西景花园物业管理公司工程部管理规程

西景花园物业管理公司工程部管理规程工程部管理规程一、概述在公司总体管理方针的指导下，合理选择配备人员。建设精干、高效的员 工队伍。以科学的管理、经济的费用，及时的维修使设备设施，保持良好的技 术状态。为业户营造一个安全、文明、舒适的物业环境。追求的目标是设备周期寿命费用最经济和设备的综合效能最高物业公司工程部门的员工应当具备服务至上的敬业精神，彬彬有礼的风度 气质，热忱友善的亲和力和独特的职业素质。作为管理人员，应当熟悉物业管理和楼宇设备、设施的相关法规；应当掌 握关键设备的技术知识；对所管辖围的楼宇设备、设施有全面了解；应当具备 指导下属正确操作，合理维护保养的技术理论；应当具有学习新技术，应用新 技术的能力。作为技术工人，应当具备楼宇常规设备、设施的基本技术知识；并对其中一种组长 设备具有熟练的操作，维护技能；还应当了解其他楼宇常规配套设备、设施的基本技术要求。而且具有相当的操作、维护技能；应 当成为“一专多能”的技术工人。设备维护保养规程的建立和实施，是设备运行质量的保障。应该根据管理 规和设备技术要求，分类编制各单项设备的操作维护规程，并建立相应的督促 检查机制，使设备设施管理制度化规化。预防性维修，防患于未然；故障维修，去病于既起。两者各有特点，适用 场合不同。要以安全运行为前提，合理安排恰当的方式。要密切关注设备对外委托保养的实施过程，严谨细致得了解外委设备的技 术状况，确保维护质量，确保外委合同的经济效益。二、机构设置工程部主管维修工三、岗位职责工程部经理岗位职责：1、在公司领导下，负责工程部的全面管理工作2、执行政府部门的相关行业法规，加强安全教育，建立各级安全制度， 确保设施设备的安全、有效运行。3、深入现场，掌握人员和设备情况：（1）查阅巡检报表，发现异常，分析原因，及时采取有效措施。（2）巡查岗位记录及工作状况，了解员工思想。（3）巡查重点设备的运行状况，发现隐患，采取措施及时消除。4、负责制定设施设备维修保养计划和方案，并组织实施。5、负责部门员工技能培训的组织工作，不断增强员工的综合能力与素质。6、负责组织设施、设备的接管验收。7、负责相关资料的接收工作。8定期向公司领导汇报工作，完成上级交办的临时任务。班组（小区）负责人岗位职责：1、负责所任围的设施设备的安全，有效运行，对运行情况，技术问题向 工程部提供准确情况。发现事故征兆及时进行处理。2、技术带头人，当好工作骨干，做好班组管理工作，解决技术上的难题。做好日常工作安排，组织设施设备的维护、保养工作。3、设施设备巡检运行记录、 维护保养记录、 零部件更换记录应清楚填写， 定期交工程部审阅。4、保管好使用的仪表，工具。使其处于良好状态。 维修工岗位职责：1、按时到达工作岗位，服从工作安排，保质保量完成工作任务。不擅离 岗位和串岗。2、遵守规章制度和操作技术规程。努力学习，不断提高思想素质和技术 业务水平。3、对业户彬彬有礼，坚持服务第一，以优质的服务争取荣誉，不得利用 工作之便为自己谋取私利。4、接到维修任务后，按约定的时间前往现场，并尽快修复。5、巡视小区的公共照明、电梯、供水、消防设备运行情况。6、配合督促外委项目的工作，并作好记录。7、遇突发事件、重大问题及时汇报，并提出解决方案。8、熟悉小区配套设备设施。1、完成上级领导布置的其它工作。四、管理制度值班制度：1、必须坚守岗位，不得擅自离岗，如因工作需要临时离岗，必须有符合 条件的人替岗并交代离岗时间及去向。如需调班应经主管同意。2、根据操作规程及岗位职责的要求，密切注意所管设备的运行情况并按规定做好相关记录3、如发生设备故障，一时不能处理及时报告上级领导。4、应按统一班次值班，不得迟到，早退，无故缺勤。5、接到报修时，及时通知有关班组，安排人员前往维修。交接班制度 :1、值班人员应按统一安排的班次值班，不得迟到、早退、无故缺勤，不能 私自调班、顶班。因故不能值班者，必须提前征得相关领导同意，按规定办理 请假手续，才能请假。2、交班人员必须做好交接班的准备工作，提前 15 分钟进行交班。交接班 的准备工作包括： 查看值班记录、 听取交班人员介绍当班情况、 清点交接工具、 设备等其它物品。交接班时，双方人员在值班日志上签字。3、在下列情况下不得交接班，并向上级汇报：（1）在事故未处理完或重大设备启动或停机时；（2）交班准备工作未完成时；（3）交接班人数未能达到规定人数时；（4）班组长或由相关领导指定替代班组长的人未到时；（5）接班人员有醉酒现象或神志不清而未找到顶班人时。（6）值班日记上字迹不清或乱写乱画现象。维修服务规；1、上门维修，应轻按门铃或敲门，说明自己身份，业主认可后，套上干 净鞋套进屋。2、维修过程中必须移动有关物品时，应征得业主同意，并小心轻放。3、维修完毕，应当清场。请业主验收，得到业主认可后，礼貌告退。工程部岗位职责检查制度：1、部门负责人逐级督查各级员工严格遵守岗位职责，切实保障设施设备的 安全运行。新员工上岗前必须进行安全教育，经考试合格后方能上岗。2、投入运行的主要机房，部门负责人每周至少巡查3 次，一般功能机房，每周至少巡查 2 次。3、每次巡查，应将巡查情况记录于工作日志。4、非办公时间除由值班负责人督促外，部门负责人应不定时检查。设备使用的“三好”要求：1、管好：设备使用人要管理好设备，未经相关部门同意，不得随意转由 他人操作。2、用好：严格执行操作维护规程，杜绝不文明操作。3、修好：及时排除故障，使设备保持良好。五、设施、设备运行维护管理（一）设备维护四项要求：1、整齐：设备零件及安全装置齐全，各种标牌完整、清晰，线路、管道 应安装整齐、安全可靠。2、润滑：按时、按质、按量加油、换油。保持油标醒目，油杯、油嘴齐 全，油线清洁。油泵压力正常，油路畅通。各轴承部位润滑良好。3、清洁：设备无油垢，锈蚀，周围环境清洁 。4、安全：熟悉设备性能、遵守操作规程、及交接班制度。（二）给排水设备水泵房管理制度：1、未经有关部门许可，非泵房工作人员不得随便入。2、泵房应配备消防器材，并放置在方便、显眼的地放，泵房严禁吸烟。3、每周清洁一次水泵房的设施，做到地面、墙壁、天花板、门窗、设备 设施表面无积尘、油渍、锈蚀，整洁光亮。 二次供水设备卫生监管规程：1、露箱入孔应加盖锁好，室水箱应加锁，钥匙统一保管。2、水箱清洁员需持有有效的“健康证”操作。3、每半年清洗水箱一次，清洗后取水样检查色度、有无异味、沉淀、测 试PH值，做好清洁记录。4、水箱清洗工作程序：（1）所有清洁物品及人员装备均需事先消毒（2）清洁水箱沉淀、杂物等：（3）投药消毒：（4）放水冲洗 23 遍，以清除异味：（5）取样检查，合格后恢复正常供水。给排水设施维护规程 ：1、每年 4 月、10 月应对水泵机组进行一次清洁、保养。每年至少进行 次控制阀门的开关试验。2、泵的维护保养：（ 1）检查轴承是否灵活，如有阻滞现象，鉴定是否需要更换。（ 2）检查泵叶、泵壳的腐蚀情况，清洁泵叶、泵壳的外表面。（3）检查密封磨损情况，密封效果差的应更换。（4）校对轴线、检查键的磨损情况。（5）检查电机绕组的绝缘。（6）清洁水泵外表。铲除脱落层油漆，重新上漆。3、闸阀维修保养（1）检查密封件是否需要更换。（2）闸阀杆涂黄油润滑、防锈。（3）止回阀弹力是否足够，如太软须更换。（4）浮球阀连杆是否弯曲，如弯曲则应校直，连杆插销如磨损严重，也 应更换。4、明装给排水管维修保养：（1）检查支持托架是否牢固，否则应加强。（2）检查流向标示是否鲜明醒目，检查保护漆是否完好。（3）各连接处是否有漏水现象，并作处理。（三）、供配电设备电气维修安全管理规程：1、电气维修人员必须持证上岗。2、在电气维修时，维修人员应穿戴好安全防护用品，配备绝缘良好的电 工工具。3、维修和保养电气设备时，应按要求做好保证安全的组织和技术措施， 维修组长应在分配工作时向维修人员讲明工作中的安全注意事项，并在工作中 检查、监督执行情况。4、在配电干线、变压器、低压配电箱作业时，应设专人监护，并至少二 人进行。5、一般情况下，应尽量避免带电作业，若因特殊需要必须带电作业时 应安装隔离挡板，并有专人监护。6、在一经合闸即可送电到工作地点的开关和刀闸的操作手柄上， 要挂“禁 止合闸，有人作业”的标识牌。7、维修或养护后的电气设备或线路，经检查无误，拆除安全措施。全体 维修人员撤离工作现场后，方可送电。配电室管理制度：1、未经相关部门许可，非工作人员不得入。2、室照明、通讯保持良好，墙上配挂温度计。3、值班员必须持证上岗，熟悉配电设备状况，操作方法和安全注意事项。4、建立配电运行记录，每班巡查，密切注意电压表、电流表、功率因数 表的指示情况，严禁变压器，空气开关超载运行。查出问题应及时处理，并做 好记录。不能解决的问题要及时上报。5、配电设备的倒闸操作由值班员单独进行，其他在场人员只做监护，严 禁两人同时操作，以免发生错误。6、保持配电室消防设施的齐备完好，保证应急灯在停电状况下能正常使 用。做好防水、防潮工作，堵塞漏洞，严防蛇、鼠等小动物进入配电室。7、供电回路操作开关标志要明显，停电拉闸要挂标识牌。8、配电室设备及线路改变要经主管部门同意。9、操作及维修时必须使用电工绝缘工具，绝缘鞋、绝缘手套等。10、认真执行交接班制度。11、经常保持配电室地面及设备外表清洁无尘。配电运行规程：1、正确记录各种仪表的数值。2、监视和控制设备的各项运行参数，使其保持在规定的围。3、正确执行各项操作规程，确保用电安全。4、高、低压侧分、和闸，必须严格遵守一人操作，一人监护的原则，严 禁单人独自进行。5、发现设备缺陷，应及时处理并上报。6、做好运行记录，全面掌握电气设备运行情况，积累运行经验，进行运 行分析，发现隐患及时消除。7、配电室巡视每天不得低于 4 次，每日巡视一层或数层电管井，每月完 成所有电井的巡视。高压送电合闸操作规程：1、操作票，并有人监护。2、作人员必须穿戴好绝缘手套、鞋等。3、验明高压柜位置及开关，并确认无误。4、检验一切正常后，若无规定采用某段母线送电时，可按实际选用送电。5、根据所需送电变压器、高压柜，并确认变压器高压柜编号无误后，按操 作票要求送电。6、备用电源及检修开关、线路、应挂上“有人操作，严禁合闸”标识牌并 记录在运行本上。低压合闸送电操作规程：1、各开关柜位置，开关应在断开位置，无误后方能送电。2、先合变压器低压侧进线总开关，然后才能合分开关。3、备用电源开关及检修开关，线路必须挂上“有人工作，严禁合闸”标识牌。停电操作规程：1、验明所停电线路开关位置，确认无误后，方能停电，再挂上“有人工 作，严禁合闸”标识牌。2、全面或一台变压器停电，应按规程从低压侧负荷分开关开始停电，然 后再停变压器低压侧总开关，高压侧总开关，当停高压侧电的操作时，监护人 需穿戴好绝缘手套、鞋等。3、停电检修也必须办理操作票才能进行操作。4、当要将电源转换时，应选择适当时间，并事先通知有关部门、业户。 高低压保养维修程序：1、变压器：每年冬季作高低压绝缘检查，对变压器线圈和紧固螺丝进行 检查、收 紧、清污等。具体实施程序如下：（1）熟悉设备人员（两人以上）指定专门负责人，讲清工作责任和注意 事项，并由专门责任人按工作单程序布置工作。（2）工作时穿戴长袖工作服，身上不带其它杂物及手饰，着绝缘鞋，戴 绝缘手套、实测验电器是否正常。（3）先停低压侧开关，再停高压侧开关，用合格验电器验明接线端无电后，再用专用接线杆将接地线，可靠接地，对母线进行放电并相间短接。（4）接地线应专人负责，所有停电安全措施完成后，方可进行保养工作。（5）工作完毕后检查所工作器材数量，不得遗留杂物，由专人拆除接地， 工作人员全部撤离工作现场可按步骤进行送电。2、高压开关柜： 高压系统属技术要求较高的供电系统， 因此每年冬季将继 电保护工作委托给供电局继保班进行试校核。每年冬季对动手合闸和引闸回路 进行实验和检修。3、低压开关柜：每年冬季对低压开关柜各开关触头和机械进行检修，收 紧螺丝，清洁尘污，具体实施程序如下： （ 1）、（2）、（3）、（4），项与变压器保 养程序相同，其中第 3 项补充对电容器进行放电。 避雷设施的检测维修规程：1、接闪器应保持镀锌、涂漆完好。2、引下线应保持镀锌、涂漆完好。在承受机械损伤的的地方，地面上的0.3 米至 1.7 米处应加保护设施。3、防雷接地电气设备的保护接地和工作接地，都是合在一起的，组成混 合接地系统。为防止雷击时产生跨步电压，故接地装置于道路及建筑的主要入 口距离一般不得小于 3 米。避雷设施各部分之间均应焊接牢固，其接地电阻应 符合规要求，一般 510 欧，高层建筑接地电阻按最小的要求而定，通常在4欧以下。发电机房管理规定1、电机房门平时应上锁，钥匙由配电房值班员管理。未经相关部门批准， 非工作人员严禁入。2、房值班人员必须熟悉发电机的基本性能和操作方法，发电机运行时， 应做好经常性的巡视检查。3、应经常检查发电机的机油油垢，冷却水位是否符合要求，柴油箱中的 储备油量应保持能满足发电机带负荷运行 8 小时 用油量。4、发电机每星期空载运行一次，运行时间不大于15 分钟 ，平时应将发电机置于自动 启动 状态。5、电机一旦启动运行，值班人员应立即前往机房观察，启动送风机，检查发电机各仪表指示是否正常6、严格执行引发电机定期保养制度，做好发电机运行记录和保养记录。7、定期清扫发电机房保证机房货物设备的整洁。发现漏油、漏水现象应 及时处理。8、加强防水和消防管理意识，确保发电机房消防设施完好齐备。 柴油发电机定期保养规程1、每星期空载试机一次，运行时间为 1015 分钟，以便及时发现问题， 并保证蓄电池有足够容量供发电机启动。2、保养前断开发电机自动空气开关，把发电机控制屏上的选择开关置于 “停止”位置，拆开蓄电池正负极电源线，确保发电机不能启动。3、检查蓄电池点液液位，液位偏低时应根据电解液浓度加装溶液。4、计算发电机距上次保养的积累运行时间，空气滤清器每累积满50 小时应清洗一次。机油滤清器、柴油滤清器。每累积满 250 小时 应更换一次滤芯 （新机运行满 50 小时 即更换一次）。 检查机组有无漏油、漏水现象，清洗发电机身。5、紧固蓄电池电源线和控制屏电线接头。6、检查接地线是否良好。7、手动试机运行正常后， 合上发电机自动空气开关。 把选择开关置于 “启 动”位置，进行模拟停电试验，观察发电机自动启动状况。8、发电机带负荷运行 1 小时，观察各仪表指示机组运行情况是否正常。 （四）、电梯 电梯机房管理规定（1）每周对机房进行一次全面清洗，保证机房和设备表面无明显灰尘， 机房及通道不得住人、堆放杂物。（2）保证机房通风良好，风口有防雨措施，机房悬挂温度计，机房温度 不超过 40 度。（3）保证机房照明良好，并配备应急灯，灭火器和盘车工具。（4）毗邻水箱的机房应做好防水、防潮工作。（5）机房门窗应完好并上锁，未经部门允许，禁止外人进入，并注意采 取措施，防止小动物进入。电梯安全技术规则1、每天电梯司机或专职管理人员，在开启厅门进入轿厢前，应看清轿厢 是否确实停在该层站，切不可贸然进入，防止因轿厢不在该层站而坠入井道。2、认真听取上班工作情况介绍，翻阅运行记录或留言。3、每班启用电梯时，应将电梯向上、向下试运一次，注意观察电梯有无 不正常现象。4、有司机电梯必须由专职司机操纵，当司机需暂离轿厢时，应将轿厢电 源开关关闭，并关闭厅门。5、客梯不应作货梯使用，轿厢不允许装运易燃、易爆的危险品及国家规 定禁运的各种物品。货梯运载危险物品时，要严格遵守安全操作规程，并采取 必要的 安全措施。6、应保证电梯在额定载重围工作。7、货梯装货时，要注意把货物分散、均匀堆放。8、轿厢的检修速度不能用作正常运行；操纵板的按扭不能作正常运行使 用。9、提倡文明乘梯，劝止少数乘客的打闹蹦跳和可能损坏轿厢设备及影响电梯运行的举止，不要靠在轿厢门上10、当轿厢停靠在厅门口时，任何人都不能停留在轿厢与门厅之间。11、在轿厢尚未停稳时（包括自平与慢速） ，不可开启轿门与层门使乘客 出入。12、每班下班前，应将电梯驶回基站，做好轿厢及门厅的清洁卫生工作， 填写运行记录，切断轿电源，关闭轿门照明，关好轿门，厅门后方可离去。 电梯的日常检查和维护：1、曳引电机的温升是否正常，运行中有无震动和异味、通风是否良好。 限速器运转有无异常响声。对以上设备外部进行清扫，保持设备本色。2、制动器的动作有无异常，线圈是否过热，紧固螺丝有无松动，制动轮 表面有无划痕和油垢。清除外部灰尘和油垢。3、减速器的油垢、油色、油温是否正常，有无渗油、漏油现象。运转声 音是否正常，有无异常震动和冲击。做好机体外部清洁。4、曳引轮、导向轮及曳引绳的运行情况是否正常，轴承的润滑是否良好。 曳引绳在轮槽中有无打滑、扭转、移位现象或断丝，如发现有上述情况，应做 好标记，每日进行跟踪观察。检查曳引绳外表面清洁和润滑情况，若油垢落灰 过多，应安排时间擦洗。5、限速器的工作状态是否正常，有无异常响声和卡阻现象。6、控制柜、配电盘等电气装置的电器元件运作是否正常、有无发热现象， 并作好外部清洁。7、轿厢灯具和隔光板是否完好，电风扇能否正常使用，运转声音是否正 常。8、轿厢操纵板、各按纽、开关的动作是否灵敏可靠，信号指示是否正常。9、轿厢门的开关动作是否正常，运行中有无卡阻、跳动和异常响声，安全触板是否好用。10、轿厢部是否清洁，装饰面有无磕碰损坏、脏污。地坎槽脏物应清除干 净。11、轿厢的起停运行是否平稳，平层是否准确，有无晃动、震动及来自井 道里的异常响声，如有，应尽快处理。12、层站召唤和层楼指示是否正常，厅门锁是否灵活可靠。13、对于检查发现的问题，能及时处理的及时处理；一时不能处理又可缓 步进行的项目，应及时记录下来、及时上报，并继续观察防止情况恶化，避免 电梯带隐患运行。消防监控系统（一）火灾报警控制系统维保程序：1、日检：对火灾报警主控屏作自检功能检查，主机显示功能是否正常， 指示灯是否有损坏。2、月检：完成日检全部容。测试主控屏主要工作电压，检查备用电源蓄 电池是否正常。对集控柜清扫除尘。检查接线端子电线是否松脱，导线编号是 否完整清晰，因受环境影响导致烟感器、温感器脏污应及时清洁。3、年检：逐个拆下烟感器、温感器，对其上的灰尘、锈斑进行清洁，并 对线路接头进行紧固。4、喷烟检查每个烟感器报警的正确性。（二）烟、温感器系统的保养程序：1、日常情况下，主控器自检时若发出烟感报警信号。应赶到报警现场检 查报警原因，若为误报警，应对该报警作消音和复位处理。2、每月抽取总烟感器的 5%，用熏烟法试验灵敏度，应该全部合格，若其中不合格，则应另外抽取总数的 10%直至全部合格为止3、对因楼层跑水而危及烟感及其电路的地方，应及时做出特别检查。4、温感的保养参照烟感进行，试验报警灵敏度时应加温，使其报警。（三）自动喷淋灭火系统保养程序1、每天巡查系统的供水总控制阀、报警控制阀及其附属配件，进行外观 检查，确保系统处于无故障状况。2、每月检查一次警铃是否正常，报警阀是否灵活。打开试警铃阀，报警 阀阀瓣应自动开启，延迟器延迟 590 秒，水力警铃应发出报警信号，如果 警铃不动作，应检查整个警铃管道，排除水垢及泥沙等污物，使水流畅通，以 防报警失灵。3、每月应对喷头进行一次外观检查，发现不正常的喷头应及时更换。4、每月检查系统控制阀门处于开启状态，若损坏应及时修理更换，保证 控制阀门不会误关闭。5、每二个月应对系统进行一次综合测试，按分区逐一打开末端试验装置 放水阀，试验系统灵敏性。观察阀门开启性能和密封性能。如阀门开启不畅或 密封不严，应将供水阀门关闭，打开放水阀将系统中水放掉，然后打开阀门盖 检查，视情况调换阀门密封件，排出水垢及杂物等。检查流动水压，压力表所 显示的压力值不应明显下降，若明显下降，应检查闸阀是否阻塞；若压力下降 明显且警铃不报警，应检查测试报警阀的阀瓣是否锈蚀。观察系统中水流指示 器、压力开关、报警控制器各部件的联动性能，应能及时报警。6、当系统因试验或因失火启动后，应在事后尽快使系统重新恢复到正常 工作状态。（四）消火栓的保养程序：1、消火栓箱部配件应齐全、完好。2、检查栓门把手是否完好、栓开关有无卡阻，锁、玻璃有无损坏、报警 系统按纽是否完好。3、测试报警按纽的灵敏性和检查指示灯显示的正确性。4、检查消防水带有无磨损，发黑、发霉现象，如有，应立即进行修补、 清洁或更换。5、将栓阀门开闭一次，检查是否灵活，并清除阀口附近锈渣，将阀杆上 油防锈。（五）风机保养规程：1、保养前应先断开风机主电源，并挂上标识牌。2、手摇转动风轮，观察转动情况，调节好皮带的松紧度，或连轴器间隙 及对中度。3、检查各接合面的垫片及密封填料，必要时应予更换。4、清洁风叶、机壳外部及电机外表面。5、给各转动部位加润滑油，调节风阀转动机构，应动作灵活可靠。6、检查电机绕组的绝缘电阻，紧固电源线的接线端子，检查接地是否良 好。7、检查风机控制柜各电器是否完好，紧固各接线端子。8、检查风机转动机构是否灵活可靠，电线有无破损、电线接头紧固是否 良好。9、合上风机主电源，检查电源指示是否正常。10、开机连续运行半小时，观察各仪表、指示灯是否正常、运行时应无异常声响。防火卷帘门保养程序：1、外观检查门轨、门扇有无变形、卡阻现象。卷帘门电控器指示信号是 否正常。箱体是否完好；2、在接纽操作上升（或下降）的过程中，操作人员应密切注意卷帘门上 升（或下降）到端部位置时。能否自动停车，若不能，应迅速手动停车，且必 须待限位装置修复（或调整）正常后，方可重新操作。3、对卷帘门清洁除尘。若有油漆脱落及局部变形的地方，要进行修复， 确保清洁美观。六、房屋日常养护1、房屋地基基础上使用载荷分布不合理或超过设计荷载，会危及房屋安 全，基础附近堆放大量材料或设备也会形成较大的堆积荷载，使地基由于附加 压力增加而产生附加沉降。应对日常使用情况加强监督检查，防止出现不合理2、地基渗水会对基础产生不利影响，应注意检查基础附近用水设施（如 上下水管）的工作状态；应加强房屋部及四周排水设施（如排水沟、散水）的 管理与维修。3、勒脚的养护不仅仅是美观的要求，更是地基基础的重要部分。勒脚破 损会使基础受到传力不合理的间接影响，会因防水失效产生基础浸水。4、应经常检查用水房间（如厨房、卫生间）的防水效果。防止管道漏水。 室长时间积水而渗入楼板，导致的浸蚀损害。5、室潮湿不仅影响使用者身体健康，也会因大部分材料在潮湿的环境中 发生不利的化学反应而改变性质，如腐蚀、膨胀、强度减弱等。应做好防潮工作。也应对虫害工作予以足够重视6、门窗是房屋使用中使用频率最高的部分，不要猛拉猛关；遇风雨天时 应关门与固定，避免长期处于开启或关闭状态。7、发现门窗变形或构件短缺失效等现象，应及时修理，防止对其他部分 造成损害后酿成意外事故。8、屋面应定期清扫。注意保护排水设施如落水口、形体复杂建筑的变形 缝等。对损坏情况应查找原因，实施养护。9、在屋面使用中，要防止产生不合理荷载与破坏性操作，避免损伤屋面 或造成其他隐患。10、住户在安装抽油烟机和卫生通风设备时，应小心细致地操作，不要乱 打乱凿，对烟道造成损害。应定期检查烟道有无裂缝、破损、阻塞等。 设备维护保养检查制度设备的日常、定期维护保养工作是工程设备管理工作中极其重要的部 分，它直接关系到设备能否可靠运转、关系到小区安全、正常运行和公司的声 誉；同时，对于降低成本、减少故障、提供良好的服务意义也很重大。为使此 项工作落到实处，确保各类设备安全正常运行，特制定设备维护保养检查制度 如下：1、设备负责人应按维护保养记录表要求，对设备进行巡视、检查、维 护、并做好记录；及时发现问题，及时消除事故隐患，自己处理不了的问 题应立刻报告主管领导，并做好记录备查。2、设备责任每周对维护保养工作的质量、进度及记录情况进行23 次检查，并在维护记录表上做出检查情况记录。3、工程部每月有计划的对设备的维护保养工作抽查23 次，发现问题及时通知有关人员和单位整改七、设备事故与应急处理设备事故处理（一）、设备事故的定义1、设备故障设备和零部件失去原有的精度性能， 不能正常运行， 技术性能降低等， 造成停产或经济损失者为设备故障。2、设备事故 指设备在运行中因非正常原因引起的损坏，造成停机或效能降低而失去原 有的功能，因停机时间和经济损失超过规定限额者为设备事故。（二）、设备事故的种类 设备事故分为：一般事故、重大事故、特大事故。3、一般事故 指设备在运行中因非正常原因造成的损失，造成部分停机检修，停机时间 不长和经济损失不是很大的。4、重大事故 指设备在运行中因非正常原因造成的损坏，造成停机更换修理，停机时间 较长和经济损失较大的。5、特大事故 指设备在运行中非正常原因造成的损坏，造成停机更换修理，停机时间很 长经济损失很大，并因此而造成人员伤亡的。（三）设备事故性质按事故发生的原因分析，事故可分为：6、责任事故凡属人为原因引起的是设备事故，称为责任事故。7、质量事故凡因设计、制造、安装、材料等原因发生的事故，称为质量事故。8、自然事故凡因遭受外界因素、自然灾害等原因发生的事故，称为自然事故。四、设备事故的分析和处理组织力量积极抢救和抢修， 减少损失； 按规定及时报告； 根据“三不放过” （即事故原因未查清不放过，事故整改措施未落实不放过，事故责任人未受教 育不放过）原则调查和处理，吸取经验教训；事故发生后三日填写事故报告， 报送设备管理部门；设备管理部门每季统计上报，并记如历年事故登记册 供电事故应急处理（一）触电处置 发现友人触电时，当值变配电室值班电工宝石镇静、保持头脑冷静，尽快使触 电者脱离电源，并进行紧急抢救。1、拉开电源开关、拔去插头或熔断器；用干燥的木棒、竹竿移开电线或用绝缘工具（平口钳、斜口钳等）剪断电线。2、用干燥的衣服或绝缘塑料布垫住、将触电者脱离电源。3、防止触电者在断电后跌倒。如果触电者尚未失去知觉，则必须让其保持安静，并立即请医生进行诊治，密切注意其症状变化。4、如果触电者已失去知觉，但呼吸尚存，应使其舒适、安静的仰卧， 将上衣与裤带放松，使其容易呼吸；若触电者呼吸困难，有抽筋现象， 则应积极进行人工呼吸，并及时送进医院。5、如果触电者的呼吸、脉搏及心跳都已停止，此时不能认为其已死亡， 应当立即对其进行人工呼吸。人工呼吸必须连续不断的进行到触电者自行呼吸或医生赶到现场救治为 止。（二）、配电柜自动空气开关跳闸的处置 判断跳闸原因（短路或过载） ；查清楚负载种类及分布情况；对可疑处逐个检 查，确认故障部位或报告主管。 请求支援解决； 如故障已排除应立即恢复供电。（三）、变、配电房发生火灾火警、火灾应急处理作业规程处置。（四）、变、配电房发生水浸时的处置 视进水情况，拉下总电源开关或高压开关，堵住漏水源；如果漏水较大，应立 即排水，排干水后，应立即对湿水设备设施进行除湿处理（如用干的干净抹布 擦拭）热风吹干、自然通风、更换相关管线等） ；确认湿水已消除（如各绝缘 电阻达到运行规定要求） ，开机试运行；如无异常情况出现，则可以投入正常 运行。五、“市电”停时的处理 当值变配电室值班电工应按 柴油发电机操作作业规程 进行巡视监控。 从“市 电”停到发电机开始供电，规定时间不超过五分钟。给排水应急处理（一）、供水管爆裂的处理1、立即关闭相关连的主供水管上的闸阀。2、如果关闭里著供水管上的相关连的闸阀后任不能控制住大量泄水， 则应关停相应的水泵房。3、立即通知业户服务部及设备部主管。4、设备部主管联络供水公司进行抢修。5、业户服务部负责通知相关的用水单位和业户关于停水的情况。6、在设备部水泵房组长或设备部主管的组织下，尽快开挖出所爆部位 水管。7、供水公司修好所爆部位水管后应由水泵房管理员开水试压（用正常 供水压力试压），开有无漏水或松动现象。8、确认一切正常后，回填土方，恢复水管爆裂前的原貌。（二）、泵房发生火灾时按火警、火灾应急处理作业规程处置（三）、水泵房发生水浸时的处置6、视进水情况关掉机放房运行的设备设施并拉下电源开关。7、堵住漏水源。8、如果漏水较大，应立即通知设备主管部门，同时尽力阻滞进水。9、漏水源堵住后，应立即排水。10、排干水后，应立即对湿水设备设施进行除湿处理，如用干的干净抹 布擦拭、热风吹干、自然通风、更换相关管线等。11、确认湿水已消除、各绝缘电阻符合要求后，开机试运行。12、如无异常情况出现则可以投入正常运行。（四）、“市电”停时的处置 水泵房管理员应立即启动应急柴油发电机，并进行巡视监控。从“市电”停到 重新正常供水规定时间为十五分钟。电梯紧急故障处理1、如果电梯在行驶中途突然发生停车故障，而停在井道不能开门时应 先设法通知电梯维修人员，其他人员不得随意处理，以免处理不当发生 危险。2、维修人员到达现场后，首先应立即设法救出轿厢被困人员。若轿厢不在 平层开门位置，应以检修方式简慢车开动电梯，将轿厢移动到开门处，让乘 客离去。当电梯因安全钳动作或其他原因， 采取前述措施矫厢任不能移动时， 可将矫厢顶安全窗开启，放出被困人员经井道退出，但应注意切断电源。3、如遇电气设备发生燃烧时，应立即大电源切断，采取四氯化碳或干粉灭 火器扑救，并立即报告有关部门。4、电梯发生事故，司乘、维修人员必须立即抢救伤员、保护现场。抢救伤 员需移动现场时，须设标志，及时报告有关部门按照“三不放过原则”采取 有效措施。5、若电梯发生严重的冲顶、蹲底时，须经有关部门严格检查，修复鉴定后 可启动。6、如果矫厢因超行程或其他原因必须在机房用手动曳引机使轿厢作短程 升降时，首先要切断电动电源。然后应二到三人配合进行操作，一人使用工 具松开刹车，其他人扳动手轮使曳引机转动。操作应注意安全，防止松开甚 至车时手轮突转伤人。7、所有事故发生和处理之后，一定要详细记录发生的时间、现象和处理方 法，并要及时报告上级。电梯事故应急处理（一）、火灾发生时1、维修电梯工打开迫降开关，将消防电梯全部降至首站。2、消防电梯自动进入消防运行状态，迅速关闭不具备消防功能的电梯。3、关闭各层厅门，防止火向其他楼层延烧。（二）、发生地震时 轻微的地震对电梯破坏不大；震级较强时，可能会使轿厢或对重的导靴脱离导 轨。有一部分导线不可能切断，某些元件可能会误动作。（三）司机尽快在安全楼层停车，把乘客引导到安全地放。（四）运行时发生地震，应驶向最近的一层楼面，尽快撤离轿厢，并关 闭电源、轿门、停门、地震对电梯进行详细检查，修复脱轨、移位、 断线等故障后，方可使用。（五）当电梯发生严重顶撞和蹲底时，必须有关部门严格检查、修复、 鉴定后方可使用。（六）如果电梯因某种原因失去控制或发生超速而无法掌握时，司机和 乘客应保持镇静，切勿企图跳出轿厢。（七）当乘客都脱离危险后，应立即切断总电源开关。（八）、当电梯进水时1、底坑进水，应将电梯停于两层以上，中止运行并切断电源。2、当楼层水淹而使井边或底坑进水，应将电梯停于进水楼层以上并及时关 闭电梯总电源。4、电梯湿水后，由电梯公司做湿水处理，并提交相应报告。空调事故应急处理一） 中央空调发生制冷泄漏时的处置1、 立即关停中央空调主机，关闭相关的阀门。2、加强现场通风或用水管喷水淋浇（应注意不要淋在设备上） 。3、救护人员应身穿防毒衣，头戴防毒面具进入现场，并要求两人为一 组，确保安全。4、对于不同情况的中毒者采取不同的方法：对于头痛、呕吐、头晕、 耳鸣、脉搏呼吸加快者应立即转移到通风良好的地方去休息。5、如中毒中出现神志不清、处于昏迷状态，应立即转移到空气新鲜的 地方，进行人工呼吸并送医院治疗。6、如氟利昂制冷溅入眼睛，则应用 2%的硼酸加消毒食盐水反复清洗眼 睛并送医院治疗。7、排除泄漏源后，启动中央空调试运行，确认无泄漏后，机组方可投 入正常运行。二）、中央空调机房发生水浸时的处置 1、视进水情况关掉中央空调机组，拉下总电源开关。 2、堵住漏水源。3、如果漏水较大，应立即通知工程部主管，同时尽力阻滞进水。4、漏水源堵住后，应立即排水；排干水后，应立即对浸水设备、设施进行 除湿处理，如用干的干净抹布擦拭、热风吹干、自然通风或更换相关管线 等。5、确认湿水已消除，各绝缘电阻符合要求后，开机试运行。6、如无异常情况出现，则可以投入正常运行。7、中央空调机房发生火灾时按火警、火灾应急处理作业规程处置。消防事故应急处理（一）消防主机出现异常情况（如水浸入），应立即切断供给消防主机的主电源和备用电源，以免引起相关联动装置启动而造成主机部件烧毁。（二）、当配电箱线路发生短路（过负荷）起火时，立即关掉相关设备的电源， 迅速用干粉或其他灭火器扑灭。设施、设备保养维修标准项目作业容作业频度楼宇、外墙、外墙批档及粉刷5年1次供水系统检查供水管道各阀门两周一次清洗水箱半年一次消防设备日常巡视及保养每月一次天台清理天台雨水筒和杂物每周一次下水道和水渠清理水沟和沙井沉积物每月一次楼梯扶手、门窗及围 栏检查锈蚀的门窗、扶手每月一次围栏刷漆每年一次泳池及设备泳池清洗每年一次设备保养每周一次泳池过滤24小时循环车库例行抹油检查每周一次彻底检修及大修每年一次供电系统电灯配线、万能插口、自动开 关每三个月一 次电梯设备检查、整理每月一次其他闭路监控、闭路电视、公共天 线视情况而定防水设备、避雷针、广告板等设施、设备维护工作质量标准工作容作业频度质量标准装修监督4遍/天熟悉房屋设施种类、位置、分布、安全要求。巡视1遍/天无堵塞、无溢漏、无缺损。清理污水井、雨水井1遍/季度化粪池1遍/年回访住户住户维修急修不过夜，小修24 小时完成，中修两天 回复。回访住户道路停车场检杳1遍/周平整、无积水、无破损。楼梯及墙面检杳1遍/月整洁完好明暗沟检杳1边/月畅通、无塌陷供水、供电、供气检查1遍/月，发现异常，及时安排维修运作正常、无乱搭乱接、无泄漏公共娱乐场所检杳1遍/月，见坏即修整洁安全、无改建、无乱堆乱放路灯庭院灯检杳1遍/月，见坏即修灯泡、灯罩完好水泵保养记录小区名称年 月 日名称编号保养人外表清洁主电路端子紧固审核接触器触点八、手动盘转滴漏检查运转声响轴承润滑压力表泵自动启停泵手动启停指示灯、仪表电机电流A相B相C相备注水箱清洗记录小区名称：年月日清洗日期清洗人审核负责人工作日期容积供水围水箱位置保养浮球阀进水阀出水阀放空阀标尺检查器照明灯消防阀控制试验加药情况池清洗水质化验化验单位备注说明每年清洗一次倒闸操作票小区名称:操作人监护人值班员操作任务操作时间序号操作项目完成情况12345678910备注配电柜保养记录小区名称：年 月日设备编号负责人审核柜名保养人安装位置保养项目记录清扫紧固主回路电器控制电器母排导线绝缘标识接地柜体与外观计量仪表隐患排除功能鉴定更换元件的名称、规格鉴定结论（带负荷运行24小时）照明消防鼠害情况环境清洁备注柴油发电机保养记小区名称：年 月 日编号负责人保养人审核自上次运行累计时间电瓶电压柴油补充和更换机油更换各类滤清器的更换机身清洁机油、柴油、水路检查运 行 检 测水温控制电路、元件检杳油温通风、排烟系统检查电流机身外部紧固检查电压电瓶充电路检查渗漏情况电瓶电解液检查运转声音空气滤清器检查模拟停电自动起机备注消防系统运行记录小区名称:项 目运行情况报警性质故障部位、原因 及处理情况值 班 人备注时 间正 常故 障火警 警误 报故障 报警漏 报设备维修记录小区名称：年 月 日设备名称设备编号开始时间结束时间维修人员故障现象及原因维修处理（外围、自修）维修过程及安全措施维修结论:备注设备台帐序 号资产编号设备名称型号规格配套电机出厂编号制造日期验收日期安装地点备注柴油发电机运行记录时间机油压力水温电池电压电压电流频率功率备注ABCABBCCAABC电梯运行记录项目12345678910111213141516171819202122232425262728293031机电源主开关控制柜房曳引机限速器轿照明警铃、开、关门箱平层平稳、舒适感层召唤层楼指示站门锁地坎沟清洁