结合城市物流未能与城市规划发展有机结合是我国城市物流存在的战略性问题。我国城市数量不断增加，城市区域范围不断扩大。这种面积的扩张仅仅拓展了市民的生活空间，却增加了物流的困难；有的城市带状化及卫星化发展，由于没有和物流系统结合，出现了交通拥挤；有的城市只重视规划生产和生活区域，不重视物流系统中物流基地及物流线路的规划和建设，造成了物流费用的提高和物流效率的下降。（二）城市物流基础设施数量不足、水平不高。主要表现为：道路数量不足。据统计，我国道路面积占城市面积比例较高的北京，也只及东京、巴黎等国际大都会城市的三分之二，而人均道路面积仅能够达到发达国家国际化大都市的三分之；保证物流系统高效运转的现代物流设施水平不高。如：公路、场站、运输装备上虽在不断改善，但从总体能力上看，仍难以很好地满足城市物流发展的需要。物流中心以及信息处理系统等矛盾更突出；城市物流的主要工具公路的快速化和网络化建设仍有较大差距。公路建设与站场建设不配套、不衔接，限制了高等级公路通行效率和辐射能力的提高；专用车辆比重偏低且未形成一定经济规模，公用型货运场站建设严重滞后，成为影响城市物流发展的“瓶颈”；基础设施水平低下。路面等级低、路口立体交叉少，造成车辆通行能力差。我国城市道路平面交叉路口占很大比重，除了北京等大城市外，平面层次道路几乎是城市道路的全部，这使得本来数量就不够的道路又不能充分发挥其作用。另一方面是基础设施过于单一，又加剧了基础设施的不足。（三）城市物流建设条块分割、区域封锁是我国城市物流建设的最严重问题。在城市物流发展战略上，尚未打破地区、系统和部门的局限，较大程度上处于自我封闭状态，且政出多门、各自为政、缺乏总体规划布局。这种战略决策上的失误极易造成新一轮的重复投资和重复建设。一方面现有资源得不到充分利用：另方面大量投资新建的项目，运用效率不高。城市物流中心赖以生存和发展的基础环境是专业化分工和协作，条块分割和地区间区域市场的封锁，严重地制约着城市物流中心建设和发展。地区市场封锁造成了产业结构的不合理，这种不合理性降低了地区间的比较优势，减少了商品流通的相对规模，使物流中心的生存空间受到相当挤压。同时也在一定程度和时间内保护了本地区企业占用的资源和市场份额，增加了物流中心开展业务的难度，削弱了物流中心可能带来的比较利益。而且现阶段我国物流产业规模功能的不完善，无法缓解和调节各个经济主体的利益矛盾，影响和调整生产消费结构的作用也不能充分体现。（四）信息交流不畅、货源信息的自我封闭。信息交流不畅、货源信息的自我封闭已是目前制约我国现代化城市物流技术应用的要害。在建立大市场体系过程中，人们还不习惯将城市物流领域作为一个市场去认识和规划，仍将它作为流通领域的附属品，或将它与流通环节对立或割裂。（五）经营观念保守、管理手段落后、技术含量低。经营观念保守、管理手段落后、技术含量低是造成我国城市物流组织化程度低下、车辆空驶率高、货物在库和在途时间长、资金占用数量大以及影响城市物流综合经济效益提高的个重要因素，使城市物流经营处于低水平、高消耗的状态。三、物流业的发展趋势（一）物流业规模化 从国外物流业的发展趋势来看，物流业要有较大规模才能取得较好的效益。但物流业要规模化，并不意味着盲目办园区、要土地、上规模，而是要科学合理地进行规划建设，才能达到规模化的效益。 （二）物流业信息化 信息设施和信息管理是物流业的核心。通过信息化技术，建立信息数据处理系统、电子商务交易网络、信息化运输调度系统、数字仓库等，提升物流业的信息化水平，将会大大提高物流业的整体运作效率，增强物流业的核心竞争力。 （三）物流业多功能化 现代物流业具有规模化和信息化的优势，因此与传统的物流网点的较为单一的储运功能不同，将是集商流、物流、信息流、资金流于一体的运作平台，是集管理、指挥、调度、衔接、货物处理于一体的综合服务设施，因此，物流业向多功能化方向拓展，除了运输仓储的基本功能外，还可以包含信息管理、资金结算和调度、物流研发，人才培训、商务会展等现代化综合功能。 四、物流基地规划的程序和重点（a）城市物流基地的分类与统筹建设的原则要求；（b）主要物流基地的名称、区位、服务特色与设施特点；（c）主要物流基地之间的互补与配套；（d）主要物流基地的技术改造与信息系统的整合方向；（e）城市物流体系与区域性物流体系的关联。五、物流体系规划的模式和方法规划常常将物流设施分为物流基地、物流配送中心两个层次。（一）物流基地布局要依托铁路、公路、港口、空港，在主要对外交通的节点上布局；布局位置顺应往郊区和新城拓展的趋势，减少或不在中心城内选点，避免对中心城交通的干扰。（二）物流配送中心布局物流配送中心是根据市场需要进行建设；规划上要促使物流配送中心在区域上集中，以利于形成规模优势，实现共同配送。鼓励第三方物流服务，加速商品流转、降低采购和分销物流成本。为城市进出货物的集散和厂商在城市及周边地区采购和分销提供物流平台；为进行末端配送服务提供专业化的物流设施。六、物流体系的优化措施（一）物流的系统化所谓物流系统化，就是把物流的各环节联系起来视为一个物流大系统，进行整体设计和管理，以最佳的结构、最好的配合，充分发挥其系统功能的效率，实现整体的物流优化。（二）物流的合理化物流合理化是指物流过程中各系统各要素之间的优化组合和协调运行，其目的是适应和实现最佳的社会效益和经济效益。具体措施有：提前做好计划；尽量减少中间环节，最好直达；选择合理的运输路线，实现短距化；强调往复、回程货源，避免空车回驶；积零为整，重视集中运送，提高运输工具的装载效率；打破部门、地区的限制，加强横向经济联系；制定服务规范，提高服务水平。（三）物流的标准化（四）物流环节的优化通过运输路线、运输方式、运输工具等的选择和加强联系等手段，减少物流的中间环节。七、南京市物流基地规划分析本次规划是以南京市计委编制的南京市现代物流产业发展规划为依据，并进行深化，规划到物流配送中心层次。1. 南京市现代物流产业发展的功能定位南京市的现代物流产业发展的总体定位是长江流域综合物流中心城市。具体有三个方面：长江三角洲北翼国际物流节点、长江流域的区域物流转换中心、南京都市圈配送中心城市。2. 物流基地现状表 现状物流企业情况一览表所属区名称地点用地面积(m2)秦淮区红花储运中心红花街道吴家山18号10872秦淮区红花储运集团红花街道吴家山18号16667秦淮区南京七桥储运站中和桥路108号8000秦淮区阳光储运站红花街道吴家山18号34000秦淮区诚信储运站翁家营村汤家坝118号31300秦淮区红花果园仓库果园村柴家营89号7000玄武区王家湾物流中心宁镇公路东侧80000下关区幕燕金属物流园燕江路201号120000下关区中储家电物流中心河道路1号近200000雨花区苏果超市物流中心凤台南路146、148号在南京市的物流业刚刚起步，处于高速发展的阶段，规模以上的物流企业有10个。现状除了已建成王家湾物流中心较为完善之外，其它物流企业主要是以仓储、搬运为主，幕燕金属物流园还有有加工、配送服务，中储家电物流中心还提供配送服务。3. 物流规划布局1） 物流基地规划布局根据南京市现代物流产业发展规划，全市规划6个物流基地，分别是：禄口物流基地：邻近禄口国际机场龙潭物流基地：临近龙潭港丁家庄物流基地：丁家庄铁路货运站附近城南物流基地：江宁地区江北物流基地：南京浦口地区，桥林镇附近南京化工物流基地：南京六合区，原大厂地区根据现阶段发展的需要，本次规划建议在六合区西南部的新集增设一个江北农副产品物流基地，选址在公路二环和104国道交汇处附近，其交通条件可以满足区域辐射的要求，规划用地上也没有限制。2） 物流配送中心的规划布局除了在物流基地内的建设物流配送中心外，规划全市布局了12个物流配送中心，分为综合性的第三方物流配送中心、农副产品专业物流配送中心、工业区专业物流配送中心三大类，具体说明如下。综合性的第三方物流配送中心王家湾物流配送中心：现状保留下关物流配送中心：结合现状中储家电物流中心，规划建设服务市区的综合性第三方物流配送中心；赛虹桥物流配送中心：结合赛虹桥市场群的改造，建设综合性的第三方物流配送中心。马群物流配送中心：结合马群科技园内在建的苏果物流配送中心，规划建设综合性第三方物流配送中心，主要服务城东及周边地区。农副产品专业配送中心河西农副产品物流配送中心：配合农副产品市场群建设，经营各种农副产品加工、配送服务，现状已经确定选址在河西大道以南，占地规模约750亩；盘城农副产品物流配送中心：规划建议在盘城镇附近选址，主营农副产品加工配送，主要为江北及周边地区服务。高淳农副产品物流配送中心：主营水产品，兼顾其他农副产品，选址在高淳新区内；面向工业区的专业配送中心板桥物流配送中心：主营机械、电子产品，选址在雨花台区的规划工业集中区内；永阳物流配送中心：结合永阳开发区设置。六合物流配送中心：结合铁路站场设置。新生圩物流配送中心：结合新生圩港口设置，主营木材等产品的加工配送。江北物流配送中心：结合铁路站场设置。