中海、绿地、绿城、华夏幸福2018战略调整与拿地策略整理!

中海 绿地 绿城 华夏幸福 2018 战略调整与拿地 策略整理 土地情报 2018 08 20 目录 六 中海地产 七 绿地控股 八 绿城中国 九 华夏幸福 十 华润置地 笔者按 2018 年以来 房地产行业正式进入下半场 受房地产市场调控和金融紧缩政策 去杠杆 的影响 房地产行业已渐入微利时代 除了普遍面临的融资难和融 资成本高的问题 不少中小开发商已开始挣扎在生死边缘 大房企在本轮调控 下的战略转型也愈发明显 尤其是教育 大健康 医疗 养老 智慧社区方向 总体来说 中国房地产已开始往运营端转型 并已正式进入 大鱼吃小鱼 的时代 为使读者对当前房地产企业面临的核心问题及战略和业务调整方向有个清晰的 认识 笔者对各地产公司的年报内容以及从公开渠道查询到的地产前 50 强的相 关信息进行了整理 同时结合自身的从业经历对上述问题进行了相关分析 希 望能给读者带来一些有益的启示 接前文 西政资本 地产前 50 强 2018 年战略调整 拿地策略与核心融资整 理 一 恒大 碧桂园 万科 保利 融创篇 六 中海地产 中海地产在 2017 年年报中表示将加大一二线城市棚户区 城市更新等非公开市 场土地投资力度 多元化增加土地储备 不过在当前国家棚改货币化收缩政策 下将影响这一进程的实施 总体来说 中海地产的风格相对 保守 公开报 道显示 其负债率只有 20 其杠杆利用得相对较少 发展以 稳 为主 以 利润取胜而非规模 但是 依靠控制各项成本以增加利润可能会对公司发展产 生一定的影响 一 战略调整 尽管大环境的融资形势非常严峻 但中海当前的流动性非常充足 融资成本目 前也基本能控制在年化 6 左右 在战略发展方面 一是着力 好中求快 稳中 求快 销售策略和节奏更为进取 二是加速拓展一线及二线城市都市圈 高 效吸纳土地储备 且重点布局商办板块 主要是大力开发联合办公和长租公寓 领域 推出股权激励计划 并主要面向公司逾 400 余名中高级管理人员以及技 术骨干等 四是制定 2018 年业绩增长目标 追求 又好又快 的发展目标 二 拿地策略 主抓并购 招拍挂 合作模式 在一二线城市拿地金额占比超过 80 拿地区 域分布较广 如 2018 年 6 月拿到了乌鲁木齐 福州 长春 天津和济南共 5 块 土地 七 绿地控股 与前几家大地产公司面临的发展问题类似 绿地遭遇了多元化困局 2017 年绿 地多元化业务中的建筑 汽车 商品销售 能源方向的毛利率仅分别为 3 75 3 98 1 38 和 1 67 使整体毛利率大幅拉低至 14 34 绿地进入 2018 年以来负债率较高 利息支出大 按 8 的融资成本计算 每年的利息支出 就高达 400 亿元 根据公开报道 近期绿地重庆 上海 成都 西安 郑州 武汉等多地项目亦爆出存在质量问题 尽管绿地有境内外融资双方管道 但政 策收紧 融资渠道受限 在高负债率的背景下 融资成本可能将进一步上升 一 战略调整 绿地在 2018 年的战略调整有目共睹 主要体现在如下几方面 一是在内部培养 8 家 300 亿以上的区域公司 成为 2018 年 4000 亿目标的重要 基础 在原有的小镇 大盘 超高层项目外 增加短平快项目 加快周转率 二是依托房地产主业优势 启动 地产 的新一轮布局 积极发展大基建 大金融 大消费等产业集群 为公司发挥协同效应 平衡经济波动 实现持续 增长 2018 重点布局养老和文旅项目 如 雄安绿地双创中心 山东胶东半 岛布局千亩康养小镇 雪莱小镇 地产 科技及综合产业 之新动能产城融 合 包括会展经济园 科技先行谷 生活示范区等三大园区 如中国济南绿地 国际博览城等 绿地科技先行谷以先进动力研发 孵化为核心 重点打造先进 动力产业园 绿地云谷产业园和科创总部园三个园区 三是重点围绕快速成长的高铁站和快速周转的三四线城市项目 增加土地购置 四是加强在 速度 和 质量 上下功夫 着力库存去化 新盘销售 资金回 笼等工作 根据绿地公开披露的财务数据显示 2018 年一季度回款 584 亿元 回款率 120 五是实行 1 3 5 高周转 1 个月开工 3 个月开盘 5 个月现金流回正 继续提高项目周转率 六是重点布局长租公寓 如雄安绿地双创中心 香河绿地双创中心 绿地铂骊 公寓项目 双创中心 打造集创新创业 公共孵化服务 投融资服务 创业 辅导 国际资源对接为一体的共营区域 为创建区域 创业大街 创业社区 创业慧谷 等业态做好基础 后续择机共建双创基地 另外布局多元化生意 如投资创客中心 针对中产阶层客户推出进口精品超市 G Super 且在 2018 年 做进一步扩张 门店将从现有的 37 家扩展到 100 家 无独有偶 2018 年 1 月 绿地集团联合 WE 酷窝品牌 在西北六省区推动传统写字楼与联合办公 共享 经济的融合项目 二 拿地策略 绿地在 2018 年的战略性项目拓展比较明显 在上半年新增土储中 绿地城际 空间站 项目占比超过 30 目前也在着力打造全新项目品牌 绿地城际空间 站 除此之外 绿地加强康养产业 聚焦康养居酒店项目拓展和建设 其中 已列入计划项目有 52 个 年内可交付项目有望达 17 个 绿地在拿地上重点关注三大关键点 1 城市群 2 高铁沿线 3 三四 线城市快周转项目 近期重点围绕快速成长的高铁站和快速周转的三四线城市 项目 大力推进土地储备工作 公开资料显示 2018 年 绿地将重点布局长三角 珠三角 京津冀等一线城市 群及周边地区 江西 安徽 武汉 中原 山东 西北 西南 昆明及南宁等 二线城市群及周边地区以及地级市高铁站周边地区 八 绿城中国 绿城 2018 年的战略布局集中在一二线城市 但去年以来一些一二线城市成交量 下降 楼价上涨空间有限 短期有一定下行风险 与绿地的情况类似 绿城亦 强调多元化发展 但除地产外的其它业务收入比例暂未见明显提高 一 战略调整 绿地针对上述面临的问题主要实施了以下几个战略调整 一是聚焦三大城市群 四大都市圈的同时 择优拓展一二线城市周边承接产业 及人口外溢的优质三四线城市 二是积极创新融资模式 推行融资租赁 商业保理 基金及其他创新业务的多 元化发展 扩大资金来源 三是强化 2018 年绿城的重点发展关键词 五位一体 轻重结合 复合型 发展 即以绿城中国为主体 构建绿城房产 绿城管理 绿城资产 绿城小镇 温州文成小镇项目 潍坊昌乐小镇项目 绿城生活五大业务板块 四是继续重点布局代建板块 2018 年绿城管理销售额预估将实现 500 亿元 五是重点布局未来社区零售服务 社区便利店 绿橙 依托丰富的社区资源 开发绿色农业小镇开发 布局自己的种植基地 提供优质的米面粮油和生鲜果 蔬 推广 幸福绿城 APP 六是新组建的绿城科技集团围绕建筑科技化 住宅科技化 楼宇经济科技化等 方面推进 具体包含四大板块内容 4S 公司 精装修集团 基电安装公司 绿 城 PC 构建厂 七是组建新构架 五大轻资产集团包括绿城管理集团 绿城资产集团 绿城理 想生活集团 绿城房屋科技集团和雄安公司 八是加强快周转 针对 262 20 豪宅产品 60 性价比较高的产品 20 社 会保障房 产品结构中的 60 适当加快 60 产品结构的周转速度 九是实行架 构调整 一是把在总部机关的人放到一线 二是进行组织架构上的扁平化 三 是推行轻重并举原则 二 拿地策略 从 2018 年的拿地情况来看 主要方式是战略合作 公开招标 混合所有制改革 收并购等 为了腾挪空间拓展代建业务 绿城近年来试图将项目投资布局重点 转向一二线城市 将三四线城市的业务腾给代建以发展空间 当然这也直接导 致了绿城在拿地策略上的变化 绿城坚持核心城市核心地段的投资战略 但是对一些一二线城市周边 经济基 础较好的三四线城市 有合适的项目也会投入 不过还是以短平快项目为主 绿城对三四线城市的投资有严格标准 寻找人口基数大和购买能力强的优质城 市 项目体量控制在 30 万平方米以内 20 万平方米左右则最佳 以快速周转 解决流动性 销售和规模问题 绿城 60 占比的项目多数为在二线和三四线的 项目 此前的 5912 模式 5 个月开工 9 个月开盘 12 个月现金流为正 实施 后 现有的项目能做到 4 个月开盘 高周转的模式也并不比其他公司弱 拿地区域方面 绿城坚持以一二线为主 北京 上海 广州 深圳 杭州 天 津 成都等 并布局一些核心城市辐射区域并极具发展潜力的三四线城市 嘉兴 南通 义乌等 三 核心融资 1 7 月份 绿城中国宣布先后与由汇丰银行牵头的 18 家香港主要银行及中国银 行 香港 有限公司成功举行境外银团贷款签约仪式 共获两笔总计 14 亿美元 约 94 亿元人民币 的低息无抵押贷款 2 今年年初绿城拿到了 300 亿元的直接融资 包括 ABS 公司债 长租公寓债 等在内 渠道广泛 九 华夏幸福 华夏幸福在 2018 年以来遇到的融资问题有目共睹 其中产业新城应收账款金额 大 回收周期长 由此导致资金链紧张 控股股东中国平安折价转让 19 88 的 股权可能与之有关 华夏幸福的地产收入集中在京津冀地区 2017 年收入占比 87 地区依赖较 高 但津京冀地区近年来人口处于净流出状态 地产调控趋严的背景下 华夏 幸福与平安对赌承诺为业绩三年翻一番 由此增加了公司经营风险 另外为实 现对赌协议规定的三年业绩增长幅度 华夏幸福追求短期业绩的激励较强 由 此对公司长期战略布局可能产生不利影响 一 战略调整 需特别提及的就是华夏幸福引入中国平安作为战略投资者 缓解资金压力 优 化公司的治理结构 另外公司通过对赌协议业绩承诺与股权激励业绩承诺机制 对管理层实行监督与激励 二 拿地策略 主要有招拍挂 PPP 项目 拿地区域主要是产业新城 比如武汉市黄陂区前川 产业新城 PPP 项目 石家庄元氏县产业新城 PPP 项目 贵阳市清镇市产业新城 PPP 项目等 三 核心融资 1 1 月 6 日取得股份公司 50 亿非公开发行公司债 2 2 月 24 日面向合格投资者公开发行公司债券获得中国证监会核准批复的公告 3 3 月初公告 300 亿的各家银行和金融机构的授信和融资合作 4 3 月 12 日和 13 日在上交所发行公司债 10 9 亿 在银行间市场发行短融 15 亿 十 华润置地 同碧桂园和绿地类似 华润的一些物业亦爆出存在质量问题 对其声誉造成了 较大影响 华润的地产项目开发集中在一二线城市 未能充分从上一轮三四线 城市去库存及房价上涨中受益 营收和净利润增速相对其它地产商较低 当前 地产宏观调控趋严 特别是核心一二城市成交量和价格增长受限或出现下跌 华润后续的业绩增速可能会受此影响 一 战略调整 华润在 2018 年的战略调整主要如下 1 拓展业务区域 重视在二三线拿地规模 如 2018 年 6 月份拿地区域以二三线 城市为主 有佛山 常州 长春 温州等二三线城市 2 关注宏观调控非主控城市发展机会 通过多样化土地资源获取方式 进行低 成本储地 3 积极向 城市综合投资开发运营商 转型 华南大区逐渐形成城市片区综合 运营 医院医疗 学校教育 公园与公共空间 商业运营 文化体育 城市棚 改 城中村整治的城市运营八大业务模块 4 华润目前的创新业务主要有康养地产 长租公寓 产业小镇 文化体育等 并已落地了多个小镇项目 包括深圳龙华苹果科技小镇 惠州罗浮山耕雨小镇 广佛时尚小镇 汕头濠江健康养老养生文化特色小镇 东莞道滘镇文旅项目等 另外还成立了 华润影业 公司 计划布局文化娱乐产业 二 拿地策略 主要还是依托招拍挂 不过目前招拍挂土地市场地价高 竞争激烈 华润也在 探讨能否在旧改和产业园上找到新的发展模式 取得一些突破 拿地区域方面 主要分布在 一二三线城市 其中二三线城市拿地数量比例在增加 如 2018 年 6 月拿地区域分布在北京 温州 佛山 长春等 主要为二三城市