石家庄房地产市场调研报告及项目.doc

石家庄房地产市场调研报告及项目推荐北京行有嘉房地产经纪有限责任公司2008年4月28日目录第一部分 滨州庄市总述一、滨州市概述第一部分 石家庄市总述一、人口及生活水平石家庄市是河北省省会,全省的政治、经济、科技、金融、文化和信息中心，是国务院批准实行沿海开放政策和金融对外开放的城市。石家莊市是華北地區重要商府，交通幹線，四通八達。有京廣、京太、太德（山東）鐵路，有京珠、京太、青銀、石黃高速公路。京太客運高速鐵路正在建設中，京石段將於2008年5月正式通車。石家莊到北京的鐵路客運時間只需一個半小時，這為石家莊的華北商業重鎮，提供了得天獨厚的條件。 石家庄市地处华北平原腹地，北靠京津，东临渤海，西倚太行山，是首都的南大门。现辖6个区、12个县、5个县级市和1个国家级高新技术开发区，总面积1.58万平方公里， 2004年末全市常住人口917.5万人，其中市区面积455.8平方公里,市区217.3万人。2004年，石家庄居民收入均实现两位数增长，市区城市居民人均可支配收入8622元，同比增长11.4%，增速比上年提高4.5个百分点。人均消费性支出6525元，同比增长7.1%。2005年城市居民人均可支配收入为10039.83元，首次突破万元大关，较上年增长16.4，扣除物价因素实际增长14.7，增幅较上年上升4.9个百分点，增长速度明显加快，居民生活质量明显提高，截止2004年末，市区城镇居民家庭每百户拥有彩电128台，电冰箱104台，洗衣机103台，空调器102台，钢琴3架，移动电话96部，电脑37台,家用汽车2辆,空调、家用电脑、移动电话拥有量均比上年有较大增加。据调查，城市居民家庭收入来源仍以工薪收入为主，并继续向多元化方向发展。2005年，城市居民家庭工薪收入人均达到6235.84元，较上年增长2.0。工薪收入占家庭总收入的比重为58.3。其次，经营净收入增势强劲，占收入比重不断加大。2005年，城市居民家庭人均经营净收入1178.60元，较上年增长约1.8倍。经营净收入占家庭总收入的比重不断增加，由上年的4.6提高到11.0。调查显示，2005年，本市居民家庭从事个体经营人员户均0.15人，较上年的户均0.06人增长1.5倍，是拉动城市居民家庭个体经营收入增长的一个重要因素。 调查还表明，城市居民家庭理财观念不断增强，财产性收入增长较快，增幅为34.3。财产性收入包括利息收入、股息与红利收入、出租房屋收入、保险收益等。2005年居民家庭人均财产性收入119.90元，较上年增长34.3，其中尤以出租房屋收入增长最快。此外，居民家庭转移性收入继续增加，占家庭总收入比重达29.6。转移性收入是指国家、单位、社会团体对居民家庭的各种转移支付和居民家庭间的收入转移。主要包括离退休金、失业救济金、辞退金，以及家庭间的赠送和赡养等。2005年，市居民家庭人均转移性收入3160.62元，较上年增长17.8。 二、经济发展 近年，石家庄经济保持了持续快速增长，综合经济实力有了较大提高。以2004年为例，全年实现地区生产总值1633亿元,按可比价格计算,增长14.1%,增速创98年以来最高。第一产业稳定增长，增速有所加快，2004年完成增加值230亿元，增长6.3%,比上年提高1.2个百分点，第二产业完成增加值795亿元，增长17.6%，增速比上年提高2.1个百分点，第三产业保持了较快增长, 完成增加值608亿元，增长12.4%，增速比上年提高0.9个百分点。1、工业经济发展概况石家庄工业现已形成以医药、纺织、化工、机械、电子、建材、食品为主体，布局较为合理的综合性工业体系，特别是主导产业取得较快发展。以2004年为例，2004年全市工业稳步快速增长。全市规模以上工业企业完成增加值459.8亿元，比上年增长25.0%，增速比上年提高3.8个百分点，其中国有工业完成增加值187.1亿元，增长17.7%。工业产销衔接良好，工业经济效益稳步增长。全市工业产销率达99.1%。全市规模以上工业实现利税176.0亿元，比上年增长19.3%。“药都建设已具规模。作为全国最大的医药工业基地之一，石家庄把建设“中国药都”作为工业经济发展定位之一，目前，已拥有一大批在国内外具有较高知名度的医药企业和医药产品。华北制药集团是亚洲最大的抗生素生产企业，石家庄制药集团是全国最大的维生素和半合抗药品生产企业之一，华曙制药厂的土霉素生产能力世界排名第一。“华北”、”神威”成为全国医药驰名品牌。“纺织基地”建设顺利推进。依托全国重要纺织工业基地，全市纺织业快速发展。以棉纺织、印染为主，兼有化工化纤、毛纺、针织、服装及机械器材等产品。常山纺织集团综合经济效益居全国同行业前列。三鹿集团已成为带动农业、畜牧业发展的龙头企业，三鹿集团的奶粉产销量居全国同行业首位。石家庄泵业集团在全国享有较高知名度，是全国最大的渣浆泵、污水泵和潜水泵专业制造企业。2、商业及零售业发展概况石家庄市区位和交通条件得天独厚，商贸流通业规模实力不断增强，已经形成以城市商业为中枢、遍及城乡、联通省内外的商贸流通网络体系，成为华北地区重要商埠。2004年全年累计实现社会消费品零售总额533.1亿元，较上年增长16.7；商品交易市场发达，形成了国家级市场为龙头、区域性市场为骨干、地方性专业特色市场为基础的市场体系。全市商品交易市场总数717个，市场成交额达到1139.4亿元，年成交额超亿元的市场达到56个，南三条、新华两大市场交易额分别达到216亿元和236.3亿元，在全国继续保持领先地位。商贸基础设施日趋完善。全市“三业”网点超过16万个，其中5000平米以上零售商场、大型超市40余家，大型酒店宾馆40余家，较大型商业展览展销设施10余座，城市服务功能不断增强，初步形成中心商业区、二级商业中心、社区商业服务等多层次的发展格局。 流通现代化水平明显提高。全市加快利用连锁经营、电子商务、现代物流等方式改造传统商业服务业，现代流通呈现出多行业、多业态、多形式、多元化发展的良好态势。本地连锁公司总数达到21家，大中型超市达到49家，各类专卖店、专业点500余家，其中万平方米以上的大型超市达16家。2004年连锁经营收入达到47.2亿元，占城市社会消费品零售额的14.9。围绕做大做强优势企业，培育形成了北人集团、珍极集团、新燕春、保龙仓等为代表的十大商贸集团，成为商贸经济发展的重要支撑。万客隆、麦当劳、世纪联华、国美、大中、苏宁、家世界等一批外埠新兴业态企业广泛进驻，现购自运、仓储经营、会员制、专业店、复合型购物中心等国内外先进经营理念和管理技术得到广泛应用。全市信贷消费业务逐年扩大，2004年住房、汽车及耐用消费品信贷余额达到122.4亿元。 华北重要商埠建设步伐加快。按照建设华北重要商埠总体规划，商贸整体服务功能和形象进一步提升。中心商业区代表商埠形象的一批标志性建筑北国开元广场、远洋城商业广场、休门改造等项目进展顺利。10万多平方米的大型购物中心怀特服装城和怀特家居城开业迎客。建华、体南、天河等10个二级商业中心服务体系进一步完善。社区配套服务功能不断增强。专业市场升级改造步伐加快，沿二环路批发贸易带一批市场相继建成开业，进一步增强了商埠的集聚和辐射功能、拉动了周边县域经济地发展。 石家庄市已成为华北地区重要的商品集散交易中心、购物消费中心、区域物流配送中心、商品博览会展中心和商业信息资讯中心。3、对外贸易发展概况继2003年进出口大幅增长的形势，2004年全市进出口继续保持快速增长。全年外贸进出口总值达36.6亿美元，比上年增长30.1%，其中出口28.8亿美元，增长23.5%。在出口中，外商投资企业出口额6.9亿美元，增长20.8%，国有企业出口增长6.2%，集体企业出口增长2.3%。；2004年石家庄进一步加大招商引资力度，利用外资、内资有较大增加。年内新批准设立外商投资企业95个，新增合同总金额4.7亿美元，合同外资额3.5亿美元。全市实际利用外资3.52亿美元，增长33.8%，其中外商直接投资3.3亿美元，增长36.5%，增速提高了1.9个百分点。全市引进市外资金130.2亿元，比上年增加28.6亿元，增长28.1%。三、城市基础设施建设近年来，石家庄市城市基础设施建设快速发展，市政配套设施逐步完善。2004年末城市道路总长度562.9公里，道路面积1069.3万平方米，排水管道长度达990公里。石家庄市有水厂8座，日产水能力80万立方米，管线总长度1162公里，全年供水量1.75亿立方米。煤气、天然气管道总长度403公里，供热管道总长度500公里，城市集中供热面积达4230万平方米。城市公共汽车营运线路达82条，营运车辆1703辆，营运线路长1089公里，年客运总量2.25亿人次。石家庄按照“标本兼治，疏堵结合”的原则，深入开展了一系列以改善城市大气环境质量为重点的综合整治活动，市区环境质量有了明显改善。2004年市区空气综合污染指数为2.68。市区二级以上优、良天气达280天，优、良天气达全年76.7%，比上年增加了69天。2004年末全市有环境监测站14个，烟尘控制区6个，烟尘控制达标面积137.8平方公里。全市工业烟尘排放达标率98%，工业企业废水排放达标率98%，工业固体废物处置利用率90%。园林绿化明显改善，有城市公园35个，公园面积593公顷；园林绿化覆盖面积4944公顷，人均公共绿地面积7.1平方米。第二部分 石家庄市房地产市场分析一、过去几年市场发展情况概述1、2002至2004年度：一鸣起程 飞速发展相对于其他省会城市，石家庄市的房地产市场发育相对较晚，2000年之前比较平静, 2001年，石家庄在原有市区规划的基础上又设立裕华区，市区面积扩大了13， 2002年初，石家庄正式启动城中村改造工程，在5年之内，完成45个城中村的建设改造，市场规模急速放大。同年，以“国际城”开盘热销为标志，宣告了石家庄市房地产市场发展加速的开始。2002年12月7日，“国际城”开盘，购房者在前一天的凌晨5点钟开始冒雪排队，当天，国际城首批628套房就有502套被抢购，销售额突破2亿元，创下当时石家庄房地产市场的纪录. 据了解，“国际城”在年销量只有80万平方米的石家庄，是一个绝对的大盘。它位于石家庄东南方向，占地面积800亩，总投资20亿元人民币，是石家庄近年来最大的招商引资项目。投资方是PEP基金亚太地区管理机构（香港）有限公司。 当时在石家庄房地产市场的“外来客”中除了国际城以外，更多的还是来自外埠的大资本。2003年初占地2000亩、总投资为16亿之多的“滨江江南新城”项目就是杭州滨江异地开发的巨舰之一. 石家庄的市场规模急剧放大，并给地产商尤其是那些寻求跨地域扩张的大地产商，提供了可以向往的空间。到2003年前后燕港、卓打、天山等石家庄房地产的地头蛇也举起了“大盘运动”的大旗，特别是天山水榭花都项目更是将大盘的配套做得让石家庄人耳目一新。 2004年后，石家庄保持了房地产市场活跃，价格稳中缓升的局面。随着45个城中村的建设改造的顺利进行,相继又出现了“联邦名都”卓达-太阳城等大盘,进一步充实了石家庄的房地产市场.2、2005年度：房价稳中缓升2005年一季度，石家庄市商品房销售价格比去年同期上涨6.5%，其中多层住宅价格比去年同期上涨7.3%，高层住宅价格上涨6.2%。商品房整体价格上涨，但并不是所有楼盘的房价都上涨。位于市郊的中高档特色楼盘，由于小区已经变为成熟小区，配套设施基本到位，销售价格涨幅较大，有的楼盘售价同比上涨10%以上；而有的旧楼盘，因设计不合理，户型结构不符合住户的需求，其售价有一定幅度的下降。房屋租赁价格随着房价的上涨而上涨0.5%。其中住宅比去年同期上涨0.4%，商业用房上涨0.7%，工业仓储用房上涨1.5%，写字楼比去年同期下降0.3%，仓库与去年同期持平，土地交易价格比去年同期上涨0.1%，物业管理费与去年持平。二、石家庄市近年来房地产市场指标1、销售价格：2003年,石家庄市房屋销售价格与2002年相比上涨0.8%,平均销售价格为2108元每平米. 2004年，石家庄市房屋销售价格与2003年相比仅上涨3.6%，其涨幅比全国低6.2个百分点,平均销售价格为2226元每平米. 2005年,由于政府相应政策的出台,石家庄市房地产销售价格与2004年相比略下降了,平均销售价格为2116元每平米. 2006年，截止到3月份，石家庄市房屋销售价格与2005年同期销售价格相比上涨了12%，平均销售价格为2402元. 从上述数据可以看出石家庄市以平抑房价为基准点的政策，似乎并没有把房价拉下来，不过每年300多万平方米的开发量建设普通商品住宅，肯定会对石家庄房地产市场的供应结构造成影响，直观的影响是平均房价的下降，但平均房价的下降只是中低价房屋供应量增加所致，而高档房价不会变。调查中很多的业内人事认为，现在石家庄的住宅市场供需相对平衡，没有感觉存在“泡沫”现象，可以说市场是比较健康的。据测算，石家庄市普通商品住宅达到供需平衡的开发量是320万350万平方米。这说明市场还存在很大的空间可供开拓.2、房地产投资以及销售面积：商品房销售面积年份2002200320042005面积（）99.95万116.0万150.7万223万递增比率16%18.6%48%石家庄市房地产交易量逐年增加，尤其是2005年石家庄市房地产交易势头非常迅猛，2005年全年完成交易量360万平米，同比增长21%，总投资额为107.3亿元。其中商品房成交面积223万平方米，同比增长48%，存量房交易面积153万平方米，同比增长4%，办理商品房预售合同备案144万平方米，同比增长13%，办理商品房预售许可证56个，批准预售面积230万平方米，市区内普通商品住宅平均价格为2367元每平米，同比增长7.5%；存量普通住宅平均价格为每平方米1893元，同比增长6.8%。三、典型楼盘调研及其结论针对石家庄市房地产市场，我们进行了典型楼盘调研，范围主要包括桥西区,裕华区和长安区三大地区，项目包括“联邦名都”、“维明水湾”、“东方观邸”、“卓达-太阳城”、“心海假日”、“水榭花都”。1、调研楼盘概述：项目案例一 联邦名都:项目地址：石家庄市桥西区石家庄火车站附近,属于该市的东购商圈内，是石家庄繁华的市中心地带.。项目所在位置地图：开发商: 石家庄联邦伟业房地产开发有限公司 占地面积: 小区总占地面积约400多亩 容积率: 3.3 户型结构: 板式高层 全现浇 开发时间: 一期开发时间2004年5月至2005年11月,二期开发时间2005年3月至今.三期现已动工.销售周期: 一期销售时间起始于2004年5月份,与开工时间基本相同,销售结案时间为2005年7月. 二期销售时间起始于2005年9月销售至今,销售率基本达到80%以上. 三期预计开盘时间为今年5月份. 销售价格周期变化: 一期销售均价为2600元至2850元每平米,最低价2430元每平米,最高价3150元每平米. 二期销售均价为3100元至3600元每平米,最低价2980元每平米,最高价3980元每平米. 三期销售均价预计为3850元每平米.销售购买力比例分配： 1：首次置业者占该项目总体购买人群比例约20% 2：提高居住质量二次置业者占该项目总体购买人群比例的27% 3：拆迁户被动购房者占该项目总体购买人群比例的15% 4：纯投资性购房者占该项目总体购买人群比例的38%项目调查小结: 在这次市场调查中，该项目是最具有当地房地产市场代表性的一个。小区近30万平米的占地面积使其内部设施相当完善。它吡邻商业步行街,赋有特色空中花园.1600平米的配套花园, 五星级室内游泳馆，得天独厚的地理位置等等，无疑都让其他项目望尘莫及。去年，该项目在石市年度楼盘评比活动中获得了“优质楼盘”、 “优质生态环境楼盘”、 “优质规划设计楼盘”和“优质畅销楼盘”共四项大奖。现今，该项目在石市最繁华的东购商圈范围内已成为高品质住宅楼的代表旗帜，由于其成熟的社区环境，无可匹敌的地理位置和前卫的设计理念，使其市场销售单价从04至05短短的1年中上涨了进1000元，并且供不应求。其项目二期的销售周期比一期缩短了一半，仅半年的时间销售率就达到了85%以上。现该项目三期工程已经动工，随着仓安路与槐南路的贯通，这一区域的商业价值也更加凸现出来。无论从住宅投资的角度或优化住宅质量的角度来看，在今后的一段时间里该项目仍将是东购商圈内最具有销售潜力的楼盘。 项目案例二 维明水湾: 项目地址: 桥西区维明南大街仓安路附近的维明水湾,紧邻河北省政府办公楼地处东购商圈范围内。 开发商: 石家庄鑫豪地产开发有限公司 占地面积: 3700平方米 总建筑面积: 1.8万平方米 建筑类别：独栋小高层住宅 开发时间: 2005年1月 竣工日期：2006年3月31日 入住时间：2006年12月31日 户形结构： 该项目的主力户型为128-210平方米的三居室、四居室和楼中楼。 销售周期: 此项目自2005年9月24日开始销售至今,均价3380元每平方米，现今销售率为40%左右。项目调查小结： 该项目和同处东购商圈这一有利的地理位置，北临建国路（规划），东临民心河，南临市工行宿舍，西临维明街。可以说有着同样成熟的周边环境。但从其销售率可以看出销售结果并不理想。这主要是其项目本身规划太小造成的。虽然该项目的风格情调无不洋溢着前卫的设计理念，但项目整体占地面积仅有3700平米，小区内配套设施缺乏，停车位不足等不良条件直接影响了其销售速度。同比该地区其他项目几乎没有什么有利的竞争条件。其销售前景不容乐观。项目三 东方观邸: 项目地点: 石家庄市裕华区东南谈固南大街 开发商: 河北高远房地产开发股份有限公司 占地面积: 该项目毗邻顺弛蓝郡，规划总建设面积170000平方米, 由13栋薄板小高层组成 装修状况：全装修 开盘时间: 一期开盘时间2005年10月 二期开盘时间2005年12月 销售价格: 销售均价3300元每平米 现二期销售率60%左右 社区环境: 项目紧邻110000平方米的希望绿洲公园，社区内有3000平方米的雅致园林景观，户型范围从82平方米到171平方米。 项目特点: 东方观邸的户型采用薄板的形式，一梯两户，两梯四户，南北通透，空间紧凑。配置有82m2的智慧两房，125m2的温馨三房、171m2的尊贵四房。更有石家庄首创的错层第三厅两级台阶之上，动静天成.项目调查小结： 该楼盘是由河北高远房地产开发股份有限公司凝聚二十年地产开发经验精心打造的，据说开盘当天即取得成交一百余套房的销售业绩，销售率超过85%，开发商不得不紧急加推预留的部分房源，以满足客户强烈的购买需求，三天下来，已累计成交了两百多套。据了解，早在开盘前，东方观邸售楼处每天的电话量就多达300多组，甚至出现数十名客户提早在售楼处现场连夜排队的盛况。在石家庄购房者越来越理性的今天，东方观邸何以如此热销？我们认为，得天独厚的区位、优美的环境和建筑、合理的价格、创新的户型是其决定性的因素。东方官邸位于石家庄未来的城市副中心高品质楼盘云集的东南区域，北临东岗路，西靠谈固东街，西南邻接大型城市绿地170亩的“希望绿洲”主题公园，与一路之隔的顺驰蓝郡、都市温泉花园等大型楼盘共同组成了石家庄东南约100万平方米的精英核心生活圈，在区位上使其具有先天优势。在环境和建筑方面东方观邸颇下工夫，处处体现了产品的精致和品位，而其开盘价位比较合理，使楼盘具有了较高的性价比，而二期推出的82-139平方米舒适紧凑型两居、三居，非常适应市场需求，再加上创新的户型设计，使产品更加宜居，因此得到了市场的热烈响应。 项目四卓达-太阳城 项目地址: 石家庄开发区石栾公路与京珠告诉交叉口 开发商: 卓达太阳城置业 占地面积: 远期规划总建筑面积约2000万平方米。 物业类型: 联排别墅 开发时间: 2004年7月至今 销售价格: 3400-3600元每平米 现销售率64%左右 社区环境: 太阳城远期规划总建筑面积约2000万平方米，形成人口近50万，近期规划规模为300万平方米，将用15年至20年完成整体规划，其中一期启动将建设以青少年科技创新为核心的60万平方米的大型产业园区和40万平方米的绿色生态居住区。 项目特点: 太阳城项目的总盘是以一期开发300万平方米，集商业、教育、旅游、产业、居住等于一体的产业园区为基础。向北，越过南三环向南二环沿长线推进。卓达城市广场项目向南越过南二环沿长线向南三环挺进（项目拟命名阳光新城）。两者在南二环沿长线与南三环接通，从而形成石家庄市新城区。项目五 心海假日 项目地址: 开发区高新区长江大道1号,属于石家庄市西南部的裕华区内 开发商: 河北省中润置地房地产开发公司 占地面积: 23000平方米 建筑面积: 25000平方米 物业类型: 多层,小高层 装修状况: 精装修 开发时间: 一期开发时间自2002年10月至2004年4月 二其开发时间自2004年7月至今 销售价格: 均价2800元每平方米 销售率已达到85%左右 现已销售完毕项目六 水榭花都 项目地址: 开发区珠峰大街218号(预华区) 开发商: 河北天山实业集团房地产开发有限公司 建筑面积: 93700平方米 容积率: 1.07 建筑;类型: 10栋阳光花园洋房,36套TOWNHOUSE别墅 销售价格: 均价4000元每平米 配套设施: 1万平米马丁广场,5000平米会所,2条国际商街,25000平米幼儿园,400平米游泳池,5000平米格里芬湖,自建25000平米幼儿园 开盘时间: 2004年8月至今调查结果：水榭花都是河北天山实业集团房地产开发有限公司最新杠鼎立作。总占地面积1000余亩，是河北省首个被列入“国家康居住宅示范工程”的项TOWNHOUSE/花园洋房/空中别墅3种建筑形式罕见的超低容积率，演绎小镇自然灵动的秩序之美。园区内建有贵族式幼儿园和小学，与遍布周边的私立一中、河北科技大学等，为住户子女提供最佳的高品质教育场所。水榭花都作为河北省第一家严格按照建设部康居示范住区标准建设的住宅社区，在技术条件上拥有强大的技术保障，在规划设计、建筑设计、景观设计以及物管服务等方面精益求精。 水榭花都的示范性品质在于提高了住宅的性能、使用功能以及耐久性。主要有以几方面：一是采用了异型柱框架结构体系，便于分割、布置，提高了使用率。另外采用异型柱框架结构体系，不仅提高住宅使用寿命还可以提高抗震能力；二是采用了节能彩铝门窗（双层中空玻璃），质量轻，气密性、水密性隔音效果好，使室内更安静、环境更洁净，同时比单层玻璃窗节省能耗 以上。三是采用外墙保温隔热技术，加气砼砌块节能新型墙体复合材料，集保温、隔热、隔音、环保、装饰于一体，形成外墙装饰、施工一体化；四是厨卫烟气集中排放系统，使通风性能更好，另外凡有管道穿孔均预埋套管，要求套管高出地面30mm ，地面使用抗渗漏外加剂防水材料，保证厨卫永不渗漏。采用新型管材，耐锈、易清洗、连接方便，使用周期长；五是电器管线采用多回路设计（每户回路大于8 个），提高用电的安全和使用性能。次此市调当中，该项目应该是配套设施及环境最好的一个楼盘。2、本地典型物业分析：从石家庄市典型住宅楼盘分析中，可大致了解该市房地产商的开发思路，市场成熟程度，以及消费群体的需求状况。规划配套 以上楼盘在规划上，较注重内、外部环境的营造，提升小区档次与品位； 建筑规划设计逐步与北京、深圳等成熟市场接轨，如水榭花都、国际城； 注重园林绿化，空间结构宽敞通透，道路交通设计简洁。户型价格（价格走势？） 中大户型住宅是市场主流，在开发区尤其明显，如心海假日二期，水榭花都； 内部结构趋向功能分区、人性化设计； 高层和小高层住宅，多层花园洋房市场认同度较好。营销推广 市场推广操作方式单一，以广告平面媒体为主，活动组织能力较弱； 项目定位和操作手法基本全套照搬北京及深圳成功楼盘。高端市场目前，高档住宅需求相对旺盛，市场上高档住宅多以联排别墅和高层住宅为主，独幢别墅所占比例不大，双拼别墅也较为稀缺，市场售价在30004500元/平米之间，联排户型面积在180-250平米左右，独幢别墅在250-400平米左右。在石家庄整体别墅类地产市场，小区整体规划、产品设计、户型结构、社区配套及环境方面较差，综合质素低下，与其它城市北京、天津、沈阳、大连以及郑州相比，也是有很大的市场差距，但由于有限的市场供给，销售情况依然良好，预示着极佳的市场进入机会。多层市场石家庄市目前多层住宅产品市场存量较大，在二环线以内，有大量的现楼多层产品供应，售价在1500元/左右。同时，市场上多层产品的综合质素一般，户型、结构等产品的差异性较小。但在多层产品的基础上有所创新的花园洋房类产品（水榭花都），市场较认同。四、对石家庄房地产市场的综合评述石家庄房地产市场有什么样的特点石家庄房地产市场基本处于国内二级城市的发展水平，地产市场发展初期至成熟阶段的市场征状，在此皆能看到，与其省会城市的地位不相称，其具体表现：政府对市场的监控正在完善之中，土地资源合理利用仍然不够，对开发监控、预售管理、物业管理、市场信息资源披露等方面比较缺位；大部分发展商皆热衷克隆北京、深圳等成熟市场的产品及推广模式，无创新精神，而且全套照搬，并未考虑到区域人文地域差异，包括水榭花都、纳帕溪谷、国际城、苹果城等近年销售较成功的项目；南北派风格皆能被市场所认同，如水榭花都和国际城整体风格和操作手法，分别代表南方深圳和北派北京的市场风格特色。差异性较大，但被市场接纳度较高，现二个项目一期销售率很高，正在开发二期。由此看来，消费主体市场处于较被动的接受状态，但消费者对于综合质素较好的项目有很高的认同；消费者对于石家庄房地产品牌的认同度较低，在相关的消费调查中，消费者购房时对于品牌的选择仅占15%左右。这在成熟的地产市场是不常见的现象，说明石家庄有较高知名度及美誉度的地产品牌较少。石家庄房地产市场需要什么石家庄房地产市场的市场机会有哪些规模巨大的城市化浪潮呼唤新型的城市运营开发理念；成熟的强势性房地产开发运营品牌的树立；石家庄创新型地产项目品牌的及时导入；为市场提供品质更优、性价比更高、附加值更多的产品和服务；满足城市高端消费人群对高档物业的需求。五、客户综合评述基本特征丰富的客户资源，广阔的市场空间：石家庄是一座新兴的工业城市，大量的外部资金和强大的民营资本正源源不断地投入到这个城市之中。在吸引这些追求高品质生活的高层人士投资经商的同时，石家庄也必将成为他们长期居住、投资的首选区域之一，而他们所形成的庞大群体和一定的经济实力丰富了客户层面，拓宽了市场有限的空间。从目前石家庄高端物业市场的客户来看，仍以年龄为30-45的客户为主体，大都有一次或多次置业经历，具有现代都市生活情结的石家庄财智阶层是绝对购买主体，但从众多新兴行业中崛起的财富新生代逐渐出现在高端物业客户群体中，强大的购买力和对生活品质的高要求，让他们成为未来高端物业客户群的新生力量，较高的文化修养，鲜明的个性，现代化的生活模式，对产品的个性与品质均提出了较高的要求，他们，正逐渐成为高端类物业消费群体不可忽视的生力军，是未来开发项目当中应该注意挖掘的潜在消费群体。需求特征多元的功能需求，简约的心理需求在产品不断升级的房地产发展进程中，客户的需求也日益提高，对高档产品有需求是市场细分的必然结果，是生活水平持续提高的必然结果，是开放社会中一部分人的正当消费需求，也是社会进步的表现。现代人在住房方面的考虑不单单居住和功能完善等功能需求，更多的是需要满足个性需求、个人心理需求，体现出个性化和唯一性。除满足原有的居住、投资等需求外，还要满足客户个性、喜悦等心理需求。对于一期项目而言，他们除了对项目产品的“硬件”相当 “挑剔”，对产品所蕴涵的附加值等“软件”要求也相当“苛刻”，功能需求朝着多元化、完善的方向发展；从某种意义上看，心理需求则相对简约，他们追求的是与自然的融合，由环境和建筑给人创造的一种生活意境。消费特征理性的性价比，感性的附加值：经历过一次或多次置业后，“理性”消费成为了客户的共有特征，“物有所值”是他们做出购买决定的前提和基础。仅仅“物有所值” 是显然不够，他们在对产品、配套、区位、自然条件等硬件价值做出 “理性”判定的基础上，对物业的服务价值、文化价值、品牌价值等“感性认知”的关注度更高，而诱发其购买欲望的往往是这些硬件之外的感性附加因素。在项目定位中如何进行产品设计，形成整体与局部的协调和对比，营销推广中如何发挥和挖掘文化价值和景观资源，从而最大化地提升物业附加值，满足客户“矛盾”的消费心理，对其消费理念进行适当的引导，是我们应当予以高度关注的问题。第三部分 石家庄市房地产市场投资的可行性分析一、石家庄房地产市场的历史机遇：1、房地产行业进入高速发展阶段：在全球经济一体化进程中，中国经济已持续多年高速成长，石家庄国民经济也持续高速增长，刺激了强大的消费需求，带动了房地产全行业的高速发展。据相关资料测算，石家庄市2005年GDP总值为1852亿元，按全市人口917.5万人计，人均为20082元，约2488美元，比2004年增长15.4%，根据世界发展银行和经济学家库兹涅夫的研究预测，石家庄房地产市场目前处于高速发展阶段。世界发展银行：当人均GDP在8004000美元以内时人均GDP房地产业状况8004000以内高速发展4000-8000平稳发展超过8000衰退经济学家-库兹涅夫：各国经济的增长GDP增长速度房地产业状况小于4%萎缩4%-5%停止甚至倒退5%-8%稳定发展8%-10%高速发展10%以上飞速发展2、城市化浪潮带来巨大的增量需求石家庄目前正面临着前所未有的城市化进程，需要实现新的城市扩容和定位，将石家庄打造成华北重要经济商埠，在未来几年中，石家庄将有大量的人流进城，如果按石家庄市区人口按每年增长5%（2005年为217.3万，同比增长为2.9%）测算，则新增人口部分的房地产住宅需求量在190万/年以上，远远高于2004年整个市场销售量112万。如果石家庄城市人口在极短的时间里达到300-500万的规模，那石家庄房地产市场的需求增量将是十分惊人的，预示着房地产市场的发展前景将有极大的市场空间。由此可见，石家庄市房地产市场正面临着前所未有的历史机遇！、市场开发机会：剧我们了解，每年石市市场供应400到500亩土地基本合理，2005年石家庄共交易土地25宗，面积达到563亩基本够用，预计2006年五一左右会再推出一部分土地，以调节市场需求。由于土地市场供需合理，预计今年地价及楼市不会出现大幅变动，房价还将保持平稳上涨。另外，由于现在拿地不容易，为提高利用率，多出面积，多出环境，提高售价，石市楼体建筑格局出现变化。由原来的多层逐渐发展成小高层、高层，市民也在逐渐接受。05以来，石市按照省委、省政府提出的“三年中变化，五年大变化”的要求，牢固树立“第一窗口”、“第一形象”、“第一门面”的意识，坚持以人为本和科学发展观，紧紧围绕建设全省“首善之区”和“天蓝、地绿、水清、气爽、路畅、景美”的生态园林城市目标，以推进重大城建项目实施为核心，以解决城市建设管理的突出矛盾为突破口，着力抓亮点、促重点、攻难点，城市面貌发生了明显变化。 今年是实施“十一五”规划的开局之年，也是实现省会“五年大变化”的关键一年。省会预计今年将投资3500万元，在城市总体规划修编的基础上，面向国内外征集高水准的规划设计方案，届时石市将继续以建设全省“首善之区”为目标，坚持以人为本和全面协调可持续的科学发展观，把城市规模做大、市区内部做精，进一步优化城市空间结构，促进产业园区合理布局，实施精品工程，拟着力实施“规划引导、路网建设、西部商圈开发、东部新城建设、园林生态、主城提质、精细管理、便民实事、环保攻坚”等九大工程。4、市场风险: 今年石家庄的商品房需求比去年略有增长，但商品房供应量却呈4050的增长，倘若没有较大规模外来投资性或消费性因素的加入，石市如此巨大的房地产供求落差，如何填补？通过对市场的了解和调查我们觉得,石家庄房地产市场的健康发展，主要取决于消费需求的增量能否得到刺激性增长，如今石市的市场经济飞速的发展，市人口量不断的增加以及外来投资商的大量介入，这些因素无疑对未来房地产市场提供了一个良好的发展前景。但是，每年以百万甚至千万平米增加的巨大市场供应量，石家庄的商品房消费需求是否能够稳定的同步增长,这是我们需要关注的问题.否则外来地产商也会在投资决策时裹足不前。二、市政总体规划：建筑规模、配套设施、优先发展区域 石家庄市多年来一直是围绕火车站为向周围延续扩展。城市规模急剧膨胀，城市人口越来越多，造成交通拥挤、管理不便；城市外延式扩张既大量占用了耕地，也阻碍了旧城挖潜改造的进程；同时中心城市的飞速发展在一定程度上抑制了主城区周围卫星城的发展速度。为了从根本上扭转这一局面，使主城区真正走上集约式发展道路，石家庄市政府决定城市布局由“摊大饼”式的集中布局向分散组团式结构转变。 规划以主城区为中心，在半径20公里左右的范围内，建设发展相对独立、职能各异的城市组团，疏解部分城市功能，改善城市环境和交通。各组团分别为：西部鹿泉城区发展为石家庄建材工业区；南部栾城县城发展为医药工业区；窦妪发展成为以化工、机械加工为主的工业区；北部正定县城发展为科技、文教、旅游为主的正定历史文化旅游区；东部以炼油厂为基础建设化学工业区。形成中间主城区（包括高新区东区）、外围五个卫星城“众星捧月”的组团城市形态。 在组团之间以及组团与主城区之间，严格控制一定范围的农田、林地等绿色隔离空间，阻隔各组团与主城区连成一片，保护城市日益脆弱的生态环境。各组团与主城区之间通过107、307、308公路和城市环路等快捷的交通设施进行沟通，共同组成一个功能明确、布局合理、联系方便的城市群体。 规划扩大现市内四区范围，取消郊区，将现郊区分别并入市内各区。各组团连同其所辖区域以及主城区共同构成石家庄市区，市区范围由原来的307平方公里调整到1885平方公里。城乡结合部规划本期规划确定的城乡结合部涉及40多个乡镇，总面积809.74平方公里，总人口79.2万人。按照城市总体规划对城市和区域的发展要求，规划将结合部范围内的城镇和乡村划分为四个规划分区，分别提出了相应的规划和管理要求。 主城区规划 本期规划确定石家庄市的城市性质为：河北省省会，华北地区重要商埠，全国医药工业基地之一。规划2010年，主城区实际居住人口将达到190万人，其中非农业人口为和150万人；城市建设用地达到142平方公里，人均建设用地73.1平方米。 石家庄市主城区从建设条件看，西北部是城市地下水水源保护区、有大郭村军用机场净空限制和噪音干扰；北部濒临滹沱河，有洪水淹没区制约；西侧存在数条南北向山前地震断裂带，工程地质条件差。从排水条件分析，西北高东南低，向西向北势必需要更新已有排水管道，加大城市发展成本；综合以上因素分析，主城区向东南方向发展成为唯一选择。 主城区规划布局的宏观骨架概括为一核一轴三环，简称“113”格局。 “一核”是指城市的核心商业、商务区。 “一轴”是指中山路和裕华路两条城市东西主干道之间的区域。 “三环”是指城市环路系统。即一环、二环和三环。 在明确 “113”格局、完善城市宏观构架的前提下，城市发展方向和布局仍然依照二期总体规划确定的原则，即延续向东南方向发展，形成东北工业区、南部和西南部工业区、中间为商业、商务区和生活居住区，由方格网式主次干道加局部放射道路相连接的城市布局。主城区居住用地发展要从外延扩展为主转向旧区调整改造与新区开发并重，重点加强配套设施建设，改善居住环境，提高居住质量。到2010年，人均居住使用面积提高到18平方米。规划居住用地增加到40.05平方公里，占总用地的28.1%。 公共设施布局规划主要以完善分布合理、重点突出、服务均衡的公共服务体系为导向。以中山路为轴心，建设面积2.8 平方公里的城市商业、商务中心。 规划在赵卜口村西和高新技术产业开发区中心地带建设两个城市副中心。 规划沿维明街形成省级行政办公中心，建设省府广场。以人民广场为中心，形成中山东路市级行政办公中心。规划在体育大街东侧预留了约70公顷的体育用地，与裕彤体育中心、省体育馆一起形成省级体育活动中心。建设以省科技大厦、省图书馆、省博物馆、省科技馆为核心的科技文化中心。新建新华书店、美术馆、音乐厅，强化巩固其中心的地位。 工业用地、仓储用地布局以体现土地价值规律为原则，提高城区综合环境质量，主城区工业重点发展占地小、污染轻、耗水量低的一、二类工业。位于市中心区和各级公共活动中心区内的工厂应以“退二进三”的方式逐步搬迁。到规划期末，主城区工业将形成东北工业区、南部工业仓储混合区、西南工业区和高新技术产业开发区等四个工业区。三 市场发展前景：需求平稳增加、供应量适中、价格走势仍将缓升 今年石家庄市对住宅的需求主要来自四个方面：一是每年不断增长的首次置业者主动购房需求；二是新城规划、旧城改造和市区道路改造工程的实施带来的拆迁户被动购房需求；三是随着房改房的上市，激发新一轮追求“居者优其屋”的二次购房需求，这部分需求占很大份额；四是以收取租金、卖出获利为目的的投资者需求。 石家庄潜在的住房需求量较大，这取决于三大因素：城市化进程的加速，许多城镇居民要在市里买房子；全市每年有近两万对新人产生购房消费；旧城改造中，仅房改房就有3000万平方米，还有大量上世纪70年代左右的老房子，更新换代的需求很旺盛；按照国家要求，到2020年全国人均住房标准要达到35平方米/人，现在石家庄才达到25平方米/人，这个潜力也很大。总体房源没有增长，需求增长势必带动房价的上涨。 06年石家庄房地产市场将呈现：2540岁年龄段人群仍是近几年住房消费的主要群体；人们在选择大户型和大面积的比例上都比去年有了一定程度的增长；人们对物业的重视程度在逐渐增强，对物业服务的要求仍以大众化的物业服务为主要特点。 供应量方面的保证措施：一是保证合理的建房用地供应量，加大旧城改造力度。对西里、大马村、方北村、东王村、尖岭村、宋村等40多个城中村进行了大规模成片改造；去年一批城中村和旧城改造项目正式进入了拆迁建设阶段，新休门财富中心、铁四局改造项目先天下、顺驰蓝郡、动力厂、水泵厂改造等将在今年面市；二是融资多元化的趋势，外地企业的进驻，本地房地产企业共同出资，联合开发大型项目。天津顺驰的蓝郡项目、上海滨江置业的休门改造项目、江南新城项目。一些本地公司共同出资，联合开发项目。三是房贷新政策对中低价位普通商品住房重点扶持；四是大力开发经济适用房，经济适用房开发项目增加，面积扩大。2005年，石家庄市经济适用房建设方面，计划新开工面积80万平方米，以进一步满足中低收入家庭购房需求。今年全年完成经济适用房新开工面积80万平方米，完成施工面积120万平方米，完成竣工面积60多万平方米。 影响房价上涨的各种因素：1、土地涨价带动上涨；2、旧城改造刺激郊区盘上涨（由于近郊这些地段环境好，房价相对低，也是城市发展的方向，升值潜力大，而市内房价相对较高）；3、住宅质量引发上涨（近几年来，构成住房成本的土地、材料设备、人工和提高住房水平等因素都在不断地上涨，受其影响，同地段、同档次住房的价格仍然会持续地上涨）；4、产品的竞争力是买房的动力，从另外一个角度来讲，带来的就是价格的上涨（如：价格不菲的原乡及纳帕溪谷项目的热销，说明在房地产市场的竞争日趋激烈的情况下，摆脱产品同质化将会为市场发展带来新的机遇。国际城三期、香榭里等项目纷纷引入多元化元素以提高产品竞争力度，通过寻求差异化竞争优势满足用户需求，促使产业市场的全面升级。） 消费者需求的多元化、个性化特征以及市场格局的重组，对于以众多社会精英群体为代表的高端消费人群来说，住房除了满足基本的居住需求之外，产品环境、景观设计、户型配比、产品舒适性、功能性、健康性都将进一步提升。2006年石家庄高端住宅将会成为亮点 先天下的精装修房、纳帕溪谷的纯美庄园形象、国际城的德式洋房、水榭花都的宽HOUSE、蓝郡的水景房等等，对于竞争日益激烈的2006年，如何做才可以占领市场制高点呢？ 从三年前占地300亩的燕都金地城宣称：大盘时代到来了。接下来金明地产的东方城在东二环圈地500亩；国际城占地800亩“以国际的视角造城”；天津顺驰6个亿在城市东南拍到270亩地，天价拿地打造顶级豪宅；上海滨江置业将省会市中心的休门村482亩地纳入囊中；卓达集团占地600亩的星辰广场项目群与占地3600亩的卓达服装产业园，还有占地上万亩的太阳城项目。在2005年，大盘式生活已经成为潮流，继2004年之后，联排别墅将继续成就“眼球”效应，新一代高档社区的豪华景观、电梯入户、双卫大厅等都步入寻常人家。 第三部分 石家庄市房地产市场投资的可行性 市场销售机会点： 随着石家庄市土地的不断开发，相应的拆迁居民也会不断的增加。这个数字是相当巨大的。今年由于几个新增大盘的影响，仅桥西和裕华两个城区的拆迁户就会产生几千甚至上万。这个力量的增加必然会促进新开大盘的销售，进一步提高该市房地产市场的平均销售价格。这将会给该市未来的房地产市场销售提供一个非常良好的销售前景。下面是今年该市部分预拆迁项目的概述。 桥西区： 南花园金世界 位于裕华路以北至自强路，中华大街以东至站前街，南北约585米，东西约802米，按规划要求开发用地约400亩。动迁居民约3000多户，搬迁国有和集体企业单位59个。 拆迁进度：拆迁进行中 东里缔景城 靠省会迎宾大道裕华路、景观大道中华大街，由维明路东侧及工农路以北的区域围合而成。项目总规划占地300多亩，规划用第205万平方米，规划建筑面积66万平方米，其中商业部分29万平方米，住宅部分37万平方米。涉及拆迁居民及产权单位约1700余户。 拆迁进度：目前正在补偿安置过程中 桥东区： 东三教华城绿洲 旧村改造项目，该项目地处槐南路、平安南大街、胜利南大街三大交通主干道之间，元南公园西侧、民心河以南、胜利大街以东。改造面积135亩，项目总建筑面积20万平方米。 拆迁进度：已完成拆迁，目前正在开工建设阶段。 任栗村 项目在平安北大街以东，长征街以西、和平路以南、长征西路以北，规划中的栗中路从小区穿过，开发面积约260亩土地，建成后总建筑面积约60万平方米。 拆迁进度：正在进行拆迁 新华区： 西三庄 城市西北部，西二环向北二环拐弯处内侧，改造总占地1344亩，建筑面积1019万平方米，总投资89亿元。 拆迁进度：完成部分拆迁，已局部开工建设。 长安区：铁四局先天下 项目位于石家庄中轴线中山路以南，东大街以东，育才街以西，该地块处于省体育馆、省科技馆之间。规划建筑面积42万平方米，将是华北地区最大的钢结构建筑群。 工程进度：拆迁完毕，正在进行建设。预计今年10月整体主体封顶，2006年初购物中心投入使用，2006年10月整体工程竣工。 棉二生活区 作为目前最大的旧城改造项目，拆迁范围东起广安街、西至青园街、北起谈南路、南至中山东路，拆迁占地192亩，总面积46万平方米，涉及棉二、一印、市建材公司、一局六公司和建行等住宅楼及平房共1553户居民。 拆迁进度：正在补偿安置过程中 方北 体育大街以东，裕华东路两侧，总占地面积600亩，居民1500多户，需要搬迁人口4700多人，需安置搬迁总建筑面积30868621平方米。（属于裕华区的部分正在建设） 拆迁进度：正在进行中 图表拆迁地点规划建筑面积拆迁面积拆迁户数桥西区南花园金世界-46.9万平3000多户东里缔景城66万平20.5万平1700余户桥东区东三教华城绿洲20万平9万平-任栗村60万平17.3万平-新华区西三庄101.9万平89.6万平-长安区铁四局先天下42万-棉二生活区46万128万平1553