房地产开发作业要求.doc

房地产开发课程作业要求 分组方式进行，按照3-4人自由组合分组，然后请学习委员将各组名单提交给老师 每组选择一宗北京市拟（已）出让地块，围绕一个开发项目，进行开发模拟实践 进行课堂演示和讨论一、作业内容题目：项目开发方案（或项目可行性研究报告）摘要第一部分 项目初始创意及调研计划第二部分 项目概况第三部分 市场分析第四部分 开发计划与资金计划第五部分 投资收益分析第六部分 结论与建议后记二、作业内容具体要求摘要：报告内容、工作安排及报告结果。第一部分 创意（调研计划）一、 初始创意 要求对目标消费者和产品分别进行描述。语言简洁，不要超过一页。二、 调研计划 此部分相当于工作计划，也可放在附录中。第二部分 项目概况一、 宗地位置宗地所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。 附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务/政府的关系）。二、 宗地现状1、 四至范围；2、 地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；3、 地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；4、 地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响；5、 土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地； 附图：平面地形图，标记四至范围及相关数据； 三、 项目周边的社区配套 （一）周边3000米范围内的社区配套1、 交通状况（1） 公交系统情况，包括主要线路、行车区间等；（2） 宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要发展商自己解决；（3） 现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。 附图：交通状况示意图，包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统；2、 教育：大中小学及教育质量情况。3、 医院等级和医疗水平4、 大型购物中心、主要商业和菜市场5、 文化、体育、娱乐设施6、 公园7、 银行8、 邮局9、 其他 附图：生活设施分布图。 （二）宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状四、 项目周边环境（根据个案特性描述，没有的可以不写）1、 治安情况2、 空气状况3、 噪声情况4、 污染情况（化工厂、河流湖泊污染等）5、 危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）6、 周边景观7、 风水情况8、 近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。9、 其他五、 大市政配套（说明距宗地距离、成本、接入的可能性，此部分可以适当简化）1、 道路现状及规划发展包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系（影响）。2、 供水状况：现有管线、管径及未来规划和实施时间。3、 污水、雨水排放：现有管线、管径及未来规划和实施时间。4、 通讯（有线电视、通信网络）：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。5、 永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。6、 燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。7、 供热及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。六、 规划控制要点1、 总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积2、 住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积3、 综合容积率、住宅容积率4、 建筑密度5、 控高6、 绿化率7、 其他七、 土地价格土地价格计算的方法，若有代征地要说明代征地价格。根据购买价格计算总地价、楼面地价。第三部分：市场分析一、 当地经济环境分析收集当地人口、GDP、人均家庭收入、就业、产业结构等数据，对未来人口和经济的趋势进行预测。另外，使用可以获取的统计数据，应用经济基础分析法和转移份额分析法分析人口、就业以及产业结构。附表：当地主要经济历史指标当地经济基础分析表二、 区域房地产市场分析（一） 市场区域界定1、 确定物业用途，初步确定产品特征2、 界定市场区域 附图：市场区域分布图3、 可能的市场机会分析（二） 需求分析（三） 供给分析（四） 吸纳与缺口分析（五） 区域住宅目标市场各项指标成长状况（近3-5年） 开工量/竣工量 销售量/供需比 平均售价（六） 区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势附表：当地历年主要类型房地产数据（销售面积、竣工面积、开工面积、土地供应）三、 地块分析（一）场地分析 （二）位置分析四、 竞争性项目调查与分析1、 各档次产品供应状况2、 各档次产品的集合特征尤其研究与本案类似档次物业的特征3、 区域内表现最好个案状况附图：项目周边楼盘个案分布图，其中一些代表性的未来主要竞争楼盘还要配置现场图片。附表：周边同类项目调查表4、 分析：本案在区域市场内的机会点和威胁点5、 结论： 区域市场在整体市场的地位及发展态势 本案所在位置的价位区间和本案开发产品的价位区间及总价控制 本案在区域内开发市场潜力 本案在开发中的营销焦点问题五、 区域市场目标客层研究和市场定位1、 各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围（建立在本区域参照项目的经验研究及全市的趋势特征上）2、 本案目标人群特征：区域来源、行业特点、产品力的偏好、购买方式和主要的关注点、诉求点。3、 确定目标客户4、 市场定位六、 整体市场对本案有重大影响的因素产品特征、重点个案、成长状况、市场容量、消费者特征等。七、 产品定位及建议户型类型、面积标准、不同类型产品的比例。第四部分：开发计划一、 里程碑事件及时间。二、 工程计划：开竣工时间及工期计划、各期开工面积、开竣工时占当地城市市场和片区市场的占有率。（按季列示）三、 销售计划：各期销售时间、价格、面积，预计销售各期的市场占有率，销售计划实现的可行性分析。（按季列示） 附图：开发计划横道图第五部分：投资收益分析一、 成本预测附表：投资估算表二、 收入测算及税务分析1、 收入测算2、 营业税及附加3、 所得税4、 土地增值税附表：收入及税金测算表三、 项目资金预测1、 资金投入计划2、 资金回款计划3、 资金需求计划：结合整个公司资金情况（可假设），列示各期资金的需求缺口及融资途径。附表：资金计划表（投入计划和回款计划）、资金来源与运用表（图）四、 经济效益分析1、 现金流量表2、 主要经济指标3、 敏感性分析4、 盈亏平衡点分析运用单变量求解，计算在设定回报率的情况下的土地报价。计算盈亏平衡和保本时的销售价格（平均价格）。附表（图）： 现金流量表、项目主要经济技术指标、敏感性分析表（图）。第六部分：综合分析与建议一、优势：二、劣势：三、机会： 四、结论和建议后记：小组成员分工，工作心得体会。