常平商业市场调研报告.doc

常平镇商业地产市场调研报告撰稿人：周和安 2007-8-8目 录综述一、 商业环境分析1、总体概述经济环境行业环境交通环境资源环境2、商业格局情况商业分布特点二、商圈分析1、商圈结构分析核心商圈次级商圈边缘商圈三、商业街区情况1、中心商业街区商业街特点地段特征规模零售业态及商品组合租金水平2、次级商业街区简述四、社区商业分析1、社区商业分布情况2、社区商业特点五、商业模式情况分析1、简述2、特点分析3、目标消费群分析综述： 常平镇综合经济实力是广东省乡镇企业百强镇之一， 2007年3月，常平居委会作为全镇核心商圈的所在地被评为“东莞市社区商业示范社区”。2006年全镇地方生产总值111.03亿元，GDP工业总产值（当年价）239.17亿元，出口总额23.62亿美元，各项税收总额14.09亿元，当年可支配财力8.13亿元，金融机构各项存款余额140亿元，三大产业比例为1：58：41。作为一个镇级行政区，常平的经济实力在京九沿线近百个县（市）中名列前茅，有“京九第一镇”之誉。1、商贸企业近年来，常平镇委镇镇政府因势利导，发挥交通枢纽对商贸物流业的支持作用，发展大商业、培育大会展、搞活大流通，商贸物流业蓬勃发展。常平商贸业兴旺，2006年，社会消费品零售总额达到了64亿元。2、新型流通业态的发展和流通领域对外开放非常明显，目前有引进天虹商场、华润万佳、顺电等。商业业态局限于百货与超市。3、区域分布较为平衡。现有常平镇区商贸企业均集中在老中心区中元街1公里范围内，竞争激烈。消费水准都比较高。4、现有商贸企业发展存在障碍，唯有在2008年启动新城区建设后，才能为整个常平商业提供一个良好的营商氛围。现有商贸中心商业业态较为繁荣，但设施有些老化，非常拥挤，发展空间受到严重制约。一、商业环境分析1、总体概述 经济环境： 常平镇近年来经济发展迅猛，2006年全镇地方生产总值111.03亿元，GDP工业总产值（当年价）239.17亿元，出口总额23.62亿美元，各项税收总额14.09亿元，当年可支配财力8.13亿元，金融机构各项存款余额140亿元，三大产业比例为1：58：41。作为一个镇级行政区，常平的经济实力在京九沿线近百个县（市）中名列前茅，有“京九第一镇”之誉。 行业环境： 常平是广东省近代工业发展地之一。目前已形成三大支柱产业主要：制造业以生物制药、五金模具、电子、毛织、玩具、塑料制品等。商贸企业、星级酒店也初步形成了名牌特色街、数码电子街、水果街、茶叶街、商业步行街和食街等众多特色街区，业种丰富，业态齐全。常平的酒店业繁荣，全镇现有酒店旅业121家，星级酒店21家，其中包括1家五星级酒店，5家四星级酒店。等比较齐全的产业体系，特别是近两年刚刚新兴起来的房地产业已经成为推动常平经济发展的新支柱，形成了常平又多增加一大产业群体。 交通环境： 交通运输发达，常平是大京九铁路、广梅汕铁路、广深铁路及多条高速公路的交汇处，是全国唯一设有两个大型客运站（东莞站、东莞东站）和一个国家一类铁路口岸的镇，两个火车站日停靠列车140多趟，年接送旅客1000多万人次，口岸出入境人数60多万人次。随着常虎高速、东部快速路的建成通车以及莞惠、莞从、环莞快速等高速路的规划建设，并在常平与铁路交汇，常平的辐射范围和集聚能力将更进一步扩大，作为珠三角铁路交通网和高速公路网连接的重要枢纽的地位将进一步凸显。 资源环境： 常平是广东省文明镇、广东省卫生镇和广东省教育强镇。常平文化教育事业发展蓬勃。全镇现有等级学校15家，其中5家是省一级学校，拥有大剧院、图书馆等完善的文化设施。常平镇将是以房地产业、商贸、制造业、为主导的现代化、京九第一镇。2、商业格局情况：商业分布特点：常平镇的重要商业区域集中在中元街，一级商业圈集中在老城区， 形成以老城区商业向周边分散的布局特色。静观新行政办公区的工程启动对城市的商业规划；商业格局规划：1、老镇中心区商业功能区4处； 2、社区级商业功能区6处；3、商业零售网点30处；包括：大型购物中心8处，仓储式商场3处；大型综合百货商场5处，大型综合超市8处；4、商业街10条；5、商品交易市场集中布局，形成6处市场， 共计40处商品交易市场。二、商圈分析1、商圈结构分析 核心商圈： 常平的商业中心圈集中在中元大街1公里范围之内。1、 租金水平：250-350元/平方米；2、 业态组合：大型百货、大型超市及日常消费用品售卖为主； 次级商圈：土塘旺角新城步行商业街（华润万佳）。1、 租金水平：80100元/平方米；2、 业态组合：中型百货、中型超市及日常消费品售卖为主；建材综合市场；写字楼； 边缘商圈：老镇中心区以外待开发的中心街道1、 租金水平：70元/平方米2、 业态组合：满足日常生活消费的便利型商业为主2、商圈分布特点：常平的商圈比较集中在旧城区，最高档及当地的品牌商业都集中在中元街的主要街道：老中心区新市一街与中元街附近， 由该道路呈放射状向周围延伸。次级商圈在土塘旺角新城步行街与横珠沥的乐购商场附近， 因为该开发区引入的企业多，且劳动力密集型的企业占多数， 所以集聚了一定的市场消费能力；并因为常平引入港、澳、台等合资投资企业多，固对写字楼的需求量也比较大。 三、商业街区情况1、中心商业街区 商业街特点：集中在镇中心主干道附近，商业区域集中，但没有规划统一停车场地， 故整体发展空间缺乏。除一级商圈道路建设比较符合要求外， 其余商业街及商业区域皆位于旧城区，商业建筑外立面破旧，低矮，缺乏商业外观感受；并政府前期缺乏统一的功能区域分配，各区域商业比例严重失调。商业街多数位于旧城区， 除三个大型百货购物广场外， 其余皆在中心区之外， 交通虽方便， 却经常伴随堵塞交通情况出现。 零售业态及商品组合：以大型百货、超市带动零售消费品销售，百货业在当地占比较大的消费份额； 租金水平图表1：各路段月租金水平情况类别级别/户型装修状况月平均租金中心区商铺租赁平均租金情况一级路段老中心区店铺，外围环境比较一般250-350元/方米二级路段城市主干道，外围环境较好200元/方米三级路段不注重店面装修修100-120元/方米四级路段不注重店面装修60-90元/方米图表2： 城市主要街区分析名称所属商圈商业街规模业态组合租金（元/）出租率主力店/主要品牌广裕中心一级老城主干道旁商业大型百货、超市250-350100镇区最繁华的商业地段、华润万佳、中西餐饮美容美发、网吧等大和百货一级老城主干道旁商业大型百货、超市100-260100小型商铺为主，服装加盟店铺比较多天虹商场一级老城主干道旁商业大型百货超市220左右100以大型购物商场零售业为手机、服装、麦当劳、商场百货等乐购百货一级城区主主干道商业街百货服装超市100120100以大型购物商商场为主，肯德基， 服装加盟店铺比较多板石大街次级旧城区主商业街五金建材超市10012098以小型商铺为主，五金建材店铺比较多华润万佳（土塘）次级旧城区商业街百货超市100左右99餐饮，IT电讯，超市、部分服装加盟店铺兰桂坊次级开发区商业街餐饮建材区域75-9075五金建材、风味餐饮街朗贝超市次级镇区主干道中型超市菜市场85元左右90本地自建农民住宅区， 以当地普通百货业为主2、次级商业街区简述：位于土塘区旺角新城，以中型百货业为主，销售货品多为当地品牌，商场面积多数在300040000平方米左右。因经济区人口密集， 故商业气氛也相对比较强。四、社区商业分析1、社区商业分布情况：没有单纯的社区商业区， 多数属于开放型社区裙楼底层商业区。2、社区商业特点A、常平几个比较大型的裙楼底商区，一是老中心区的联邦花园， 二为嘉美豪苑，规划商铺都在40间左右， 为裙楼底商的形式：B、联邦花园位于常平镇常平大道旁， 临近一级商业旺区，且社区属于常平早期销售成功的发展商开发， 故商铺销售及招商情况都比较完美。早期售价在8000元/平方米左右。现租金可达到250-330元/平方米， 以餐饮、美容美发、药店、书店、KTV等业态为主；C、以上商贸区域在规划上注意功能区分， 商铺货量比较多，地理位置优越，人流量都比较多。 图标3： 重点社区商业调查表名称位置商铺货量(间)商铺面积（m2）径深(m)开间（m）层高（m）是否有夹层售价（出售率）（元/m2）租金（出租率）（元/m2）管理费（元/m2）业态备注华润万佳（广裕中心）老中心区新市1路40409.646无40000-60000260-3705服装加盟、中西餐饮美容美发、联邦花园常平大道旁2030-2009-153.7-76无50000左右300左右5网吧、餐饮、KTV、便利店等兰桂坊常马大道5080-150213.87有13000-1500075-902.5五金建材、风味餐饮街海霞国际新都常马大道与口岸大道交汇1050-12012-194.2-7.26无18000150-1803.5麦当劳，酒楼等五、商业模式情况分析（购物中心、超市、百货、专营店）1、简述：常平的商业主要以酒店、百货业态为主，带动周边的零售消费；2、特点分析 规模：大型百货商厦集中在美怡登酒店与广裕中心旁边， 其余中型百货集中在土塘区商业街道，其他区域则商业气氛缺乏； 规划特点: 商业区域分布合理； 功能范围：百货业态与超市业态较集中， 其余餐饮区域等则比较集中在老中心区， 作为工业城市， 在酒店规划设计等方面都很好的利用，但缺乏有风情及品味的酒吧街餐饮区域等；建材市场及家具市场多，整个板石大街的建材贸易多集中于此； 品牌进驻情况： 本地商贸力量强， 在天虹商场等商贸中心集中了较多的国内外品牌百货业态，其余品牌则分布于各商业区； 竞争状况：本案在常平未来新中心区发展趋势占绝对优势， 外来百货竞争对手不及本案；3、目标消费群分析：消费人群主要为常平当地、香港人群， 以中元街区及经济开发区为主要支撑，也有将近3万的港、澳、台等外来投资商人士；因常平交通枢纽，年接送旅客1000多万人次，口岸出入境人数60多万人次。4、因为常平的特殊地理位置及商业贸易关系， 故整个市场对酒店式公寓与高级写字楼也有一定的需求量，新建的写字楼虽然在整体上多数未能达到甲级写字楼的标准， 但从数量及现有的可供参考的写字楼来看， 还具备一定的发展空间。图表4：商业模式分析表名称位置规模（平方米）所属商圈主力店/主要品牌经营情况华润万佳（广裕中心）老中心区新市1路20000一级国际品牌、一线品牌多非常好联邦花园常平大道旁10000一级国际品牌较好大和百货老城主干道旁商业8000一级中档次商品很好乐购百货横珠沥常平大道旁20000一级国际品牌、一线品牌多一般天虹商场常平大道旁30000一级国内品牌很好华润万佳（土塘）旺角新城步行街20000次级中低档次商品很好兰桂坊常马大道45000次级商圈地段建材、酒吧、饮食于一体一般海霞国际新都常马大道与口岸大道交汇8000次级国际品牌很好六.关于目前常平镇住宅停车位售价与租价的收费标准:1.目前停车位没有独立产权证售价:7-8万元/个约12平方米,使用年限与住宅相同。租价:露天180元/月 地下:350元/月。2.目前停车位没有独立产权证售价:8.5万元/个约12平方米,使用年限与住宅相同. 租价:地下:300元/月。3.目前租价:地下:350元/月.本月底到下月初会确定小区停车位出售的具体收费标准。4.花和小城目前第一期停车位全免费.具体车位收费标准需等到二期入伙时才清楚。5.东田丽园目前有两种出售方式：一种宽2.5米售价12万元.二种2.1米10万元.租价:地下350元/月.露天临时180元/月.6.目前售价有9-10万元不等,具体需看位置. 租价:地下350元/月.露天180元/月.市调人：周和安 黄璐华 杨晓红2007.8.8