房地产估价师《房地产开发经营与管理》考试题测试强化卷和答案74

房地产估价师房地产开发经营与管理考试题测试强化卷和答案答题时间：120分钟 试卷总分：100分 题号一二三合计统分人得分 一.单选题(共100题)1.某房地产开发项目，经过测算得出以下数据：如果市场前景看好，净现值为5000万元，如果市场前景一般，净现值为2450万元，如果市场前景不好，净现值为-3580万元。经分析市场前景为：好的概率为40%，一般的概率为35%，不好的概率为25%，则该项目净现值的期望值为（）万元。A.1962.5B.3870C.4000D.4142.5【正确答案】A2.下列费用中，不属于房地产开发投资估算范围中的其他工程费的是（）。A.审计费B.工程造价咨询费C.临时用地费和临时建设费D.工程监理费【正确答案】A3.（）和蒙特卡洛模拟法是风险分析的两种主要方法。A.解析法B.幕景分析法C.调查和专家打分法D.故障树法【正确答案】A4.【真题】某物业未来10年租金收入的终值为20万元，年租金增长率为6%，租金在每年末支付。若年利率为6%，则第5年末的租金是()元。A.14945.16B.15841.87C.26764.51D.28370.38【正确答案】A5.建设单位在建设工程开工前，需要向()建设行政主管部门申请领取施工许可证。A.乡级以上人民政府B.县级以上人民政府C.市级以上人民政府D.省级以上人民政府【正确答案】B6.【真题】关于用期望值判断投资方案优劣的说法，正确的是（）。A.期望值不同、标准差小的方案为优B.期望值相同、标准差大的方案为优C.标准差相同、期望值小的方案为优D.期望值不同、标准差系数小的方案为优【正确答案】D7.以出让方式获得城市熟地土地使用权时，土地出让地价款由()构成。A.土地使用权出让金、基础设施建设费B.土地使用权出让金、拆迁补偿费、基础设施建设费C.土地使用权出让金、基础设施建设费、征地拆迁费D.土地使用权出让金、基础设施建设费、征地拆迁费、土地转让费【正确答案】B8.（）实行专款专用、封闭管理，储备土地出让收入扣除政府土地出让收益后，优先用于偿还土地储备贷款的本金和利息。A.土地购置贷款B.土地开发C.建设贷款D.土地储备贷款【正确答案】D9.【真题】甲、乙两人分别向银行贷款，贷款金额、利率、期限均相同，贷款期限为1年，甲的偿还方式为按月付息到期一次偿还本金，乙的偿还方式为按月计息到期一次还本付息。甲实际支付的利息额I甲和乙实际支付的利息额I乙之间的关系为()。A.I甲I乙B.I甲C.I乙=I乙D.I乙I乙【正确答案】B10.【真题】下列房地产投资风险中，直接导致投资的实际收益率降低的系统风险是()。A.时间风险B.比较风险C.持有期风险D.通货膨胀风险【正确答案】D11.房地产投资机会选择，主要包括提出投资设想、()和细化投资设想三项工作。A.市场风险分析B.寻找和筛选投资机会C.成本分析D.产品分析【正确答案】B12.能反映房地产项目开发经营期内各期的利润总额、所得税及各期税后利润的分配情况的是()。A.全部投资现金流量表B.资本金现金流量表C.资金来源与运用表D.损益表【正确答案】D13.仅考虑房地产的投资特性时，一般认为购买销售自行车的店铺比购买生产自行车的厂房的投资风险小，这是因为前者比后者具有（）。A.适于进行长期投资B.需要适时的更新改造投资C.易产生资本价值风险D.易受政策影响【正确答案】C14.房地产投资中危害最大的一种风险是()。A.通货膨胀风险B.政策风险C.政治风险D.周期风险【正确答案】C15.进行场地平整、道路、给水、排水、供电、供热、通信等工程所完成的投资，属于（）。A.商品房建设投资B.土地开发投资C.其他投资D.生产性投资【正确答案】B16.【真题】线性盈亏平衡分析中的盈亏平衡价格是()。A.销售量等于盈亏平衡产量时单位产品销售价格B.销售量小于盈亏平衡产量时单位产品销售价格C.销售量等于生产能力产量时单位产品最低销售价格D.销售量等于生产能力产量时单位产品最高销售价格【正确答案】A17.某开发公司开发的商品房出租，物业原值为6000万元，年租金收入为600万元，则该物业应缴纳的年房产税为()万元。A.60B.72C.52.8D.50.4【正确答案】B18.在房地产自然周期的第三阶段，此时供给增长速度高于需求增长速度时，房地产市场中的空置率与合理空置率之间的关系是()。A.空置率大于合理空置率B.空置率小于合理空置率C.空置率等于合理空置率D.不能判断【正确答案】B19.土地储备机构负责实施土地开发时，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的（）。A.1%B.2%C.3%D.4%【正确答案】B20.从抵押担保的质量来看，()抵押最优。A.商品住宅B.商用房地产C.经济住宅D.出让国有土地使用权【正确答案】A21.政府在道路、公园、博物馆等公共设施方面的投资，能显著地提高附近房地产的价值。这里指的是房地产投资的（）特性。A.区位选择异常重要B.投资价值难以判断因而易产生资本价值风险C.易受政策影响D.存在效益外溢和转移【正确答案】D22.【真题】整个投资市场的平均收益率为20%，国债的收益率为10%，房地产投资市场相对于整个投资市场的系统性风险系数为0.4，写字楼市场相对于房地产投资市场的系统性风险系数为0.9，写字楼市场的预期收益率为()。A.13.6%B.14.0%C.19.0%D.23.6%【正确答案】A23.某房地产开发商经过市场调研后，决定继续在市中心区开发商业楼盘的同时，重点在近郊区开发高端住宅产品-为城市金领和高收入者建设高档别墅区，那么开发商在目标市场选择过程中采用的是（）模式。A.市场集中化B.选择专业化C.产品专业化D.市场专业化【正确答案】B24.以下规定了规划建设用地面积、建筑密度、容积率的是()。A.选址规划建议通知书B.建设用地规划许可证C.建设工程规划许可证D.规划设计条件通知书【正确答案】D25.名义利率与实际利率的关系表述不正确的一项是（）。A.当每年计息周期数m1时，实际利率小于名义利率B.当每年计息周期数m=1时，实际利率等于名义利率C.实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值D.名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大【正确答案】A26.单利计息与复利计息的区别在于（）。A.是否考虑资金的时间价值B.是否考虑本金的时间价值C.是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值D.采用名义利率还是实际利率【正确答案】C27.多因素敏感性分析一般是在单因素敏感性分析基础上进行的，多因素敏感性分析须进一步假定同时变动的几个因素都是（），且各因素发生变化的概率相同。A.相互影响的B.相互独立的C.有因果关系的D.有条件关系的【正确答案】B28.某房地产投资项目的总投资为5000万元，其中投资者投入的权益资本为2500万元，经营期内的年平均利润总额为800万元，年平均税后利润为480万元，则该投资项目的资本金利润率为（）。A.12%B.32%C.24%D.30%【正确答案】B29.【真题】写字楼的可出租面积是指()。A.出租单元内使用面积加上分摊公用建筑面积B.出租单元内使用面积加上外墙、单元间分隔墙及单元与公用建筑空间之间分隔墙的水平投影面积C.出租单元内使用面积加上外墙、单元间分隔墙及单元与公用建筑空间之间分隔墙的水平投影面积一半D.出租单元内建筑面积加上分摊公用建筑面积【正确答案】D30.下列融资渠道中，属于公众市场债务融资渠道的是（）。A.抵押贷款支持证券B.退休基金C.保险公司D.银行类金融机构【正确答案】A31.房地产开发商根据消费者对物业品牌的认知价值来制定价格的方法，属于()。A.成本导向定价法B.购买者导向定价法C.竞争导向定价法D.市场导向定价法【正确答案】B32.敏感性分析是一种（）分析，是项目评估中不可或缺的组成部分。A.静态确定性B.静态不确定性C.动态确定性D.动态不确定性【正确答案】D33.市场调查人员开始时总是先收集()。A.一手资料B.二手资料C.一手资料或二手资料D.一手资料和二手资料【正确答案】B34.三项预测值分析方法是()中的一种。A.概率分析方法B.盈亏平衡分析方法C.多因素敏感性分析方法D.单因素敏感性分析方法【正确答案】C35.横道图法和网络图法在工程管理中常常作为()的方法。A.质量控制B.进度控制C.合同管理D.成本控制【正确答案】B36.按增量存量细分通常将房地产市场划分为三级市场，其中二级市场是指（）。A.土地使用权出让市场B.土地使用权转让市场C.新建商品房租售市场D.土地使用权转让市场和新建商品房租售市场【正确答案】D37.随着房地产复苏阶段的继续，对于市场复苏和增长的预期又会使业主小幅度增加租金，使市场最后达到供需平衡，此阶段属于房地产自然周期的()。A.第一阶段B.第二阶段C.第三阶段D.第四阶段【正确答案】A38.仅考虑房地产的投资特性时，一般认为购买销售玩具的店铺比购买生产玩具的厂房的投资风险小，这是因为前者比后者()。A.更适于进行长期投资B.变现性差C.需要适时的更新改造投资D.具有更专业的物业管理【正确答案】C39.商业零售物业基础租金常以每平方米为基础计算，也称()。A.基准租金B.基本租金C.最低租金D.成本租金【正确答案】C40.某收益性物业的潜在毛租金收入为100万元，假设在某报告期内的空置率为30%，所有用户都能按时缴纳租金，物业的其他收入为56万元，则此报告期该物业的有效毛收入为（）万元。A.86B.26C.126D.70【正确答案】C41.房地产开发企业发生的年度亏损，可以用下一年度的所得税前利润弥补，下一年度税前利润不足弥补的，可以在()年内延续弥补。A.2B.3C.4D.5【正确答案】D42.某销售型住房市场年初的住房存量为150万套，其中空置待售住房10万套，本年新竣工住房25万套，销售住房14万套，则吸纳周期为（）年。A.0.4B.0.56C.2.5D.3.06【正确答案】C43.产业与结构布局，属于房地产市场运行环境中的（）。A.社会环境B.政治环境C.经济环境D.金融环境【正确答案】C44.购置某物业用于出租经营，购买价格为100万元，从购买后的下一年开始有租金收入，年净租金收入为30万元，现金收支均发生在年初，目标收益率为10%，则该项目的动态投资回收期（）。A.小于5年B.在45年C.在56年D.在34年【正确答案】B45.【真题】在房地产投资项目可行性研究报告的摘要中，一般不需要表述的内容是（）。A.项目所处地区的市场情况B.项目本身的情况C.评价指标的计算过程D.可行性研究的结论【正确答案】C46.【真题】某投资者以30%的预付款订购了一写字楼，一年后该写字楼价格上涨了15%，该投资者预付款的收益率是()。A.15.0%B.21.4%C.30.0%D.50.0%【正确答案】D47.某房地产开发商按照目标市场的群体特征将房地产市场分为老年住宅市场、青年公寓市场等是从()角度对房地产市场进行的细分。A.市场营销B.房地产用途C.交易形式D.存量增量【正确答案】A48.已知年利率为14，则按季度计息时的实际年利率为()。A.12.55B.12.68C.14.75D.15.01【正确答案】C49.【真题】证券市场上的资金供给者是()。A.证券发行人B.证券投资者C.证券监管机构D.证券市场的中介机构【正确答案】B50.衡量投资者投入自有资本净收益水平的指标称为()。A.投资利润率B.成本利润率C.资本金净利润率D.资本金利润率【正确答案】C51.对于承包方式与承包内容，房地产开发商通常选择()方式。A.单价合同B.成本加酬金合同C.全部包工包料的总价合同D.专业工程发包【正确答案】C52.【真题】用于计算房地产开发项目全部投资动态经济评价指标的财务报表是()现金流量表。A.资本金B.财务计划C.项目投资D.投资者各方【正确答案】C53.相对于现金回报率来说，（）中的收益包括了还本付息中投资者所获得的物业权益增加的价值，还可以考虑将物业升值所带来的收益计入投资收益。A.投资利润率B.投资回报率C.资本金利润率D.资本金净利润率【正确答案】B54.某城市规划将一个污染严重的企业由该城市的A区迁至B区，则B区的物业投资将会减少，这主要是由于房地产投资（）的特性。A.区位选择异常重要B.变现性差C.需要适时的更新改造投资D.存在效益外溢和转移【正确答案】D55.已知某笔贷款的年利率为15，借贷双方约定按季度计息，则该笔贷款的实际年利率为()。A.15.87B.15.68C.15.55D.15【正确答案】A56.概算指标法采用综合的单位建筑面积和建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用，常用的估算公式为()。A.直接费：每平方米造价指标建筑面积，主要材料消耗量：每平方米材料消耗量指标建筑面积B.直接费：每平方米造价指标使用面积，主要材料消耗量：每平方米材料消耗量指标使用面积C.主要材料消耗量：每平方米造价指标套内建筑面积，每平方米材料消耗量指标套内建筑面积D.间接费：每平方米造价指标建筑面积，直接材料消耗量：每平方米材料消耗量指标建筑面积【正确答案】A57.开发投资的投资者主要是（）。A.赚取开发利润B.保值增值C.获得收益D.消费【正确答案】A58.某投资市场的平均收益率为15%，银行贷款利率为5.6%，国债收益率为4.5%，房地产投资市场的风险相关系数为0.5。那么，当前房地产投资的折现率为（）。A.10.3%B.7.17%C.9.75%D.8.59%【正确答案】C59.房地产投资决策分析主要包括市场分析、（）和投资决策三部分工作。A.价格分析B.项目财务评价C.产品分析D.成本分析【正确答案】B60.【真题】某商品住宅开发项目土地取得费用为13000万元，规划建筑面积为50000?，除土地取得费用外的其他成本费用为3500元/?，项目销售均价为8500元/?，营业税及附加为销售收入的5.5%，则项目能够回收全部成本费用的最低销售量为（）万平方米。A.2.60B.2.87C.3.59D.3.80【正确答案】D61.以下物业中，物业管理最为复杂的是()。A.居住物业B.公共物业C.收益性物业D.特殊物业【正确答案】C62.在初步可行性研究阶段，投资估算的精读可达()，所需费用约占总投资的()。A.30，0.20.8B.20，0.251.5C.10，021.0D.5，0.31.0【正确答案】B63.编制工程进度计划的方法有横道图法和()。A.网络图法B.表格法C.竣工图法D.坐标图法【正确答案】A64.房地产开发投资通常属于（）。A.长期投资B.中长期投资C.中短期投资D.置业投资【正确答案】C65.标底是招标工程的()，是审核投标报价、评价、决标的重要依据之一。A.评估价格B.预期价格C.成交价格D.理论价格【正确答案】B66.在商业辐射区域内，各商场间位置的优劣主要取决于（）。A.物业的交通通达程度B.停车的便利程度C.物业的周围环境D.物业所处区域的繁华程度【正确答案】A67.在中国实行经济适用住房的政策下，通过调查得知，愿意购买商品房的家庭有多少，属于()。A.试探性调查B.描述性调查C.因果性调查D.专题调查【正确答案】A68.由于自然原因、社会原因导致借款人失去还款能力，以及由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖账不还，这种风险因素为个人住房抵押贷款的（）。A.操作风险B.信用风险C.市场风险D.法律风险【正确答案】B69.选择短期投资还是长期投资主要取决于投资者的（）。A.投资偏好B.对未来的预期C.资金实力D.承受风险能力【正确答案】A70.下列市场调查的内容中，不属于不可控因素调查的是()。A.市场营销因素调查B.竞争情况调查C.消费者和消费者行为调查D.市场需求容量调查【正确答案】A71.关于房地产市场，下列说法不正确的是（）。A.房地产是一种特殊的商品，不可移动性是其与劳动力、资本以及其他类型商品的最大区别B.房地产经济学中对房地产市场的定义，则是指当前的房地产交易活动C.虽然土地和地上建筑物不能移动，但可以被某个人或单位拥有，并且给拥有者带来利益，因此就产生了房地产买卖、租赁、抵押等交易行为D.房地产市场是由参与房地产交易的当事人、作为交易对象的房地产资产以及交易制度、交易组织机构等构成【正确答案】B72.【真题】房地产开发项目资金筹措计划中包括预收入时，资金筹措计划要与项目的（）配合考虑。A.质量控制目标B.销售收入计划C.工程建设招标计划D.客户定位【正确答案】B73.【真题】在估算房地产开发项目的房屋开发费用时，用单位工程量投资乘以工程量来估算单项工程投资的方法是()。A.单元估算法B.概算指标法C.单位指标估算法D.工程最近似匡算法【正确答案】C74.甲写字楼购买价格为300万元，年净经营收入为60万元，年还本付息额为20万元；乙写字楼购买价格为600万元，年净经营收入为50万元，年还本付息额为40万元。若不考虑其他因素的影响，则甲、乙两写字楼投资的现金回报率的关系为（）。A.甲乙B.甲C.甲=乙D.无法判断【正确答案】A75.下列选项中，不计入收益性物业管理费用的是()。A.抵押贷款还本付息B.管理人员工资C.公共设施维修费D.保险费【正确答案】A76.【真题】房地产投资信托基金(REITs)的市场风险是指（）。A.REITs公司经营能力不同所导致的收益差别B.REITs证券价格在交易场所的变化给投资者带来的风险C.市场利率变化给REITs的实际收益带来的损失D.REITs规模大小不同所导致的市场认可度差别【正确答案】B77.下面分析属于房地产投资决策分析中的项目财务评价的是()。A.经营收入B.供求关系C.价格水平D.目标市场【正确答案】A78.某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为60万元的住宅，如果该家庭首付款为房价的20，其余房款用抵押贷款支付。如果抵押贷款的期限为20年，按月等额偿还，年贷款利率为6，如果该家庭25的收入用于购买该住宅，则该家庭须月收入至少为()元。A.3440B.9600C.13756D.13950【正确答案】C79.【真题】从市场营销的角度，房地产市场之所以能够进行市场细分，主要是由于()存在着差异性。A.房地产产品B.项目区位C.房地产需求D.住房价格【正确答案】C80.在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中用到的估算公式：主要材料消耗量一每平方米材料消耗量指标建筑面积属于()。A.单元估算法B.单位指标估算法C.工程量近似匡算法D.概算指标法【正确答案】D81.下列关于招标的说法，不正确的是（）。A.房地产开发商可依开发项目的建设规模和复杂程度选择招标方式B.通过公开招标方式，从中选择提供合理标价和较短工期的承包商作为承包单位C.开发商公开招标项目一般应授标给最低报价者D.邀请招标适用于公开招标的结果未产生出中标单位的建设项目【正确答案】C82.()通常对房地产拥有第一抵押权。A.土地开发贷款B.建设贷款C.在建工程抵押贷款D.土地储备贷款【正确答案】A83.a规划设计条件通知书；b建设用地规划许可证；c选址规划意见通知书；d建设工程规划许可证。它们在房地产开发过程中的核发顺序为()。A.abcdB.acdbC.cadbD.cbad【正确答案】D84.深圳万科房地产开发公司通过上市，解决了房地产开发所需的资本金投入问题，购买该公司的股票属于（）。A.房地产开发投资B.房地产置业投资C.房地产间接投资D.投资于房地产投资信托基金【正确答案】C85.根据传统房地产周期理论，房地产的发展呈现一种()的周期性。A.自我发展B.自我更新C.自我修正D.自我均衡【正确答案】C86.房地产市场也存在空间市场和（）两个层面。A.资产市场B.资本市场C.信托市场D.证券市场【正确答案】A87.【真题】等额序列支付资金回收系数正确的表达方式是（）。A.B.C.D.【正确答案】A88.零售商业物业的租金是以每一个独立出租单元的（）为基础计算的。A.建筑面积B.总出租面积C.使用面积D.营业面积【正确答案】B89.【真题】某笔投资分3年回收，投资者期望收益率为8%，预计未来3年年初回收额分别为100万元、150万元和80万元。若改为按年等额回收，则每年年末回收金额为()万元。A.110.00B.110.47C.119.31D.172.43【正确答案】C90.直接投资的特点是（）。A.资金所有者和资金使用者不能分离B.资金所有者和资金使用者分离C.不能直接干预和有效控制其投资资金的运用状况D.在资产的经营管理上不直接体现投资人的意志【正确答案】A91.下列因素中，属于房地产置业投资项目主要不确定因素的是()。A.容积率B.租金水平C.利息备付率D.成本利润率【正确答案】B92.以下项目用地，必须通过有偿出让方式获得供地的是()。A.城市基础设施建设B.经济适用住房C.社区小学D.商品住宅【正确答案】D93.当计息周期短于1年时，实际利率与名义利率的关系是()。A.名义利率大于实际利率B.实际利率大于名义利率C.名义利率等于实际利率D.实际利率小于名义利率【正确答案】B94.某一计息周期的净现金流量，是指()。A.该时段内现金流量的现金流量流入B.该时段内现金流量的现金流量流出C.该时段内现金流量的代数和D.该时段内现金流量的绝对值的和【正确答案】C95.为某房地产开发项目考察各个投资方案进行比较建立共同基础的是该项目的（）。A.利润表B.财务计划现金流量表C.资本金现金流量表D.全部投资现金流量表【正确答案】D96.高尔夫球场属于()。A.居住物业B.商用物业C.工业物业D.特殊物业【正确答案】B97.房地产投资决策以投资者对未来收益的估计为基础。投资者可以通过密切关注当地社会经济发展状况、科学地使用投资分析结果，来降低()的影响。A.通货膨胀风险B.市场供求风险C.政策风险D.政治风险【正确答案】B98.假设国债的收益率为10，市场整体的平均收益率为20，房地产系统市场风险系数是0.4，则某段时间内房地产业的预期收益率为()。A.14B.15C.13D.16【正确答案】A99.()是开发建设项目投资决策的基础，是在分析项目技术、经济可行后做出投资与否决策的关键步骤。A.投资机会研究B.初步性可行性研究C.详细可行性研究D.项目的评估和决策【正确答案】C100.一般来说，（）对企业的市场营销有直接影响。经济发展速度快，人民收入高，则购买力增强，市场需求增大；反之则小。A.政治法律环境B.经济环境C.人口环境D.社会文化环境【正确答案】B二.多选题(共70题)1.租售方案必须明确的问题包括（）。A.出租面积和出售面积的数量及其与建筑物的对应关系B.租售收入C.在整个租售期内每期拟销售或出租的物业类型和数量D.租售价格E.收款方式【正确答案】AC2.经济评价中的基础参数中，（）属于评价标准类指标。A.基准收益率B.开发经营期C.目标投资利润率D.目标投资回报率E.目标成本利润率【正确答案】ACDE3.【真题】甲乙两个项目均为出售型住宅项目，开发经营期为2年。对这两个项目进行比选时，可直接采用的静态盈利能力比选指标有()。A.利润总额B.投资利润率C.资产负债率D.财务净现值E.偿债备付率【正确答案】AB4.开发商在当地建设主管部门办理建设工程开工审批手续前，应具备的条件有()。A.获得国有土地使用证和建设用地规划许可证B.取得建设工程规划许可证C.签署了施工合同D.建设资金已落实E.施工现场具备了七通一平【正确答案】ABCD5.【真题】房地产开发企业在融资方案比选时，通常会选择()的方案。A.资金来源可靠B.审核程序复杂C.资金结构合理D.融资成本较低E.融资风险较小【正确答案】ACDE6.【真题】写字楼分类过程中要考虑的因素包括()。A.物业所处位置B.辐射区域的范围C.建筑设备系统D.建造年代E.租户类型【正确答案】ACE7.决策的原则有（）。A.经济性原则B.最优原则C.满意原则D.反馈原则E.比较选优原则【正确答案】CDE8.在不确定性情况下，估计未来投资收益，不可选用的决策方法有()。A.小中取大法B.大中取小法C.大中取大法D.小中取小法E.最小最大平均法【正确答案】BDE9.市场调查可分为不可控制因素调查和可控制因素调查两种，其中，可控制因素调查包括（）。A.技术发展调查B.产品调查C.消费者调查D.价格调查E.国内外市场环境调查【正确答案】BD10.运营费用的人工费包括（）。A.工资B.医疗、养老、失业保险C.统筹费D.聘请法律顾问的费用E.保安费用【正确答案】ABC11.零售商业物业的分类，主要依据()方面，分为五种类型。A.建筑形式B.建筑规模C.经营商品的特点D.周围环境E.商业辐射区域的范围【正确答案】BCE12.下面()不属于工程项目施工阶段中质量控制的任务。A.在施工过程中及时发现施工工艺规程是否满足设计要求和合同规定B.对所选用的材料和设备进行质量评价C.对整个施工过程中的工程质量进行评估D.施工现场的调研与分析E.对项目建设总周期目标的论证与分析【正确答案】DE13.按投资计算基础的不同，现金流量表分为（）。A.全部投资现金流量表B.部分投资现金流量表C.资本金现金流量表D.借贷现金流量表E.投资者各方现金流量表【正确答案】ACE14.房地产组合投资管理的主要工作包括（）。A.制订并执行组合投资策略B.设计和调整房地产资产的资本结构C.进行资产的投资分析和运营状况分析D.制订物业策略计划E.监督物业购买、处置、资产管理和再投资决策【正确答案】ABE15.投资决策分析主要包括（）工作。A.机会寻找B.机会筛选C.市场分析D.财务评价E.投资决策【正确答案】CDE16.【真题】衡量房地产泡沫常用的指标有()。A.房价收入比B.租金售价比C.实际价格与理论价格之比D.房地产供求比E.房地产价格指数与居民消费价格指数之比【正确答案】ACE17.勘察设计和前期工程费主要包括（），以及三通一平等土地开发工程费支出。A.城市基础设施建设费B.拆迁管理费C.可行性研究费D.水文地质勘探费E.规划、设计费【正确答案】CDE18.在工程项目施工阶段，质量控制的任务主要是（）。A.在施工过程中及时发现施工工艺规程是否满足设计要求和合同规定B.对所选用的材料和设备进行质量评价C.对整个施工过程中的工程质量进行评估D.将取得的质量数据和承包商履行职责的程序，与国家有关规范、技术标准、规定进行比较，并作出评判E.确定质量控制的对象【正确答案】ABCD19.风险对房地产投资决策的影响表现在()。A.投资者根据不同类型房地产投资风险的大小，确定相应的目标投资收益水平B.使投资者尽可能规避、控制或转移风险C.迫使投资者改变投资方向D.确定投资金额的多少E.根据风险大小调整投资额【正确答案】AB20.在可行性研究阶段，房屋开发费用中各项费用的估算可以采用的方法有（）。A.概算指标估算法B.根据类似工程经验估算C.工程量近似匡算法D.蒙特卡洛模拟法E.单位指标估算法【正确答案】ABCE21.房地产市场的参与者主要由()等要素构成。A.土地所有者B.开发商C.政府及政府机构D.金融机构E.房地产交易制度【正确答案】ABCD22.【真题】下列住房类型中，属于合法供给的城市住房有（）。A.廉租住房B.公共租赁住房C.经济适用房D.商品房E.小产权房【正确答案】ABCD23.对于购买-更新改造-出租-出售模式来说，这种业务模式下的现金流出包括（）等。A.购买成本B.更新改造成本C.运营成本D.转售税费E.建造成本【正确答案】ABCD24.房地产投资除了与一般投资行为一样划分为短期投资和长期投资、直接投资和间接投资、金融投资和实物投资外，还可以按照（）分类。A.经济活动类型B.投资方式C.投资主体D.物业类型E.投资偏好【正确答案】ACD25.【真题】下列经济效果评价指标中，属于衡量房地产开发项目“开发一销售”经营模式的指标有()。A.投资收益率B.物业增值率C.开发利润D.成本利润率E.股权增加率【正确答案】ACD26.建设工程进度控制工作的主要内容包括（）。A.施工现场的调研与分析B.编制项目建设工程进度计划C.监督项目施工进度计划的执行D.制订勘查计划E.对项目建设总周期目标的论证与分析【正确答案】ABCE27.在经济评价中的基础参数中的评价标准类指标包括()。A.出租率B.基准收益率C.目标投资利润率D.目标投资回报率E.空置率【正确答案】BCD28.以下关于房地产企业的经营净收入、利润和税金的数量关系表达式中，不正确的是（）。A.经营收入=销售收入+出租收入+自营收入B.利润总额=经营利润+营业外收支净额C.税后利润=利润总额-所得税D.经营利润=经营收入-经营成本-期间费用-销售税金E.销售税金=营业税+城市维护建设税+房产税+土地使用税【正确答案】DE29.下列内容不属于房地产开发策划方案的有()。A.融资方式与资金结构的分析与选择B.区位分析与选择C.开发时机的分析与选择D.实物分析和选择E.物业管理方案的分析和选择【正确答案】DE30.【真题】不确定型决策方法有（）。A.程序化决策B.小中取大法C.大中取小法D.决策树法E.最小最大后悔值法【正确答案】BE31.控制工程进度网络图的表现形式有()。A.单代号网络B.双代号网络C.三代号网络D.时标网络E.四代号网络【正确答案】ABD32.房地产开发项目策划中区位分析与选择包括（）。A.地域分析与选择B.具体地点的分析与选择C.建筑总面积的分析与选择D.平面布置的分析与选择E.对出售、出租、自营等方式进行选择【正确答案】AB33.建筑安装工程项目工程款的支付方式，包括（）的结算方式等。A.按日结算B.按月计算C.竣工后一次结算D.分段结算E.其他双方约定【正确答案】BCDE34.土地费用估算主要包括（）。A.划拨或征收土地的征地拆迁费B.出让土地的土地出让地价款C.转让土地的土地转让费D.租用土地的土地租用费E.转让土地应缴纳的手续费【正确答案】ABCD35.消费者市场细分的标准可归纳为（）。A.地理环境因素B.人口因素C.消费心理D.经营变量E.消费行为因素【正确答案】ABCE36.开发-持有-出租-出售模式主要适用于写字楼、零售物业、高级公寓等收益性房地产项目和部分政策性租赁住宅、普通商品住宅。这种业务模式下的现金流出包括（）等。A.土地成本B.建造成本C.运营成本D.开发费用E.购买税费【正确答案】ABCD37.决策可以按不同的标准划分类型，按决策的层次划分，包括（）。A.战略性决策B.管理性决策C.业务性决策D.个人决策E.群体决策【正确答案】ABC38.依代理委托方的不同，物业代理可以分为()。A.联合代理B.买方代理C.独家代理D.卖方代理E.双重代理【正确答案】BDE39.开标时，检查投标文件的密封情况，可以由()完成。A.投标人B.招标人C.投标人推选的代表D.招标人委托的公证机构E.招投标管理部门派出的代表【正确答案】ACD40.风险型决策的具体方法包括（）。A.最小可能法B.最大可能法C.期望值法D.决策树法E.后悔值法【正确答案】BCD41.以下不属于甲级写字楼特征的是()。A.具有良好的位置B.建筑物的物理状况良好C.建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求D.建筑物有功能陈旧因素影响E.其收益能力不能与新建成的写字楼建筑媲美【正确答案】ABDE42.影响房地产市场发展的经济因素包括()等因素。A.经济发展状况B.物价水平C.房价租金比D.工资及就业水平E.人口数量及状态【正确答案】ABCD43.经济评价中的基础参数中的时间类参数包括（）。A.开发期B.开发经营期C.建设期D.出租率E.出租经营期的起始点【正确答案】ABCE44.以下说法正确的是()。A.有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入B.净经营收入=潜在毛收入-经营费用C.税前现金流=净经营收入-抵押贷款还本付息D.税前现金流=经营收入-抵押贷款还本付息E.税后现金流=税前现金流-准备金【正确答案】AC45.在风险分析中，风险估计阶段的工作包括（）。A.风险估算B.分析风险概率分布情况C.辨识风险发生的原因D.检验各风险变量是否相关E.提出应对风险的建议【正确答案】AB46.制订租售方案的工作内容主要包括（）。A.租售价格确定B.宣传手段选择C.租售进度安排D.广告设计及安排E.市场租售对比分析【正确答案】AC47.下列费用中属于管理费用的是()。A.折旧费B.办公费C.咨询费D.修理费E.广告宣传费【正确答案】ABCD48.申请领取施工许可证应具备的条件，有（）。A.已经办理该建筑工程用地批准手续B.总承包企业已签署了分包合同C.已经确定施工企业D.签署了委托监理合同E.建设资金已经落实【正确答案】ACDE49.零售商业物业在选择租户时，往往注重考察租户的（）。A.声誉B.面积需求大小C.租金支付方式D.需要的服务E.组合与位置分配【正确答案】ADE50.【真题】房地产投资项目互斥方案在进行经济比选时应遵循的准则有()。A.备选方案差异原则B.备选方案独立原则C.最低可接受收益率原则D.不行动原则E.备选方案关联性原则【正确答案】ACD51.从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看，投资周期超前于市场自然周期变化的情况出现在（）。A.第一阶段B.第二阶段初期C.第二阶段末期D.第三阶段E.第四阶段【正确答案】CDE52.【真题】某投资者购买了一幢写字楼用于出租经营，购楼投资的60%来自银行提供的期限10年、年利率10%、按年等额还本付息的抵押贷款。假设写字楼的出租率一直稳定在85%，且净租金收入每年以6%的速度上涨(收入发生在期初)，计划第10年末转售，投资者的期望收益率为10%。该写字楼资本金现金流量现值的计算所涉及的公式包括()。A.B.C.D.E.【正确答案】ABD53.下列()属于房地产组合投资管理的内容。A.制定物业策略计划B.确定物业投资者或业主的投资目标C.管理资产以实现组合投资收益的最大化D.管理并评估物业服务企业的工作E.监控物业运行绩效【正确答案】BC54.以下可以应用于房地产开发投资评价的反映项目盈利能力的动态评价指标包括()。A.速动比率B.投资利润率C.内部收益率D.成本利润率E.净现值【正确答案】CE55.定义市场区域工作主要包括()。A.细分市场B.描绘市场区域C.解释确定市场区域边界的依据D.在相应的地图上标出市场区域的边界E.选择目标市场【正确答案】BCD56.房地产开发项目财务评价的基本报表包括（）。A.总投资估算表B.现金流量表C.财务计划现金流量表D.开发建设投资估算表E.资产负债表【正确答案】BCE57.商业辐射区域分析包括可能的()分析。A.顾客流量B.商业聚集程度C.消费者行为D.消费者购买能力E.消费者喜好和偏好【正确答案】ACDE58.抵押率的确定受()等因素的影响。A.抵押物的流动性B.贷款期限长短C.通货膨胀预期D.抵押物所处的市场条件E.抵押物的新旧程度【正确答案】ABCD59.当企业采取某些措施和行动之后，竞争者会有以下反应模式（）。A.从容不迫型B.选择型C.凶猛型D.随机型E.灵活型【正确答案】ABCD60.业主或投资者投资坐落在中心商务区投资性写字楼物业是希望达到（）的目的。A.资本保值B.资本增值C.获取周期性收益D.降低投资风险E.抵御通货膨胀【正确答案】ABC61.专业人员主要依照写字楼（）对其进行分类。A.所处的位置B.交通便利条件C.自然或质量状况D.设施完善程度E.收益能力【正确答案】ACE62.房地产开发投资的静态盈利指标有（）。A.成本利润率B.销售利润率C.资本金净利润率D.资本金利润率E.静态投资回收期【正确答案】ABE63.房地产抵押贷款不包括()。A.个人住房抵押贷款B.房地产开发贷款C.土地使用权抵押贷款D.商用房地产抵押贷款E.在建工程抵押贷款【正确答案】BC64.房地产开发投资经济效果的大小用()等指标来衡量。A.销售收入B.开发利润C.成本利润率D.投资收益率E.资本金回报率【正确答案】BCD65.收益性物业管理中，影响有效毛收入的因素有（）。A.潜在毛租金收入B.经营费用C.租金损失D.其他收入E.报酬率高低【正确答案】ACD66.物业服务企业在确定写字楼租金时，一般考虑的主要因素有（）。A.承租方的财务能力B.承租方的商业信誉C.基础租金与市场租金D.出租单元的面积规划和室内装修E.物业管理企业的经营业绩和管理水平【正确答案】CD67.对写字楼进行分类，主要是看（）等。A.交通方便性B.经营商品的特点C.建筑形式D.为租户提供的服务E.租户类型【正确答案】ABDE68.就名义利率和实际利率的关系问题，下面说法中正确的有()。A.从资金时间价值分析的角度来看，区分名义利率和实际利率意义不大B.当每年的计息周期数等于1时，名义利率与实际利率相等C.在名义利率给定的前提下，计息周期越短，实际利率就越大并无上限D.当每年的计息周期数大于1时，实际利率大于名义利率【正确答案】BD69.【真题】下列社会经济活动表现中，体现房地产市场功能的有()。A.商品住房限购政策导致住房租金上涨B.居民对高层住宅需求增加使得更多房地产开发企业愿意建高层住宅C.保障性住房供给增加抑制商品住房价格D.房价大幅下降导致美国次贷危机爆发E.通货膨胀导致房地产重置成本增加【正确答案】ABC70.房地产投资决策分析中的市场分析的主要工作包括（）。A.市场宏观环境B.政府政策C.目标市场及其可支付的价格或租金水平D.财务评价E.房地产供求关系【正确答案】ABCE三.判断题(共30题)1.一般情况下，代收代缴的费用越多，基础租金就越高。（）【正确答案】错2.以行政划拨方式供应廉租住房和经济适用房建设用地，也逐步开始采用以未来住宅租售价格或政府回购价格为标的的公开招标方式。（）【正确答案】对3.在编写可行性研究报告时，贷款偿还分析主要是就项目的贷款还本付息情况作出估算，用以反映项目在何时开始、从哪项收入中偿还贷款本息，以及所需的时间长度，以帮助开发商安排融资计划。（）【正确答案】对4.零售商业物业的租金是以每一个独立出租单元的总建筑面积为基础计算的。【正确答案】错5.当可供比较方案的开发经营期不同时，一般不宜采用净现值法和差额投资内部收益率法进行比选。（）【正确答案】对6.根据建设部做出的有关规定，可出租面积是出租单元内建筑面积加上公用建筑空间。【正确答案】错7.土地储备的运作程序