公司股权转让土地增值税规定是什么？

公司股权转让土地增值税规定是什么？ 中华人民共和国土地增值税暂行条例第三条土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。第四条纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。第五条纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。 【为您推荐】宕昌县律师 赤壁市律师 三河律师 洪泽县律师 永昌县律师 溧阳市律师 武陵区律师公司股权转让土地增值税相信大家可能都不太熟悉，因为企业在转让房地产的过程中会让土地增值，而产生土地增值税，企业为了节约成本，避免交增值税，常常通过股权转让的方式转让房地产。 那以股权转让方式转让房地产的土地增值税都有什么规定呢?今天我们就来看一看。一、以股权转让方式转让房地产的土地增值税相关规定梳理中国自1994 年实施中华人民共和国土地增值税暂行条例（国务院令1993第138 号），开征土地增值税。土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋。课税对象是指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。对于企业兼并过程中的房地产转让行为，根据48 号文的规定，可暂免征收土地增值税。当时恰逢20 世纪90 年代中期国企改革的浪潮，大量的小型国企被大国企或经营良好的民营企业兼并。国家对于企业兼并中的房地产转让暂免征收土地增值税的规定是对于企业兼并的鼓励措施。但是，48 号文在实施的过程中却遇到了大量企业或个人以股权转让方式转让房地产的问题。2000 年，广西壮族自治区地税曾就此请示国家税务总局。而国家税务总局在其国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复（国税函2000687 号）中回复称：关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的请示（桂地税报200032 号）收悉。鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源（钦州）实业有限公司100的股权，且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，经研究，对此应按土地增值税的规定征税。根据该批复，以股权转让之名行房地产转让之实的行为是应当按照土地增值税的规定进行征税的。但是该文件有两个问题：一是其自身的效力问题，二是该文件所规范的行为界定问题。第一，国税函2000687 号是国家税务总局答复广西壮族自治区地方税务局的文件，对广西壮族自治区地方税务局及抄送的机关有法律效力，但其他税务机关遇到相同情形事项是否参照执行一直存在争议。依据相关行政法规和国税发2004132 号规定，国税函属部门规范性文件，具有一定的法律效力，效力位阶在税收法律、行政法规、部门规章之后。批复是用于答复下级机关请示事项的公文。因此严格地来说687 号文只是对请示税务机关所请示的事项具有法律效力，同时也对抄送的机关也有法律效力，但是其他税务机关遇到性质相同的事项也是可以选择参照执行的。现在全国各地税务机关对该文件执行口径不一致，有参照执行的，也有未按照执行的。执行与不执行的选择权力在主管税务机关。第二，该批复仅是根据个案的批复，并未给出适用情形的界定标准。例如，在一定期间多次转让是否会认定为“一次性”？转让100%以下股权就可以不征？“以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物”的“主要”如何界定？在该文件效力不明且文件所规范的行为界定不清的情况下，财政部、国家税务总局于2006 年出台了规范土地增值税税收优惠问题的规定。根据财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知（财税200621 号）规定，“五、关于以房地产进行投资或联营的征免税问题：对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税字1995048 号）第一条暂免征收土地增值税的规定。”然而，该文件只对财税199548 号文的第一条以房地产进行投资或联营的征免税问题进行了重新明确，但有关合作建房、企业兼并转让房地产的征免税问题新文件并没有包括其中。也就是说，48 号文中的关于企业兼并转让房地产的暂免征收土地增值税的规定依然有效。那么在2000 年已经出现相关批复的情况下，为何财税200621 号文未将这种“以股权转让之名行转让房地产之实”的行为明确排除在48 号文“暂免征收”的情形之外呢？下文通过对土地增值税的性质以及中国税法中关于股权转让中土地增值税的规定分析，认为上述行为无法达到节约税收成本的目的。二、土地增值税的特征及股权转让中享受的税收优惠分析（一）土地增值税随“流转”而生，适用四级超率累进税率土地增值税是国家对房地产行业进行宏观调控的重要手段。根据土地增值税暂行条例第4 条、第6 条的规定，土地增值税中的“增值”可以简单地描述成转让房地产所取得的收入减除依法扣除的取得土地使用权所支付的金额、开发土地的成本费用等项目金额后的余额。这里的“增值”发生在流转环节，其承担的税负可以转嫁，亦即在房地产交易中如果上个环节（因为符合“纳税必要资金的原则”等优惠条件）免征，在下个环节必须补上或者有收益时再收。土地增值税的计税公式可以简单地表示为：应纳税额=增值额适用税率扣除项目金额速算扣除系数，其中，土地增值额= 转让房地产取得的收入- 规定的扣除项目金额，土地增值税税额的扣除项目，主要有取得土地使用权所应支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用以及所有与转让房地产有关的其他税金，其中包括转让房地产时所上缴的营业税、印花税、城市建设税等。在这些扣除项目中，取得土地使用权所应支付的金额占较大比重。在转让房地产取得的收入一定的情况下，如果取得土地使用权所应支付的成本高，则扣除的金额增多，则土地增值额较低，反之土地增值额较高。同时，土地增值税实行四级累进税率，即增值额未超过扣除项目金额50的部分，税率为30；增值额超过扣除项目金额50、未超过扣除项目金额100的部分，税率为40；增值额超过扣除项目金额100、未超过扣除项目金额200的部分，税率为50；超过200部分，税率为60。因此，土地增值额越高，则适用的税率可能越高。故在房地产转让取得收入一定的情况下，如果取得土地使用权所支付的成本越高，则扣除的金额越多，由此土地增值额越低，导致适用的税率就可能越低。反之，如果取得土地使用权所支付的成本低，则土地增值额高，故可能导致适用较高税率而多纳税款。（二）48 号文规定对于企业兼并中的土地增值税“暂免征收”“暂免征税”属于一种税收优惠措施。税收优惠，是指国家在税收方面给予纳税人和征税对象的各种优待的总称，是政府通过税收制度，按照预定目的，减除或减轻纳税义务人税收负担的一种形式。税收优惠政策通常是为了实现一定的经济调控目标而实施的，根据纳税人的纳税能力依法进行税收减免，以体现量能课税原则，并起到对特定产业或行业的鼓励、扶持作用。中国在税收法律制度中建立了大量详细的关于享受税收优惠的对象、范围、条件和申报审批程序的规定，但是并未建立系统的税收优惠制度。通常而言，税收优惠包括减税、免税、优惠税率和延迟纳税等。本文所探讨的“暂免征收”即为“延迟纳税”的税收优惠，在台湾的税捐制度中又被称之为“缓课”。48 号文第3 条关于企业兼并转让房地产的征免税问题规定：“在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。”首先，这种暂免征收不等于免税，即对于该部分的土地增值税不是被直接免除，免税条文的表述如48 号文中的第5 条关于个人互换住房的征免税问题规定“对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。”其次，这种暂免征收的具有期限性、临时性。48 号文第3 条仅规定暂免征收而未规定后续征收的时间，根据前面分析的土地增值税因其流转而征税的性质，我们认为后续征收应发生在下一次土地流转的环节，由于下一次的土地流转环节发生时间不确定，因此法律不就暂免征收作出固定的时限规定具有合理性。当然，也有对于暂免征收的期限规定明确的税收优惠制度，如台湾促进产业升级条例第十九条之二第一项规定：“个人或营利事业以其所有之专利权或专门技术作价认股者，其所得税得选择缓课五年。”通过上述分析可知48 号文第3 条仅是规定土地增值税的暂免征收，不等于该部分税收被直接免除。同时，暂免征收的税收优惠期限持续到土地的下一次流转环节为止。看完了文章相信大家对公司股权转让土地增值税有了更深刻的了解，当这种以股权转让的方式而转让房地产的方式出现后， 相应的法律条令也相继出台，但形式规定不一全国各地税务机关对该文件执行的口径也不一样，所以出现了矛盾，但长远来看该行为无法达到节约税收和成本的目的。以上就是小编为大家整理的全部内容啦。