行业会计比较（第二版）课件： 学习情境五 房地产企业典型业务的会计核算

课程名称：行业会计比较课程名称：行业会计比较学习情境五学习情境五房地产企业典型业务的会计核算房地产企业典型业务的会计核算行业会计比较房地产开发企业的认知房地产开发企业的认知1开发成本的核算开发成本的核算2开发产品的核算开发产品的核算3房地产企业典型业务的会计核算行业会计比较学习子情境一 房地产企业开发企业认知一、房地产开发企业概念及其主要经营活动一、房地产开发企业概念及其主要经营活动 房地产开发：房地产开发：在依法取得土地使用权在依法取得土地使用权（开发权、经营权）的基础上，对土地及（开发权、经营权）的基础上，对土地及其地上建筑物进行建设、改造、利用等生其地上建筑物进行建设、改造、利用等生产建设与经营管理的活动。产建设与经营管理的活动。房地产开发企业：房地产开发企业：从事房地产开发和从事房地产开发和经营管理的企业，它既是房地产产品的生经营管理的企业，它既是房地产产品的生产者，又是房地产商品的经营者。产者，又是房地产商品的经营者。概念概念行业会计比较学习子情境一 房地产企业开发企业认知主要经营活动主要经营活动 土地开发与经营土地开发与经营 房屋的开发与经营房屋的开发与经营 城市基础设施和公共配套城市基础设施和公共配套设施的开发与建设设施的开发与建设 代建工程的开发与建设代建工程的开发与建设行业会计比较学习子情境一 房地产企业开发企业认知房地产典型会计核算业务为：房地产典型会计核算业务为：开发成本的核算开发成本的核算 开发产品的核算开发产品的核算会计核算的特点会计核算的特点1.1.资金需求量大，筹资渠道广泛，财务风险大资金需求量大，筹资渠道广泛，财务风险大2.2.资金占用形态的多元性，成本核算对象确定具资金占用形态的多元性，成本核算对象确定具 有复杂性有复杂性3.3.核算周期的长期性核算周期的长期性4.4.商品销售的特殊性商品销售的特殊性行业会计比较开发成本种类开发成本种类土地开发成本土地开发成本房屋开发成本房屋开发成本配套设施开发成本配套设施开发成本代建工程开发成本代建工程开发成本成本核算项目成本核算项目土地征用及拆迁补偿费土地征用及拆迁补偿费前期工程费前期工程费基础设施费基础设施费建筑安装工程费建筑安装工程费公共配套设施费公共配套设施费开发间接费用开发间接费用开发成本内开发成本内容容学习子情境二 房地产企业开发成本核算行业会计比较（一）（一）“开发成本开发成本”核算房地产开发企业在土地、房屋、配核算房地产开发企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中发生的各项套设施和代建工程的开发过程中发生的各项开发费用。开发费用。（二）（二）“开发间接费用开发间接费用”核算房地产开发企业内部非独立核算单核算房地产开发企业内部非独立核算单位及开发现场管理机构，为开发产品而发生位及开发现场管理机构，为开发产品而发生的各项间接费用。的各项间接费用。开发成本核算开发成本核算学习子情境二 房地产企业开发成本核算行业会计比较核核算算方方法法开发费用发生开发费用发生“开发成本开发成本”“开发间接费用开发间接费用”入计配分末期入计配分末期完工完工“开发产品开发产品”开发成本核算开发成本核算直接费用直接费用间接费用间接费用销售销售会计核算的整体程序会计核算的整体程序学习子情境二 房地产企业开发成本核算行业会计比较学习子情境二 房地产企业开发成本核算土地开土地开发费用发费用 发生发生“开发成本开发成本 土地开发土地开发”“开发间接费用开发间接费用”“开发产品开发产品”“开发成本开发成本 房屋开发房屋开发”直接费用计入直接费用计入间接费用计入间接费用计入期末分配计入期末分配计入完工完工自用自用 土地开发成本核算程序图土地开发成本核算程序图一、土地开发成本核算一、土地开发成本核算对外销售对外销售行业会计比较 20102010年北京鼎盛房地产公司开发昌平区新年北京鼎盛房地产公司开发昌平区新城小区建设用地城小区建设用地8 0008 000平方米，计划平方米，计划40%40%作为商作为商品性建设用地对外销售，品性建设用地对外销售，60%60%用于本企业进行用于本企业进行商品房开发用地。在开发过程中发生如下经济商品房开发用地。在开发过程中发生如下经济业务：业务：1 1、用银行存款支付征用土地拆迁费、耕地占、用银行存款支付征用土地拆迁费、耕地占用税、劳动力安置费等用税、劳动力安置费等300300万元。万元。2 2、拆迁地上各种建筑物材料回收，共收回现、拆迁地上各种建筑物材料回收，共收回现金金6 6万元，存入开户银行。万元，存入开户银行。3 3、该土地开发项目采用出包方式建设，结算、该土地开发项目采用出包方式建设，结算应付承包建设单位新城小区建设用地应付承包建设单位新城小区建设用地“三通一三通一平平”费用费用1010万元。万元。借：开发成本借：开发成本土地开发土地开发 300300万万 贷：银行存款贷：银行存款 300300万万借：银行存款借：银行存款 6万万 贷：开发成本贷：开发成本土地开发土地开发6万万借：开发成本借：开发成本土地开发土地开发 10万万 贷：应付账款贷：应付账款某单位某单位 10万万学习子情境二 房地产企业开发成本核算土地开发成本核算举例土地开发成本核算举例行业会计比较 4 4、支付由市基础设施工程公司、支付由市基础设施工程公司承包的基础设施工程费用承包的基础设施工程费用6060万元。万元。5 5、期末分配结转开发间接费用，、期末分配结转开发间接费用，新城小区建设用地应负担新城小区建设用地应负担3 3万元。万元。6 6、昌平区建设用地开发工程完、昌平区建设用地开发工程完工，并验收合格，其中工，并验收合格，其中3 2003 200平方平方米直接对外销售，米直接对外销售，4 8004 800平方米用平方米用于企业开发商品房，结转其成本。于企业开发商品房，结转其成本。计算各成本核算对象应分摊的计算各成本核算对象应分摊的土地开发成本：土地开发成本：结转土地开发成本：结转土地开发成本：4 4、借：开发成本、借：开发成本土地开发成本土地开发成本 6060万万 贷：银行存款贷：银行存款 6060万万 5 5、借：开发成本、借：开发成本土地开发成本土地开发成本 3 3万万 贷：开发间接费用贷：开发间接费用 3 3万万 6 6、土地开发总成本、土地开发总成本 3003006 6101060603 3 367367（万元）（万元）对外销售土地应分摊成本额对外销售土地应分摊成本额 36736740%40%146.8146.8（万元）（万元）自用土地应分摊成本额自用土地应分摊成本额 36736760%60%220.2220.2（万元）（万元）结转土地开发成本：结转土地开发成本：借：开发产品借：开发产品土地土地 146.8146.8万万 开发成本开发成本房屋开发成本房屋开发成本 220.2220.2万万 贷：开发成本贷：开发成本土地开发成本土地开发成本367367万万 土地开发成本核算举例土地开发成本核算举例学习子情境二 房地产企业开发成本核算行业会计比较二、配套设施开发成本核算二、配套设施开发成本核算 配套设施是指房地产开发企业开发的与开发项目配套建设配套设施是指房地产开发企业开发的与开发项目配套建设的各种服务性设施。可分为两大类：的各种服务性设施。可分为两大类：不能有偿转让的公共配套设施不能有偿转让的公共配套设施能有偿转让的城市规划中规定的大型配套设施项目能有偿转让的城市规划中规定的大型配套设施项目学习子情境二 房地产企业开发成本核算行业会计比较配套设配套设施开发施开发费用发费用发生生“开发成本开发成本 配套设施开发配套设施开发”“开发间接费用开发间接费用”“开发产品开发产品”某配套设施某配套设施“开发成本开发成本 房屋开发房屋开发”配套设施开发成本核算程序图配套设施开发成本核算程序图二、配套设施开发成本核算二、配套设施开发成本核算间接费用计入间接费用计入直接费用计入直接费用计入期末分配计入期末分配计入完工完工不能有不能有偿转让偿转让能有偿转让能有偿转让学习子情境二 房地产企业开发成本核算行业会计比较注注意意 为了正确计算结转房屋开发成本为了正确计算结转房屋开发成本,配套设配套设施如果与房屋不是同步开发，要按配套设施施如果与房屋不是同步开发，要按配套设施的预算成本通过预提的方式，将配套设施费的预算成本通过预提的方式，将配套设施费用计入房屋开发成本。即：用计入房屋开发成本。即：借：开发成本借：开发成本房屋开发成本房屋开发成本 贷：其他应付款（预提费用）贷：其他应付款（预提费用）将来配套设施开发完工结转成本时，将来配套设施开发完工结转成本时，借：其他应付款（预提费用）借：其他应付款（预提费用）贷：开发成本贷：开发成本配套设施开发配套设施开发学习子情境二 房地产企业开发成本核算行业会计比较三、房屋开发成本的核算三、房屋开发成本的核算目的与用途为对外销售而开发的商品房为对外销售而开发的商品房为出租经营而开发的经营为出租经营而开发的经营房房 为安置拆迁居民周转使用而开发的周转房为安置拆迁居民周转使用而开发的周转房受其他单位委托，代为开发建设的代建房受其他单位委托，代为开发建设的代建房学习子情境二 房地产企业开发成本核算行业会计比较序序号号 项目名称项目名称费用项目费用项目101101商品房商品房102102商品房商品房152152出租房出租房182182周转房周转房合计合计1 1支付土地拆迁费支付土地拆迁费100 000100 00080 00080 000180 000180 0002 2结转自用土地征地拆迁费结转自用土地征地拆迁费75 00075 00075 00075 000150 000150 0003 3应支付设计单位前期工程费应支付设计单位前期工程费30 00030 00030 00030 00030 00030 00030 00030 000120 000120 0004 4支付承包单位基础设施工程费支付承包单位基础设施工程费90 00090 00075 00075 00070 00070 00070 00070 000305 000305 0005 5支付承包单位建筑安装工程费支付承包单位建筑安装工程费600 000600 000480 000480 000450 000450 000450 000450 0001 980 0001 980 0006 6分配配套设施费（水塔）分配配套设施费（水塔）80 00080 00065 00065 00060 00060 00060 00060 000265 000265 0007 7预提配套设施费（托儿所）预提配套设施费（托儿所）80 00080 00072 00072 00064 00064 00064 00064 000280 000280 0008 8分配应由房屋开发成本负担的分配应由房屋开发成本负担的开发间接费用时开发间接费用时82 00082 00066 00066 00062 00062 00062 00062 000272 000272 0002010年度，北京鼎盛房地产公司对北海小区的年度，北京鼎盛房地产公司对北海小区的101号商品房、号商品房、102号商品房、号商品房、152出租出租房和房和182周转房进行开发，发生了与房屋开发有关的经济业务如表所示。周转房进行开发，发生了与房屋开发有关的经济业务如表所示。房屋开发核算举例房屋开发核算举例学习子情境二 房地产企业开发成本核算行业会计比较学习子情境二 房地产企业开发成本核算四、代建工程开发成本的核算四、代建工程开发成本的核算其开发费用分别在其开发费用分别在“开发成本开发成本土地开发土地开发”和和“开发成本开发成本房屋房屋开发开发”两个明细账户核算，开发工两个明细账户核算，开发工程完工验收合格时，转入程完工验收合格时，转入“开发产开发产品品代建工程代建工程”账户。账户。可比照土地开发和房屋开发的核算方法进行核算可比照土地开发和房屋开发的核算方法进行核算行业会计比较开发产品开发产品是可以作为商品对外销售的产品。是可以作为商品对外销售的产品。产品开发完成后，根据其使用用途的不同分别作如下处理：产品开发完成后，根据其使用用途的不同分别作如下处理：作为商品对外销售的通过作为商品对外销售的通过“开发产品开发产品”核算核算 用于出租经营的通过用于出租经营的通过“出租开发产品出租开发产品”核算核算 用于安置周转使用的通过用于安置周转使用的通过“周转房周转房”核算核算 自建自用的房产通过自建自用的房产通过“固定资产固定资产”核算核算学习子情境三 房地产企业开发产品核算行业会计比较开发产开发产品会计品会计核算账核算账户设置户设置“开发产品开发产品”“分期收款开发产品分期收款开发产品”“出租开发产品摊销出租开发产品摊销”“周转房摊销周转房摊销”“出租开发产品出租开发产品”学习子情境三 房地产企业开发产品核算“周转房周转房”行业会计比较开发产品核开发产品核算算借：主营业务成本借：主营业务成本贷：开发产品贷：开发产品借：开发产品借：开发产品 贷：开发成本贷：开发成本开发成本开发成本开发过程开发过程开发产品增加开发产品增加开发产品减少开发产品减少完工完工销售销售学习子情境三 房地产企业开发产品核算行业会计比较学习子情境三 房地产企业开发产品核算出租开发产品核算出租开发产品核算开发完工或由开发开发完工或由开发产品转为出租时产品转为出租时借：出租开发产品借：出租开发产品 贷：开发产品贷：开发产品 或或 开发成本开发成本出租开发产品增加收取租金、摊销成本 收取租金时收取租金时借：银行存款借：银行存款 贷：主营业务收入贷：主营业务收入 摊销成本时摊销成本时借：主营业务成本借：主营业务成本 贷：出租开发产贷：出租开发产品摊销品摊销日常修理时日常修理时借：主营业务成本借：主营业务成本贷：银行存款等贷：银行存款等大修或装修时大修或装修时增加出租产品价值增加出租产品价值3发生修理费用行业会计比较出租开发产品核算出租开发产品核算4 结转出租开发产品销售成本结转出租开发产品销售成本借：主营业务成本借：主营业务成本 （出租产品的摊余价值）（出租产品的摊余价值）出租开发产品摊销（出租产品已提摊销额）出租开发产品摊销（出租产品已提摊销额）贷：出租开发产品贷：出租开发产品出租开发产品转为销售学习子情境三 房地产企业开发产品核算行业会计比较周转房的核算周转房的核算周转房是指用于安置被拆迁居民周转使用的各种房屋。周转房是指用于安置被拆迁居民周转使用的各种房屋。借：开发成本借：开发成本或开发间接费用或开发间接费用贷：周转房摊销贷：周转房摊销借：开发成本借：开发成本贷：银行存款贷：银行存款应付职工薪酬等应付职工薪酬等借：主营业务成本借：主营业务成本 周转房摊销周转房摊销贷：周转房贷：周转房增加增加摊销摊销修理修理出售出售学习子情境三 房地产企业开发产品核算 借：周转房借：周转房 贷：开发产品贷：开发产品行业会计比较 致谢致谢 2011.3.1