温州房地产市场分析.doc

温州房地产市场分析一、2013年及2014年第一季度温州经济增速保持正常2013年温州GDP与全国同速增长，均为7.7%。今年1季度温州GDP增长6.8%。鹿城区经济总量在温江各区县内排名第一，鹿城区GDP大体相当于另外两个主城瓯海区和龙湾区两区GDP之和。同时期，温州及鹿城区固定资产投资增速明显快于全国平均水平。2013年全年温州固定资产投资增长25.2%，鹿城区为20.2%，而同期全国平均增速为19.6%。二、温州有购房潜在需求的人口总量持续增加，刚性需求旺盛2013年末温州全市常住人口为919.7万人，户籍总人口为807.24万人，较上年都有一定增加。主城三区（鹿城区、瓯海区、龙湾区）户籍人口为151.00万人，而鹿城区户籍人口为73.42万人，基本上占了主城的“半壁河山”。鹿城区另有暂住人口72.17万人。去年温州全市办理结婚登记约为7.96万对。可见，未来几年内，温州的常住人口、户籍人口、结婚置业人口都会有较大的增长。与GDP和人口数量类似的城市相比较，温州房屋成交总套数为10.02万套，远小于其它城市，是南昌的1/5，厦门的1/9，昆明的1/12，福州的1/20，其后续的刚性需求量和爆发力较上述城市都要高很多。 三、温州城镇居民可支配收入高于一线城市，购买力强2013年温州城镇人均可支配收入为37852元，比北京高4949元，比上海高1622元，比深圳高1347元。温州市城镇居民人均可支配收入增长较快，从2005到 2013年的八年间，年复合增长超过8%。鹿城区城镇居民人均可支配收入更是高达42569元，比温州市的平均水平还高4717元。四、温州城区土地和商品房供给锐减，鹿城区土地供给更是极度稀缺，刚性需求严重被压制温州土地供应面积在同类城市中历年都相对偏少，且土地供应与人口、经济、收入的增长和住房的需求不协调。去年全年，鹿城区出让可用于商品住宅开发用地仅13万方。今年开年以来，整个鹿城区只出让了一块面积为1万方的商住用地，刚性需求严重被压制。五、 鹿城区住宅供给不足，购房者被迫选择购买二手房2013年鹿城区超额完成批准预售面积，而瓯海区的销量并没有达到全年的批准预售面积，由此可见，在购房者选择购房区域倾向上，鹿城区更受到青睐。去年全年鹿城区二手房销售面积是一手房的4倍，销售套数是一手房的5倍。之所以出现二手房销售倒挂的情况是因为鹿城区一手商品住宅供给严重不足，刚性需求被严重压制，使得购房者被迫选择购买二手房。可以预测，一旦鹿城区有高性价比的一手房推出，必然受到购房者的追捧。六、温州和鹿城区房价已接近到底部，价格逐渐趋于平稳，价值洼地凸现从2013年年中到现在，温州和鹿城区房价已做充分调整并趋于平稳。温州一手房价格从去年4月的21663元回调到今年4月的19180元。二手房价格从去年6月份的25777元回调到现在的22576元。一二手房一年内均回调10%。虽然温州和鹿城区房价可能还有一定的下行，但是回调空间已经很小了，价格已接近到底部并且正在逐渐趋于平稳，鹿城区房地产投资价值洼地已经凸现。