某公园物业管理方案.doc

同创.中央公园物业管理方案目 录一项目概况1.地理位置2.项目主要经济指标二、物业管理内容、中央公园物业管理的特点和难点、中央公园住宅物业管理的原则：、中央公园住宅物业管理的项目：、中央公园住宅物业管理实际可行性操作、中央公园住宅物业管理前期介入、中央公园住宅日常性物业管理与服务、中央公园住宅清洁工作标准、中央公园住宅清洁工作检查标准和方法、中央公园住宅绿化工作检查标准和办法、中央公园住宅工程系统运行方案、中央公园住宅工程设备养护方案、中央公园住宅公共设施定期维护计划实施方案三、物业管理模式(1)、管理处员工考核评分细则A经理考核标准B管理员考核评分细则C.保安员考核评分细则D.保洁部人员考核评分细则E.工程部水、电维修工考核细则F.水电维修有偿服务项目及收费标准G其他人员考核评分细则H.管理处全体人员奖励细则(2)、商铺租赁服务管理规程(3).绿化养护管理条例(4).中央公园单元楼划分管理安排四、物业公司组织机构和管理制度1、服务中心组织机构2、公共管理制度3、内部管理制度（各岗位职责）4、人员配置和人员的素质要求五、物业费的成本测算1、 管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费。2、 公共设施、设备日常运行、维修及保养费3、 绿化管理费：4、 清洁卫生费5、 保安费6、 办公费：7、 固定资产折旧费8、 法定税费：9、 利润：10、管理成本汇总表见（06）11.物业服务收费标准及盈亏分析六、物业服务内容、标准及质量保证措施(1)、基本服务(2)、公共服务(3)、便民服务(4)、服务承诺标准(5).火警应急处理(6)漏水应急处理程序(7).停电故障应急处理(8).电梯困人处理程序(9).发生盗窃应急处理(10).水力系统故障处理程序(11).遇到地震应急处理程序七、管理总体目标八、入住管理标准作业规程九、物业客户中心工作流程一、项目概况1.地理位置该项目位于新余市毓秀西大道与天工北大道交汇处，同创中央公园小区住宅物业管理区域东至毓秀西大道市环保局，南至天工北大道，西至香山听泉小区，北至毓秀西大道延伸段。2.项目主要经济指标项 目计量单位数 值居住区规划总用地Hm27.831.居住区用地Hm27.32住宅用地Hm21.67公建用地Hm20.95道路用地Hm21.25公共绿地Hm23.452.其它用地Hm20.51居住户数户2370居住人数人8532户均人数人/户3.6总建筑面积万m237.941.居住区用地内建筑总面积万m234.78住宅建筑面积万m227.84公建面积万m26.942.大卖场总建筑面积万m23.16大卖场面积万m21.70扩建面积（三层）万m20.21公建面积万m21.25地下车库及人防万m26.493.底层架空面积万m21.36住宅平均层数层31人口毛密度人/hm21165住宅建筑配套密度（毛）套/hm2323.8住宅建筑配套密度（净）套/hm21419住宅建筑面积毛密度万m2/ hm25.18住宅建筑面积净密度万m2/ hm222.72容积率万m2/ hm23.99停车率%61.0停车位辆1687地面停车率%9.6地面停车位辆130住宅建筑净密度%65.9建筑密度%22.7绿地率%44二、物业管理内容 物业管理将政策和法规为理论依据，寓管理与服务之中，建立社区服务体系。为住户提供全方位管理，服务项目呈现多元化、全方位态势，随着城市化的不断发展和土地使用的现实情况,高层住宅逐渐成为城市居住建筑的主趋势以及有效利用土地资源的结果。而建立与此相匹配的高层住宅物业管理尤为必要。、中央公园物业管理的特点和难点：1、中央公园住宅建筑高度大、层数多、居住人口稠密，要管理好高层住宅，确保各部分正常运作，保证高层住宅和楼内居民的生命、财产安全，物业管理任务较为艰巨。2、中央公园住宅设备多、结构复杂、管理起点高，对物业管理队伍的素质要求较高。在实际物业管理中，必须要运用先进的管理手段、方法，对住宅中央公园各系统进行维护、保养和管理，保证这些系统的正常运转。中央公园住宅能源、动力消耗大，管理服务人员多，管理成本高，收取的物业管理费也高。 、中央公园住宅物业管理的原则：1、早期介入原则：早期介入的作用有两方面：一是熟悉中央公园住宅基本情况；二是可提出便于日后物业管理的整改意见。 2、统一管理原则：首先，整个中央公园住宅是一个整体，各系统都是为整体服务的，多头管理势必影响整体的正常运行；其次，多头管理易造成职责不清，使出现的问题和故障无法及时解决；第三，多头管理会造成管理死角。因此，高层住宅应坚持统一的管理。 3、收费合理原则。 这一原则最通俗的说法便是物业管理的收费要与所提供的服务相符。不论如何，物业管理队伍都应采取公平、合理、协调一致的原则。 4、依法管理原则。 物业管理须坚持依法办事、信守合同、协议、按规章制度办事的原则。 5、经济效益、社会效益和环境效益兼顾的原则。 6、公共服务、专项服务和特约服务并重的原则。 针对中央公园住宅的实际情况物业管理不仅要做好供电、供水等服务项目，也可以做好住户需要做好专项服务与特约服务，如家电维修、百货商店、家政、装修材料等,为住户提供最大的方便。 、中央公园住宅物业管理的项目： 1、中央公园房屋建筑主体应有的维修管理。物业管理应定期掌握房屋的基本情况，对楼面、楼道等房屋要进行经常的维修、养护和管理，使建筑物保持完好、整洁和美观。对住户的房屋装修进行严格的监督管理，不因装修而影响寿命和危及他人安全。2、中央公园住宅各系统设备设施的管理。物业管理人员要经常对供电、供水及排水、电梯、消防、公共照明等公用设施进行维护检查，发现问题，及时处理，保证设备完好的运行状态。 3、清洁卫生的管理。清扫保洁人员应全面负责各房屋以及公共场所的清洁和保洁工作，保持公共部位不被占用，垃圾日产日清。4、绿化管理。绿化人员应对高层住宅周边及内部的花草树木和景点进行养护和管理，为住户创造优美整洁舒适的高雅的环境。 5、停车场、车辆及交通管理。物业管理人员要对住户以及外来人员的车辆进行管理，保证停车场的车辆停放整齐、管理有序，保证车辆安全。 6、消防及治安管理。保安人员对高层住宅及其范围内进行全天候保安值勤，设立固定保安岗位和流动巡逻岗。确保住户人身财产安全。监控系统要保证24小时值班监控。做好消防器材的维护，对违法违纪行为要及时处理。 7、收费管理。要严格按照协议或合同当地物价部门核定的物业管理服务收费标准，及时、 定期收取租金及管理费用，并接受住户监督。 8、全方位服务。物业管理应对住户提供全方位、多层次、有效且经济的服务，使用户、住户更为舒适便利。可开设常规性服务，如：机车船票代办、办设储蓄所等；委托性服务，如：代住户订送报刊、代订牛奶、代住户接送儿童、雇佣保姆等；经营性服务，如：开设餐饮、娱乐场所、开设健身房等。并根据住户需要，提供特约服务。 、中央公园住宅物业管理实际可行性操作：1、深度推行“人性化物业管理模式”1）关注不同层次的住户需求；2）环境建设中人性化要素的融入；3）物业管理与服务中人文要素的植入；4）对住户“深度关怀” ；5）现代文明项目精神的塑造。简而言之，就是在中央公园住宅物业管理、环境、空间各个层次和环节营造一种既相互信任、相互尊敬，又有明确的行为规则这样一种和谐、有序的舒畅环境和文化氛围。2、实施零距离 “隐性物业管理与服务” 模式在中央公园住宅物业的管理与服务中，住户的私密空间与物业公司所提供的全方位服务往往容易发生冲突，在实际物业管理中，物业管理零距离与零干扰相结合的“隐性服务与弹性服务” 模式和物业管理理念。 所谓 “零距离”，就是对住户的服务需求做全面、深入、细致的了解，注重服务的快捷性和住户的满意度，除了保证在住户需要帮助时提供及时满意的服务，更要体现对住户服务的前瞻性， 满足住户深层次的服务诉求。3、 建立治安联动快速反应系统安全防范是物业管理第一要素，高层住宅的治安工作由中央监控中心统一指挥调度，并建立起战斗力强的治安快速反应系统，该系统既强调迅速快捷，又强调多重结合，迅速快捷即要求保安员在接到快速支援的命令后120秒内赶到现场，其它岗位人员也会相继趋前援助；多重结合即治安工作要做到流动岗、固定岗相结合、整装与便装相结合、全面防范与重点防范相结合，确保治安防范万无一失。、中央公园住宅物业管理前期介入中央公园住宅物业管理前期介入期间工作计划阶段工作项目 工作要点 具体事项规划设计阶段工程整体合理布局 停车场/库的布局 设备间及各楼层开间布局 综合布线走向及接口位置 公共照明及开间内电气容量预留 楼宇自控实现方式 公共配套设施场地的布局 主要设备的布局 强电系统：配电室、发电机等的布置 中控系统：消防、保安监控、楼宇自控的设置 停车场/库系统设置 辅助设备的设置 上下水管线位置预留 宽带网络的设置及运营模式 其它 主要设备设施选型建设（如电梯等） 公共配套设施场地的设计建议 智能化系统设计建议安全安全设备设施建设 对消防、保安监控等智能化系统提出建议 停车场/库的规划布局、计费系统及模式建议、中央公园住宅日常性物业管理与服务 完善的中央公园住宅物业管理管理构想，专业的物业管理团队，严谨的物业管理制度以及高速、有效的运作机制都必须在物业管理实务的实施中才能得到充分的检验，才能以持之以恒的、高品位的服务品质展现于住户面前。 日常性的物业管理与服务最能凸显管理水平与服务品质的一个重要环节。在日常管理中，除了要求物业管理企业自身具备高度的控制与执行能力外，在如何合理利用有效资源满足住户服务需求方面更要勇于创新。在统一管理的前提下，必须从安全、环境、客户服务、工程服务等四个方面的常规日常服务分别体现相应的中央公园物业管理模式。（一）安全管理 安全工作是物业管理的一个重要方面。人们常说“安全第一”，安全工作具有第一位的意义，只有安全有了切实的保证，住户才能放心地工作。因而安全管理也是物业管理的一切基础性工作。门卫、巡逻、消防以及停车场管理等工作都属于安全管理的范畴。 针对中央公园住宅布局、功能的特点，可以采取技防与人防相结合、固定岗与流动岗相结合，设置多重静动态相结合的安全防范体系 ，切实保障中央公园住宅24小时安全无忧。对公共区域采取主要依靠技防与流动巡逻相结合的方式实施安全管理， 技防方面主要依靠项目本身的智能化报警系统、 巡更系统及监控系统实现，流动巡逻方面将增加巡逻频次，加强巡逻治安员的在岗管理与岗前培训，提高治安员的岗位与服务意识。1、 公共区域24小时闭路监控系统及24小时消防预警及联动控制系统；2、 24小时固定安全护卫岗设置；3、 24小时流动巡逻岗设置；4、 分片围合管理与整体联动的应急反应系统；5、 智能化报警系统；6、 出入身份识别设置。（1） 治安工作的特点及主要任务特点：A、 以预防为主。无论是治安也好，消防也好，都应贯彻预防为主的指导思想。不出事故，避免隐患，是保安工作的根本目的，也是衡量保安工作绩效大小的主要标准。B、 服务性强。从本质上看，保安就是服务，即提供保安服务。作为保安员，要树立“服务第一、用户至上”的思想，即要保持公安人员的警惕性，又要有服务人员的和颜悦色；即要坚持原则，按制度办事，又要文明礼貌，乐于助人。C、 软件与硬件同时抓。保安工作的好坏，即要靠软件也要靠硬件，一方面要不断提高保安队伍的素质，另一方面要抓好保安设施的建设，建立完善的保安系统和消防报警系统。D、 制作紧急事件处理预案，包括火警、匪警、自然灾害、重大疫情等事件的防范以及出现情况后的处理办法，做到“事前预防、遇事不乱”。主要任务：A、 固定岗工作。统一着装，维持秩序，疏导交通车辆，应注意防范进出人员中的犯罪分子，防止各类案件的发生；B、 安全巡逻。 定时和不定时的对项目内外各个部位进行巡视检查， 发现不安全的因素及时进行解决；C、 停车场管理。 疏导车辆出入，检查停车证件，收取临时停车费， 进行停车场消防和安全管理；D、 幼儿园周边环境的安全管理,关注幼儿园周边形迹可疑人员的一举一动,并及时排除一切干扰因素.出入口固定岗 携带贵重物品需经客户确认 出入登记 检查相关证件 区内观察 放行 住户 访客 装修人员（2） 相应的治安防范措施 人流入区控制图 物流出区控制图 出入口固定岗 询问 持客户证明 持管理处放行条 放行 住户 访客 其它人员异常现象的紧急处理程序 通过摄像头发现项目内有异常现象时，将按下图进行紧急处理通知处理处理处理指令求助 控制中心 政府有关部门 巡逻人员 值班人员 现场情况录像监视现场： 刑事案件 火警 疫情 其他 处理结果（二）环境管理中央公园住宅物业管理养护是物业管理的重要组成部分之一，是体现物业管理水平的重要标志。高质量的环境养护为客户提供整洁、舒适、赏心悦目的生活环境与工作环境。而且物业通过清洁保养，可以延迟和减缓物业装饰物表面自然老化及人为磨损，保护物业的装饰材料，延长物业再装修翻新的周期，及经济又能保持物业美观。针对中央公园住宅不同区域的环境清洁、绿化等项目提供无差别的高标准服务，努力营造一个舒适、整洁、明亮的项目环境，并切实做好以下几项工作：1、全面实施ISO9002与ISO14000环境质量体系 实施ISO9002质量保证体系是项目规范化的保证，建立和实施ISO14000环境管理体系则保证中央公园成为生态绿化环保项目。2、环境工作的主要任务和组织和结构（1）主要任务：A、负责中央公园住宅各个楼层和各部位公共用具，使其达到标准的清洁要求；B、负责制定清洁设备和清洁用具的采购、使用意见，合理掌握清洁费用的支出；C、负责对清洁员工的业务培训，使他们不断提高业务素质；D、负责接受客户的委托清洁业务。3、保洁制度每日的卫生全面清扫尽量减少对住户的影响，实现弹性服务。4、垃圾分流 在狠抓环境管理和培养客户环境意识的基础上，对中央公园住宅的垃圾实施“三化”管理，即垃圾收集袋装化、垃圾回收资源化、垃圾处理无害化，从而实现有效的垃圾分流。 项目垃圾 垃圾分类收集箱 有害物 集中处理 可回收资源 废弃物品收购站 无害物环保部门运出项目垃圾收集袋装化：项目垃圾的收集，统一采用垃圾袋进行袋装并投于“三合一”功能的垃圾箱。垃圾回收资源化：通过垃圾箱，从中分捡出可回收物品进行回收利用，避免资源浪费。5、消杀消杀工作主要包括以下几个方面的内容：（1） 主要消杀对象是老鼠、白蚁、苍蝇、蟑螂及蚊子。（2） 聘请专业队伍进行消杀工作。（3） 专业消杀公司应出示营业执照许可证，保证所用药物在正常操作条件下对人体不构成危害。（4） 双方签定合同，明确各自的责任、义务、消杀范围、要求和标准。（5） 定期进行二次防灭虫药、三次防灭鼠药的工作，如发现或出现问题，消杀公司应保证随叫随到。（6） 实现重点防治，配电房、消防控制中心、总机房、电梯机房等部位一防鼠为主，其他设施与场所杀虫为主。、中央公园住宅清洁工作标准 场所 作业内容实施次数 日常清扫外围部分 正门前面及便门前面去污清扫 外围四周去污清扫 金属类用清洁剂擦拭 要随时检查，对玷污严重的部分要及时清扫干净 货物装卸场要在货物搬进搬出后进行检查清扫2次/日1次/日1次/日随时随时正门大厅电 梯 间各 种 门走 廊楼 梯 正门进出口的门扇、玻璃清扫及后门（便门）的门扇、玻璃的清扫。 正门大厅的大理石地面打磨抛光 硬地面用扫帚扫，用去尘拖布清除细小灰尘。玷污严重的地方要用清洗剂擦拭干净，用注油地推进行地面保养。 粘在硬地面上的口香糖渣滓、油漆等用刮油灰刀和化学药品仔细地清除掉，不能损伤表面光泽 下雨天雨伞上的雨滴及食品的汤水、油等撒在地上时应随时用拖布擦净。 雨雪天应铺上雨天用的擦脚垫子，伞上流下来的雨滴应随时用拖布擦去。当天晴天后，要立即去掉雨天用的擦脚垫子上的污垢，把它存放在规定的地方。 对于擦鞋垫子之物品，应用真空除尘器清扫。 关于报纸箱、邮件箱、搂内指南、金属部件、内部电话、公共电话，应干抹。金属及金属部件，应用适当的清洁剂擦拭。 扣板墙面用中性洗剂去污。 大理石墙面及其周遍的擦拭并注油保养。 踢脚线用干（湿）毛巾去污、中性清洁剂擦拭。 消火栓、金属阀用干毛巾擦拭。 开关盘用干（湿）毛巾去污随时随时2次/日随时随时2次/日1次/日2次/日2次/日随时随时随时随时电 梯 间走 廊附属房间楼 梯 地毯要用吸尘器吸除粘在绒毛上的灰尘。要使倒状绒毛竖立起来。 在区内巡回进行地毯的去污工作 根据地毯玷污情况，将玷污部分替换下来用适当的清洗剂去垢。 地毯被香烟烧焦时，应将该部分替换下来进行修补。 硬地面用扫帚扫，用去尘拖布清除细小灰尘。玷污严重的地方要用清洁剂擦拭干净。粘在硬地面上的口香糖渣滓、油漆等，要用刮油灰刀和化学药品仔细的清除掉，留意不可损伤地面。 花岗岩或大理石地面、墙面用涂油地拖或毛巾保养。 腰壁、巾木、门扇、各种揭示板对其玷污严重部分，应用清洁剂擦拭干净。楼梯扶手、墙面及台阶腰进行擦拭。金属部分的污点要用适当的洗涤剂擦蹭干净。 踢脚线用干（湿）毛巾去污、中性清洁剂擦拭。 消火栓、金属阀用干毛巾擦拭。 涂料墙面用细纱布去污除渍。（含开关、按纽）1次/日1次/日随时随时2次/日随时随时随时2次/日1次/日随时 场所 作业内容 实施 次数电梯 用吸尘器清除地面灰尘，并清理掉地面碎纸屑等物。 雨雪天胶垫的清洗。 电梯轿箱内之金属、指示器、按钮，各层电梯门、框及楼层表示灯要用干抹布擦拭，根据需要适当清洗剂擦拭干净。 电梯轿箱内部壁面及各层电梯开闭门扉之里外面要用去尘布擦拭。 各层电梯沟槽，容易引起故障，用真空吸尘器将灰尘杂物清除干净1次/日随时2次/日1次/日随时车场 经常检查，发现有不干净情况随时清扫 墙面去污随时随时 外围地面日常性清扫 用扫帚清扫。（泥沙、垃圾、树叶等） 脏污严重地面用水冲洗。1次/日随时 区内 绿化部分 清除绿化地之落叶及杂物。1次/日标志扶手等 标志、扶手要擦拭干净。1次/日 其他 暴风雨雪天时的清理等，要及时进行，保证人车通行无阻。（包括前面大道路面） 下过雨的地面，要做到能安全通行，无积水。 迅速处理掉回收的垃圾、落发、枯草，以免发生害虫、火灾，防范于未然。 外面范围内出现的垃圾及赃污现象，要做到适时清扫处理。随时、中央公园住宅清洁工作检查标准和方法分类 项目 检验标准检验方法公共区域卫生地面 无废弃杂物、纸屑，无污迹，无泥沙，大理石地面有光泽，地毯平整、干净，无污渍。抽查墙面理石墙面用纸巾擦拭50CM，无明显灰尘，乳胶漆墙面无污迹，目视无明显灰尘。踢脚线、消防排烟口、警铃、安全指示灯、各种标牌表面干净，无灰尘、无水迹、无污迹、无斑点。抽查电梯厅墙面、地面、门框、电梯指示牌表面干净，无油迹、无灰尘。抽查电梯内干净、无污迹、无积尘、无脏杂物抽查垃圾桶外表干净，无积垢、无臭味目测各种设施外表包括大堂前台、广告牌、灯箱、消防栓箱、搂层分布牌灯；表面干净，无积尘、无污迹、无斑点。抽查楼梯及门楼梯所管区域内的楼梯、防火梯、电扶梯、栏杆：无灰尘及杂物。抽查扶手、栏杆光洁、物积尘，玻璃无污迹。抽查楼梯走廊及其墙面上各种设施如应急灯、水管、出入指示灯、凸物等：无积尘、无污迹、无脏杂物。抽查门干净，无灰尘、无污迹。检查外部卫生标准地面和道路路面整齐、干净，无垃圾、沙土、纸屑、油迹、污渍等，无赃物，无积水（指脏、臭水）、青苔全面检查、中央公园住宅绿化工作检查标准和办法分类序号 项目 标准 检查办法 频率修剪 1乔木无枯枝，树不阻车辆和行人通过，主侧枝叶分布均匀 目视抽查4次/年 2成型灌木成型，整齐，新长枝不超过30厘米目视抽查5次以上/年 3绿篱绿篱成型、造型美观，新长枝不超过30厘米目视抽查6-8次/年 4草路牙、井口、水沟、散水坡边整齐、草坪目视平整目视抽查2-3次/年施肥 1 乔木、灌木采用穴施或沟施，十分、浇水及时，覆土平整，肥料不露出土面目视检查4次/年 2草地播施和喷施，不伤花草目视检查1次/年 3花卉保证基施，追施化肥，少量多次，不伤花草目视检查视长势而定防病治虫不明显枯枝、死杈，有虫害枝条20%以下目视检查防治1次/月；发现病虫及时喷射浇灌 1花卉、苗泥土不染花叶，土不压苗心，水不冲倒苗目视检查2次/日 2树木、草地冬季早晚不浇水，夏季中午不浇水，浇水时不遗漏，浇水透土深度为：树木3厘米，草地2厘米，无枯死、旱枯的现象抽查5次2次/周；（雨后湿度大除外）日常维护 1中耕、除杂草无明显杂草，台湾草地纯度在90%以上，树木底下土层不板结，透气良好抽查草地50平方米3处，取平均制施肥前和下暴雨后进行松土，全年不少于6次 2补载补种无明显黄土裸露最大裸露块在0.4平方米，裸露面积在总面积的0.5%以下；缺株在0.5%以下抽查5处，汇总计算按花草树木在栽种季节，及时补栽补种 3防风、排涝、巡视看管暴风雨过后12小时，草地无1平方米的积水，树木无倒斜，断枝落叶在半天内处理目视检查每天巡视责任区1次绿化工作包括：花木租摆，草坪、绿篱、树木、花卉的浇水、施肥、打药、修剪、病虫害防治及防冻。1、绿化带无杂草、不缺水、不死苗；2、根据花、草、树的不同特性定期修剪；搂道几公共区域，室内摆放阴生植物，室种植花期较长、掉叶较少的植物，定期修剪；重要场所应常年摆放花卉；灭虫消杀时间选择不影响行人及公共活动，同时注意风向，以免农药随风飘散到各处。(三）工程管理、中央公园住宅工程系统运行方案 系统名称 实施方案变配电系统 每日对项目的变压器、高低压柜及控制箱、公共区域照明进行巡视检查，保证供电系统正常。 每日对项目的总电量进行计量，每月统计项目的总电量、动力电量及照明电量。 对项目总电量进行汇总分析。给排水系统 每日对中水系统及污水井进行巡视检查，无溢冒现象。 每年对水箱进行清洗，达到北京市化验标准。 保证生活热水供水正常。电梯系统 每月对项目电梯进行全面的检查保养，保证电梯安全运行。保安监控系统 每月对监控、巡更系统进行巡视检查。 每周对镜头进行清扫，使图象清晰，信号正常。 保安人员对监控区域进行检查，发现可疑情况派专人跟踪检查。 对电梯轿箱做重点监控。消防安全系统 消防监控设施（包括手报、烟感、温度探头）、灭火设施（喷淋、消火栓、特殊灭火设施、送风、排烟、放火门、防火卷闸门）和消防主机。 对消防系统逐点测试验收。 每月对消防主机及相关模块、设施进行检查。 每月对灭火设施进行检查，保证消防系统时刻处于完好状态。、中央公园住宅工程设备养护方案 项目 方式 方案标准及实施效果周期 内容 变压器日常维护每天监控温度和电磁噪音达到绝缘要求、设备运行正常定期维护半年清洁绝缘子和器身、检测高压对地、高压对低压数据（停电）高压开关柜日常维护每日柜体清洁高压断路器工作正常，接地刀正常每周检查接地线定期维护1年维护断路器和接地刀低压配电柜日常维护每日检查母排接线和空气开关温度及动作状态使用正常，安全无故障定期维护半年更换配件，清洁柜体无功补偿柜日常维护每周调整功率因数，清洁柜体功率因数能达到0.98以上定期维护半年测试功率因数和更换配件给排水管日常维护每周及时维修和补漏畅通无滴漏定期维护一年检修阀门和管道、刷漆生活泵日常维护每天检查水封是否漏水，电机同轴度和运行状态水泵机组使用正常，安全无故障定期维护半年更换水封和电机轴承并加润滑油闭路电视监控日常维护 每周检查镜头和电路图象清楚、工作正常定期维护半年更换配件及检测消防监控智能系统日常维护每天每天抽查烟感总数量5%测试消防系统烟感温度达到温度设定要求定期维护1年测试系统联动功能更换配件消防加压泵日常维护每周点动一次、检查水封和电动轴以及满载电流启动正常、无故障定期维护半年更换水封及轴承消防喷淋系统日常维护每周测湿式报警器和检查阀门报警运作正常、系统联动正常定期维护半年油漆管道和末端放水测试灭火系统日常维护每日检查气压、联动电路系统工作正常不误报定期维护半年测试联动功能、中央公园住宅公共设施定期维护计划实施方案项目 计划 实施方案 标准及预期效果区内道路进入装修期及施工期杜绝车辆压人行道及道牙，严禁在路面上拌制混凝土或沙浆污染路面；每年对局部损坏严重，修补多次的路面、道牙、人行道进行维修；路面翻新面积应控制在每年1内，其它控制在每年5内，逐年递增10%严禁大型货车，漏油车辆进入区内；翻新工作由工程部组织专业人员维修或委托有关施工单位实施。道路使用管理规定：路面施工质量标准。减少不必要的路面受污损和破坏；路面通过翻新延长寿命，从而使整个道路保持完好。室外 照明灯杆每年刷漆一次每月清洁灯具一次每季检测线路一次按相关作业规程维护。对于破损灯具及老化线路进行更换线路无老化；照明设施清洁完好；符合电气线路施工技术标准；保持良好的灯具外观；照明系统正常有效启动园林 绿地每年补种一次；花木每半年修建一次；草坪、乔木每月修建一次；循环水每周更换一次；园林小品每周清洁一次；根据病虫害发生规律，每年进行三次大消杀按照相应作业规程实施绿化工作标准；园林工作标准；保持项目绿化完好；雕塑、小品完整清洁。管理用房每年检修一次设施、设备；每半年检查一次电气线路；每二年粉刷一次内外墙；每年对其他建筑部分维修一次。由工程部按相依维护保养规程实施相应建筑部分维修保养规程；相应电气设备维修保养规程；整洁、安全、正常使用；设施、设备完好。地面停车场每年对车场道牙损坏部分进行修补；对因施工质量问题造成的局部沉陷损坏，5年翻新一次，翻新量应控制在5。由工程部组织实施或委托相关施工单位道路施工质量标准；停车场地面施工技术标准。停车场地面平整，有效发挥功用。消防设施及排水管网消防栓及水泵接合器每半年油漆一次；消防栓每半年排水一次，检修一次。含室外消防结合器开启灵活；不泄漏；正常有效使用；外观完好。标识牌每月清洁标识牌一次；每半年对标识牌安放基础稳固情况进行检查维护；每半年对标识牌维护一次由工程部负责实施标识、警示制作安装及管理规定。标识牌清洁美观；安放稳固；标识清晰。供热 系统每年冬季来临之前，对管道进行检查；每二年油漆管道一次；对设备每年进行检修由工程部维护实施保障正常供热。按照北京市有关标准进行三、物业管理模式居住同创中央公园小区社区中，不仅提高了住户的生活质量，也改变了人们的生活观念和生活方式。物业管理也将用现代化的管理观念、管理机构、管理手段，实行定量管理与定性管理相结合的管理模式 ,通过高素质的管理人员达到最佳的管理效果。(1)，管理处员工考核评分细则A经理考核标准。 评分内容计分扣分得分1未能贯彻公司工作意图，延误工作的122重大、突发事件处理不当，工作上严重失误的123执行领导的工作指令，不负责工作的104未作调查，错误发出指令，造成负面影响的105未能协调部门内部员工形成良好的合作关系的86未能主动计划和完善部门之日常管理事务的57员工培训考核、仪容礼貌、工作质量和纪律监察不力的108重大事故或重大投诉处理不当，或对客户不礼貌的109凡下属员工在执行岗位职责中犯有错误的，810未能与其他部门做协调配合，影响工作的，1011每月未能按时提交工作报告的，5合计B管理员考核评分细则 评分内容计分扣分得分1未能协助、完成主管日常管理或工作指令的102对装修单位控制不力，导致投诉或对违例未能指出及纠正的103未能发现、阻止异常设施，引致投诉或事故发生的104部门财产交接不清，造成损失的，105对用户信报资料，未能定期核对，导致派发错误的56对客户的投诉和服务要求，未能耐心解释或组织落实的57未能发现、阻止用户违反管理公约的行为，令公司的安全、形象、财产损失的108接待投诉未能及时跟进,妥善处理，或对客不礼貌的，。对员工的纪律、仪容礼貌、工作质量控制及监察不力的，109工作上弄虚作假，不向上级作真实的反映、汇报的1010未能配合其他部门工作，导致工作失误或投诉1011未能遵守公司规章制度，在员工中产生较大影响的10C.保安员考核评分细则评分内容计分扣分得分1未按规定做好相关记录的（一次）12未按规定程序办理交接办手续的13仪容、仪表不整，不佩带工牌，佩带饰物上岗的（一件或一次）；14值班期间动作懒散、反应迟钝、精神不振、玩弄物品的15在值班纪律中乱写乱画的16不爱护岗位设施和装备的17不按规定做好相关指挥的（一次）18不按规定落实礼节礼貌的（一次）19在宿舍区域内休息时间喧哗影响他人休息的（23：00次日12：00）一次的110)宿舍物品未按规定整理摆放的111不按规定落实卫生值日或打扫不干净着112随地乱丢垃圾，吐痰的；113上下班不按规定迟到早退的114开会、学习、训练不认真（一次）；115值班期间看书报、吃东西或做其它与值班无关事情的；在辖区行为不雅等；216上班、学习、训练、开会或参加集体活动迟到、早退者（超过10分钟至30分为一次，工作时间按公司规定的考勤制度处理）；217不按时完成上级赋予的工作任务的218私自调换班次的双方219值班室不按指定位置坚守岗位执勤的；（一次）220不按规定时间路线巡逻、签到的221利用值班时间办私事会客或在宿舍超时会客的；（一次）222未经批准私自留宿外来人员（一次）223不按规定执行请销假制度的（一次）224利用值班时间办私事会客或在宿舍超时会客的；（一次）225未经批准私自留宿外来人员（一次）226非工作时间，未经批准超假半小时的（依次递增）227岗位物品摆放杂乱、卫生不符合要求的；214在宿舍酗酒或闹事者。228私自动用公物（电脑、电话、或车辆）、或进入办公区域（非办公时间）情节轻微未造成损失的（一次）；429损坏公共物品或岗位设施设备情节轻微者（照价赔偿外）430脱岗、窜岗、离岗（515分钟为一阶段）431酒后当值班的432值班时间打瞌睡、睡觉者（一次）；433拉帮结派、制造事端破坏内部稳定团结者（情节轻微的）434不遵守规定、徇私舞弊情节轻微者（一次）；435顶撞上级、不服从工作安排（情节轻微）者（一次）436未经批准不参加学习、训练、开会或其他集体活动者437不请假外出者（非工作时间）；438违反纪律和操作规程，受到有效投诉经查属实情节轻微（一次）者439利用电话聊天、玩弄对讲机对工作造成影响440参加上级组织的考核不及格者；441拾获或扣留的物品不登记，不上缴，不报告者442所在保安班当月累计违纪次数超过5次被上一级开出罚单的班长；443)班长管理不力，夏季散漫而未做出相应处罚的；444在岗位上发生争吵斗殴，造成不良影响的1045受到有效投诉，经查属实情节严重的；1046私查、私扣证件，损害公司或本部门声誉的1047旷工者（按公司考勤制度处理）1048协助或参与打架斗殴者1049由于工作失职导致责任区域发生治安或其他不良事件，影响严重的1050对商户（业主）进行勒索，威吓；1051利用值班便利向他人收取好处者；1052严重顶撞上级，不服从工作安排，借机闹事严重影响工作或生活秩序的1053对检举人进行打击报复者；1054不参加紧急事件的处理，在处理紧急事件是不听指挥，不服从安排的1055以各种方式赌博的1056连续旷工三天或累计三天的1057严重故意损坏公共财物或他人财物，偷窃他人钱物的；1058严重违反队纪队规，屡教不改的，或在其他场合对公司声誉造成机坏影响的1059违反中华人民共和国治安管理处罚条列和其他政策法规而被公安处罚者。1060未经批准，私自动用公司财务（电话、电脑、车辆或其他物品等）或私自进入办公室的造成损失或影响的（照价赔偿外）。1061利用工作之便徇私舞弊，侵占公司利益的10合计为确保各岗位责任的落实，提高工作效率，保证良好的工作纪律，规范操作和日常管理。做到奖优罚劣，树立保安队良好的形象，特制定以上评分细则规定.说明:月累计扣分20分的，予以口头警告；凡一次扣分达10分或月累计扣分达30分的，予以书面警告；经书面警告后，仍不认真改过的，再次违纪一次达10分或月累计再次达20分的予以辞退处理。D.保洁部人员考核评分细则工作内容评分内容计分扣分得分公 共 区 域47分大门玻璃表面无灰尘4地面保持无灰尘4楼梯扶手保持表面无灰尘、无污迹4天花板风口保持目视干净、无灰尘、无蜘蛛网4玻璃镜面保持无灰尘、无明显手印、无汗迹2垃圾桶保持桶无满溢、无异味、不起过1/33绿化保持叶面光亮、无污迹4信报箱、电表箱等保持无灰尘、无污迹5椅子保持无灰尘、无污迹5健身器材保持无灰尘、无污迹5道路、步行街无纸屑、无树叶、无积水等7卫 生 间25分门、门框保持门、门框无灰尘、无污迹、无水迹4开关表面保持表面无灰尘、无污迹、无污垢3洁具保持洁具表面无水迹、无异味、无堵塞3洗手台表面光亮、无水迹、无杂物、无积水、各物品摆放正确3镜面保持表面无灰尘、无水迹、无水印3垃圾桶桶内无满溢、无异味、不起过1/33地面保持地面干净、无水迹、无杂物3清洁工具定位摆放，保持工具清洁3广 场 及 停 车 场16分地面、台阶无杂物、无污迹6植物叶子表面光亮、无污迹、花盆表面无泥垢、托盘中无积水、无泥垢3垃圾桶桶内无满溢、无异味、不起过1/32挡车器及栏杆、道闸无污迹、无灰尘3广告牌及标示牌无污迹、无灰尘2办 公 室12分地面、走道楼梯无灰尘、无杂物、无污迹3桌、椅、沙发明亮、清洁、无污迹3玻璃镜面目视清洁、光亮、无灰尘、无污迹2办公用品摆放整齐、表面无灰尘、无污迹2E.工程部水、电维修工考核细则考核项目考核内容计分扣分得分服务态度1、尊重业主、语言规范。152、热情大方、细致周到。13、耐心倾听、依法解释。14、积极工作、态度和蔼15、认真、主动，不怕脏，不怕苦。0.50.56、佩证上岗，穿戴整洁。接房手续1、与管理员、土建工程师一道亲自带业主验房，违规一次扣1分。152、房屋交验清楚完整，不清楚、不完整不得分。13、接房中发现问题及时解释和上报，联系施工单位限期改进。24、按规定做关水试验。1装修验收1、按规定程序办理验收。152、亲自协同管理员、土建工程师到现场验收。13、住户验收手续、资料齐全。14、按规定做关水试验。2投诉处理1、接到投诉，15分钟以内赶到现场，30分钟以内处理，最迟不昨超过72小时，违规一次扣1分。2102、对住户的投诉及时督办并上报。23、按规定进行维修回访并做好记录，未记录不得分，未回访扣1分。24、住户投诉处理结果记录完整，不完整或未记录不得分。25、住户投诉记录完整，不完全或未记录不得分。2工作配合1、与公司其他员工配合默契，每脱节一次扣1分。252、与集团公司相应部门和施工单位配合良好，每脱节一次扣0.5分。13、每月20日前查抄共用水、电表并将结果上报。2服务质量1、每月投诉不超过5次，每超一次扣3分。1152、无重复投诉，有则每次扣2分。23、住户服务满意率达98%以上，每升降1%，加减2分。24、房屋完好率达95%以上，每升降1%，加减2分。25、维修及时率达100%，每低1%，扣1分。26、维修合格率98%，每升降1%，加减1分。27、维修回访率100%，每低1%，扣1分。28、全年住户走访率80%，每升降1%，加减1分。19、出勤率98%以上，每升降1%，加减0.5分。1设备设施保养1、水泵电机每半年进行一次润滑保养并做好记录，违规一次扣1分。1252、水泵体轴承每周进行一次润滑保养，并做好记录，违规一次扣0.5分。13、控制装置每月检修一次并做好记录，违规一次扣0.5分。14、高低位水池、箱、高低水位限位装置每天至少检查一次并做好记录，违规一次扣0.5分。15、消防泵每周人工盘动一次，打开消火栓放水后运行一分钟左右并做好记录，违规一次扣0.5分。16、泵电机每月进行一次绝缘测试并做好记录，违规一次扣0.5分。17、水泵平衡盘每月进行一次调校并做好记录，违规一次扣0.5分。18、供水管、网各阀（含水量止回阀）每两个月进行一次润滑保养及开关一次并做好记录，违规一次扣0.5分。29、钓鱼池水下泵、水下灯每换水时检查，检修一次并做好记录，违规一次扣0.5分。110、楼宇开关屏装置每季度检修一次并做记录，违规一次扣0.5分。111、配电房设备（低配部分）夏季来临之前和春节前及利用外线停电时检修并做好记录，违规一次扣0.5分。112、排污窨井、沟，每季度清掏一次并做好记录，违规一次扣0.5分。213、生活水管、消防装置每年进行一次除锈刷漆并做好记录，违规一次扣0.5分。214、空置门面卷闸门锁及横梁杠每季度检修一次并做好记录，违规一次扣0.5分。115、空置房防盗门锁，每月润滑一次。116、中庭花园休闲椅座每半年一次除锈刷漆，违规一次扣0.5分。117、小区路灯柱每半年一次除锈刷漆，违规一次扣0.5分。118、每半年时间对园区内所有水、电表进行一次大检1查，发现问题，立即处理并上报。19、每半年对园区草坪灯（射灯）及灯座进行检修（除锈刷漆）一次。220、每半年对钓鱼池边栏杆除锈刷漆一次。121、空置房内设施每半年除锈刷漆一次。1清洁卫生1、维修室内无烟头、纸屑，有则每次扣0.5分。0.552、每半月擦抹电表箱一次，违规每次扣0.5分。0.53、高位水箱房每半月清扫一次，违规每次扣0.5分。14、配电房每天打扫一次，违规每次扣0.5分。0.55、水泵房每周打扫一次，做到无污迹、无灰尘，有则每次扣0.5分。0.56、所辖片面无蜘蛛网，发现一处扣0.5分。2F.水电维修有偿服务项目及收费标准服务项目收费标准服务项目收费标准更换三相电表