2022年房地产估价师考试模拟卷376（带答案解析）

书山有路勤为径，学海无涯苦作舟！ 住在富人区的她 2022年房地产估价师考试模拟卷（带答案解析）一.全能测试题(共100题)1.(2015真题) 利用高架路路面作为顶盖建造的房屋计算一半面积。（）答案：错解析：本题考查的是房地产面积测算。利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋，不计算建筑面积。2.当资源接近充分利用的情况下，总供给曲线是一条与横轴平行的线。（）答案：错解析：本题考查的是总需求与总供给。当资源还未得到充分利用时，可以在不提高价格水平的情况下增加总供给，所以此时总供给曲线是一条与横轴平行的线。参见教材 P208。3.实际收益较预期收益增加的部分通常称为（）。A、风险收益B、风险损失C、风险报酬D、最大期望收益答案：C解析： 本题考查的是房地产投资风险的概念。当实际收益超出预期收益时，就称投资获取了风险收益；而实际收益低于预期收益时，就称投资发生了风险损失。后一种情况更为投资者所重视，尤其是在投资者通过债务融资进行投资的时候。较预期收益增加的部分通常被称为“风险报酬”。4.由于房地产具有明显的不可移动性和异质性，且市场集中度较低，因此房地产市场具有明显的垄断竞争特征。（）答案：对解析：本题考查的是房地产市场结构。由于房地产具有明显的不可移动性和异质性，且市场集中度较低，因此房地产市场具有明显的垄断竞争特征。参见教材P36。5.甲公司2004年3月以2000万元购买了一宗办公用地及写字楼，其中，地价占到总价格的50%。甲公司办理了权属转让手续后，又花费了10万元用于构建以该公司商标为原型的雕塑。2006年6月，甲公司欲出售此宗房地产，假设到2006年6月，该类办公用地地价已增值10%。设此时房地产售价为V，则在正常市场条件下，V最可能取值为( )万元。A、 2100B、 2110C、 小于2100D、 大于2110答案：C解析：此题应采用房地分估的方法，首先地价比2004年3月上涨10%，现为200050%(1+10%)=1100(万元)。建筑物价值原来为200050%=1000(万元)，如果计算折旧应小于 1000万元。若该房地产出售，作为原公司标志的雕塑部分应予拆除，因此还应扣减拆除费用。V的取值为现在的地价(1100)+建筑物原来的价值(1000)折旧拆除雕塑的费用，肯定小于2100万元。6.在住房市场中，存量住房市场的市场结构特征是（）。A.竞争多于垄断B.垄断多于竞争C.竞争与垄断持平D.不存在竞争和垄断答案：A解析：本题考查的是房地产市场结构。房地产市场是垄断竞争市场，一手房（增量）市场垄断多于竞争，二手房（存量）市场竞争多于垄断。参见教材P37。7.某房地产项目的初始投资额为310 万元，基准收益率为15，经营期为15 年，财务净现值为210 万元，该项目在经营期内的等额年值为（）万元。A14.00B34.67C35.91D88.93答案：D解析：由题意，等额年值8.目前，某村集体经济组织人均耕地面积2亩，因建设现征收某村集体经济组织的耕地面积10亩，该耕地近3年平均年产值为1000元/亩。下列关于征收该耕地的表述中，不正确的是（）。A.征收该耕地，需要安置的农业人口数为6人B.该耕地的土地补偿费最少为6万元C.该耕地的土地补偿费最高为10万元D.征收该耕地需要报A省人民政府审批答案：A解析：本题考查的是征收集体土地补偿的范围和标准。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征地单位平均每人占有耕地的数量计算。征收该耕地，需要安置的农业人口数为10人/25人。征收耕地的补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的610倍。基本农田，基本农田以外的耕地超过35hm2的，其他土地超过70hm2的，由国务院审批；其他用地和已经批准农用地转用范围内的具体项目，由省级人民政府审批并报国务院备案。参见教材P4346。9.净收益测算中，潜在毛收入减去空置和收租损失后的收入是（）。A、有效毛租金收入B、有效毛收入C、净收益D、潜在毛租金收入答案：B解析： 本题考查的是净收益测算的基本原理。有效毛收入是潜在毛收入参减去空置和收租损失后的收入。10.净收益乘数法能提供更可靠的价值测算，因而通常直接采用净收益乘数法形式，将净收益转换为价值的形式。（）答案：错解析：本题考查的是直接资本化法。净收益乘数法能提供更可靠的价值测算。由于净收益乘数与资本化率是互为倒数的关系，通常很少直接采用净收益乘数法形式，而采用资本化率将净收益转换为价值的形式。11.（）是指专门组织的、对一定时点上的国情国力所作的一次性全面调查。A.重点调查B.普查C.典型调查D.抽样调查答案：B解析：本题考查的是统计数据的收集。普查是指专门组织的、对一定时点上的国情国力所作的一次性全面调查。12.某购房者向银行申请了以等比递增方式还款的个人住房抵押贷款。如果该贷款的年利率为5.75%，期限为15年，按月偿还，首次月还款额为2000元，月还款额增长率为0.2%，则该购房者在第5年第6个月的还款额为（）元。A.2277.4B.2223.4C.2728.8D.2741.9答案：B解析：本题考查的是复利计算。t=124+6=54（月），参见教材P160。13.房地产的不可移动性，使房地产价格与房地产所处的区位密切相关，区位可以决定房价的60%80%。（）答案：错解析：本题考查的是房地产市场的特性。房地产的不可移动性，使房地产价格与房地产所处的区位密切相关，区位可以决定房价的60%70%。14.(真题) 在房地产投资分析中，如没有考虑通货膨胀对收益现金流的影响，则可适当调低折现率估计值。（）答案：对解析：本题考查的是通货膨胀的影响。如果在收益现金流估算过程中没有考虑通货膨胀的影响，则可在选择折现率时适当考虑（适当调低折现率估计）。15.关于假设开发法中求取开发完成后的房地产价值的说法，正确的有（）。A.开发完成后的价值是未来开发完成后的房地产状况所对应的价值B.未来开发完成后的房地产状况不能包含动产.权利C.评估投资价值时，未来开发完成后的房地产价值有时要考虑无形收益D.对于自营的房地产，不宜运用收益法求取开发完成后的房地产价值E.可以运用成本法求取开发完成后的房地产价值答案：A,C解析： 本题考查的是假设开发法测算中各项的求取。选项B错误，未来开发完成后的房地产状况并不总是纯粹的房地产，除了房地产，还可能包含房地产以外的劫产、权利等；选项D错误，对于出租或自营的房地产，预测开发完成后的价值，可先测算其租赁或自营的净收益，再采用收益法将该净收益转换为价值；选项E错误，开发完成后的价值不能采用成本法求取。16.工业房地产的区位影响因素主要考虑（）A.临街状况B.动力是否易于取得C.废料处理是否方便D.接近大自然E.产品原料的获取方便程度答案：B,C,E解析：本题考查的是房地产区位因素。工业房地产的区位优劣，通常需要视产业的性质而定，一般地说，凡是有利于原料和产品的运输，便于动力取得和废料处理的区位，价格必有趋高的倾向。选项A主要对商业房地产意义重要；选项D主要对住宅类房地产重要。17.房地产估价师初始注册的条件有（）。A年龄小于65 周岁B取得房地产估价师执业资格C受聘于房地产估价机构D在房地产估价机构有出资或股份E具有完全民事行为能力答案：A,B,C,E解析：房地产估价师注册的条件为：取得房地产估价师执业资格；达到房地产估价师继续教育合格标准；受聘于房地产估价机构；无注册房地产估价师管理办法第十四条规定不予注册的情形。注册房地产估价师管理办法第十四条规定，不具有完全民事行为能力的和年龄超过65 周岁的不予注册。18.在建工程抵押权登记事项在房屋登记簿上予以记载后，房屋登记机构向在建工程抵押人发放在建工程抵押登记证明。（）答案：错解析： 本题考查的是不动产登记的类型。在建工程抵押权登记事项在房屋登记簿上予以记载后，房屋登记机构向在建工程抵押权人发放抵押登记证明。19.某商铺的购买价格为100万元，其中60万元来自银行贷款。该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为7%，预计该商铺第1年税后净现金流量为3万元，如果不考虑物业增值收益，则第1年的投资回报率是（）。A、5.00%B、7.50%C、18.36%D、28.85%答案：C解析： 本题考查的是现金回报率与投资回报率。20.下列房地产中，通常适用比较法估价的有（）。A、高档公寓B、标准厂房C、房地产开发用地D、行政办公楼E、在建工程答案：A,B,C解析：本题考查的是比较法适用的估价对象。比较法适用的估价对象是同类数量较多、有较多交易且具有一定可比性的房地产，例如：住宅，包括普通住宅、高档公寓、别墅等。写字楼。商铺。标准厂房。房地产开发用地。参见教材P176。21.在房地产抵押估价中，应扣除的法定优先受偿款不包括（ ）。A.拖欠的建设工程材料费B.拖欠的建筑工人工资C.抵押担保债权D.出租房屋租金答案：D解析：本题考查的是房地产抵押估价。扣除的法定优先受偿款一般是指在抵押的房地产上债权人依法拥有的优先受偿款，即假定在价值时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。22.零售商业物业的租金是以每一个独立出租单元的（）为基础计算的。A、建筑面积B、总出租面积C、可出租面积D、营业面积答案：B解析：考点:零售商业物业的租金。零售商业物业的租金是以每一个独立出租单元的总出租面积为基础计算的。23.城市建设用地分类与规划建设用地标准（GB 50137-2011）中，居住小区及小区级以下的商业用地归类到商业服务设施用地中。（）答案：错解析：本题考查的是城市用地。商业服务业设施用地：商业、商务、娱乐康体等设施用地，不包括居住用地中的服务设施用地。参见教材P18。24.成本法估价中采用市场提取法求取成本利润率时，选取的类似房地产项目应与估价对象的（ ）。A.土地取得方式相同B.土地规划用途相同C.项目规模大小相当D.项目建设期长短相近E.项目经营期长短相近答案：A,B,C解析：本题考查的是选取可比实例的要求。可比实例房地产应是估价对象的类似房地产，具体应满足以下要求：（1）与估价对象的区位相近；（2）与估价对象的用途相同；（3）与估价对象的权利性质相同；（4）与估价对象的档次相当；（5）与估价对象的规模相当；（6）与估价对象的建筑结构相同。25.下列房地产权利中，属于物权的有（）。A.所有权B.建设用地使用权C.地役权D.抵押权E.租赁权答案：A,B,C,D解析：本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。物权包括自物权和他物权，选项A属于自物权；选项BCD属于他物权。租赁权属于债权。26.甲房地产估价机构接受乙公司委托评估一栋其于5年前建成的钢筋混凝土结构的商场，该商场位于市中心繁华地带，土地使用权以出让方式取得，用途为商业，该楼于2015年7月底竣工后对外营业。 2017年9月，乙公司以该综合楼为抵押物向银行申请抵押贷款。房地产估价师首先选用了收益法，选用了三个类似的可比实例最后确定可出租建筑面积的月租金65元/m2 （不含物业管理费），扣除了年维修费用、年管理费用、年增值税及附加、土地使用税、租赁管理费，确定了年净收益。根据乙公司提供的财务报表，取商场近三年平均的年净利润1200万作为净收益，收益年限选用了土地剩余年限33年，报酬率选用了该商场的投资回报率9%。采用成本法估价时，先用比较法确认了土地价格1000元/m2，根据当地造价工程文件结合社会平均值确认房屋成本价格是3000元/m2，估价时根据乙公司提供的成本数据，市政配套设施费享受应上缴政府部门的减免20%的政策优惠。因商场还有未偿还债务200万，只剩一年期，本次估价未予考虑。请你指出房地产估价师这样估价的错误有哪些答案：解析：房地产估价师在估价中存在下述错误：（1）估价报告中年净收益有错误。年收入未考虑押金利息收入、运营费用未扣除房产税。（2）收益年限只选用了土地的剩余年限错误。收益年限既要考虑建筑物的剩余经济寿命，还必须考虑土地使用权的出让年限及已使用的年限，建筑物的经济寿命可能早于、等于或晚于土地使用年限，应作不同的考虑和计算。（3）报酬率应选用房地产的投资报酬率，而不是商场的投资报酬率。（4）选用实际成本错误。房地产估价中所用的成本应是价值时点的社会平均客观成本，而委托人所提供的实际成本配套费减免20%是历史的，也不是社会平均客观成本。（5）成本法没有考虑折旧因素对房地产价格的减值影响。（6）再次抵押未考虑尚未偿还债务的影响错误或指出是续贷评估可不考虑尚未偿还债务的影响。27.卖方物业代理从( )收取佣金。A、 买方B、 卖方C、 买卖双方D、 协议中规定的一方答案：B解析：此题属于了解范畴。卖方物业代理从卖方收取佣金。28.土地使用权租赁是指土地使用者作为（）将土地使用权（）给（）使用。A、抵押人、抵押、抵押权人B、使用权人、转交、其他土地使用者C、使用权人、出租、承租人D、出租人、出租、承租人答案：D解析：本题考查是是建设用地使用权二级市场管理。土地使用权租赁是指土地使用者作为出租人将土地使用权出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。29.按照土地增值税政策，对通过继承、赠与等方式转让房地产的行为，要征收土地增值税。（）答案：错解析：本题考查的是土地增值税-课税对象和计税依据。土地增值税一定是有偿转让才征收。参见教材P241。30.路线价法主要适用于城镇临街工业用地的估价。（）答案：错解析： 本题考查的是路线价法。路线价法主要适用于城镇临街商业用地的估价。31.某银行提供的贷款期限和年利率均相同的甲、乙、丙三笔贷款。若甲贷款以年计息，乙贷款以季计息，丙贷款以月计息，则这三笔贷款的实际年利率从大到小排列顺序正确的是（）。A甲乙丙B丙乙甲C乙甲丙D乙丙甲答案：B解析：实际利率是指一年内多次计息时，年末终值比年初值的增长率。当每年计息周期数m1 时，实际利率大于名义利率；名义利率相等时，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大。32.某城市规划将火车站由该城市的A区迁至B区，则B区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有（ ）。A.区位选择异常重要B.投资价值难以判断因而易产生资本价值风险C.需要适时的更新改造投资D.存在效益外溢和转移答案：D解析：本题考查的是房地产投资概述。政府在道路、公园、博物馆等公共设施方面的投资，能显著提高附近房地产的市场价值和收益水平。例如城市快速轨道交通的建设，使沿线房地产资产由于出租率和租金水平的上升而大幅升值。P9。33.下列关于需求规律，表述错误的是（）。A.在其他条件不变的情况下，某商品的需求量与该商品价格之间呈反方向变动B.需求量随商品本身价格的下降而增加C.需求量随商品本身价格的上升而增加D.需求量随商品本身价格的上升而减少答案：C解析： 本题考查的是需求及其变动。选项C错误，需求量随商品本身价格的上升而减少。34.张某以固定租金方式出租其所有的一套住宅，租期为三年，张某面临较大的风险是（）风险。A政策B通货膨胀C利率D或然损失答案：B解析：通货膨胀风险又称购买力风险，是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。由于通货膨胀将导致未来收益的价值下降，按长期固定租金方式出租所拥有物业的投资者，实际上承担了本来应由承租人承担的风险。35.公开市场价值是指下列( )交易条件下最可能实现的价格。A、 卖方和买方掌握必要的市场信息B、 卖方具有必要的专业知识，并了解交易对象C、 买方具有特殊的兴趣，并愿意给予附加出价D、 卖方和买方追求各自利益的最大化E 卖方和买方急于完成交易答案：A,B,D解析：公开市场价值定义为在下列交易条件下最可能实现的价格：交易双方是自愿地进行交易的；交易双方进行交易的目的是追求各自利益的最大化；交易双方具有必要的专业知识并了解交易对象；交易双方掌握必要的市场信息；交易双方有较充裕的时间进行交易；不存在买者因特殊兴趣而给予附加。36.外商投资企业及其在职职工无需缴存住房公积金。答案：错解析：国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位和社会团体及其在职职工都应按月缴存住房公积金。有条件的地方，城镇单位聘用进城务工人员，单位和职工可缴存住房公积金；城镇个体工商户、自由职业人员可申请缴存住房公积金。37.评估建筑面积为1202的住宅在2016年9月30日前市场价格，下列交易实例中最适合作为可比实例的是（）。A.甲B.乙C.丙D.丁答案：B解析：本题考查的是。可比实例是类似房地产中真实成交且符合一定条件的，具体是指交易实例中交易方式适合估价目的、成交日期接近价值时点、成交价格为正常价格或可修正为正常价格的估价对象的类似房地产等财产或相关权益。参见敦材P173。38.成本法中房地产价格构成中的销售税费包括由买方缴纳的契税等税费以及由卖方交纳的土地增值税、企业所得税。（）答案：错解析：本题考查的是房地产价格构成。销售税费是指预售或者销售开发完成后的房地产应由卖方缴纳的税费。不包括由买方缴纳的契税等税费以及由卖方交纳的土地增值税、企业所得税。39.城市规划报建审批管理包括（）。A.建设项目选址管理B.土地利用规划管理C.建设用地规划管理D.建设工程规划管理E.对违章建设的查处答案：A,C,D解析：本题考查的是城乡规划的实施与监督。城市规划的实施管理主要是报建审批管理和批后管理两部分内容。报建审批管理主要包括对建设项目选址审批核发项目选址意见书，对城市用地审批核发建设用地规划许可证，对建设工程审批核发建设工程规划许可证。40.在下列费用中，属于债务融资成本的有（）。A、承诺费B、手续费C、担保费D、利息E、税费答案：A,B,C,D解析：考点:房地产项目融资方案。债务融资成本包括资金筹集费（承诺费、手续费、担保费、代理费等）和资金占用费（利息）。41.建筑规模为5000平方米的商业物业属于（）。A、市级购物中心B、居住区商场C、地区购物中心D、特色商店答案：B解析：考点:零售商业物业分析。居住区商场：建筑规模一般在300010000平方米之间，商业服务区域以城市中的某一居住小区为主，服务人口15万人，年营业额在300010000万元之间，居住区商场内，日用百货商店和超级市场通常是主要租户，自行车行、装饰材料商店、普通礼品店、音像制品出租屋、药店等，常常是这类购物中心的次要租户。42.在工程建设定额中，分项最细、定额子目最多的是( )。A.概算指标B.概算定额C.预算定额D.施工定额答案：D解析：施工定额由劳动定额、机械定额和材料定额三个部分组成，主要直接用于工程的施工管理，是工程建设定额中分项最细、定额子目最多的一种定额，也是工程建设定额中的基础性定额。43.预计某宗房地产未来第一年的净收益为25万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元。试计算该宗房地产的合理经营期限及合理经营期限结束前后整数年份假定经营情况下的净收益，如果报酬率为6%。运用收益法估价一般不需求取（）。A、 报酬率B、 可比系数C、 资本化率D、 收益乘数答案：B44.契税的税率采用( )。A、 定额税率B、 超额累进税率C、 比例税率D、 各地适用税率答案：D解析：契税的税率为3%5%，各地适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府按照本地区的实际情况，在规定的幅度内确定，并报财政部和国家税务总局备案。45.报建审批管理主要包括对出让地块建设项目的选址意见书，对城市用地审批核发建设用地规划许可证，对建设工程审批核发建设工程规划许可证。（ ）答案：错解析：本题考查的是城乡规划的实施与监督。报建审批管理主要包括对建设项目选址审批核发项目选址意见书，对城市用地审批核发建设用地规划许可证，对建设工程审批核发建设工程规划许可证。P73。46.房地产开发企业发生的年度亏损，可以用下一年度的( )弥补，下一年度税前利润不足弥补的，可以在5年内延续弥补。A、 所得税前利润B、 所得税后利润C、 应分配利润D、 未分配利润答案：A解析：解析 财务评价的报表47.收益法估价中求取净收益时，通常不作为运营费用扣除的有（）。A、电梯折旧费B、租赁保证金利息C、房地产税D、企业（个人）所得税E、房屋保险费答案：B,D解析：本题考查的是净收益测算的基本原理。运营费用是维持估价对象正常使用或营业的必要支出，包括房地产税、房屋保险费、物业服务费、管理费用、维修费、水电费等。电梯折旧费属于短寿命项目的折旧费，可以算在运营费用中。租赁保证金利息通常计入有效毛收入，企业（个人）所得税不计入运营费用。48.决策需要遵循多种原则，其中的信息原则在于强调信息是决策的（）。A、基础B、桥梁C、目的D、手段答案：A解析：考点:决策的概念。信息原则在于强调信息是决策的基础。49.某宗建设用地红线内的给水、排水、电力等基础设施属于该宗土地的实物因素。（）答案：错解析：本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。如果是该房地产内部（用地红线内）的配套设施，则应属于该房地产的实物因索。参见教材P54,50.（）负责指导监督全国土地登记、房屋登记、林地登记、海域登记等不动产登记工作。A.国土资源部B.住房城乡建设部C.国家林业局D.农业部答案：A解析：本题考查的是不动产登记机构。2013年12月，中央机构编制委员会印发了中央编办关于整合不动产登记职能的通知，确定国土资源部负责指导监督全国土地登记、房屋登记、林地登记、海域登记等不动产登记工作。住房城乡建设部、国家林业局、国家海洋局等协同国土资源部分别指导房屋、林地、海域登记工作。农村土地承包经营权纳入不动产统一登记予以5年过渡期。过渡期内，农业部会同国土资源部等部门负责指导农村土地承包经营权统一登记工作。过渡期后，由国土资源指导。51.某房地产开发企业对一房地产开发项目进行分期开发，预计首期开发难以产生理想收益，但项目后期投资收益增加的可能性较大，从实物期权观点看，该项目可能产生（ ）。A.等待投资型期权B.放弃型期权C.成长型期权D.柔性期权答案：C解析：【考点】实物期权方法与房地产投资决策。成长型期权前期收益不佳，但后期有发展。52.运用假设开发法中的静态分析法估价，采用直接成本利润率计算后续开发的应得利润时，计算基数不包括（）。A.待开发房地产价值B.后续的建设成本C.后续的管理费用D.待开发房地产取得税费答案：C解析：本题考查的是假设开发法后续开发的应得利润。采用直接成本利用率计算后续开发利润的，计算基数为待开发房地产价值及其取得税费，以及后续的建设成本。参见教材P351。53.房地产开发企业不得采取( )的方式销售商品房。A.分期付款B.收取预售款C.收取定金D.返本销售答案：D解析：(1)房地产开发企业不得在未解除(应为解除)商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。(2)房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房。(3)不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预定款性质费用(如定金)。(4)商品住宅必须按套销售，不得分割拆零销售。54.下列有关房地产投资系统风险的说法中，正确的有（）。A.洪水.地震等灾害不用单独投保B.利率的调升会导致房地产实际价值的折损C.政治风险是房地产投资中危害最大的一种风险D.周期风险是指房地产市场的周期波动给投资者带来的风险E.房地产投资的保值性，使投资者要求的最低收益率可以通过通货膨胀率与行业基准析现率的直接相加得到答案：B,C,D解析：本题考查的是房地产投资的系统风险。选项A错误，有时需就洪水、地震、核福射等灾害单独投保，盗窃险有时也需要安排单独的保单；选项E错误，房地产投资的保值性，又使投资者要求的最低收益率并不是通货膨胀率与行业基准析现率的直接相加。55.新设立的房地产开发企业，应先到房地产开发主管部门核定房地产开发企业资质等级，后到所在地工商部门办理营业执照。（）答案：错解析：本题考查的是房地产开发企业设立的程序。新设立的房地产开发企业，应先到所在地工商部门办理营业执照，后到房地产开发主管部门核定房地产开发企业资质等级。56.下列表述正确的有（）。A.个人将购买超过2年（含2年）的住房对外销售的，免征增值税B.对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税C.个人销售住房征收土地增值税D.个人销售或者购买住房暂免征收印花税E.对于公有住房，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间答案：A,D,E解析：本题考查的是个人购买销售住房税收优惠政策。选项B错误，自2016年6月22日起，对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税；选项C错误，个人销售住房暂免征收土地增值税。57.国外通常将写字楼分为甲、乙、丙、丁四个等级。（）答案：错解析：本题考查的是写字楼物业的分类。国外通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级。参见教材P344。58.差额投资内部收益率是指两个方案内部收益率之差。（）答案：错解析：本题考查的是方案经济比选定量分析方法。差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额的现值之和等于零时的折现率。59.（）构成项目的实体。A.经济方案B.技术方案C.设备方案D.工程方案答案：D解析：本题考查的是建设项目决策阶段工程造价的计价与控制。工程方案构成项目的实体。60.关于短期资金市场的含义和特点说法错误的是（）。A、融资期限短B、参与者主要是机构的投资者C、流动性D、为解决长期资金周转的需要答案：D解析： 本题考查的是短期资金市场。短期资金市场的含义和特点包括：融资期限短；融资的目的是为解决短期资金周转的需要；参与者主要是机构投资者；金融工具有较强的货币性，即流动性。61.（）就是从系统的观点出发，横观项目所涉及的各个方面，纵观项目建设的发展过程，将引起风险的极其复杂的事物分解成比较简单的、容易被认识的基本单元。A、风险估计B、风险评价C、风险辨识D、风险分析答案：C解析：考点:风险分析的一般过程和方法。风险辨识就是从系统的观点出发，横观项目所涉及的各个方面，纵观项目建设的发展过程，将引起风险的极其复杂的事物分解成比较简单的、容易被认识的基本单元。62.下列引起资产和负债同时减少的经济业务是（）。A将现金存入银行B购进一批材料，货款暂欠C以银行存款购买设备D以银行存款偿还银行借款答案：D解析：A 项，引起资产增加、负债不变；B 项，引起负债增加、资产增加；C 项，引起资产不变、负债不变。63.投资者将资金投入房地产后，失去了其他投资机会，同时也失去了相应的可能收益时，给投资者带来的风险是（）。A、未来运营费用风险B、机会成本风险C、资本价值风险D、收益现金流风险答案：B解析： 本题考查的是房地产投资的个别风险。机会成本风险又称比较风险，是指投资者将资金投入房地产后，失去了其他投资机会，同时也失去了相应的可能收益时，给投资者带来的风险。参见教材P22。64.有关房地产按照权益状况划分的说法，正确的有（）。A、共有的房地产可分为按份共有的房地产和共同共有的房地产B、处分按份共有的房地产，应当经占份额2/3以上的按份共有人同意C、房屋征收范围确定后，可以改变房屋用途D、已依法公告列入征收范围的房地产，不得设定抵押E、抵押人将已抵押的房地产转让给他人的，不影响抵押权答案：A,B,D,E解析： 本题考查的是按权益状况划分的种类。选项C错误，房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。65.房地产市场上的投资周期领先于自然周期的变化。 （）答案：错解析：考点:房地产市场的自然周期。投资周期在第一阶段和第二阶段初期滞后于自然周期的变化，但在三四阶段超前于市场自然周期。66.甲房地产咨询公司（以下简称甲公司）设立于 1998 年，购买了位于某居住区配套的商业用房作为经营用房，注册资本为 200 万元。甲公司根据相关法律按税后利润的 10提取法定公积金，至 2008 年年底累计提取 100 万元，2009 年甲公司税后利润为 120 万元，当年分配 70 万元，与甲公司相同规模的同类公司税后平均利润为 90 万元。2008 年以前，甲公司为员工缴纳了社保、失业保险、统筹医疗保险。为了保证员工福利和稳定员工，2009年开始为全体员工投保劳动工伤保险和意外伤害保险。2010 年甲公司为了发展需要，将公司拥有的房地产进行抵押，并就自己的信用向乙保险公司投保，取得期限为 3 年的银行贷款。贷款银行委托了丙房地产估价机构对甲公司抵押房产的价值进行评估。甲公司商业用房所在居住区的用地构成可能为（）。A.公共服务设施用地B.住宅用地C.市政公用设施用地D.绿化用地答案：A解析：居住区的用地根据不同的功能要求，一般可分为：住宅用地是指居住建筑基底占有的用地及其前后左右必须留出的一些空地（住宅日照间距范围内的土地一般都列入居住建筑用地）；公共服务设施用地是指居住区各类公共建筑和公用设施建筑物基底占有的用地及其周围的专用地；道路用地是指居住区范围内的不属于上述两项内道路的路面以及小广场、停车场、回车场等；绿化用地是指居住区内满足规定的日照要求、安排有游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地。本题中，甲公司商业用房所在居住区的用地为公共服务设施用地。67.(真题) 下列房地产经营模式中，现金流出不包括“运营成本”的是（）。A.购买更新改造出售B.购买持有出租出售C.开发持有出租出售D.购买更新改造出租出售答案：A解析：本题考查的是房地产投资活动中的现金流量。选项BCD均涉及了持有出租或出租阶段，在拥有租金收入的同时，也会产生运营成本。68.根据房地产估价机构管理办法，三级资质可以从事（）的房地产估价业务。A.房屋征收B.公司上市C.企业清算D.司法鉴定答案：A解析：本题考查的是受理估价委托。房地产估价机构管理办法第二十五条规定：“从事房地产估价活动的机构，应当依法取得房地产估价机构资质，并在其资质等级许可范围内从事估价业务。一级资质房地产估价机构可以从事各类房地产估价业务。二级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务。三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务。暂定期内的三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定、房屋征收、在建工程抵押以外的房地产估价业务。”69.【2013年真题】在房地产损害赔偿估价中，如果损害修复的必要费用大于修复所能带来的价值增加额，则损害在经济上是可修复的。（）答案：错解析：本题考查的是房地产损害赔偿的需要。在房地产损害赔偿估价中，如果损害修复的必要费用大于修复所能带来的价值增加额，则损害在经济上是不可修复的。70.用益物权和担保物权都是限制物权。（）答案：对解析：本题考查的是物权概述。为充分发挥物的效用，法律规定，权利人可以在其所有物上为他人设立权利，这种权利的直接效力是限制了所有权的效用，称为限制物权。用益物权和担保物权都是限制物权。71.REITs可在证券交易所进行交易或采取场外直接交易方式，具有较高的流动性。（）答案：对解析：本题考查的是房地产投资信托基金概述。REITs可以在证券交易所或场外进行交易，马上变现，具有较高的流动性，仅次于现金。72.以下因素会造成成交价格偏离正常市场价格的是( )。A、 一方不了解市场行情B、 卖方抛售C、 卖方交纳了土地增值税D、 通货膨胀E 买方的偏爱答案：A,B,E解析：此题属于掌握的范畴。是在考查房地产价值和价格的种类及其相应的含义。正常成交价格是指交易双方在公开市场、信息通畅、平等自愿、诚实无欺、没有私自利害关系下进行交易形成的价格。而成交价格通常随着交易者的心态、偏好、对市场的了解程度、讨价还价能力等的不同而不同。解决此题的关键在于弄清两种价格的真正含义。73.下列关于明确房地产估价时点的表述中，正确的有( )。A、 对当前的价值进行评估，一般以实地查勘估价对象期间或估价作业期的某个日期为估价时点B、 城市房屋拆迁估价，估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日C、 分期实施的房屋拆迁，应以房屋拆迁公告之日为估价时点D、 房地产估价人员可以假定估价时点E 对原估价结果有异议而引起的复核估价，应以申请复核之日为估价时点答案：A,B解析：知识点 受理估价委托的概述74.在一定的时间范围内，首套住房需求量与改善性住房需求量之间的距离表示住房需求的市场营销敏感性。（）答案：错解析：市场最低量与市场潜量间的距离表示需求的市场营销敏感性。75.建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。其中，属于功能折旧的有（）。A、功能落后B、功能缺乏C、环境污染D、交通拥挤E、城市规划改变答案：A,B解析：考点:建筑物折旧的含义和原因。选项AB属于功能折旧。选项CDE属于外部折旧。76.关于抵押权的说法，错误的是（ ）。A.抵押权是一种担保物权B.抵押权是转移标的物占有的物权C.抵押权人有权就抵押财产卖得价款优先受偿D.抵押权是债务人或第三人以其所有的特定的财产设定的物权答案：B解析：本题考查的是担保物权。抵押权是指为了担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿的权利。77.债券偿还期限的确定，主要受发行者（）等因素的影响。A.过去一定期限内所调配的资金规模B.过去市场利率的发展状况C.证券交易市场的发达程度D.投资者的投资意向E.心理状态和行为偏好答案：C,D,E解析： 本题考查的是债券的概念和特征。债券偿还期限的确定，主要受发行者未来一定期限内可调配的资金规模、未来市场利率的发展趋势、证券交易市场的发达程度、投资者的投资意向、心理状态和行为偏好等因素的影响。78.企、事业单位法人分立或合并后，原抵押合同继续有效。（）答案：对解析：本题考查的是房地产抵押的一般规定。企、事业单位法人分立或合并后，原抵押合同继续有效。79.设立分支机构的房地产估价机构应具有（）房地产估价资质。A一级B二级C二级以上D三级答案：A解析：一级资质房地产估价机构可以设立分支机构；二、三级资质房地产估价机构不得设立分支机构；各资质等级的房地产估价机构不得设立类似分支机构性质的“办事处”、“联络点（站）”等机构。80.附加和加成都是加重纳税人负担的措施。（）答案：对解析：纳税人负担的轻重，主要通过税率的高低来调节，但还可以通过附加、加成和减免措施来调节。其中，加重纳税人负担的措施包括：附加是地方附加的简称，是地方政府在正税之外附加征收的一部分税款。通常把按国家税法规定的税率征收的税款称为正税，把正税以外征收的附加称为副税。加成是加成征收的简称。对特定的纳税人实行加成征税，加一成等于加正税的10，加二成等于加正税的20，依此类推。81.账簿包括序时账簿、分类账簿和备查账簿。（）答案：对解析：本题考查的是会计基本核算方法。账簿包括序时账簿、分类账簿和备查账簿。82.2011年8月，A市B房地产开发公司通过合法方式，在该市城市规划区，取得了一块建设用地使用权，出让合同约定由B公司进行住宅小区建设，并缴纳了土地出让金。该项目计划总投资5600万元，建设工期为11个月。B房地产开发公司通过招标方式，选择了C施工单位，工程合同价为4000万元。同时通过招标方式，选择了E监理单位。B房地产开发公司为融通资金，准备通过预售其建设的商品房，取得部分建设资金。B房地产开发公司取得商品房预售许可证后，委托C房地产经纪公司代理预售商品房。预售期间，B房地产开发公司与王某签订了商品房预售合同，合同约定建筑面积为100m2，并约定售房价格为3000元/m2。2013年1月，该住宅小区全部业主入住，并开展了物业管理。2013年2月，经确权登记，王某所预购的商品房建筑面积为107m2。2013年5月，该住宅小区召开了首次业主大会，并重新选聘了D物业服务企业。按照国家有关规定，该建设用地使用权可以采取的出让方式包括（）。A、拍卖方式B、招标方式C、协议出让D、挂牌出让答案：A,B,D解析：本题考查的是建设用地使用权出让计划、方式和年限。商品房用地必须通过招、拍、挂方式，房地产开发用地一般不适用土地使用权协议出让。83.根据房产测量规范，下列项目中，计算一半建筑面积的是（）。A.无顶盖的室外楼梯B.无柱的雨篷C.无顶盖的阳台D.房屋之间无上盖的架空通廊答案：A解析：本题考查的是房地产面积测算。无顶盖的室外楼梯属于计算一半建筑面积的范围。84.下列关于保险合同的组成部分内容，表述正确的有（）A.投保单是保险合同的正式书面文件，一般由保险人签发B.投保单本身就是保险合同C.投保单又称保单D.暂保单一般都有一个有效期限，待保险单出具后自动失效E.保险凭证是保险人签发给投保人的证明保险合同已经订立的书面文件答案：C,D,E解析：本题考查的是保险合同。选项A错误，保险单是保险合同的正式书面文件，一般由保险人签发；选项B错误，投保单又称保单，是投保人向保险人申请订立保险合同的书面文件，投保单本身不是保险合同，但保险合同成立后，投保单是保险合同的重要组成部分。85.下列关于路线价法的表述中，不正确的是（）。A、路线价法实质是比较法，其理论依据与比较法相同，是房地产价格形成的替代原理B、路线价法适用于城镇临街商业用地的估价C、运用路线价法的前提条件是街道较规整，临街土地排列较整齐D、路线价法是在城镇街道上划分路线价区段，设定标准临街深度，选取若干标准临街宗地并求其平均价格答案：D解析：本题考查的是路线价法。路线价法是在城镇街道上划分路线价区段并设定标准临街深度，在每个路线价区段内选取一定数量的标准临街宗地并测算其平均单价或楼面地价，利用有关调整系数将该平均单价或楼面地价调整为各宗临街土地价值或价格的方法。86.在各种市场调查方法中，网络联系方法的特点有（）。A.成本低B.反馈快C.能深入了解被访者情况D.回收率高E.能深度访谈答案：A,B解析：本题考查的是市场调查的步骤。网络调研：成本低、反馈快，只能联系有网络的人。87.设备及工、器具购置费用是由设备购置费和工、器具及生产家具购置费组成。（）答案：对解析：本题考查的是设备及工、器具购置费用的构成。设备及工、器具购置费用是由设备购置费和工、器具及生产家具购置费组成。88.指出并改正下面估价报告片段中的错误（本题10分。错处不超过4个。如将正确的内容改错，则每改错1处倒扣2.5分。本题最多扣至0分。请在答题纸上作答，不得在试卷上改错）某城市一临街商业铺面征收补偿估价报告（节选）估价对象为某城市一临街商业铺面，因旧城改造列入征收范围，并于2014年8月30日发布了房屋征收公告。某房地产估价机构于2014年9月5日接受委托并签订估价委托合同，对该商业铺面进行估价，估价作业日期为2014年9月5日至9月10日，房地产估价师张某于2014年9月5日到现场进行了实地查勘。由于该商铺权利人不同意征收，拒绝估价师进入内部拍照调研，该征收报告的附件如下：（九）附件1.估价委托书复印件。2.估价对象位置示意图。3.实地查勘的外部状况和周围环境状况的照片。因当时人拒绝，未进行实地查勘的估价对象内部状况，作为估价假设中的依据未定事项假设在估价报告中说明。4.估价对象权属证明复印件。5.估价对象法定优先受偿款调查情况，该商铺还有3万未还的抵押贷款，并附反映估价对象法定优先受偿款的资料。6.可比实例位置图和外观照片。7.估价所依据的其他文件资料。8.房地产估价机构营业执照和估价资质证书复印件。9.注册房地产估价师估价资格证书复印件。答案：解析： 1.估价对象实地查勘情况和相关照片，应说明对估价对象进行了实地查勘及进行实地查勘的注册房地产估价师。2.但应作为估价假设中的依据不足假设在估价报告中说明。3.当不是房地产抵押估价报告时，可不包括该情况。征收价值是不考虑抵押、租赁、限制条件下的公开市场价值。4.缺专业帮助情况和相关专业意见。89.假设开发法估价中运用动态分析法时其折现率可理解为既包含资金的利率，又包含开发利润率。因此在动态分析法中，不需要单独计算投资利息和开发利润，已经在折现过程中体现了。（ ）答案：对解析：本题考查的是假设开发法测算中各项的求取。折现率是在采用动态分析时需要确定的一个重要参数，它体现了资金的利率和开发利润率两部分。P351。90.下列关于房地产投资特性的说法中，正确的是（）。A.区位选择异常重要B.适用于短期投资C.变现性好D.不易产生资本价值风险答案：A解析：本题考查的是房地产投资概述。房地产投资的特性包括：（1）区位选择异常重要；（2）适于进行长期投资；（3）需要适时的更新改造投资；（4）易产生资本价值风险；（5）变现性差；（6）易受政策影响；（7）依赖专业管理；（8）存在效益外溢和转移91.在建筑物折旧中，只有不可修复的功能落后，不存在可修复的功能落后。 ( )答案：错解析：在建筑物折旧中，将功能折旧分为功能缺乏、功能落后和功能过剩引起的三类，并进一步分为可修复的和不可修复的。因此，存在可修复的功能落后。92.公告是房屋登记的必经程序。（）答案：错解析：办理房屋登记，要经过申请、受理、审核、记载于登记簿和发证等程序。房屋登记机构认为必要时，可以就登记事项进行公告。93.房地产开发项目的工程项目总平面图一般按城市坐标系绘制。答案：错解析：在阅读地形图时，要注意以下几点：一是需了解该地形图所采用的坐标系统和高程系统。城市地形图多使用城市坐标系，工程项目总平面图多采用施工坐标系。高程系统有“1956年黄海高程系统”和“1985国家高程基准”。地形图采用的高程系统通常用文字在图的左下角处注明。94.影响房地产市场发展的基本因素有（）。A.社会因素B.经济因素C.资源因素D.政策因素E.技术因素答