天王绿苑商住楼商业招商方案.doc

http:/wenku.baidu.com/view/f9f44fe0856a561252d36fd8.html 天王绿苑商住楼商业招商方案一、 地理位置及商业业态人 民 路团结路裕都二期裕都一期家世界超市市供电局大型家居购物广场商业大厦秦皇路秦 隆 步 行 街绿苑地理位置示意图1-1天王绿苑商住楼位于咸阳市秦都区秦皇路中段（图1-1），该路段是咸阳市的交通主干道，是秦都区近年来重点打造的餐饮、休闲娱乐一条街。目前该路段在政府的规划和引导下，已有许多家餐饮、酒店开始营业，加上绿苑项目对面的秦隆商业步行街商业氛围的逐步形成，使得该项目目前已处于一个良好的餐饮、休闲娱乐商圈位置。另外由于绿苑自身建筑设计原因，一至三层商用部分受上面住宅结构影响,造成大量的剪力墙占用了商用空间，使商用部分的业态具有局限性，不适宜做大型百货店。二、三层的层高只有3.8米，减去管道、桥架、消防设备、照明所占空间，实际使用空间高度只有3.2米，也不适宜做百货或超市等业态。而剪力墙部分是比较容易改造为包间、包房，适宜做餐饮、休闲娱乐等服务性行业。为了绿苑项目商业部分今后能够长期稳定的受益，我们对咸阳的餐饮、休闲娱乐等业态，特别是秦皇路体育场十字至七厂铁路立交桥这一路段的商业进行分析。咸阳市的餐饮主要集中在渭城区的新兴路和秦都区的秦皇路。新兴路的餐饮业非常集中，大都以中小型餐馆为主，沿街铺面已基本上被使用，且没有发展空间。秦皇路的商业发展相对较晚，但发展空间很大，特别是在政府的政策引导下，酒店、餐饮及休闲娱乐等业态大量进驻，使得该路段的商业氛围更加浓厚，因此我们针对这一路段的餐饮、休闲娱乐业进行了重点调查和分析，见表1-1位置业态名 称营业面积（）秦皇路餐饮类国贸大酒店（餐饮部）2000时代王朝大酒店（餐饮部）2000财苑宾馆（餐饮部）1000荔枝湾大酒店（餐饮部）2000大连渔港4000小可香900百姓居900顺风肥牛1100香辣虾火锅400小四川600休闲类挪威森林600时代梦幻水城1000财苑大厦在水一方900秦隆步行街餐饮类小唐人火锅1300重庆孔亮火锅1300聚八仙500名流1300韩尚宫1100休闲类摩玛咖啡990乐海漫步KTV1500东方沿岸洗浴2600表1-1 餐饮娱乐调查表该路段的大型餐饮有大连海鲜渔港、国茂大酒店、时代王朝大酒店、荔枝湾大酒店，中型餐饮有名流火锅、小唐人火锅、重庆孔亮火锅、顺风肥牛火锅，小型餐馆若干。由于该路段餐饮业的发展，知名度和人气已基本形成，特别是大型餐馆生意火爆，如大连海鲜渔港等。中型餐馆生意也很好，主要是以火锅和川菜为主，如小可香、名流、小唐人等。小型餐饮则效益一般。另外该路段休闲娱乐业正在起步发展，如：乐海漫步KTV、摩玛咖啡、挪威森林、时代梦幻水城等。 以上是对秦皇路段餐饮、娱乐的调查。同时我们还对本市其他地域的餐饮娱乐进行了调查分析：1、晶海鲍翅店：该店的位置并不占优势，周边不繁华，也不是商业区，但该店凭借自身的优势（高档定位），大面积的停车场，交通的便利，赢得了市场。2、阳光丽都KTV：该店的位置也没有处在商业繁华区，但该店也是凭借高档定位和服务，成为咸阳市著名的娱乐场所。通过我们的调查和分析，我们建议天王绿苑项目招商工作应定位在高档餐饮及休闲娱乐方面。二、 业态分布方案天王绿苑商住楼商业招商定位我们建议应采用以下方案，见表2-1, 楼层经营业态使用面积三层KTV 网吧2688二层浴足 海鲜火锅城3215一层西点咖啡厅 高档中餐馆3015注：以上各层使用面积均为对外招商面积，不含天王宾馆使用面积。表2-1 各楼层业态分布及面积1、业态分布立面图，见图2-12、分层业态划分平面，见图2-2、2-3、2-41层：任何商业大楼的首层都是大厦商业部分价值最大的黄金位置，首层的合理划分与招商对整个项目招商起着至关重要的作用。因此在考虑实际情况之后，对首层的划分将采用一分为二的原则，中厅面积较大，不宜从中间分开，这样会大大降低商业价值，所以应采取一大一小的商业划分。经过前期的市场调研与总结，发现西点、咖啡类西餐厅面积在500800，大型中餐类（如金芙蓉酒店首层）面积则在2000左右，这两种业态的组合正好符合绿苑一层规划面积，且这两种业态都适宜进驻首层，同时考虑到大楼后半部分剪力墙区域可适当划分作为包间，所以在合理分割后，北侧剪力墙区域可作为大型中餐厅的包间部分，而南侧剪力墙区域因住宅电网，机房，楼梯等的占用，已不适宜作为更多包间，又因此处与天王宾馆相临，可将剩余部分交于天王宾馆使用。在大楼南侧沿街楼梯处可留下供二层特色火锅城上下的快速通道。实际划分情况如图所示。2层：在大楼二层的划分方面，依然采用一分为二，一大一小的原则。由于绿苑临街，过往车辆经过时乘客视线必然更多的停留在大楼的商业中心位置，也就是二层沿街面，所以二层是大楼对外宣传的窗口，火爆的商业气氛将显得尤为重要。应该说咸阳市现在最火爆最能聚集人气的餐饮行业非特色火锅莫属，所以在将二层划分后，大面积的大厅将成为最适宜火锅城坐落的方位，同时利用后方剪力墙区域作为包间，但由于剪力墙的结构弯曲复杂，如没有较好的动线设计专家，很有可能导致“迷宫”情况的发生，因此南侧剪力墙部分只能继续划为天王宾馆使用，或是在招商时低价出租，也可作附加筹码。北侧划分的区域分析后发现，该面积比较适合引入的业态为足浴，首先1500左右的面积正好符合此类业态的需求，同时足浴需要大量的包间，而该区域大面积剪力墙部分可分割出大量大小不一的包间。如图所示。3层：已处于大楼商业面积的最高层，从位置上来说并不理想，分析挑选后，KTV与网吧这两种业态成为招商首选。原因如下：这两种业态对楼层、位置的要求并不高，网吧甚至对大楼硬件（如电梯）都无过多要求，且有稳定的客源，一旦招商成功后不会轻易退出，同时七厂什字人流量大且无大型连锁网吧这种业态，此业态的进入可填补市场空白。而KTV方面，秦都区现阶段无大型高档次KTV广场，现有的一些KTV规模较小，远不能和渭城区几个大型高档KTV广场（如晶爱、阳光丽都）相比，而此位置又地处于咸阳市地理位置的中心，大型KTV在秦都区的建成已形成“万事具备只欠东风”之势。具体划分情况如图所示。以上是对绿苑商住楼商业部分各楼层的业态划分情况，考虑到楼层的高度及改造成本的降低等一系列问题作出的分析报告，如有改动，以实际情况为准。三、租金价格分析1、本市具有代表性的商家租金情况，见表3-1 业态类别名 称面积规模平均租金餐饮类晶海鲍翅楼约5000约20元/月大连海鲜渔港约4000约30元/月肯德基（人民路店）约800整栋楼出租100万/年小海螺约3000约30元/月锦红川菜（金芙蓉）餐饮面积约1100200万元全楼年租门面好望角大酒店约2200自买荔枝湾酒店约2600一年70万左右新好望角大酒店餐饮面积约3200自买国宾大酒店约3000（三层）自买麦当劳约450自买（35年产权所有）女皇餐饮约600约18元/月竹园村约1800约33元/月好德米面食府约400约16.6元/月新飘香川菜约1500约40元/月小可香餐饮约1000约40元/月三八烤鸭店约1200约16.6元/月小六汤包约700约25元/月顺风肥牛约1100约30元/月鼎鼎顺火锅店约900约22.2元/月休闲娱乐类咸阳晶爱娱乐广场约6000约25元/月阳光丽都娱乐广场约2700约48元/月皇冠明珠捷捷娱乐总会金色时代KTV约2200约20元/月摩登假日KTV约3000约40元/月乐海漫步欢乐100KTV约1200约20元/月表3-1 各商家租金情况2、租金分析根据调查餐饮、休闲娱乐类月租金价格分为高、中、低三档，月租金在30元/以上的有大连海鲜渔港、小海螺、竹园村、新飘香川菜、小可香、顺风肥牛、阳光丽都、摩登假日等，这些商家租金高的原因是地理位置好、商铺多为新建、商家经营实力强。月租金在2030元/的有晶海鲍翅、小六汤包、鼎鼎顺火锅、晶爱娱乐、金色时代、欢乐100等，这里面除晶海、晶爱是将整幢楼商铺包租（价格压低外），其他多为二层或以上楼层。月租金在20元/以下的主要是经营规模较小，地段较差或楼层较高。因此我们对绿苑商住楼租金价格优劣势分析：优势：该楼为新建，地理位置优越；面积可满足大型商家的需要，设施设备配套齐全；停车位多达135个（地上34个、地下101个），可满足有车族的需求；经营业态集中且不矛盾；物业管理成熟。劣势：建筑结构设计对商业使用的影响；两侧商业没有形成规模；因此根据我们对租金状况分析认为绿苑各方面条件均处于优势，在租金定价方面应走市场上限，建议绿苑一层的租价暂定为：3540元/月，二层的租价暂定为：2530元/月，三层的租价暂定为：1825元/月，均价暂定为26元/月。同时在各层的店面划分中合理地安排主力店、次主力店和其他搭配店，使租金有区别。主力店要给予一定的租金优惠，次主力店的租金要比主力店高，其他搭配店的租金要比次主力店高。目的是稳定主力店和次主力店，促进租金收益长期稳定。租金收益表楼层面积()月租金标准(元/)年租金收益(元)一层3015.16351266367.2二层3215.1625964548三层2688.3620645206.4合计2876121.6注：1、以上面积含剪力墙部分。不含天王宾馆所用面积。2、物业管理费、停车费未计、天王宾馆所用面积租金未计。从表中我们可以看出，估算绿苑商铺出租每年大约能给天王公司带来约287.6万元的租金收入。收取租金的策略：A、 每季度开始第一周商户向管理公司交纳租金（合同约定），不得拖欠。B、 管理公司主动上门收取租金。风险处置：A、在签定租赁合同时，商户应先交三个月的租金作为房租押金。该押金不能作为租金充抵房租。B、在签定租赁合同时，商户必须交纳物业管理保证金和设备维修押金。C、若遇商户因自身原因无法经营且无法正常交纳租金，管理公司立即劝其退场，押金不退，管理公司将重新招商。四、项目招商方案1、招商原则 本次招商是本着重点对天王绿苑进行招商，但同时也要考虑兼顾裕都一、二期项目整体商业格局的谐调性，因此将餐饮、休闲娱乐、商务酒店等业态作为重点进行招商。2、商铺交房时间及交房标准的确定交房时间：2007年10月底交房标准：墙面、地面水泥沙浆抹平，给排水通，电通，消防设施安装到位，电梯安装完毕，门窗安装完毕。3、确定目标客户群的方式根据招商工作的定位情况，组建项目招商队伍，对外公开招商。同时按照公司统一部署，走出去请进来，进行有目标性、针对性的招商宣传推介活动。目前各业态重点招商商家明细表如下（暂定）： 火锅类晶海鲍翅楼 大连海鲜渔港 深海世界海鲜火锅 海岛渔婆 香港大鲍翅 中餐类锦红川菜 蜀味王朝 粤珍轩 王子酒店 粤港澳 休闲娱乐类钱柜KTV 好乐迪 夏绿地 晶爱娱乐广场 阳光丽都娱乐广场 摩登假日KTV 好来屋KTV网吧类小蚂蚁连锁 地球村连锁 红树林连锁西餐类摩玛咖啡 老树咖啡 左岸咖啡 星巴克足浴养生堂 千子莲 真草堂3、正式招商切入时间按照交房时间（商家进场装修时间）倒推六个月，即应于2007年4月底开始启动绿苑商住楼招商工作。4、招商工作实施步骤招商人员的招聘（编制5人），2007年4月中旬到岗。招商文件的编制，2007年4月上旬完成。广告宣传内容、版面、画面设计制作工作，2007年4月底前完成。目标客户的选择锁定工作，2007年3月启动。5、宣传方式及时机的把握绿苑商铺招商宣传策略：现场部分A、2007年5月初在该项目建筑临秦皇路面的施工脚手架上悬挂大型招商广告喷绘一幅（版面设计要新颖，具有爆发力），以营造招商氛围，达到市场吸引力的目的。B、每次成功招租后（有品牌，有影响力的商家），即可大做宣传工作，扩大市场影响力。公司招商部A、 招商热线建立接通，2007年4月底前。B、 招商人员的培训，2007年4月底前。C、 制作招商宣传彩页、图板等资料，2007年4月底前。宣传策略A、在华商报做一二期招商广告，时间选择招商工作正式开展后，间隔15天。B、主动出击，组织人员有针对性地散发彩印宣传材料。另外选择本地或西安的客户资源，利用人际关系进行直接推销。C、通过网站发布招商信息。招商策略A、首先开始进行诚意登记。B、本着先招三层，再招二层，最后招一层的原则开展招商工作。C、选择客户的原则是：要在本行业内具有影响力、有实力、有品牌。D、若有商业经营大户进入，业态可以进行调整。五、招商优惠政策本项目在招商过程中向客户承诺的优惠条件：1、从商户签定合同之日起，免三个月房租。2、商户开业后，免三个月物业管理费。3、水电气费按市场价收取，决不乱加价。4、公共照明用电免收费用。5、停车场对外收费为3元/次，物业向商家提供低价停车卡（1元/张），每张卡供停车一次。6、商户按规定将垃圾放到指定地点，由物业统一清运。7、依照相关政策，协助商户办理工商、税务、卫生、环保等手续，如涉及相关费用由商家自理。 陕西裕都置业有限责任公司