上海市闸北区物流园区报告

上海市闸北区政府发展交通运输业领导小组上海市闸北区政府发展交通运输业领导小组上海北郊物流开发管理有限公司上海北郊物流开发管理有限公司上海北郊物流园区项目开发思路Shanghai Bei j i ao Logi sti cs ParkPl anni ng Proposal 上海市闸北区政府发展交通运输业领导小组上海市闸北区政府发展交通运输业领导小组上海北郊物流开发管理有限公司上海北郊物流开发管理有限公司上海市闸北区政府发展交通运输业领导小组上海市闸北区政府发展交通运输业领导小组上海北郊物流开发管理有限公司上海北郊物流开发管理有限公司C ont ents目录第一部分：项目解析项目发展背景区位分析对城市空间结构的影响作用项目发展条件评价第二部分：战略定位总体发展目标定位提升差异化定位竞争性分析第三部分：实施体系可行性的系统分析招商战略体系制定整体发展概念第四部分：功能组团基础物流企业组团商贸展示企业组团物流及相关企业总部组团物流及相关企业孵化器组团物流信息企业组团园区配套企业组团交通商务主题公园附件：规划建议招商路径物流信息化平台一些问题上海市闸北区政府发展交通运输业领导小组上海市闸北区政府发展交通运输业领导小组上海北郊物流开发管理有限公司上海北郊物流开发管理有限公司项目发展背景区位分析对城市空间结构的影响作用项目发展条件评价第一部分：项目解析1上海市闸北区政府发展交通运输业领导小组上海市闸北区政府发展交通运输业领导小组上海北郊物流开发管理有限公司上海北郊物流开发管理有限公司国家宏观政策1第一部分：项目解析 项目发展背景关于促进我国物流业发展的意见关于促进我国物流业发展的意见 “加快物流设施整合和社会化区域物流中心建设。采取必要的控制措施，推加快物流设施整合和社会化区域物流中心建设。采取必要的控制措施，推动各地区工业、商业、运输、货代、联运、物资、仓储等行业物流资源的整动各地区工业、商业、运输、货代、联运、物资、仓储等行业物流资源的整合，合理规划建设区域物流中心，开展社会化、专业化的公共服务。对符合合，合理规划建设区域物流中心，开展社会化、专业化的公共服务。对符合条件的此类项目，各级政府要给予重点支持。条件的此类项目，各级政府要给予重点支持。”2004年8月5日，发改委等九部委联合发文上海市闸北区政府发展交通运输业领导小组上海市闸北区政府发展交通运输业领导小组上海北郊物流开发管理有限公司上海北郊物流开发管理有限公司上海市国民经济和社会发展上海市国民经济和社会发展“十五十五”计划纲要和上海市计划纲要和上海市“十五十五”现代物流产现代物流产业发展重点专项规划将发展现代物流产业作为上海经济发展的新的增长点之一业发展重点专项规划将发展现代物流产业作为上海经济发展的新的增长点之一上海铁路局正在对上海市的铁路货运系统予以整合，调整各站点的运量和运能（其上海铁路局正在对上海市的铁路货运系统予以整合，调整各站点的运量和运能（其中北郊货运站已投资中北郊货运站已投资1.21.2亿元）亿元）原上海市委书记黄菊、市长徐匡迪在视察闸北的时候，看到了闸北区丰富的客、货原上海市委书记黄菊、市长徐匡迪在视察闸北的时候，看到了闸北区丰富的客、货运资源和便捷的交通，都提出了运资源和便捷的交通，都提出了“运在闸北运在闸北”的工作要求的工作要求上海市政府规划1第一部分：项目解析 项目发展背景上海市闸北区政府发展交通运输业领导小组上海市闸北区政府发展交通运输业领导小组上海北郊物流开发管理有限公司上海北郊物流开发管理有限公司闸北区政府关于交通运输和物流服务的规划闸北区将交通运输和物流服务业确定为地区四大支柱产业之一上海市闸北区国民经济和社会发展“十五”计划纲要（草案）总体思路为总体思路为“突出一个龙头，推进两线建设，完善三片功能，优化四大产业突出一个龙头，推进两线建设，完善三片功能，优化四大产业”上海市闸北区交通运输业发展规划（2002.5）“交通运输业是闸北区特色产业，区位条件优越，上海市规划中也将闸北定交通运输业是闸北区特色产业，区位条件优越，上海市规划中也将闸北定位为陆上交通运输中心之一，并作为闸北一特强产业加以引导位为陆上交通运输中心之一，并作为闸北一特强产业加以引导”闸北区委关于闸北区运输服务业发展情况的报告“闸北区应该打造成上海的闸北区应该打造成上海的TCBDTCBD（T T就是就是TransportationTransportation），功能），功能定位应该是上海现代交通商务区，构建以现代交通服务业为核心的现定位应该是上海现代交通商务区，构建以现代交通服务业为核心的现代产业体系代产业体系”1第一部分：项目解析 项目发展背景上海市闸北区政府发展交通运输业领导小组上海市闸北区政府发展交通运输业领导小组上海北郊物流开发管理有限公司上海北郊物流开发管理有限公司闸北区政府关于交通运输和物流服务的规划大力发展与交通直接相关的运输服务业，通过信息化技术加以改造提升，发展成现代物流和电子商务等大力发展与交通密切相关的传统服务业，通过构筑公共信息技术平台和服务网络，推动产业优化升级大力引进和培育基于交通而发生的高科技含量、高附加值的各类中介性现代服务业，逐步充实完善现代交通服务业产业链，做大产值和税收总量，奠定其在区域经济中的核心产业地位1第一部分：项目解析 项目发展背景上海市闸北区政府发展交通运输业领导小组上海市闸北区政府发展交通运输业领导小组上海北郊物流开发管理有限公司上海北郊物流开发管理有限公司世博会对闸北的影响“城市，让生活更美好”，2010年的上海世博会将极大地改变上海市的城市面貌，同时也对上海市的城市建设与发展提出了更高的要求 闸北区作为上海市的九个中心城区之一，地处世博会场延伸区，同时将成为世博会的迎宾大厅，这为闸北区大力发展现代交通商务与物流服务提供了机遇，也对闸北区的城市建设和产业规划提出了新的挑战1第一部分：项目解析 项目发展背景上海市闸北区政府发展交通运输业领导小组上海市闸北区政府发展交通运输业领导小组上海北郊物流开发管理有限公司上海北郊物流开发管理有限公司闸北的历史演进闸北区的传统形象在上海市九个中心城区中比较落后闸北区交通运输业的发展是南客北货人流和商流聚集在闸北区的南部地区，闸北区的城市建设和经济发展呈现出南高北低的不平衡状态1 项目发展背景第一部分：项目解析上海市闸北区政府发展交通运输业领导小组上海市闸北区政府发展交通运输业领导小组上海北郊物流开发管理有限公司上海北郊物流开发管理有限公司北郊货运站作为货物集散地的优势正在变为劣势，噪音废气污染，交通拥堵，货运站及附近地区环境混乱，对周边土地价值和房产价值产生了负面影响1 项目发展背景第一部分：项目解析上海市闸北区政府发展交通运输业领导小组上海市闸北区政府发展交通运输业领导小组上海北郊物流开发管理有限公司上海北郊物流开发管理有限公司闸北中北部地区是上海市传统的工业区，随着传统工业区的外迁，闸北中北部形成产业空心；虽然市北工业新区的建设已具雏形，但缺乏核心产业（以市北工业新区为代表的都市型工业对区级税收的贡献不到10），因此该区域新的核心产业急需确立。1 项目发展背景第一部分：项目解析上海市闸北区政府发展交通运输业领导小组上海市闸北区政府发展交通运输业领导小组上海北郊物流开发管理有限公司上海北郊物流开发管理有限公司1 区位分析第一部分：项目解析上海市战略地位现代化国际大都市“四个中心”：国际经济、金融、贸易、航运中心长三角经济一体化区域核心Poland Rus.Estonia Lat.Li th.Belarus Rom.M oldova Ukraine Denmark Germany Sweden Norway Finland Iceland U.K.Svalbard(Norway)Russia Kazakhstan Tadzhikistan Turkmenistan Uzbekistan Kyrgyzstan Afghanistan Iran Pakistan Oman Saudi Arabia UAE Iraq Turkey Georgia Armenia Azerbaijan Japan South Korea North Korea Taiwan China Philippines Vietnam Malaysia Malaysia Indonesia M yanmar Thailand Laos Cambodia Bangladesh India Sri Lank a Maldives Mon gol i a United S tates Hon g Kong Brunei 1996 MAGELLAN GeographixSM Santa Barbara,CA(805)685-3100 Arabian Sea Bay of Bengal South China Sea Sea of Okhotsk Nort h Pacific Ocean Novaya Zemlya Franz Josef Land Severnaya Zemlya Wrangel Island New Siberian Islands Sakhalin Kuril Islands Okinawa P arace l Isla nds Hainan Spratly Islands Nicobar Islands(India)Andaman Islands(India)Lakshadweep(India)Scale is varied in this projection 上海市闸北区政府发展交通运输业领导小组上海市闸北区政府发展交通运输业领导小组上海北郊物流开发管理有限公司上海北郊物流开发管理有限公司1 区位分析第一部分：项目解析闸北区闸北区上海区域发展战略布局调整推动错位发展，要求中心城区重点发展现代服务业，形成若干个具有区域特色的现代服务业集聚区。闸北人流量充足，区域人口密度较高，交通极其发达。闸北：九个中心城区之一上海市闸北区政府发展交通运输业领导小组上海市闸北区政府发展交通运输业领导小组上海北郊物流开发管理有限公司上海北郊物流开发管理有限公司1 区位分析第一部分：项目解析“运在闸北”处于上海市内环线和外环线之间，区内公路、铁路、地铁、轻轨、高架“五线”交汇，中环高架与南北高架、地铁1号线与轻轨明珠线成两大“十字”（地铁与轻轨的交汇处人流最旺，高架的交汇处车流最旺）区内有上海汽车客运总站、上海铁路客运总站、上海铁路北郊货运站闸北的综合运输能力位居上海市九个中心城区之首。原上海市委书记黄菊、市长徐匡迪在视察闸北的时候，看到了闸北区丰富的客、货运资源和便捷的交通，都提出了运在闸北的工作要求。上海市闸北区政府发展交通运输业领导小组上海市闸北区政府发展交通运输业领导小组上海北郊物流开发管理有限公司上海北郊物流开发管理有限公司闸北区政府经过详细调研后，确定闸北区的核心竞争力是交通经济和人流经济，提出了建设“上海现代交通商务区”的准确概念和具体发展战略。南客北货，以不夜城和北郊物流园区为相呼应的两极，充分利用了闸北的特有资源和战略优势。1 区位分析北郊物流园区北郊物流园区不夜城不夜城第一部分：项目解析“上海现代交通商务区（T-CBD）”发展战略上海市闸北区政府发展交通运输业领导小组上海市闸北区政府发展交通运输业领导小组上海北郊物流开发管理有限公司上海北郊物流开发管理有限公司1 区位分析第一部分：项目解析地铁1号线与轻轨明珠线交叉于物流园区的西北角物流园区北部与东部是传统的居住社区物流园区的西部是闸北区新兴的都市工业区物流园区的南部规划为中高档居住社区南北高架与中环高架十字交叉于物流园区的西南角“北郊物流园区”地理位置和周边环境上海市闸北区政府发展交通运输业领导小组上海市闸北区政府发展交通运输业领导小组上海北郊物流开发管理有限公司上海北郊物流开发管理有限公司北郊物流园区的资源物流园区内有全国最大的零担货运站，拥有最大的货运量物流园区内现有数家成熟的大型批发市场园区北部沿线已形成汽车销售市场和汽配市场物流园区周边有国药物流中心等专业大卖场及专业配送中心1 区位分析第一部分：项目解析上海市闸北区政府发展交通运输业领导小组上海市闸北区政府发展交通运输业领导小组上海北郊物流开发管理有限公司上海北郊物流开发管理有限公司1 对城市空间结构的影响作用第一部分：项目解析减少物流对环境的不利影响，优化城市生态环境，提升城市形象及土地价值聚集物流及相关企业，提高物流产业链的规模效应，实现资源共享和资源价值的最大化完善市政配套设施，改善区域经济环境改善交通管理，减轻城市交通压力上海市闸北区政府发展交通运输业领导小组上海市闸北区政府发展交通运输业领导小组上海北郊物流开发管理有限公司上海北郊物流开发管理有限公司1 项目发展条件评价第一部分：项目解析项目发展条件不足闸北区的历史形象问题地价高，增加开发与招商难度仓储用地偏大，影响商业氛围，发展空间不足。（物流园区应当体现人本化、亲和力，在规划开发时，将生活区、商业配套、园区共享空间一并融合进去，避免黑城，产业新城方向发展。因此，应当根据条件适当加强土地兼容性，增加混合用地，减少非步行交通对周围城市干路网的压力。）总体发展目标战略层次分析竞争性分析2第二部分：战略定位上海市闸北区政府发展交通运输业领导小组上海市闸北区政府发展交通运输业领导小组上海北郊物流开发管理有限公司上海北郊物流开发管理有限公司物流园区的总体发展目标形成一个符合21世纪标准的现代化物流网络，塑造闸北交通商务区的新形象通过商流、物流、人流、信息流聚合与流动所形成的资金流，产生最大化的税收，促进区域经济的发展提升物流园区所在地区的形象与土地价值，使物流园区及周边土地达到最有效的利用打造核心产业，通过产业聚集模式降低商业成本，推动物流及相关产业的发展，填补闸北中北部地区的产业空心2第二部分：项目战略定位总体发展目标上海市闸北区政府发展交通运输业领导小组上海市闸北区政府发展交通运输业领导小组上海北郊物流开发管理有限公司上海北郊物流开发管理有限公司战略层次分析2第二部分：项目战略定位 战略层次分析 建立以“物流信息平台”为核心的“现代物流”发展平台，提升园区物流企业的综合运营能力以增加商贸业务为目标，大力发展“物流商务”，增加落地交易，提高产出和税收，带动周边发展建设“物流企业孵化器”和“物流企业总部”，聚集和发展高等级产业元素确立北郊物流园区在“有形物流”体系中的定位上海市闸北区政府发展交通运输业领导小组上海市闸北区政府发展交通运输业领导小组上海北郊物流开发管理有限公司上海北郊物流开发管理有限公司2第二部分：项目战略定位 战略层次分析基本层：在上海市“有形物流”体系中的定位上海“十五”现代物流产业规划三大物流园区：外高桥物流园区（港区一体转口贸易）、浦东空港物流园区（航空口岸）、西北物流园区（陆路口岸）西北物流园区与北郊物流园同质性最强（陆路口岸型，公铁联运，综合性物流园区）北郊物流园区需要充分利用地处中心城区的地位，发挥优势资源，找到自己的独特定位基 本 层 上海市闸北区政府发展交通运输业领导小组上海市闸北区政府发展交通运输业领导小组上海北郊物流开发管理有限公司上海北郊物流开发管理有限公司2第二部分：项目战略定位 战略层次分析和三大物流园区相比，北郊物流园区在规模上处于劣势，功能上属于综合性物流园区，即包括了干线运输（公铁联运）、包装加工、市内配送、仓储保管等多种功能的物流中心。和市内其他区域性物流节点相比，北郊物流园区的特色包括：中心城区最大的物流基地，面向全国的公铁联运平台，最大的零担货运能力，即“市区”、“全国”、“零担”。由于市区相对过高的土地成本，使得在园区发展单独企业的大型仓储、配送中心都缺乏价格优势，解决思路一是发展对时效、质量要求高的配送业务，二是选择和吸引高附加值的零担货物处理和运输。基本层：在上海市“有形物流”体系中的定位基 本 层 上海市闸北区政府发展交通运输业领导小组上海市闸北区政府发展交通运输业领导小组上海北郊物流开发管理有限公司上海北郊物流开发管理有限公司提升层：发展现代物流2第二部分：项目战略定位 战略层次分析订单处理能力信息反馈 能力项目策划和 推动能力企业对“现代物流”的主要需求流程管理 能力 提 升 层 上海市闸北区政府发展交通运输业领导小组上海市闸北区政府发展交通运输业领导小组上海北郊物流开发管理有限公司上海北郊物流开发管理有限公司信息化平台物流信息支持平台物流信息支持平台主要面向物流产业链中相关企业，向主要面向物流产业链中相关企业，向其提供合作者信息服务，信息发布和其提供合作者信息服务，信息发布和入口服务等，提高物流公司的信息沟入口服务等，提高物流公司的信息沟通能力。通能力。比如接收和处理电子订单，货物跟踪比如接收和处理电子订单，货物跟踪反馈，计算机配载等。反馈，计算机配载等。电子商务平台（虚拟展示、交易中心）面向客户，包括销售方和采购方，进面向客户，包括销售方和采购方，进行商品信息的发布、展示、交易。行商品信息的发布、展示、交易。是有形商品交易中心的虚拟化和延伸。是有形商品交易中心的虚拟化和延伸。2电子商务平台两个平台之间相互独立又有着密切链接。物流信息平台同时也可处理其他电子商务网站的业务，电子商务平台也不局限于北郊物流园区。物流信息支持平台第二部分：项目战略定位上海市闸北区政府发展交通运输业领导小组上海市闸北区政府发展交通运输业领导小组上海北郊物流开发管理有限公司上海北郊物流开发管理有限公司2 物流信息支持平台CallCenter系统是信息系统是信息化平台的主要基石化平台的主要基石第二部分：项目战略定位上海市闸北区政府发展交通运输业领导小组上海市闸北区政府发展交通运输业领导小组上海北郊物流开发管理有限公司上海北郊物流开发管理有限公司 系统牵涉到的各项技术，如GPS定位、WMS（仓储管理系统）、Callcenter、VoIP、电子订单等技术都已成熟并普遍应用。6附件：信息化平台 物流信息支持平台建设的可行性作为国内首个高科技、普及性优秀的中小企业物流信息平台，其成功无疑将成为地区物流信息中心的示范，带动先进管理技术在国内的应用水平，提高物流业的服务质量。上海市闸北区政府发展交通运输业领导小组上海市闸北区政府发展交通运输业领导小组上海北郊物流开发管理有限公司上海北郊物流开发管理有限公司形成物流指挥中心“将大脑留在闸北，将四肢伸向各地”2第二部分：项目战略定位 战略层次分析 提 升 层 即形成现代物流的指挥中心，物流和商流的分离是物流业发展的必然趋势在北郊物流园区内留下物流企业的总部和运营中心，使物流及相关业务交易发生在物流园区内，而有形的物流则可以延伸出去上海市闸北区政府发展交通运输业领导小组上海市闸北区政府发展交通运输业领导小组上海北郊物流开发管理有限公司上海北郊物流开发管理有限公司资金流信息流拓展层：大力发展“物流商务”2第二部分：项目战略定位 战略层次分析人流商流物流“物流商务”是“交通商务（T-CBD）”概念中“北货”部分具体化的结果，其内涵是：由物流引起人流。北郊物流园区位于中心市区，北郊物流园区位于中心市区，拥有人流聚集、企业开展商务、办公活动的各项便拥有人流聚集、企业开展商务、办公活动的各项便利条件；同时大量的物流活动也将聚集大量的人流。利条件；同时大量的物流活动也将聚集大量的人流。由人流产生商流。由于人流和企业的聚集，形成由于人流和企业的聚集，形成物流产业链中各部分元素的聚集和交流，即商流产物流产业链中各部分元素的聚集和交流，即商流产生的环境。促成商流的具体措施有建设商品展示交生的环境。促成商流的具体措施有建设商品展示交易中心、物流信息平台、引进电子商务企业、整体易中心、物流信息平台、引进电子商务企业、整体品牌推广等。品牌推广等。由商流带动物流。通过商流形成的交易，可以迅通过商流形成的交易，可以迅速通过园区的物流企业扩散，从而带动物流。速通过园区的物流企业扩散，从而带动物流。在这个过程中，包含了在这个过程中，包含了资金流和信息流的活动，象润滑剂一样促进人流、商流、物流的良性循环。象润滑剂一样促进人流、商流、物流的良性循环。拓 展 层 上海市闸北区政府发展交通运输业领导小组上海市闸北区政府发展交通运输业领导小组上海北郊物流开发管理有限公司上海北郊物流开发管理有限公司1.物流企业总部 包括中小型物流企业的全国总部和国外物流企业、国内大型物流企业的地区总部和汇算中心。通过这些龙头企业，奠定“物流商务”的基础，大力发展外向型经济和总部经济。2.商贸设施，包括商品展示交易中心和电子商务平台通过这些设施组织和加强人流和信息流的活动，引进商家销售机构、采购机构的入住，促进商流的繁荣，并形成园区内的“落地交易”。3.信息化服务机构及设施信息化是实现现代物流的关键因素，通过信息服务商能顺利地提供物流流程改造、供应链管理、物流服务质量控制等一系列企业需求的功能，它的建设有利于提升北郊物流园区“现代物流”的 特色和品牌，促进招商。4.其他基于交通及物流的高科技含量、高附加值的各类中介性现代服务业如咨询、研发、金融、广告、会计审计等，完善产业链，提供园区综合服务能力。要形成良好的“物流商务”环境，就必须引进和提升产业链关键要素，这些要素包括：2第二部分：项目战略定位 战略层次分析拓 展 层 上海市闸北区政府发展交通运输业领导小组上海市闸北区政府发展交通运输业领导小组上海北郊物流开发管理有限公司上海北郊物流开发管理有限公司制高层：“物流企业孵化器”和“物流总部经济”“物流企业孵化器”新创物流企业及中小型物流企业的聚集地，通过服务体系的完善，物流资源的整合，为这些企业提供良好的生存空间和发展机会。国内物流产业的高端服务发展薄弱，在物流企业孵化器的建设过程中，通过政策导向和示范引导，对物流企业进行培育，促进物流高端企业集群的形成。物流企业孵化器的建立，可以使园区形成可持续发展能力，保持“指挥中心”的领先地位，并通过向外输出智力服务增加园区产值。2第二部分：项目战略定位 战略层次分析制 高 层 上海市闸北区政府发展交通运输业领导小组上海市闸北区政府发展交通运输业领导小组上海北郊物流开发管理有限公司上海北郊物流开发管理有限公司制高层：“物流企业孵化器”和“物流总部经济”物流总部经济指通过营造良好的物流企业发展环境，尽可能多地引进和留住国内外物流企业的地区总部或汇算中心，形成落地交易。物流企业总部的聚集具有规模效应，企业越是聚集，企业各项运营成本就越低，资源更容易获取，从而促进那物流园区总部经济良性成长。2第二部分：项目战略定位 战略层次分析制 高 层 上海市闸北区政府发展交通运输业领导小组上海市闸北区政府发展交通运输业领导小组上海北郊物流开发管理有限公司上海北郊物流开发管理有限公司物流园区战略定位的竞争性分析上海的现代化国际大都市和“四个中心（国际经济、金融、贸易、航运中心）的战略地位难以复制。闸北的交通商务区优势在上海具有唯一性。不夜城人流商贸区和北郊物流园区形成人流、货流有机互补的整合效应。和上海市三大物流园区相比，闸北属于中心城区的特性对于众多从事物流管理和客户企业的驻上海工作人员具有更大的吸引力，如果规划解决好车流和人流的分离，就能使这一点发挥得淋漓尽致。2第二部分：项目战略定位 竞争性分析上海市闸北区政府发展交通运输业领导小组上海市闸北区政府发展交通运输业领导小组上海北郊物流开发管理有限公司上海北郊物流开发管理有限公司园区的机制具有可持续发展能力。以引进著名物流咨询、信息、管理企业在国内的研发基地和培训中心为主导，在园区形成强大的物流设计、咨询和服务能力，可以向全国输出，而聚集效应可以保证进入的企业不愿外迁，可以削弱竞争园区的产生机会前瞻性的现代物流规划，信息化的充分应用，先入为主的优势，便于取得上海市政府、科技部、物流行业协会等机构的支持。2第二部分：项目战略定位 战略层次分析可行性的系统分析招商战略体系制定整体发展概念第三部分：实施体系3上海市闸北区政府发展交通运输业领导小组上海市闸北区政府发展交通运输业领导小组上海北郊物流开发管理有限公司上海北郊物流开发管理有限公司3 可行性的系统分析第三部分：实施体系以以“有形市场有形市场”为依托，从特色交易中盈利为依托，从特色交易中盈利以以“电子商务电子商务”为平台，从信息服务中盈利为平台，从信息服务中盈利以培育以培育“物流市场物流市场”为目标，从社会服务中盈为目标，从社会服务中盈利利以以“政府优惠政策政府优惠政策”为契机，从规模经济中盈为契机，从规模经济中盈利利以以“第三方物流第三方物流”公司为服务对象，从相关消费中盈公司为服务对象，从相关消费中盈利利物流园区物流园区盈利模式盈利模式上海市闸北区政府发展交通运输业领导小组上海市闸北区政府发展交通运输业领导小组上海北郊物流开发管理有限公司上海北郊物流开发管理有限公司3 可行性的系统分析第三部分：实施体系物流园区成功的关键因素园区内在增长引擎硬件设施关键性的入驻企业良好的市政配套完善的园区设施正确的行业领域上海市闸北区政府发展交通运输业领导小组上海市闸北区政府发展交通运输业领导小组上海北郊物流开发管理有限公司上海北郊物流开发管理有限公司优惠的土地使用政策政府投资政策税收政策政府扶持建设企业化经营管理入驻园区企业自主经营统一的开发3 可行性的系统分析第三部分：实施体系物流园区成功的关键因素 财务优惠政策 稳定的经营环境上海市闸北区政府发展交通运输业领导小组上海市闸北区政府发展交通运输业领导小组上海北郊物流开发管理有限公司上海北郊物流开发管理有限公司3 可行性的系统分析第三部分：实施体系物流园区成功的关键因素人力资源金融资本实施组织技术开发能力管理能力劳动力资源政府投资园区吸引外界投资的能力独立的开发机构（唯一的一级开发商以保证园区规划的完整性、项目实施的延续性）代表并协调所有利益相关方的管控机构园区管理委员会）上海市闸北区政府发展交通运输业领导小组上海市闸北区政府发展交通运输业领导小组上海北郊物流开发管理有限公司上海北郊物流开发管理有限公司3 招商战略体系第三部分：实施体系招商战略体系一个产业园区开发的过程也即是一个招商的过程。即筹划一系列活动吸引外来资金在园区落户的过程，在其过程中需要一个统观全局、立足长远的战略部署。物流园区的招商战略包括分析物流产业发展趋势，对目标企业进行筛选和优先排序分析物流产业发展趋势，对目标企业进行筛选和优先排序确定北郊物流园区的竞争优势确定北郊物流园区的竞争优势建立物流园区的整体开发概念及组团规划建立物流园区的整体开发概念及组团规划建立开发商和各利益方的财务模型及实施计划建立开发商和各利益方的财务模型及实施计划上海市闸北区政府发展交通运输业领导小组上海市闸北区政府发展交通运输业领导小组上海北郊物流开发管理有限公司上海北郊物流开发管理有限公司第一阶段3 招商战略体系第三部分：实施体系l物流产业在全球物流产业在全球的现状及发展的现状及发展l物流产业在中国物流产业在中国的现状及发展的现状及发展l物流产业在上海物流产业在上海的现状及发展的现状及发展l 按市场发展潜力按市场发展潜力 筛选筛选l 按与园区的相互按与园区的相互 适应性筛选适应性筛选l 对筛选出的企业对筛选出的企业 进行优先排序进行优先排序123了解物流产业的现状和发展趋势对物流产业进行细分l企业类型细分企业类型细分l企业规模细分企业规模细分l发展潜力细分发展潜力细分对细分结果进行筛选和优先排序确定市场潜力大、增长性较高、与园区发展相符的招商对象，即对园区具有吸引力的企业，并按照吸引力的大小进行排序。第一阶段战略部署的最终成果是上海市闸北区政府发展交通运输业领导小组上海市闸北区政府发展交通运输业领导小组上海北郊物流开发管理有限公司上海北郊物流开发管理有限公司3 招商战略体系第三部分：实施体系目标行业的选择该行业是否一个全球性的大规模、高增长行业？（以第四方物流为代表的新兴物流产业（以第四方物流为代表的新兴物流产业已经成为世界上发展最快、最具有发展潜力的产业。随着经济全球化的发展和网络经济的兴起，已经成为世界上发展最快、最具有发展潜力的产业。随着经济全球化的发展和网络经济的兴起，全球物流服务业加速发展。上世纪九十年代，全球物流年均增长全球物流服务业加速发展。上世纪九十年代，全球物流年均增长7 7以上，高于同期以上，高于同期GDPGDP增幅。增幅。20002000年，全年物流产业规模为年，全年物流产业规模为3 36 6万亿美元，与世界旅游业总收入基本相当）万亿美元，与世界旅游业总收入基本相当）该行业是否具有巨大的国内市场，而且比全球市场发展更快？（发达国家物流成本占（发达国家物流成本占GDPGDP总值的总值的1010左右，而我国占到左右，而我国占到2020，物流成本降低，物流成本降低1 12 2个百分点，将产生社会效益个百分点，将产生社会效益10001000到到20002000亿元，因此，该行业具有巨大的国内市场）亿元，因此，该行业具有巨大的国内市场）上海物流业发展前景该行业是否具有吸引外资的潜力？（全球物流巨头马士基、联邦快递、香港嘉里物流等（全球物流巨头马士基、联邦快递、香港嘉里物流等已纷纷进驻中国，随着我国加入已纷纷进驻中国，随着我国加入WTOWTO，道路运输等对外开放，越来越多的外资物流企业将进驻，道路运输等对外开放，越来越多的外资物流企业将进驻中国）中国）该行业是否具有迁移性？（大部分具有迁移性）（大部分具有迁移性）该行业是否具有吸引力？上海市闸北区政府发展交通运输业领导小组上海市闸北区政府发展交通运输业领导小组上海北郊物流开发管理有限公司上海北郊物流开发管理有限公司物流服务产业链运输、仓储、包装、装卸搬运、流通加工、配送。提供具体的物流服务 市场、铁路、物流房地产、信息设施、运输公司、汽车服务、物流设备等基础及配套服务提供者 3（提供流程设计和供应链管理服务）提供运输仓储等物流项目的外包集成服务客户第四方物流第三方物流企业传统的第二方外围配套 招商战略体系第三部分：实施体系上海市闸北区政府发展交通运输业领导小组上海市闸北区政府发展交通运输业领导小组上海北郊物流开发管理有限公司上海北郊物流开发管理有限公司3 招商战略体系第三部分：实施体系第二阶段123第二阶段的最终成果是确定北郊物流园核心竞争力，即园区对商家所具有的吸引力。园区本身的竞争园区本身的竞争优势优势 提升优势的政策提升优势的政策举措举措 西北物流园区（陆路西北物流园区（陆路 口岸）口岸）浦东空港物流园区浦东空港物流园区（航空口岸）（航空口岸）外高桥物流园区（港外高桥物流园区（港 区一体转口贸易）区一体转口贸易）园区开发商的选园区开发商的选择择 园区入驻商家的园区入驻商家的分析分析开发商的选择与开发商的选择与入住商家分析入住商家分析分析北郊物流园分析北郊物流园区的竞争优势区的竞争优势分析上海现有物分析上海现有物流园区的状况流园区的状况上海市闸北区政府发展交通运输业领导小组上海市闸北区政府发展交通运输业领导小组上海北郊物流开发管理有限公司上海北郊物流开发管理有限公司 公铁联运平台是北郊物流园区的开发基础九个中心城区的地位对外交通便捷，综合交通运输能力位居九城区之首，六路聚合（铁路、轻轨、高架、地铁、长途客运、市内公交）闸北人流量充足，区域内人口密度较高，有相当大的消费市场规模，具有五流 交汇的商机（商流、人流、物流、信息流、资金流）紧邻大型企业园区，周边有待发展的商圈，具备足够的发展空间物流园区作为一个专题园区，具备产业核心；市北工业园的基础建设已初具规 模，恰好能在产业扩展上为物流园区提供补充闸北区城市建设与产业发展的后发优势3 招商战略体系第三部分：实施体系园区竞争优势北郊物流园区具备什么样的竞争优势，能否为这一行业提供独特的价值定位？北郊物流园区具备什么样的竞争优势，能否为这一行业提供独特的价值定位？上海市闸北区政府发展交通运输业领导小组上海市闸北区政府发展交通运输业领导小组上海北郊物流开发管理有限公司上海北郊物流开发管理有限公司3 招商战略体系第三部分：实施体系政府应采取的政策举措为提升北郊物流园区的竞争优势，政府应采取相应的发展措施和配套政策发展措施明确北郊物流园区是闸北区基础设施建设项目的重点，并 投入必要的资源，批准一系列与物流园区相关的项目制定物流现代化推进的技术标准公布发布物流建设指南 建立物流设施开发运营的招标制度实施市场化的重组调整组建物流园区开发（运营）公司上海市闸北区政府发展交通运输业领导小组上海市闸北区政府发展交通运输业领导小组上海北郊物流开发管理有限公司上海北郊物流开发管理有限公司3 招商战略体系第三部分：实施体系政府应采取的政策举措土地政策 对列入规划的物流园区的土地征用给予优惠 建立物流基地用地预留制度建设资金来源政策 贷款优惠政策 鼓励民间资金、外资进入 建立物流发展基金便捷通关政策参组执行工业外运政策，鼓励物流业的区域调整建立物流基地用地预留制度配套政策上海市闸北区政府发展交通运输业领导小组上海市闸北区政府发展交通运输业领导小组上海北郊物流开发管理有限公司上海北郊物流开发管理有限公司3 招商战略体系第三部分：实施体系投资者（开发商）的选择为保证园区规划的前瞻性和整体性，开发的延续性，以及招商工作的有效性，应当选择合适的一级开发商在进行园区前期整体规划以及招商战略制定时，应当为园区的二级、三级开发商留有充足的发展空间，以吸引投资者的进入上海市闸北区政府发展交通运输业领导小组上海市闸北区政府发展交通运输业领导小组上海北郊物流开发管理有限公司上海北郊物流开发管理有限公司3 招商战略体系第三部分：实施体系对于迁移企业来说，与原有的经济环境相比，只有当物流园区能为其提供更大的发展机会和利润空间，才能吸引它入驻对于新创企业来说，商务成本和生存空间是其考虑入驻物流园区的首要因素因此物流园区应当，大力发展公共平台的建设，同时需要充分考虑区域经济环境对这些企业的支撑作用入驻商家（企业）的分析上海市闸北区政府发展交通运输业领导小组上海市闸北区政府发展交通运输业领导小组上海北郊物流开发管理有限公司上海北郊物流开发管理有限公司3 招商战略体系第三部分：实施体系12第三阶段123第三阶段的最终成果是呈现园区整体概念，即各个组团的结构，定位及之间的联系。4确定园区内合适的功能组团明确各功能组团的定位确定各功能组团的规模制定园区整体制定园区整体 发展概念发展概念确定园区功能确定园区功能 组团组团确定各功能组确定各功能组 团之间的关系团之间的关系确定各组团的确定各组团的 定位定位对各组团的定对各组团的定 位进行论证位进行论证分析各组团分析各组团 的市场供求的市场供求根据供求状根据供求状 况确定组团况确定组团 规模，辅以规模，辅以 敏感度分析敏感度分析根据功能组团制定土地开发计划及建设周期上海市闸北区政府发展交通运输业领导小组上海市闸北区政府发展交通运输业领导小组上海北郊物流开发管理有限公司上海北郊物流开发管理有限公司制定一个整体的物流园区发展概念确定合适的企业功能组团，并确定各功能组团之间的相互关系分析各功能组团的具体功能明确各功能组团高层次的价值定位匹配相应的物业形态3 制定整体发展概念第三部分：实施体系上海市闸北区政府发展交通运输业领导小组上海市闸北区政府发展交通运输业领导小组上海北郊物流开发管理有限公司上海北郊物流开发管理有限公司3第三部分：实施体系 制定整体发展概念123第四阶段设计总体实施计划评估投资需求为相关利益方建立财务模型物流园区的整体投物流园区的整体投 资规模分析资规模分析根据各功能组团的根据各功能组团的 规模和定位估算投规模和定位估算投 资需求资需求为项目的整体开发建立为项目的整体开发建立 财务模型财务模型为政府利益方建立财务为政府利益方建立财务 模型模型为开发商、投资者建立为开发商、投资者建立 财务模型财务模型为商家、入驻企业建立为商家、入驻企业建立 财务模型财务模型优化财务模型优化财务模型4基础物流企业组团商贸展示企业组团物流及相关企业总部组团物流及相关企业孵化器组团物流信息企业组团园区配套企业组团绿核-交通商务主题公园第四部分：功能组团上海市闸北区政府发展交通运输业领导小组上海市闸北区政府发展交通运输业领导小组上海北郊物流开发管理有限公司上海北郊物流开发管理有限公司4 园区功能组团第四部分：功能组团园区功能组团示意图公铁联运平台仓储物业办公物业及孵化器信息平台网上交易平台第三方物流公司第三方物流公司大企业物流部门大企业物流部门物流装备企业物流装备企业物流咨询、软件企业物流咨询、软件企业孵化器服务中心孵化器服务中心外资企业外资企业虚拟展示中心虚拟展示中心金融服务设施金融服务设施交易中介机构交易中介机构电子商务平台电子商务平台标准物业出租标准物业出租定制代建物业定制代建物业仓储保管仓储保管包装加工包装加工配送中心配送中心公路运输公司公路运输公司汽车服务汽车服务装卸搬运公司装卸搬运公司集装箱作业集装箱作业行政管理、海关行政管理、海关铁路运输公司铁路运输公司商品交易中心企业展销外办企业展销外办企业采购外办企业采购外办旅馆等服务业旅馆等服务业广告、会展公司广告、会展公司通讯服务通讯服务专业培训企业专业培训企业文化、休闲文化、休闲园区管理机构园区管理机构企业总部企业总部高端商务写字楼金融服务机构金融服务机构信息服务类公司信息服务类公司交易中介交易中介园区开发管理公司上海市闸北区政府发展交通运输业领导小组上海市闸北区政府发展交通运输业领导小组上海北郊物流开发管理有限公司上海北郊物流开发管理有限公司4 园区功能组团第四部分：功能组团基础物流企业组团价 值 定 位物 业 形 态功 能l多式联运多式联运l停车、中转、配载停车、中转、配载l货代货代l仓储保管、分拨、包装仓储保管、分拨、包装l城区配送城区配送l货物调剂中心（库存物货物调剂中心（库存物 资处理）资处理）l 北郊货站运输能力北郊货站运输能力与闸北城区交通运输与闸北城区交通运输能力这两种资源优势能力这两种资源优势的最大化的最大化 现代化、多功能现代化、多功能 的小型仓储区与的小型仓储区与 停车配送区停车配送区是以公铁联运平台为基础，以城市配送为核心的传统物流企业功能组团上海市闸北区政府发展交通运输业领导小组上海市闸北区政府发展交通运输业领导小组上海北郊物流开发管理有限公司上海北郊物流开发管理有限公司4 园区功能组团第四部分：功能组团基础物流企业组团上海市闸北区政府发展交通运输业领导小组上海市闸北区政府发展交通运输业领导小组上海北郊物流开发管理有限公司上海北郊物流开发管理有限公司4 商贸展示企业组团第四部分：功能组团商贸展示企业组团价 值 定 位物 业 形 态功 能 聚集人流、商流，为聚集人流、商流，为物流与电子商务交易提物流与电子商务交易提供供 展示平台展示平台l 大型商品展示交易中心大型商品展示交易中心l 可灵活分割的商品展厅可灵活分割的商品展厅商贸展示企业组团：聚集各类旗舰店、展演中心，为能形成大量交易额的商品提供展示平台上海市闸北区政府发展交通运输业领导小组上海市闸北区政府发展交通运输业领导小组上海北郊物流开发管理有限公司上海北郊物流开发管理有限公司4 商贸展示企业组团第四部分：功能组团商贸展示企业组团上海市闸北区政府发展交通运输业领导小组上海市闸北区政府发展交通运输业领导小组上海北郊物流开发管理有限公司上海北郊物流开发管理有限公司4 物流及相关企业总部组团第四部分：功能组团物流及相关企业总部组团价 值 定 位物 业 形 态功 能物流及相关企业总部组团：吸引国内外大型物流及相关企业的总部落地物流园区 高端商务写字楼高端商务写字楼 完善的商业配套设施完善的商业配套设施 配合闸北区发展外向型配合闸北区发展外向型经济和总部经济的战略目经济和总部经济的战略目标，成为国内外大型物流标，成为国内外大型物流及相关企业的总部聚集地，及相关企业的总部聚集地，确立物流园区的核心产业确立物流园区的核心产业地位地位上海市闸北区政府发展交通运输业领导小组上海市闸北区政府发展交通运输业领导小组上海北郊物流开发管理有限公司上海北郊物流开发管理有限公司4 物流及相关企业总部组团第四部分：功能组团物流及相关企业总部组团上海市闸北区政府发展交通运输业领导小组上海市闸北区政府发展交通运输业领导小组上海北郊物流开发管理有限公司上海北郊物流开发管理有限公司4第四部分：功能组团 物流及相关企业孵化器组团物流及相关企业孵化器组团价 值 定 位物 业 形 态功 能物流及相关企业孵化器组团：配备信息化、标准化的企业服务平台，完善的配套设施，提高园区企业的服务能力，使物流园区成为物流设计、咨询企业的聚集地，向全国范围提供服务 为物流与电子商务交为物流与电子商务交易提供展示平台，孵化易提供展示平台，孵化器战略是信息化建设的器战略是信息化建设的延伸，最终确立物流园延伸，最终确立物流园区区在全国更高地位。在全国更高地位。可灵活分割的商务写字楼可灵活分割的商务写字楼与多功能工业写字楼组合与多功能工业写字楼组合上海市闸北区政府发展交通运输业领导小组上海市闸北区政府发展交通运输业领导小组上海北郊物流开发管理有限公司上海北郊物流开发管理有限公司4第四部分：功能组团 物流及相关企业孵化器组团物流及相关企业孵化器组团上海市闸北区政府发展交通运输业领导小组上海市闸北区政府发展交通运输业领导小组上海北郊物流开发管理有限公司上海北郊物流开发管理有限公司4 物流信息企业组团第四部分：功能组团物流信息企业组团价 值 定 位物 业 形 态功 能配备物流信息平台和电子商务平台，围绕两个平台，聚集各类物流信息服务企业，提高园区企业的服务能力，使物流园区成为物流设计、咨询企业的聚集地，向全国范围提供物流信息服务 构建全国最大的物流构建全国最大的物流与电子商务交易平台与电子商务交易平台 配备有完善的通信网络设配备有完善的通信网络设施的办公楼及物流数据中心施的办公楼及物流数据中心大楼大楼上海市闸北区政府发展交通运输业领导小组上海市闸北区政府发展交通运输业领导小组上海北郊物流开发管理有限公司上海北郊物流开发管理有限公司4 物流信息企业组团第四部分：功能组团物流信息企业组团上海市闸北区政府发展交通运输业领导小组上海市闸北区政府发展交通运输业领导小组上海北郊物流开发管理有限公司上海北郊物流开发管理有限公司4 园区配套企业组团第四部分：功能组团园区配套企业组团价 值 定 位物 业 形 态功 能 构建一个人本化、亲和构建一个人本化、亲和力的产业新城力的产业新城 金融配套服务（金融、金融配套服务（金融、保险等）保险等）生活配套服务（住宿、生活配套服务（住宿、餐饮、娱乐、购物等）餐饮、娱乐、购物等）汽车辅助服务（展示、汽车辅助服务（展示、检修、培训、硬件供应、检修、培训、硬件供应、汽车文化沙龙等）汽车文化沙龙等）共同税务服务共同税务服务融合生活区、商业配套、园区共享空间，促使北郊物流园区朝着小型产业新城的方向发展上海市闸北区政府发展交通运输业领导小组上海市闸北区政府发展交通运输业领导小组上海北郊物流开发管理有限公司上海北郊物流开发管理有限公司4 园区配套企业组团第四部分：功能组团园区配套企业组团上海市闸北区政府发展交通运输业领导小组上海市闸北区政府发展交通运输业领导小组上海北郊物流开发管理有限公司上海北郊物流开发管理有限公司4第四部分：功能组团物流园区绿核交通商务主题公园 园区配套企业组团中国首个交通商务主题公园 90亩集中绿地，25米宽的水系穿越绿地，50亩主题展区，浦西少有 服务性、知识性与趣味性为特色 突出闸北区的交通商务特点 利用北郊货运站的现有资源 提升北郊物流园区的整体价值 现代交通网络环绕：北为轻轨明珠1号线，西为南北高架下挂地铁，南为 亚洲城市最高立交桥，成为主题公园不可多得的景观资源上海市闸北区政府发展交通运输业领导小组上海市闸北区政府发展交通运输业领导小组上海北郊物流开发管理有限公司上海北郊物流开发管理有限公司物流园区绿核交通商务主题公园上海市闸北区政府发展交通运输业领导小组上海市闸北区政府发展交通运输业领导小组上海北郊物流开发管理有限公司上海北郊物流开发管理有限公司汽车专题物流区基础物流服务区物流信息企业组团物流企业总部组团配送停车区商贸展示企业组团物流及相关企业孵化器绿核-交通商务主题公园物流业务综合服务区特殊用地综合物流服务区北郊铁路货运站5政府整体发展措施与配套政策招商计划招商手段招商理念招商方案上海市闸北区政府发展交通运输业领导小组上海市闸北区政府发展交通运输业领导小组上海北郊物流开发管理有限公司上海北郊物流开发管理有限公司5招商方案招商方案工作项目及内容举例政府整体发展措施与配套政策招商计划招商手段招商理念上海市闸北区政府发展交通运输业领导小组上海市闸北区政府发展交通运输业领导小组上海北郊物流开发管理有限公司上海北郊物流开发管理有限公司5招商方案政府整体发展措施政府整体发展措施与配套政策建立物流设施开发运营的招标制度制定物流现代化推进的技术标准公布发布物流建设指南实施市场化的重组调整组建物流开发（运营）公司上海市闸北区政府发展交通运输业领导小组上海市闸北区政府发展交通运输业领导小组上海北郊物流开发管理有限公司上海北郊物流开发管理有限公司5招商方案配套政策政府整体发展措施与配套政策建设资金来源政策便捷通关政策参组执行工业外运政策，鼓励物流业的区域调整土地政策n对列入规划的物对列入规划的物流园区的土地征流园区的土地征用给予优惠用给予优惠n建立物流基地用建立物流基地用地预留制度地预留制度n贷款优惠政策贷款优惠政策n鼓励民间资金、鼓励民间资金、外资进入外资进入n建立物流发展基建立物流发展基金金上海市闸北区政府发展交通运输业领导小组上海市闸北区政府发展交通运输业领导小组上海北郊物流开发管理有限公司上海北郊物流开发管理有限公司5招商方案 招商计划n由开发商与政府组成合由开发商与政府组成合作招商团队，并明确责作招商团队，并明确责任任n准备营销材料准备营销材料n针对不同的商家，选择针对不同的商家，选择相应的招商渠道，开发相应的招商渠道，开发最佳接触战略，并建立最佳接触战略，并建立与商家的联系与商家的联系n实施跟进措施，建立招实施跟进措施，建立招商跟进备忘录商跟进备忘录n分析商家重点需求，整分析商家重点需求，整合包括政府在内的各方合包括政府在内的各方资源，调整招商谈判思资源，调整招商谈判思路路n根据谈判进程，调整修根据谈判进程，调整修订潜在入驻商家名单，订潜在入驻商家名单，确定核心招商目标确定核心招商目标n跟踪招商备忘录的执行跟踪招商备忘录的执行n整合包括政府在内的各整合包括政府在内的各方资源，协调入驻商家方资源，协调入驻商家与相关各方的关系与相关各方的关系n促进商家作出入驻决策促进商家作出入驻决策n与商家签订入驻合同与商家签订入驻合同n展开对入驻商家的落地展开对入驻商家的落地服务服务选择潜在入驻商家与目标入驻商家接触谈判最终锁定入驻对象招商实现n建立可能的商家数据库建立可能的商家数据库Customer Servicen根据物流园区的战略定根据物流园区的战略定位制定筛选的明确标准位制定筛选的明确标准n收集候选商家的信息，收集候选商家的信息，进行筛选进行筛选n完善潜在入驻商家数据完善潜在入驻商家数据库库n对可能商家进行优先度对可能商家进行优先度排序排序n形成可能入驻商家的优形成可能入驻商家的优先序列名单，包括联系先序列名单，包括联系信息和公司背景信息和公司背景n核对联系信息并尝试建核对联系信息并尝试建立初步联系立初步联系招商计划上海市闸北区政府发展交通运输业领导小组上海市闸北区政府发展交通运输业领导小组上海北郊物流开发管理有限公司上海北郊物流开发管理有限公司5招商方案后投资服务招商工作的延续在全球范围内，新的外资总流量中,60%以上都是现有外商投资者的再投资；此外，成功的后投资服务工作可以显著地给地方经济增加价值。因此，后投资服务应当作为招商工作的一个重点，纳入招商战略体系。物流园区的后投资服务有4个主要目的：1.1.开展亲商工作，留住目前的投资者，在可能的情况下，说服投资者加强和扩大现有业开展亲商工作，留住目前的投资者，在可能的情况下，说服投资者加强和扩大现有业务务1.1.物流园区所在地现有企业的亲商工作物流园区所在地现有企业的亲商工作2.2.物流园区新入驻企业的亲商工作物流园区新入驻企业的亲商工