贷款项目审批流程模型及方法

贷款项目审批流程、模型及方法目录一、 银行贷款项目审批流程及标准2（一） 贷款申请2（二） 信用等级评估2（三） 贷款调查3（四） 贷款审批4（五） 签订合同6（六） 贷款发放6（七） 贷后检查7（八） 贷款归还7二、 别墅开发项目评估及风险模型分析7（一） 项目风险估计原理7（二） 贷款项目风险估计方法8（三） 房地产开发贷款项目风险估计的计量标度9（四） 房地产开发贷款项目风险估计的流程9（五） 房地产开发贷款项目风险评估10（六） 房地产开发贷款项目风险评价指标模型构建11（七） 房地产开发贷款风险评价指标体系构建12（八） 建立房地产开发贷款项目风险等级评价标准12（九） 奉贤别墅开发贷款项目风险等级标准使用说明18三、 奉贤别墅开发贷款项目盈亏平衡计算18（一） 盈利能力分析18（二） 项目概况评价18（三） 项目市场分析18（四） 投资估算和资金筹措评估19（五） 自有资金评价19（六） 项目财务分析与评价19（七） 贷款方式分析及项目风险效益评价21四、 结论21一、 银行贷款项目审批流程及标准 （一） 贷款申请1.借款人向当地银行提出借款申请。除申请农村小额贷款外，申请其他种类的贷款须提供有关资料。2.借款人及保证人基本情况。3.财政部门或会计（审计）事务所核准的上年度财务报告，以及借款申请前一期的财务报告。4.原有不合理占用的贷款的纠正情况。抵押物、质押物清单和有处分权人的同意抵押、质押的证明及保证人拟同意保证的有关证明。5.项目建议书和可行性报告。6.银行认为需要提供的其他有关资料。（二） 信用等级评估银行对借款人的信用等级进行评估。每个银行对企业进行信用等级评价的指标不同，所以评价的方法肯定是无法统一的。通过搜索我找到一个较为权威的中国银行客户信用评级办法，按照这个办法，对企业进行信用等级评价要从偿债能力、获利能力、经营管理、履约情况、发展能力与潜力五个方面进行评价，定期评定、适时调整。中国银行的客户信用等级分为AAA级、AA级、A级、BBB级、BB级、B级、CCC级、CC级、C级和D级，共十个信用等级。偿债能力是指企业用其资产偿还长期债务与短期债务的能力。要判断偿债能力，需与获利能力、现金流量指标相结合，才能反映企业实际的偿债能力。反映公司偿债能力的指标主要有：流动比率、速动比率、资产负债率、现金负债率等。通过计算企业的流动比率和速动比率可以了解企业偿还短期债务的能力;通过计算资产负债率，可以了解企业偿还长期债务的能力。个人认为，单纯分析公司的偿债能力指标是不能反映公司真实的偿债能力的，而应该与公司的获利能力结合起来分析。公司偿债能力的好坏也取决于公司获利能力的高低，即使公司的各项偿债能力的指标都符合上述标准，如果该公司处于衰退期，并且是夕阳行业且获利能力很低的话，则该公司从偿债能力指标分析来看，可能短期具有一定的偿债能力。但是，从长期来看，该公司的偿债能力是不可靠的，是值得怀疑的。相反，如果公司的资产负债比率较高(大于60%)，但只要该公司的息税前利润率高于公司负债的资金成本及该公司的获利能力较强，并且该公司处于发展阶段以及朝阳行业的话，则该公司从偿债能力指标分析来看，短期内偿债能力较差，但是，长期而言，该公司的偿债能力是可以肯定的。获利能力就是指公司在一定时期内赚取利润的能力，利润率越高，盈利能力就越强。对于经营者来讲，通过对盈利能力的分析，可以发现经营管理环节出现的问题。对公司盈利能力的分析，就是对公司利润率的深层次分析。获利能力指标主要有：净资产收益率、销售净利率、总资产收益率等。但是单纯的分析以权责发生制为基础的获利能力指标而得出公司能力相关指标也是片面的，我们认为获利能力的好坏与否应该与公司获取的现金流量(本文指经营活动净现金流量)的能力结合起来考虑，即使从获利能力相关指标分析得出公司的获利能力较好，但是如果没有稳定的经营现金净流量为基础，则该公司的获利能力是值得怀疑的，说明该公司的收益质量不高，收益能力不可靠、不能持续。相反，即使通过分析公司的获利能力指标而反映出公司的获利能力一般，但是该公司如果有稳定可靠的经营现金净流量作为保障，则该公司的获利能力是真实可靠的，是能够持续的。经营管理是指在企业内，为使生产、营业、劳动力、财务等各种业务，能按经营目的顺利地执行、有效地调整而所进行的系列管理、运营之活动。一个企业的经营管理能力强，要看这个企业是否能合理地组织生产力，使供、产、销各个环节相互衔接，密切配合，人、财、物各种要素合理结合，充分利用，以尽量少的活劳动消耗和物质消耗，生产出更多的符合社会需要的产品。履约能力的判断首先要参考该企业历史实际情况履约的比例与数量，已经合约的完成度，此外，还可以通过以下六个指标来判断企业的履约能 力：净资产收益率、总资产报酬率、资产负债率、速动比率、现金流动负债比率和营业收入增长率。判断企业发展能力和潜力涉及的深度较大，难度也较大，可以从以下几个方面着手：市场的需求量与市场的供给量、企业的人性管理状况、企业的环保意识、企业产品的需求量、产品的替代物的情况。这样，虽然每个银行对信用等级评价的指标不会全都一样，但是个人认为通过以上五个方面的各项指标，可以较为准确地判断一个企业的信用等级的大致情况，至少可以作为该银行确定一个企业的信用等级的重要参考。（三） 贷款调查银行对借款人的合法性、安全性、盈利性等情况进行调查。1.贷前调查目的：为了更好的防范客户存在的风险，尽可能的避免业务损失。一笔业务损失，用十笔业务都无法弥补。2.客户存在的四种风险：道德风险：骗贷；经营风险：管理失误或者盈利减少；系统性风险：国家政策不支持；法律风险：贷款手续不完善；3.贷前考察要点：在接到客户电话或来访过程中，我们需要初步并且快速对客户的情况形成判断，“该客户是够可以操作”。通常从以下方面入手：看第一还款来源是否充足。要确保按期还款，就必需保证客户每月还款日前手头有充足的现金才可以，因此客户的各项收入就作为第一还款来源确定。现金来自于工资、租金、经营等收入，想确定某一时间点现金数量，我们可以通过“账户日均余额”情况来反映。要对第二还款来源惊醒落实，第二还款来源指借款人或担保人的净资产。分析客户的资产状况，尤其是净资产综合情况（净资产=总资产-总负债），要求资产负债率小雨70%。举例：房产价值100万银行按揭60万。有效担保可以是担保人，也可以使是物的担保。上述情况我们通过资产负债来分析判断。民间借贷不用考虑那么细致，资产拆旧不用考虑。分析客户的可操作性，就可看第一、第二还款来源是否充足，至少有一种来源是充足的情况下，方可操作。如：借款人综合状况弱一点，但是提供的担保人强一点的情况。我们的贷前掉擦工作也将围绕上述要点展开。（四） 贷款审批银行按审贷分离、分级审批的贷款管理制度进行贷款审批。银行会进行如下方面的审核：1.借款人资格审核a具有本地常住户口或本地有效居住身份；b有稳定合法的收入来源有按期偿还贷款本息的能力；c遵纪守法品德优良个人资信状况良好没有不良信用记录；d能够提供贷款机构认可的担保或具备我行认可的信用资格；2.审查材料贷款机构经办人员收到客户申请材料后按清单所列内容清点材料是否齐全对材料的完整性规范性和真实性进行初步审查具体审查要求是：a提交的材料是否齐全要素是否符合银行的要求；b客户及保证人出质人抵押人的身份证件是否真实有效；c担保材料是否符合规定；所有材料均需由经办人员负责验证材料的原件并确保所有复印件与原件一致。对于客户提交的材料存在不完整或不符合规范的应要求其及时补齐材料或重新提供材料。经初审符合要求后经办人员应将借款申请书申请材料清单等交贷前调查人员进行贷前调查。3.贷前调查贷前调查是对客户的整体资信状况贷款的风险状况等进行全面评价并最终形成对贷款的综合性评价意见贷前调查应遵循客观科学公正的原则采取定量与定性分析相结合的原则。贷前调查的主要手段包括借款人面谈电话访谈实地考察信息查询等贷前调查必须至少使用其中一种方式。内容包括：a个人基本情况调查；b借款人资信情况调查；c借款人的资产与负债情况调查；d贷款用途及还款来源的调查；e对担保方式的调查；4.撰写调查报告贷前调查完成后调查人员应对调查结果进行整理分析填写贷前调查表内容包括：a贷前调查所采取的方式。b借款人的贷款申请情况对借款人的偿还能力还款意愿担保情况以及其他情况等的调查意见。c该笔贷款的主要风险点和控制措施。d明确对调查内容的真实性完整性负责等。上述报告完成后调查人员填写个人信贷业务申报审批表提出贷款额度贷款期限贷款利率担保方式还款方式需落实的贷款条件划款方式等方面的建议连同贷前调查表申请材料等一并送贷款审核人员进行贷款审核。5.审核审核人员要对调查人员提供材料的内容进行全面细致的审核对调查人员提出的调查意见和贷款建议的合规合理性进行审查。审核内容;a客户主体资格贷款条件贷款用途贷款金额贷款期限等是否符合相关业务管理办法的规定；b申报材料是否完整合规申请书审批表所填内容要素是否完整；c贷前调查人员出具的贷前调查表个人客户信用评价报告是否客观详实；审核人员认真审阅申报材料审定报批材料的真实性完整性和有效性对申报材料有遗漏有缺陷的应要求调查人员及时补充材料和完善调查内容直至符合要求为止对申报材料不合规的审核人应签署审核意见并退回审核材。审核完毕后审核人员应在个人信贷业务申报审批表上签署审核意见签字并加盖信贷经营部门公章连同所有申报资料一并送交有权审批部门/人进行贷款审批。6.审批审批人主要内容：a借款人主体资格和条件是否具备；b借款用途是否符合有关信贷品种管理办法的规定；c金额期限利率等是否符合有关贷款办法规定；d贷款的主要风险点是否充分披露风险防范措施是否合法有效；e对借款人的信用评价以及所提贷款建议是否准确合理；7.审批结论分为同意和不同意两种：a采用会议审批的审批结论为同意的应满足审批牵头人同意并有超过大于/全部参加当次审批的贷款审批人同意审批结论为不同意的同意的票数之和未超过/全部参加当次审批的贷款审批人人数或审批牵头人不同意；b采用双人审批的只有当两名贷款审批人同时签署同意意见时审批结论方为同意。（五） 签订合同银行与借款人签订借款合同1.贷款正式承诺后，分行负责进行借款合同的谈判和签订工作。信贷管理局负责对借款合同谈判和签订工作进行指导监督，必要时可邀请法律事务局和有关评审局协助合同谈判。2.借款合同分为总借款合同和年度借款合同。所有承诺贷款项目均需要签订总借款合同。总借款合同需依据贷款项目审议结论和贷款承诺意见，明确分年用款及分年还款计划。对贷款发放期限超过2年的重大项目，还应签订年度借款合同。年度借款合同应依据项目建设进度、资金筹措和开发银行年度项目贷款计划，明确项目年度分季分月用款计划。3.借款总合同的审批，贷款额在1亿元（不含1亿元）以上的，由各分行报总行信贷管理局审批。信贷管理局负责审核合同条款的内容，会签法律事务局进行法律审查，分别在2个工作日内完成。贷款额在1亿元以下的，由分行自行审批。如合同条款与合同文本不一致的，由分行上报总行，经法律事务局确认后，报信贷管理局备案。4.年度借款合同原则上由分行自行审批，报总行信贷管理局备案。如合同条款与总合同发生变化的，报总行信贷管理局审批。对未签订总合同的年度合同，均应报总行信贷管理局审批。5.借款合同的签订工作，由总行行长授权各分行行长负责在合同文本上签字。（六） 贷款发放银行按借款合同规定按期发放贷款。1.各分行负责按照总行信贷资金调拨管理的有关办法和规定，根据借款合同、项目工程进度、借款人用款计划和分行资金头寸情况等，向总行编报信贷资金调拨计划和请领调拨资金。2.资金局对分行报送的调拨资金申请进行审查并同意后，填制国家开发银行信贷资金调拨通知书，送清算中心。3.清算中心负责对信贷资金调拨通知书进行审查后，办理资金汇划手续，将资金划拨分行。4.分行负责对借款人提交的借款凭证按规定进行审查（审单）后，办理贷款发放手续。5.总行对贷款发放进度实行目标管理，先由各分行上报季度分月贷款发放计划建议，经信贷管理局审批后，下达季度分月贷款发放目标要求，抄送综合计划局和资金局。6.各分行负责按旬向信贷管理局报送项目贷款发放旬报，抄送综合计划局和资金局。（七） 贷后检查银行对借款人执行借款合同情况及借款人经营情况进行追踪调查和检1.有利于及时发现早期预警信号，并采取相应补救措施，防范化解信贷风险。一方面银行通过贷后检查， 能够尽早发现借款人存在的危及信贷资产安全的问胚，并采取积极有效措施予以解决； 另一方面，在多家银行对同一借款人都有贷款的情况下，哪家银行贷后检查工作做得好，问题发现得早。就可在避免风险在工作中抢占先机， 最大限度的避免风险或降低损失。2.有利于对客户进行正确的价值定位，确定银行对其将来的信贷支持 银行通过全面的贷后检查管理工作。能够综合判断信贷客户的未来发展趋势，分析客户对银行业务的发展价值，从而有利于银行3.有利于促进借款人改善经营管理，提高经济效益，确保银行信贷资金的安全。银行贷款一经发放，资金的使用权即转移到借款人手里，并投入到项目建设或生产经营中， 由于影响项目建设或生产经营正常进行的可变因素较多，银行通过贷后检查，可以发现项目建设或生产经营中存在的问题，并及时反馈借款人、督促、帮助借款人改善经营管理，提高效益，从而保障信贷资金的安全回收。4.有利于银行发现自身在经营、审批、管理中存在的问题与薄弱环节，促进银行采取措施，提高经营管理水平比如在贷前调查所没有发现的问题，审计决策时忽略的风险点等，从而有利于银行在今后的信贷经营管理工作中加以纠正和改进，不断提高经营管理水平。（八） 贷款归还贷款到期，借款人按时足额归还贷款本息，如要展期应在借款到期日之前，向信用社提出贷款展期申请，是否展期由信用社决定。1.各分行具体负责贷款回收工作，信贷管理局负责全行贷款回收的指导和协调工作。2.各分行提出年度贷款回收计划建议，报送综合计划局和信贷管理局。综合计划局综合平衡后，商信贷管理局，编制全行年度贷款回收计划，报行长审批后下达。3.因借款合同变更等原因需调整贷款回收计划的，由分行提出修改计划建议，报信贷管理局提出审核意见，送综合计划局调整。 4.分行每季应将贷款回收情况、存在的问题及解决问题的措施建议报信贷管理局，信贷管理局负责按季度对全行贷款回收情况进行汇总分析。二、 别墅开发项目评估及风险模型分析（一） 项目风险估计原理项目风险估计一般遵循以下原理：1.大数法则大数法则为风险估计奠定了理论基础，它阐述了大量随机现象的平均结果呈现出稳定性的规律。根据大数法则只要被观察的风险单位足够多，就可以对损失发生的概率，损失的严重程度衡量出一定的数值来。被观察的单位越多，估计值与实际值就越接近。2.概率推理原理项目风险事件发生是随机的，引起损失的程度也是不确定的，但就总体而言，风险事件的发生又呈现出统计学上的规律性，因此，在项目风险估计中，采用概率论方法，通过判断随机变量的取值特点和其它特性，据此判断随机变量符合何种概率分布，确定参数，从而估计出风险事件出现状态的各种概率。3.类推原理由于没有足够的风险统计资料，因此，根据事件的相似关系，借鉴已掌握的整体或局部类似项目的风险统计资料，就可以估计目标风险的风险状况。4.惯性原理因为事物发展具有延续性，即惯性原理，可以利用这个特征来估计房地产开发贷款项目的风险，同时要求系统具有相对的稳定性，能够保持其发展的基本趋势。（二） 贷款项目风险估计方法风险估计就是估计风险的性质、风险事件发生的概率及其后果大小，以减少项目计量的不确定性。风险估计的对象是项目的各个单个风险，非项目整体风险。风险估计主要考虑风险事件发生的概率和可能造成的损失，主要分为确定性风险估计和非确定性风险估计。在贷款项目风险估计中，项目风险估计的方法主要有以下几种：1.不确定性风险估计方法不确定性风险估计方法主要包括盈亏平衡分析法和敏感性分析方法。盈亏平衡分析是研究项目投资产品或服务数量、成本和利润三者之间的关系，以收益与成本平衡，即利润为零时的情况为基础，测算项目的生产负荷状况，计量项目的风险承受能力。盈亏平衡点越低，表明项目适应市场变化的能力越强，承受风险的能力越大。敏感性分析方法是利用敏感性的方法，敏感性是指由于特定因素或变量（如材料价格）的变化而引起评估目标（如成本）的变动幅度。如果这一因素在一定范围内变动但不对评估目标造成变化，就可以被认为对评估目标是弱敏感性因素，反之为强敏感性因素。变动因素可以是一个，也可以是多个。盈亏平衡分析法和敏感性分析方法是静态风险估计方法，它们虽然能够回答哪些变数或假设对开发贷款项目影响大,但不能回答哪些变数或假设最有可能发生变化以及变化的概率,这是它们在开发贷款项目风险估计方面的缺点。2.确定性风险估计方法确定性风险估计方法主要定量、定性或两种结合方法，定量方法主要是利用历史统计资料进行风险估计；定性方法主要是利用经验推断进行风险估计。贷款项目从立项、设计、可行性分析、批复到实施过程中是一个复杂的动态过程，在这个过程中会每个环节都会受到来自不同的风险因素影响，所以，开发贷款项目中的风险是由许多风险构成的动态风险体系，这些风险可能进行定量或定性估计。所以，定性与定量结合风险估计方法在贷款项目中得到广泛应用，综合推断法就是其中主要的一种风险估计方法。综合推断法又称外推法，是利用已有数据并结合主观分析判断，来估计项目风险发生概率的一种综合风险估计方法。综合推断法又可分为前推法、后推法和旁推法。a前推法前推法就是根据房地产开发贷款项目以前的历史经验和资料推断出未来事件发生的概率和后果，是最为常用的外推方法。如果历史数据具有明显的周期性，那么外推就可认为将来的情况会是历史简单重现，也就是历史数据的序列特性直接投射到未来的状况中，据此直接对项目风险做出周期性评估。如果从历史记录中看不出明显的周期性或历史数据不能构成很好的序列，有时需要从逻辑上的可能性及实践经验出发，去推断过去未发生的事件在将来是否有可能发生。b后推法后推法是手头没有房地产开发贷款项目历史数据可供使用时所采用的一种方法。由于项目的一次性和不可重复性，所以在项目风险估计时常用此法。后推法就是把未知的想象的事件及后果与某一已知事件及后果联系起来，也就是把未来风险事件归结到有数据可查的造成这一风险事件的一些初始事件，从而对风险做出评估和分析。例如，对某项目需考虑自然灾害风险，如果没有该地区自然灾害方面的直接历史数据，可将自然灾害的概率与一些自然灾害数据联系起来考虑，估算出足以引起自然灾害的“假象大雨”或“假象风暴”等等，根据这些假象灾害发生的概率，就可以对项目运作中的自然风险做出风险估计。c旁推法旁推法就是利用与房地产开发贷款项目类似项目的数据进行外推，用某一项目的历史记录对新的类似项目可能遇到的风险进行分析评估和分析。例如，可以通过搜集类似项目的数据来估计本项目所面临经济风险等发生的概率和损失程度。（三） 房地产开发贷款项目风险估计的计量标度风险计量结果需要用有关指标来表示，通常使用标识、序数、基数和比率四种标度。1.标识标度。标识对象或事件，用来区分不同的风险，但不涉及数量。不同的颜色和符号都可以作为标识标度。在尚未充分掌握风险的所有方面或同其它已知风险的关系时，使用标识标度。2.序数标度。事先确定一个基准，然后按照与这个基准的差距大小将风险排出先后顺序，使之彼此区别开来。利用序数标度还能判断一个风险是大于、等于、还是小于另一个风险。但是，序数标度无法判断风险之间的具体差别大小。将风险分为已知风险、可预测风险和不可预测风险用的就是序数标度。3.基数标度。使用基数标度不但可以把各个风险彼此区别开来，而且还可以确定他们彼此之间差别的大小。4.比率标度。不但可以确定他们彼此之间差别的大小，还可以确定一个计量起点。风险发生的概率就是一种比率标度。（四） 房地产开发贷款项目风险估计的流程一般情况下，开发贷款项目风险估计需要经过以下几个步骤。1.确定项目风险估计的目的与要求。2.搜集、整理风险资料。数据是风险估计的基础，风险估计资料包括与项目有关的风险历史资料以及现有的项目的有关资料。3.选择项目风险估计的方法。风险估计方法很多，应根据风险估计标的风险状态特点以及后续的风险处置的需要，确定项目风险估计的目的要求、搜集、整理风险数据、选择风险估计方法、估计风险发生概率估计风险可能引起后果或损失的严重程度得出结论。4.估计项目风险发生概率。估计风险后果或损失的严重程度。5.修正偏差并得出结论。风险估计过程涉及主观概率，并会因为风险估计中人们会倾向于采用小数法则所产生的系统性偏差，所以要对风险结论进行检验和修正以使风险估计结果更客观。房地开发贷款项目风险估计流程如图3所示。 图3 房地产开发贷款项目风险估计流程房地产开发贷款是银行向从事房地产开发的企业发放的用于其所开发的房地产项目所需建设资金的贷款。目前我国的商业银行房地产开发信贷增长速度快，1998年商业银行房地产开发贷款余额为2028.92亿元，2008年达到19300亿元，年均增长25.8%。但是，随着房地产开发贷款规模的不断扩大，它给银行带来的风险和潜在风险也在积累，因此，房地产开发贷款项目的风险评估应引起足够的重视，对房地产开发贷款的风险作到早监测、早防范。（五） 房地产开发贷款项目风险评估根据我国商业银行对房地产开发贷款管理办法的规定，目前我国商业银行对房地产开发贷款项目的风险管理主要是通过项目评估来完成。房地产开发贷款项目的评估内容，重点是在项目可行性研究的基础上，从银行的角度对项目在技术上、财务上和经济上的可行性和可靠度进行全面评估。重点内容包括：1.承贷企业资信评价主要包括：承贷企业基本情况（历史沿革和公司基本情况）、承贷企业经营者情况（法人、公司高层管理人员及公司人员整体水平）、承贷企业经营情况（开发业绩及组织结构）、承贷企业财务状况（资产状况、负债状况及所有者权益状况）、财务指标（偿债能力评价：资产负债率、流动比率和速动比率，盈利能力分析：销售利润率、净资产利润率、总资产利润率及总资产净利润率等）2.项目概况评价主要包括：项目基本情况、项目建设合法性评价、项目进展评价及相关单位的资质评价。3.项目市场分析主要包括：投资环境分析、总体市场分析、区域市场分析及项目SWOT分析；4.投资估算和资金筹措评估主要包括：总投资估算（土地费用、前期工程费、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费、开发间接费用、管理费用、财务费用、销售费用、其他费用及不可预见费用）、投资进度及计划（已投入资金情况和后续投资计划）及自有资金评价；5.项目财务分析与评价主要包括：项目财务效益预测（收入测算、销售税金、投资成本、利润总额及净利润）、财务现金流量分析（项目财务内部收益率、项目财务净现值）、资金来源与运用分析、借款清偿能力分析（利息备付率、偿债备付率）、不确定性分析（盈亏平衡点（BEP）、敏感性分析）。6.贷款方式分析及项目风险效益评价贷款风险评价是将项目贷款按五大方面、四类风险程度进行打分评价。风险评价五方面是：政策和地区性风险、借款人风险、项目风险、担保风险、其他风险。四类风险程度由低到高的顺序为：低风险、较低风险、较高风险、高风险。所有正式评估的贷款项目均应进行打分评价，并按照最终得分结果进行贷款级别分类。（六） 房地产开发贷款项目风险评价指标模型构建风险评价是综合衡量风险对项目实现既定目标的影响程度。风险估计只对项目运作各阶段单个风险分别进行估计量化，而风险评价则考虑所有风险综合起来的整体风险以及项目对风险的承受能力。层次分析法(Analytic Hierarchy Proeess，AHP)是美国著名运筹学家萨蒂(T.L.Saaty)等人在20世纪70年代提出的一种定性与定量分析相结合的多准则决策方法。层次分析法是指将决策问题的有关元素分解成若干层次，在此基础上进行定性分析和定量分析的一种决策方法，它把人们的思维过程层次化、数量化，用数学方法为分析决策、预报或控制提供定量的依据。这种方法的特点是在对复杂决策问题的本质、影响因素及其内在关系等进行深入分析之后，构建一个层次结构模型，然后利用较少的定量信息，把决策的思维过程数学化。在本文中，采用层次分析法进行房地产开发贷款风险评价具体包括以下步骤:首先，建立评价对象的评价指标体系，其次，通过向专家咨询得出评价指标的相对值，构造判断矩阵，并计算相对权重系数；最后，通过一致性检验来验证结果的科学性，进行综合评价。（七） 房地产开发贷款风险评价指标体系构建为了保证房地产开发贷款风险评价指标的科学性，通过召开专家咨询会，整合专家咨询会的结果，最终确定房地产开发贷款风险评价指标，包括:借款人风险、项目建设风险、项目市场风险和项目偿债风险。借款人风险具体又分为3个指标: 经营者风险、企业经营风险、企业财务风险；项目建设风险具体又分为3个指标: 合法性风险、进度风险、建设内容风险；项目市场风险具体又分为5个指标: 销售风险、供求风险、市场定位风险、竞争风险和政策风险；项目偿债风险具体又分为5个指标: 资金风险、效益风险、项目财务风险、不确定性风险及贷款方式风险。因此，房地产开发贷款风险评价指标体系可以划分为3层:目标层、指标层和次指标层。（八） 建立房地产开发贷款项目风险等级评价标准1.房地产开发贷款项目风险等级设置为了能将上述评价结果具有操作性，本文借鉴商业银行信用等级评定标准，初步建立了房地产开发贷款项目风险等级评价标准。房地产开发贷款项目风险等级评价标准是利用多项经济、技术指标，在对房地产开发贷款项目进行全面分析、测定的基础上，采用定量与定性相结合的办法对贷款项目风险进行判断的过程。本标准主要是利用房地产开发贷款风险评价指标权重的结果，建立以下四类指标体系，作为量化考核评估依据。商业银行进行房地产开发贷款项目风险等级评定时，采取计分制形式，将各考核内容分别量化，最后以得分多少划定房地产开发贷款项目的风险等级。对于无法量化的指标根据项目的具体情况掌握其定性评定的标准，确定分数。根据四类风险等级系数评定量值，将房地产开发贷款项目风险划分为五类风险等级（详见表4）。表1 房地产开发贷款项目风险等级设置情况表项目风险等级ABCDE参考分数851007084606940590392.房地产开发贷款项目风险等级评定指标和评分办法以上文的房地产开发贷款项目风险权重为依据，经过专家讨论，进行适当调整，设立了房地产开发贷款项目风险等级评定指标（详见表5）。表2 奉贤别墅开发贷款项目风险分值设置指标序号指标名称分值序号指标名称分值一借款人风险10二项目建设风险101经营者风险24合法性风险52企业经营风险25进度风险23企业财务风险66建设内容风险3三项目市场风险30四项目偿债风险507销售风险1412资金风险78供求风险413效益风险109市场定位风险414财务风险2510竞争风险315不确定性风险511政策风险516贷款方式风险33.评分办法a借款人风险指标（10分）表3借款人风险分值设置及计分标准说明序号指标名称分值标准计分标准说明1经营者风险2(1)资质等级1一级一级得1分，二级得0.8分，三级得0.6分，四级得0.4分，暂定得0分。(2)领导者素质1学历业绩好得1分，较好得0.8分，一般得0.6分，较差得0.4分，差得0分。2企业经营风险2(3)累计开发量22020万平方米得2分，每减少5万平方米扣0.4分，小于5万平方米，得0分。3企业财务风险6(4)资产负债率250%50%得2分，每上升5个百分点扣0.4分，超过70%，得0分。(5)流动比率2200%200%得2分，每下降20个百分点扣0.4分，低于150%得0分。(6)速动比率2100%100%得2分，每下降10个百分点扣0.4分，低于70%得0分。b项目建设风险指标（10分）续表项目建设风险分值设置及计分标准说明序号指标名称分值标准计分标准说明4合法性风险5（7）五证齐全5五证每少1个证，扣1分，两个证以下得0分。5进度风险2(8)开发周期及进度2合理得2分，较合理得1.6分，一般得1.2分，不太合理得0.8分，不合理得0分。6建设内容风险3(9)地理位置1三环内得1分，三四环得0.8分，四五环得0.6分，五环外0.4分，远郊区得0分。(10)建设性质2保障性住房得2分，普通住宅得1.6分，公寓别墅1.2分,商业写字楼得0.8分,其它得0分c.项目市场风险（30分） 续表项目市场风险分值设置及计分标准说明序号指标名称分值标准计分标准说明7销售风险14(11)销售价格或租金10比周边类似项目低20%以上，得10分；低10%以上，得8分；基本一致，得6分；高出10%以内，得4分；高出20%以上，得0分。(12)销售比例4合理得4分，较合理得3.2分，一般得2.4分，不太合理得1.6分，不合理得0分。8供求风险4(13)供求状况2好得2分，较好得1.6分，一般得1.2分，较差得0.8分，差得0分。(14)未来销售前景2好得2分，较好得1.6分，一般得1.2分，较差得0.8分，差得0分。9市场定位风险4(15)价格定位2合理得2分，较合理得1.6分，一般得1.2分，不太合理得0.8分，不合理得0分。(16)户型、面积2合理得2分，较合理得1.6分，一般得1.2分，不太合理得0.8分，不合理得0分。10竞争风险3(17)竞争优势3价格、品质、环境、配套等与周边项目相比，有4项以上优势得3分；3项优势得2.4分，2项优势得1.8分，1项优势得1.2分，没什么优势得0分11政策风险5(18)政策影响力5政策利好度大，得5分；较大得4分，一般得3分，没什么影响，得2分，不利影响得0分。d.项目偿债风险指标（50分） 续表项目偿债风险分值设置及计分标准说明序号指标名称分值标准计分标准说明12资金风险7(19)投资估算4合理得4分，较合理得3.2分，一般得2.4分，不太合理得1.6分，不合理得0分。(20)自有资金比例3低于规定比例得0分，等于规定比例得1.2分，每提高2个百分点，加0.6分，最高得分不超过3分。13效益风险10(21)净利润310000万元10000万元得3分，每减少1000万元扣减0.6分，5000万以下得0分(22)总投资净利润78%/年8%得7分，每下降1个百分点扣1.4分。低于5%/年，得0分。14财务风险25(23)内部收益率612%12%得6分，每下降1个百分点扣1.2分，低于8%得0分。(24)财务净现值1210000万元小于0时，项目不可行；大于0时得4.8分, 每增加2000万元，加2.4分，最高分不超过12分。(25)投资回收期3小于贷款期得3分，每延长6个月扣减0.6分，超过2年得0分。(26)利息备付率222得1.2分，每提高1增加0.4分，最高得分不超过2分。(27)偿债备付率211得1.2分，每提高0.5增加0.4分，最高得分不超过2分。15不确定性风险5(28)盈亏平衡点（BEP）360%60%得3分，每上升10个百分点扣0.6分，超过90%得0分。(29)不确定性分析2变化10%时，财务净现值大于0，得2分；变化5%时，财务净现值大于0，得1分；变化5%时，财务净现值小于0，得0分。16贷款方式风险3（30）抵押率或保证企业350%或AAA企业50%得3分，每上升5个百分点扣0.6分，超过60%得0分。AAA企业保证得3分，减小一个等级扣0.6分，A级企业以下保证得0分。（九） 奉贤别墅开发贷款项目风险等级标准使用说明项目风险等级越高，银行面临的信贷风险越小；反之，就越大。具体情况如下：第一，当商业银行房地产开发贷款项目风险得分为85-100之间时，属于A级风险，贷款资金基本无风险，此时，商业银行对房地产开发贷款可以正常放贷。第二，当商业银行房地产开发贷款项目风险得分为70-84之间时，属于B级风险，表明贷款有轻度风险。这时预防和控制风险难度相对较小，银行采取一定措施即可排除，具体规避措施由有关支行(部)决策部门根据自身情况决定。第三，当商业银行房地产开发贷款项目风险得分为60-69之间时，属于C级风险，表明贷款风险较为严重。这时预防和控制风险难度较大，有关支行(部)要积极研究对策，并报上级审批。第四，当商业银行房地产开发贷款项目风险得分低于60分，属于D级及以下风险，表明贷款风险相当严重。最好，不要放贷，同时必须及时上报分行有关决策部门，该部门接到信息后，应组织力量与该支行(部)决策部门共商对策。三、 奉贤别墅开发贷款项目盈亏平衡计算（一） 盈利能力分析承贷企业近三年的盈利能力指标。承贷企业目前奉贤别墅开发项目仍在开发过程中，无收入，报表中收入为少量存量房租金收入，所以企业盈利指标普遍较低。从现状指标来看企业的盈利能力较差，从长远来看，奉贤别墅开发项目预计结构封顶即可实现收入，届时承贷企业盈利指标将有所好转。（二） 项目概况评价1.项目基本情况、项目进展评价及相关单位的资质评价2.项目建设合法性评价项目已取得立项、用地、规划等合法手续；但尚未办理施工许可手续及预售许可证，项目开发建设手续尚需进一步完善。（三） 项目市场分析1.投资环境分析、总体市场分析和区域市场分析；2.项目SWOT分析优势：项目位于XX桥西北侧，紧邻西南三环，区位条件优越、交通便利；四环内新增项目较少，本项目具有一定的稀缺性。劣势：项目现状配套设施还比较缺乏，有待进一步开发完善，区域内产业还没有形成规模化，对房地产市场的带动作用有限；另一方面，高端公寓的定位，使得客户群体相对较小，不仅销售周期可能较长，而且与周边环境不匹配。机会：第一，目前XX区成为规划中重点建设的区域之一，产业的重新布局和扩大投资，都将给区域市场注入新的活力；第二，XX商务区的规划定位及周边环境的改善，规划道路和轨道交通的建设将更加便捷人们的出行，为项目提供更多的客户源；第三，区域内居住项目存量和新增量在逐渐减少，未来市场竞争激烈程度较小，市场空间较大。威胁：第一，当前房地产市场新政频出，给房地产项目带来的不确定性和风险性也有所提高；第二，房地产市场经过前两年的火爆，现已开始进入调整期，市场观望气氛浓郁，对项目未来销售带来了影响。总体而言，该项目所在地区具备交通及区位优势，随着整体及区域经济的发展，这种优势将更加突出，商务氛围也将逐步提高，区域的投资价值也会不断提升。预测本项目公寓价格在XX元/平方米左右，商业房地产价格预计在XX元/平方米左右。项目未来市场仍有一定的增长空间。（四） 投资估算和资金筹措评估1.投资估算本次项目总投资估算主要基于目前北京市商业和公寓市场的造价标准和有关收费标准，同时结合奉贤别墅开发项目的实际市场定位及其已经投入资金状况进行测算。经过初步测算，本项目总投资为45811万。2.投资进度及计划经分析，至今奉贤别墅开发项目目实际已投入资金已达到25040万元，根据总投资估算和已投入资金情况核实结果，项目在评估基准日以后尚需投入资金20771万。后续建设资金来源中考虑银行借款为20771万元，其余为项目销售回款。（五） 自有资金评价承贷项目总投资为45811万元，根据核实后，认定本评估项目实际已投入资金为20771万元。自有资金投入比例达到总投资的40.63%。（六） 项目财务分析与评价1.项目财务效益预测a收入测算销售面积：根据建设工程规划许可证及承贷企业介绍，承贷项目可销售的公寓面积为45764.89平方米。销售均价：根据对承贷物业房地产市场的分析，确定承贷项目公寓平均销售价格为23000元/平方米，商业用房平均销售价格为45000元/平方米。收入预测：根据以上确定的可销售面积和价格水平以及不同物业销售进度情况，项目累计可以实现销售收入98225万元。b销售税金：营业税为收入的5%、城建税为营业税的7%、教育费附加为营业税的3%，则销售税金及附加费合计为收入的5.5%。经计算，承贷项目累计缴纳销售税金及附加为5402万元。c投资成本：根据投资估算，项目的投资成本为63255.50万元经计算，项目经营期内的利润总额为24210.10万元，所得税为6052.53万元，税后净利润为18157.58万元。d总投资利润率=利润总额/项目总投资=38.27%e总投资净利润率=净利润/项目总投资=28.71%2.财务现金流量分析a基准收益率考虑到本项目实际情况，结合房地产开发项目一般收益水平，基准收益率取10%。b项目财务指标报告以全部投资为计算基础，从现金流量角度进行财务指标分析测算，设定从2008年4月初至2011年3月末为项目开发及经营期，计算结果如下：项目财务内部收益率为23.93%，大于基准收益IC =10%；项目财务净现值（IC=10%）为9906.51万元，大于零；投资回收期为2.50年。3.资金来源与运用分析本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是自有资金，二是向银行贷款，三是预售收入用于投资部分。资金运作方式如下：自有资金全部用于投资；预售收入扣除与销售有关税费后用于投资：此外若还缺资金，则向银行借贷（详见表14）。4.项目借款偿还能力分析本项目贷款于贷款期末一次性还清，按照基准利率7.56%计算，银行贷款利息总额为2419.20万元。根据贷款偿还期预测表，银行贷款的还本付息有保障。利息备付率=（利润总额+应付利息）/应付利息=11.01偿债备付率=可用于还本付息的资金/应还本付息金额=3.38利息备付率大于2，说明付息保障程度充分；偿债备付率大于1，说明还款资金来源充分。5.不确定性分析盈亏平衡分析盈亏平衡分析是通过盈亏平衡点（BEP）来分析成本与收益的平衡关系的一种方法。用经营能力利用率表示盈亏平衡点（BEP）计算公式为： 盈亏平衡点（BEP） = 开发成本 + 管理费用 + 财务费用 销售收入- 销售费用 - 两税一费=67.57%分析结果表明，盈亏平衡点（BEP）低于70%，项目有较好的抗风险能力。敏感性分析敏感性分析是通过分析影响项目现金流量的主要因素发生变化对项目评估指标的影响，通过分析从中找出敏感因素，并确定其影响程度。当成本增加10%时或当收入减少10%时，财务内部收益率为均大于10%，财务净现值大于0。综合以上分析，可以看出，项目抗风险能力较强。（七） 贷款方式分析及项目风险效益评价1.项目贷款担保方式承贷企业向我行银行北京申请16000万元的贷款，期限2年，以XX大厦出让国有土地使用权提供抵押担保。抵押物权属清晰无争议，承贷企业对抵押物享有充分的使用、处分、收益权利，于估价时点2014年12月18日的抵押物抵押价值评估结果为32000万元，抵押率为50%，抵押物抵押担保能力较好。2.贷款效应分析该项目的开发建设一方面符合北京市城市规划的要求，有利于改善该区域的城市面貌和形象；另一方面也能进一步增强该区域商务氛围，促进商业繁荣。故该项目的建设具有良好的社会效益。对开发商而言，项目的顺利实施需要得到金融的支持；对贷款银行来说，项目贷款可为银行带来利息收入，有利于售房款在贷款银行的归集。同时，银行通过对房地产开发商所开发项目进行贷款，能够产生较强的连带效益。通过贷款行为，银行对开发商实力、信誉、财务状况都有了进一步深入的了解，有利于银企双方建立起更为信任、稳定的商业伙伴关系，从而就有可能在项目建设过程之中或建成后，为银行带来相关的按揭、结算和信用卡等业务的增长。四、 结论（一） 研究结论本文在对奉贤别墅开发项目现状阐述的基础上，界定了风险管理的过程，并进一步对沪崇高速公路项目风险管理问题进行了深入探讨，得出以下结论:应用因素分解法根据奉贤别墅开发项目风险来源对项目的风险因素进行分解，得到相应的风险结构图，并根据矩阵元素的取值判断风险的存在与否。运用该种方法进行风险识别，将风险识别的过程一定程度上量化，避免了已有风险识别方法的主观性和片面性，使风险识别的结果更加真实可靠。文中在对已有风险评估方法进行比较的基础上，实现了风险因素的排序、系统总风险的评价以及风险响应措施的选择。并最终通过广东渝湛高速公路建设项目的风险分析对该模型进行了验证说明。文中对风险应对的策略进行了介绍，并基于奉贤别墅开发项目贷款银行的角度，对高速公路项目中存在的几种风险，在分析和查阅整理已有资料的基础上分别给出相应的应对策略，为将来盈亏风险提供了保证。19