房地产经营管理和管理 房地产开发项目的规划设计及其评价PPT学习教案

会计学1房地产经营管理和管理房地产经营管理和管理 房地产开发项目房地产开发项目的规划设计及其评价的规划设计及其评价1.城市规划的概念 城市规划是指为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确立城市的性质、规模和发展方向，合理利用城市土地、协调城市空间布局和各项建设的综合部署和具体安排。城市规划与房地产开发第1页/共52页2 城市规划的层次体系 城市总体规划城市总体规划 城市分区规划城市分区规划城市详细规划城市详细规划控制性详细规划控制性详细规划修建性详细规划修建性详细规划第2页/共52页2 城市规划的层次体系 城市总体规划城市总体规划 从宏观上控制城市土地合理利用和空间布局，指导城市协调发展。研究城市的性质、发展目标、和发展规模。确定城市布局形式和功能分区。制定城市道路和交通系统规划、园林绿地系统规划、其他专项工程规划。第3页/共52页2 城市规划的层次体系 分区规划分区规划 在总体规划的基础上，具体划定土地使用界线，对土地进一步分类，对不同使用性质的用地位置和范围提出控制要求，确定次干道及支路的红线位置、横断面、主要交叉口形式，控制点的坐标、标高；确定地上、地下各种主要管线的走向、控制管径等。第4页/共52页2 城市规划的层次体系 控制性详细规划控制性详细规划 将城市总体规划所明确的城市土地使用性质、发展方向、各项需要配套建设的公共服务设施和市政公用设施项目，具体明确地落实在每一块开发建设的土地上；落实每一块开发土地的土地建筑数量、人口数量、道路红线及其控制点的坐标；第5页/共52页2 城市规划的层次体系 修建性详细规划修建性详细规划 对即将开发的地块，根据控制性详细规划对该地块的控制指标，所编制的开发建设实施性详细规划。确定各类建筑、各项基础工程设施、公共服务设施的具体配置，并根据建筑和绿化的空间布局、环境景观设计，编制规划总平面图。解决各种关系在平面上、高程上的关系，市政设施的具体位置和范围。第6页/共52页城市规划对房地产开发经济效益的影响 城市规划对房地产开发程序的强制性管理 城市规划管理是政府调控地价的手段3 城市规划与房地产开发的关系第7页/共52页第8页/共52页居住区技术经济指标居住区技术经济指标居住区总用地 居民每人占地 居住区总建筑面积 平均每户居住建筑面积 居住建筑密度 人口毛密度 人口净密度 住宅平均层数居住区平均造价高层比例 住宅间距容积率 绿地率停车位个数 建设周期建筑的技术经济指标建筑的技术经济指标建筑容积率 总建筑面积 地上建筑面积 规划建设用地面积建筑密度 建筑高度 绿地率 停车位个数 有效面积系数 开发项目总造价 平均造价 开发建设周期5.1.2 规划设计的技术经济指标 第9页/共52页u 建筑用地面积u 总建筑面积u 建筑密度（建筑覆盖率）u 容积率 建筑或建筑群实际占用的土地面积,包括室外工程(如绿化、道路、停车场等)的面积,其形状和大小由建筑红线加以控制。总建筑面积是指小区内住宅、公建、人防地下室面积总和。一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。它反映土地利用情况和经济性的技术经济指标,即容积率越大,土地利用程度越高。用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率(%),它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。1.建筑术语第10页/共52页u 道路红线 经城市规划行政主管部门依法确认的建设用地范围边界线。道路用地和两例建筑用地的分界线，红线内包括车行道、步行道、绿化带和分隔带。宽度根据要求变化，以满足交通、绿化、通风日照、建筑景况和地下管线的要求。u 建筑用地红线 建筑红线是指建筑物的外立面所不能超出的界线。建筑红线可与道路红线重合,一般在新城市中常使建筑红线退于道路红线之后,以便腾出用地,改善或美化环境,取得良好的效果。1.建筑术语第11页/共52页第12页/共52页第13页/共52页u 房屋层数u 层高u 建筑高度u 净高 房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪0以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在以上（不含）的，计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。层高是指房产高度以层为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。建筑物室外地面至其檐口或屋面面层的高度。屋顶上的水箱间、电梯机房、排烟机房和楼梯出口小间等不计入建筑高度。u 建筑间距 两栋建筑物或构筑物外墙之间的水平距离。建筑间距主要根据所在地区的日照、通风、采光、消防安全等方面的因素综合考虑确定 1.建筑术语第14页/共52页规划设计与自然生态相和谐；规划设计与社会发展相和谐；规划设计与用户需求变化相和谐。影响项目规划设计的要素主要有：国家及项目所在城市房地产开发、建设的基本政策；项目所在地城市控制性详细规划的有关规定；项目所在地现场状况；市场调研结果与市场定位、项目开发理念；建设项目的总投资和资金运作方式。5.2.1 指导思想1.项目规划设计应当体现项目总体策划的基本构思与原则2.规划设计中的和谐理念第15页/共52页5.道路交道路交 通规划通规划 2.建筑建筑选型选型1。规划。规划布局布局4.配套设配套设施规划施规划6.绿地与绿地与景观规划景观规划3.住宅住宅户型户型5.2.2 工作内容第16页/共52页12 除此之外，居住区的空间与环境设计也应遵循一定的原则。居住区的规划布局，应综合考虑路网结构、公建与住宅布局、群体组合、绿地系统及空间环境等的内在联系，构成一个完善的、相对独立的有机整体，遵循一定原则。布局规划原则第17页/共52页 建 筑 布 局 常见形式 概 念1 行列式 按一定的房屋朝向和间距成排布置，大部分是南北向重复排列，其优点是每户都有好的朝向，而且施工方便，但形式的空间较为单调。2 周边式 沿街坊或院落周围布置，其优点是内部环境比较安静，土地利用率高，但其中部分住宅的通风和朝向均较差。3 混合式 采取行列式和周边式相结合的方法进行布置，可以采纳上述两种形式之长，形成半敞开式的住宅院落。4 自由式 结合地形、地貌、周围条件，不拘泥于某种固定的形式，灵活布置以取得良好的日照通风效果。常见的规划布局形式第18页/共52页按建筑层数划分按平面特点划分按结构类型划分按户内空间布局划分低层住宅 多层住宅 高层住宅点式住宅 条式住宅砖混结构 框架结构 框架剪力墙结构平层式 错层 复式 跃层 5.4.1 建筑类型第19页/共52页u 低层建筑u 多层建筑u 小高层建筑（非规范性）u 高层建筑 高度小于或等于10米的建筑。低层居住建筑为一层至三层。高度大于10米，小于或等于24米的建筑。多层住宅为四层至六层。高度大于24米的建筑。中高层住宅为七至九层，高层住宅为十层及以上。介于多层及高层之间，一般指7-18层之间的建筑。u 点式（塔式）建筑 指建筑平面外廓基本成矩形,其长边与短边之比小于2的建筑。u 板式建筑 指建筑平面外廓基本成矩形,其长边与短边之比大于或等于2的建筑,并且短边长度小于或等于16米。建筑术语第20页/共52页u 跃 式u复式u 错层 一个住宅占两个楼层一个住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层，一般在首层安排起居室、厨房。餐厅、卫生间等。是一层住宅但较普通住宅高是一层住宅但较普通住宅高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等用楼梯联系上下，其目的是在有限的空间里增加使用面积，提高住宅的空间利用率。是一套房子不处于同一平面是一套房子不处于同一平面，即房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不同的平面上。错层住宅的面积计算方法参照平面住宅面积计算。建筑术语第21页/共52页项目类型的新界定别墅Townhouse联排别墅板楼塔楼传统的别墅项目独栋联排双拼叠拼高层、小高层、多层传统蝶塔、小户型公寓、普通住宅、经济适用房皆宜以板楼或塔楼形式出现。第22页/共52页Townhouse的四种形式通常，我们称Townhouse为联排别墅，因为Townhouse的出现就是以联排别墅为标志的。但实际上，一个纯粹的Townhouse项目中，一般可以包括四类建筑形式,即联排、双拼、叠拼、独栋。在同一项目中，通常价格表现：独栋双拼联排叠拼q联排别墅由三个以上的相同单位平行组合而成。是Townhouse项目最为常见的建筑形式。q双拼别墅两个相同的单位平行组合而成。q叠拼别墅从建筑立面上看，与双拼非常相似，也是由两个单位组成；实际上，其中一户的“一层”从二层开始，将不拥有庭院。从户型图上清晰可见区别。Townhouse独栋 传统别墅第23页/共52页Townhouse的四种形式q独栋别墅形体独立的单位。传统别墅注重从建筑立面的设计上突出栋与栋之间的区别，显示所有者的个性。Townhouse独栋通常栋与栋之间没有实质区别甚至完全一样。传统别墅间距开阔私密性好。Townhouse独栋之间间距小，私密型不如传统别墅。Townhouse独栋 传统别墅第24页/共52页板楼精选之风林绿洲设计第25页/共52页板楼精选之风林绿洲设计第26页/共52页塔楼精选之万科星园设计第27页/共52页 建筑风格是一个建筑物的个性和独特表征，主要在于建筑在平面布局、形态构成、艺术处理和手法运用等方面所显示的独特和意境，它作为凝固的建筑语言深刻地体现出人类的价值观和审美倾向。建建 筑筑 风风 格格中式建筑风格欧陆风格现代主义风格主题风格异域风格新古典主义风格建筑风格第28页/共52页内外分区原则内外分区原则动静分区原则动静分区原则洁污分区原则洁污分区原则私人行为空间公共行为空间家务行为空间卫生行为空间交通空间室外过渡空间5.5.1 住宅功能分区的原则5.5.2 住宅功能分区第29页/共52页123每套住宅具有良好的通风、采光、日照、隔热、保温、隔声等性能 套内功能空间应具有一定的适应性、可变性，以适应不同家庭居住以及生活模式变化的需求，且功能空间还应满足适用、安全、卫生、舒适、经济、美观、长效的要求。卧室设计应该避开来自户内其他房间或周围邻居的视线干扰，以保证卧室的私密性。4必须设置户内的室外空间必须设置户内的室外空间阳台阳台 第30页/共52页12345公共服务设施规划公共服务设施规划市政公用设施规划市政公用设施规划停车设施停车设施户外场地设施户外场地设施安全设施安全设施5服务管理设施服务管理设施第31页/共52页 （1）顺而不穿，保证居住区内居民生活的完整和舒适；（2）分级布置，逐级衔接，保证居住区交通安全、环境安静以及居住空间领域的完整；（3）因地制宜，使居住区的路网布局合理、建设经济；（4）功能复合化，营造人性化的街道空间；（5）构筑方便、系统、丰富、整体的居住区交通、空间和景观网络；（6）避免影响城市交通；交通组织方式人车分流人车混行结合局部分行5.7.2 路网规划原则5.7.3 道路交通规划要求道路宽度要求其他要求第32页/共52页 目前，根据我国城市居住区规划设计规范的相关规定：规定了新建居住区绿地率不小于30%，旧城改建去绿地率不小于25%的指标。注意区分：绿地率与绿化率步行环境步行环境铺地环境铺地环境水体环境水体环境户外设户外设施环境施环境5.8.1 绿地规划5.8.2 景观规划第33页/共52页户型配比第34页/共52页1 1、基于总体定位和发展战略：、基于总体定位和发展战略：总体定位：主流？跟随？补缺？组合？总体发展战略：低成本？差异性？总体形象：在户型面积及特色上如何体现？2 2、基于市场的户型特征、现状和趋势、基于市场的户型特征、现状和趋势市场前期及目前的户型种类：主流和非主流配比周边即将推的户型有几类。主流户型在最近两年的变化趋势。3 3、基于消费者的户型特征、基于消费者的户型特征内在的原因：消费者文化、经济、生活习性等原因：指标：户均人口、客户文化层次分布图、成交总价分布图、收入与首期及月供比较图4 4、天气：南北方的天气不同，会直接反映在户型面积及结构上。、天气：南北方的天气不同，会直接反映在户型面积及结构上。5 5、政策因素：特别是赠送面积，各地有不同的政策。、政策因素：特别是赠送面积，各地有不同的政策。第35页/共52页1 1、明晰的资金策略、明晰的资金策略哪部分可满足资金迅速回笼（如赠送或创新户型），哪部分满足提升利润（如商业）。2 2、明晰的竞争策略和回避风险策略、明晰的竞争策略和回避风险策略站在市场和消费者利益，考虑到底凭什么打赢竞争（低成本？差异性？市场空缺？）第36页/共52页方向方向解释解释目的目的条件条件1条件条件2条件条件3结果及注意事项结果及注意事项1）主流市场寻找市场中主力需求、消化最快的户型。走量市场变化不大竞争不太激烈一般大盘必须面向主流市场或微调市场规划、位置等有竞争力直面竞争，靠产品实力说话走势平稳户型本身不易发力2）主流市场微调略走大或略走小5-10个平方。走量，并一定程度回避竞争适应市场趋势变小：面向更广的客户群，降总价变大：抓住相对高端的客户，提升单价市场在变化竞争较激烈潜在消费者支持3）补缺市场抓与目前客户群体或购房目的完全不同需求。抓机会，回避竞争快速回笼资金可能实现高价小量市场市场缺乏一类产品能够发现新的客户群；目前没有此类供给的原因不是需求不足，这种方向本地有足够的客户群很快消化定价标准不清晰后期市场迅速跟风4）组合方案分区，每区由完全不的市场需求方案组合组合以达到不同时期的不同目的必须有主次必须考虑多样性给售增加的难度第37页/共52页户型评价第38页/共52页土地资源：景观、朝向、临路、临水、距离户型资源：赠送、创新、面积、楼高、一梯几户高高低低高高低低u原则上户型越大，资源越好原则上户型越大，资源越好u注重景观对户型的支持作用注重景观对户型的支持作用景观利用：尽量户户有景：朝南看园景处布一梯四户朝南不看园景尽量布一梯两户注重端头及端头景观的利用注重端头及端头景观的利用：u加大面积u临主轴单元拉大进深u端头开窗u可朝主轴景观放置客厅。u在土地资源差、困难的地方，比如高层、临路的地方，尽量放附送价值的户型。第39页/共52页1、首先分析竞争楼盘的户型结构首先分析竞争楼盘的户型结构，有哪些可突破空间？有哪些可借鉴的方面。2、有以下可创新处，但要分析：u哪些更适合本地消费者、更能打赢竞争u成本控制u哪个阶段用、用途是什么1 1）价值增加）价值增加u凸窗（变大或增加数量，比如厨卫的窗）u有意识的增加结构面积赠送u大露台（只计一半面积，比如可封出一间房）2）独特价值或创新可供在开盘时展示及打开市场独特价值或创新可供在开盘时展示及打开市场u赠送层高（3米、3米6、3米9等）u赠送双层露台u阳光花房u马赛公寓u一梯一户u电梯入户u跃式、复式3 3）户型优化）户型优化u洗手间的干湿分区u大户型中主人与仆人的入户门分开设u下沉式卫生间基本面：基本面：舒适性的常规原则舒适性的常规原则竞争面竞争面核心精神：我们凭什么打赢竞争？项目层面项目层面核心精神：我们怎么充分利用了资源？怎么回避了不足？1、结构方正2、内部路线、组织明畅3、无大量浪费面积4、宜于摆放家俱5、动静分区、干湿分区、公私分区6、减少遮档、明厨明卫7、客厅、主卧朝南8、区分南北方对阳台面积、朝向等的需求9、进深合适1、坡地利用：形成一梯一户、形成室内跃式。第40页/共52页建筑评价第41页/共52页第42页/共52页小区主入口的标志性：广场、标志物（雕塑、灯塔、喷水池、会所）楼栋门厅：公建化、大一号的门厅入口、双门厅（车库门厅）、入户门：子母门私家车道观光电梯（费用较高，放在展示性好、景观好的地方）弧型窗、落地窗水管的处理空调位处理：格栅遮阳窗台屋顶（如过于复杂则费用高，且施工期长，对进度形象不利）灯光（一般在屋顶）第43页/共52页园林评价第44页/共52页1、造价成本造价成本2 2、维护成本、维护成本3 3、重点区及展示区、重点区及展示区：哪部分，在哪儿，面积多大，是用来煽情、大投入的地方；大社区要结合看楼路线，设置多个煽情点。4 4、以人的活动评价，活动场所包含三类：、以人的活动评价，活动场所包含三类：u指定性活动u随机活动u社交活动5 5、如果是大社区，区域功能包含三类：、如果是大社区，区域功能包含三类：u公共区域u半私密区域u私密区域6 6、场所要有视觉焦点、场所要有视觉焦点7 7、考虑人的活动、考虑人的活动u路：上下班是直的，给老人孩子玩的路最好是弯的。u南方考虑遮阳、北方考虑晒太阳问题1 1、几种园林风格、几种园林风格MECEMECE2 2、竞争对手的特色、竞争对手的特色哪些可借鉴，哪些存在提升空间3 3、消费者分析：、消费者分析：消费者对园林的重视度。消费者对园林的追求和消费习性4 4、项目的园林特色、项目的园林特色u整体风格和竞争性概念u展示区特色、位置及规划竞争面竞争面核心精神：我们凭什么打赢竞争？核心精神：我们凭什么打赢竞争？基本面：基本面：场所场所精神，是关注人的精神精神，是关注人的精神项目层面项目层面我们怎么充分利用资源？怎么回避不足我们怎么充分利用资源？怎么回避不足？1 1、资源的利用：、资源的利用：u景观利用u居住者使用利用u外部资源纳入内部2 2、不足的回避、不足的回避第45页/共52页规划方案评价第46页/共52页 方案 方案一方案二 方案三1 1、经济指标是否一致、经济指标是否一致 2 2、分期推售的适宜、分期推售的适宜性性 首期产品能较好的衔接市场 容易分期开发。展示区可先行建成。3 3、整体形象定位要、整体形象定位要求：求：形象1：形象2：沿街的标致性形象 特殊部分：比如内部商业 4 4、住宅区内部的氛围、住宅区内部的氛围 5 5、其它特殊情况评价、其它特殊情况评价 第47页/共52页第48页/共52页1 1、平面方面、平面方面合适的规模、成本、要素，形成售卖区施工安排上，展示区可以先期建成：配套、园林的位置、规模能否便利的展示配套的分布是否能匹配成为每期开发的卖点首期产品能很好的协接市场2 2、楼层数方面、楼层数方面开期有迅速回笼资金的产品首期开发产品与市场能很好的协接第49页/共52页1 1、平面方面、平面方面大型小区，考虑公共区域、半私密区、私密区划分。小区的景观线、人行路线、车行路线、车库进入楼栋路线流畅小区入口不宜过多，避免未来增加管理成本如果含有不同性质的区域，则规划应考虑区域的隔离措施考虑配套（学校、体育设施、商业设施等）与住宅区的相互干扰问题。大社区要考虑各个分区使用集中配套的距离和便利度小区的集中资源的共享性（宜形成公共区域而非少数单位的私密区）2 2、楼高、楼高利用原有的地势和资源楼高的协调性、变化性、变化的韵率。不宜有突出的落差，因为两者客户群和推广卖点完全不同超出市场可接受层数的数量不宜超过10%。一般控制楼高节点（6、12、18、32），以控制成本和使用率节点第50页/共52页1、如果容积率过高，则应充分考虑边缘（临街、临空旷地）、小区空地处的利用（堆容积率、点式高楼）2、有些未来有商业潜力的土地可以预留3、人行道形成特色：可一边窄，一边宽，宽的一面可以形成“休闲娱乐路”。第51页/共52页